Девелопмент — выполнение строительных, инженерных, земляных и иных работ на поверхности, над или под землей или осуществление иных материальных изменений в использовании зданий или участков земли .

Таким образом, девелопмент с точки зрения его материально-вещественного содержания включает в себя две составляющие: проведение строительных или иных работ над зданиями или землей и изменение функционального использования зданий или земли. В то же время девелопмент как особый вид профессиональной деятельности возникает только в условиях рыночных отношений.
Суть девелопмента (что буквально переводится как «развитие») — управление инвестиционным проектом в сфере недвижимости, включающее в себя:

• Выбор экономически эффективного проекта;

• Получение всех необходимых разрешений на его реализацию от органов власти;

• Определение условий привлечения инвестиций, разработка механизмов и форм их возврата;

• Поиск и привлечение инвесторов;

• Отбор подрядчиков, финансирование их деятельности и контроль за их работой;

• Реализация созданного объекта недвижимости или передача его в эксплуатацию.
Девелопер — не тот, кто строит, а тот, кто организует создание объекта недвижимости в наилучшем месте таким образом, что позволяет вернуть инвестированные в объект ресурсы и получить прибыль от реализации проекта .

При реализации любого проекта девелопер последовательно проходит через три стадии работ:

1. Определение возможности реализации проекта развития недвижимости, исходя из:

• Долгосрочных тенденций экономического развития (динамики населения, перспектив развития экономики и домашних хозяйств);

• Состояния налоговой и финансовой систем и возможной эффективности проекта;

• Предложения и спроса на жилую, коммерческую и индустриальную недвижимость;

• Возможного и наиболее выгодного места реализации проекта.
2. Результатом этой стадии является принятие решения о реализации проекта, подача заявки на его реализацию. Определение условий осуществления проекта и разработка бизнес-плана его реализации:

• Определение физических возможностей для реализации проекта (потребности в земельном участке, необходимая инфраструктура, потребность в дополнительных условиях для реализации проекта);

• Определение затрат на реализацию проекта, его рентабельное, финансового рынка, подрядных работ, определение возможных источников финансирования (собственные средства, привлекаемые средства инвесторов);

• Получение разрешений государственных органов и подготовка позитивного мнения общественности по реализации предполагаемого проекта;

• Проведение переговоров с собственником по вопросам получения участка земли, согласование условий предоставления земли под застройку.
3. Результатом данной стадии является получение прав на застройку земельного участка, полный набор разрешений и согласований, определение финансовых ресурсов, имеющихся в распоряжении (с учетом возможности привлечения средств), подготовка участка к реализации проекта, разработка бизнес-плана реализации проекта.
После выполнения всех этих условий проект развития недвижимости принимается к внедрению и начинается следующая стадия.

Реализация проекта развития недвижимости:

• Привлечение финансовых ресурсов (средств инвестиционных институтов, будущих пользователей, банковских кредитов);

• Привлечение подрядных проектных и строительных организаций;

• Организация финансирования строительства и контроля за его ходом;

• Продажа (передача) объекта в эксплуатацию, возврат вложенных финансовых средств.

Таким образом, девелопер является центральной фигурой в развитии недвижимости. Он отвечает перед прямыми инвесторами за эффективное управление их средствами, перед банками за возврат кредитных ресурсов, несет ответственность за качество проекта перед государственными органами, разрешающими его реализацию, перед подрядчиками за своевременное финансирование работ, наконец, перед потребителями его продукции.

К числу важнейших следует отнести следующие аспекты деятельности девелопера.

Во-первых, он должен хорошо знать состояние и перспективы развития региона, где он работает. Состояние экономики региона в целом (и, безусловно, состояние и динамику рынка недвижимости), стратегические и текущие цели органов регионального управления, проблемы, с которыми они сталкиваются, возможность получения налоговых льгот.

Во-вторых, как известно, собственные средства девелопера покрывают лишь незначительную часть затрат на реализацию проекта (как правило, не более 20-30%), и без заемных и «привлеченных» средств она часто невозможна. В силу этого девелопер должен максимально эффективно использовать собственные средства, чтобы создать условия для притока средств извне, а значит, он обязан хорошо знать мотивы и требования потенциальных инвесторов, представляющих собой неоднородную группу, внутри которой можно выделить следующие типы:

• Институциональные инвесторы (банки, пенсионные фонды, страховые компании и т. д.). Их целью является сохранение и приращение вложенного капитала и в гораздо меньшей мере функциональное назначение объекта, его физические характеристики и т. п. (эти факторы интересуют данный тип инвестора лишь в той мере, в какой они влияют на прирост капитала);

