Реферат Развитие ипотечного кредитования в России 2
Работа добавлена на сайт bukvasha.net: 2015-10-28Поможем написать учебную работу
Если у вас возникли сложности с курсовой, контрольной, дипломной, рефератом, отчетом по практике, научно-исследовательской и любой другой работой - мы готовы помочь.
Предоплата всего
от 25%
Подписываем
договор
Министерство сельского хозяйства Российской Федерации
Красноярский государственный аграрный университет
Кафедра финансов и кредита
КУРСОВОЙ ПРОЕКТ
Тема:
Ипотечное кредитование (российская практика, опыт зарубежных стран)
Выполнил:
Юрганова Н. М.
студентка
института экономики и финансов АПК,
3 курса, 32 группа
Бухгалтерский учет, анализ и аудит.
Проверил:
Коваленко Е.И.
Красноярск, 2009
Содержание:
Введение................................................................................................ 3
1. Ипотечный кредит и его применение в современных условиях............................. 4
1.1 Понятие и особенности применения ипотечного кредита............................... 4
1.2 Механизм ипотечного кредитования................................................................ 7
1.3 Сущность и основные элементы системы ипотечного
кредитования....................................................................................... 12
2. Проблемы ипотечного кредитования в РФ на современном
этапе.................................................................................................... 14
3. Опыт зарубежных стран в ипотечном кредитовании.................................. 16
4. Необходимость и перспективы развития ипотечного кредитования
в России.............................................................................................. 21
Задания для выполнения расчетной части. Вариант №23.................. 26
Расчетная часть. Вариант №23........................................................... 29
Заключение.............................................................................................
Список литературы.................................................................................
Введение:
Целью данного курсового проекта является изучение ипотечного кредитования, выявление наиболее значительных проблем в функционировании ипотечного кредитования в Российской Федерации и рассмотрение возможных путей их решения, изучение иностранного опыта в данном вопросе.
Для достижения указанной цели были поставлены следующие задачи:
1. Дать определение ипотечному кредиту и изучить его применение в современных условиях.
2. Изучить особенности ипотечного кредитования в Российской Федерации на современном этапе.
3. Рассмотреть опыт зарубежных стран в ипотечном кредитовании.
4. Рассмотрение необходимости и перспектив развития ипотечного кредитования в России.
Актуальность темы в том, что приобретение собственного жилья – первоочередная потребность для каждой семьи: без удовлетворения этой потребности, нельзя говорить ни о каких социальных приоритетах общества.
Анализ ситуации, сложившейся в области жилищной политики, сложный характер жилищных проблем, серьёзная зависимость социально-экономической стабильности от их решения, необходимость принятия неотложных мер, направленных на кардинальное изменение положения с обеспеченностью населения жильём, в кризисное время, требуют придания системе ипотечного кредитования статуса президентской программы.
Основой для достижения целей государственной жилищной политики является система ипотечного жилищного кредитования.
Источниками для выполнения данной курсовой работы послужила: периодическая и учебная литература.
1. Ипотечный кредит и его применение в современных условиях.
Ипотека – это залог недвижимости для обеспечения обязательств перед кредитором. При ипотечном кредитовании заемщик получает кредит на покупку недвижимости или другие цели. Его обязательством перед кредитором является погашение кредита, а обеспечивает исполнение этого обязательства залог недвижимости. При этом покупать и закладывать можно не только жилье, но и другие объекты недвижимости - землю, автомобиль, яхту и т.д. Недвижимость, приобретенная с помощью ипотеки, является собственностью заемщика кредита с момента приобретения.
Термин ипотека
в России обычно применяется в связи с решением жилищных проблем. Основным достоинством ипотеки является возможность приобрести объект недвижимости уже сейчас, вместо того, чтобы много лет накапливать необходимую сумму.
Ипотека в России находит поддержку на государственном уровне в виде ипотечного законодательства и специально созданных государственных ипотечных агентств.
Для оформления ипотеки необходимо пройти несколько этапов, включающих в себя сбор документов, прохождение кредитной комиссии, поиск объекта недвижимости, оценку и страхование, заключение ипотечного договора
1.1 Понятие и особенности ипотечного кредита
Ипотека (греч. hypotheke -- залог, заклад) - сдача в залог земли и другого недвижимого имущества с целью получения денежной ссуды - ипотечного кредита (кредита под закладную). Ипотекой называют и саму закладную - документ, удостоверяющий сдачу имущества в залог, а также в долг по ипотечному кредиту.
Ипотека – это обременение имущественных прав собственности на объект недвижимости.
Ипотечное кредитование - это кредитование под залог недвижимости, то есть кредитование с использованием ипотеки в качестве обеспечения возвратности кредитных средств.
При рассмотрении ипотеки как элемента экономической системы необходимо выделить три наиболее характерные ее черты:
1. Залог недвижимости выступает в роли инструмента привлечения необходимых финансовых ресурсов для развития производства.
2. Ипотека способна обеспечить реализацию имущественных прав на объекты, когда другие формы (например, купля-продажа) в данных конкретных условиях нецелесообразны.
3. Создание с помощью ипотеки фиктивного капитала на базе ценной бумаги (при эмитировании собственником объекта недвижимости первичных, вторичных и т.д. закладные оборотные средства увеличиваются на величину образующегося фиктивного капитала).
В экономическом отношении ипотека – это рыночный инструмент оборота имущественных прав на объекты недвижимости в случаях, когда другие формы отчуждения (купля-продажа, обмен) юридически или коммерчески нецелесообразны, и позволяющий привлечь дополнительные финансовые средства для реализации различных проектов.
Особенно следует выделить функции ипотечного кредитования и особенности такого рода кредита, которые дают ему преимущество перед другими способами кредитования.
Функции, выполняемые ипотечным кредитованием, можно сформулировать следующим образом:
• функция финансового механизма привлечения инвестиций в сферу материального производства;
• функция обеспечения возврата заемных средств;
• функция стимулирования оборота и перераспределения недвижимого имущества, когда иные способы (купля-продажа и др.) экономически нецелесообразны или юридически невозможны;
• функция формирования многоуровневого фиктивного капитала в виде закладных, производных ипотечных ценных бумаг и др. [10].
Особенности применения ипотечного кредита.
Можно выявить следующие отличительные особенности ипотечного кредита.
1. Обязательность обеспечения залогом (причем в качестве залога может выступать и та недвижимость, для покупки которой берется ипотечный кредит).
Это означает, что в случае неисполнения заемщиком обязательств осуществляется обращение взыскания на жилье с последующей его реализацией, чтобы погасить задолженность заемщика по кредиту перед кредитором. Оставшаяся после погашения кредита сумма за вычетом расходов, связанных с процедурой обращения взыскания и продажи жилья, возвращается бывшему заемщику.
Заемщик и все совершеннолетние члены его семьи дают нотариально заверяемое согласие на освобождение переданного в ипотеку жилого помещения в случае обращения на него взыскания.
Передаваемое в ипотеку жилье должно быть свободным, от каких - либо ограничений (обременении), не должно быть заложено в обеспечение другого обязательства.
2. Длительность срока предоставления кредита.
Долгосрочные ипотечные жилищные кредиты предоставляются на срок от 3 и более лет (оптимально 20-25 лет). Благодаря длительному сроку погашения уменьшается размер ежемесячных выплат заемщика.
3. Большинство ипотечных ссуд носят целевой характер.
