Министерство  образования  и  науки РФ.

Ивановский  государственный  университет
Кафедра гражданского  права,  процесса  и основ предпринимательской деятельности
Реферат

по  дисциплине « жилищное  право» на  тему:
« Договор  социального  найма жилого  помещения»
                                                                          Работу  выполнила студентка

3  года обучения юридического  факультета ускоренного курса  обучения Габалиня  Я.Э.

Работу  проверил (а) _________
                                               Иваново,  2008

Содержание  работы.
Введение                                                                                                                         стр. 3-5
1. Виды договоров   найма жилого  помещения, основные  отличия           стр. 5-8
2. Предоставление жилого помещения по договору социального найма     стр. 8-10
3. Договор социального найма, права и обязанности сторон                         стр. 10-12
4. Расторжение и прекращение договора социального найма                        стр. 12-14
Заключение                                                                                                                      стр. 14
Список  нормативных  документов  и  использованной  литературы          стр. 15
 
Введение.
       До начала ХХ в. отечественное законодательство не содержало специальных систематизированных положений о договоре найма жилого помещения. На отношения, связанные с наймом жилья, в полной мере распространялись нормы, регулирующие наем имущества.

В досоветской России отсутствовало детальное регулирование договора найма жилого помещения. «В Своде законов гражданских Российской империи имелась глава II "О найме имуществ и отдаче оных в содержание". Предметом соответствующего договора могло служить как движимое, так и недвижимое имущество. О "помещениях, нанятых для жилья и иных целей" в Своде имелось лишь два упоминания. В этих условиях к найму жилых помещений приспосабливались существовавшие нормы о найме имущества»1 

  Свод законов гражданских не содержал понятия имущественного найма. Д.И. Мейер под имущественным наймом понимал договор, по которому «одна сторона предоставляет другой пользование какой-либо вещью на известное время за известное вознаграждение. К существенным составным элементам имущественного найма он относил: лица договаривающиеся, предмет найма, срок и вознаграждение за наем»2 

В проекте Гражданского уложения в книге пятой об имущественном найме предусматривалось определенное количество статей, посвященных договору найма жилого помещения. Предпосылки для выделения норм, регулирующих наем жилого помещения, в самостоятельный правовой институт сложились в России после победы Октябрьской революции 1917 г, когда государство регламентировало процесс перераспределения жилищного фонда от "богатых" слоев населения - "бедным"   право собственности на жилье заменялось жилищным наймом.

  Очень быстро основная часть жилищного фонда стала государственной, государство сдавало ее гражданам по договору найма. Нормативное регулирование соответственно все больше стало выделять указанный договор, придавая ему больше социальных функций и, следовательно, перемещая по существу договор имущественного найма по поводу одного объекта - жилья - на границу частного и публичного права.   

Период с 1917 г. по 1921 г., в который «происходила перестройка капиталистической системы отношений в жилищной сфере в иную путем  муниципализации и конфискации жилья у его собственников для передачи в собственность государству и в пользование пролетариату, вошел в историю под названием "великий жилищный передел"3   В целом по стране «в результате "жилищного передела" в руках местных Советов оказалось 18% жилых домов в городах и рабочих поселках общей площадью около 70 млн. кв. м. Это были наиболее ценные жилые дома»4  

 В то же время в первые годы существования у Советского государства не было практики управления жилищным фондом. Управление муниципализированными жилыми домами осуществлялось домовыми комитетами, которые избирались на общих собраниях жильцов. 

Таким образом, шаги, сделанные советской властью впервые три года ее существования в области решения жилищной проблемы, привели к снижению роли договора в системе жилищных отношений и замене его административным распределением.

Такая позиция законодателя, на наш взгляд, объясняется тем, что за годы Гражданской войны жилищный фонд страны сократился.   В то же время была упразднена частная собственность в городских поселениях на большую часть жилых помещений и различные формы предпринимательства в жилищной сфере.   Государство, истощенное Гражданской войной, не имело средств для ведения жилищного строительства. В то же время продолжала развиваться система распределения жилья государством. Ее развитию способствовало создание так называемого коммунального жилищного фонда. 

В Гражданском кодексе РСФСР 1922 г. нормы о договоре найма жилого помещения все еще расположены в главе "Имущественный наем". В соответствии со ст. 152 по договору имущественного найма одна сторона (наймодатель) обязывалась предоставить другой (нанимателю) имущество за определенное вознаграждение для временного пользования. При этом в ст. 156 прямо выделялась специфика имущественного найма, если объектом договора выступали жилые помещения, а субъектами - определенные категории граждан: "В тех случаях, когда нанимателями являются... наемные рабочие и служащие, учащиеся государственных учебных заведений, состоящие на иждивении красноармейцев члены их семейств, инвалиды труда и войны, договор найма жилого помещения автоматически возобновляется на тех же условиях на неограниченный срок независимо от согласия наймодателя".1 Устанавливались пределы платы за нанимаемое жилое помещение (ст. 166). Кроме того, предусматривались случаи расторжения договора найма жилого помещения, если наниматель жилого помещения своим поведением делал невозможным совместное проживание либо не уплачивал квартирную плату (ст. 171).

