Реферат Управление коммерческой недвижимостью
Работа добавлена на сайт bukvasha.net: 2015-10-28Поможем написать учебную работу
Если у вас возникли сложности с курсовой, контрольной, дипломной, рефератом, отчетом по практике, научно-исследовательской и любой другой работой - мы готовы помочь.
Предоплата всего
от 25%
Подписываем
договор
Введение
Сегодня рынок складских помещений наименее развитый сегмент коммерческой недвижимости в России. Зарождение спроса на высококачественные складские площади произошло несколько лет назад, благодаря наращиванию объемов крупных торговых компаний и экспансии логистических фирм, в том числе международных. Лавинообразный рост рынка торговых площадей вызывает у поставщиков товаров потребность хранения своей продукции, для чего требуются тысячи квадратных метров. Именно эта потребность и породила неудовлетворенный стабильно высокий спрос на рынке складской недвижимости. Существующее предложение пока еще слишком мало, в результате чего торгово-промышленные предприятия нередко вынуждены прибегать к строительству складов для личных нужд. В этом случае перед застройщиком-непрофессионалом возникает масса трудностей, связанных с получением земельного участка и разрешительной документации на строительство, оформлением прав на землю и на строящийся объект недвижимости, непосредственно самим строительством склада. Наиболее удачливые компании пытаются заключить договоры с девелоперами, которые реализуют проект непосредственно под заказчика. Оставшийся процент нуждающихся в складских помещениях бронируют аренду площадей в еще строящихся объектах. Подобная ситуация в Московском регионе порождает неимоверно высокие арендные ставки, которые по прогнозам могут снижаться по мере насыщения рынка. Таким образом, за короткий промежуток времени рынок складской недвижимости стал доходной отраслью.
За счет своей неосвоенности рынок складкой недвижимости притягивает к себе девелоперов и инвесторов. Проекты создания качественных складских помещений с ориентацией на международный уровень не только востребованы, но при реализации в короткие сроки позволяют застройщикам закрепиться в лидерах данного сегмента. С учетом инвестиционной привлекательности рынка инвесторы и девелоперы вправе рассчитывать на краткосрочную окупаемость проектов с максимизацией прибыли и минимизацией рисков.
Получив мощный импульс к развитию в 2004-2005 гг., когда были запущены первые крупные проекты, складской рынок формировался под влиянием бурного общеэкономического роста. Кризис укротил этот рост, однако сегодня изменились не только взаимотношения игроков рынка, но и сместился вектор актуальности форматов складского девелопмента.
Российский рынок складской и производственной недвижимости является наиболее молодым и остается наименее сформированным по сравнению с другими сегментами коммерческой недвижимости России.
Была распространена уверенность, которая подтверждалась практикой, что на любой объект будет спрос, как только он будет построен.
Послекризисные подходы к развитию проектов
Однако в послекризисных условиях рисковый капитал для проектного финансирования новых строительств более не доступен. А ограниченное проектное финансирование не приемлет рисков и может быть применено только для наиболее качественных проектов.
Управление коммерческой недвижимостью
Профессиональное управление коммерческой недвижимостью - выгодный бизнес, который в России переживет период довольно быстрого роста. За короткий промежуток времени, за 10-15 лет, Россия прошла путь по развитию данного вида бизнеса, на который западным странам понадобилось порядка 100 лет.
Управление недвижимостью - деятельность специализированных фирм, обусловленная историческим развитием общества и цивилизации в целом, направленная на рациональное использование имеющегося объекта, приносящее собственнику максимальную прибыль. Задача управляющей компании поиск и оптимизация всех ресурсов объекта и построение схемы их использования с максимальной отдачей.
Управление недвижимостью включает в себя консалтинг, маркетинг, брокеридж, оценку, финансовый анализ и прогноз, работу с персоналом, анализ рынка, планирование офисного пространства, управление строительством, управление арендой, работу с арендаторами, техническое обслуживание объекта, клининг, управление кризисными ситуациями, а также прочие услуги, необходимые для функционирования обьекта.
Основные принципы управления недвижимостью применимы к любым объектам недвижимости независимо от их функционального назначения.
Компании и собственники, привлекающие к управлению своей собственностью профессиональных управляющих, понимают, что таким шагом экономят свои деньги и время. Они могут гарантировать качество предоставляемых арендаторам услуг, избавляются от необходимости решать множество текущих затратных по времени проблем, связанных с эксплуатацией объекта недвижимости, поиском поставщиков, подрядчиков, решением юридических вопросов, общением с арендаторами.
Задача управляющего организовать такую систему контроля за всеми службами и персоналом, привлеченными к обслуживанию объекта, которая позволила бы видеть все, что происходит на объекте как самому управляющему, так и собственнику. Открытость системы позволяет поддерживать управление объектом на высоком профессиональном уровне, вовремя устранять недостатки и оперативно принимать решения. Четкий контроль и грамотное построение системы управления объектом позволяют наладить и поддерживать доверительные отношения собственника и управляющей компании. Доверие собственника - самое объективное мерило профессионализма управляющей компании.
Собственник хочет получать высокий и стабильный доход от своей недвижимости. Профессиональный управляющий в целях достижения этой цели проводит работу с арендаторами, разрабатывает выгодную для собственника структуру договоров, позволяющую рассматривать имеющуюся недвижимость в качестве инвестиционного механизма, как источник получения кредитных средств под залог платежей арендаторов (при наличие системы долгосрочных договоров на 5-10 лет аренды). Недвижимость как объект инвестиций должна приносить доход своему владельцу. Чем лучше управляющий организует работу здания и обслуживающих служб, чем более комфортные условия он создаст для арендатора, и тем больше, в конечном счете, получит доходов собственник.
Управление коммерческой недвижимостью строится на основе замкнутого цикла; планирование деятельности - ее осуществление - контроль за деятельностью - анализ результатов деятельности и ее оптимизация.
Основными целями управления недвижимостью являются:
Обеспечение максимальной и регулярной доходности объекта в интересах собственника
Сохранение стоимости недвижимости и создание условий для ее возрастания
Гибкая эксплуатация и эффективное использование обеспечение всестороннего соответствия объекта возрастающим требованиям рынка - модернизация, перепрофилирование, реконструкция, переоборудование.
Иные цели и задачи поставленные собственником(спекулятивная продажа, капитализация объекта с его последующей продажей и т.д.)
В сфере управления недвижимостью управляющая компания оказывает следующие услуги:
Доверительное управление объектами недвижимости
Консалтинг
Оценка недвижимости
Анализ и оценка конкурентоспособности объекта
Экспертиза объекта
Определение эффективности использования объекта с учетом состояния и прогноза развития рынка
Привлечение арендаторов и сдача помещений в наем
Расчет ставок арендной платы и арендных графиков
Привлечение инвестиций для ремонта и реконструкции объекта
Анализ фактических доходов и расходов объекта
Постоянный поиск и внедрение путей для увеличения доходности, повышение качества обслуживания и предложение новых услуг арендаторам
Контроль за соблюдением договорных отношений с арендаторами, поставщиками коммунальных услуг и специализированными подрядными организациями
Юридическое сопровождение
Профессиональная деятельность компании застрахована.
Профессиональные управление объектами коммерческой недвижимости предполагает наличие собственной эксплуатационной службы, цель которой дать возможность собственникам сконцентрироваться только на основном бизнесе, не отвлекаясь на проблемы обслуживания зданий и инженерных систем за счет своевременного и качественного технического обслуживания и поддержания всех систем в рабочем состоянии.
Эффективная эксплуатация обеспечивает:
Экономию времени. Отлаженные технологии управления, обслуживания и эксплуатации позволяют освободить клиентов от необходимости организовывать работу по содержанию здания
Экономию финансов и стабильный доход. Качественное обслуживание и грамотная маркетинговая стратегия позволяют постоянно увеличивать стоимость здания
Безупречное состояние здания. Поддержание здание и всех инженерных систем в исправном состоянии и постоянная модернизация оборудование сводит к нулю вероятность возникновения проблем, связанных с эксплуатацией зданий.
В хорошо отлаженную работу по эксплуатации зданий коммерческой недвижимости входит техническое обслуживание и текущий ремонт инженерных систем энерго и электроснабжения, отопления, водоснабжения, канализации, вентиляции, кондиционирования, слаботочных систем; обеспечение бесперебойной работы лифтового оборудования; монтаж, настройка и техническое обслуживание систем охранно-пожарной сигнализации; поддержка программного обеспечения, обслуживание компьютерной и оргтехники; обеспечение работоспособности существующих и монтаж новых сетей связи; клининг; уборка и благоустройство прилегающей территории; обеспечение дезинфекции и дератизации подвальных и общественных помещений; организация круглосуточного пропускного режима и контроля доступа в здания и помещения; обслуживание паркинга, услуги ресепшн и пр
В последние десять лет рентабельность офисной и торговой недвижимости была значительно выше складской. Система складов была наименее развита и непривлекательна для инвесторов. Но в последнее время ситуация меняется и можно говорить об изменении инвестиционной привлекательности складского сектора. В развитых городах России сегмент складских помещений отличается самыми стремительными темпами роста спроса и наименьшим уровнем развития.
Современный крупный склад — это сложное техническое сооружение, которое состоит из многочисленных взаимосвязанных элементов, имеет определенную структуру и выполняет ряд функций по накапливанию и распределению грузов среди потребителей. Тенденции рынка таковы, что любое складское помещение не может рассматриваться отдельно от всей логистической системы, это часть системы, часть бизнеса любой дистрибьютор-ской и производственной компании. Только такой подход позволит обеспечить успешное выполнение основных функций склада и достижение высокого уровня рентабельности. В этой связи повышается роль профессиональных компаний, оказывающих услуги по управлению складской недвижимостью.
Поскольку современная логистика понимает под складом место для эффективной обработки товара, он рассматривается как объект инфраструктуры, обеспечивающий быстрое и эффективное движение материальных ресурсов. В условиях современной экономики товарные ценности должны двигаться, а не залеживаться, скапливаясь в одном месте. Склад, который позволяет решить эти задачи, является качественным. Как правило, складскими помещениями управляет собственник или логистическая компания. Склад очень сложное сооружение, требующее специализированного, технологического управления, четкой отлаженности действий всех служб, высокого профессионализма персонала. Для успешного функционирования склада необходимо обеспечить поставку грузов, контроль за их поставками, разгрузку и приемку, внутрискладскую транспортировку и передвижение грузов, складирование и хранение, отгрузку и многое другое. Все составляющие деятельности тесно взаимосвязаны между собой, четкая координация служб склада позволяет планировать и контролировать деятельность объекта с минимальными затратами. В этом выражается эффективность объекта и его управления.
Основными принципами успешной организации управления работы складского помещения являются: максимальная механизация и автоматизация технологических операций; оптимальное использование площади и емкости складских помещений; организация сквозного "прямоточного» товарного потока; планомерность и ритмичность складских работ; полная сохранность товаров.
Оценка работы складского комплекса по ключевым показателям эффективности
Для эффективной работы склада в соответствии с тактическими и стратегическими задачами предприятия необходимы определенные стандарты. Рассмотрим подходы к формированию KPI операционной деятельности складского комплекса.
Управление по целям (или управление по отклонениям от целей) в практике российских компаний становится стандартным инструментом реализации стратегических планов через организацию эффективной оперативной работы, гарантированно приводящей к достижению плановых показателей. Другими словами, каждой бизнес-системе, бизнес-процессу, бизнес-функции устанавливаются целевые контрольные показатели – стандарты, отклонение от которых недопустимо. Если такое отклонение возникает, то в системе должно генерироваться управляющее воздействие, приводящее бизнес-процессы к установленным стандартам функционирования. Стандарты или цели управления в условиях современного бизнеса устанавливаются с применением методологии формирования системы сбалансированных показателей (BSC), а значения фактических отклонений от сбалансированных показателей и являются объективными индикаторами состояния системы (KPI).