4. Ипотечный кредит считается относительно низкорисковой банковской операцией. К основным требованиям можно отнести следующие:
• сумма кредита, как правило, составляет не более 60-70% рыночной стоимости покупаемого жилья;
• величина ежемесячного платежа по кредиту не должна превышать 30% совокупного дохода заемщика и созаемщиков (в том случае, если они имеются) за соответствующий расчетный период;
• при процедуре оценки вероятности погашения кредита кредитор использует официально подтвержденную информацию о текущих доходах заемщика и созаемщиков.
Указанные стандарты и требования направлены на снижение рисков для кредитора и заемщика.
Соблюдение четких стандартов и требований к процедурам предоставления и обслуживания кредитов является основой для надежного функционирования вторичного рынка ипотечных кредитов и привлечения средств частных инвесторов в этот сектор, в том числе через эмиссионные ипотечные ценные бумаги или облигации. [12]
1.2. Механизм ипотечного кредитования
Механизм функционирования системы ипотечного кредитования может быть представлен следующим образом.
Граждане, обладающие определёнными накоплениями и стабильными доходами, принимают решение приобрести жилую недвижимость (квартиры или индивидуальные дома) посредством ипотечных кредитов.
Кредитор проверяет платёжеспособность потенциальных заёмщиков (процедура андеррайтинга), т.е. оценивает, в состоянии ли он из своего текущего дохода, который может оказаться единственным источником погашения кредита, платить ежемесячно определенную, обусловленную договором по ипотечному кредиту сумму. Есть золотое банковское правило: на выплату кредита заемщик не должен тратить больше 30% своего личного ежемесячного дохода. Если эта доля больше, например, 40-60%, то такой кредит уже становиться рискованным. Может получиться так, что заемщик не сможет его выплатить. Поэтому, исходя из дохода заемщика, банк оценивает тот объем кредита, который он может предоставить.
В случае положительного решения заёмщики заключают кредитные договоры с кредитором на покупку выбранной жилой недвижимости. В договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и сроки исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой. Предмет ипотеки определяется в договоре с указанием его наименования, места нахождения и достаточным для целей идентификации описанием (например, жилые помещения, принадлежащие на праве собственности физическим и юридическим лицам). Ипотека жилых домов и квартир, находящихся в государственной или муниципальной собственности, не допускается.
После заключения договора об ипотеке, банк, как правило, требует, чтобы заемщик внес определенный первоначальный взнос, размер которого в разных странах может колебаться в зависимости от существующего законодательства и экономический ситуации. Банк-кредитор заинтересован в том, чтобы этот взнос был как можно больше, т. к. чем больше первый взнос, тем менее рискованна сделка и сам кредит. В зависимости от программы ипотеки, первоначальный взнос может составлять от 0% до 90% стоимости приобретаемого жилья. В настоящее время в России предполагается, что первоначальный взнос должен составлять как минимум 30% от стоимости приобретаемой квартиры, а на 70% заемщик может взять кредит.
В 2008 году ипотечные программы, предлагающие ипотеку без первоначального взноса, были широко распространены в Москве и других крупных городах России, где рост цен на недвижимость превышал возможные темпы накопления первоначального взноса. К сожалению, финансовый кризис вынудил банки свернуть программы ипотеки без взноса, не смотря на то, что они отличались более высоким процентом по кредиту. Это объясняется тем, что ипотека без первоначального взноса является для банков продуктом с высокой степенью риска. [14]
Обязательства заёмщиков, обеспеченные залогами приобретаемой жилой недвижимости, оформляются в виде закладных.
Пулы закладных продаются кредиторами ипотечным агентам, которые формируют ипотечное покрытие ипотечных ценных бумаг, покупаемых институциональными инвесторами, или банки, удовлетворяющие требованиям Банка России и ФКЦБ России, сами формируют ипотечное покрытие и эмитируют ипотечные ценные бумаги.
Таким образом, условиями функционирования ипотечного кредитования является наличие спроса на ипотечные кредиты и предложений на рынке жилья.[4]
В настоящее время в российской практике ипотечного кредитования существует три основные схемы предоставления кредитов для приобретения жилья.
1. Схема кредитования с оформлением Договора залога.
Данная схема являлась основной при создании всей программы ипотечного кредитования. Несомненное достоинство данной схемы в том, что она прямо предусмотрена законодательством, а именно Федеральным законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)». [13]
Клиент заключает Кредитный договор и Договор Залога, в его обеспечение, с банком и на условиях банка. При полном погашении кредита залог снимается, жильё остаётся в собственности клиента. При невозврате кредита клиентом банк, после решения суда, возвращает необходимую сумму путём продажи с публичных торгов, либо с согласия залогодателя, не доводя до суда, реализует жильё через риэлтерскую фирму по цене, сложившейся на рынке (с учётом процентов за кредит, штрафных санкций и других издержек). Заёмщик, не исполнивший обязательства по кредитному договору, практически не имеет оснований признать ту или иную сделку недействительной в качестве средства защиты от иска банка о взыскании (при условии грамотного оформления договоров кредита и залога).
Однако недостатком данной схемы кредитования является то, что проживающие в заложенной квартире залогодатели и члены его семьи обязаны освободить квартиру после обращения на неё взыскания только при соблюдении одновременно двух условий
а) квартира была заложена в обеспечение возврата кредита, выданного на приобретение или строительство этой квартиры;
б) проживающие с залогодателем члены его семьи дали до заключения договора об ипотеке, а если они были вселены в заложенную квартиру позже – до их вселения, нотариально удостоверенное обязательство освободить заложенную квартиру в случае обращения на неё взыскания (ст.78 ФЗ «Об ипотеке»).[13]
2. Схема кредитования с оформлением Договора купли-продажи и трехстороннего договора с участием Банка, клиента и риэлтерской фирмы.
Настоящая схема по отзыву специалистов банков является на сегодняшний день наиболее реалистичной. У неё существует несколько этапов прохождения.
Вариант 1. Кредит выдаётся риэлтерской фирме. Заключается Кредитный договор между банком и риэлтерской фирмой (кредит выдаётся фирме), на этот кредит она приобретает жильё по Договору купли-продажи с клиентом и заключает договор залога с банком на данное жильё (в обеспечение Кредитного договора). Если фирма «дочерняя», то для сокращения издержек, договор залога можно не регистрировать. Фирма средствами клиента возвращает кредит и проценты по нему. При полном погашении кредита утрачивает силу договор залога, потом – Договор купли-продажи и клиент вновь становится хозяином жилья.
Если клиент не возвратил кредит, то риэлтерская фирма реализует жильё на рынке недвижимости и возвращает кредит.
Вариант 2. Кредит выдаётся клиенту. Заключается Кредитный договор между банком и клиентом (кредит выдаётся клиенту), при этом одновременно заключается Договор купли-продажи жилья между клиентом и риэлтерской фирмой, а она выступает залогодателем по Договору залога в обеспечение Кредитного договора. Клиент возвращает кредит и проценты по нему непосредственно в банк. При полном погашении кредита утрачивает силу Договор залога, потом – Договор купли-продажи и клиент вновь становится хозяином жилья.
Если клиент не возвратил кредит, то (в соответствии с условиями договора залога) риэлтерская фирма реализует жильё на рынке недвижимости и возвращает кредит. В данном случае можно заключить Договор поручения между банком и риэлтерской фирмой на реализацию в случае необходимости закладываемого жилья.
Положительным в данной схеме является следующее. Нахождение квартиры в собственности связанной риэлтерской фирмы гарантирует, что в случае необходимости её реализации квартира будет свободна от обязательств и не упадёт в цене. Продажа квартиры может быть осуществлена сравнительно быстро. Риск признания сделки купли-продажи недействительной по иску заёмщика незначителен, так как сделка реально направлена на создание соответствующих ей правовых последствий, а использование векселя в качестве средства платежа широко применяется в гражданском обороте. Этот риск будет снижен, если цена продажи квартиры заёмщиком риэлтору будет приближена к рыночной.
