Министерство образования и науки РФ

Воронежский Государственный  Архитектурно-Строительный Университет

Кафедра экономики строительства
Курсовой

проект


по дисциплине «Экономика недвижимости»

на тему:

«Оценка недвижимости методом сравнимых продаж. Оценка земли»
Выполнила:

ст. 842 гр. Радионова О. В.

Проверила:

Трухина Н. И.
Воронеж 2004


Содержание

Введение..................................................................................................... 3

1.       Оценка недвижимости методом сравнительных продаж................... 5

2.       Доходный подход к оценке земельных участков............................. 15

3.       Затратный подход к оценке земельных участков............................. 18

4.       Экономический анализ реконструкции объекта недвижимости...... 21

Список использованной литературы....................................................... 29
Введение
Рыночные методы оценки помогают максимально выгодно распоряжаться недвижимым имуществом, этим новым ресурсом, который предприятия и граждане получают в свое распоряжение. Эта оценка становится необходимой уже тогда, когда собственники земли и недвижимости захотят заложить их для получения кредита. Без должной оценки нельзя рассчитывать и на привлечение дополнительных инвестиций, в том числе иностранных.

На первом этапе приватизации, при создании совместных предприятий такие оценки или вообще не делали, или делались просто на глазок. Сам инвестор определял цену. Когда же это касалось серьезных объектов, то привлекались западные оценочные фирмы, которые в большинстве случаев проводили оценку в пользу иностранных инвесторов, занижая реальную рыночную стоимость наших активов.

Оценка необходима и при вторичной эмиссии акций приватизированных предприятий, стремящихся увеличить свой уставной капитал на величину, подкрепленную реальными материальными средствами. Именно реальный проспект эмиссии позволит инвесторам избежать ошибок при установлении котировок акций. Оценка также необходима и при разделе имущества, определении способов лучшего коммерческого использования земли и недвижимости и во всех других операциях, связанных с недвижимостью.

Анализ перспектив увеличения стоимости недвижимости и ее коммерческого использования должен опираться на строгий экономический расчет, точную и профессиональную оценку действительной рыночной стоимости имущества. Оценка-это обоснованное знаниями, опытом, использованием строго определенных подходов, принципов и методов, а также процедурных и этических норм, мнение специалиста или группы экспертов, как правило, профессиональных оценщиков о стоимости объекта недвижимости.

В последнее время спрос на услуги оценщиков и их профессиональную подготовку в России стал интенсивно расти. Рынки недвижимости и капитала становятся неразрывными компонентами экономики в целом.

Оценка необходима также в рамках региональной налоговой политики. Во всем мире основой системы местного налогообложения служит налог на недвижимость, за счет этого налога формируется около 70 процентов местного бюджета. Этим объясняется и безусловный интерес к оценке, проявляемый со стороны местных администраций.

Среди сравнительных методов оценивания для нахождения количественного значения стоимости земельного участка практика западных оценщиков наиболее часто использует метод сравнения продаж. В случае применения данного метода оценщик сначала на соответствующем рынке недвижимости выявляет ряд фактических продаж земельных участков, аналогичных оцениваемому по совокупности множества показателей, включая целевое использование, и собирает для подобранных аналогов необходимую сравнительную (рыночную) информацию (цена продажи, величина арендной платы и др.). Затем эта информация о сделках проверяется на возможность использования в процессе оценки, чтобы убедиться в ее достоверности и разумности. Наконец, в цены на объекты-аналоги вносятся поправки на различия между объектом оценки и каждым из сопоставимых участков (размер, местоположение, рельеф, экономические условия и т.д.).

Достоинство метода - простота использования. Недостаток - не всегда имеются сравнительные данные, что характерно для условий современной России, где даже в Москве трудно набрать достаточное количество сопоставимых продаж прав аренды земельных участков промышленного использования.




Оценка методом сравнительных продаж (рыночных продаж).
            Наиболее распространенным способом оценки земли является метод сравнимых (сравнения) продаж  исходя из данных о недавних сделках . Основан он на принципе замещения: рациональный покупатель не затратит за данный земельный участок больше, чем ему обойдется аналогичный другой участок с подобными полезными свойствами. Поэтому предполагается, что цены, по которым на рынке недвижимости состоялись сделки купли-продажи объекта, схожего или аналогичного оцениваемому объекту, отражают его рыночную стоимость.

При использовании метода анализа продаж эксперт-оценщик анализирует сопоставимые объекты недвижимости, которые были проданы за последнее время в соответствующем секторе рынка недвижимости и делает поправки к цене на различия, которые имеются между оцениваемым и сопоставимыми объектами недвижимости. В результате этой процедуры определяется продажная цена каждого сопоставимого объекта таким образом, как если бы при продаже он имел те же основные характеристики, что и оцениваемый объект. Откорректированные цены по сопоставимым объектам недвижимости позволяют эксперту-оценщику сделать вывод о рыночной стоимости оцениваемого объекта.

Метод прямого сравнительного анализа продаж специалисты иногда называют рыночным подходом или методом рыночной информации. В наибольшей степени он применим к развитым секторам рынка недвижимости, например к рынку жилья.

Практическое применение метода сравнимых продаж возможно при наличии рынка недвижимости и, наоборот, отсутствии такого рынка, либо его недостаточной развитости, а также, если оцениваемый объект недвижимости обладает исключительными экономическими выгодами, либо обременениями, не отражающими общее состояние рынка, применение этого метода нецелесообразно.