  В период с 1922 г. по 1937 г. порядок и условия возникновения отношений, связанных с возмездным владением и пользованием жилыми помещениями, их характер, права и обязанности субъектов, зависели от того, к какому жилищному фонду принадлежит жилое помещение, в котором возникает данное правоотношение.  

Постановлением от 17 октября 1937 г. был установлен также порядок предоставления и пользования государственным жилищным фондом, остающимся в управлении местных Советов и государственных предприятий, учреждений и общественных организаций.

Свободные жилые помещения в домах местных Советов стали предоставляться в пользование граждан исключительно по распоряжениям (ордерам) жилищного управления отдела коммунального хозяйства местного Совета. Свободные жилые помещения в домах государственных учреждений, предприятий и общественных организаций, а также домах, арендованных ими, предоставлялись в пользование их работников распоряжением администрации этих учреждений, предприятий и организаций.

В Гражданском кодексе РСФСР 1964 г. содержалась гл. 28 "Договор найма жилого помещения" Впервые законодательно устанавливающая системную, последовательную регламентацию соответствующих отношений. В частности, предусматривались: понятие договора найма жилого помещения, регламентация предоставления жилья, права и обязанности нанимателей и наймодателей, изменение и прекращение договора. О.С. Иоффе отмечал, что "именно проводимая Советским государством в области жилищного найма особая политика вызвала необходимость отделить его от имущественного найма и в системе правового регулирования" 2

 Ни в ГК РСФСР 1922 г., ни в Законе от 17 октября 1937 г. цель пользования жилым помещением, предоставленным гражданам, определена не была, и из этого можно сделать вывод, что впервые приоритет потребительского начала в функциональном назначении наемного жилья над коммерческим нашел свое законодательное закрепление в ГК РСФСР 1964 г.

С принятием Жилищного кодекса РСФСР 24 июня 1983 г. гл. 28 ГК РСФСР утратила свое действие. В ЖК РСФСР наряду с общими положениями содержалось более 70 статей,  непосредственно посвященных договору найма жилого помещения. Постепенное выделение правовых норм из договора имущественного найма договора, где объектом выступает жилье, не только оформляется в виде отдельного специального закона, но и происходит кодификация норм, прежде содержавшихся в Гражданском кодексе РСФСР и подзаконных актах.

Закон РФ "Об основах федеральной жилищной политики" 1992 г. также содержал ряд норм, посвященных договору найма жилого помещения.   Несмотря на очевидную переходность положений названного акта, закон во многом стал источником для подготовки соответствующих положений современных ГК и ЖК.

Глава 35 ГК РФ, думается, стала первым шагом к новой кодификации как правовых норм, связанных с договором найма жилого помещения, так и в целом жилищного законодательства. В новом ЖК РФ разд. III полностью посвящен договору социального найма.

Основным договором, с помощью которого жилые помещения передаются в пользование вообще и во временное возмездное владение и пользование в частности, является договор найма жилого помещения.

В ГК РФ наем жилого помещения подразделяется на договор социального найма жилого помещения   - договор социального найма  и договор найма жилого помещения  - договор коммерческого найма.   Жилищное законодательство наряду с этими договорами выделяет также договор найма служебных жилых помещений, договор найма жилых помещений в общежитии, а также договор найма жилых помещений, находящихся в пользовании членов жилищных и жилищно-строительных кооперативов.

 

1. Виды договоров   найма жилого  помещения, основные  отличия.

Отношения сторон по договорам найма регулируются гражданским и жилищным законодательством.

Статья 671 ГК РФ предусматривает, что «по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем»1.

Гражданское законодательство выделяет два вида договоров найма: договор социального и коммерческого найма. Целью договора найма жилого помещения,  независимо от его разновидности,  всегда является удовлетворение потребности нанимателя, физического лица,  в жилье.

Но гражданское законодательство рассматривает только общие вопросы, связанные с договором социального найма. Правила его заключения и исполнения регулируются нормами жилищного законодательства Российской Федерации.

Таким образом, правоотношения сторон, связанные с коммерческим наймом, регулируются гражданским законодательством, а с социальным наймом - жилищным законодательством.

Жилищное законодательство выделяет различные виды жилого фонда в зависимости от формы собственности.  Различают частный, государственный, муниципальный фонды.  

В государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования жилые помещения предоставляются гражданам по договору социального найма жилого помещения. Если же жилое помещение входит в частный жилищный фонд, а собственником сдаваемого в наем помещения является физическое или юридическое лицо, между сторонами заключается договор коммерческого найма жилого помещения. То есть собственник жилого помещения согласно ст. 30 ЖК РФ,  «осуществляя права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании, а также юридическому лицу на основании договора аренды или на ином законном основании с учетом требований, установленных гражданским законодательством, ЖК РФ»1.