Стратегические и нормативные KPI
KPI могут иметь стратегический или нормативный характер. К стратегическим KPI следует относить такие показатели, достижение которых позволяет компании получить важные стратегические преимущества. На уровне складской системы к стратегическим KPI можно отнести следующие:
количество складов в системе (в условиях развития складской сети);
емкость хранения (в товарных и/или денежных единицах);
пропускная способность склада (в товарных и/или денежных единицах);
себестоимость хранения и складской обработки;
надежность функционирования.
На практике стратегические KPI чаще всего носят граничный характер, то есть это предельные, целевые показатели, к которым неуклонно должна стремиться складская система, чтобы обеспечить значимые для компании стратегические преимущества.
Нормативные KPI – это ключевые показатели деятельности, которые должны в неизменном состоянии поддерживаться в системе, играя роль контрольного норматива. В разрезе деятельности склада нормативными KPI будут такие показатели, как:
нормы выполнения технологических операций (например, временной норматив погрузки/разгрузки транспортного средства);
показатели качества выполняемых операций (например, коммиссионирования);
норматив по утратам товаров/грузов по вине склада (хищения, неаккуратное обращение, ошибки персонала, повлекшие материальный ущерб, и т. д.).
Стратегический KPI по факту его достижения может быть переведен в категорию статических, нормативных, а нормативный KPI может стать стратегическим, например, при необходимости повышения пропускной способности складского комплекса (нормы операций могут ужесточаться в отношении временных интервалов выполнения или вовлеченного персонала).
Выбор системы KPI должен соответствовать фактическому состоянию технологической архитектуры складского комплекса и одновременно задавать вектор ее развития или качественного изменения.
Тщательный анализ проблем управления сложными складскими системами показывает необходимость введения в практику комплексных KPI для обеспечения сбалансированного управления. Рассмотрим простой пример, демонстрирующий преимущества комплексных KPI, которые позволяют организовывать “самонастраивающиеся” складские системы.
Пусть на складе используется нормативный KPI по выполнению заявок на отгрузку товара в виде отношения выполненных заявок к количеству поступивших заявок. В нашем примере на склад поступило 10 заявок, а выполнено по факту 9. Тогда KPI равен 0,90. Возможно это неплохой результат с позиций управления по заявкам, но нам необходимо учитывать, что компания, которую обслуживает наш склад, получает прибыль от продажи продукции и для руководства фирмы важны объемы продаж в денежном выражении. Рассмотрим стоимость наших заказов (таблица 1 “Зависимость стоимости от номера заявки”).
Зависимость стоимости от номера заявки
Если теперь ввести в систему KPI по отгрузке в денежных единицах, то в зависимости от того, какой заказ не был отгружен, мы получим следующие значения KPI для случаев:
не отгружен заказ № 1 стоимостью 100 единиц, KPI = 9/109 или KPI = = 0,082 (!!!);
не отгружен любой заказ кроме первого, KPI = 108/109 или KPI = = 0,99 (!!!).
Итак, при одном и том же значении KPI “по отгруженным заявкам” в 90% значения KPI “по отгруженным деньгам” могут составлять 8,2% или 99% в зависимости от стоимости обслуженных заказов. Предположим, что компания установила одинаковые стратегические приоритеты между объемами продаж и количеством клиентов, что в нашим случае может быть выражено комплексным KPIcomplex как среднее арифметическое образующих (базисных) KPI:
(KPIзаявка + KPIденьги). KPIcomplex = 0,5
Для случая срыва отгрузки первого заказа комплексный KPI равен:
(0,9 + 0,082) = 0,49. KPIcomplex = 0,5
Для случая отказа в отгрузке любого другого заказа получим:
(0,9 + 0,99) = 0,945. KPIcomplex = 0,5
Очевидно, что введение в оценку деятельности склада комплексного KPI, учитывающего совместно операционные и финансовые показатели, позволяет мотивировать персонал склада на управление процессом отгрузок склада с учетом стоимости заказа, то есть его ценности для компании или ее клиента – таким образом, система получает элементы самоорганизации в управлении на самом низком уровне.
Примеры комплексных KPI
Развивая идею оценки складских процессов по нескольким параметрам деятельности, приведем примеры комплексных KPI, которые используются в практике нашей компании и могут оказаться полезными при “тонкой” настройке сложных складских комплексов.
1. Коэффициент комплексного клиентского сервиса за период (рассчитывается в денежных, товарных, позиционных единицах).
Применение этого показателя позволяет установить степень соответствия складской логистики требованиям сбытовых подразделений. Комплексность показателя состоит в учете работы склада не только в операционных, но и в денежных единицах, что позволяет учитывать “вес” склада при оценке результатов продаж и перспективном планировании сбыта. Расчет показателей ведется по отклонениям согласно таблице 2.
При использовании показателя комплексного клиентского сервиса можно ориентировать сотрудников склада на выполнение финансовых показателей отгрузки за счет применения весовых коэффициентов при расчете комплексного KPI. В частности, показатели отгрузок в м3, строках, единицах продукции могут иметь меньшие “веса” по отношению к “финансовому” показателю отгрузки.
2. Коэффициент сервиса приема товара за период.
Цель введения данного KPI – установить степень соответствия складской логистики требованиям закупочных подразделений. Расчет показателей ведется по отклонениям согласно таблице 3.
Для “фокусировки” склада на наиболее стратегически важном направлении работ по приемке возможно введение “весовых” коэффициентов, позволяющих усиливать финансовые или операционные показатели приемки товара на склад.
3. Ресурсоемкость операций.
Данный показатель позволяет проводить управление эффективностью складских операций по показателю ресурсозатрат (см. таблицу 4).
Правильное формирование системы KPI для складского комплекса позволяет совмещать процессы управления качеством и стратегическим развитием посредством выбора нормативных и стратегических KPI.
Основные выводы:
KPI складской системы формируются с целью достижения стратегических целей компании;
KPI склада – это проекции стратегических показателей на логистическую (складскую) активность;
комплексные КPI позволяют обеспечить управление и развитие складской системы сразу по нескольким значимым характеристикам.
Успешное внедрение KPI требует:
детальной формализации складских бизнес-процессов;
тщательного нормирования операций;
развитой автоматизированной системы учета и оперативного расчета KPI;
использования KPI для расчета.
Несмотря на недавний импульс своего развития, рынок складских помещений имеет сегментацию по классам. Но при этом у него есть отличительная особенность от других рынков недвижимости: престижность строительства не связана с удаленностью от центра города. Конечно, месторасположение продолжает оставаться важным фактором, но критерии его оценки несколько меняются. Основное строительство ведется не в центре города, а наоборот за его пределами, при этом вовлекаются в оборот наиболее эффективные для коммерческого использования земельные участки. Так, для логистических фирм важна привязка к транспортным магистралям, развязкам и аэропортам, а для торговых предприятий – к потенциальным пунктам сбыта. Актуальность приобретают наименее загруженные направления и транспортные артерии. А также здесь вступают в силу личные нужды и удобство расположения сдаваемого объекта для каждого конкретного арендатора складских помещений, поэтому пока несколько затруднено прогнозирование спроса складской недвижимости по территориальному признаку.
Классификация складов Еще недавно складской сегмент являлся логическим продолжением торговой сферы. Однако благодаря достаточно высоким темпам роста торговли, он и сам стал не ее придатком, а самостоятельным бизнесом и объектом коммерческой недвижимости.
Проблемным вопросом этой самостоятельности, с которым на начальных этапах своего развития сталкивается любой рынок, — необходимость разработки единой и общепринятой классификации. До сих пор большинство игроков рынка не имеет грамотного понимания, как охарактеризовать складской комплекс в рамках сделок аренды-купли-продажи.
Более того, большинство игроков столичного рынка пока не видит необходимости в ее использовании (куда проще все объяснить на пальцах), хотя ряд консультантов в той или иной мере использует внутренние методики классификации складских помещений.
В конце 1990-х свою концепцию классификации складских помещений, основанную на зарубежном опыте и адаптированную к специфике московского рынка, предложила компания Knight Frank, контролирующая на сегодняшний день, по оценкам экспертов, до 70% московского рынка агентских и консалтинговых услуг в сфере складской недвижимости. В конце 2004 года компания предложила доработанный вариант классификации. Не так давно о создании своей классификации складских помещений Москвы заявили также компании
Классификация складских помещений от Knight Frank
Класс А+
Обязательные критерии:
Современное одноэтажное складское здание из легких металлоконструкций и сэндвич-панелей, предпочтительно прямоугольной формы, без колонн или с шагом колонн не менее
Площадь застройки — 40–45%.
Ровный бетонный пол с антипылевым покрытием, с нагрузкой не менее 5 тонн на
Высота потолков — не менее
Регулируемый температурный режим.
Система пожарной сигнализации и автоматическая система пожаротушения.
Система вентиляции.
Система охранной сигнализации и видеонаблюдения.
Автономная электроподстанция и тепловой узел.
Достаточное количество автоматических ворот докового типа (dock shelters) с погрузочно-разгрузочными площадками регулируемой высоты (dock levelers) не менее 1 на
Площадки для отстоя большегрузных и парковки легковых автомобилей.
Площадки для маневрирования большегрузных автомобилей.
Офисные помещения при складе.
Вспомогательные помещения при складе (туалеты, душевые, подсобные помещения, раздевалки для персонала).
Система учета и контроля доступа сотрудников.
Оптико-волоконные телекоммуникации.
Огороженная и круглосуточно охраняемая, освещенная благоустроенная территория.
Расположение вблизи центральных магистралей.
Профессиональная система управления.
Опытный девелопер.
Желательные, но необязательные критерии:
Железнодорожная ветка.
Класс А
Аналогичен Классу А+ за исключением следующих пунктов:
Шаг колонн должен составлять не менее
Площадь застройки — 45–55%.
Высота потолков — не менее
Такие критерии, как “Опытный девелопер”, “Система учета и контроля доступа сотрудников”, “Автономная электроподстанция и тепловой узел”, “Ж/д ветка” относятся к желательным.
Класс В+
Аналогичен классу А+ за исключением следующих пунктов:
Одноэтажное складское здание, предпочтительно прямоугольной формы, построенное или реконструированное.
Площадь застройки — 45–55%.
Отсутствуют ссылки к шагу колонн и расстоянию между пролетами.
Высота потолков — от
Количество автоматических ворот докового типа (dock shelters) — не менее 1 на
Пандус для разгрузки автотранспорта.
Такие критерии, как “Профессиональная система управления”, “Опытный девелопер”, “Система учета и контроля доступа сотрудников”, “Автономная электроподстанция и тепловой узел” и “Ж/д ветка”, относятся к желательным.
Класс В
Обязательные критерии:
Одно-, двухэтажное складское здание, предпочтительно прямоугольной формы, вновь построенное или реконструированное промышленное здание.
В случае двухэтажного строения необходимо наличие достаточного количества грузовых лифтов (подъемников) грузоподъемностью не менее 3-х тонн, не менее 1 на
Высота потолков — от
Пол — асфальт или бетон без покрытия.
Система отопления.
Пожарная сигнализация и система пожаротушения.
Пандус для разгрузки автотранспорта.
Площадки для отстоя и маневрирования большегрузных автомобилей.
