Ипотечное кредитование

           

ДИСЦИПЛИНА: гражданское право
ПРЕПОДАВАТЕЛЬ: Татаринцева Елена Васильевна
ИСПОЛНИТЕЛЬ: Смирнова Яна Аркадьевна     

           
Москва
2001г.

                                                          
                               С О Д Е Р Ж А Н И Е                               

Ипотечное кредитование.........................................................1

Введение.......................................................................4

Глава 1. История становления ипотеки...........................................4

Глава 2. Понятие ипотеки.......................................................7

Глава 3. Нормативно-правовая база..............................................8

Глава 4. Функции ипотеки.......................................................9

Глава 5. Схема первичного сегмента ипотечного рынка...........................10

Глава 6. Схема вторичного сегмента ипотечного рынка...........................11

Глава 7.Регистрация ипотеки и договор об ипотеке..............................12

Глава 8. Особенности страхования ипотеки......................................17

Глава 9. Выселение некредитоспособных залогодателей...........................18

Глава 10. Ипотечное кредитование на практике..................................20

Глава 11. Социальный аспект ипотеки...........................................21

Глава 12. Минусы ипотеки......................................................21

Заключение....................................................................22

Список использованных источников:.............................................23

    

Введение
В данной работе кратко изложены правовые основы ипотечного кредитования в

России в настоящее время, а также отмечены основные моменты изменения

законодательства об ипотеке в последние годы. Одновременно обращено внимание

к главным «опасностям» рассматриваемых правоотношений и указаны основные

направления их оптимального преодоления.

К работе прилагаются выдержки из основных актов, регламентирующих ипотеку, в

том числе прилагается «обработанный» закон «Об ипотеке».

Недвижимость и, особенно, жилая может приобретаться и продаваться различными

способами и с применением различных схем. Одной из наиболее перспективных

является ипотека. А все это благодаря тому, что недвижимость — наиболее

надежное обеспечение кредитования.

Внедрение ипотеки у нас даст ощутимый импульс дальнейшему развитию рынка

недвижимости, так как обеспечит приток реальных денежных средств и расширение

строительства жилья од уже обеспеченные деньги.

    

Глава 1. История становления ипотеки
За последние десятилетия все уже подзабыли, что в России понятие " ипотека"

бытовало на протяжении нескольких столетий. Но начиная со времени октябрьских

революционных преобразований, ипотеку как форму залога сначала изъяли из

финансово-экономической системы страны, а затем и само понятие постепенно

ушло из обихода, из специальных словарей и справочников. "Подставка", которой

не надо бояться В историческом процессе развития института залога ипотека

представляет собой третью, и наиболее совершенную форму. Она оптимально

соответствует потребностям поземельного кредита и экономическим условиям его

предоставления и обеспечения.

Это понятие пришло в мировую финансово-экономическую систему из Древней

Греции. Его ввел архонт Солон в YI веке до н.э.

Предшественник Солона - Драконт ввел порядок (в 621 г. до н.э.), согласно

которому любые посягательства на частную собственность и ее движимую часть

сурово карались. Не случайно за ним и его порядками в истории закрепилось

определение "драконовых законов".

В 594 г. до н.э. Солон осуществляет свои знаменитые реформы, в том числе

отменяет поземельные долги, вводит свободу завещания, по которой выморочное

имущество уже не обязательно переходит к наследникам рода.

Теперь каждый получил право расставаться и завещать "собственность" по своему

усмотрению. Первоначально в Афинах залогом подобного рода обязательств была

личность должника, которому в случае невозможности заплатить долг грозило

рабство. Для перевода личной ответственности в имущественную Солон и

предложил ставить на имении должника (обычно на пограничной меже) столб с

надписью, что эта земля служит обеспечением претензий на определенную сумму.

Такой столб и назвали ипотекой.

По-гречески "hypotetheca" - подставка, подпорка. Цель ипотечной системы -

предотвратить опасности, связанные с негласными способами установления прав

на недвижимость. Земля - легко обращаемый товар, а значит, всегда есть риск

как для покупателей, так и для кредиторов по закладным, что эта собственность

не освобождена от долгов или заложена. Ипотека препятствовала переходу

имущества к другому владельцу, так как обеспечение заключалось не в личности

собственника, а в стоимости его имущества. С течением времени слово стало

употребляться для обозначения залога.