Договор коммерческого найма жилого помещения отличается от договора социального найма жилья по  сроку  действия, предмету договора,  способу оплаты,  основанию расторжения и прекращения.

Перед заключением договора коммерческого найма наниматель не становится на учет как нуждающийся в предоставлении жилья, не соблюдается очередность в предоставлении жилых помещений и не выполняются иные обязательные для договора социального найма условия. То есть не выполняется та процедура, которая является обязательной по ЖК РФ при заключении договора социального найма.

Согласно ст. 60 ЖК РФ сторонами по договору социального найма выступают собственник жилого помещения государственного жилищного фонда или муниципального жилищного фонда либо действующие от его имени уполномоченный государственный орган или уполномоченный орган местного самоуправления,  либо управомоченное им лицо - наймодатель и граждане  - наниматели.  Их перечень  установлен жилищным законодательством

 При заключении договора коммерческого найма его стороны,  то  есть  собственник жилого помещения - это наймодатель,  и физическое лицо, снимающее жилое помещение во временное владение или пользование, являющееся нанимателем,  по их взаимному соглашению регулируют существенные условия договора.

Договор социального найма согласно ст. 60 ЖК РФ заключается без установления срока его действия. В соответствии же со ст. 683 ГК РФ договор коммерческого найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет.

Согласно ст. 673 ГК РФ объектом договора найма жилого помещения может быть изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания.  Это  может  быть: квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома. Пригодность жилого помещения для проживания определяется в порядке, предусмотренном жилищным законодательством - ст. 673 ГК РФ. В соответствии со ст. 62 ЖК РФ предметом договора социального найма жилого помещения должно быть жилое помещение,  такое  как: жилой дом, квартира, часть жилого дома или квартиры.  Самостоятельным предметом договора социального найма жилого помещения не могут быть неизолированное жилое помещение, помещения вспомогательного использования, а также общее имущество в многоквартирном доме.

Согласно ст. 154 ЖК РФ плата за жилое помещение и коммунальные услуги для нанимателя жилого помещения, занимаемого по договору социального найма или договору найма жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда и включает в себя: плату за пользование жилым помещением - плата за наем; плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую   плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме. Капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме проводится за счет собственника жилищного фонда; плату за коммунальные услуги.

Плата же за наем жилого помещения по договору коммерческого найма устанавливается по соглашению сторон, одностороннее изменение размера платы не допускается, если иное не предусмотрено законом или договором  - ст. 682 ГК РФ.

Согласно ст. 83 ЖК РФ договор социального найма жилого помещения может быть расторгнут в любое время по соглашению сторон. Кроме того, расторжение допускается по инициативе каждой из сторон,  так наниматель жилого помещения по договору социального найма с согласия в письменной форме проживающих совместно с ним членов его семьи в любое время вправе расторгнуть договор социального найма. В случае выезда нанимателя и членов его семьи в другое место жительства договор социального найма жилого помещения считается расторгнутым со дня выезда. Наймодатель также вправе расторгнуть договор социального найма жилого помещения, но уже в судебном порядке в случае  невнесения нанимателем платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги в течение более шести месяцев,  вследствие  разрушения или повреждения жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает;  систематического нарушения прав и законных интересов соседей, которое делает невозможным совместное проживание в одном жилом помещении; использования жилого помещения не по назначению. Кроме того, договор социального найма жилого помещения прекращается в связи с утратой (разрушением) жилого помещения, со смертью одиноко проживавшего нанимателя.

Договор коммерческого найма расторгается в соответствии со ст. 687 ГК РФ, согласно которой: «наниматель жилого помещения вправе с согласия других граждан, постоянно проживающих с ним, в любое время расторгнуть договор найма с письменным предупреждением наймодателя за три месяца; по инициативе наймодателя договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке в случаях,  если:  невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме (до 1 года) в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа; разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает»1.

По решению суда нанимателю может быть предоставлен срок не более 1 года для устранения им нарушений, послуживших основанием для расторжения договора найма жилого помещения. Если в течение определенного судом срока наниматель не устранит допущенных нарушений или не примет всех необходимых мер для их устранения, суд по повторному обращению наймодателя принимает решение о расторжении договора найма жилого помещения. При этом по просьбе нанимателя суд в решении о расторжении договора может отсрочить исполнение решения на срок не более года; в судебном порядке по инициативе любой стороны,  если помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания, а также в случае его аварийного состояния, либо  в других случаях, предусмотренных жилищным законодательством; если наниматель жилого помещения или другие граждане, за действия которых он отвечает, используют жилое помещение не по назначению либо систематически нарушают права и интересы соседей, наймодатель может предупредить нанимателя о необходимости устранения нарушения; если наниматель или другие граждане, за действия которых он отвечает, после предупреждения продолжают использовать жилое помещение не по назначению или нарушать права и интересы соседей, наймодатель вправе в судебном порядке расторгнуть договор найма жилого помещения.