Охрана по периметру территории.
Телекоммуникации.
Система охранной сигнализации и система видеонаблюдения.
Вспомогательные помещения при складе.
Желательные, но необязательные критерии:
Система вентиляции.
Офисные помещения при складе.
Система учета и контроля доступа сотрудников.
Автономная электроподстанция и тепловой узел.
Ж/д ветка.
Класс С
Обязательные критерии:
Капитальное производственное помещение или утепленный ангар.
Высота потолков — от
Пол — асфальт или бетонная плитка, бетон без покрытия.
Желательные, но необязательные критерии:
В случае многоэтажного строения — грузовые лифты/подъемники.
Ворота на нулевой отметке.
Площадки для отстоя и маневрирования большегрузных автомобилей.
Система вентиляции.
Система отопления.
Пожарная сигнализация и система пожаротушения.
Офисные помещения при складе.
Ж/д ветка.
Пожарная сигнализация и система пожаротушения.
Пандус для разгрузки автотранспорта.
Охрана по периметру территории.
Телекоммуникации.
Вспомогательные помещения при складе.
Класс D
Обязательные критерии:
Подвальные помещения или объекты ГО, неотапливаемые производственные помещения или ангары.
Желательные, но необязательные критерии:
Площадки для отстоя и маневрирования большегрузных автомобилей.
Пожарная сигнализация и система пожаротушения.
Система отопления.
Система вентиляции.
Офисные помещения при складе.
Ж/д ветка.
Телекоммуникации.
Охрана по периметру территории.
Классификация складских помещений от Swiss Realty Group
Класс А1
Современные помещения, строившиеся с учетом будущей складской деятельности. Расположение, отделка и оборудование отвечают следующим принципам современной складской логистики: близость основных транспортных артерий, возможность адаптации под любые виды грузов, высокая скорость грузооборота и гарантии сохранности грузов.
Год постройки: позднее 1994.
Расположение: на основных транспортных магистралях в 10–40 км от Москвы. Прямой доступ на территорию склада непосредственно с трассы или по удобным дорогам-сателлитам;
Одноэтажное/однообъемное здание с высокими потолками, позволяющее установить любое стеллажное (конвейерное и т.п.) оборудование, в том числе и многоэтажные (мезонинные) стеллажные системы.
Плоские бетонные полы с антипылевым покрытием, обеспечивающие высокую скорость и безопасность движения погрузочной техники.
Высокая проектная нагрузка на поверхность пола (от 4 тонн на
Редкая сетка колон (не менее 12 на
Наличие офисных, административных и бытовых помещений в здании склада.
Не менее одних погрузо-разгрузочных ворот на 1 тысячу м2 склада, а также обособленная зона погрузки/разгрузки и комплектации заказов, позволяющая максимально быстро разгружать и загружать грузовой транспорт.
Система пожарной сигнализации и автоматическая система пожаротушения (сплинкерная или порошковая).
Регулируемая температура и влажность в помещениях склада.
Автономные системы тепло- и водоснабжения.
Аварийные системы электропитания.
Центральное кондиционирование и вентиляция.
Современные системы охранной сигнализации и видеонаблюдения.
Погрузочно-разгрузочные ворота, оборудованные гидравлическими аппарелями и док-шелтерами.
Развитая транспортная инфраструктура, наличие удобных подъездных путей, разворотных площадок, парковок для всех видов транспорта, указателей и светофоров.
Благоустроенная прилегающая территория.
Привлекательный внешний вид (отделка современными фасадными системами, современное остекление и пр.).
Класс А2
Полностью реконструированные с применением современных материалов и технологий складские или производственные площади 20–30-летней постройки. Характеристики идентичны Классу А1, за исключением местоположения: склады часто находятся в черте города, в промзонах.
Годы постройки: 1970–1980.
Капитальное одноэтажное (иногда двухэтажное) здание, железобетонная или сборная металлическая конструкция).
Класс В1
Складские помещения доперестроечного периода. Построенные в соответствии с канонами логистики, свойственными плановой экономике, такие помещения требуют некоторых (незначительных) дополнительных капитальных вложений и изменений для осуществления складской деятельности: смена полового покрытия, установка современных охранных систем и пр.
Годы постройки: 1970–1980.
Капитальное одно- или многоэтажное здание (железобетонная конструкция).
Центральное отопление (собственные котельные).
Высота потолков — 6–9 метров.
Бетонный пол (стяжка или плиты).
Пожарная сигнализация и пожарные краны/рукава.
Крытый пандус или рампа для погрузки/разгрузки транспорта.
Класс В2
Складское помещение недавней постройки, по ряду причин не соответствующее 2–3 параметрам, необходимым складам класса А: недостаточное количество ворот, неудобство подъездных путей и пр.
Год постройки: с начала 1990-х.
Класс С1
Бывшие производственные помещения, таксомоторные парки и автобазы, изначально не приспособленные под складскую обработку и требующие значительных строительных и технических изменений: врезание дополнительных ворот, создание рамп/пандусов, замена остекления/витражей капитальными стенами, модернизация полового покрытия и систем отопления и пожаротушения. В большинстве случаев необходим демонтаж установленного оборудования.
Годы постройки: 1950–1990.
Капитальное одно- или многоэтажное здание (железобетонная конструкция).
Высота потолков — от 7 до
Бетонный или асфальтированный пол.
Пожарная сигнализация и рукавная система пожаротушения.
Низкое соотношение количества ворот к площади помещения, отсутствие пандусов.
Расположение в промзонах в черте города.
Класс С2
Старые и сильно изношенные складские помещения советского периода, многие из которых строились еще в 1930–60 годах. К этому же классу относится большинство овощехранилищ и продуктовых оптовых баз.
Склады данного класса зачастую не соответствуют современным нормам пожарной безопасности и экологичности, а также требованиям современных логистических компаний по возможностям грузооборота и, соответственно, требуют значительных дополнительных вложений в капитальный ремонт и модернизацию.
Годы постройки: 1930–1980.
Капитальное одно- или многоэтажное здание (железобетонные конструкции), часто с большим цокольным этажом.
Центральное отопление.
Высота потолков — от 4–5 метров.
Бетонный или асфальтированный пол.
Крытый/открытый пандус или рампа для разгрузки транспорта.
Расположение в промзонах в черте города (часто в ЦАО).
Ограниченные прилегающие территории, недостаток места для парковки и маневра большегрузных машин.
Устаревшие системы охраны и пожаротушения.
Класс D
Неприспособленные под складские нужды гаражи, подвалы, бомбоубежища, холодные ангары, сельскохозяйственные постройки. Такие помещения нецелесообразно модернизировать или реконструировать, поскольку с финансовой точки зрения для повышения класса склада, как правило, более выгодно снести такой объект и построить на его месте новое здание, чем осуществлять реконструкцию.
Реакция рынка
Появление этих документов в Москве вызвало неоднозначную реакцию со стороны участников рынка в 90-х годах. По мнению экспертов, данная классификация должна отвечать реалиям рынка в целом, а не интересам ее разработчиков.
При обсуждении возник конфликт между девелоперами и строителями, а также представителями проектировщиков. Первые заинтересованы, чтобы параметры и стандарты позволяли их складским комплексам относиться к самому высокому классу, что приводило к некоторому занижению требований.
Оппоненты настаивали на самых высоких требованиях и стандартах, в соответствии с которыми на сегодняшний день складов самого высокого класса в Москве крайне мало для того, чтобы вести речь о необходимости внедрения классификации.
Некоторые эксперты даже высказывали мнение о том, что какая бы детальная классификация не была предложена конечным пользователям складской недвижимости, им она не нужна; что арендаторов складских помещений не интересует, к какому классу относится данный комплекс.
Ключевой является информация о соответствии предложенного помещения (с учетом запрашиваемых арендных ставок) специфическим требованиям пользователя с учетом приоритетности этих требований. Также не исключены варианты, когда некоторая часть пользовательских характеристик попадет в градацию объекта того или иного класса, а часть (возможно, более приоритетных) — нет.
Складская недвижимость в России: проблемы и перспективы
29 Апреля 2005
В период с 2000-го по
В настоящее время под товарным складом понимается сооружение, где осуществляются хранение, подготовка к продаже и отпуск товаров оптовым покупателям. Товарный склад может функционировать и как самостоятельная структура, и как структурное подразделение предприятия оптовой торговли. Все складские сооружения можно классифицировать по этажности (одноэтажные и многоэтажные) и по конструктивным особенностям.
Недостатком многоэтажных складов является то, что примерно 20% объема здания приходится на лифты и лестницы. Это сокращает полезную площадь. Кроме того, традиционно принятая частота сетки колонн 6х6 м и невысокая допустимая нагрузка на междуэтажные перекрытия зачастую не позволяют применять необходимую для обслуживания технику и оборудование. Однако основной «минус» одноэтажных зданий – это высокая стоимость занимаемых ими земельных участков, поэтому предпочтение отдается складам с высотной зоной хранения.
Конструкция склада является определяющей при формировании стоимости хранения. По техническому устройству (конструкции) склады принято делить на закрытые, полузакрытые, открытые и специальные. Основным видом складских сооружений являются закрытые здания. К полузакрытым складам относятся навесы, которые могут иметь от одной до трех стен или не иметь их вовсе. Открытые бетонированные или асфальтированные площадки, имеющие водостоки, – это простейший вид складских сооружений. К специальным относят склады, оснащенные особыми устройствами для хранения, например, резервуарами для жидкостей, бункерами и элеваторами для хранения сыпучих грузов и т. п.
В последнее время все большее распространение получает понятие «грузовой терминал» (терминальный комплекс). В логистике принято следующее определение: грузовым терминалом называется специальный комплекс сооружений, персонала, технических и технологических устройств, организационно взаимоувязанных и предназначенных для выполнения логистических операций, связанных с приемом, погрузкой-разгрузкой, хранением, сортировкой, грузопереработкой партий грузов, а также коммерческо-информационным обслуживанием грузополучателей, перевозчиков и других логистических посредников в уни-, мульти-, интермодальных и прочих перевозках. Грузовые терминалы, являясь важным звеном товаропроводящих сетей, представляют собой не просто пункты накопления мелких отправок, но крупные грузораспределительные центры и базы снабжения. Они подразделяются на универсальные и специализированные.
Универсальные терминалы – это группа складов с дистрибутивным центром. Терминалы осуществляют сбор, завоз, развоз, переработку (в основном мелких отправок) и хранение грузов и другие логистические операции. Универсальные терминалы оснащают железнодорожными подъездными путями, контейнерными площадками, оборудованием для грузопереработки тяжеловесных, длинномерных, скоропортящихся грузов и др. На крупных терминалах осуществляются длительное хранение и таможенная обработка грузов. Специализированные терминалы проводят операции для определенного вида грузов (например, скоропортящихся, продовольственных, медицинских, бумаги и т. п.). Специализация грузовых терминалов позволяет учесть требования потребителей к перевозке, хранению, переработке грузов и снизить соответствующие затраты.