У римлян ипотечное право не имело двух необходимых качеств - "специальности"

и "гласности", а потому и не гарантировало кредитору надежного обеспечения.

Римляне расширяют юридическое поле ипотеки. Ее могли устанавливать на все

имущество должника. С одной стороны, это лишало кредитора прочного

обеспечения, так как для надежности необходимо, чтобы оно простиралось на

известное и определенное имущество. С другой стороны, некоторым лицам (по

особому отношению к ним кредитора или особому свойству долга) римский закон,

независимо от договора, присваивал ипотечное право.

Это была так называемая законная ипотека, тайная или безгласная. Кредитор при

установлении договорной ипотеки на имущество должника не мог быть уверен, что

этим самым имуществом не обеспечивается какое-нибудь другое безгласное

требование, которое может конкурировать с его ипотечным правом и даже иметь

перед ним преимущество. Постепенно ипотека входит и в средневековое

европейское законодательство.

В Германии она появляется не ранее XIY столетия (до этого господствует

принцип личной ответственности за долги), во Франции - с конца XYI века

действовала негласная ипотека.

В законодательстве европейских стран ипотека имеет уже две характерные черты.

Во-первых, она применима только к недвижимости; во-вторых, продажа

заложенного имения производится не самим кредитором, а при посредстве суда.

Для кредитора ипотека становится самым верным средством получить "обеспечение

по долгам", не принимая в свое владение имение должника и не опасаясь

конкуренции кредиторов.

Ипотека становится надежным вещным правом, но только после внесения

специальной записи об ипотеке в особую книгу. Средневековые кодексы сохранили

определение, что "внесенная ипотека по самой своей природе неделима, она

основана на праве получения удовлетворения". "Hypotheka est tota in toto, et

tota in qualibet parte" - право получения удовлетворения остается на целом

предмете, обремененном ипотекой, пока существует какая-либо часть

обязательства. Отдельная продажа частей не лишала кредитора права требовать

удовлетворения из них долга в полной сумме. Ипотека распространялась на

недвижимость (как правило, имение ), независимо от смены владельца.

Ипотечное право самостоятельно существовать не может. Недействительность или

прекращение требования влечет за собой недействительность или прекращение

ипотеки, но не наоборот. Это значение потеки признано не только изначально

римским правом, но и рядом законодательств европейских стран.

По римскому праву ипотека распространялась на требование и на все его

составляющие, включая проценты с ипотеки и издержки, понесенные кредитором с

целью получения удовлетворения. По ипотечному законодательству ряда стран в

XYIII - XIX столетиях капитальная сумма требования определялась ее

провозглашением (в соответствии с гласностью), ее размером (фиксированном в

ипотечной книге), наросшими на сумму процентами, но при условии, что они

обозначены в книге записей.

И в России ипотека как юридическое право действует лишь с момента внесения

записи в вотчинную книгу. Кредитор, в случае невыполнения должником

обязательства, имеет право на удовлетворение иска из заложенного имения, в

чьих бы руках оно ни находилось.

Российский проект вотчинного устава ограничивал ответственность за проценты

последними двумя годами. Действие ипотеки распространялось и на страховое

вознаграждение собственника за сгоревшие строения и движимость, составляющую

принадлежность имения. Владелец имел право всем этим пользоваться, но не

наносить ущерб и вред; если это все же происходило, то кредитор был вправе

потребовать дополнительное обеспечение. В исторической ретроспекции

существовало два основания передачи ипотечного требования - договор и

наследование.

В Европе действовало и принудительное отчуждение. Его механизм работал через

заклад ипотечного требования и вещный ипотечный иск. Последний предполагал

право требовать удовлетворения из заложенного имения посредством публичной

его продажи, независимо от того, в чьих руках оно находилось. Погашение

ипотеки в ипотечной книге не являлось окончательным элементом прекращения

права. Только при выполнении материального условия ипотека теряла свою

правовую силу.

В России существовало строгое различие между прекращением ипотечного права и

его погашением. Последнее осуществлялось формальным уничтожением записи в

ипотечной книге.