Чаще всего эксперты-оценщики при реализации метода анализа продаж используют следующую технологию:

1.  На первом этапе выявляют недавние продажи сопоставимых объектов на соответствующем рынке. Источниками информации о рыночных продажах являются риэлтеры, занимающиеся недвижимостью, банки данных нотариальных контор, государственные источники (службы БТИ Госкомимущества и др.), публикации в периодической печати о состоявшихся сделках купли-продажи объектов недвижимости (журналы, газеты, рекламные буклеты и т.д.) и др.

При анализе недавних продаж объектов недвижимости необходимо удостовериться, что сопоставимый объект имеет тот же физический возраст, тот же участок земли под объектом, те же финансовые условия сделки и пр.

Первичная информация должна быть тщательно проверена совместно с лицами, участвовавшими в сделке по объекту недвижимости (покупатель, продавец, риэлтер, юрист), на предмет подтверждения следующих сведений: дата продажи, описание объекта недвижимости, переданные права, чистота сделки, финансирование.

При анализе продаж земли используют следующие единицы сравнения:

-        цена за единицу площади (при продажах больших участков земли используют цену за 1 га, при продажах участков под индивидуальную застройку, отдельные здания - цену за одну сотку (0,01 га));

-        цена за 1 м² - в деловых центрах городов, для офисов, магазинов и т.д.

-        цена за фронтальный метр - для коммерческого использования земель в городах. Стоимость участка пропорциональна длине его границы по улице или шоссе при стандартной глубине участка, на которую приходится небольшая часть стоимости.

-        цена за лот - стандартные по форме и размеру участки в районах жилой, дачной застройки и др.

-        цена за единицу плотности - коэффициент отношения площади застройки к площади земельного участка (ФАР - этаж, зона, отношение). Правила зонирования обычно ограничивают величину  здания данным коэффициентом. Например, если ФАР равен 3, то суммарная площадь всех этажей не должна более чем в 3 раза превышать общую площадь земельного участка. Это значит, что можно построить трехэтажное  здание на всем участке, шестиэтажное - на половине участка, двенадцатиэтажное - на  0,25 участка.

По застроенным участкам в качестве единицы сравнения могут применяться:

§                   цена за 1 м² общей или чистой площади;

§                   цена за 1 м³ - для складов, элеваторов и др.;

§                   цена за единицу, приносящую доход - место в гараже, на стадионе, место парковки и др.;

Часто для сравнения объектов недвижимости применяют отношение дохода к продажной цене и обратное ему отношение. В этом случае  единицей сравнения является либо валовый рентный мультипликатор (другое название – валовый мультипликатор дохода), либо общий коэффициент капитализации.

Валовый рентный мультипликатор (валовый мультипликатор дохода) – это отношение продажной цены и либо потенциальной валовой выручки, либо действительной валовой выручки[1] к доходу от этой недвижимости. Использование того или иного вида выручки зависит от возможности ее расчета в российских условиях. Потенциальная валовая выручка используется чаще, т.к. будущую выручку от сдачи на год в аренду оцениваемого объекта недвижимости несложно определить (фактические годовые ставки арендной платы по сопоставимым объектам, как правило, имеются). Степень же недоиспользования объектов недвижимости, необходимую для расчета действительной валовой выручки, как правило, трудно выявить. Если между оцениваемым и сопоставимыми объектами есть различия в удобствах или местоположении, то подразумевается, что эти различия отражены в продажных ценах и в ставках арендной платы. Так, если сопоставимый объект хуже, чем оцениваемый, то его продажная цена и ставка арендной платы ниже, а отношение цены к арендной ставке не меняется.

Применение  в оценке валового рентного мультипликатора удобно: не производится корректировка цен на различия, имеющиеся между сопоставимыми и оцениваемым объектами. Данный метод оценки объектов недвижимости прост и удобен на практике, особенно в российских условиях, когда непросто отыскать рыночную достоверную информацию о сделках купли-продажи.

Однако имеются и ограничения по использованию данного метода оценки.

1.            Оцениваемый объект должен находиться в таком секторе рынка недвижимости, в котором регулярно продаются и покупаются сопоставимые объекты на основе их валовой выручки.

2.            Поскольку корректировка составляющих валового рентного мультипликатора не производится, метод считается недостаточно чувствительным к разнице в рисках, нормах возврата капитала и в чистых доходах между сопоставимыми и оцениваемым объектами.

Общий коэффициент капитализации – общая ставка дохода – это  коэффициент, основанный на прямой капитализации дохода, полученного от эксплуатации данного объекта. Прямая капитализация определяется приведением ожидаемой прибыли от эксплуатации оцениваемого объекта к текущей стоимости путем деления ее на общий коэффициент капитализации. При этом общий коэффициент капитализации отражает преобладающее соотношение между прибылью и продажной ценой для сопоставимых объектов, проданных на рынке.

Для его расчета производится тщательный отбор сопоставимых объектов со схожими с оцениваемыми объектами потоками доходов. Это обстоятельство позволяет эксперту-оценщику использовать метод прямой капитализации, чтобы превратить прогнозируемую прибыль в оценку рыночной стоимости оцениваемого объекта. Для сравнения различных объектов недвижимости используются различные единицы сравнения. При сравнении объектов недвижимости важно, чтобы оцениваемый и сопоставимый объекты могли быть измерены одними единицами измерения.

