Глава I. Основные теоретические аспекты ипотечного кредитования

1.1  Понятие ипотека, ипотечное кредитование

Проанализировав все аспекты ипотеки можно выделить несколько формулировок, характеризующих данное понятие:

Таблица 1



            Все определения сводятся к одному, термин «ипотека» обозначает залог недвижимого имущества, при котором недвижимое имущество остается в собственности должника и применяется в законодательствах различных стран для обозначения трех следующих правовых категорий:

- залога;

- закладной;

- ипотечного кредита.

Следует различать понятия ипотека и ипотечный кредит, при котором кредит выдаётся банком под залог недвижимого имущества, включая земельную собственность. Данный кредит является одной из форм кредитования, активно используемых в рыночной экономике. Земельная собственность вовлекает в систему рыночных кредитных отношений предприятия, организации, фирмы, население, имеющие в собственности приватизированные квартиры, земельные наделы, жилой фонд и прочую недвижимость.

Ипотечный кредит играет большую роль в замещении государственных источников финансирования потребностей предприятий, фирм и жилищного строительства банковским кредитом. Его развитие способствует наращиванию инвестиционной активности хозяйствующих субъектов. Также ипотечное кредитование рассматривается государством в качестве механизма, способного решить задачи огромной социальной важности в масштабах страны: жилищную проблему, проблему финансирования капитального строительства и др. Для абсолютного большинства рядовых граждан ипотечное кредитование представляется единственно возможным источником решения извечного для россиян жилищного вопроса.

Основными правовыми актами, которые регулируют вопросы ипотеки в Российской Федерации, являются Гражданский кодекс Российской Федерации и Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ. А также нормативно-правовые акты, в которых затрагивается вопрос об ипотеке.

При получении кредита на покупку недвижимого имущества сама приобретаемая недвижимость поступает в ипотеку (залог) банку как гарантия возврата кредита.

Ипотекой является также залог уже существующего недвижимого имущества собственника для получения им кредита или займа, которые будут направлены либо на ремонт или строительство, либо на иные нужды по усмотрению заемщика-залогодателя.

Ипотечный кредит — одна из составляющих ипотечной системы.

Система ипотечного жилищного кредитования — это комплекс взаимосвязанных субъектов, объектов и обеспечения ипотечных кредитов, взаимодействующих между собой на единой организационно-экономической основе.

К субъектам ипотечного жилищного кредитования можно отнести:

а) Заемщик (залогодатель) – сторона, получающая кредит, при этом являющаяся собственником заложенного недвижимого имущества.

б) Кредитор (залогодержателя) – сторона, выдающая кредит и принимающая имущество в залог.

Основные кредиторы ипотечных кредитов в России - универсальные коммерческие банки. В западных странах ипотечными кредиторами, как правило, выступают специализированные ипотечные институты.

в) Риэлторские компании;

г) Ипотечные брокеры;

в) Страховые компании;

г) Инвесторы;

в) Правительство;

и т.д.

Объектами ипотечного кредитования могут быть приобретение и обустройство земли под жилищное строительство; строительство и реконструкция недвижимости; приобретение недвижимого имущества, залог недвижимости под определенные цели.

Предметом залога, на основании статьи 5 Закона об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в пункте 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, права, на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в том числе:

1) земельные участки, за исключением земельных участков, указанных в статье 63 настоящего Федерального закона;
2) предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности;
3) жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат;
4) дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения;
5) воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.
Ипотека не допускается в отношении:

1) части земельного участка, который с учетом его размера не мо­жет быть использован в качестве самостоятельного участка с соблюдением назначения земель соответствующей категории;
2) жилых комнат, составляющих часть дома или квартиры соб­ственника этого дома или квартиры;
3) ф предприятия, в отношении которого возбуждено дело о банкротстве либо принято решение о ликвидации или реорганизации. (глянуть в законе)

Ипотека устанавливается на имущество, которое принадлежит залогодателю на правах собственности или хозяйственного ведения.

Имущество, на которое установлена ипотека, остается у залогодателя в его владении и пользовании.

На имущество, находящееся в общей совместной собственности (без определения доли каждого из собственников в праве собственности), ипотека может быть установлена при наличии согласия на это всех собственников. Согласие должно быть дано в письменной форме.