В настоящее время стоимость хранения даже на складах низкого класса очень высока, но рынок складских помещений остается наименее развитым компонентом рынка недвижимости по сравнению с сегментами торговых и офисных площадей, где доходность существенно выше. В скором времени, однако, можно уверенно прогнозировать существенный рост этого сегмента, поскольку рынок торговой и офисной недвижимости в основном насыщен, тогда как спрос на складские помещения превышает предложение, особенно в классе А. Спрос на высококачественные помещения для хранения определяется стабильным увеличением объемов промышленного производства в России, стремительным развитием розничной торговли, появлением на российском рынке крупных западных торговых сетей, увеличением числа отечественных компаний, нуждающихся в качественных складских комплексах. Такие склады должны иметь хорошую транспортную доступность: располагаться вблизи транспортной магистрали, иметь хорошую подъездную дорогу, по которой могли бы передвигаться еврофуры, и железнодорожную ветку. Необходимыми условиями являются: наличие коммуникаций, энергоресурсов и связи, а также оборудования, позволяющего регулировать температурный режим и влажность; выровненный пол; потолки высотой 8...10 м; возможность установки стеллажной системы, а также наличие офиса. Наконец, для нормальной работы складу нужен профессиональный менеджмент, что подразумевает систему учета, круглосуточную охрану, логистику и т. д. Вообще оптимизация работы склада включает в себя:
• определение оптимального количества и загрузки складского оборудования;
• разработку стратегии и тактики оптимального использования складских мощностей;
• максимальное использование вместимости склада и увеличение коэффициента оборачиваемости;
• наличие полноценной автоматизированной системы управления складом.
Надо сказать, что большая часть используемых складских помещений сохранилась у нас еще с советских времен и представляет собой площади, по европейским понятиям не приспособленные для организации современных складских комплексов. Такое положение связано с тем, что в 1990-е годы под товарные склады использовались помещения неработающих цехов заводов и фабрик, плодоовощных баз и т. п., стоимость аренды которых в целом была невысокой. Несколько более «цивилизованными» были бывшие ведомственные базы с охраной и сигнализацией, где имелись какие-либо погрузочно-разгрузочные механизмы. Неотапливаемые помещения использовали для хранения лесоматериалов, автозапчастей, пластика, различного «секонд-хенда». Владельцы небольших торговых точек предпочитали хранить товар и вовсе в обычных гаражах. И в настоящее время, даже в Москве и Московской области, примерно только 18% складов отвечают международным требованиям при том, что спрос на них значительно – в 6...7 раз – превышает предложение. Заметим, что, по оценкам специалистов, строительство современного логистического центра окупается за 4...6 лет. Не более 15% – это менее респектабельные помещения (класс В), которые в Европе уже не признают. Остальные (классы С и D) предназначены для менее требовательных арендаторов, которым по большому счету необходимы только стены и крыша и ни к чему, скажем, холодильное оборудование. Кроме того, типичный недостаток отечественных складов – размеры площадей. У нас наиболее популярными являются складские помещения площадью до
В настоящее время все большее развитие получает тенденция, когда потребители складских услуг готовы все больше платить за уровень профессионального обслуживания складских помещений с высоким уровнем менеджмента и наличием первоклассного оборудования. Раньше само понятие «склад» ассоциировалось исключительно с хранением груза. Сегодня значительную роль начинают играть различные технологии, которые в развитых странах направлены на рациональное использование рабочей силы, где она довольно дорогая, а в нашей стране – на сокращение затрат на оборудование и его эксплуатацию. Зачастую более рационально принять на работу дополнительных рабочих, чем приобрести новый погрузчик или штабелёр. По-прежнему слабым местом в организации работ является слабое оснащение складского комплекса современным технологическим оборудованием, отставание от современного уровня автоматизации складских работ и учета. Только небольшое количество складских компаний адаптировалось к современным потребностям рынка складских услуг, причем в основном это зарубежные фирмы. Большинство российских фирм, сдающих помещения в аренду, как и раньше, отдают предпочтение «ненавязчивому» сервису, предоставляя своим клиентам заниматься организацией складского процесса самостоятельно.
В заключение отметим, что тенденция роста спроса на современные качественные склады в последние годы предполагает наличие:
• полного комплекса услуг по хранению и обработке грузов, таможенному оформлению и транспортировке на одной территории;
• современной техники и технологии обработки грузов;
• многоярусного хранения, позволяющего экономно расходовать имеющиеся площади;
• достаточного количества погрузочно-разгрузочных зон и зон комплектации;
• совершенной системы управления складом, позволяющей генерировать любые виды отчетов о товарах клиента и проводить инвентаризацию остатков;
• страхования груза за счет логистического оператора;
• системы видеонаблюдения, контроля доступа, физической и противопожарной охраны;
• коммуникаций и связи.
Очевидно, что основными недостатками в развитии складов в России, которые приводят к необоснованным потерям при хранении товаров и ухудшению его качества, низкой скорости обработки, отсутствию должного учета и анализа процесса обработки товаров, неоправданному увеличению сроков и ошибкам в сопроводительных документах, являются отсутствие комплекса необходимых услуг, плохо организованный учет и контроль за движением товаров, устаревшая техника и технология ведения работ.
Склад в цепи поставок
Заготовительные, добывающие и производственные структуры, транспортные средства, места хранения, дистрибуции и продаж создают товарный и информационный потоки. Звенья этой цепи содержат зоны риска и узкие места, которые ставят под угрозу удовлетворенность конечного потребителя
Срыв производственного плана, нарушение срока доставки, ошибка в товаросопроводительных документах, проблема с таможенной очисткой, сбой в складской обработке — и потребитель недоволен, а конкуренты впереди,
Склад как внутреннее звено цепи поставок работает в жестком регламенте расписаний приходов и отгрузок. Управляемость теряется, когда не удается спланировать менее 70% складских операций, Именно на складах постоянно возникает и решается так называемый конфликт ресурсов — ситуация, требующая выделения и распределения имеющегося персонала и оборудования под задачи одновременного исполнения. Неадекватность поставщика транспортных услуг приводит к несравнимо меньшим последствиям для товаропроводящей сети компании, чем плохо работающий собственный склад или неэффективный складской оператор. Терминалы, содержащие товарные запасы на десятки и сотни дней торговли, технологическими нарушениями вполне в состоянии блокировать глобальный бизнес своих владельцев.
На складе сталкиваются интересы закупающих и продающих подразделений. Склад принимает на себя просчеты в маркетинге и оценке текущей товарной потребности, обрабатывает возвраты и смену коллекций. Он в полном масштабе чувствует сезонные колебания спроса и обычно неожиданные промоакции.
Рынок складской недвижимости оказался в 2009 году интегрированным показателем воздействия кризиса на всю экономику региона. Спрос на качественные складские площади, рекордный ввод которых пришелся на 2008 год (несмотря на спешную корректировку девелоперами своих планов), существенно снизился из-за сокращения оборотов логистических операторов, грузооборота петербургского порта, железнодорожных и автотранспортных перевозок и т.д.
Высказывавшиеся еще до кризиса опасения экспертов, что стремительно наращиваемый объем качественной складской недвижимости может остаться невостребованным, приобрели особую актуальность. Заполняемость новых объектов остается на низком уровне, реализация же большинства заявленных перед кризисом проектов приостановлена.
Вынужденная остановка
Тенденция к снижению объемов вводимых площадей сохранилась и в 2009 году.
Однако особенно значимой и интересной тенденцией, вызванной кризисными реалиями, может стать включение в складские проекты производственной функции, прежде всего для размещения light industrial. Причем реконцепция проектов и создание объектов промышленно-складского назначения способны оказаться весьма востребованным решением проблемы заполнения СК (в том числе уже построенных).
Текущая ситуация, тенденции рынка
К основным внешним факторам, влияющим на развитие рынка складской недвижимости, относятся:
- динамичное развитие экономики Московского региона,
- увеличение доходности инвестиционных вложений.
Кроме того, на динамику рынка складской недвижимости в Московском регионе оказывает влияние экономический рост и развитие потребительского рынка, а именно:
рост торгового оборота, выход на рынок новых торговых компаний и расширение географии существующих торговых операторов;
увеличение внешнеторгового оборота.
Следует отметить, что разработка и реализация государственных программ по развитию транспортной системы также способствует формированию разветвленной складской и логистической структуры вблизи основных транспортных магистралей и грузопотоков.
Последние несколько лет объем инвестиций в рынок коммерческой недвижимости Московского региона неуклонно увеличивается. На рынке появляются новые международные инвесторы и девелоперы, а среди российских игроков наиболее заметной группой остаются финансово-промышленные холдинги, для которых недвижимость является непрофильным активом.
Спрос
Спрос на качественные складские помещения остается стабильно высоким, несмотря на активное строительство в данном сегменте. По разным оценкам, неудовлетворенный спрос составляет от 1,5 до 2,5 млн. кв.м. В связи с высокими темпами роста розничной торговли, уровень дефицита спроса имеет тенденцию сохранения.
Основной спрос на качественные складские помещения по-прежнему формируют российские и международные компании, предоставляющие логистические услуги. Наибольшим спросом пользуются помещения площадью менее 3 тыс. кв.м. – порядка 60% запросов арендаторов приходится на этот сегмент.
Основными арендаторами складских помещений остаются крупные сетевые супермаркеты, продавцы электронных товаров, логистические компании и, непосредственно, производители.
Иностранные компании, как правило, выбирают качественные помещения «А» класса и предпочитают крупные специализированные складские комплексы. Российские компании раньше ориентировались на более экономичные варианты, отдавая предпочтение складам среднего и низкого качества, сейчас и они стали делать ставку на эффективную организацию складского пространства.
Сегодня развитие сегмента складской недвижимости тормозят как трудности в получении финансирования – их испытывают даже крупные девелоперы, не говоря уже о небольших компаниях – так и неуверенность девелоперов и инвесторов в развитии спроса на высококачественные складские площади. На сегодняшний день можно предположить, что этот спрос может несколько снизиться, но, учитывая сокращение объемов строительства складских комплексов, дефицит складских площадей сохранится.
Прогноз
В нынешних условиях, когда ситуация на мировых рынках так нестабильна, очень сложно делать прогнозы относительно дальнейшего развития рынка складской недвижимости. Эксперты рынка сохраняют оптимизм, надеясь, что кризис долго не продлится, а влияние его на рынок в целом окажется незначительным. Однако исходя из существующих условий можно предположить, что в ближайшее время снижение темпов строительства продолжится, строящиеся объекты будут вводиться с опозданием или не в полном объеме. Учитывая, что, согласно прогнозам, снижение спроса со стороны арендаторов не превысит 20%, можно ожидать, что дефицит складских площадей и, как следствие, дальнейший рост арендных ставок
сохранится по меньшей мере до конца 2009 года.
Как сейчас нередко упоминается, кризис может открыть новые возможности. Сложившаяся ситуация на рынках недвижимости безусловно приостановит ввод новых площадей, что для складов означает резкое снижение темпов развития рынка. Но это послужит веским основанием для переоценки стратегий и, как следствие, повышения профессионального уровня участников рынка. Кроме того, высвободившиеся человеческие ресурсы и созданная инфраструктура будут искать нового применения, что позволит насытить новые, ранее практически нетронутые ниши, в частности дать импульс развитию build-to-suit девелопмента. Таким образом, в отличие от докризисных времен, сейчас создается новая благоприятная среда для появления эффективных решений в сфере недвижимости для производителей и пользователей нестандартных складов, что необходимо для поддержания их развития, а также позволит диверсифицировать наш рынок индустриальной недвижимости, открыв в нем новые возможности для дальнейшего роста.
Активно развивается рынок субаренды складских площадей, что связано с высоким спросом на площади небольших размеров на фоне отсутствующего соответствующего предложения. Компании арендуют крупные площади, сдавая излишек в субаренду.
Финансовый кризис негативно повлиял на сегмент складской недвижимости: многие девелоперы отказались от строительства новых логистических объектов.
Помимо сокращения объемов строительства упал спрос на аренду складских помещений, что повлияло и на коррекцию арендных ставок.