Использование данного способа оценки объектов недвижимости позволяет исключить недостатки, присущие способу валового рентного мультипликатора, так как в данном способе отбираются сопоставимые объекты, характеризующиеся потоками доходов, схожими по риску и продолжительности с потоками доходов оцениваемого объекта. Как и при использовании предыдущего способа расчета стоимости объекта, данный способ зависит от качества и достоверности рыночной информации.

2.  На втором этапе осуществляется проверка достоверности информации о сделках. Данные о сделках, собранные экспертом-оценщиком, должны быть проверены и подтверждены либо продавцом, либо покупателем, либо брокером (оценщиком), который сопровождал данную сделку. Подтверждение цены сделки необходимо, чтобы убедиться в величине фактической цены сделки, т.к. часто на вторичном рынке бывает так, что одна (меньшая) величина указывается в договоре купли-продажи, а фактическая цена сделки не указывается , а она, как правило, гораздо выше. Особенно тщательно необходимо проверять цены по сделкам купли-продажи, когда они производятся между двумя тесно связанными сторонами (например, между родственниками, между головной и дочерней фирмами и т.д.)

3.  На третьем – вносятся поправки к цене сопоставимых объектов с учетом различий между оцениваемым и каждым сопоставимым объектом. В цену сопоставимого объекта эксперт-оценщик вносит поправки в той мере, в какой оцениваемый объект отличается от сопоставимого. Данные поправки вносятся для того, чтобы определить цену, за которую мог быть продан сопоставимый объект, если бы он обладал теми же характеристиками, что и оцениваемый.

В процессе корректировки фактических продажных цен сравнимых объектов поправки делаются от сопоставимого объекта к оцениваемому. Корректируется цена сравнимого объекта для отражения условий оцениваемого объекта. Оцениваемый объект никогда не подвергается корректировкам. В случае, если сопоставимый объект уступает оцениваемому, фактическая продажная цена первого должна быть увеличена до той величины, за какую он был бы продан, обладая более высокими характеристиками оцениваемого объекта. Особенность внесения поправок состоит в том, что различия в характеристиках объектов оцениваются с точки зрения типичного покупателя. Поэтому по какой-либо характеристике стоит не обязательно столько, сколько было затрачено на создание (или ликвидацию) этой характеристики.

Основные элементы сравнения, последовательность внесения корректировок:

         1. Переданные права на недвижимость (права собственности).

         2. Условия финансирования.

2.1.   коэффициент ипотечной задолженности.

2.2.   процентная ставка.

2.3.   срок займа.

2.4.   амортизация выплат.

2.5.   плата за финансирование.

2.6.   договоры об участии.

         3. Условия продажи.

3.1. обычные или особые закладные

3.2. мотивы и знания покупателя и продавца

         4. Условия рынка (дата продажи).

         5. Месторасположение объекта.

5.1.   экологическая привлекательность

5.2.   доступ к оживленным магистралям

5.3.   коммуникации

5.4.   престижность

         6. Физические характеристики.

6.1. физические параметры

6.2. качество строительства и эксплуатации

6.3. удобства

6.4. функциональная пригодность

         7. Экономические характеристики.

         8. Использование.

         9. Компоненты стоимости, не относящиеся к недвижимости.

В условия продажи входят такие элементы сравнения, как мотивы и знания покупателя и продавца. Поправка по ним отражает разницу между фактической величиной продажи сопоставимого объекта и ее вероятной ценой в том случае, если бы эта сделка была между независимыми сторонами в текущий момент. Поправка на время производится для учета изменений рынка со времени сопоставимой продажи до даты оценки.

К обязательным элементам можно отнести доступ к объекту недвижимости, права на воду, экологические условия и т.д.

Первые четыре корректировки всегда осуществляются в следующем порядке: после каждой корректировки цена продажи сравнимого объекта пересчитывается заново (до перехода  к последующим корректировкам).

Последующие (после четвертого элемента сравнения) корректировки могут быть выполнены в любом (независимом) порядке.

Рекомендуется определять и вносить поправки в такой последовательности факторов: особые условия продажи, рыночные условия, местоположение, физические характеристики. Поправки по каждому из перечисленных выше факторов берутся в пределах до 10%.

При оценке земли поправки следует проводить по всем основным характеристикам, которые для покупателей обладают стоимостью: по размеру, местоположению, расстоянию от города и дорог, форме и глубине участка, угловому расположению, типу почв, рельефу, экологическим условиям и другим факторам.

Допустимы корректировки, как  в процентах, так и в денежном выражении.

Виды поправок:

Корректировка цен сопоставимых объектов может осуществляться в виде поправок в рублях (долларах), в процентах, в форме общей группировки и кумулятивных процентных.

Рублевые (долларовые) поправки – это суммы, прибавляемые к продажной цене каждого сопоставимого объекта недвижимости или вычитаемые и нее.

Процентные поправки применяются тогда, когда трудно определить точные рублевые (долларовые) поправки. Обычно процентные выражения используются при поправках на время (между датой оценки и датой продажи), особенности финансирования сделки и местоположение. При необходимости процентные поправки легко могут быть преобразованы в рублевые (долларовые).

Поправка в форме общей группировки используется обычно на развитом рынке недвижимости, где имеется большое число продаж. Большое число сделок по относительно сопоставимым объектам позволяет сузить рыночный разброс цен и не производить отдельные поправки, а сравнивать объект недвижимости в целом. Таким образом, в рамках выделенной группы производится совокупная корректировка.