Договор об ипотеке заключается в письменном виде и должен быть нотариально удостоверен. В случае неисполнения основного обязательства по договору об ипотеке, взыскание обращается только на заложенное недвижимое имущество, а залогодержатель имеет преимущественное право на удовлетворение своих требований перед другими кредиторами должника.

В продолжение темы ипотечного кредитования можно выделить ряд его особенностей:

1) Кредит выдается на длительный срок (до 50 лет);

2)Процентная ставка по ипотечному кредиту ниже, чем по другим кредитным продуктам банков;

3) Заемщик ипотечного кредита должен иметь в наличии так называемый «первоначальный взнос» — часть стоимости недвижимости, приобретаемой на средства ипотечного кредита. Размер первоначального взноса обычно влияет на срок и процент по кредиту и варьируется 0 % до 70 % стоимости ипотечной недвижимости;

4) Банк выдвигает к заемщику ипотечного кредита ряд специальных требований: о подтверждении дохода, о наличии непрерывного стажа работы и пр.

5) Погашение ипотечного кредита осуществляется, как правило, ежемесячными платежами, которые могут погашаться двумя способами – дифференцированными и аннуитетными платежами Первый способ (применяется в основном Сбербанком) состоит в том, что заемщик ежемесячно вносит сумму, в которую входит доля основной суммы кредита и процент от остатка суммы долга. Второй предусматривает погашение кредита одинаковыми ежемесячными суммами (аннуитетами), которые рассчитываются по следующей, формуле:

, где
A — сумма аннуитета, S — сумма кредита, p — процентная ставка за период в долях, n — количество периодов

Ипотечный кредит можно погашать досрочно. При этом уменьшается собственно сумма кредита и размер аннуитета. Ограничением является установленный банком срок, составляющий обычно полгода от даты получения средств, и иногда (редко) – комиссия в размере 1-2% от суммы досрочного платежа. Также бывает, что банки устанавливают нормативы внесения досрочных платежей, например суммами кратными 30 тыс. рублей.

Разница состоит в том, что при дифференцированных платежах заемщику в первые годы обслуживания кредита приходится делать крупные ежемесячные выплаты. Аннуитет облегчает выплаты, однако при полном сроке погашения кредита банк получит вдвое больше средств, чем в случае с дифференцированными платежами (соотношение примерно 3,4:2,3 суммы кредита).

Как показывала практика докризисных лет, большинство кредитов гасились досрочно. Более того, люди старались брать деньги на максимально длительный срок, что уменьшает аннуитетные выплаты и увеличивает возможности досрочного погашения долга. В нынешних условиях роста процентных ставок и снижения сроков кредитования досрочное погашение ипотечного кредита стало более проблематичным

До полного погашения суммы основного долга и процентов по ссуде заемщик не имеет права без письменного согласия банка продать или переуступить имущественные права на недвижимое имущество третьему лицу.

Безусловно, перед тем, как начать выплачивать проценты, кредит необходимо получить, что само по себе тоже является достаточно трудоемкой процедурой. Для получения кредита требуется, чтобы кредитор (банк) одобрил как закладываемое имущество, так и финансовую состоятельность получателя кредита. В первом случае это называется аккредитацией предмета залога, во втором – заемщика. Банк должен обезопасить себя от возможного дефолта, то есть риска неспособности или нежелания заемщика платить по кредиту (такая ситуация именуется дефолтом), в результате чего придется продать заложенную недвижимость должника.

            Для аккредитации предмета залога необходимо изучить всю техническую и правовую документацию объекта недвижимости, что предоставляется на рассмотрение кредитной комиссии банка. Еще одним необходимым моментом в этой связи является оценка рыночной стоимости объекта залога, которой, как правило, занимаются частные компании, имеющие соответствующее образование, сертификат и членство в само регулируемой организации.

            Также банк должен обезопасить себя от возможного дефолта, то есть риска неспособности или нежелания заемщика платить по кредиту (такая ситуация именуется дефолтом), в результате чего придется продать заложенную недвижимость должника.