 Следует  отметить, что  в соответствии со ст. 69 ЖК РФ члены семьи нанимателя,  а к ним отнесены проживающие совместно с ним его супруг, а также дети и родители данного нанимателя  жилого помещения по договору социального найма,  имеют равные с нанимателем права и обязанности. Дееспособные члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма несут солидарную с нанимателем ответственность по обязательствам, вытекающим из договора социального найма.

По договору же коммерческого найма за состояние нанимаемого жилья и исполнение предусмотренных договором обязанностей отвечает только тот человек, с кем заключено соглашение. Более того, согласно ст. 677 ГК РФ именно наниматель несет ответственность перед наймодателем за действия граждан, постоянно проживающих совместно с ним, которые нарушают условия договора найма жилого помещения.

Обязательными условиями договоров коммерческого и социального найма являются следующие нормы, которые должны присутствовать в обоих видах договоров:

- описание объекта, согласно ст. 673 ГК РФ, или предмета договора - ст. 62 ЖК РФ, а именно изолированного жилого помещения (жилой дом, квартира, часть жилого дома или квартиры);

- указание на стороны договора, при этом нанимателями по указанным договорам могут быть только физические лица;

- возможность вселения в занимаемое жилье других граждан в качестве проживающих совместно с нанимателем.

Согласно ст. 70 ЖК РФ «наниматель по договору социального найма с согласия,  данного  в письменной форме членов своей семьи, в том числе временно отсутствующих членов своей семьи, вправе вселить в занимаемое им жилое помещение по договору социального найма своего супруга, своих детей и родителей или с согласия в письменной форме членов своей семьи, в том числе временно отсутствующих членов своей семьи, и наймодателя - других граждан в качестве проживающих совместно с ним членов своей семьи.»1 Наймодатель может запретить вселение граждан в качестве проживающих совместно с нанимателем членов его семьи в случае, если после их вселения общая площадь соответствующего жилого помещения на одного члена семьи составит менее учетной нормы. На вселение к родителям их несовершеннолетних детей не требуется согласие остальных членов семьи нанимателя и согласие наймодателя. В соответствии же со ст. 679 ГК РФ с согласия наймодателя, нанимателя и граждан, постоянно с ним проживающих, в жилое помещение могут быть вселены другие граждане в качестве постоянно проживающих с нанимателем. При вселении несовершеннолетних детей такого согласия не требуется;

- наличие прав и обязанностей сторон по договору. При этом нужно учесть, что типовой договор социального найма, в котором должны быть конкретизированы условия правоотношений сторон, разрабатывается и принимается Правительством РФ, а договор коммерческого найма подписывается сторонами в том виде, который был согласован ими.
2. Предоставление жилого помещения по договору социального найма
Согласно ст. 40 Конституции РФ малоимущим, иным указанным в законе гражданам, нуждающимся в жилище, оно предоставляется бесплатно или за доступную плату из государственных, муниципальных и других жилищных фондов в соответствии с установленными законом нормами.

ЖК РФ регламентирует порядок предоставления жилых помещений жилищного фонда Российской Федерации или субъекта РФ по договорам социального найма.

В соответствии со ст. 49 ЖК РФ по договору социального найма можно предоставлять только те жилые помещения, которые входят:

1) в государственный жилищный фонд - совокупность жилых помещений, принадлежащих на праве собственности Российской Федерации (жилищный фонд Российской Федерации), и жилых помещений, принадлежащих на праве собственности субъектам РФ (жилищный фонд субъектов РФ), - ст. 19 ЖК РФ;

2) в муниципальный жилищный фонд - совокупность жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальным образованиям, - ст. 19 ЖК РФ.

Согласно ст. 49 ЖК РФ жилые помещения муниципального жилищного фонда предоставляются по указанным договорам малоимущим гражданам, признанным нуждающимися в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма. Малоимущими гражданами являются граждане, если они признаны таковыми органом местного самоуправления в порядке, установленном законом соответствующего субъекта РФ, с учетом дохода, приходящегося на каждого члена семьи, и стоимости имущества, находящегося в собственности членов семьи и подлежащего налогообложению.

Жилые помещения жилищного фонда Российской Федерации или жилищного фонда субъекта РФ по договорам социального найма предоставляются иным определенным федеральным законом или законом субъекта РФ категориям граждан, признанных по установленным ЖК РФ и (или) федеральным законом или законом субъекта РФ основаниям нуждающимися в жилых помещениях. То есть перечень и основания признания иных категорий граждан нуждающимися в жилых помещениях должен быть определен федеральным законом или законом субъекта РФ.

Этим лицам могут быть предоставлены по договорам социального найма жилые помещения муниципального жилищного фонда при условии, что органы местного самоуправления наделены в установленном законодательством порядке соответствующими государственными полномочиями.

По договорам социального найма не предоставляются жилые помещения некоторым конкретным категориям граждан. Ими являются иностранные граждане, лица без гражданства, если международным договором Российской Федерации не предусмотрено иное.