3. Схема ипотечного кредитования, разработанная Центральным Банком России, через выпуск банками ипотечных облигаций.
Данная схема заключается в следующем:
1. Клиент берёт в банке ипотечный кредит и закладывает недвижимость с оформлением закладной, которая переходит к банку;
2. Банк выпускает ипотечные облигации, которые работают на вторичном рынке (для этого необходимо жёстко закрепить за ипотечными облигациями залоговое обеспечение недвижимостью, при продаже облигации права на залог должны будут переходить к новому владельцу автоматически);
3. На вырученные от реализации облигации средства банк может выдать очередной ипотечный кредит и т.д.;
4. Клиент гасит кредит банку, а банк гасит соответствующую облигацию её нынешнему держателю;
5. Ипотечные облигации, в случае банкротства банка-эмитента, не будут включаться в конкурсную массу, и недвижимость переходит в собственность инвесторов (нынешних обладателей облигаций), либо её хозяину при полном погашении им облигации. [8]
1.3. Сущность и основные элементы системы ипотечного кредитования.
Формирование системы ипотечного жилищного кредитования - одно из приоритетных направлений современной государственной жилищной политики.
Исключительным свойством ипотеки и лучшей гарантией обеспеченности кредита является право кредитора распорядиться по своему усмотрению недвижимостью заемщика в случае невыполнения им обязательств по возврату ссуд.
Именно это преимущество ипотечного кредита отличает его от других видов долгосрочного кредита. Ипотечный порядок, обеспечивающий сохранность заложенного имущества и стабильность его цены, создает банку-кредитору экономическую базу для долговременного отвлечения кредитных ресурсов без основательных опасений возврата ссуд заемщиками.
В странах с развитыми рыночными отношениями практикуются разнообразные виды ипотечных кредитов. Они могут быть классифицированы по различным признакам:
1. По объекту кредитования. В зависимости от объекта кредитования ипотечные кредиты подразделяются на ссуды, например, для приобретения земельных участков, под нежилые строения несельскохозяйственного назначения и др.
2. По способу обеспечения гарантии возврата ссуд. По способу обеспечения гарантии возврата кредиты классифицируются в зависимости от степени обеспечения их страхования и его организации. Так, в США различаются кредиты с закладными листами - застрахованными Федеральной жилищной администрацией, застрахованными Управлением по делам ветеранов, не застрахованными.
3. По характеру рынка использования ипотечных облигаций. В зависимости от характера рынка использования ипотечных облигаций различаются ипотечные листы первичного и вторичного рынков.
4. По субъекту кредитования. В зависимости от субъекта кредитования ипотечные ссуды на строительство жилья могут подразделяться на кредиты, предоставленные непосредственно его будущему владельцу, и на ссуды, выдаваемые подрядчиком. Последние практикуются в тех случаях, когда окончательный владелец здания в период строительно-монтажных работ еще неизвестен; если он не может финансировать проект самостоятельно либо заинтересован только в получении готового объекта.
Система ипотечного жилищного кредитования, как любая другая система, представляет собой ряд взаимосвязанных элементов. Элементами системы ипотечного жилищного кредитования можно считать: субъекты ипотечного жилищного кредитования; объекты ипотечного жилищного кредитования; обеспечение ипотечного жилищного кредитования; организационно - экономическую основу ипотечного жилищного кредитования [7].
Таким образом, систему ипотечного жилищного кредитования можно определить как комплекс взаимосвязанных субъектов, объектов и обеспечения ипотечных жилищных кредитов, взаимодействующих между собой на единой организационно - экономической основе.
2. Проблемы ипотечного кредитования в РФ на современном этапе
В настоящее время в Российской Федерации существует пять основных проблем, сдерживающих развитие ипотеки:
1. Сроки кредитования. По своей логике кредит на приобретение жилья должен быть долгосрочным, на 10-15 лет, как это было принято в мировой практике. Однако реальные сроки предоставляемых кредитов большинством отечественных банков составляют 3-4 года либо на очень длительный срок (до 25 лет и более) (несмотря на то, что в рекламных материалах декларируется срок до 10 лет).
2. Отсутствие ресурсной базы. Для того чтобы сделать долгосрочное кредитование массовым продуктом кредитной организации и в то же время соблюсти все требования ликвидности, банк должен привлечь денежные средства на такой же длительный срок. Сегодня это сделать практически невозможно. Единственный выход в данном случае – привлечение целевого финансирования от иностранных фондов (например, Американский инвестиционный фонд или средства местных бюджетов).
3. Трудности оценки кредитоспособности заёмщика. Как известно, оценка платёжеспособности физического лица базируется на сопоставлении доходов (заработной платы, дивидендов, арендных платежей и т.п.) и расходов (на питание, одежду, оплату квартиры, отдых, выплаты по другим кредитам и т.п.). Однако подтвердить величину зарплаты – основного источника доходов – могут немногие граждане. Это, в основном, сотрудники инофирм и госбюджетных организаций. Главная же целевая группа – сотрудники российских коммерческих структур – получают заработную плату по страховым, кредитным схемам или просто наличными денежными средствами и не могут представить официальной справки, подтверждающей реальную её величину.
4. Валюта кредитования. В настоящее время стоимость квадратного метра жилья фиксируется в долларах США или евро. Банки предпочитают выдавать кредиты также в иностранной валюте, в то время как у большинства населения заработная плата установлена и выплачивается в рублях. В данной ситуации, как банки, так и граждане опасаются повторения ситуации 1998 года, когда зарплата за 3 месяца уменьшилась в валютном эквиваленте в 4 раза, что повлекло за собой резкий рост невозврата кредитов.
5. Неадаптированность ряда ипотечных программ, финансируемых зарубежными инвесторами, к российским условиям. Например, программа ипотечного кредитования российских банков совместно с Американским инвестиционным фондом слишком «идеальна» для отечественного рынка в современных условиях. Кредит может получить лишь тот, у кого зарплата (причём высокая) выплачивается официально. [2]
3. Опыт зарубежных стран в ипотечном кредитовании.
В Западной Европе и США давно сформировалась развитая и законодательно отрегулированная система ипотеки, в основу которой положены четкие методы регистрации недвижимости, а также строгое юридическое оформление возникновения и прекращения залогового права на недвижимое имущество.
Ипотечные банки впервые возникли в Германии в ХVIIIв. После второй мировой войны строительство жилья в Германии становится одним из ведущих экономических приоритетов восстановления страны. При этом основой механизма финансирования стал принцип "помощь для самопомощи", суть которого заключается в следующем. Группа лиц, объединенных общими интересами в сфере строительства, приобретения или модернизации собственного жилья, для достижения своих целей создает сбережения путем взносов в общий фонд. Тот, чьи взносы достигли определенной суммарной величины вклада, через определенное время может использовать этот вклад для приобретения (строительства) жилья. Одновременно он получает право взять ссуду (ипотечный кредит) в размере, равном величине своего вклада. Причем процентная ставка по таким ссудам устанавливается на гораздо более низком уровне, чем на открытом рынке кредитов, и поддерживается постоянной за счет государственного бюджета. Одновременно государство помогает индивидуальному застройщику, начисляя ему премию, рассчитываемую как долю от суммы собственных сбережений вкладчика. Так, в период восстановления страны после 1945 г. премия начислялась в размере 33% от суммы собственных сбережений, в настоящее время такая премия составляет 10%, а в бывшей Восточной Германии - 15%. Описанный механизм реализуется через специально созданную систему строительных сберкасс и сбербанков, которые принимают участие примерно в 70% всех случаев финансирования жилищного строительства. Помимо системы строительных сберкасс и сбербанков в середине 60-х годов в Германии имелось 13 государственных и 25 частных земельных банков. Контрольный пакет акций большинства из них принадлежал госбанкам.