Падение спроса на аренду складских площадей девелоперы пытаются преодолеть, переориентируясь на размещение производств и строительство объектов под конкретного заказчика
Рынок складской недвижимости оказался в 2009 году интегрированным показателем воздействия кризиса на всю экономику региона. Спрос на качественные складские площади, рекордный ввод которых пришелся на 2008 год (несмотря на спешную корректировку девелоперами своих планов), существенно снизился из-за сокращения оборотов логистических операторов, грузооборота петербургского порта, железнодорожных и автотранспортных перевозок и т.д.
Высказывавшиеся еще до кризиса опасения экспертов, что стремительно наращиваемый объем качественной складской недвижимости может остаться невостребованным, приобрели особую актуальность. Заполняемость новых объектов остается на низком уровне, реализация же большинства заявленных перед кризисом проектов приостановлена.
Вынужденная остановка
Вопреки распространенному мнению об инертности складского сегмента недвижимости девелоперы оперативно отреагировали на кризисную конъюнктуру. Сроки ввода многих складских комплексов (СК) с начала осени 2008 года стали переноситься на 2009−й, ряд проектов были заморожены, от некоторых девелоперы вскоре вообще отказались. По различным оценкам, в 2008 году введено только 30−40% заявленных СК классов «А» и «В». Тем не менее предложение качественных складов увеличилось в полтора раза к уровню 2007 года – более чем на 400 тыс. кв. м (см. «Нескладная история», «Эксперт С-З» №12 от 30 марта 2009 года).
Складской комплекс
Складской комплекс - комплекс складских помещений для хранения товаров и грузов, объединенных огороженной территорией или единым покрытием. На территории складского комплекса производятся операции по складской логистике, включающие содержание запасов, их сохранность, рациональное размещение, учет и обновление.
Управляющая компания
Управляющая компания - 1. Компания, которая за вознаграждение инвестирует в ценные бумаги, объединенные в пул средства мелких инвесторов в соответствии с заявленной инвестиционной целью. (Словарь по экономике и финансам. Глоссарий.ру) 2. Компания, которая за фиксированное вознаграждение оказывает услуги по управлению, эксплуатации и комплексному обслуживанию объектов недвижимости различной функциональности. Результатом деятельности профессиональной управляющей компании являются максимально сбалансированные расходы на управление, содержание и эксплуатацию здания с доходами от его коммерческого использования. На рынке недвижимости пока не выработано единых требований к управляющим компаниям, и они оговариваются отдельно в договоре с подрядчиком, который будет предоставлять услуги по управлению объектом. Однако основные сферы работы управляющей компании в сфере недвижимости можно подразделить на несколько сфер: учет и отчетность, техническая эксплуатация объекта, ведение систем безопасности и финансов, а так же контроль снабжения. Все эти сферы включают в себя отдельный список задач. Так, например, техническая эксплуатация объекта подразумевает: — Контроль за техническим состоянием и обслуживанием объекта недвижимости. Постоянное поддержание зданий, сооружений, инженерного оборудования и других систем объекта недвижимости и их внешнего вида на высоком уровне. — Плановый ремонт и проведение планово-предупредительных мероприятий. — Комплексная уборка помещений и прилегающей территории, озеленение, вывоз мусора и снега, мойка окон. — Координирование, руководство действиями сотрудников, отвечающих за техническое обслуживание объекта недвижимости. — Поиск альтернатив в проведении различных операций с целью снижения эксплуатационных расходов. Аналогичным образом прописываются и остальные сферы ответственности управляющей компании.
Dometra.ru
Для результативного функционирования недвижимого имущества необходимо разрабатывать и осуществлять мероприятия по управлению как рынком недвижимости в целом, так и включить в систему управления предприятиями, на балансе которых находятся объекты недвижимости, меры по управлению недвижимым имуществом.
Система управления складской недвижимостью должна, с одной стороны, быть составной частью управления деятельностью склада и предполагать учет особенностей недвижимости в качестве объекта управления, с другой стороны – находиться во взаимосвязи с управлением коммерческой деятельностью склада и таким образом влиять на него.
Управление недвижимым имуществом в системе управления складом осложняется еще и тем, что оно должно обеспечивать как соответствие недвижимости основным целям и задачам предприятия, так и соблюдать принцип наилучшего и наиболее эффективного использования недвижимого имущества, предполагающего максимальную экономическую эффективность. Как показывает практика, руководители крупных складских компексов нередко этого не учитывают, что зачастую становится одной из основных причин работы в убыток.
Классификация складской недвижимости.
Склады — это здания, сооружения и разнообразные устройства, предназначенные для приемки, размещения и хранения товаров, подготовки их к потреблению и отпуску потребителю.
Развитие рынка складской недвижимости диктует его профессиональным участникам необходимость новой классификации. Две крупнейшие компании предлагают свои варианты классификации. Классификация Swiss Realty Group делит все складские помещения на семь классов (Приложение 3). Классификация компании Knight Frank представлена в Приложении 4. По мнению аналитиков этой компании, реконструированное здание, в отличие от первой классификации, не может быть отнесено к классу «А».
Также складские помещения можно классифицировать и по другим признакам, представленным ниже:
- По отношению к областям логистики (снабженческие, производственные, распределительные).
- По отношению к участникам логистической системы (склады производителей, склады торговых компаний, склады транспортных компаний, склады экспедиторских и логистических компаний).
- По форме собственности (собственные и арендуемые).
- По принадлежности (склады одного предприятия или одной сети, склады коллективной собственности, склады-отели).
- По функциональному назначению (длительного хранения, перевалочные, распределительные, специальные).
- По ассортиментной специализации (специализированные, универсальные, смешанные).
- По режиму хранения (не отапливаемые, отапливаемые, склады-холодильники, склады с фиксированным климатическим режимом).
- По технической оснащенности (не механизированные, механизированные, автоматизированные, автоматические).
- По виду складских зданий и сооружений (открытые, площадки под навесом, закрытые).
- По виду складирования (с напольным хранением, со стеллажным хранением, со смешанным хранением).
- По наличию внешних транспортных связей (с причалами, с железнодорожным и автодорожным подъездом, комплексные склады).
- По масштабу деятельности (центральные, региональные, местные).
Различаются склады и по площади хранения: склад с большой площадью хранения (от 5 тыс, кв. м) обычно называют терминалом. Тем, кто имеет дело с экспортом или импортом продукции, важно знать о существовании таможенных складов — специально оборудованных помещений, в которых могут храниться товары, ввезенные на территорию РФ или подлежащие вывозу из России. На таможенном складе товары хранятся под таможенным контролем, а затем — согласно Таможенному кодексу РФ — их помещают под определенный таможенный режим. Таможенные склады подразделяются на склады временного хранения и непосредственно таможенные склады.
Склад временного хранения (СВХ) — это специально оборудованное помещение, куда под таможенным контролем помещают товары и транспортные средства, предназначенные как для экспорта, так и для импорта — с момента предоставления таможенному органу РФ и до их выпуска в свободное обращение в соответствии с избранным таможенным режимом, кроме режима «таможенный склад».
На таможенный склад помещают только импортируемые товары под режим «таможенный склад», который подразумевает, что ввезенные товары хранятся под таможенным контролем без взимания в период хранения таможенных пошлин и налогов, без применения к товарам мер экономической политики. Товары, предназначенные для вывоза в соответствии с таможенным режимом экспорта, хранятся под таможенным контролем с предоставлением предусмотренных льгот.
Класс, к которому относится складское или торговое помещение, один из основных показателей, влияющих на стоимость квадратного метра и арендную ставку. Выбор покупать или арендовать — совершается с учетом класса и исходя из целей и специфики бизнеса. Все чаще арендаторы предпочитают арендовать складские помещения в комплексе с офисными и производственными помещениями, находящимися вблизи. Большую роль для арендаторов играет удачное расположение складского комплекса. Удобным местоположением считается пересечение радиальных шоссе с кольцевой автодорогой. В отличие от торговых «точек», логистический комплекс не должен располагаться у самой развязки. Часто это даже неудобно — передвижение фур может быть затруднено, особенно если рядом расположены и другие склады.
При выборе расположения логистического комплекса на шоссе удобным считается вариант, когда объект находится с правой СТОРОНЫ по ходу движения в город. Это обусловлено спецификой логистического бизнеса: расположенные на подъездах к городу склады обслуживают грузы, привезенные из других городов, принимать фурьи в этом случае удобнее по ходу движения — с правой стороны. При этом комплексы класса «А» должны располагаться на первой линии, комплексы ниже классом мо гут находиться дальше. Комплекс должен иметь достаточную протяженность вдоль дороги и глубину. Соотношение площади склада и парковки обычно составляет 1:1, хотя площадь парков- ки может быть и больше. Например, если имеется участок площадью 10 тыс, кв. м, то на нем может быть построено до 5 тыс, кв. м складских помещений, остальная часть уйдет на парковку, разъезды и пр.
Выдвигаются и технические требования к складам: здание склада должно быть прямоугольным, на каждые
Основные требования арендаторов к складским помещениям:
- наличие погрузочно-разгрузочных механизмов;
- наличие отопления;
- близость к транспортным магистралям, удобство подъ езда;
- высота потолков — 7—9 метров, с обеспечением возможности складирования грузов по высоте в несколько ярусов, с сохранением достаточного отопления;
- обеспечение требований безопасности, санитарии, температурного режима;
- наличие железнодорожных путей для облегчения доставки грузов до склада.
При этом, как отмечают специалисты, клиенты все охотнее отдают предпочтение комплексам с дополнительными услугами, среди которых — таможенная очистка грузов, учет и контроль, логистические услуги и т. д.
При прочих равных условиях арендаторы отдают предпочтение тем складам, у которых одни ворота приходятся на каждые
Анализ системы управления. Успех деятельности фирмы зависит от системы управления, которая имеет решающее значение в достижении целей и задач, стоящих перед предприятием. Поэтому возникает необходимость в проведении исследований, позволяющих совершенствовать существующую в фирме систему управления. Исследование системы управления включает сбор, обработку и анализ данных с целью повышения результативности управления. Результатами исследований системы управления являются разработки, использующиеся при выборе и реализации стратегии и тактики деятельности фирмы, построении новой и/или совершенствовании действующей системы.
Система - это организованная совокупность подсистем и их элементов, находящихся во взаимодействии и образующих единое целое. Любое предприятие (компания) является системой, то есть представляет собой целое, состоящее из взаимозависимых подсистем.
Элементами управляющей подсистемы являются подразделения (работники), участвующие в процессе управления, и их взаимосвязи.
К основным характеристикам элементов управления относятся: функции, методы, технологии управления, организационная структура управления, информационное обеспечение, технические средства управления, кадры управления, управленческие решения.
Функции управления - это виды деятельности, которые определяют дифференциацию (разделение) и интеграцию (кооперацию) управления, необходимые для повышения качества управления и экономии времени.
Методы управления - это способы и приёмы воздействия на отдельные элементы управления, обеспечивающие эффективное использование ресурсов для достижения конечной цели управления.
Технология управления - это управленческий цикл, включающий в себя подготовку, принятие и реализацию решений, осуществляемых одним или несколькими звеньями управления, с учётом определённой формы реагирования элемента на управляющее воздействие (обратная связь).
Годовая прибыль от управления складской недвижимостью Московской области может превысить 1 млрд рублей к 2014 году. Объем площадей этого формата в столичном регионе оценивается в 3,5 млн кв. м
Управление недвижимостью – что это такое? Как соотносятся понятия «управление недвижимостью» и «девелопмент»? Определив смысл понятия «управление недвижимостью» мы избавимся от массы заблуждений.