Кумулятивные процентные поправки определяются путем перемножения всех индивидуальных процентных поправок.

Методы выполнения корректировок:

Основные способы определения величины поправок – анализ парных продаж и регрессионный анализ и экспертный метод.

Анализ парных данных

Две рыночные продажи сравниваются, чтобы определить корректировку для одного элемента сравнения. Две выбранные продажи идентичны по всем характеристикам (элементам), кроме одной, которая и анализируется. При этом парными продажами называются продажи двух объектов недвижимости, которые почти идентичны, за исключением одной характеристики, которую эксперт-оценщик должен оценить, чтобы использовать ее в качестве поправки к фактической цене сопоставимого объекта.


                   Регрессионный анализ.

Суть метода корреляционно-регрессионого анализа состоит в допустимой формализации зависимости между изменениями цен объектов недвижимости и изменениями каких-либо его характеристик.

Данный метод трудоемок, и для его использования требуется достаточно развитый рынок недвижимости, так как  метод предполагает анализ большого количества репрезентативных выборок из базы данных.

                   Экспертный метод расчета и внесения поправок.

Основу экспертных методов расчета и внесения поправок, обычно процентных, составляет субъективное мнение эксперта-оценщика о том, насколько оцениваемый объект хуже или лучше сопоставимого аналога. Экспертными методами расчета и внесения поправок обычно пользуются, когда невозможно рассчитать достаточно точные денежные поправки, но есть рыночная информация о процентных различиях.

Внесение поправок в цены продаж сопоставимых объектов осуществляется после того, как все элементы сравнения между сопоставимыми и оцениваемыми объектами определены и различия оценены либо в процентах, либо в рублях (долларах).

Если сравниваемый элемент в сопоставимом объекте лучше, чем в оцениваемом объекте, то поправка берется со знаком « - » (отрицательная поправка), если сравниваемый элемент в сопоставимом объекте хуже, чем в оцениваемом, то поправка берется положительная, т.е. со знаком « - ».

Итоговая величина стоимости оцениваемого объекта недвижимости получается в результате согласования скорректированных цен продаж сопоставимых объектов. В практике оценки итоговая величина оцениваемого объекта чаще всего рассчитывается как средневзвешенная величина скорректированных цен сопоставимых объектов. Причем веса тому или иному сопоставимому объекту определяет сам эксперт-оценщик исходя из своего опыта практической работы.

Пример оценки рыночной стоимости земли с использованием метода сравнимых продаж

         Дано: площадь оцениваемого участка 1550 м², рост стоимости земельных участков составляет 4,8% в квартал. Данные по сопоставимым участкам представлены в табличной форме (таблица 2).


Таблица 2.

Характеристики участков	Оцениваемый участок	Участок № 1	Участок № 2	Участок № 3	Участок № 4	Участок № 5
1	2	3	4	5	6	7
Цена продажи, руб.		851500	1795500	1404000	1144000	1012800
Площадь участка, м2	1550	1300	1900	3600	2200	2400
Цена 1 м2/руб.		655,00	945,00	390,00	520,00	422,00
Дата продажи		2 недели	3 месяца	1 месяц	9 месяц.	1 неделя
Местоположение	Ближняя окраина	Центр города	Центр города	Дальняя окраина	Ближняя окраина	Ближняя окраина
Инженерные коммуникации	Все	Все	Все	Электро и водо- провод	Все	Электро и водо- провод
Условия подъезда	Удобный	Удобный	Удобный	Неудоб-ный	Неудоб- ный	Неудоб- ный

Таблица корректировок

Таблица 3.

Характеристики участков	Оцениваемый участок	Участок № 1	Участок № 2	Участок № 3	Участок № 4	Участок № 5
Цена 1 м2 /руб		655,00	945,00	390,00	520,00	422,00
Дата продажи		+ 0,8%	+4,8%	+1,6%	+14,4%	+0,4%
Скорректированная цена		660,24	990,36	396,24	594,88	423,69
По местоположению (сравниваются участки №1 и №4)		- 65,36	-395,48	+27,45	0	0
Скорректированная цена		594,88	423,69	594,69	594,88	423,69
Инженерные коммуникации		0	0	+128,39	0	+128,39
Условия подъезда		0	0	+42,80	0	+42,80
Скорректированная цена		594,88	594,88	594,88	594,88	594,88

         Заключение.

Стоимость оцениваемого земельного участка составляет 594,88 руб/м ² или 594,88 х 1550 = 922064 руб. за весь участок.


Если продаж незастроенных земельных участков недостаточно для использования метода сравнения, следует обращаться к косвенным и менее надежным способам, в частности к методу переноса, для успешного применения которого необходимы тщательный анализ исходной информации и определенный опыт оценщика.

Метод переноса или соотнесения основан на определении соотношения между стоимостью земли и стоимостью возведенных на ней строений. Цена продажи объекта недвижимости разделяется на две части – стоимость зданий и стоимость земельного участка. Для каждого типа застройки земельного участка в конкретном регионе существует устойчивая пропорция между стоимостью земли и стоимостью сооружений. Этот факт подтверждается принципами сбалансированности и предельной производительности.

Если в районе нет достаточного числа продаж неосвоенных земельных участков, следует подобрать сопоставимый район с имеющимися продажами как застроенных, так и незастроенных земельных участков. Определив типичное соотношение между стоимостью земли и общей стоимостью объекта недвижимости (долю земли), его переносят для анализа продаж аналогичных земельных участков в район, где производится оценка.