Для этого существует специальная операция, под названием Андеррайтинг — оценка возможностей Клиента по обслуживанию выданного ипотечного кредита, то есть расчет суммы кредита, который заёмщик сможет выплатить, с учетом особенностей самого заёмщика (тип трудоустройства, ежемесячный доход и возможность его подтверждения, наличие созаёмщиков или поручителей, состав семьи, наличие несовершеннолетних иждивенцев, др.). Клиент проходит процедуру андеррайтинга дважды: при обращении к ипотечному брокеру (её проводит андеррайтер брокерской компании) перед заключением договора на оказание услуг, а также в банке (проводят кредитные аналитики банка) при рассмотрении заявления на выдачу ипотечного кредита.





Эти коэффициенты разрабатывались банками и Федеральным агентством по ипотечному жилищному кредитованию на основе опыта ипотечного кредитования США и европейских стран. Такой набор показателей отражает адекватную картину платежеспособности заемщика, и позволяют стандартизировать процедуру одобрения и выдачи ипотечного кредита. Для каждой банковской ипотечной программы эти коэффициенты заранее утверждены, но в некоторых случаях могут корректироваться (например, по возрасту, нестандартному объекту кредитования, по способу подтверждения дохода и т. д.). П/Д, О/Д и К/З могут варьироваться в зависимости от субъекта РФ, предпочтений того или иного банка и размеров средней оплаты труда.
П/Д = не более 40 %

О/Д = не более 60 %

К/З = не менее 30 % и не более 90 %
После расчета по этим коэффициентам часто выбирается минимальная сумма, которая предварительно и будет являться суммой кредита. Одним из основных факторов, влияющих на сумму кредита, является доход и способ его подтверждения. Многие банки понимают, что не все доходы потенциальных заемщиков полностью отражаются в бухгалтерском учёте работодателя и, соответственно, разрабатывают различные способы подтверждения благосостояния, такие как: справка о доходах свободной формы или на бланке кредитной организации, устным подтверждением руководства организации-работодателя, текущими подтверждаемыми расходами, либо анализом доходов организации для руководителей, ИП и крупных акционеров. Отметим, что хотя правила андеррайтинга являются стандартными, на практике они часто определяются каждым банком в отдельном порядке. Для сокращения срока рассмотрения заявки Кредитным комитетом банка брокер обычно знает все правила и предпочтения андеррайтеров банка, и сводит к минимуму время их работы над кредитным делом.

Если же заемщик получил кредит и добросовестно выплачивает проценты, все равно, в жизни случаются события, которые заставляют заемщика отказаться от купленной с использованием ипотечного кредита недвижимости. Такая ситуация может наступить в случае потери заработка, необходимости внесения дополнительных денег  или изменении житейских условий, при которых ипотека становится для заемщика ненужной.

Для таких случаев существует давно отработанная схема. Заемщик подает заявление по досрочному полному погашению кредита. Банк проводит расчеты и выставляет недвижимость на продажу, либо же заемщик самостоятельно продает недвижимость, которая находится в обременении банка и на вырученные средства гасит оставшуюся задолженность.

1.3. Виды ипотечного кредитования/ипотеки

            Условия ипотечного кредитования непосредственно различаются между собой, это может зависеть от многих признаков, законодательство той или иной страны, условия банка, а также различие внутри банковских программ, от целей заемщика и пр. Однако, говоря непосредственно о видах, в данной работе, предлагается классифицировать ипотечное кредитование, по  предмету залога

Как уже обсуждалось выше, при ипотечном кредитовании кредит, возможно, брать как на приобретаемую недвижимость, при котором она переходит в залог к кредитору, так и под залог недвижимости уже имеющейся в собственности.

В первом случае все предельно ясно, вы приобретаете квартиру, дом, земельный участок или прочую недвижимость в собственность, при этом она поступает в ипотеку (залог) банку, как некий гарант вашей кредитоспособности. В случае, если вы по какой-либо причине не сможете выплачивать проценты по кредиту, банк в праве продать заложенную недвижимость и тем самым погасить ваш долг.

Более подробно рассмотрим случай залога уже имеющейся недвижимости. Когда ипотечное кредитование в России только появилось, кредиты выдавались лишь только под залог приобретаемой недвижимости. Но брать кредит под залог приобретаемой недвижимости не всегда удобно. Вот несколько примеров, когда кредит под залог имеющейся недвижимости становится более выгодным:
- Кредит на развитие бизнеса.