Пунктом 1 ст. 57 ЖК РФ установлен порядок обеспечения граждан жильем в порядке очередности. Критерием для этого служит время принятия граждан на учет. В ст. 57 ЖК РФ предусмотрены случаи, когда жилое помещение предоставляется гражданам по договорам социального найма вне очереди для  лиц, жилые помещения которых признаны в установленном порядке непригодными для проживания, а ремонту или реконструкции не подлежат.

В случае признания жилого дома (жилого помещения) непригодным для проживания по причине аварийного состояния либо вредного воздействия факторов среды обитания, представляющего особую опасность для жизни и здоровья людей, решение органа местного самоуправления должно содержать указание его собственнику, либо находящемуся в ведении органа местного самоуправления соответствующему структурному подразделению (органу, организации) о необходимости немедленного отселения граждан;

В соответствии со ст. 8 Федерального закона от 21 декабря 1996 г. N 159-ФЗ "О дополнительных гарантиях по социальной поддержке детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей" дети-сироты и дети, оставшиеся без попечения родителей, а также дети, находящиеся под опекой (попечительством), не имеющие закрепленного жилого помещения, после окончания пребывания в образовательном учреждении или учреждении социального обслуживания, а также в учреждениях всех видов профессионального образования, либо по окончании службы в рядах Вооруженных Сил РФ, либо после возвращения из учреждений, исполняющих наказание в виде лишения свободы, обеспечиваются органами исполнительной власти по месту жительства вне очереди жилой площадью не ниже установленных социальных норм;

Граждане, страдающие тяжелыми формами хронических заболеваний, при которых совместное проживание с ними в одной квартире невозможно и члены семей которых не имеют иного жилого помещения, занимаемого по договору социального найма или принадлежащего на праве собственности. Список заболеваний, дающих право лицам, страдающим этими заболеваниями, на первоочередное получение жилой площади, утвержден Постановлением Правительства РФ от 16 июня 2006 г. N 378.

В соответствии со ст. 57 ЖК РФ гражданам, состоящим на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях, жилые помещения по договорам социального найма предоставляются на основании решений органа местного самоуправления. Решения о предоставлении жилых помещений по договорам социального найма выдаются или направляются гражданам, в отношении которых данные решения приняты, не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия данных решений.

После принятия указанных решений органом местного самоуправления оно является законным основанием для последующего заключения договора социального найма в сроки, указанные в решении.

Жилое помещение по договору социального найма должно предоставляться гражданам по месту их жительства, граница предоставления четко определена в ЖК РФ - черта соответствующего населенного пункта. Общая площадь предоставляемого по договору социального найма жилого помещения должна определяться исходя из нормы предоставления на одного человека.

При предоставлении гражданину жилого помещения по договору социального найма учитываются действия и гражданско-правовые сделки с жилыми помещениями, совершение которых привело к уменьшению размера занимаемых жилых помещений или к их отчуждению. Граждане, которые с намерением приобретения права состоять на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях совершили действия, в результате которых они могут быть признаны нуждающимися в жилых помещениях, принимаются на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях не ранее чем через пять лет со дня совершения указанных намеренных действий. Указанные сделки и действия лиц учитываются за период времени, предшествующий предоставлению гражданину жилого помещения по договору социального найма, не менее чем за пять лет.

Согласно ст. 58 ЖК РФ при предоставлении жилых помещений по договорам социального найма учитываются законные интересы граждан. При предоставлении жилых помещений по договорам социального найма заселение одной комнаты лицами разного пола, за исключением супругов, допускается только с их согласия. Кроме того, по общему правилу при заключении договора социального найма жилья подлежит предоставлению жилое помещение, общая площадь которого рассчитывается исходя из нормы предоставления на одного человека.

На основании ст. 58 ЖК РФ жилое помещение по договору социального найма может быть предоставлено общей площадью, превышающей норму предоставления на одного человека, но не более чем в два раза, если такое жилое помещение представляет собой одну комнату или однокомнатную квартиру либо предназначено для вселения гражданина, страдающего одной из тяжелых форм хронических заболеваний, указанных в утвержденном списке.
3. Договор социального найма, права и обязанности сторон.  
По договору социального найма жилого помещения «одна сторона - собственник жилого помещения государственного жилищного фонда или муниципального жилищного фонда, действующие от его имени уполномоченный государственный орган или уполномоченный орган местного самоуправления,  либо управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне - гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение и в пользование для проживания в нем на условиях, установленных ЖК РФ»1.

Договор социального найма жилого помещения, как упоминалось  выше, заключается без установления срока его действия.

Пользование жилым помещением по договору социального найма осуществляется в соответствии с ЖК РФ, договором социального найма данного жилого помещения.

21 января 2006 г. Постановлением Правительства РФ N 25 были утверждены Правила пользования жилыми помещениями.  В соответствии с  п. 7 Правил, право пользования жилым помещением по договору социального найма жилого помещения возникает на основании договора, заключенного (в письменной форме) в соответствии с Типовым договором социального найма жилого помещения, утвержденным Правительством Российской Федерации.