Пример. В одном городском микрорайоне старой жилой застройки отсутствуют продажи незастроенных земельных участков. В базе данных имеются данные по трем другим микрорайонам жилой застройки в сопоставимой ценовой зоне.

Район	Средняя стоимость земли	Средняя стоимость объекта	Доля земли в общей стоимости объекта
1	33011	183962	0,179
2	37836	199954	0,189
3	36294	189090	0,192

Решение. Определяем типичное отношение стоимости земли к общей стоимости объекта недвижимости.

Средняя арифметическая доля земли =

Далее используем полученное значение из анализа сопоставимых продаж. Если оцениваемый объект был недавно продан за 188985 руб., то стоимость земли определяется следующим образом:

Стоимость земли = 188985*0,187=35340,2 руб.


Доходный подход к оценке земельных участков.

Доходный подход к оценке земельных участков позволяет получить оценку стоимости земли, исходя из ожидаемых потенциальным покупателем доходов, и применим только к земельным участкам, приносящим доход.

Рыночная стоимость земельного участка, рассчитанная методом дисконтирования, представляет собой сумму приведенных к дате оценки ожидаемых рентных доходов или других выгод. Потоки доходов за период владения землей, а также выручка от последующей перепродажи земельного участка переводятся в текущую стоимость. Данный метод широко используется при оценке земельных участков предприятий добывающей промышленности, содержащих полезные ископаемые.

Метод прямой капитализации предполагает деление годового рентного дохода на соответствующую ставку капитализации, в результате чего величина доходов превращается в стоимость земельного участка. Расчеты стоимости земли методом капитализации дохода основаны на использовании следующей формулы:

Стоимость земли = рентный доход/коэффициент капитализации

В зависимости от целевого назначения земельного участка в качестве дохода могут выступать:

§   расчетный рентный доход для оценки с/х и лесных земель;

§   часть дохода от имущественного комплекса, приходящаяся на застроенный земельный участок;

§   земельная арендная плата (арендный доход) для оценки земель поселений;

§   доход от прироста стоимости земельного участка, получаемый при его продаже в будущем или при его залоге под ипотечный кредит.

К ограничениям  в использовании метода капитализации относятся неравномерность получаемых доходов, нестабильность цен, большой разброс продажных цен и доходов среди аналогичных земельных участков на рынке. Использование метода капитализации дохода целесообразно при оценке земельных участков, приносящих постоянный или равномерно изменяющийся доход.

Одним из методов доходного подхода является капитализация земельной арендной платы. Под арендой понимается предоставление земельного участка арендодателем во временное владение и/или пользование арендатору (юридическому или физическому лицу) за плату на определенный срок. Земельная арендная плата – это денежная сумма, выплачиваемая за право пользования земельным участком. Как регулярный поток дохода земельная арендная плата (арендный доход) может переводиться в стоимость методом прямой капитализации. Метод капитализации арендной платы особенной удобен, когда земельные участки сдаются в долгосрочную аренду отдельно от зданий и сооружений.

В настоящее время в российских городах органы местного управления утверждают базовые ставки арендной платы за землю, находящуюся в муниципальной собственности, которые дифференцируются по территориально-экономическим зонам, а также два вида коэффициентов: вида деятельности арендатора и коммерческой ценности местоположения земельного участка. Исходя из этих данных годовая арендная плата может быть рассчитана по следующей формуле:



где А – величина годовой арендной платы за земельный участок;

       А_б – базовая ставка арендной платы за 1м²;

       К_д – коэффициент вида деятельности арендатора;

       К_р – коэффициент коммерческой ценности местоположения земельного участка;

       S – площадь земельного участка.

Для оценки земельных участков, застроенных коммерческими объектами, возможно использование техники остатка дохода, приходящегося на земельный участок. Согласно принципу остаточной продуктивности земли зданиям и сооружениям, построенным на земле за счет привлечения капитала, рабочей силы и управления, отдается приоритет при распределении дохода. Оставшийся доход после покрытия всех затрат на привлечение других факторов приписывается земельному участку.


Условия применения техники остатка дохода для земли:

§   имеющиеся объекты соответствуют варианту лучшего и наиболее эффективного использования земельного участка;

§   стоимость зданий и сооружений, расположенных на земельном участке, или предполагаемые затраты на их строительство могут быть рассчитаны достаточно точно, как и срок их эксплуатации;

§   известен годовой чистый операционный доход от эксплуатации объекта недвижимости (земельного участка с улучшениями).

Пример. Нужно определить стоимость земельного участка, предоставляемого под строительство автозаправочной станции (АЗС) на 5 колонок. Капитальные вложения на одну колонку составляют 35400$, возмещение инвестиций осуществляется по прямолинейному методу, планируемый доход на инвестиции – 16%, срок экономической жизни – 9 лет. При анализе эксплуатации действующих автозаправочных станций с аналогичным местоположением получены следующие данные:

§   в течение 1 часа с 1 колонки в среднем в сутки продают 28л бензина;

§   средний доход от продажи 1л бензина составляет 0,06$;

§   с учетом пересменок, времени на текущий ремонт и других потерь АЗС работает 300 дней в году.

Решение.

1.  Определяем стоимость строительства АЗС: 35400*5=177000$.

2.  Находим коэффициент капитализации для сооружений:

3.  Определяем ЧОД, приносимый сооружениями: 177000*0,2711=47984,7$.