Можно получить кредит «на развитие бизнеса», под одни процентные ставки, а можно получить ипотечный кредит «под залог имеющейся квартиры», процентные ставки по которому будут меньше. Данный способ получения кредита, на сегодняшний день достаточно популярен у бизнесменов.
- Отсутствие первоначального взноса:

Сейчас банки кредиты без первоначального взноса практически не дают. Но можно получить кредит под залог имеющейся недвижимости. Допустим, заемщику нужна квартира, стоимостью 3 000 000 рублей, а у заемщика есть квартира стоимостью 4 500 000 рублей. Заемщик может заложить имеющуюся квартиру, и получить до 70% её стоимости, то есть, в нашем примере, до 8 000 000 х 70% = 3 150 000 рублей.

Нужная заемщику квартира стоит 3 000 000 рублей, а кредит может быть до
3 150 000 рублей. Отсюда видно, что данного кредита хватает, чтобы купить нужную квартиру, не имея наличных денег на первый взнос.

- Покупка недвижимости за рубежом:

В ряде стран кредиты россиянам не дают. Однако, получив кредит под залог имеющейся недвижимости, данными денежными средствами можно воспользоваться для приобретения зарубежного жилья, обойдя тем самым волокиту с иностранными банками.

- Более низкая процентная ставка:

Иногда при покупке земли, коттеджа, квартиры в новостройке, процентная ставка
по кредиту выше, чем ставка по кредиту под залог имеющегося жилья.
Несмотря на ряд преимуществ, не стоит забывать о рисках, получаемых взамен.

Если говорить о вложении полученных от залога квартиры средств в развитие бизнеса, то начинающим бизнесменам здесь нужно крепко думать. Во-первых, надо иметь в виду только тот бизнес, приносящий постоянную уверенную прибыль и, во-вторых –
сто процентную уверенность, того, что с этим бизнесом ничего не случится. Иначе на память приходят суровые 90-е годы, когда не просчитавшие свои ресурсы бизнесмена лишались квартиры. Потеря бизнеса страховым случаем не является, поэтому тут страховая компания не поможет и со своей проблемой бизнесмен останется один на один, тем более, если заложенная квартира является единственным жилье.

Что касается приобретения недвижимости за рубежом или покупки новостройки, здесь ситуация менее рискованная, так как под залог одной недвижимости,

вы приобретаете достаточно дорогой и ликвидный объект, что существенно снижает риски.

Кредиты, выдаваемые под залог, имеющегося недвижимого имущества могут быть как целевые, так и нецелевые. Целевые кредиты - те, которые выдаются на определенные цели. Например, когда заемщик берет кредит хоть и под залог имеющегося квартиры, но на цели приобретения другой недвижимости: квартиры, коттеджа, земельного участка и т.д.

Процентные ставки по таким кредитам обычно ниже, чем по «нецелевым кредитам». Но банку нужно подтверждать целевое использование кредита. Например, купили другую квартиру - принесите документы в банк, чтобы подтвердить, что деньги потрачены по целевому назначению.

Нецелевые кредиты выдаются на различные нужды: принимает банк в залог имеющуюся недвижимость, выдает кредит, и не спрашивает, на что заёмщик собирается потратить деньги. Процентные ставки по таким кредитам обычно выше, но зато не нужно подтверждать целевое использование, выданных кредитных средств.
      Само понятие ипотека, по основанию ее возникновения можно разделить на два вида:

- Ипотека в силу закона;

- Ипотека в силу договора.

Ипотека в силу закона (легальная ипотека) — ипотека, возникающая при наступлении определенных фактов, указанных в законе, независимо от волеизъявления сторон в отношении возникновения ипотеки. При переходе права собственности на объект недвижимости от одного лица к другому, точнее при приобретении данного права новым собственником, но при обязательном наступлении определенных законом фактов. Определяющим фактом, в этом случае для ипотеки в силу закона является получение денежных средств на приобретения или строительство объекта недвижимости в кредит или заем.
Ипотека в силу закона возникает в следующих четырех основных и распространенных случаях:

- Приобретение жилых домов, квартир, земельных участков с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа.