Законченная ипотечная система введена: В Пруссии - уставом 1783г. и 1872 г.;

В Австрии - гражданским уложением 1811 г. и уставом 1871 г.; В Саксонии -

уставом 1843г. и кодексом 1863 г. В Российской империи образцовая ипотека

действовала в губерниях Царства Польского по уставу 1818 года. В ее основе

старое польское законодательство с прусскими и австрийскими "наслоениями". В

прибалтийских губерниях ипотека действовала с XYIII века и объединена с

законодательством при судебной реформе 1889 года.

На европейской территории России ипотека была введена законом 19 мая 1881

года. Особая ипотечная комиссия была создана в 1882 году для проработки

деталей и практики закона. В 1889 году отменяют старую систему оглашения

завещаний и утверждается порядок "гласности" и "специальности". В практику

входит новая форма реестров крепостных дел, где статьи приурочены к названию

имений, а не к существовавшему ранее порядку, связанному с именем

собственника (так внедряется принцип "специальности").

Из истории российской ипотеки Манифестом Екатерины II от 29 октября 1768 года

в России впервые был юридически закреплен выпуск бумажных денег - ассигнаций

и подтверждена потребность, или, оперируя современными понятиями,

комфортность экономических расчетов в средствах обращения и платежа.

Эмиссия бумажных денег была возложена на ассигнационные банки, созданные в

Москве и Санкт-Петербурге в 1769 году. Дополнительное заимствование кредитных

ресурсов на государственные нужды производилось из средств Государственного

Заемного банка, который был образован в 1786 году с целью организации

ипотечного кредита землевладельцам, главным образом дворянству.

В том же, 1786 году при Заемном банке была образована Страховая экспедиция -

первое страховое учреждение в России. Манифест предусматривал страхование

каменных домов, принимаемых в залог при осуществлении кредитных операций.

Страховая оценка здания устанавливалась в том же размере, что и залоговая, -

в 3/4 стоимости имущества, а страховая премия - в полтора процента от

установленной страховой суммы. В целях минимизации страхового риска,

связанного с ущербом, причиняемым огнем, на страхование не принимались

деревянные строения или хозяйственные постройки, а также здания, имевшие

соломенную или камышовую кровли. Процедура оформления договора страхования

сопровождалась выдачей страхового полиса, неотъемлемой частью которого

являлся архитектурный план объекта залог, передаваемого под обеспечение ссуды

в Государственный Заемный банк. С начала 70-х годов прошлого столетия в

стране действовало 11 акционерных  ипотечных (земельных) банков. История

работы этих финансовых учреждений тесно переплетена с социально-экономической

жизнью страны на рубеже XIX - XX столетий. Их роль в развитии кредитной

системы и, как следствие, взлет российской экономики к 1913 году до сих пор

недостаточно пропагандировались, хотя именно акционеры этих банков проводили

масштабные операции с землей и недвижимостью. В годы октябрьского переворота

ипотечные банки в России были полностью ликвидированы. По российскому

законодательству XIX века на одной территории не могли действовать

одновременно более двух земельных банков, чтобы не создавать друг другу

ненужной конкуренции.

На Государственный крестьянский поземельный банк (основан в 1882 году) была

возложена задача ссужать крестьян деньгами для покупки помещичьей земли. Банк

выдавал крестьянам долгосрочные ссуды сроком до 35 лет. За 1883 - 1895 годы

банк выдал 15 тысяч ссуд на общую сумму 82 миллиона рублей. При его участии

было продано и куплено 2,4 миллиона десятин земли, в основном помещичьей.

    

Глава 2. Понятие ипотеки
Вступивший в силу 16 июля 1998 года Федеральный закон РФ "Об ипотеке  (залоге

недвижимости)" существенно повлиял на процесс формирования отечественного

ипотечного рынка.

После проведения в нашей стране массовой жилищной приватизации многие стали

собственниками жилья. В жизни возникают проблемы, порождающие необходимость

погашения крупных долгов, и единственно доступным выходом из сложившегося

положения остается заем под залог жилья. Ипотека отличается от продажи жилья

не только тем, что у заемщика есть перспектива вернуть кредит и остаться

собственником жилья, но и тем, что на период действия ипотеки он остается

жить на своей жилплощади. Это отражено в первой главе пункта первого Закона

"Об ипотеке".

