Содержание:
1. Ипотечные кредиты под новое строительство

1.1.Источники финансирования строительства.

1.2. Кредитоспособность строительных организаций как основа организации кредитных отношений.

1.4. Альтернативные модели ипотечного кредитования инвестиционных проектов по строительству жилья
1. Ипотечные кредиты под новое строительство
Актуальность ипотечного кредитования заключается в способности решить социальные проблемы многих россиян. Наличие собственного жилья вносит в жизнь людей элемент благополучия и стабильности, и очень важно, по мнению социологов, чтобы жилье появлялось как можно раньше, а не после десятилетних ожиданий. В этом отношении альтернативы ипотечному жилищному кредитованию не существует.

В свою очередь, ипотечные кредиты помогают коммерческому банку диверсифицировать свою клиентскую базу, привлечь депозиты и найти источники доходов, дополняющие и компенсирующие риск по кредитам и депозитам предпринимательских фирм.

Ипотечное кредитование - это предоставление частным лицам долгосрочных
кредитов на покупку жилья под залог самого приобретаемого жилья
1.1.Источники финансирования строительства.

Согласно «Временному положению о финансировании и кредитовании капитального строительства на территории Российской Федерации» инвесторами, осуществляющими вложение собственных, заемных и привлеченных средств в создание и воспроизводство фондов в форме капитальных вложений, могут быть:

·        органы, уполномоченные управлять государственным и муниципальным имуществом или имущественными правами;

·        организации и предприятия, предпринимательские объединения, общественные организации и другие юридические лица всех форм собственности;

·        международные организации, иностранные юридические лица;

·        физические лица (граждане Российской Федерации и иностранные граждане).

Заказчиками (застройщиками) могут быть инвесторы, а также иные физические и юридические лица, уполномоченные инвесторами осуществлять реализацию инвестиционных проектов по строительству.

Положение распространяется на финансирование и кредитование: нового строительства; расширения, реконструкции, технического перевооружения действующих предприятий; предпроектных и проектных работ, а также приобретения не требующего монтажа и не входящего в сметы строек оборудования, производственного инвентаря, приспособлений.

Источниками финансирования капитальных вложений могут быть:

·        собственные финансовые ресурсы и внутрихозяйственные финансовые резервы инвестора (прибыль, амортизационные отчисления, денежные накопления и сбережения граждан и юридических лиц);

·        средства, выплачиваемые органами страхования в виде возмещения потерь от аварий, стихийных бедствий, и другие средства;

·        заемные финансовые средства инвестора или переданные им средства (облигационные займы и др.);

·        привлеченные финансовые средства инвестора (средства от продажи акций, паевые и иные взносы членов трудового коллектива, граждан, юридических лиц);

·        финансовые средства, централизуемые объединениями (союзами) предприятий в установленном порядке;

·        средства внебюджетных фондов;

·        средства федерального бюджета, предоставленные на безвозвратной и возвратной основе; средства бюджетов субъектов РФ;

·        средства иностранных инвесторов.

Финансирование капитальных вложений по стройкам и объектам может осуществляться за счет как одного, так и нескольких источников.
1.2. Кредитоспособность строительных организаций как основа организации кредитных отношений.

В современной банковской практике определение возможности предоставления ссуды осуществляется посредством анализа кредитоспособности клиента. Кредитоспособным считается предприятие, которое может представить банку двойную гарантию: успешной, прибыльной деятельности и материального обеспечения ссуды. Обладание реальным имуществом и реальным доходом является гарантией погашения долга. У банков объективно существует необходимость в анализе надежности партнеров. С развитием рыночных отношений и частной инициативы анализ кредитоспособности клиента, его репутация имеют решающее значение при заключении кредитной сделки.

При исследовании государственных предприятий, когда собственник обезличен, используется, как правило, анализ балансов. В балансе отражаются вся деятельность предприятия, его внутренние и внешние взаимоотношения. Анализ баланса помогает банковскому работнику установить размер риска, который он принимает на себя, предоставляя данному предприятию кредит, определить, насколько кредит обеспечивается ценностями, показанными в балансе, и прибылью, полученной от этих ценностей, и в каких пределах кредит является разумным для данного клиента.