Приведу, на мой взгляд, классическое определение понятия «девелопмент». Девелопмент (англ. development - развитие) - область управления бизнесом, недвижимостью, строительством, ориентированная на увеличение стоимости объектов и приносимых ими доходов посредством учета изменяющейся ситуации, оценки рисков (Райзберг Б. А., Лозовский Л. Ш., Стародубцева Е. Б.Современный экономический словарь. 5-е изд., перераб. и доп. — М.: ИНФРА-М,2007.).
Любой объект недвижимости существует определенное время. В течение этого времени он возникает, существует, модернизируется, реконструируется и ликвидируется, что составляет цикл существования объекта недвижимости.
Объектами девелопмента как области управления бизнесом являются объекты недвижимости, приносящие доходы в будущем или в настоящее время. Это напрямую вытекает из приведенного выше определения и из существа девелопмента как бизнеса. Объекты недвижимости, приносящие доходы также именуются доходоприносящими объектами недвижимости.
В современных российских условиях цикл существования доходоприносящего объекта недвижимости возможно разделить на следующие стадии:
1. Разработка концепции наилучшего использования объекта недвижимости.
2. Разработка бизнес-плана использования объекта недвижимости.
3. Получение необходимых разрешений, согласований и проектирование.
4. Строительство.
5. Управление, эксплуатация и содержание объектов недвижимости.
6. Реновация объекта недвижимости.
Девелопмент охватывает все стадии существования объекта недвижимости, в том числе и те, в течение которых доходоприносящий объект не существует физически либо не может использоваться по функциональному назначению, например – еще не введен в эксплуатацию.
Согласно сложившей на Западе практике управление недвижимым имуществом подразделяется на Facility, Property, Building и Asset Management. В нашем понимании (в дополнение к классическим определениям) перечисленные виды управления, это:
Facility Management - управление эксплуатацией объекта, организация его безаварийного использования.
Property Management - управление объектом и управление эксплуатацией объекта
Building Management - управление проектом на стадии проектирования и строительства объекта.
Asset Management - полное управление объектом на всех стадиях его существовании.
Таким образом, понятие «девелопмент» соответствует Asset Management. В тоже время, понятие Property Management наиболее близко к тому содержанию понятия «управлению недвижимостью», которое в настоящее время наиболее точно соответствует сложившимся в Российской Федерациям условиям реализации соответствующей стадии цикла существования доходоприносящего объекта недвижимости.
Управление недвижимостью (Property Management), точнее управление определенным, существующим физически, юридически и функционально, доходоприносящим объектом недвижимости, составляет основную стадию цикла существования объекта недвижимости. Именно на этой стадии должен быть произведен возврат вложенных в объект средств собственника, а также получена прибыль. Именно на этой стадии объект должен стать доходоприносящим.
Другие же стадии являются для собственника затратными. Доходность (или убыточность) объекта напрямую и в основном зависит от качества управления этим объектом непосредственно собственником, представителями собственниками либо привлеченной собственником управляющей организации. Качество управления определяется в первую очередь профессионализмом лиц, осуществляющих управление. Способность профессиональной команды управленцев найти оптимальное соотношение расходов и доходов, свести к минимуму издержки, определить реальные затраты на эксплуатацию, привлечь пользователей, достоверно прогнозировать развитие выводит управление недвижимостью на грань искусства.
Управление недвижимость структурно подразделяется на управление объектом и на управление эксплуатацией.
Управление объектом должно обеспечивать доходность объекта недвижимости. Содержание управления объектом в основном зависит от его функционального назначения. Не вызывает споров утверждение в том, что, например, содержание управления гостиничного комплекса кардинально отличается от содержания управления складского комплекса либо офиса. Тем не менее, управление объектом в любом случае включает:
• привлечение пользователей;
• оформление и регулирование взаимоотношений пользователей, собственника и лиц, осуществляющих управление;
• обеспечение осуществления платежей;
• организация обеспечения объекта коммунальными ресурсами, а пользователей - коммунальными и иными услугами.
Моментом начала управления объектом недвижимости является ввод объекта недвижимости в эксплуатацию, окончанием – невозможность использования объекта согласно его функционального назначения.
Управление эксплуатацией (Facility Management) должно обеспечивать неснижение функциональных свойств объекта. Укрупнено управление эксплуатацией включает в себя организацию, планирование, обеспечение и контроль:
• технического обслуживания объекта;
• содержание объекта;
• ремонтов объекта.
Техническое обслуживание должно включать:
• обслуживание конструктивных элементов;
• обслуживание инженерных систем;
• аварийное обслуживание;
• диспетчеризацию.
Содержание объекта:
• санитарное содержание объекта:
уборка объекта;
удаление мусора и бытовых отходов;
дезинсекция (уничтожение насекомых);
дератизация (уничтожение грызунов);
• содержание прилегающего земельного участка:
уборка земельного участка;
вывоз мусора и снега;
озеленение;
содержание зеленых насаждений;
содержание элементов благоустройства земельного участка и малых форм;
• подготовка объекта к праздникам.
Ремонты объекта:
• текущий ремонт;
• капитальный ремонт;
• модернизация;
• реконструкция.
Таким образом, даже конспективное раскрытие аспектов управления недвижимостью свидетельствует о его сложности.
На собственнике недвижимого имущества лежит бремя его содержания. Только от его воли зависит, будет ли объект доходоприносящим либо убыточным. Только от воли собственника зависит, будет ли он сам управлять объектом либо доверит его управление своим представителям или привлечет профессиональную команду в лице управляющей организации. Собственник также может принять и иное решение. Например, оставить за собой управление объектом, а управление эксплуатацией передать в выбранную эксплуатирующую организацию. Критерий выбора должен быть один – экономическая обоснованность принимаемого решения.
Управление недвижимости является для ЗАО «Центр Девелопмент» одним из основных направлений деятельности. Оказание как полного спектра услуг, охватывающих управление недвижимости, так и отдельных ее составляющих обеспечивается профильными подразделениями компании. Специалисты компании имеют большой опыт оказания услуг по управлению как жилыми, так и нежилыми объектами недвижимости. Успешная реализация проектов основывается также на научном и системном подходах, являющихся составными частями философии ЗАО «Центр Девелопмент». Деятельность компании в области девелопмента отмечена Национальной премией бизнеса «Компания года» 2008 года.
На рынке складской недвижимости наметились первые кардинальные изменения. Выход крупных игроков и международных консультантов подтверждает прогнозы экспертов о скором насыщении этого сегмента коммерческой недвижимости. Пусть пока рано говорить о конкретике, тем не менее можно с уверенностью сказать о начале большой игры. О том, как не проиграть в ней, мы попросили рассказать Оксану Елманову, генерального директора компании F.I.M. Group.
– Рынок складской недвижимости в стадии оживления. Но даже учитывая то, что спрос превышает предложение, говорить о конкуренции среди девелоперов не приходится. В чем основная трудность, почему сейчас так мало девелоперских компаний работают на рынке?
– Проблема в том, что рынок складской недвижимости определяют не девелоперские, а скорее логистические компании и крупные трейдеры, которые являются конечными потребителями складской недвижимости и сейчас широко используют практику самостоятельного строительства логистических или складских комплексов под себя. Такая практика в скором времени должна исчерпать себя, ведь строительство складских комплексов — это не профильный бизнес логистических компаний или трейдеров. На рынке должны работать профессиональные девелоперские компании, которые на основании собственного опыта и знаний смогут грамотно(!) разработать концепцию и построить логистический комплекс под нужды клиента. Основной трудностью, останавливающей девелоперские компании с выходом на рынок даже после громких заявлений о начале проекта, выступает проблема с правильной оценкой и определением концепции складского объекта. Ведь грамотная концепция зависит не только от конфигурации площадей, а и от понимания логики услуг, которые впоследствии будет предоставлять логистическая компания или трейдер — под кого, собственно, и создается объект. В понимании клиента и заключается главная трудность для девелопера — только это и даст возможность правильно определить формат будущего строения.
Хотелось бы отметить еще один нюанс, чтобы прояснить, почему на рынке такой ажиотаж и при этом так мало девелоперских компаний. Рынок складской недвижимости долговременный, и время окупаемости складских объектов дольше, нежели офисных или торговых комплексов — по нашим подсчетам, 8–12 лет. При этом большинство компаний не всегда правильно оценивают проект с точки зрения своих возможностей и вложений по времени. Особенно это характерно для небольших компаний, которые только выходят на рынок складской недвижимости и предпочитают экономить где можно и где нельзя. Так появляются склады-долгострои и склады, не отвечающие современным требованиям: с перепадами температур и некачественными полами, с непросчитанными радиусами для разворота и выезда фур и т. п.
– Какие выгоды для девелопера несет выход на рынок складской недвижимости?
– Складская недвижимость выгодно отличается от других сегментов коммерческой недвижимости стабильностью и устойчивостью при сравнительно низкой рентабельности. Да, арендные ставки не такие высокие, как в торговой и офисной недвижимости, но и стоимость строительства сравнительно ниже. А с учетом прогнозируемости и длительных арендных договоров этого сегмента можно утверждать, что девелопмент складской недвижимости — постоянный источник прибыли, хотя по сравнению с другой недвижимостью небольшой. Все зависит от стратегии самой девелоперской компании — складской сегмент рынка недвижимости для тех, кто стремится к устойчивому и системному бизнесу.
– Как бы вы охарактеризовали стратегию развития рынка складской недвижимости?
– Рынок складов имеет огромный потенциал для развития. Инвесторы и инвестиционные фонды достаточно долго не замечали высокого спроса на складскую недвижимость и активизировались лишь недавно. Сегодня они перестали игнорировать перспективы данного сегмента, и, как показывает практика, их интерес совершенно обоснован. За последние несколько лет количество складов практически не увеличилось, а спрос на такие помещения постоянно растет. По нашим данным, сегодня в Киеве доля свободных площадей складских помещений класса В — около 2%, а в классе А предложений нет вообще. При этом ни один из крупных объектов, заявленных к сдаче в 2005 году, не вышел на рынок, а введенные в эксплуатацию в первом полугодии 2006 года два логистических комплекса класса А — наш логистический комплекс в районе Петропавловской Борщаговки и складской комплекс компании HCМ, расположенный в Обухове, — нашли арендаторов еще до начала строительства.
Что такое современная складская недвижимость?
Сегодня понятия склад, и складская недвижимость кардинально отличаются от той картины, которую услужливо рисует мозг: темное, мрачное, сырое помещение, в котором хаотично разбросаны какие-то коробки, контейнеры и прочая складская атрибутика. Что же такое современный склад? После того, как в Россию пришли зарубежные компании, занимающиеся логистикой, склад постепенно превратился в некий комплекс, целую сложную систему, состоящую не только из самого объекта складской недвижимости, но и из погрузочной техники, специально оборудованных контейнеров, предназначенных для хранения определенного типа продукции.
Вообще для нормального функционирования этой системой требуется большое число различного типа погрузчиков, которые следует тщательно подбирать в каждом отдельном случае. Более того, вслед за офисами, склады стали квалифицировать по классам: «А», «B», «С», «D». Самыми высокими классами считаются склады категорий «А» и «В». Хотя подобные помещения для хранения и являются особо востребованными на рынке, компаний , которым по карману, такая складская недвижимость на самом деле не так уж и много, чаще всего такими помещениями интересуются крупные западные фирмы.