- Строительство жилых домов, зданий, сооружений или квартир с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа.

- Продажа в кредит.

- Рента.
В соответствии с п. п. 1, 2 ст. 11 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" N 122-ФЗ от 21.07.1997 года (далее – Закон о регистрации) государственная регистрация договора, влекущего возникновение ипотеки в силу закона, является основанием для внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о возникновении ипотеки в силу закона. При ипотеке в силу закона ипотека как обременение имущества возникает с момента государственной регистрации права собственности на это имущество, если иное не установлено договором.
Согласно п. 27 Инструкции о порядке государственной регистрации ипотеки объектов недвижимого имущества, утвержденной Приказом Министерства юстиции Российской Федерации N 213 от 15.06.2006, в случае, если из правоустанавливающего документа и иных представленных на государственную регистрацию права (перехода права) документов невозможно установить, что объект недвижимого имущества является предметом ипотеки, возникающей на основании закона (например, в договоре купли-продажи не указано, что данный объект приобретается за счет кредитных или заемных средств и т.д.), государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется на основании совместного заявления залогодателя и залогодержателя с приложением документов, подтверждающих возникновение ипотеки на основании закона (кредитного договора, договора займа с условием целевого займа).
Ипотека в силу договора (договорная ипотека) — ипотека, возникающая на основании договора об ипотеке (залоге недвижимости).

Договор об ипотеке не является самостоятельным обязательством, а заключается в обеспечение обязательства по договору займа, кредитному договору или иному обязательству.

Основным отличием легальной ипотеки от договорной является то обстоятельство, что при договорной ипотеке не меняется собственник объекта недвижимости, а ипотека возникает на основании договора об ипотеке. Как прокомментировал адвокат
Санкт-Петербургской городской коллегии адвокатов Антон Лебедев: «Правило достаточно простое – все, что не относится к ипотеке в силу закона является ипотекой в силу договора». В своем материале: «Что такое "ипотека в силу закона" и "ипотека в силу договора"? Он также рассказывает, что ранее нежилая недвижимость была исключением – залог нежилой недвижимости осуществлялся  только на основании договора ипотеки. Теперь это исправлено.  Также, в случае, когда ипотечный кредит получается под залог уже имеющегося жилья, возникновение ипотеки возможно только на основании договора. Даже если кредит получал один заемщик, а собственниками должны стать два человека, включая заемщика, необходимо заключать договор ипотеки, т.к. возникновение ипотеки в силу закона сразу для двоих будет невозможно.

http://www.ipotek.ru/podzalog.php, http://www.credit.ru/publication/2789
1.4. Рынок ипотеки, модели ипотечного кредитования.

Обычно операции на ипотечном рынке осуществляются в два этапа.

На первом этапе, называемом первичным рынком, происходит предоставление кредитов под залог недвижимости. Этот этап регулирует отношения банка кредитора и заемщика. Поскольку банки предоставляют кредиты на длительный срок и под относительно невысокий процент. У них снижается объем доступных денежных ресурсов, которые необходимы для осуществления повседневной деятельности. Вопрос, как в кратчайшие сроки вернуть себе отданные на длительный срок деньги, называется проблемой рефинансирования выданных кредитов. Для решения этой проблемы возникает вторичный рынок ипотечного кредитования.

Иными словами можно сказать, что рынок ипотечного кредитования включает два направления:

•  непосредственную выдачу ипотечных кредитов хозяйствующим субъектам и населению;

•  привлечение ресурсов для кредитования (рефинансирование выданных кредитов), включающие в себя продажу ипотечных кредитов на вторичном рынке (ипотечных обязательств).

Первым направлением занимаются в основном ипотечные банки, вторым - финансовые компании, фонды, скупающие активы ипотечных банков, обеспеченные залогом имущества, и затем от своего имени на их базе выпускающие ценные бумаги (облигации). Ценные бумаги ликвидны, поскольку обеспечены недвижимостью и позволяют получать долгосрочный и стабильный доход на инвестиции. По обязательствам некоторых финансовых компаний за рубежом гарантом выступает государство, что повышает их надежность.