За последнее время половина немецких семей заключила, по меньшей мере, одно сберегательно-кредитное соглашение со стройсберкассой. Сегодня 34 стройсбербанка обслуживают почти 30 млн. договоров-счетов по стройсбережению, в которых участвуют около 19 млн. граждан Германии (т.е. практически каждый четвертый). В общей сложности немецкие сбербанки в период с 1950 до 1991г. выплатили своим клиентам около 900 млрд. немецких марок. За этот период система "Стройсбережение" участвовала в финансировании строительства 12 млн. квартир. В 1991 г. эта сумма составила 53 млрд. немецких марок для приобретения более 122 тыс. квартир.
В других зарубежных странах подобной четкой сформировавшейся системы ипотечных банков нет. Так, в США в 1916 г. были созданы земельные банки в 12 округах для выдачи долгосрочных ссуд под залог земли. В настоящее время ипотечные кредиты в США предоставляют в основном ссудо-сберегательные ассоциации, взаимно-сберегательные банки и мелкие фермерские банки, имеющие региональное значение. При этом главную роль играет ипотечное кредитование, ссудополучателем по которому выступают домашние хозяйства. Такая ситуация связана с двумя обстоятельствами. Во-первых, в жилищной сфере США частная собственность домашних хозяйств на жилые дома абсолютно доминирует. Почти 65% всех домашних хозяйств в США имеют свой собственный дом, причем 87% из них являются владельцами односемейных домов. Во-вторых, стоимость собственных домов существенно (на порядок) превышает годовой доход их владельцев.
В этих условиях получение семьей банковской ссуды для приобретения или постройки дома является практически единственным способом финансирования, а ипотечное кредитование - наиболее надежным способом кредитования населения для банков и иных кредитных институтов. При этом собственно строительство (так же как и в ситуации с коммерческой недвижимостью) кредитуется коммерческими банками, и девелопер погашает кредит за счет продажи объекта семье, берущей под покупку ипотечный кредит. В итоге в США сформировался рынок жилья, о масштабах которого говорят следующие показатели. Американцы ежегодно выплачивают 450 млрд. долларов в виде взносов за кредиты; общая сумма неоплаченных долгов по займам на покупку жилья составляет около 3 трлн. долл.; в стране примерно 20 тыс. ссудо-сберегательных банков.
Технология оформления ипотечных отношений, наиболее развитая в США, предусматривает наличие двух документов:
1) долгового обязательства (в нем фиксируются вопросы, относящиеся к задолженности: размер кредита, порядок платежей, ставка);
2) договора об ипотеке (в нем излагаются условия залога недвижимости, права и обязанности сторон), в котором обязательно содержится указание на основное обязательство.
Такое разделение позволяет банку продать предоставленный заем, т.е. обеспечивает возможность вторичного обращения закладной, под которую могут быть выпущены иные ценные бумаги, например облигации. Собственно именно в этом и состоит основное отличие американской системы ипотечного кредитования (разрыв непосредственной связи между индивидуальным инвестором и индивидуальным заемщиком), позволяющее привлекать в целях ипотечного кредитования значительные средства, прежде всего мелких инвесторов, под надежное обеспечение, каковым является недвижимость.
Для германской и английской систем характерен вариант, когда основу регистрационной системы, например в Германии, составляет земельная книга, роль и порядок ведения которой регулируются германским уложением и специальным актом "Правила ведения земельной книги". Регистрация земельных участков при установлении ипотеки сопровождается четким юридическим оформлением возникновения и прекращения залогового права на недвижимое имущество в виде закладной. При занесении подобного соглашения в земельную книгу в ней должны быть записаны: вид залогового права, имя должника, имя кредитора, сумма требований кредитора, процентная ставка и другие дополнительные требования, например, повышение процентов за отсрочку.
В современных законодательствах западных стран права и обязанности сторон по договору ипотеки трактуются однообразно. Залогодатель обязан:
страховать предмет ипотеки;
принимать меры для его сохранности;
сообщать всем последующим залогодержателям сведения обо всех существующих залогах предмета ипотеки;
уведомлять залогодержателя об угрозе его утраты или повреждения. Залогодержатель, в свою очередь, имеет право проверять по документам и фактически наличие, состояние и условия хранения предмета ипотеки. Особо в ипотечном праве оговаривается возможность возникновения угрозы заложенному имуществу. В этом случае кредитор вправе назначить собственнику имущества соразмерный срок для устранения такой опасности. Если же собственник угрозу не устранил, кредитор может потребовать устранения опасности в исковом порядке либо немедленно погасить кредит за счет заложенного имущества. Кредитор имеет право реагировать подобным образом не только на ухудшение состояния недвижимого имущества, но и на поведение собственника или третьих лиц, которое может повлечь за собой такое ухудшение. Для того чтобы своевременно воспользоваться этими правами, банки (кредитодатели) специально оговаривают соответствующие юридические ситуации в формулярах, сопровождающих договор об ипотеке.
Указанные основные отличия в системе ипотечного кредитования сложились в США после периода Великой депрессии (до этого американская система ипотечного кредитования мало чем отличалась от европейской). Но и в преобразованном виде ее главные характеристики остаются неизменными.
Весь процесс ипотечного кредитования может быть разбит на три основные стадии: 1) инициирование; 2) посредничество; 3) инвестирование.
Инициирование - процедура выдачи первичного ипотечного кредита, включающая проверку как самой собственности, передаваемой в залог, так и заемщика, его способности выполнить обязательства по кредитному договору.
Посредничество - процесс приобретения ипотечными посредниками индивидуальных ипотечных ссуд у ипотечных, сберегательных и коммерческих банков и трансформация их в ценные бумаги, предлагаемые к продаже инвесторам на вторичном рынке закладных. Это широко известные в США и в нашей стране организации "Фэнни Мэй" (FNMA -Федеральная национальная ипотечная ассоциация) и другие, аналогичные ей.
Инвестирование - процесс приобретения и накопления физическими и юридическими лицами ценных бумаг, выпускаемых посредниками, для получения дохода по ним.
Главная составляющая инициирования - оценка рискованности кредита, включающая в себя оценку кредитного и процентного рисков. Кредитный риск определяется возможностью погашения ссуды заемщиком и достаточностью имущественного обеспечения для ее погашения в случае неспособности заемщика сделать это. Практически это осуществляется путем анализа уровня и стабильности доходов заемщика и его обязательств (платежи за автомашину, материальная помощь или алименты и пр.). В США считается, что максимальное отношение всех долгосрочных обязательств к его доходам не может превышать 35%, в том числе выплаты по ипотечному кредиту не должны быть больше 28%. Дополнительной защитой от кредитного риска является необходимость внесения покупателем первого взноса за покупку дома за счет собственных средств. Эта величина составляет, как правило, около 20% стоимости дома. Защита здесь двойная. Во-первых, снижается риск неуплаты заемщиком ипотечного кредита (заемщик уже вложил собственные средства и не захочет их потерять). Во-вторых, вкладывая собственные средства, заемщик будет стремиться к снижению цены, а значит, возрастает надежность имущественного обеспечения кредита. [1]
4. Необходимость и перспективы развития ипотечного кредитования в России
Система ипотечного кредитования является одним из приоритетных направлений государственной жилищной политики. К началу экономических реформ в России отсутствовал рыночный механизм, основывающийся на активном участии населения в решении жилищной проблемы. Свободного рынка жилья практически не было, а долгосрочные кредиты населению составляли незначительную долю в общем объёме финансирования жилья. Данные кредиты предоставлялись в основном индивидуальным застройщикам, жилищно-строительным и жилищным кооперативам на строительство нового, а не на покупку готового жилья.