• Инвесторы — физические лица. Как правило, их цель состоит в получении объекта недвижимости в собственность для потребительского использования и, безусловно, их прежде всего интересует местонахождение объекта, его качество. Финансовые ресурсы здесь скорее играют функцию ограничений (правда, весьма серьезных для значительной части этой группы);

• Инвесторы — юридические лица, представляющие собой различные отрасли экономики:

1. Заинтересованные в получении объекта для использования его в качестве объекта, приносящего доход. Их заинтересованность в инвестициях в недвижимость тесно связана с перспективами развития того или иного района города (региона), собственной сферы бизнеса, преимуществами вложения средств в развитие недвижимости по сравнению с приобретением готового объекта или арендой;

2. Заинтересованные в получении объекта для использования его в производственных или потребительских целях. Их мотивы аналогичны мотивам физических лиц.
Безусловно, выше изложен не весь спектр интересов потенциальных инвесторов. Например, практически каждый из перечисленных инвесторов может рассматривать инвестиции в недвижимость как средство увеличения своих доходов в денежной форме, и в этом случае существует прямая зависимость между уровнем доходности вложений в недвижимость по сравнению с альтернативными вариантами инвестиций (в корпоративные или государственные ценные бумаги и т. д.) и возможностями привлечения их средств для финансирования развития недвижимости. Возможность вовлечения средств тех или иных инвесторов в развитие недвижимости существенно зависит от типа недвижимости, форм и механизмов финансирования проекта, существующих законодательных ограничений на деятельность некоторых экономических институтов (например, банков), общей экономической и политической ситуации в стране. Девелопер должен учитывать все эти факторы при решении вопроса о привлечении инвестиций, заключении договоров, определении механизмов и форм финансирования проекта и возврата вложенных средств.

В-третьих, как уже отмечалось, развитие недвижимости является сферой, на которую оказывают влияние многие факторы: конъюнктура рынка в целом, финансового рынка, вторичного рынка недвижимости, рынка подрядных работ, тенденции народонаселения и занятости, состояние строительных технологий, региональное нормотворчество и т. д. Все они могут действовать в различных направлениях, что делает сферу развития недвижимости областью повышенного риска.

Проблема рисков имеет для девелопмента особое значение и заслуживает поэтому более подробного изложения. В рамках данной главы остановимся лишь на наиболее значимых ее аспектах.

Прежде всего следует заметить, что выделение девелопмента в особый вид профессиональной деятельности является способом снижения рисков, возникающих в сфере развития недвижимости. Ведь, вообще говоря, ничто не мешает собственнику земли или здания самому организовать строительство или реконструкцию. Но в том и дело, что организация инвестиционного процесса в недвижимости — настолько многогранная проблема, что требует привлечения профессионалов для своей реализации.
Среди различных вариантов коммерческого использования земли (организация собственного предпринимательского проекта, сдача в аренду и т.п.), позволяющих извлекать избыточную прибыль, наиболее распространённым является продажа участка новому собственнику по рыночной стоимости с учётом наилучшего и наиболее эффективного её использования. Процедура купли-продажи имеет существенные особенности в зависимости от категории земель.
2.1 Порядок продажи земельных участков для садоводства, огородничества, личного подсобного хозяйства и индивидуального жилищного строительства.
В соответствии с Земельным кодексом РФ и частью первой Гражданского кодекса РФ земельные участки, используемые для ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства и индивидуального жилищного строительства в городах, посёлках и сельской местности, находятся в свободном земельном обороте независимо от сроков приобретения прав собственности на них. На них распространяются права купли-продажи, наследования, обмена, дарения и т.д., но в пределах установленного целевого назначения участков согласно градостроительным нормам. Возможен так же особый режим использования таких земель при наличии санитарно-защитных зон, прав проезда по участку, технического обслуживания объектов и т.п.

Члены садоводческих товариществ могут отчуждать свою землю без согласия правления, а новый покупатель имеет право вступить в товарищество, земли которого состоят из двух форм: находящиеся в общем пользовании всех членов (дороги, проезды и т.п.) и в собственности отдельных граждан.

Сделка по купле-продаже участка совершается собственником (продавцом) и покупателем или уполномоченными ими лицами самостоятельно или на организованном рынке (таблицы №1,2,3).