4.  Определяем ЧОД от АЗС (земельного участка и сооружений):

5.  Находим остаток ЧОД, приходящийся на земельный участок: 60480-47984,7=12495,3$.

6.        Определяем стоимость земельного участка:

Таким образом, стоимость земельного участка, предоставленного под строительство АЗС, составляет 78096$.

Затратный подход к оценке земельных участков.

Затратный подход базируется на том, что инвестор, проявляя должное благоразумие, не заплатит за участок большую сумму, чем та, в которую обойдутся приобретение соответствующего участка и возведение на нем аналогичного по назначению и полезности здания в приемлемый для строительства период.

Затратный подход включает:

1. 
Метод изъятия определяет рыночную стоимость собственно земельного участка как разницу между рыночной стоимостью всего объекта недвижимости, т.е. земельного участка с улучшениями и восстановительной стоимостью улучшений за вычетом их износа. Данный метод расчета стоимости земельного участка основывается на технике остатка для земли. Оценки земельных участков, полученные методом изъятия по нескольким однотипным объектам (индивидуальным жилым домам, гаражам, типовым объектам коммерческой недвижимости), необходимо скорректировать на имеющиеся между ними различия по элементам сравнения.

Метод изъятия дает объективные результаты, если можно точно оценить величину восстановительной стоимости улучшений (зданий и сооружений) и их накопленного износа при условии относительного равновесия спроса и предложения на соответствующем сегменте рынка недвижимости.

Недостатки метода изъятия:

§       Он может дать необъективную оценку стоимости зданий и сооружений, возраст которых превышает 10 лет, поскольку с течением времени вероятность воспроизводства устаревшего объекта недвижимости уменьшается, а сложность расчета накопленного износа возрастает;

§       В условиях высокой инфляции сложно точно рассчитать стоимость затрат на воспроизводство зданий и сооружений.

2. 
Метод определения затрат на освоение применяется при оценке незастроенных массивов земли и позволяет определить общую стоимость земли при условии ее разделения на отдельные земельные участки, которые затем будут проданы. Из денежной выручки от продажи участков вычитаются все издержки на их освоение, предпринимательская прибыль, и таким образом определяется стоимость неосвоенной земли.

Метод определения затрат на освоение применяется, если наиболее эффективным использованием является разделение земельного массива на отдельные участки. Разбивка большого земельного массива на отдельные участки – широко распространенная практика, поскольку способствует более эффективному использованию земли. Проблема определения стоимости земли, предназначенной для разделения, является актуальной для любого растущего городка или поселка и применяется при массовой жилой или дачной застройке.

Пример. Оценивается земельный массив площадью 12га, отнесенный зонированием под жилую (дачную) застройку. Плотность застройки 4 дачных дома на 1га. Предприниматель планирует продавать участки размером 0,25га с учетом подведения дорог, электричества и инженерного благоустройства за 8000$. Затраты на проектирование, подготовку земли и подвод коммуникаций составляют 60000$ и относятся к настоящему периоду времени. Все остальные затраты и поступления отнесены к концу соответствующего месяца. Административные расходы, включая оформление сделок, составляют 20% денежной выручки от продажи участков. Расходы на текущее содержание и предпринимательская прибыль составляют 40% валового дохода. Ежемесячно планируется продавать по два земельных участка. Ставка дохода определена в 15%.

Решение.

1.   Ежемесячная денежная выручка т продажи земельных участков составит: 2*8000=16000$.

2.   Валовый доход:

3.   Стоимость двух участков:

4.   Текущая стоимость неосвоенного земельного массива составит:

                (7680*20,62423)-60000=98394$,

где 20,62423 – коэффициент текущей стоимости аннуитета за 24 месяца при ставке дохода в 15%.

5.   Стоимость 1 земельного участка составит: 98394/12/4=2050$.

3.  Оценка земель поселений проводится на основе затрат на воспроизводство или замещение инфраструктуры, т.е. рассчитывают величину затрат на воспроизводство улучшений городских земель (всей  инженерной инфраструктуры города или поселка с выделением доли, приходящейся на оцениваемый земельный участок). К затратам на воспроизводство относят расходы на магистральные сети и головные сооружения систем водоснабжения, канализации, теплоснабжения, электроснабжения, газоснабжения, улично-дорожную сеть и др. Необходимо учитывать, что в условиях высокой инфляции сложно рассчитать стоимость затрат на создание и воспроизводство инфраструктуры, проще определить стоимость замещения существующей инфраструктуры города по укрупненным показателям. Стоимость замещения рассматривается как стоимость создания аналогичной системы улучшений городских земель исходя из современных стандартов, рассчитанная на основе текущих цен материалов, оборудования и трудозатрат по землям многоэтажной жилой застройки.

4.  Оценка городских земель по условиям типовых инвестиционных контрактов используется для оценки городских земель в крупных городах. Метод возник в связи с предоставлением земельных участков на условиях последующего раздела построенного или реконструированного за счет средств инвестора объекта между городом – собственником земли и инженерной инфраструктуры и инвестором – арендатором земельного участка. Типичным условием инвестиционных контрактов является переход 20-30% площадей построенного объекта в собственность городских властей. Таким образом, фактическая оплата покупки права долгосрочной аренды земельного участка осуществляется в натуральной форме. Стоимость права долгосрочной аренды пропорциональна площади здания и той нагрузке на инфраструктуру, которую оно создает.


Экономический

анализ

реконструкции

объекта

недвижимости (вариант 3).
1.     Постановка задачи и краткая характеристика исходных данных по балансу площадей недвижимости по вариантам.