Оценка баланса происходит на основе изучения соотношений между наиболее важными составными частями баланса, на базе так называемого статистического метода анализа баланса, который строится на законе больших чисел. Только в результате исследования большого количества наблюдений можно выявить закономерности общих явлений и статистических законов. В применении к анализу балансов данный метод позволяет установить для отдельных групп предприятий определенные соотношения активных частей баланса. Соизмеряя показатели балансов, можно судить, насколько прочно финансовое положение предприятия и успешна его хозяйственно-финансовая деятельность. Вместе с тем следует подходить к этому процессу творчески, учитывая и индивидуальные особенности заемщика.

Одним кз основных критериев оценки баланса, учитываемых при определении кредитоспособности, служит значение финансовых коэффициентов, характеризующих ликвидность баланса. Наиболее важные среди них: коэффициент покрытия и коэффициент ликвидности. При их исчислении используются общие подходы и учитываются отраслевые особенности. Под ликвидностью обычно понимают способность предприятия своевременно выполнять свои обязательства перед кредиторами. Она зависит от общей задолженности и суммы ликвидных средств. Все активы баланса подразделяют по степени их ликвидности, а пассивы—по срокам наступления платежей.

По степени подвижности ликвидные активы подрядных организаций можно сгруппировать в два класса. К первоклассным ликвидным средствам относятся наличность, денежные средства на счетах, ценные бумаги и другие краткосрочные финансовые вложения. В расчет принимаются остатки средств в кассе, на расчетном, валютном счетах, прочих счетах в банке и другие денежные средства. Ликвидными средствами второго класса являются товары отгруженные и сданные работы, срок оплаты которых не наступил, дебиторская задолженность, оборачиваемость которой не превышает 90 дней, приобретенные акции предприятий.

Ликвидными средствами считаются также легкореализуемые элементы оборотных активов. У подрядных организаций к ним относятся производственные запасы и прочие запасы и затраты, за исключением износа малоценных и быстроизнашивающихся предметов и излишних и ненужных товарно-материальных ценностей.

Незавершенное производство не включается в состав ликвидных средств, поскольку строительство объекта ведется несколько лет и не может рассматриваться в качестве быстрореализуемого актива. В некоторых случаях незавершенное строительство может быть отнесено к ликвидным средствам. Условием этого должно быть окончание строительства в планируемом году. а также страхование объекта.

Объем и структура долговых обязательств подрядных организаций складываются. из задолженности по заработной плате и отчислениям на социальное страхование, краткосрочной задолженности по банковским кредитам и долгосрочной задолженности.

При исчислении коэффициентов, характеризующих кредитоспособность подрядных организаций, в расчет принимаются долговые обязательства, подлежащие погашению в ближайшее время, и соответствующие ликвидные средства.

Коэффициент покрытия рассчитывается как отношение ликвидных активов и легкореализуемых элементов оборотных средств к краткосрочным обязательствам. Значение коэффициента свидетельствует о степени финансовой состоятельности организации.

коэффициент ликвидности рассчитывается как отношение общей суммы наличных денег и долгов к получению к краткосрочным обязательствам. Значение коэффициента более точно характеризует способность хоз-органа удовлетворить кредиторов по первому требованию. Дебиторская задолженность, отраженная в балансе, должна учитываться со скидкой на образование резерва для сомнительных долгов. Размер скидки определяет банк по результатам анализа тенденций в изменении доли покупателей-неплательщиков.

Поскольку ликвидность отдельных элементов оборотных активов неодинакова, то может исчисляться дополнительный показатель платежеспособности, характеризующий степень платежеспособности подрядчика,—коэффициент ликвидности оборотного актива.

Оценка только двух финансовых коэффициентов — покрытия и ликвидности, даже если их уровень удовлетворителен, т. е. превышает единицу, не может служить окончательным критерием кредитоспособности подрядчика, поскольку они не дают полной качественной характеристики оборотных средств. Заключение о кредитоспособности делается с учетом других оценочных показателей.