Государственная жилищная политика должна ориентироваться не только на нужды социально незащищённых групп населения, но и на решение жилищных проблем основной части работающего населения, располагающего средними доходами, накоплениями и имеющими жильё в собственности в результате приватизации. Одним из способов решения жилищной проблемы для этой части населения является долгосрочное ипотечное жилищное кредитование на основе государственных программ. В связи с этим Правительством Российской Федерации была разработана Концепция развития системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации, одобренная Постановлением Правительства от 11 января 2000 г. № 28, в которой были определены основные цели и принципы формирования системы ипотечного жилищного кредитования с учётом российского законодательства и существующих социально-экономических условий, намечены конкретные направления деятельности.
Развитие ипотеки невозможно без тех или иных форм государственной поддержки:
- принятие нормативных правовых актов;
- оптимальное налогообложение;
- совершенствования проектирования и технологий строительства;
- государственные гарантии, способствующие привлечению внебюджетных средств в жилищную сферу;
- адресные жилищные субсидии гражданам.
Анализ доходов населения и сложившихся цен на рынке жилья показывает, что сегодня (без ипотечного кредитования) лишь 1-1,2% населения обладают платёжеспособным спросом для приобретения жилья; ещё 0,3-0,5% населения обеспечиваются жильём за счёт средств бюджетов всех уровней.
Развитие массового ипотечного кредитования (без какой-либо государственной поддержки) увеличивает платёжеспособный спрос населения в 5-6 раз для приобретения жилья по социальным нормам и в 10-12 раз – для улучшения жилищных условий.
В то же время на рынке жилья наблюдается острый дефицит предложений.
Существующий вторичный рынок жилья не может быть основой массового ипотечного кредитования, поскольку жилищный фонд в Российской Федерации катастрофически стареет. В значительной степени он уже не соответствует современным представлениям о комфортности. Тем более не будет соответствовать им через 10-15 лет. Это ведёт к снижению ликвидности залога и является существенным фактором, понижающим надёжность ипотечных ценных бумаг.
В странах, где развито ипотечное кредитование, государство не только создаёт законодательно-нормативную базу, но так или иначе активно участвует в качестве субъекта ипотечных отношений. На этапе формирования ипотечной политики для России очень важно учесть региональный аспект и специфику государственного устройства, которая заключается в его трёхуровневости: федеральный, субфедеральный и муниципальный.
В решении государством задач, связанных с макроэкономической, социальной и кредитно-денежной политикой, во многом поможет ипотечное кредитование. Оно может выступить мощным антиинфляционным механизмом, препятствующим росту цен на потребительском рынке, так как отвлечёт средства населения с текущего потребления в сферу сбережений для приобретения квартиры. С другой стороны, по мере развития ипотечного кредита, роста обеспеченности населения возрастает потребность в товарах для домашнего потребления, строительных и отделочных материалах, что стимулирует развитие соответствующих отраслей промышленности – эффект влияния на макроэкономическую политику. Следовательно, задача государства в становлении ипотечного жилищного кредитования состоит в поддержании системы ипотечного кредитования в активном состоянии, путём использования различных форм и методов на всех его уровнях.
В настоящее время выработана стратеги государства в развитии долгосрочного ипотечного жилищного кредитования. Её цель – создание эффективно работающей системы обеспечения доступным по стоимости жильем российских граждан со средними доходами, основанной на рыночных принципах приобретения жилья на свободном от монополизма жилищном рынке. Это позволит: увеличить платёжеспособный спрос граждан и сделать приобретение жилья доступным для основной части населения; активизировать рынок жилья; вовлечь в реальный экономический оборот приватизированное жильё; привлечь в жилищную сферу сбережения населения и другие внебюджетные финансовые ресурсы; обеспечить развитие строительного комплекса; активизировать экономику страны в целом. [11]
Система долгосрочного ипотечного жилищного кредитования должна опираться на имеющийся международный опыт, быть адаптирована к российской законодательной базе, учитывать макроэкономические условия переходной экономики и ограниченную платёжеспособность населения.
Становление ипотечного жилищного кредитования предусматривает решение ряда фундаментальных задач.
Во-первых, совершенствование законодательной и нормативной базы для реализации механизма данного вида кредитования и эффективного функционирования первичного и вторичного рынков ипотечных кредитов.
Во-вторых, создание и внедрение механизма, обеспечивающего приток долгосрочных внебюджетных финансовых ресурсов на рынок ипотечных жилищных кредитов.
В-третьих, налоговое стимулирование граждан получающих ипотечные кредиты, кредиторов и инвесторов, обеспечивающих рефинансирование.
В-четвёртых, создание равных условий для свободной конкуренции между субъектами рынка ипотечных жилищных кредитов.
В-пятых, создание механизма социальной защиты заёмщиков от неправомерных действий кредиторов и их социальной адаптации при процедуре выселения в случае невозможности погашения ипотечного кредита.
Решение этих задач предусматривает: ориентацию ипотечного кредитования на ту категорию населения, которая нуждается в небольшом ипотечном кредите, что позволит обеспечить кредитами большое количество заёмщиков (доля населения, нуждающегося в небольших ипотечных кредитах, составляет не менее трети желающих улучшить свои жилищные условия), а также возможность оплаты нового жилья за счёт продажи имеющегося в собственности жилья.
Решающим шагом в развитии федерального законодательства по вопросам ипотечного жилищного кредитования стало принятие Гражданского кодекса Российской Федерации, который установил общие правила обеспечения кредитов залогом недвижимости (в том числе жилой). В дальнейшем предусмотрено принятие специальных федеральных законов, регулирующих вопросы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также вопросы ипотеки (залога недвижимости). Кроме того, в целях создания благоприятной налоговой среды для развития ипотечного жилищного кредитования (как это предусмотрено Концепцией) принята и введена в действие вторая часть Налогового кодекса Российской Федерации, в которой решены вопросы налоговых льгот при определении налоговой базы для исчисления подоходного налога с физических лиц.
Важным этапом, закладывающим организационные основы функционирования системы ипотечного жилищного кредитования, явилось создание (в качестве оператора вторичного рынка ипотечных кредитов) Агентства по ипотечному жилищному кредитованию, в форме открытого акционерного общества с контрольным пакетом акций принадлежащих государству (в соответствии с постановлением Правительства Российской Федерации от 26 августа 1996 г. № 1010 «Об Агентстве по ипотечному жилищному кредитованию»).
Перед Агентством поставлена задача разработать и реализовать схему деятельности по рефинансированию кредиторов, мониторинг которой может осуществляться Центральным банком Российской Федерации, Федеральной комиссией по рынку ценных бумаг, потенциальными и реальными инвесторами, рейтинговыми агентствами.
Недостаток собственных средств, а также отсутствие лицензии на осуществление кредитных операций стали препятствием на пути расширения деятельности Агентства как самостоятельного оператора вторичного рынка. В целях привлечения ресурсов для рефинансирования ипотечных кредитов Агентство заключило соглашение с инвестиционным фондом «США – Россия» (TASRIF) об открытии кредитной линии на сумму 5 млн. долл. США. Согласно условиям соглашения, Агентство проводило отбор банков-партнёров, а также андеррайтинг кредитов в соответствии с установленными требованиями и стандартами.