Термин «Ипотека» в юридическом обороте обычно охватывает два понятия: 1.

«Ипотека» (как правоотношение) есть залог недвижимого имущества с целью

получения ипотечного кредита (как правило, в банке). Для ипотеки характерно

оставление имущества в руках должника. Залог в гражданском праве - один из

способов обеспечения обязательства - в данном случае банковского кредита. При

этом во всех случаях обязательна государственная регистрация залога любой

недвижимости. В случае неплатежеспособности должника требования кредитора

удовлетворяются из выручки от реализованного имущества в преимущественно

перед другими кредиторами или путем перехода заложенной недвижимости в

собственность залогодержателя.

2. «Ипотека» (как ценная бумага) подразумевает «закладную» - долговой

инструмент удостоверяющий права залогодержателя на недвижимое имущество.

Закладная обычно свободно обращается на рынке.

Многие широко интерпретируют понятие ипотеки и как получение кредита под

залог недвижимости, и как получение кредита для покупки недвижимости. Термин

"ипотека" ("чистая ипотека") следует рассматривать как способ обеспечения

обязательств, когда предметом залога служит недвижимое имущество. Если кредит

выдается на приобретение жилья, используется термин "ипотечное (жилищное)

кредитование". Для некоторых случаев употребим термин "смешанная ипотека",

когда заемщик берет кредит в банке под залог уже имеющегося жилья для

приобретения нового. Таким образом жилищное кредитование и смешанная ипотека

- это формы кредитования с той лишь разницей, что в первом случае в качестве

обеспечения по такому ипотечному кредиту может выступать как залог, так и

поручительство, а во втором случае - только залог недвижимости.

    

Глава 3. Нормативно-правовая база
Институт ипотеки ввиду различных как экономических, так и правовых препятствий

до настоящего времени не приобрел в России значительного распространения,

поэтому он регулируется относительно небольшим массивом нормативных актов.

В первую очередь к ним относятся Федеральный закон 1998 г. "Об ипотеке

(залоге недвижимости)". Общие нормы о залоге, не нашедшие места в указанном

законе, принимаются по соответствующим статьям Гражданского кодекса РФ.

Регистрация недвижимости, важнейшая функция государства, без надлежащего

исполнения которой устойчивый оборот недвижимости вообще невозможен,

регулируется Федеральным законом 1997 г. "О государственной регистрации прав

на недвижимое имущество и сделок с ним".

Фактическая реализация прав банка по ипотеке возможна в рамках закона "Об

исполнительном производстве". Отдельные специальные нормы, которые тем не

менее следует учитывать при заключении ипотечных договоров, рассеяны и по

соответствующим законам. Таким, например, как закон "О товариществах

собственников жилья". При ипотеке жилья приходится мириться с необходимостью

следовать нормам отраслевого жилищного законодательства, в том числе

Жилищного кодекса РСФСР, а также законам и правилам регистрации граждан по

месту жительства. Члены семьи заемщика также имеют установленные

законодательством права, нормированные в Семейном и Гражданском кодексах РФ.

Специальные акты защищают интересы несовершеннолетних, стариков и инвалидов.

До начала девяностых годов ипотека практически отсутствовала. Псевдоипотека

осуществлялась путем временного перевода прав собственности на недвижимость,

являвшуюся ее объектом, на кредитора. После окончания расчетов между

должником и кредитором недвижимость переоформлялась обратно. Приходилось

дважды платить весьма высокую госпошлину, относимую на заемщика, и мириться с

рисками, связанными с возможной недобросовестностью кредитора, получавшего

права на недвижимость по заниженной цене. Кроме того, сроки регистрации прав

были весьма велики. В этих условиях данная схема, плохо защищавшая заемщика,

не могла найти широкого распространения. Но и после легализации ипотеки, как

цивилизованного правового института, в 1992 году, противоречия между

устаревшими отраслевыми законами не давали юристам практической возможности в

достаточной мере защищать права, но уже не заемщика, а банка-кредитора.