Особое место в анализе кредитоспособности подрядных строительных организаций занимает показатель обеспеченности подрядчика собственными средствами. Поскольку подрядные строительные организации используют кредит банка в основном для формирования оборотных средств, постольку при оценке кредитоспособности следует учитывать обеспеченность собственными оборотными средствами. Показатель обеспеченности собственными средствами исчисляется в процентах как отношение собственных средств к итогу баланса. Он имеет особое значение для строительства, что объясняется низким уровнем обеспеченности подрядных организаций собственными средствами в проведении затрат по незавершенному производству.

К числу дополнительных показателей, позволяющих сделать более обоснованный вывод о кредитоспособности подрядчика, относятся: кредитоспособность заказчика; средний срок продолжительности строительства; наличие объема работ, выполненных с начала строительства, по незаконченным объектам, срок сдачи которых заказчику истек; обеспеченность собственными средствами программы строительно-монтажных работ; прибыльность подрядчика. Если кредитоспособность заказчика ниже первого класса, то не следует повышать класс кредитоспособности подрядчика.

Одним из основных общеэкономических показателей работы строительных организаций является объем незавершенного производства строительно-монтажных работ. При оценке кредитоспособности организации существенное значение для банка имеет наличие у подрядчика незавершенного производства строительно-монтажных работ с просроченными сроками сдачи заказчику. Если подрядная организация по уровню значений финансовых коэффициентов признается кредитоспособной и в то же время на ее балансе числится объем незавершенного производства строительно-монтажных работ с просроченными сроками сдачи заказчику, то такая организация не может быть отнесена к числу кредитоспособных.

Предметом анализа банка выступают структура и оборачиваемость дебиторско-кредиторской задолженности. Оборачиваемость дебиторской задолженности показывает, в течение какого времени возвращаются средства от покупателей. Так как особенностью подрядных организаций является значительный удельный вес дебиторской задолженности, то важно сравнивать размер дебиторской и кредиторской задолженности, соответствие скорости обращения задолженности. Оценить, достаточно ли у подрядной организации средств для покрытия текущих обязательств, может ли она расплачиваться с поставщиками и кредиторами, можно путем вычитания из ликвидных активов долговых обязательств краткосрочного характера.

В зависимости от степени кредитоспособности все предприятия делятся на три группы: предприятие в высшей степени кредитоспособные; надежные партнеры; предприятия некредитоспособные.

В зависимости от установленной степени кредитоспособности, выраженной в баллах, банк определяет условия предоставления кредита либо отказывает в ссуде. Для предприятий первого класса предусматривается льготный режим кредитования: размер выдачи ссуды может определяться самим предприятием, устанавливается льготный процент за кредит и т. д. Для предприятий второго класса, как правило, действует обычный порядок предоставления кредита. Наконец, предприятиям третьего класса следует отказывать в кредите. Вместе с тем подрядным организациям с низким уровнем кредитоспособности банк может оказывать кредитную помощь на условиях повышенных процентных ставок за рисковые операции либо путем предоставления дополнительных гарантий, например, страхования.

При кредитовании подрядных организаций кредитный риск банка связан не только с оценкой баланса, но и сферой деятельности. Риск банка при предоставлении кредитов в инвестиционную сферу обусловлен непредсказуемостью будущего, так как возврат кредита растягивается на несколько лет. Кроме того, выдача среднесрочных и долгосрочных кредитов требует привлечения банками ресурсов долгосрочного характера. Поэтому при заключении долгосрочных кредитных соглашений банки должны крайне осторожно и расчетливо ограничивать квоты своих вложений. Рассмотрение всех деталей по возникшей задолженности и по самому должнику должно быть скрупулезным; главной здесь является цель предоставления кредита. Выдача кредита на сооружение жилья оказывается менее рискованным мероприятием. В международной практике такие кредитные вложения расцениваются как выгодные. Направление ссуд на сооружение промышленных объектов, напротив, требует осторожности, подробного анализа всех деталей кредитного соглашения. Риск банка при кредитовании промышленных объектов зависит от "жоно-мнческого успеха предприятия в будущем. Необходимо учитывать стремительный технический прогресс, поскольку вновь создаваемый или реконструированный объект может оказаться устаревшим. Следовательно, банк может предоставлять кредит на срок не более 10— 15 лет.
1.4. Альтернативные модели ипотечного кредитования инвестиционных проектов по строительству жилья.