На сегодняшний день заложены основы законодательной базы ипотечного кредитования в России и регламентирована деятельность всех субъектов ипотечного рынка (банки, оценочные, риэлтерские и страховые компании). [5]
Задания для выполнения расчётной части курсового проекта
Вариант № 23
Задание № 1
Банк принимает депозиты на три, шесть месяцев и на год. Найти суммы выплат владельцу депозита, если его размер составляет 1450 руб. Банк производит начисления с использованием простых процентов. Процентная ставка равна 6%.
Задание № 2
Вклад в размере 6700 руб. внесён в банк на 6 месяцев, один год, 15 месяцев. Найти сумму начисленных процентов, которую получит вкладчик в трёх случаях при использовании простых и сложных процентов. Сделать вывод о том, какой метод начисления процентов более выгоден вкладчику. Определить на какой период хранения вклада банку выгодно начислять простые и сложные проценты. Процентная ставка равна 21,3 %.
Задание № 3
Клиент открывает срочный депозит на три месяца и по истечению срока действия депозитного договора хотел бы получить 3 млн. руб. Необходимо провести дисконтирование по сложной и простой ставке. Процентная ставка равна 15,8%.
Задание № 4
При открытии сберегательного счёта в банк 23.03.2002 г. на счёт было внесено 2104 руб.
Затем 8.05.2002 г. на счёт было добавлено 1029 руб.
9.06.2002 г. клиент внёс ещё 1094 руб.
23.07.2002 г. со счёта снято 1569 руб.
6.08.2002 г. вкладчик добавил 210 руб.
23.11.2002 г. счёт был закрыт.
Определить сумму, которую получит вкладчик при закрытии счёта. Начислялись простые проценты в размере 6%. Срок хранения вклада определяется по французскому методу.
Задание № 5
Найти срок в годах, за который вклад возрастёт с 250 руб. до 400 руб. При начислении процентов по простой ставке 23 % годовых.
Задание № 6
Кредит в размере 2650 руб. был предоставлен банком 24.05.2002 г. со сроком погашения 24.10.2002 г. Начисление производится по простой ставке 25 % годовых. Календарная база определяется банком тремя методами (английским, французским и германским). Найти в каком случае плата за использование кредита будет наименьшей.
Задание № 7
Вкладчик собирается положить в банк сумму в размере 1580 руб. с целью накопления 3100 руб. Ставка процентов банка 24 % годовых. Определить срок в днях, за который вкладчик сможет накопить требуемую сумму при расчётном количестве дней в году равном 365.
Задание № 8.
Банк выдаёт долгосрочные кредиты по смешанной ставке 17,5 %. Найти погашенную сумму, если кредит в размере 18'000 руб. будет погашаться единовременным платёжом через 3,5 года.
Задание № 9
Если сложные проценты на вклады начинаются ежемесячно по номинальной годовой ставке 13 %, то какой должна быть сумма вклада для накопления через 1 квартал 3300 руб.
Задание № 10
При условии кредитного договора ставка простого процента в первом месяце пользования кредитом составила 19,4 % годовых, в каждом последующем месяце она увеличилась на 0,5 %. Кредит предоставлен 8 марта 2002 в размере 47000 руб. Ссуда погашена 10 ноября 2002 г. Календарная база определяется банком по германскому методу.
Задание № 11
На депозитный счёт в конце каждого месяца будут вноситься по 530 руб., на которые один раз в полугодие будут начисляться сложные проценты по ставке 13,2 % годовых.
Задание №12
Банк выпустил депозитные сертификаты дисконтного типа с номиналом в 16500 руб. На ценную бумагу начисляются проценты в размере 11,3% годовых. Найти цену продажи ДС, а также доходы владельца ДС.
Задание № 13
Вкладчик собирается положить в банк 12000 руб., чтобы через 100 дней накопить 12300 руб. Какой должен быть размер простой ставки процентов по вкладам?
Задание № 14
Вклад в размере 15000 руб. положен в банк на полгода с ежемесячным начислением сложных процентов по ставке 18% годовых. Средний уровень инфляции составил 1,7% в месяц. Найдите реальный доход вкладчика с точки зрения его покупательной способности.
Задание № 15
Кредит в размере 38000 руб. выдан на 18 месяцев под 25% годовых. Найти сумму начисленных процентов при погашении кредита:
- единовременным платежом в конце срока кредитования;
- ежеквартально равными частями.
Сравните, какой из методов начисления процентов выгоден заемщику.
Расчётная часть курсового проекта
Вариант № 23
Задание № 1
Решение:
Простые проценты начисляются по формуле:
Б = С (1 +
где: Б – конечная сумма, полученная вкладчиком по истечению периода Т;
С – первоначальная сумма вклада;
Т – период, в течение которого происходило начисление (в днях);
Тгод – количество дней в году;
К – норма доходности (ставка процентов по вкладам).
Б( на 3 мес.) = 1'450(1 +
Б( на 6 мес.) = 1'450(1 +
Б( на 12 месяцев) = 1'450(1 +
Вывод:
Владельцу депозита выгодней вкладывать сбережения на более долгий срок, т.е. на 1 год при начислении банком простых процентов.
Задание № 2
Решение:
Простые проценты начисляются по формуле:
Б = С (1 +
где: Б – конечная сумма, полученная вкладчиком по истечению периода Т;
С – первоначальная сумма вклада;
Т – период, в течение которого происходило начисление (в днях);
Тгод – количество дней в году.
К – норма доходности (ставка процентов по вкладам).
Б( на 6 мес.) = 6'700(1 +
% начисл. = 7'413,55 – 6'700 = 713,55 руб.
Б( на 12 мес.) = 6'700(1 +
% начисл. = 8'127,1 – 6'700 = 1'427,1 руб.
Б( на 15 месяцев) = 6'700(1 +
% начисл. = 8'483,87 – 6'700 = 1'783,87 руб.
Формула сложных процентов имеет следующий вид:
Б = С (1+ К)Т,
где: Т – период начисления в годах.
Б(на 6 мес.) =6'700(1+ 0,213)0,5 =6'700*1,1013=7'378,71 руб.
% начисл. =7'378,71-6'700=678,71 руб.
Б( на 12 мес.)=6'700(1+ 0,213)1=6'700*1,213=8'127,1 руб.
% начисл. =8'127,1-6'700=1'427,1 руб.
Б(на 15 мес.) =6'700(1+ 0,213)1,25= 6'700*1,2729=8'528,43 руб.
% начисл. =8'528,43-6'700=1'828,43 руб.
Вывод:
Вкладчику выгодней размещать свои денежные средства в зависимости от периода вложении: если инвестирование происходит на период свыше года, то тогда выгодно начисление сложных процентов. Если вложение средств происходит менее 1 года, то инвестору выгодно начисление простых процентов.
В свою очередь для банка начисления будут выгодней, если он будет использовать простые проценты, при вложении инвестором более года (на 15 месяцев), если инвестор вкладывает до года (на 6 месяцев), то соответственно выгодней – сложные проценты.
Задание № 3
Дисконтирование– это процесс, обратный начислению процентов или оценка будущей известной суммы в настоящий момент времени.
Решение:
1. Дисконтирование по простой ставке.
С = Б/(1 +
С = 3'000'000/ (1 +
2. Дисконтирование по сложной ставке.
С = Б/(1+ К)Т,
С = 3000000/(1+ 0,158)0,25 =3'000'000/1,0373=2'892'123,78 руб.
Вывод:
Клиенту выгодней проводить дисконтирование по простой ставке, с учетом, что открывается срочный депозит на три месяца, так как первоначальный вклад будет в этом случае меньше.