2.     Характеристика исходных данных о рыночной ситуации по объекту недвижимости и его финансировании.

3.     Экономический анализ реконструкции объекта недвижимости:

         а) расчет кассовых поступлений от сдачи в аренду жилых и коммерческих помещений;

         б) расчет рентабельности варианта по текущей стоимости кассовых поступлений.
Общая характеристика реконструируемого

объекта недвижимости

В строении размещаются преимущественно квартиры общей площадью 6720м², на уровне улицы в здании размещаются коммерческие помещения площадью от 420 м². Ниже уровня улицы имеется 2 подземных парковочных этажа. В здании расположено 45 квартир средней площадью 150 м². Количество парковочных мест рассчитано на 77 автомобилей (в среднем около 30 м² на 1 место).
Таблица. Баланс помещений

1. Коммерческие помещения	4%	420 м2	Мест для автомобилей – 77
2. Офисные помещения	-	-	Высота квартир – 3,3-3,8 м.
3. Квартиры	64%	6720м2	Высота коммерческих помещений – 3,8 м.
4. Технические помещения	10%	1050м2	Объем здания – 35650 м3
5. Парковочный холл	22%	2310м2	Основной объем здания составляют жилые квартиры, в каждой из которых имеется отдельный вход как со двора, так и с парковочного холла.
Итого площадей:	100%	10500м2

Реализация проекта включает инвестиционные затраты, а использование объекта – эксплуатационные затраты. Доходы образуются от продажи результатов строительных работ и от аренды помещений. Доходы определяются на весь жизненный цикл функционирования объекта или на весь предполагаемый срок владения этим объектом.

Помещения в здании сдаются в аренду на 5 лет, начиная с конца 2004 года. В конце 2009 года объект продается по рыночной цене (срок владения – до 2009 года включительно). За счет полученных средств выплачивается долг по займу (в 2004 году мы берем кредит на реконструкцию на 10 лет).

Уровень доходности принят в размере 10%.
Расчет кассовых поступлений от сдачи в аренду жилых и коммерческих помещений.                                                        Таблица 1.

Доходы от аренды	Ед. изм.	Годы
		2004	2005	2006	2007	2008	2009
1.    Жилые помещения
a.    площадь помещения	м2	6720	6720	6720	6720	6720	6720
b.    площадь, приносящая доход	м2	-	5376	5712	6048	6384	6518,4
c.    доход от аренды с учетом индексации	руб.	-	6709248	7413719,04	8242311,17	9048226,04	9793037,91
2. Коммерческие помещения
a.    площадь помещения	м2	420	420	420	420	420	420
b.    площадь, приносящая доход	м2	-	357	386,4	399	403,2	411,6
c.  доход от аренды с учетом индексации	руб.	-	1856400	2089651,2	2265681,6	2381112,12	2576561,74
3. Парковочный холл
a.  площадь помещения	места	77	77	77	77	77	77
b.  площадь приносящая доход	места	-	62	62	66	66	69
c.    доход от аренды с учетом индексации	руб.	-	773760	804710,4	899458,56	935436,9	1036634,17
Итого доходы от аренды:	руб.	-	9339408	10308080,64	11407451,33	12364775,06	13406233,82

Площадь, приносящая доход рассчитывается путем перемножения площади типа помещения и степени занятости этого помещения арендаторами.

Доход от аренды определяется умножением площади, приносящей доход, на арендную ставку, приведенную к уровню цен данного года.

1.     Жилые помещения: S=6720 м²

Степень занятости: 80%, 85%, 90%, 95%, 97%

Прогнозные изменения арендных ставок: 4%, 4%, 5%, 4%, 6%

Уровень арендной платы в 2004 году: 1200 руб/м²

2.     Коммерческие помещения: S=420 м²

Степень занятости: 85%, 92%, 95%, 96%, 98%

Прогнозные изменения арендных ставок: 4%, 4%, 5%, 4%, 6%

Уровень арендной платы в 2004 году: 5000 руб/м²

3.     Парковочный холл: S=2310 м² (2310:30=77 мест)

Степень занятости: 80%, 80%, 85%, 85%, 90%

Прогнозные изменения арендных ставок: 4%, 4%, 5%, 4%, 6%

Уровень арендной платы в 2004 году: 12000 руб/место

Расчет финансовых результатов.                      Табл. 2.

Расчет финансовых результатов	Ед. изм.	Годы
		2004	2005	2006	2007	2008	2009
1. Доходы от аренды	руб.	-	9339408	10308080,64	11407451,33	12364775,06	13406233,82
2.Техобслуживание	руб.	-	6489000	6748560	7153473,6	7725751,49	8421069,12
3. Проценты за привлеченный капитал	руб.	1080000	1080000	972000	864000	756000	648000
4. Чистый операционный доход (ЧОД)	руб.	-1080000	1770408	2587520,64	3389977,73	3883023,57	4337164,7
5. Амортизация	руб.	-	590000	590000	590000	590000	590000
6. Финансовый результат перед уплатой налога	руб.	-108000	1180408	1997520,64	2799977,73	3293023,57	3747164,7
7. Налог	руб.	-	283297,92	479404,95	671994,66	790325,66	3747164,7
8. Финансовый результат после уплаты налога	руб.	-1080000	897110,08	1518115,69	2127983,07	2502697,91	2847845,17

1.     Доходы от аренды берем из табл. 1.