Развитие ипотеки в России невозможно без широкого внедрения системы ипотечного кредитования в российскую банковскую практику. При этом ее развитие возможно только при наличии условий, выгодных как для банков, гак и для заемщиков кредитов.

Выгодность для банков и доступность для заемщиков ипотечных кредитов определяется стоимостью кредитных ресурсов для кредитора и долгосрочностью кредита. Мировая практика ипотеки опирается в основном на два источника: накопительные (сберегательные) счета населения и эмиссия ценных бумаг на сумму ипотечных кредитов (вторичный рынок закладных). Этим источникам соответствуют две принципиальные модели организации системы ипотечного жилищного кредитования:

1) модель депозитарного института типа сберегательного банка, предусматривающая аккумулирование средств на цели ипотечного кредитования главным образом через вклады целевого назначения и контрактные сбережения;

2) модель ипотечной компании. В этом случае ипотечные компании не привлекают вклады, а инвестируют начальные операции за счет собственного капитала и срочных займов. Компании выдают ипотечные кредиты и обслуживают их, но, выдав заем, продают его третьему лицу (инвестору) непосредственно или путем выпуска ценных бумаг, обеспеченных ипотечными кредитами. Такая модель предполагает наличие достаточно развитого вторичного ипотечного рынка, на котором продаются уже выданные ипотечные кредиты.

В настоящее время складывается несколько систем ипотечного кредитования. Одна из них опирается на коммерческого застройщика, для которого недвижимость - не предмет потребления, а товар и источник прибыли. Эта система включает элементы ипотеки и оформления кредитов под залог объекта нового строительства, а также порционность предоставления кредита.

Примером такой системы является ипотечная система «Форвардкредитинвест» наиболее схожа с действующей до настоящего времени системой кредитования инвестиционных проектов в народном хозяйстве, и именно по этой причине автор считает необходимым описать ее.

Основное назначение данной системы заключается в активизации деятельности на рынке новой ключевой фигуры инвестиционно-строительного бизнеса - коммерческого застройщика, для которого жилье является не предметом потребления, а товаром и источником прибыли.

Весь инвестиционный цикл по данной схеме происходит без прямого участия в нем гражданина, заинтересованного в улучшении своих жилищных условий, и этим данная система в наибольшей мере сходна с ранее широко использовавшейся в стране схемой строительства жилья так называемым «хозспособом». Однако в отличие от «хозспособа», при котором жилье рассматривалось как объект потребления, а кредиты покрывались из источников, не связанных с деятельностью предприятий в жилищной сфере, система «Форвардкредитинвест» - чисто рыночная система, опирающаяся на интересы исключительно коммерческих структур и привлекающая в инвестиционный процесс свободные деньги юридических лиц под прибыль от продажи жилья. В этом она сходна с системой, широко используемой американскими дивелоперами в коммерческом жилищном строительстве.

В части заложенных в систему «Форвардкредитинвест» логики и механизмов кредитования основное ее отличие от традиционных схем обусловлено прежде всего включением элементов ипотеки и оформления кредитов под залог объекта (или части объекта) нового строительства и соответственно проистекающей из этого дробностью (порционностью) предоставляемого кредита по ходу строительства. При этом в условиях высокой инфляции, влияющей на цены в строительстве, данный кредит при оформлении залога по договоренности между банком и коммерческим застройщиком может предоставляться или в фиксированном, или в плавающем (индексируемом в соответствии с индексом цен на 1 м2 жилья) размере под фиксированную долю жилья.