Задание № 4
Решение:
Во французской практике длительность года принимается равной 360 дням, количество дней в месяце соответствует их фактической календарной длительности (28, 29, 30, 31 день).
На бессрочных вкладах сумма не постоянна. Поэтому в банках для начисления процентов используют методику с определением процентных чисел.
Процентное число определяется по формуле:
Пч = (С ´ Т) / 100,
где: Пч – процентное число;
С – сумма, находящаяся на счете;
Т – период в днях, в течение которого на счете хранилась фиксированная сумма С.
Т1 = 8 дней в марте +30 дней в апреле + 8 дней в майе = 46 дней
Т2 = 23 дня в майе + 9 дней в июне = 32 дня
Т3 = 21день в июне +23 дня в июле = 44 дня
Т4 = 8 дней в июле + 6 дней в августе = 14дней
Т5 = 25 дней в августе + 30 дней в сентябре + 31 день в октябре + 23 дня в ноябре = 109 дней
Пч1 = (2'104´46)/100=967,84
Пч2 = (3'133´32)/100=1'002,56
Пч3 = (4'227´44)/100=1'859,88
Пч4 = (2658´14)/100=372,12
Пч5 = (2868´109)/100=3'126,12
Для определения суммы начисленных процентов все процентные числа складываются, и их сумма делится на постоянный делитель
Пд = Тгод / К,
где: Пд – постоянный делитель;
Т – количество дней в году (зависит от метода определения Т);
К – годовая ставка процентов.
Пд = 360 / 6=60
Начисленный % = (Пч1+ Пч2+ Пч3+ Пч4 +Пч5)/ Пд
Начисленный % = (967,84+1'002,56+1'859,88+372,12+3'126,12)/60=7'328,52/60=122,14
Вывод:
Сумма, которую получит вкладчик = 2868 + 122,14 = 2990,14 руб.
Задание № 5
Решение:
Б = С (1 +
где: Б – конечная сумма, полученная вкладчиком (кредитором) по истечению периода Т;
С – первоначальная (исходная) сумма вклада (долга);
Т – период, в течение которого происходило начисление (в днях);
Тгод – количество дней в году.
К – норма доходности (ставка процентов по вкладам).
Так как нам надо найти Т, то формула будет выглядеть следующим образом:
Т=*Тгод,
Т=((
Вывод:
Для того что бы вклад увеличился с 250 руб. до 400 руб. при годовой процентной ставке равной 23, то период, в течение которого происходит начисление должен равняться 2 годам 6 месяцам.
Задание № 6
Решение:
Б = С (1 +
где: Б – конечная сумма, полученная вкладчиком по истечению периода Т;
С – первоначальная сумма вклада;
Т – период, в течение которого происходило начисление (в днях);
Тгод – количество дней в году;
К – норма доходности (ставка процентов по вкладам)
1) Английский метод. В английской практике Тгод = 365 (366) дней, продолжительность каждого месяца – фактическая.
Т = 7 дней в мае +30 дней в июне + 31 день в июле + 31 день в августе + 30 дней в сентябре +24 дня в октябре = 153 дня.
Б = 2'650(1 +
Начисл.%= 2'927,58-2'650=277,65 руб.
2) Германский метод. В германской (коммерческой) практике расчет числа дней основывается на длительности года в 360 дней и месяцев в 30 дней.
Т = 6 дней в мае + +30 дней в июне + 30 дней в июле +30 дней в августе + 30 дней в сентябре + 24 дня в октябре = 151 день.
Б = 2'650(1 +
Начисл.%= 2'926,04-2'650=276,04 руб.
3) Французский метод. Во французской практике длительность года принимается равной 360 днем, количество дней в месяце соответствует их фактической календарной длительности.
Т = 7 дней в мае + 30 дней в июне + 31 день в июле + 31 день в августе + 30 дней в сентябре + 24 дня в ноябре = 153 дня
Б = 2'650(1 +
Начисл.%= 2'931,56 -2'650=281,56 руб.
Вывод:
Плата за использование кредита будет минимальной, если будет использоваться германский метод начисления.
Задание № 7
Решение:
Т=*Тгод,
где: Б – конечная сумма, полученная вкладчиком по истечению периода Т;
С – первоначальная сумма вклада;
Т – период, в течение которого происходило начисление (в днях);
Тгод – количество дней в году.
К – норма доходности (ставка процентов по вкладам).
Т=
Вывод:
Для того что бы вклад увеличился с 1'580 руб. до 3'100 руб. при годовой процентной ставке равной 24, то период, в течение которого происходит начисление должен равняться 1'460 дней.
Задание № 8.
Решение:
Если срок выдачи кредита больше года и не является целым числом лет, то проценты могут начисляться по смешанной ставке.
Б = С (1 + К)Tl ´ (1 + DТК),
где: Tl – целое число лет в течение срока вклада;
DТ – остаток периода в годах.
Б – конечная сумма, полученная кредитором по истечению периода Т;
С –исходная сумма долга;
Т – период, в течение которого происходило начисление (в днях);
Тгод – количество дней в году;
К – норма доходности (ставка процентов по вкладам).
Т = Tl + DТ
Б = 18'000 (1 + 0,175)3 ´ (1 + 0,5*0,175)=18'000*1,622*1,0875=31'750,65 руб.
Вывод:
Погашенная сумма будет ровна 31'750 рублей 65 копеек.
Задание № 9
Решение:
Начисление сложных процентов:
Б = С (1 + К / m)T·m, где
К – номинальная годовая ставка процентов
m – количество периодов начисления за год
Т*m – количество периодов в течение срока хранения вклада
С =
Вывод:
Для накопления 3300 рублей через 1 квартал первоначальная сумма должна равняться 3197 рублям 67 копейкам. Чем чаще начисляются сложные проценты, тем больше доход получает инвестор в независимости от срока (периода) инвестирования.
Задание № 10
Решение: Начисление простых процентов с применением плавающей ставки осуществляется по формуле:
Б = С (1 +
где: К1, К2, Кn – последовательные значения процентных ставок;
Т1, Т2, Тn – периоды, в течение которых действуют соответствующие ставки К1, К2, Кn.
Б = 47'000(1+
Вывод:
Б = 53'678,7 руб. - полная сумма погашения кредита.
Сумма начисленных процентов за пользование кредита: 53'678,7 – 47'000= 6'678,7 руб.
Задание № 11
Решение:
1) Если взносы будут поступать на счет несколько раз в год в конце расчетных периодов и на сумму на счете несколько раз в год будут начисляться сложные проценты, то по истечению всего срока хранения вклада клиент получит сумму (размер накопленной суммы по истечению 2 лет):
Б = R
где:
R – размер периодических взносов вкладчика = 530 руб.
К – процентная ставка = 13,2%
Р – количество взносов в год = 12
M – количество начислений сложных процентов = 2
Т – срок хранения вкладов в годах = 2 года.
Б = 530
Сумма начисленных % = Б – (24 мес.*530 руб.)=15'423-12'720=2'703 руб.
2) Размер накопленной суммы будет находиться следующим образом. С условием, что вкладчик внес сумму сразу:
Б = С (1+ К)Т,
Б = 24*530 (1+ 0,132)2=12'720*1,281=16'294,32 руб.
Сумма начисленных % = Б – (24 мес.*530 руб.)= 16'294,32 -12'720=3'574,32 руб.
Вывод:
В первом случае, когда деньги вносятся на счет равными частями постоянно, сумма начисленных процентов меньше, чем во втором случае, когда вся сумма вносится сразу за счет. Просчитав размер накопленной суммы и сумму начисленных процентов можно сделать такой вывод, что выгодней, когда вкладчик вносит сумму сразу, а не частями в определенный период.