2.     Техобслуживание рассчитываем умножением общей площади (10500) на стоимость 1 м² техобслуживания и капремонта (600 руб/м²), переведенную в уровень цен данного года.

2005 г =600*1,03*10500=6489000 руб.

2006 г = 600*1,03*1,04*10500=6748560 руб.

2007 г =600*1,03*1,04*1,06*10500=7153473,6 руб.

2008 г = 600*1,03*1,04*1,06*1,08*10500=7725751,49 руб.

2009 г =600*1,03*1,04*1,06*1,08*1,09*10500=8421069,12 руб.

3.     Проценты за привлеченный капитал рассчитываем исходя из данных:

Доля заемных средств составляет 40% от инвестиций (9000000 руб.).

Начиная с 2005 года, погашаем долг равными долями по 10% в год (900000 руб.).

Начиная с 2004 года выплачиваем проценты по кредиту (12% годовых)

2005 г. = 0,12*9000000=1080000 руб.

2006 г. = 9000000-900000=8100000*0,12=972000руб.

2007 г. = 8100000-900000=7200000*0,12=864000 руб.

2008 г. = 7200000-900000=6300000*0,12=756000 руб.

2009 г. = 6300000-900000=5400000*0,12=648000руб.

Обслуживание долга.                                      Табл. 3.

Обслуживание долга	Ед. изм.	Годы
		2004	2005	2006	2007	2008	2009
1. Заемный капитал на начало года	руб.	9000000	9000000	8100000	7200000	6300000	5400000
2. Погашение долга в конце года	руб.	-	900000	900000	900000	900000	900000
3.Заемный капитал в конце года	руб.	9000000	8100000	7200000	6300000	5400000	4500000
4.12% от стоимости кредита в начале года	руб.	1080000	1080000	972000	864000	756000	648000

4.     ЧОД = Доходы от аренды – техобслуживание – проценты за привлеченный капитал.

5.     Амортизация начисляется, начиная с 2005 года (2% в год). Она одинакова по годам = 2% от бухгалтерской стоимости (29500) =590000 руб.

6.      Финансовый результат перед уплатой налога = ЧОД – амортизация.

7.     Налог = 24% от финансового результата перед уплатой налога.

8.     Финансовый результат после уплаты налога =  финансовый результат перед уплатой налога  - налог.

 
Стоимость недвижимости.                                            Табл.4.

Стоимость недвижимости	Ед. изм.	Годы
		2004	2005	2006	2007	2008	2009
1. Цена продажи недвижимости в конце 2009 года	руб.	-	-	-	-	-	99093122,1
2.Бухгалтерская стоимость на 2009 год	руб.	-	-	-	-	-	26550000
3. Налогооблагаемая часть от цены продажи	руб.	-	-	-	-	-	72543122,1
4. Налог, уплачиваемый с прибыли от продаж	руб.	-	-	-	-	-	17410349,3
5. Цена продажи недвижимости на конец 2009 года	руб.	-	-	-	-	-	99093122,1
6. Выплата долга за привлеченный капитал	руб.	-	-	-	-	-	4500000
7. Чистые кассовые поступления от цены продажи недвижимости	руб.	-	-	-	-	-	80182772,8

1.     Цена продажи недвижимости в конце 2009 года определяется как сумма произведений площадей по видам помещений на цену продажи 1 м² соответствующих видов помещений, приведенная к уровню цен 2009 года:

Жилые помещения:

2005: 9000*1,05=9450 руб.

2006: 9450*1,05=9922,5 руб.

2007: 9922,5*1,06=10517,85 руб.

2008: 10517,85*1,06=11148,92 руб.

2009: 11148,92*1,07=11929,35 руб.

11929,35*6720=80165232 руб.

Коммерческие помещения:

2005: 12000*1,05=12600 руб.

2006: 12600*1,05=13230 руб.

2007: 13230*1,06=14023,8 руб.

2008: 14023,8*1,06=14865,23 руб.

2009: 14865,23*1,07=15905,79 руб.

15905,79*420=6680431,8 руб.

Парковочный холл:

2005: 4000*1,05=4200 руб.

2006: 4200*1,05=4410 руб.

2007: 4410*1,06=4674,6 руб.

2008: 4674,6*1,06=4955,08 руб.

2009: 4955,08*1,07=5301,93 руб.

5301,93*2310=12247458,3 руб.

Цена недвижимости в конце 2009 г.:

80165232+6680431,8+12247458,3=99093122,1 руб.

2.     Бухгалтерская стоимость на 2009 год определяется как разность между бухгалтерской стоимостью 2004 года и суммой амортизации за 5 лет эксплуатации:

29500000-5*590000=26550000 руб.

3.     Налогооблагаемая часть от цены продажи = цена продажи недвижимости в конце 2009 года  - бухгалтерская стоимость на 2009 год:

99093122,1-26550000=72543122,1 руб.

4.     Налог, уплачиваемый с прибыли от продаж = 24% налогооблагаемой части от цены продажи:  

0,24*72543122,1=17410349,3 руб.

7.     Выплата долга за привлеченный капитал = невыплаченный долг на конец 2009 года (см. табл.3 – заемный капитал в конце года).

8.     Чистые кассовые поступления от цены продажи недвижимости = цена продажи недвижимости на конец 2009 года - уплачиваемый налог, уплачиваемый с прибыли от продаж - выплата долга за привлеченный капитал:

99093122,1-17410349,3-4500000=80182772,8 руб.

---