В программу кредитования данной системы входит также отработка способов контроля банка за деятельностью коммерческого застройщика и его отношениями с другими инвесторами-компаньонами и способов защиты объекта ипотеки от двойного или многократного залога.

Система «Форвардкредитинвест» способна положительно воздействовать на ликвидацию дефицита и насыщение рынка жилья. Однако данная система по своей внутренней логике ориентирована на получение максимальной прибыли от продажи жилья и не предусматривает заботу о гражданах, нуждающихся в улучшении жилищных условий, поэтому в Программу не закладываются меры ее специальной государственной поддержки. Более того, муниципальным органам, принимающим решение о предоставлении площадок под застройку по данной системе, следует или включать в решения обязательства застройщика на предоставление части жилья после завершения строительства в пользу социально незащищенных слоев населения, или предоставлять (продавать) права на застройку коммерческим застройщикам по конкурсу. Программой предусматриваются в этом плане лишь следующие ограничения при отчуждении имущественных прав на часть возводимого жилья у коммерческого инвестора: минимально - 10% и максимально - 25% жилой площади в пользу муниципалитета в зависимости от престижности и других достоинств места застройки. И если нижний уровень не устраивает инвестора, а верхний -муниципальную администрацию, право на застройку должно выноситься на публичный конкурс застройщиков. В любом из этих случаев все обязательства или платежи за право застройки должны быть четко определены или произведены до начала застройки и в последующем уже не должны изменяться в интересах инвестора застройщика.

Описанная выше система - механизм инвестирования, по нашему мнению, несмотря на некоторую жесткость в своей организации способна реально воздействовать на сложившийся жилищный дефицит в нашей стране.

Другая система основана на оформлении закладной на имеющуюся недвижимость и получении под нее кредита на новое строительство. Кроме того, существуют системы ипотечного кредитования, которые предусматривают наряду с банковским кредитом под закладную использование ряда дополнительных источников финансирования. В частности, жилищных сертификатов, дотаций муниципалитета, финансовых средств предприятий и граждан, дополнительных кредитов банка под дополнительные закладные.

Наиболее адаптирована в России модель сберегательного банка, предполагающая использование схемы накопительных счетов. Именно она используется Сбербанком России. Согласно этой концепции и соответствующей программе между вкладчиком и учреждением Сберегательного банка заключается сберегательный жилищный контракт, содержащий условия и порядок накопления денежных средств, используемых на приобретение или строительство жилья, и условия предоставления ипотечного кредита. Максимальный срок контракта один год. Выполнив все условия контракта, клиент получает право на ипотечный кредит по пониженной процентной ставке и на срок, зависящий от периода накопления денежных средств.

Ипотечный акционерный банк (ИАБ) г.Москвы с марта 1994г. ввел в практику целевые семейные жилищные накопительные счета (семейные счета), открываемые для своих акционеров. Цель семейного счета - накопление денежных средств для получения ипотечного кредита на приобретение (строительство) объекта недвижимости (дома, квартиры, дачи). Наименьший период накопления средств на счете, достаточный для получения кредита, один год. Клиент получает право на ипотечный кредит при условии накопления на счете 30% от суммы, необходимой для приобретения недвижимости. Кредит соответственно выдается в размере 70% суммы под залог приобретаемого (строящегося) объекта недвижимости.

Главная проблема внедрения этой модели в России - в угрозе установления отрицательных рыночных процентных ставок по вкладам (ниже процента инфляции). При отсутствии компенсации или дополнительных государственных дотаций вкладчику в этом случае приходится не только делать взносы для выполнения условий контракта, но и накапливать дополнительные средства для компенсации уменьшения реальной величины сбережений.

В условиях отсутствия доступных для широких слоев населения России кредитов на приобретение жилья, подобная система все же позволяет привлечь определенные дополнительные финансовые ресурсы на кредитование жилья. Однако она ограничивает размер привлекаемых средств только объемами сбережений прямых вкладчиков, заинтересованных в получении жилищных кредитов, и не распространяется ни на сбережения другой части населения, ни на свободные финансовые ресурсы юридических лиц.