Для передачи права собственности на землю новому владельцу надо правильно составить купчую и план участка, который может изготовить лицензированная организация по заказу продавца или покупателя. На плане должны быть указаны пункты государственной геодезической сети и межевые знаки или направления на эти знаки, если они находятся за пределами участка (таблица№4).

К договору следует приложить необходимые документы (таблица№5).

Покупатель имеет право требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка, если продавец предоставил ему заведомо ложную информацию:

• об обременениях участка и ограничения его использования в соответствии с разрешённым использованием;

• об использовании соседних земельных участков, оказывающем, существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого участка;

• о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемого покупателем использование и стоимость участка;

• иной информации, которая может повлиять на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами.

По данным Федеральной службы земельного кадастра, в РФ количество сделок купли-продажи земельных участков в последние годы возросло почти в два раза.
Экономика недвижимости
К недвижимости по происхождению относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. Кроме недвижимости по происхождению, в России существует «недвижимость по закону». К ней относят подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. В англо-саксонской правовой системе, недвижимость делится на «real-estate» — недвижимость как объекты материального мира (здания, сооружения, земельные участки и т. д.); и на «real-property» — имущественные права на объекты недвижимости.
Оценка недвижимости является самым распространенным видом оценочной деятельности и включает в себя определение стоимости объекта (юридических прав на него) для последующей сделки между продавцом и покупателем. Есть множество классификаций деятельности на рынке недвижимости.
Девелопмент недвижимости, с точки зрения его материально-вещественного содержания, включает в себя две основные составляющие: — проведение строительных или иных работ над зданиям и землей; — изменение функционального использования зданий или земли.
6,7. Девелопмент - это управление инвестиционным проектом, в сфере недвижимости. Включены следующие аспекты:
1. Выбор экономического эффективного проекта.
2. Получение всех необходимых разрешений.
3. Определение условий привлечения инвесторов.
4. Разработка механизмов и форм возврата кредита.
5. Поиск и привлечение инвесторов.
6. Отбор подрядчиков, их финансирование и контроль за работой.
7. Реализация создаваемого объекта недвижимости «Комбиинвест» - отеч. опыт.
8. Критерий эффективности управления недвижимостью.
Эффективность - это отношение полезного эффекта (рез-т) к затратам на его получение.
Наиболее простым способом анализа эффективности управления недвижимостью является отношение обобщающего показателя к ресурсам.
Наиболее распространенный показатель - это отношение прибыли к ресурсам, используемым в процессе строительства, используются следующие коэффициенты:
1. Деловой активности.
2. Ликвидности.
3. Оборачиваемости и т.д.
Содержание
Введение 3

1. Понятие и значение инвестиций, законодательные основы регулирования инвестиционной деятельности в РФ 5

2. Понятие земельного участка, нормативно-правовая база, регулирующая инвестиционные вложения в землю 6