Согласно им наниматель имеет право вселять в занимаемое жилое помещение иных лиц. Вселение осуществляется с согласия (в письменной форме) членов семьи нанимателя, в том числе временно отсутствующих, и наймодателя. На вселение к родителям их несовершеннолетних детей согласие остальных членов семьи и наймодателя не требуется. Наниматель имеет  право сдавать с согласия (в письменной форме) наймодателя и проживающих совместно с нанимателем членов его семьи, в том числе временно отсутствующих, часть жилого помещения, а в случае временного выезда - все жилое помещение в поднаем на условиях, установленных Жилищным кодексом Российской Федерации. Имеет  право  разрешать по взаимному согласию с проживающими совместно с нанимателем членами семьи и с предварительным уведомлением наймодателя безвозмездное проживание в жилом помещении гражданам в качестве временных жильцов на условиях, установленных ЖК РФ,  осуществлять с согласия (в письменной форме) наймодателя и проживающих совместно с нанимателем членов его семьи, в том числе временно отсутствующих, обмен занимаемого жилого помещения на жилое помещение, занимаемое по договору социального найма жилого помещения другим нанимателем, в порядке и на условиях, установленных ЖК РФ; требовать от наймодателя своевременного проведения капитального ремонта жилого помещения, надлежащего участия в содержании общего имущества в многоквартирном доме, а также предоставления коммунальных услуг. Наниматель имеет иные права, предусмотренные законодательством.

При этом в качестве пользователя жилым помещением наниматель обязан: использовать жилое помещение по назначению и в пределах, установленных ЖК РФ; осуществлять пользование жилым помещением с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в жилом помещении граждан, соседей; обеспечивать сохранность жилого помещения, не допускать выполнение в жилом помещении работ или совершение других действий, приводящих к его порче; поддерживать надлежащее состояние жилого помещения, а также помещений общего пользования в многоквартирном доме (квартире), соблюдать чистоту и порядок в жилом помещении, подъездах, кабинах лифтов, на лестничных клетках, в других помещениях общего пользования, обеспечивать сохранность санитарно-технического и иного оборудования; немедленно принимать возможные меры к устранению обнаруженных неисправностей жилого помещения или санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем, и в случае необходимости сообщать о них наймодателю или в соответствующую управляющую организацию; производить текущий ремонт жилого помещения; своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги.

Обязанность по оплате жилого помещения и коммунальных услуг возникает с момента заключения договора социального найма жилого помещения в соответствии с законодательством; информировать наймодателя в установленные договором социального найма жилого помещения сроки об изменении оснований и условий, влияющих на пользование жилым помещением; допускать в заранее согласованное время в жилое помещение работников наймодателя или уполномоченных им лиц, представителей органов государственного контроля и надзора для осмотра технического и санитарного состояния жилого помещения, санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем, а также для выполнения необходимых ремонтных работ; не производить переустройство и (или) перепланировку жилого помещения в нарушение установленного порядка. При прекращении права пользования жилым помещением наниматель обязан сдавать по акту наймодателю в исправном состоянии жилое помещение, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в нем, оплачивать стоимость не произведенного нанимателем ремонта жилого помещения, санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем, или производить ремонт за свой счет, а также погашать задолженность по оплате жилого помещения и коммунальных услуг. Наниматель несет иные обязанности, предусмотренные законодательством.

Члены семьи нанимателя имеют равные с ним права пользования жилым помещением.

В соответствии со ст. 61 ЖК РФ наниматель жилого помещения в многоквартирном доме по договору социального найма данного жилого помещения приобретает право пользования общим имуществом в этом доме. Основанием для этого служит тот факт, что собственник жилого помещения в многоквартирном доме имеет долю в общем имуществе жилого дома, а при сдаче по договору социального найма жилого помещения к нанимателю переходит не только право пользования непосредственно жилым помещением, но и право пользования общим имуществом в этом доме.

Предметом договора социального найма жилого помещения должно быть жилое помещение (жилой дом, квартира, часть жилого дома или квартиры) - это установлено в ст. 62 ЖК РФ.

Самостоятельным предметом договора социального найма жилого помещения не могут быть неизолированное жилое помещение, помещения вспомогательного использования, а также общее имущество в многоквартирном доме.

В соответствии со ст. 63 ЖК РФ договор социального найма жилого помещения заключается в письменной форме на основании решения о предоставлении жилого помещения жилищного фонда социального использования.

В настоящее время действует утвержденный Постановлением Правительства РФ от 21 мая 2005 г. N 315 Типовой договор социального найма жилого помещения.

Переход права собственности на занимаемое по договору социального найма жилое помещение, права хозяйственного ведения или права оперативного управления таким жилым помещением не влечет за собой расторжение или изменение условий договора социального найма жилого помещения - ст. 64 ЖК РФ.

Согласно ст. 65 ЖК РФ наймодатель жилого помещения по договору социального найма имеет право требовать своевременного внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги.