Типичной ошибкой является отношение к складу просто как к зданию, в котором нужно разместить товары и затем их отгрузить. При этом основное внимание концентрируется на размерах этого здания и «классности» по классификации риэлторов. Но склад, — это не здание, это станок по переработке потоков товаров. Поэтому в основе принятия решения о повышении его эффективности лежит анализ характеристик потоков, расчет потребных объемов хранения на будущее.
Только проанализировав потоки товаров и ответив на вопросы, сколько надо хранить и какие заказы подбирать, можно выбрать технологии обработки этих потоков и подобрать оборудование для их реализации. И только после этого можно заняться размерностью здания и его конструкцией. Уже базируясь на этом, надо готовить техническое задание на внедрение современной системы управления процессами (WMS) и подбирать персонал для эксплуатации склада. Всегда надо помнить, что управление складом осуществляется через управление производственным коллективом. Если мы хотим избавиться от ошибок при обработке товаров, нет смысла выявлять ошибки в конце процесса, при проверке собранных заказов или при инвентаризации. Гораздо разумнее и, главное, дешевле не позволить персоналу допускать эти ошибки. Такими возможностями и обладают современные WMS, использующие системы идентификации и радиоканалы для работы в реальном времени и, следовательно, реализующие жесткий контроль за каждым действием каждого оператора.
Описанная процедура абсолютно одинакова и для строительства нового склада, и для реконструкции существующего. В последнем случае имеющееся здание и его расположение на участке просто станут дополнительными ограничениями по отношению к требуемым по анализу и расчету размерностям потоков товаров и технологических зон склада.
Ситуация, складывающаяся сейчас в экономике России, резко затормозила большинство планов нового строительства и развития бизнеса. Но товарные потоки все равно существуют. Их надо обрабатывать, а многие склады по-прежнему крайне неэффективны и затратны, чего их владельцы больше терпеть не смогут. Рано или поздно перед ними все равно встанет вопрос «как это сделать», и на него придется отвечать. Тем не менее многие пытаются решить проблему, минимизировав начальные затраты на улучшение процессов на складе. Это большая ошибка!
В условиях ужесточения требований к эффективности бизнеса в целом надо принимать решение не только на основании расчета стоимости строительства (или реконструкции) склада, т. е, капитальных затрат, а учитывая общие затраты на его эксплуатацию. Ведь к моменту достижения так называемой точки безубыточности проекта эксплуатационные затраты могут в 3 — 6 раз превысить капитальные, что хорошо видно из графика динамики затрат и доходов по годам эксплуатации для одного из наших проектов реконструкции склада. А стоимость эксплуатации склада в условиях кризиса ложится тяжелым грузом на экономику предприятия.
Сегодня склад перестал быть местом только хранения товаров, а превратился в «завод» для их подготовки к последующей реализации. Структура заказов на отгрузку товаров стремительно смещается в область уменьшения их объема с одновременным ростом количества. Это объективное следствие оптимизации товарных запасов. Но такие процессы, в свою очередь, приводят к резкому увеличению трудоемкости работ в зонах подбора и комплектации заказов. Доля затрат этих участков в стоимости эксплуатации может достичь 70 — 80%, причем кризис только подстегнет эту тенденцию.
Все это заставляет нас менять технологию именно в зонах обработки товаров, переходя от экстенсивного алгоритма развития, потребляющего все больше ресурсов, к интенсификации технологии за счет внедрения более совершенных методов и автоматизированного оборудования. Конечно, это приводит к росту капитальных затрат на реконструкцию или строительство и оборудование склада, но одновременно резко снижает эксплуатационную стоимость проекта, уменьшая численность производственного персонала и потребление ресурсов — тепла, электричества, площадей склада, наконец.
Преимущества build-to-suit
Строительство объектов согласно требованиям клиента (build-to-suit или design-build) особенно удобно для производственных компаний. Именно им нужны наиболее специфические условия для работы. Остальные заказчики built-to-suit – операторы морозильных или других специализированных складов. Это могут быть компании любого профиля со специфической логистикой.
Впрочем, проекты строительства складов «под клиента» могут быть интересны и для обеспечения более стандартных логистических операций, так как дают возможность максимально адаптировать технические параметры объекта, заранее запланировать запуск складского комплекса, а также зарезервировать территорию для будущего развития объекта.
Реализация задач пользователей индустриальной недвижимости с особыми требованиями может происходить разными путями, в том числе и за счет адаптации существующих современных объектов, либо глубокой реконструкции старых. Однако такие сценарии часто либо недостаточно полно удовлетворяют требования пользователя, либо могут быть экономически неэффективны, так как требуют чрезмерных инвестиций. Часто бывает дешевле построить новый объект.
Сценарий развития build-to-suit проекта дает ряд преимуществ обеим сторонам в сделке. Это приобретение или аренда площадей для размещения производств наиболее соответствующих требованиям клиентов, т.е. возможность оптимальной организации производственного процесса и отсутствие ненужных площадей; долгосрочный и стабильный договор аренды – как правило, не менее 10 лет. Также возможно резервирование прилегающего участка для будущего развития. Кроме того, профессиональный девелопер сможет предложить как вариант долгосрочной аренды, так и вариант покупки объекта, построенного по спецификациям заказчика. В совокупности эти факторы позволят клиенту добиться оптимального размера необходимых начальных вложений с одной стороны, и максимальной отдачи от проекта с другой.
Для девелоперов built-to-suit может быть интересен, во-первых, потому что профессиональный девелопер, обладающий репутацией на рынке, сможет найти финансирование проекта под гарантированный арендный поток. Кроме того, сразу снимается риск простоя площадей. Также под проект built-to-suit легче получить крепкие гарантии от арендатора, что позволит в дальнейшем выгодно продать проект.
Безусловно, есть и свои нюансы: более длительные сроки реализации проекта, нежели при работе с готовыми площадями; сам объект получится не совсем стандартным, и может иметь ограниченную ликвидность, в силу чего потребуются дополнительные гарантии от арендатора по соблюдению договора аренды.
Необходимость выработки единой классификации объектов складских помещения давно признана основными игроками рынка. Во-первых, для определения критериев стоимости объектов, во-вторых, для введения единой терминологии для общения среди операторов. Конечно, попытки привести рынок к общему знаменателю предпринимались уже неоднократно и с разной степенью успешности, однако общепризнанной ни одна из предложенных классификаций так и не стала.
История в деталях
Первыми собственный варианты единой классификации объектов складской недвижимости предложили рынку его наиболее активные игроки – риэлторско-консалтинговые компании. Так, в 2001 году компания Property Marketing Consultants (в последствии приобретенная компанией Knight Frank) предложила одну из самых первых классификаций объектов складской недвижимости на российской рынке. Позднее, 10 сентября 2004 года, компания Swiss Realty, созвав круглый стол, предложила несколько измененный вариант, который, по ее мнению, наиболее полно соответствовал представлениям о рынке складской недвижимости большинства крупнейших риэлторов, консультантов, девелоперов и логистов. Тем не менее, инициативу оценили неоднозначно, было много жарких споров.
В свою очередь компания Knight Frank отметила, что классификация, предложенная Swiss Realty, сделана с ошибками и не является полной, и подготовила свой вариант. В настоящий момент единого мнения по этому вопросу по-прежнему нет. Кто-то использует классификацию Knight Frank, кто-то Swiss Realty, в некоторых регионах местные игроки часто идут по собственному пути, рождая причудливые смеси и гибриды, в которых не только собраны элементы первых двух классификаций, но и присутствуют некоторые дополнения «от себя».
Особый русский путь
Между тем, если обращаться к зарубежному опыту, то ни в европейской, ни в американской практике подобных классификаций объектов складской недвижимости, как ни странно, не существует вообще. Причин этому несколько. Во-первых, зарубежный рынок складской недвижимости уже устоялся настолько, что такие пункты российской классификации современных складских помещений как наличие системы пожарной сигнализации, автоматической системы пожаротушения, системы вентиляции, регулируемый температурный режим и некоторые другие параметры в зарубежных современных складских помещениях предусматриваются архитектурными и строительными стандартами. Более того, за рубежом практика возведения так называемых спекулятивных площадей, которые строятся с опорой на классификацию предложенную консультантами – риэлторами, отсутствует как явление в принципе. Дело в том, что на сегодняшний день инвестиции в зарубежный рынок складской недвижимости позволяют получить не более 5-8 % годовых на вложенный капитал при условии сдачи помещений в аренду, что как минимум вдвое ниже по сравнению с российскими условиями. В этой связи зарубежные девелоперы берутся строить складские площади преимущественно build to suit (под конкретного клиента), поэтому доля спекулятивных проектов, попадающих на свободный рынок с неизвестной перспективой заполнения, за рубежом несравнимо меньше чем в России. Переоборудование бывших бомбоубежищ, производственных территорий и овощехранилищ в складские помещения с последующим присвоением этим помещениям статуса «склад класса «С» или D» - это исключительно русская национальная особенность. Прежде всего, она связанна с историческими моментами приватизации этих помещений. Объекты, которые в свое время были построены именно для складских потребностей, были ориентированы на советскую плановую экономику, которая основывалась на централизованном снабжении. При этом она не выдвигала требований, с которыми столкнулись современные девелоперы, арендаторы и собственники объектов складской недвижимости, а именно увеличение отдачи от каждого квадратного метра земли или помещения и повышение скорости и эффективности обработки грузов. Логистические компании, которые пришли на российский рынок со своими технологиями хранения и переработки грузов, требовали помещений, которые бы удовлетворяли стандартам, с которыми они привыкли работать. Резкий взрывной рост российской экономики, ажиотажный спрос на новые складские помещения, отсутствие тройственных стратегических альянсов (будущий собственник, профессиональный застройщик и кредитор) привели к появлению преимущественно спекулятивных девелоперских проектов, ориентированных на свободный рынок. При отсутствии в России стандартов, как в проектной, так и в строительной отрасли, применимых к складским помещениям международного уровня, требовалось, что бы эти стандарты кто-то придумал. Консультанты - риэлторы, как самые активные операторы рынка коммерческой недвижимости, работающие со всеми группами клиентов, начиная от инвесторов и заканчивая арендаторами, естественным образом выступили инициаторами и создателями данной классификации. Именно эти предпосылки и явились причиной создания некоего ориентира для работы в сложившихся условиях.
Склады вне формата
В тоже время, на сегодняшний день в профессиональном сообществе, как логистов, так и девелоперов постепенно появляется понимание того, что все предлагаемые классификации являются либо избыточными, либо недостаточными и зачастую не отражают реальных потребностей будущих собственников или арендаторов. При строительстве Build to Suit все пункты классификации вообще не имеют никакого значения, так как клиент предъявляет индивидуальные требования к объекту в зависимости от структуры и особенностей конкретного грузопотока. Например, для ряда клиентов, в структуре грузооборота которых более 35% всех грузов это мелкая и малогабаритная номенклатура, а также преобладает подбор и комплектация товара, высотный склад 6-8 ярусного хранения будет нецелесообразен. Общего выигрыша от дополнительных «высотных» объемов, которого добиваются компании, работающие с паллетизированными грузами, не будет. Напротив компания столкнется с тем, что пустые верхние кубометры придется отапливать и оплачивать повышенной арендой платой за помещение класса «А». С этой проблемой сталкиваются не только компании, которые снимают готовые высококлассные помещения, но и те, кто решили строить складские площади под собственные нужды. Проще говоря, им приходится идти не ввысь, а вширь и строить помещения с рабочей высотой менее, заветных
Мифы и реальность
К сожалению мифологизация и магическое воздействие классности объектов складской недвижимости на жителей регионов не имеют границ. Все хотят строить объекты класса «А» потому что это тенденция рынка, это модно и современно. Мало кто задумывается над вопросом, а вообще, какой объект необходим рынку и с какими характеристиками. Более того, в инжиниринговые компании периодически поступают запросы на разработку «технологического проекта для складского комплекса класса А». Дабы развеять мифы, следует отметить, что технологическое проектирование, безусловно, некоторым образом привязано к объекту недвижимости и его исходным характеристикам, однако никакого отношения к классности объекта не имеет. И уж тем более нет такого понятия как «технологический проект для складского комплекса класса «А»». Некоторые региональные компании так же не могут отказать себе в творчестве на тему классификации. В некоторых регионах появляются классификации компании Knight Frank c «дополнениями». Согласно одному из таких документов, «все параметры индивидуальны для класса объекта. Его исполнение внутри класса обязательно. Несоответствие одному из параметров понижает класс на одну «ступень»». Например, среди обязательных пунктов для класса «А+», «А» и «В» присутствует кранбалка или закладная на кранбалку. Нет кранбалки - извольте на класс ниже.