3. Отличительные особенности инвестирования в земельные ресурсы 6

Заключение 10

Список литературы 11
Введение
Купля и продажа земли становится в последнее время все более актуальной, независимо от размера земельного участка. Дачные участки, земли под строительство коттеджей, большие земельные участки для инвестирования - об этих вопросах задумывается сейчас все больше людей.
Земля на сегодняшний день приобретает все большее значение: здания, сооружения, возведенные на земельных участках становятся не так уж важны для оценки данного земельного участка с целью инвестирования, так как земля ресурс ограниченный, а "хорошая" земля еще более ограниченный.
При аккумуляции какой-либо свободной суммы встает вопрос о ее сохранности и преумножении. Инфляция съедает ежегодно 7 - 8%, поэтому 10%-я ставка депозита не является хоть сколько-нибудь привлекательной. Вложение средств в свой бизнес можно расценить как "все яйца в одной корзине". Диверсификация рисков, состоящая в инвестировании в сторонние сферы бизнеса, нуждается в экспертных оценках, тщательном контроле и ставит инвестора в зависимость от эффективности работы объекта инвестирования. Эксперты всё чаще предлагают инвестировать в землю, так как считают, что только в этом случае интересы инвестора максимально защищены, а доход гарантирован и не зависит от чьих-либо действий или противодействий.
Рынок земли стремительно развивается и растет, обеспечивая постоянный рост цен. Благодаря стремительности развития этот рынок сохраняет возможность действовать не массово, но точечно, получая высокий доход от инвестирования сравнительно небольших сумм.
Целью написания данной работы является рассмотрение земельных ресурсов как объекта инвестирования.
Задачи:
1. Дать определение понятию «инвестиции», рассмотреть законодательные основы регулирования инвестиционной деятельности в Российской Федерации.
2. Определить понятие «земельный участок», рассмотреть нормативно-правовую базу, регулирующую инвестиционные вложения в землю.
3. Перечислить отличительные особенности инвестирования в земельные ресурсы.
1. Понятие и значение инвестиций, законодательные основы регулирования инвестиционной деятельности в РФ
Термин «инвестиции» в России стал широко использоваться в годы рыночных реформ.
В отечественной и зарубежной научной литературе имеется ряд дефиниций (определений) понятия инвестиций.
Наиболее распространённым, часто встречающимся является такое понятие инвестиций: это долгосрочные вложения денежных средств и иного капитала в собственной стране или за рубежом в предприятия различных отраслей, предпринимательские проекты, социально-экономические программы, инновационные проекты в целях получения дохода или достижения иного полезного эффекта.
Как экономическая категория инвестиции выполняют важнейшие функции, без которых невозможно нормальное, экономически эффективное развитие страны. Именно инвестиции в значительной мере формируют будущее страны в целом, отдельных её регионов, каждого хозяйствующего субъекта -- инвестиции, произведённые сегодня, являются основой завтрашнего благосостояния. В свою очередь, современное экономическое состояние во многом определено прошлыми инвестициями.
К объектам инвестиционной деятельности относятся, прежде всего, объекты недвижимости:
1. вновь создаваемые основные фонды любой формы собственности;
2. оборотные средства во всех сферах экономики;
3. реконструкция, модернизация основных фондов, цехов, предприятий;
4. научно-техническая продукция, инвестиционное проектирование;
5. земельные участки.
В России законодательство в области инвестиционной деятельности находится в стадии формирования и развития. В качестве законов, в самых общих чертах регулирующих инвестиционную деятельность, выступают:
ь Конституция Российской Федерации
ь Градостроительный кодекс РФ
ь Гражданский кодекс РФ
ь Налоговый кодекс РФ

2. Понятие земельного участка, нормативно-правовая база, регулирующая инвестиционные вложения в землю
Согласно Земельному кодексу РФ, земельным участком является часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами.
Основополагающее значение для регулирования инвестиционных вложений в землю имеют следующие законы:
1. Федеральный закон от 25.02.1999 №39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений»
2. Градостроительный кодекс РФ
3. Гражданский кодекс РФ
4. Закон РСФСР от 21 декабря 1990 г. «О социальном развитии села»
5. Федеральный закон от 8 августа 2001 г. №128-ФЗ «О лицензированиии отдельных видов деятельности»
6. Федеральный закон от 16 июля 1998 г. №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»
7. Положение о формировании перечня строек и объектов для федеральных государственных нужд и их финансировании за счёт средств Федерального бюджета. Утв. постановлением Правительства РФ от 11 октября 2001 г. №714.
8. Земельный кодекс Российской Федерации.

3. Отличительные особенности инвестирования в земельные ресурсы

В исторической ретроспективе отношения к собственности, как доминанты экономического строя общества, претерпевали неоднократные изменения, обусловленные стремлением преодолеть противоречие между ограниченностью вовлекаемых в производство ресурсов и возрастающими потребностями людей. В поисках путей максимализации эффективности производительных сил общество периодически трансформировало формы собственности на средства производства и механизм государственного участия в управлении экономикой.

Центральным звеном общественно-экономических отношений всегда выступали отношения земельной собственности.

Земля представляет собой уникальный природный ресурс. Она является единственным местом существования человечества, основным и единственным фактором организации его производительных сил, участвующим в создании всех других продуктов и благ. Ограниченность и невосполнимость этого ресурса вызывает объективную необходимость общественного регулирования правовых норм и условий землепользования.

Вместе с тем, в рыночной экономике земля приобретает форму товара и может служить объектом имущественных сделок, результаты которых в той или иной мере способны ущемить интересы других людей и общества в целом.

Последнее полагает, что часть дохода, который способен генерировать земельный участок в силу своего местоположения, природных свойств и имеющиеся улучшений, не обусловленных хозяйственной деятельность самого владельца, может служить источником удовлетворения общественных потребностей и изыматься в в виде рентных платежей. Это в свою очередь, требует мониторинга стоимостных характеристик участков земли как средств производства и объектов инвестирования.

И, наконец, земля является базисной составляющей любой недвижимости. Согласно статье 130 Гражданского кодекса РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т. е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения.