Реалии российской экономики делают выдачу кредитов с фиксированной процентной ставкой слишком рискованной для банка. В подобной ситуации могут использоваться различные механизмы:

• индексация платежа по займу в зависимости от изменения курса рубля к доллару;

• равномерное ежемесячное погашение суммы основного долга с выплатой фиксированного процента с оставшейся суммы долга с пересмотром самой суммы долга при изменении официального размера минимальной заработной платы (используется Ярославским филиалом Ипотечного акционерного банка);

• инструмент с регулируемой отсрочкой платежа (ИРОП), разработанный для России Институтом экономики города.

Преодолению трудностей, связанных с развитием ипотечного кредитования, будет способствовать формирование структур, призванных целенаправленно решать задачи по развитию ипотечного рынка и нести ответственность за их решение, подобных созданному в соответствии с Постановлением Правительства РФ от 26 августа 1996г. №1010 Федеральному Агентству по ипотечному жилищному кредитованию.

Шагом на пути развития системы ипотечного кредитования в России может стать разработка различных вариантов централизованного субсидирования заемщиков.

Один из таких вариантов - погашение части первоначального взноса. С одной стороны, это облегчает доступ к ипотечным кредитам менее обеспеченным слоям населения, а с другой - правительство, уменьшая долю заемщика в первоначальном платеже, одновременно увеличивает риск непогашения заемщиком кредита вследствие снижения для этого материальных стимулов. В мировой практике доля заемщика в приобретенном жилье в 25-30% - это проверенная и рассчитанная на основе многолетнего опыта работы на рынке ипотечного кредита цифра.

Другой способ - погашение части долга заемщика в течение определенного (или всего) срока кредитования. Такая сумма вычисляется и закладывается в соответствующие статьи бюджета, субсидирующие ипотечное кредитование определенных категорий населения. Этот способ требует тщательного вычисления размеров государственных субсидий на основе определения категорий заемщиков, нуждающихся в государственной поддержке. В противном случае расходная часть бюджета окажется неоправданно преувеличенной.

Создавая систему ипотечного кредитования с учетом различных вариантов субсидирования, Правительство сможет на новом уровне решать острую социальную проблему обеспечения населения жильем. Одним из элементов этой системы может стать гарантийная структура, проект которой был предложен начальником управления приватизации и поддержки предпринимательства Министерства экономики РФ. Аналогичная схема реализована при помощи всемирного банка в Аргентине и уже доказала свою эффективность. В обобщенном виде схема может быть представлена следующей последовательностью действий.

1. Правительство создает гарантийный фонд (далее именуемый Фонд) для облигаций (долговых обязательств), эмитируемых банками - участниками проекта.

2. Создание системы ипотечного кредитования желательно осуществлять за счет средств населения и коммерческих структур, в том числе банков. Целесообразно привлечь к этому и средства международных финансовых организаций.

3. Фонд выдает гарантии по ценным бумагам, эмитируемым субъектами ипотечного рынка.

Гарантийный фонд создается для того, чтобы выкупить у банков - участников проекта выпущенные ими облигации в случае, если у банков нет возможности поддерживать их курс. Расчет с банками производится во всех случаях, когда банки решают воспользоваться своим правом продать Фонду свои ценные бумаги, зафиксированные в соглашении с ним.

Банки - участники проекта выдают займы для финансирования производственных капитальных вложений жилищного строительства под залог недвижимости и эмитируют облигации для аккумулирования денежных средств на цели кредитования. Когда по первоначально выпущенным облигациям приблизится срок погашения, банки должны будут либо увеличить срок действия этих облигаций, либо воспользоваться своим правом и продать их Фонду. Фонд будет держателем облигаций до тех пор, пока они не будут погашены, либо при наличии спроса на рынке сможет продать их по рыночной стоимости.

Кроме того, Фонд может выступить в роли перестраховочной компании по отношению к фирмам, страхующим чистоту титула (отсутствие претензий на недвижимость - предмет ипотеки). Он может также выдавать гарантии погашения по ипотечным облигациям.