Задание №12
Решение:
Расчет цены осуществляется с применением формулы дисконтирования по простой ставке процентов.
Р = Б / (1 +
где: Р – цена продажи депозитного сертификата дисконтного типа коммерческим банком.
Б – номинал депозитного сертификата = 16'500 руб.
К – процентная ставка = 11,3%
Т – срок обращения = 3 года.
Р = 16'500 / (1 +
Доходы владельца ДС определяются как разница (дисконт) между номиналом сертификата и ценой его покупки, т.е.
Доход владельца ДС = Б – Р = 16'500 – 12'322,62 = 4'177,4 руб.
Вывод:
Доход владельца ДС, со сроком обращения 3 года, составит 4'177 рублей 40 копеек.
Задание № 13
Решение:
Б = С
К =
К = 0,0912* 100% = 9,12%
Вывод:
Для того что бы вкладчик смог получить 12300 рублей за 100 дней при первоначальном вкладе процентная ставка должна быть 9,12%.
Задание № 14
Решение:
Индекс инфляции можно выразить следующем образом :
IТ = ( 1 + Nт )т
Iт - индекс инфляции показывает во сколько раз возросли цены период времени
Nт - уровень инфляции показывает на сколько процентов выросли цены за рассматриваемый период времени
IТ = (1 + 0,017)6=1,0176=1,1064
Реальное значение полученной суммы вкладчиков с учетом ее покупательской способности находится по форме:
Бр = Б / Iт,
где Б – сумма выданная банком клиенту в день закрытия счета.
Б = С
Б = 15000
Бр = 16'401,64 / 1,1064=14'824,33 руб.– реальный доход вкладчика с точки зрения его покупательской способности.
Задание № 15
Решение:
1) Сумма начисленных процентов при погашении кредита единовременным платежом в конце срока кредитования найден по формулам:
а) простых процентов
Б = С
Б = 38'000
Сумма начисленных % = 52'250 – 38'000 = 14'250 руб.
б) сложных процентов
Б = С
Б = 38'000
Сумма начисленных % = 54'300 – 38'000= 16'340 руб.
2) Если кредит погашается равными частями, выплачиваемые в конце периода, то размер выплаты в конце первого периода будет определяться по формуле :
В1 =
n – количество периодов погашения
В1 – размер выплаты после 1 – го периода пользования кредита
Д – сумма долга (кредита )
К – годовая процентная ставка по кредиту
Т – срок пользования кредитом
В1 =
Остаток долга на начало второго периода (Д2) составляет:
Д2 = Д1 -
Д2 = 38'000 -
В2 =
Остаток долга на начало третьего периода (Д3) составляет:
Д3 = Д2 -
Д3 = 28500 – 9500 = 19000 руб.
В3 =
Остаток долга на начало четвертого периода (Д3) составляет:
Д4 = Д3 -
Д4 = 19000-9500=9500 руб.
В4 =
Сумма начисленных процентов
П = 2375+1781,25+1187,5+593,75=5937,5 руб.
Вывод:
Метод погашения кредита ежеквартально равными частями более выгоден, чем метод погашения кредита единовременным платежом в конце срока кредитования, так как сумма начисленных процентов меньше на 8312,5 руб.
Заключение:
Мировой экономический кризис весьма неблагоприятно отразился на ипотеке в России. Как полагают аналитики, количество выданных населению кредитов фактически откатилось к уровню 2004 года.
Подавляющее большинство отечественных банков ужесточили требования к заемщикам и подняли процентные ставки по кредитам. Например, некоторые банки установили дополнительное увеличение процентов по кредиту для заемщиков с особым риском. К их числу относят лиц с «серыми» доходами и предпринимателей.
Также в современном ипотечном кредитовании наметилась тенденция - банки отказывают в выдаче кредитов на покупку объектов первичного рынка жилья (строящихся домов).
А многие банки вообще отказываются от ипотечного кредитования и занимаются привлечением денежных средств, всячески рекламируя вклады.
Как утверждают аналитики крупнейших российских банков и ипотечных брокеров, перспективы развития ипотечного кредитования в России напрямую связаны с тем, как будет развиваться мировой кризис. Большинство экспертов сходятся во мнении, что существенных изменений в отечественном ипотечном кредитования имеет смысл ждать не ранее, чем через полтора-два года. Это, прежде всего, связано с кредитными возможностями банков, а также со степенью доверия кредиторов и заемщиков к текущей экономической ситуации. Уровень инфляции и материальное благополучие населения имеют определяющее значение для возрождения ипотеки.
Так же полагают аналитики, в случае удачного развития мировой финансовой ситуации, в России снова будет популярным жилищное кредитование населения, а также коммерческая ипотека, используемая для развития предприятий.
Большое будущее видится за земельной ипотекой и ипотекой водных и воздушных судов.
Действующее в России законодательство юридически обеспечивает возможность приобретения разных видов недвижимого под залог. Так, например, законом наряду с ипотекой жилых помещений предусматривается ипотека земельных участков, зданий и сооружений, воздушных и водных судов.
Мировой экономический кризис ощутимо притормозил развитие ипотечного кредитования, по сути, отбросив его на исходные позиции. Однако эксперты-экономисты полагают, что трудности ипотеки в России носят временный характер, и по окончанию кризисной ситуации всё вернется на прежние темпы развития. [5]
В данной курсовой работе были изучены основные вопросы в области ипотечного кредитования, выявлены наиболее значительные проблемы в функционировании ипотечного кредитования в Российской Федерации и рассмотрены возможные пути их решения, а также приобретены навыки расчета по базовым расчетам дисциплины «Деньги. Кредит. Банки».
Список использованной литературы
1. Айдаеева И.И.: Зарубежный опыт ипотечного кредитования: сравнительная характеристика и анализ возможностей его эффективного использования в России 07.07.2007 http://dom.viperson.ru
2. Банковское дело/ под ред. проф. Лаврушина О.И. – М.: Финансы и статистика, 2002.
3. Ваксман С.А., Воробьева О.Е. Ипотечное кредитование и его участники на рынке жилья США.— Екатеринбург: Урал. Гос. Экон. Ун-т, 1998.—97с.
4. Владимир Пономарёв. Система ипотечного кредитования.// Экономика России: ХХI ВЕК, октябрь 2003.//
5. Гаген А. Ипотека в РФ. Основные тенденции и перспективы развития.// Информационное Агентство "Финансовый Юрист». http://www.financial-lawyer.ru
6. Журкина Н.Г. Современная ипотека: состояние, проблемы, решения.//Финансы 2002, №6//.
7. Крысин А. Ипотека – решить проблемы можно только сообща// Банковское дело в Москве, 2004, №3, - с. 8-15.
8. Кудрявцев В.А., Кудрявцева Е.В. Основы организации ипотечного кредитования: Учебное пособие. – М.: Высшая школа, 2003.
9. Рогожина Н.Н. Опыт зарубежных стран в области ипотечного кредитования граждан с низкими и умеренными доходами // Жилищное право. - М.: Интел-Синтез, 2003, № 2. - С. 30-46
10. Санникова Т.А. Развитие ипотечного кредитования в России.//Банковское образование., 2003, №3, - с. 16-24.
11. Сапожников Н.П. Развитие ипотечного кредитования в России.//Деньги и кредит 2001, № 1//.
12. Смирнова В.В., Лукина З.П. Ипотечное жилищное кредитование. – М.: Издательский дом «Аудитор», 2004.
13. Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)" от 16.07.1998 N 102-ФЗ
14. http://www.ipohelp.ru