Основными отличительными особенностями земли как объекта инвестирования в современной России являются следующие:

ь земля обеспечивает наилучшую защиту капитала от инфляции - темпы роста цен земли в большинстве крупных городов значительно опережают темпы инфляции (от 30% до 200%).

ь земля всегда на пике спроса - согласно статистике с каждым годом потребность в земле все больше растет.

ь земля как ресурс дает широкие возможности для использования и применения: в личных целях (пока нет решения выгодно продавать - можно использовать актив для жизни и отдыха), в качестве ресурса для развития бизнеса, в целях дальнейшего увеличения стоимости (ленд-девелопмент).

ь земля обладает неограниченным сроком годности, не теряет ни в качестве, ни в свойствах.

ь земля обеспечивает минимальные риски инвестиций - обладатель прав собственности на землю гарантированно получает доход от ее продажи.

ь земля с каждым годом обладает все большей ликвидностью и в случае острой необходимости приобретенный актив обладает возможностью ускоренной реализации и скорейшего возврата вложенных средств.

ь земля является конечным ресурсом и подвержена ажиотажным всплескам спроса, позволяющим получать сверхвысокую доходность.

ь земля не требует больших затрат на содержание, контроль и обслуживание.

ь земля является одним из лидеров в сфере инвестиций по соотношению капиталоёмкость-доходность.

ь земля является одним из самых распространенных объектов наследства - не требующий внимания ресурс, гарантирующий стабильный высокий доход.

ь земля как объект инвестирования обладает возможностью развития - качественное управление ресурсом за три года безрисковых операций позволяет минимум удвоить вложения.

ь собственность на землю гарантирована законом и неоспоримо - юридическая чистота легко проверяема.

ь земля неприкосновенна как частная собственность - правоустанавливающие документы выдаются юстицией РФ.
Из вышесказанного можно сделать вывод о том, что земля является одним из самых надёжных объектов для вложения средств.

Заключение

Земля на сегодняшний день является одним из самых надёжных объектов инвестирования. В Российской Федерации инвестиционная деятельность в целом и инвестирование в землю в частности регламентируется широким кругом законов.

Рынок земли стремительно развивается и растет, обеспечивая постоянный рост цен. Благодаря стремительности развития этот рынок сохраняет возможность действовать не массово, но точечно, получая высокий доход от инвестирования сравнительно небольших сумм.

Так, земля обеспечивает наилучшую защиту капитала от инфляции - темпы роста цен земли в большинстве крупных городов значительно опережают темпы инфляции. Земля всегда на пике спроса - согласно статистике с каждым годом потребность в земле все больше растет; земля как ресурс дает широкие возможности для использования и применения: в личных целях (пока нет решения выгодно продавать - можно использовать актив для жизни и отдыха), в качестве ресурса для развития бизнеса, в целях дальнейшего увеличения стоимости. Земля обладает неограниченным сроком годности, не теряет ни в качестве, ни в свойствах, а также обеспечивает минимальные риски инвестиций.

Вместе с тем, земля как объект инвестирования интересна, но только для долгосрочных инвестиций (3-5 лет). Сегодня наблюдается превышение предложений над спросом, поэтому землю можно покупать только из расчета долгосрочной инвестиции.

В целом, в нынешней ситуации мирового экономического кризиса можно сделать вывод о том что, во-первых, если строительный сектор экономики надолго придёт в упадок, то самым доступным способом приобретения жилья для населения станет строительство на собственных земельных участках, и во-вторых, земля может приносить продукты питания, что, в случае очень негативных событий в экономике может оказаться вовсе не лишним.

Список литературы

1. Вахрин П.И., Нешитой А.С. Инвестиции: Учебник. - 3-е изд., перераб. и доп. - М.: Издательско-торговая корпорация «Дашков и Ко», 2005. - 380 с.
2. Земельный кодекс РФ (ЗК РФ) от 25.10.2001 N 136-ФЗ
3. Зимин А.И. Инвестиции: Вопросы и ответы. - М.: Юриспруденция, 2006. - 256 с.
4. Инвестиции в России 2007. - М.: Росстат, 2007. - 320 с.
5. Маренков Н.П. Рыночная экономика. - М.: НИБ, 2005. - 624 с.
6. Попков В.П., Семёнов В.П. Организация и финансирование инвестиций. - СПб: Питер, 2006. - 224 с.
7. Сай С.И. Земельно-имущественный комплекс России как объект регулирования // Недвижимость и инвестиции -- 2000. - № 2-3 (3-4).
8. Янковский К.П. Инвестиции. Учебное пособие . - СПб.: Питер, 2008. - 368 с.