Наймодатель жилого помещения по договору социального найма обязан: передать нанимателю свободное от прав иных лиц жилое помещение; принимать участие в надлежащем содержании и в ремонте общего имущества в многоквартирном доме, в котором находится сданное внаем жилое помещение; осуществлять капитальный ремонт жилого помещения; обеспечивать предоставление нанимателю необходимых коммунальных услуг надлежащего качества.
4. Расторжение и прекращение договора социального найма
Расторжение договора - это досрочное прекращение неисполненного (полностью или частично) договора. При расторжении договора обязательства сторон прекращаются.

Жилищное законодательство предусматривает следующие варианты расторжения договора социального найма и прекращения соответствующего жилищного правоотношения, установленные ст. 83 ЖК РФ: по соглашению сторон - оно допускается в любое время, этот способ прекращения договора не требует обращения в судебные органы; по инициативе нанимателя - в любое время с согласия в письменной форме проживающих совместно с ним членов его семьи; в случае выезда нанимателя и членов его семьи в другое место жительства - при этом договор является расторгнутым со дня выезда; по инициативе наймодателя - при существенном нарушении нанимателем условий договора социального найма жилого помещения (существенным признается такое нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора).

По общим правилам требование о расторжении договора может быть заявлено наймодателем в суд после получения отказа нанимателя на предложение расторгнуть договор по соглашению сторон. Расторжение по требованию наймодателя допускается только в судебном порядке и при наступлении следующих обстоятельств: невнесения нанимателем платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги в течение более шести месяцев. Основной обязанностью нанимателя жилого помещения и проживающих с ним членов его семьи является внесение им платы за жилое помещение и коммунальные услуги,  что  определено  ст. 67 ЖК РФ.

В соответствии со ст. 154 ЖК РФ плата за жилое помещение представляет собой оплату содержания жилья, т.е. плату, взимаемую с нанимателя жилого помещения по договору социального найма жилого помещения, за услуги по содержанию общего имущества жилого дома (в том числе подвала, чердака, подъезда, крыши) и техническому обслуживанию общих коммуникаций, технических устройств и технических помещений жилого дома.

Оплата коммунальных услуг - это оплата фактически оказанных нанимателю услуг, являющихся необходимыми при эксплуатации жилого помещения (электричество, водоснабжение, газоснабжение и т.д.).

 Оплата жилья и коммунальных услуг осуществляется на основании разработанных Правительством РФ основ ценообразования в сфере жилищно-коммунального хозяйства и ежегодных федеральных стандартов;  разрушения или повреждения жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает; систематического нарушения прав и законных интересов соседей, которое делает невозможным совместное проживание в одном жилом помещении; использования жилого помещения не по назначению.

Прекращение договора социального найма согласно ст. 83 ЖК РФ происходит  в связи с утратой (разрушением) жилого помещения,  со смертью одиноко проживавшего нанимателя.

Правовым последствием расторжения договоров социального найма наймодателями является выселение граждан из жилых помещений, предоставленных по указанным договорам.

Выселение граждан из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма, производится в судебном порядке на основании ст. 84 ЖК РФ, с предоставлением других благоустроенных жилых помещений по договорам социального найма.

Граждане выселяются из жилых помещений с предоставлением других благоустроенных жилых помещений по договорам социального найма в случае, если наниматель и проживающие совместно с ним члены его семьи в течение более шести месяцев без уважительных причин не вносят плату за жилое помещение и коммунальные услуги. При этом размер другого жилого помещения соответствует размеру жилого помещения, установленному для вселения граждан в общежитие; с предоставлением других жилых помещений по договорам социального найма; без предоставления других жилых помещений. Если наниматель и (или) проживающие совместно с ним члены его семьи используют жилое помещение не по назначению, систематически нарушают права и законные интересы соседей или бесхозяйственно обращаются с жилым помещением, допуская его разрушение, наймодатель обязан предупредить нанимателя и членов его семьи о необходимости устранить нарушения. Если указанные нарушения влекут за собой разрушение жилого помещения, наймодатель также вправе назначить нанимателю и членам его семьи разумный срок для устранения этих нарушений. Если наниматель жилого помещения и (или) проживающие совместно с ним члены его семьи после предупреждения наймодателя не устранят эти нарушения, виновные граждане по требованию наймодателя или других заинтересованных лиц выселяются в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения.

То есть за определенные действия нанимателя предусмотрена такая мера ответственности, как его выселение совместно с членами его семьи и иными гражданами, пользующимися указанным помещением.

Последствием принудительного выселения без предоставления другого жилого помещения является тот факт, что гражданин после выселения сам подыскивает себе другое помещение для проживания.
Заключение.
Проблема сущности и места договора найма жилого помещения в системе права РФ является традиционно актуальной для юридической науки. Вызвано это, прежде всего тем, что пользование чужим жилым помещением гражданами является одним из основных способов удовлетворение ими своей потребности в жилье. В различные исторические эпохи такие отношения оформлялись договором имущественного найма, особенности правовой конструкции которого зависели от обеспеченности жильем и степени поддержки государства в удовлетворении гражданами своей потребности в жилье, его материальных возможностей и существовавшей в нем общественно-политической системы.