Функционирование вторичного рынка ипотечного кредита на жилье обеспечивает ликвидность капитала ипотечных банков, связывает денежную массу в обороте, способствует перераспределению по районам страны и экономическим сферам, стабилизирует процентные ставки по кредитам.

Основные способы рефинансирования кредитов сводятся либо к полной уступке прав по выданному банком ипотечному кредиту специализированной организации (получается два уровня: банк — специализированная организация), либо к выпуску ценных бумаг самим банком, выдавшим кредит.

Когда права требования по кредитам (закладные) уступаются специализированной организации, она объединяет однообразные закладные в пулы и уже под залог пулов выпускает собственные ценные бумаги.

Исходя из способа рефинансирования ипотечных кредитов, были построены базовые модели ипотечного кредитования:

- Двухуровневую или классическую (американскую)

- сбалансировано автономную (Германскую)

- и усеченно-открытую (английскую, испанскую и французскую, итальянскую)

Американская модель ипотечного кредитования заключается в следующем, после того как банк выдал кредиты, он, либо специализированные организации формируют ипотечный пул, т.е. совокупность выданных кредитов (совокупность закладных). На этой стадии через специальные компании, занимающиеся продажей закладных по кредитам продаются ценные бумаги, обеспеченные заложенной недвижиомтью, и вступает в игру государство.

Используя посредничество крупнейших фирм, государство выступает гарантом по ценным бумагам ипотеки. Ценные бумаги (закладные) продаются инвестору, который получает по ним постоянный небольшой доход. Кроме того, должен существовать ряд организаций, типа пенсионных фондов, страховых компаний и пр., которые в обязательном порядке (согласно законодательству) будут приобретать определенное количество ипотечных закладных.

Данная модель организации ипотечной схемы была создана и получила наибольшее развитие в Соединенных Штатах Америки, собственно говоря, поэтому она и называется Американской. Толчком к разработке ипотечной стратегии стала Великая депрессия 30-х годов XX века, тяжелый экономический кризис и упадок жилищного рынка. По инициативе правительства США были созданы специальные правительственные структуры — Федеральная жилищная администрация и Администрация по делам ветеранов, — которые страховали выдаваемые банками ипотечные кредиты. В 1935 году было создано также Агентство финансирования работ по реконструкции и на его основе в 1938 году — ныне всем известная федеральная национальная ипотечная ассоциация, «Фэнни Мэй». Именно она стала той «специализированной организацией», которая характеризует эту модель ипотечного кредитования как двухуровневую. С 1954 г. «Фэнни Мэй» было преобразовано в государственно-частную корпорацию, принадлежащую частично индивидуальным владельцам акций, а частично — Федеральному Правительству. В 1968 г. корпорация была разделена на две корпорации: «Джинни Мэй» и корпорацию, сохранившую свое прежнее название «Фэнни Мэй» и ставшую частной акционерной компанией. «Фэнни Мэй» занимается покупкой ипотечных кредитов, застрахованных и гарантированных Федеральной жилищной администрацией и Управлением по делам ветеранов, а также обычных кредитов, обеспеченных заложенным имуществом в виде односемейных домов или квартир в многоквартирных домах. Она выступает в качестве долгосрочного инвестора в ипотечные кредиты, и ведет программу выпуска ценных бумаг, обеспеченных ипотечными кредитами. В дополнение к своим стандартным программам приобретения кредитов, «Фэнни Мэй» выпускает собственные обязательства (облигации, краткосрочные векселя) и производит покупку ценных бумаг на контрактной основе. «Фэнни Мэй» выпускает гарантированные ценные бумаги, которые обеспечены ссудами из ее собственного портфеля, а также пулами ипотек организованными кредиторами.

Что касается «Джинни Мэй», то она представляет собой полностью государственную корпорацию, действующую в рамках Министерства жилья и городского развития. Используя механизмы вторичного рынка ипотечных кредитов, «Джинни Мэй» предоставляет, а также стимулирует предоставление ипотечных ссуд, в рамках государственных приоритетов оказания помощи тем секторам рынка жилья, для которых недоступны обычные методы кредитования. Специальные программы помощи осуществляются за счет займов из Государственного казначейства, за счет процентов, приносимых собственным портфелем, а также за счет комиссионных за обязательства. Программа гарантирования ценных бумаг финансируется за счет гарантийных взносов и взносов за подачу заявлений, выплачиваемых эмитентами ценных бумаг.