Гонки с раздельным стартом
Огромный интерес всех потенциальных инвесторов к сегменту складской недвижимости, существенный неудовлетворенный спрос на качественные складские площади в размере 1,5-2 млн.кв.м. только в московском регионе, который сохраняется на протяжении последних 4-х лет, породили в буквальном смысле бум инвестирования в складскую недвижимость. Атмосферу подогревает и существенное отставание, как минимум в 2-3 раза, вводимых в эксплуатацию площадей от заявленных объемов. На сегодняшний день в России анонсировано проектов, связанных с девелопментом логистических парков и терминалов, в общей сложности на сумму около 10 млрд. долл. за период с 2007 по 2009 год. Некоторые девелоперы дают очень смелые оценки рынку складской недвижимости. По их мнению, на каждые 1000 человек в России требуется не менее 600 кв.м. качественных складских площадей. В гонку так же включаются правительство Московской области и государственные структуры, такие например как РЖД, анонсируя планы по введению в кратчайшие сроки сотен тысяч квадратных метров качественных складов, терминальных площадок и мультимодальных комплексов. Разогретый рынок поглощает все, что создает девелоперская индустрия и требует еще. В начале 2006 года участники рынка осторожно говорили о возможной стабилизации, и о том, что за счет большого количества проектов произойдет коррекция арендных ставок в сторону понижения. Однако этого не произошло. Наоборот, ставки выросли на 4-9% процентов. И это вселило еще большую уверенность в том, что с рынком все в порядке и надо вкладывать. Тем не менее, нельзя сбрасывать со счетов тот факт, что любой рынок развивается волнами, и рано или поздно произойдет насыщение. Закрывать на это глаза - значит не учитывать один из самых существенных рисков. В настоящий момент из-за перегретости рынка налицо явное недопонимание между реальными потребителями складских площадей и их девелоперами. Уверенность, что объект будет поглощен рынком, пока не стимулирует к созданию проектов, в которых объект будет возводиться только под конкретных заказчиков с их индивидуальными требованиями, а не с ориентиром на классность объекта. Это неизбежно произойдет в тот момент, когда возрастут риски и упадет доходность этого сегмента. Когда? Неизвестно. Может быть через 7 лет, а может и через 2-3 года, когда на рынке появятся все анонсированные объекты и арендатор сможет выбирать. Единственное, что пока сдерживает рынок от мгновенного разрешения данного вопроса, это существенное отставание декларируемых проектов от реально построенных объектов. Многие арендаторы и покупатели уже сейчас недовольны тем, что они получают, но пока выбирать не из чего. Выиграет, безусловно, тот, кто уже сегодня сыграет на опережение и более серьезно отнесется к своим будущим клиентам и прислушается к их требованиям и пожеланиям, а не к классности объектов. Такова международная практика, и большинство западных девелоперов, которые так же активно пытаются войти на российский рынок, работают именно так. Процесс девелопмента они начинают с переговоров, подписания контрактов о намерениях и разработки индивидуальных архитектурных и технологических проектов с будущими собственниками и арендаторами, а уже потом начинают строить.
Складские помещения какого класса вы считаете наиболее востребованными на
сегодняшний день?
А (22.4%)
В (46.3%)
С,D (16.4%)
build to suit (14.9%)
/ Источник: Арендатор.ру
Складам – товародвижение
Среди основных тенденций при управлении логистическими центрами, Орест Сарахман выделяет следующие: эти объекты, преимущественно, отдаются на 100%-ный аутсорсинг и чаще нескольким операторам (исключением можно считать центры, построенные для собственных потребностей, например, Coka-Cola).
Вышесказанное подтверджает и Сергей Харьков: «Как правило, средний складской комплекс (порядка 25-50 тыс.кв. м), в отличие от офисного центра, предоставляется в аренду одному или нескольким арендаторам. Такая эксклюзивность (зависимость от двух-трех арендаторов) заставляет обратить особое внимание на эффективные коммуникации с арендаторами. Необходимо более четко следовать их пожеланиям. Склад должен соответствовать их индивидуальным требованиям. К примеру, при строительстве складского комплекса FIM Service общей площадью 27 300 кв.м. максимально принималось во внимание пожелание партнера Kuehne&Nagel, что позволило заключить долгосрочные договора аренды как с этой компанией, так и с другим мировым лидером в сфере логистики: компанией «DSV» (быв. «Frans Maas»)».
Специфика управления складской недвижимостью, как отметил Сергей Хоменко, выражена в построении и четком соблюдении процессов логистики, а точнее процессов товародвижения.
Что в себя включают услуги по управлению объектами недвижимости?
Дмитрий Новиков
Property Times
Октябрь 2007
Управление недвижимостью - это услуга, предусматривающая передачу имущественных прав на один объект недвижимости или целый их комплекс профессиональному субъекту управления недвижимостью с целью его наилучшего использования для получения дохода. При этом под объектом управления подразумевается не только то, что относится к недвижимости с юридической точки зрения, а все здания и сооружения, примыкающий участок земли, оборудование, которое не является недвижимостью само по себе, т.е. все граничные вещи, которые привязаны к зданию, констатирует президент компании «Real Estate Solutions» Сергей Карамнов. Профессиональное управление коммерческой недвижимостью – действительно выгодный бизнес. Но, увы, далеко не все собственники понимают, что недвижимость нуждается именно в профессиональном управлении. Зачастую владелец считает, мол, проще и дешевле самостоятельно решать вопросы, связанные с эксплуатацией здания, не привлекая соответствующих специалистов и не прибегая к услугам подрядных компаний. В результате, цель – управлять имеющейся площадью для извлечения максимального дохода – оказывается недостижимой. Отечественные собственники только-только начинают понимать выгоду стороннего профессионального управления.
Итак, задача управляющей компании – организовать деятельность так, чтобы объект приносил доход, и постоянно увеличивал свою ценность, объясняет директор «Build & Live Development» Виктор Распутный. Это значит, организовывать рекламу, разрабатывать маркетинговую и арендную политику, стратегию развития. В случае необходимости, менять имидж объекта, якорных арендаторов, а, может быть, даже профиль.
Как констатирует Виктор Распутный, услуги управляющих компаний становятся все более востребованными, они создают выгодный для купли-продажи объект, а таковым он становится лишь в том случае, если: все арендаторы находятся в одной весовой категории, текучесть их низкая, объект раскручен и популярен, и как следствие - приносит стабильный доход. Все вышеперечисленное - входит в обязанности управляющей компании.
Классификация обязанностей
Управление объектами недвижимости может осуществляться при сдаче их в аренду или продаже, в том числе через привлечение аутсорсинга (риелторы, брокеридж, частичная сдача в управление), рассказывает коммерческий директор ТКС-менеджмент Орест Сарахман. То есть, девелопер после сдачи объекта в эксплуатацию может:
- оставить управление за собой с привлечением частинного аутсорсинга – по определенным видам управления, например, это касается технической эксплуатации;
- отдать управление объектом на 100%-ный аутсорсинг и получать проценты. Их размер прямо пропорционально зависит от величины объекта и прогнозированной прибыли.
Как информирует глава наблюдательного совета управляющей компании ЗАО BMG Сергей Хоменко, услуги по управлению принято разделять на четыре основных уровня:
самый простой - это клининг и сопутствующие мелкие услуги;
facility management - техническое обслуживание и эксплуатация объекта;
property management - оперативное управление службами объекта, работа с арендаторами, решение административных вопросов;
asset management - стратегическое, долгосрочное управление финансовыми потоками и активами объекта.
Комплексная реализация всех услуг управления недвижимостью позволяет оптимизировать все процессы функционирования и развития объекта недвижимости, снизить затраты на его содержание и, как результат, добиться максимальной доходности проекта. При комплексной реализации таких услуг применяется следующее структурное разделение функций управляющего:
- маркетинг и сдача в аренду площадей;
- управление персоналом;
- управление рисками;
- техническое обслуживание;
- финансовые операции и управление активами.
В процессе управления объектом недвижимости в Украине принято выделять 6 зон ответственности (служб объекта недвижимости):
- административная;
- маркетинговая;
- финансовая;
- юридическая;
- техническая;
- безопасность.
Под управлением понимают все заботы, связанные с эксплуатацией здания и созданием максимально комфортных условий для его арендаторов, сообщает руководителя проектов НСМ Алексея Заики. В процессе управления формируется собственный управленческий аппарат компании, налаживаются бизнес-процессы. В стандартный перечень работ по управлению входят:
• контроль качества строительства объекта
• формирование управленческой компании
• обеспечение административно-арендной политики
• обеспечение внутренней и внешней уборки
• ведение бухгалтерской отчетности
• организация и ведение грамотной эксплуатации объекта
• координация работ хозяйственно-технической службы
• поддержание в рабочем состоянии оборудования и технических средств, находящихся на балансе предприятия
• ведение базы данных по коммунальным платежам
• устранение аварийных ситуаций, поломок, выходов из строя оборудования
• поддержание чистоты и правил санитарии на объекте
• финансово-бухгалтерское обслуживание, включая использование разработанных схем оптимизации налогообложения
• организация охранных мероприятий и служб на объекте.
По информации Алексея Заики, владелец может включить в список обязанностей управляющей компании и специфические поручения: управление складами, садово-парковые работы и так далее. Расширение обязанностей объясняется тем, что каждый объект, который компания берет в управление, неповторим, поэтому и решение управляющей компании для него является уникальным.
Основные виды услуг УК — это:
• содержание службы эксплуатации
• охрана
• оплата коммунальных услуг (электричество, отопление, кондиционирование воздуха, водоснабжение)
• ежедневная уборка помещений
• обслуживание пожарной и охранной сигнализаций
• уборка снега и льда в зимний период времени
• обслуживание котельной и ТП
• огнетушители в помещениях общего пользования
• обеспечение вывесок с перечнем арендаторов
• вывоз мусора
• возмещение расходов арендодателю на страхование помещения.
Целесообразно также централизовано предоставлять дополнительные услуги за отдельную плату (например, один раз в конце месяца, в зависимости от степени использования), а именно:
• услуги по организации семинаров и конференций (использование конференц-зала или комнаты для переговоров и проведения встреч (от $1,75/ чел. в час)
• организация видео- и пресс-конференций
• аренда презентационного оборудования.
В управлении технической эксплуатацией торговых, офисных и складских зданий по способу организации работ значительных отличий нет, констатирует директор «Build & Live Development» Виктор Распутный. Различия будут только в наборе услуг, которые зависят от характеристик конкретного объекта недвижимости и особенностей бизнеса, связанного с объектом.