По своей сути предоставление жилого помещения на условиях договора социального найма предполагает бесплатное выделение жилья гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий, малоимущим и иным указанным в нормативных актах лицам в пределах нормы жилой площади, установленной законодательством, для их дальнейшего проживания.

Новый ЖК РФ, с учетом внесенных в него поправок, не разрешил основных проблем в данной сфере, даже притом, что нормативная база для предоставления жилья по договорам социального найма разработана достаточно четко, порядок постановки на учет, методика принятия решения по предоставлению социального жилья готовы к использованию на практике. Но это не добавляет оптимизма гражданам, которые в лучшем случае знают о своих правах и терпеливо ожидают возможности вселения в обещанное жилье годами и  десятилетиями.

       Что  позволяет  нам  сделать  вывод  о  том, что  проблема получения жилья в нашей стране еще долго не потеряет своей актуальности.
Список  нормативных  документов  и  использованной  литературы.
1. Конституция  РФ,  принята  всенародным  голосованием 12.12.1993  года.  

           2.  ГК РФ от 26.01.1996 года № 14- ФЗ в  ред. от 14.07.2008 года,   часть 2.

         3.  Постановление ВЦИК от 11.11.1922 "О  введении  в действие гражданского  кодекса Р.С.Ф.С.Р."  (вместе с "Гражданским  кодексом Р.С.Ф.С.Р.")  

          4. Жилищный  кодекс РСФСР  от 24.06.1983 года.   (утв. ВС РСФСР 24.06.1983)
(ред. от 20.07.2004)
         5. Федеральный закон  от 21 декабря 1996 г. N 159-ФЗ "О дополнительных гарантиях по социальной поддержке детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей"

         6. Закон РФ от 24.12.1992 N 4218-1 в ред. от 22.08.2004 "Об основах федеральной жилищной  политики.                   
         7.Постановление Правительства РФ от 21 мая 2005 г. N 315 «Об  утверждении Типового  договора социального найма жилого помещения»

         8.Постановление ЦИКСССР N 112, СНК СССР N 1843 от 17.10.1937 « О сохранении жилищного  фонда и  улучшении  жилищного  хозяйства в  городах»

         9. Постановление Правительства РФ N 25 от 21 января 2006 г. « Об  утверждении Правил  пользования жилыми помещениями» с  изм. От 16.01.2008 года.

        10.Постановление Правительства РФ от 16 июня 2006 г. N 378 «Об  утверждении  перечня  тяжелых  форм хронических  заболеваний,  при  которых невозможно  совместное  проживание граждан  в  одной  квартире»
         11. Агарков М.М. Обязательство по советскому гражданскому праву. М., 1940.

12.Алексеев С.С. Восхождение к праву. Поиски и решения. Изд. 2-е,   М., 2002.

13. Аскназий С.И. Советское жилищное право. М., 1940.

        14. Аскназий С.И., Брауде И.И.,   Жилищное право. М.: Госюриздат, 1956.  

15. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга вторая. Договоры о передаче имущества. М., 2000. С. 669.

        16. Генкин Д.М.  Право собственности в СССР. М., 1961.

17. Гражданское право: Учебник. Ч. 2 / Под ред. А.П. Сергеева   М., 1997.

18. Гражданское право: Учебник для вузов. Часть первая. М., 1998.

19. Гражданское право России: Курс лекций. Обязательственное право / Под ред. О.Н. Садикова. М., 1997.

20. Гражданское право России. Общая часть: Курс лекций / Под ред. О.Н. Садикова. М., 2001.

21. Гражданское право России. Обязательственное право: Курс лекций / Под ред. О.Н. Садикова. М., 2004.

22. Дмитриев Н. Важная социальная проблема. М.: Московский рабочий, 1970.   137с.

23.Иоффе О.С. Развитие цивилистической мысли в СССР. Л.: Изд-во Ленинградского ун-та, 1978. Ч. 2. 389 С.

24. Жариков Ю.Г., Масевич М.Г. Недвижимое имущество: правовое регулирование. М., 1997.

25. Крашенинников П.В. Жилищное право. М., 2000.

         26.  Литовкин В.Н. Жилищное законодательство. М., 1988.

27. Мейер Д.И. Русское гражданское право. В 2 частях. Часть 2. Серия "Классика русской цивилистики". М., 1997. С. 260.

28. Свит Ю.П. Жилищное право. М., 2005.

29. Смирнов М. Жилищное право Российской Федерации. М., 2002.

30. Степанов С.А. Недвижимое имущество в гражданском праве. М., 2004.

31.Толстой Ю.К. Жилищное право. М., 1996.

32. Чубаров В.В. Проблемы регулирования недвижимости. М., 2006.

---