4. При такой схеме могут быть решены следующие проблемы:

а) появится универсальная высоколиквидная ценная бумага, в которой нуждается российский фондовый рынок, его финансовые компании;

б) при объединении большого количества кредитных договоров из нескольких регионов страны значительно снижается риск ипотечного кредитования.

5. Руководство Фондом, его активами поручается агенту Правительства России (возможно Федеральному Агентству по ипотечному жилищному кредитованию). Предпочтительная юридическая форма для данного агента Правительства может быть представлена в виде открытого акционерного общества, учреждаемого российскими финансовыми структурами.

6. Состав банков - участников проекта следует определять на основе критериев, выработанных Мировым банком, а именно: минимальные требования к размеру капитала, среднему доходу на акцию, уровню ликвидности и т.д.

7. Долговые обязательства банков-участников должны иметь три уровня защиты: во-первых, гарантия предоставляющего кредит банка; во-вторых, весь объем прав по 74ипотечному кредиту и недвижимости, обеспечивающей эти права в качестве залога; и в-­третьих, гарантия Правительства РФ.

Предлагаемая система объединения банков-участников обеспечит новую привлекательную форму сбережений для многих российский инвесторов. Она мобилизует сбережения инвесторов, имеющих целью долгосрочное инвестирование, позволит перевести сбережения из более благополучных регионов страны в менее благополучные, обеспечит ликвидность для банков, заинтересованных в выдаче жилищных ипотечных кредитов, стимулирует жилищную строительную индустрию, позволит улучшить жилищные условия населения.

Наиболее приемлемым способом обеспечения уплаты покупателями полной суммы выкупной цены жилого дома и установление обременении, преследующих социально-политические цели, является ипотека (залог недвижимости). Именно ипотечными отношениями наиболее приемлемо установить правовой режим, при котором при неуплате выкупной цены взыскание обращается не на Покупателя, а на объект залога - жилой дом.

При этом устанавливаются запреты на последующий залог жилого дома (ст.342 ГК РФ), куплю-продажу и иное отчуждение (ст.346 ГК РФ, ст.37 ФЗ «Об ипотеке»), аренду (ст.40 ФЗ «Об ипотеке»).

Запреты, устанавливаемые договором об ипотеке, как и иные сделки с недвижимым имуществом, подлежат государственной регистрации. Учреждение юстиции, осуществляющее государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, обязано отказать покупателю в государственной регистрации сделок, противоречащих залоговым обязательствам, внесенным в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество.

Согласно ч.2 ст.8 и ст.131, 164 и 165 ГК РФ права на недвижимое имущество возникают с момента государственной регистрации. Таким образом, залогодержатель будет защищен от противоправных действий залогодателя. Разумеется, это не исключает совершения залогодателем незаконных сделок с заложенным имуществом. Однако такие сделки будут являться либо ничтожными, либо недействительными и не будут создавать юридических последствий (ст. 167-168 ГК РФ).

Необходимо отметить, что все предлагаемые в рамках концептуальных направлений схемы предусматривают возникновение права собственности у покупателя (государственную регистрацию на его имя) непосредственно после совершения сделки, а не после осуществления полного расчета. Это продиктовано двумя обстоятельствами. Во-первых, переход права собственности возлагает бремя содержания недвижимого имущества на нового собственника - покупателя. А во-вторых, предметом ипотеки (залога недвижимости) может быть только имущество, принадлежащее залогодателю на праве собственности.

Реализация пилотного проекта внедрения жилищной программы позволит внести коррективы и уточнить детали используемого варианта либо сделать более полную привязку к конкретным обстоятельствам. Необходимые документы в настоящее время находятся на стадии разработки.

В итоге хотелось бы отметить, что разработка и реализация представленных выше и подобных программ не только на региональном, но и на федеральном уровне позволит создать финансовую базу для ипотечного кредитования и повысить инвестиционную активность населения, которое будет иметь стимул для вложения своих финансовых и иных имущественных средств (например, старых квартир, находящихся в их собственности) в сферу жилищного строительства, приведет к неизменному развитию системы ипотечного кредитования.