Еще одним правительственным и «квази-правительственным» учреждением, которому была поручена организация и обслуживание вторичного рынка ипотечного кредитования в Соединенных Штатах Америки, является «Фрэдди Мак» созданный Конгрессом США в 1970 году. Деятельность «Фрэдди Мак» направлена на увеличение ликвидности инвестиций в сфере ипотечного бизнеса, а также на создание и развитие фондов ипотечного кредитования путем развития общенационального вторичного рынка обычных ипотечных кредитов в сфере жилья.

Германская модель значительно отличается от американской. Основное расхождение основано на отношении европейцев к недвижимости как к единичному, неповторимому товару. Это в свою очередь приводит к тому, что каждая закладная осложнена множеством подробностей и не поддается унификации, чем ограничивается вторичный рынок закладных. Никто не будет быстро принимать решение о покупке ценной бумаги, условия, реализации которой в каждом конкретном случае различны. Следовательно, для поддержания баланса активов и пассивов немецкие ссудные компании и банки вынуждены активно выступать в качестве эмитентов собственных ценных бумаг и формировать достаточно большой уставной фонд, что в американской модели не обязательно. Кроме того, для привлечения долгосрочных средств в Германии сильно развита система накопительных счетов (или система «стройсбережений»). Суть этой системы заключается в следующем.

Если вы хотите получить кредит в банке на постройку дома, то сначала вы должны открыть специальный «накопительный счет» в ипотечном банке. Как только на счету накопится необходимая часть стоимости будущего жилища (на это уйдет примерно 5-8 лет), вы получаете право на государственную дотацию (до 10% стоимости жилья и льготный кредит для оплаты недостающей части). Погашение кредита обычно длится 10-15 лет. При этом за счет целевых вкладов у кредитных учреждений есть возможность использовать их для выдачи ссуд гражданам, обратившимся за кредитом ранее. Немецкая модель уже на старте предлагает гражданам конкретные типы жилья в районах застройки, концентрируя необходимые средства для освоения территории застройки. Надо отметить, что такая схема ориентирована на людей со средним и даже низким уровнем дохода.

В отличие от классической и одноуровневой модели, в которой средства на ипотеку банки привлекают на открытом финансовом рынке за счет выпуска облигаций, система контрактных стройсбережений является замкнутой, оторванной от финансового рынка. Принцип работы немецкой системы «Стройсбережение», может быть показан на следующем примере: 10 желающих строить, не имея достаточного собственного капитала, начитают сберегать средства. Предположим, каждому для этого нужен 1 млн. рублей, но каждый сберегает в год лишь 100 тыс. Если каждый действует в отдельности, то желающий строить должен ждать примерно 10 лет, пока он сможет начать строительство. В случае если все 10 объединяются в целевой коллектив, первый из них может строить уже через год, если другие предоставляют ему свои сбережения в качестве кредита. На второй год может строить второй, если первый теперь уже вместо сберегательного вклада вносит долю по возврату кредита и т.д. Таким образом, все желающие достигают цели в среднем в два раза быстрее по сравнению с тем подходом, при котором каждый действует единолично. Государство поощряет желание сберегать и использовать собственный капитал путем предоставления дотаций; в Германии эти дотации называются «премии по стройсбережению».

Отличительные особенности Немецкой модели — основанной на системе сбережений от Американской модели — основанной на системе вторичного рынка ипотечных ценных бумаг, приведены в таблице.
Сравнительные параметры моделей кредитования

Сравниваемые параметры	Немецкая модель	Американская модель
Стоимость привлекаемых банком ресурсов	Ниже рыночных	Рыночная
Получение кредита	После прохождения сберегательной стадии	Сразу после обращения в банк
Форма привлеченных ресурсов	Сберегательные (депозитивные) счета	Обеспеченные ипотекой ценные бумаги
Основная форма государственной поддержки	Премиальные выплаты по вкладам	Государственные гарантии по закладным
Объемы кредитования	Ограничены объемом сбережений	Ограничены платежеспособностью заемщика
Нагрузка на бюджет	Постоянно	На 1 этапе при становлении системы рынка
Сроки кредитования            8	10 лет От 15 до 30 лет	Сроки кредитования            от 15 до 30
Сумма кредита	до 45% от стоимости квартиры	До 100% стоимости квартиры

Наиболее простой и одновременно наименее совершенной моделью ипотечного кредитования следует считать модель, которую условно можно назвать "усеченно-открытой" или одноуровневой. Она в основном замыкается в рамках первичного рынка закладных. Использование закладных, полученных ипотечными банками от клиентов по выданным ссудам в рамках такой модели, как правило, не идет дальше их использования в качестве обеспечения части привлекаемых внешних финансовых ресурсов. Усеченная модель может применяться как специализированными ипотечными, так и универсальными банками, имеющими отделы ипотечного кредитования.

Первой принципиальной характеристикой этой модели является то, что совокупная заявка всех клиентов банка на ипотечные ссуды может обеспечиваться банком из произвольных источников, в том числе за счет собственных капиталов, за счет средств клиентов, находящихся на депозитах, за счет межбанковских кредитов и т.п.

Вторая характерная черта данной модели - зависимость процентных ставок по ипотечным ссудам от общего состояния кредитно-финансового рынка в стране. Указанная зависимость оказывает существенное влияние на масштаб и активность банков в сфере ипотечного кредитования в отдельные благоприятные и неблагоприятные периоды.

Относительная простота организации ипотечного кредитования на базе этой модели обусловила достаточно широкое практическое распространение ее во многих странах мира, и особенно в развивающихся странах с неполнотой сформировавшейся инфраструктурой финансового рынка и рынка ценных бумаг. Однако по той же причине она занимает существенную нишу на рынке ипотечных услуг и в развитых странах: Англии, Франции, Испании, Франции, Италии и др.
Следует признать, что с точки зрения экономического прогресса наиболее эффективной выглядит классическая американская модель. Благодаря перепродаже выданных кредитов и развитому рынку ипотечных ценных бумаг ничто не ограничивает рост «ипотечного» капитала. Напротив, в Европе, особенно до организации Евросоюза, относительно небольшие объемы финансовых рынков отдельных стран препятствовали развитию общеевропейского ипотечного рынка, который можно было бы сопоставить по объемам с американским. В последнее время страны Европейского союза объединяют свои усилия для того, чтобы создать конкурентный европейский рынок ипотечных ценных бумаг.

С другой стороны, если рассматривать вопрос с точки зрения юридической организации, культурно-исторических и правовых традиций, классическая модель чужда европейским правовым системам, поскольку основана на иной, англо-саксонской системе права. Поэтому классическая модель в Европе будет выглядеть несколько иначе.

Единая позиция всех участников рынка о том, какую модель ипотечного кредитования лучше внедрять на российском рынке, окончательно не сформирована до сих пор.

Официально в России за основу принята двухуровневая модель ипотечного жилищного кредитования. Это отражено в принятой Концепции развития системы ипотечного жилищного кредитования. По замыслу Правительства российская двухуровневая ипотечная система не предполагает диктата федерального центра и лишь способствует осуществлению контроля, выработке рекомендаций, оказанию методической помощи и внедрению единых общепринятых мировых стандартов и технологий. По мере развития системы в регионах могут создаваться собственные ипотечные операторы, не зависимые от федерального центра.

С введением закона «Об ипотечных ценных бумагах», в котором предусмотрена возможность банкам самостоятельно выпускать закладные, стало возможным активно развивать и одноуровневую модель ипотеки.

Кроме того, активно развиваются жилищно-строительные кооперативы, которые функционируют по образу немецкой системы контрактных стройсбережений.
Поэтому сейчас однозначно сказать о том, какая модель победила в России, невозможно. Скорее всего, на необъятных просторах нашей Родины приживутся обе модели, но в адаптированном под наши условия виде.
Ипотека в каждой отдельно взятой стране, конечно же, имеет свои национальные особенности. Интернациональным остается понятие ипотеки и ипотечного кредитования.