Между «социалистическим» жилищным законодательством и новым российским правом

имелся принципиально непреодолимый разрыв.

К сожалению, и последние законы исправили нетерпимое положение лишь

наполовину. Например, до принятия закона «Об ипотеке» вообще не было

серьезных оснований для выселения неплатежеспособного должника и его семьи из

заложенной квартиры. Могла идти речь лишь о переходе прав собственности с

исключением права пользования или его ограничением (в зависимости от размера

жилой площади на одного жильца). В настоящее время выселение вполне возможно,

но при условии ... предоставления другого жилого помещения в черте того же

населенного пункта. В нашем случае в Москве. И с учетом всех санитарных норм.

Судебная практика по реализации прав банков-кредиторов в новых правовых

условиях пока отсутствует. Ранее взыскание на заложенную квартиру можно было

обратить лишь в судебном порядке. С целью обхода данного правила, широкое

применение получило использование схемы с заключением с неплатежеспособным

заемщиком договора  «об отступном». Но с момента новации, т.е. замены

первоначального договора новым, прекращался договор залога и возникала

конкуренция с другими кредиторами. Не все банки это учитывали и сделки по

приобретению и дальнейшему отчуждению полученной по договору «об отступном»

недвижимости могли признаваться недействительными. По новому закону «Об

ипотеке» договорная реализация недвижимости возможна.

    

Глава 4. Функции ипотеки
Ипотека в России выполняет следующие функции:

- является экономическим инструментом привлечения финансовых средств в сферу

материального производства;- обеспечивает возврат заемных средств;-

стимулирует оборот недвижимого имущества, когда иные способы  (купля-продажа

и др.) экономически нецелесообразны или юридически невозможны;- формирует

рынок закладных, производных ипотечных ценных бумаг и др.

В ипотеке следует различать два аспекта: юридический и экономический.

Юридическое содержание ипотеки состоит в обременении имущественных прав

собственности на объекты недвижимости при их залоге. В экономическом

отношении ипотека - рыночный инструмент, позволяющий привлечь дополнительные

ипотеке.

Договор об ипотеке должен быть нотариально удостоверен и подлежит

государственной регистрации. Он вступает в силу с момента такой регистрации.

Очень важно, что кредитный договор, который обеспечивается ипотекой, может

быть заключен позже регистрации ипотечного договора. При этом право залога

возникает с момента заключения кредитного договора и заемщик ничем не

рискует, если кредитный договор вообще не будет заключен. Для однозначности

правового положения сторон полезно заключать и предварительные договоры. До

возникновения права залога имущество третьими лицами не будет считаться

обремененным ипотекой.

Страхование недвижимости осуществляется в соответствии с условиями ипотечного

договора, при этом банк-залогодержатель имеет право преимущественного

удовлетворения своих требований из страхового перед другими кредиторами.

Поэтому полезно страховать заложенное не ниже размера основного долга с

учетом процентов. Банк имеет возможность проверять наличие и состояние

заложенного имущества в натуре и по документам. Отчуждение заложенного

имущества собственником возможно лишь согласия банка. При любом универсальном

правопреемстве (например, в порядке наследования) ипотека сохраняется, даже,

если правопреемство произошло с нарушением закона о переходе прав. Сделка об

отчуждении имущества без согласия банка признается недействительной.

При конфискации недвижимости в порядке санкции за совершение преступления, по

общему правилу залог прекращается (п. 2 ст. 354 ГК РФ), но закон об ипотеке

предусматривает ее сохранение и в этом случае (п. 2 ст. 41). Представляется,

что в данном случае действует норма специального закона. То есть ипотека

сохраняется и при переходе прав собственности к государству. А вот при

виндикации заложенного имущества (возврат законному собственнику из чужого

незаконного владения по суду) ипотека прекращается.

Это произойдет, например, при покупке квартиры у реэлтора, которому она не

принадлежала или переход прав к которому признан судом недействительным. В

общем случае, законодательство допускает многократный последующий залог уже

обремененного ипотекой имущества, что в принципе снижает кредитосособность

заемщика, на которую рассчитывал банк при заключении договора. Во избежание

этого негативного фактора следует включать соответствующее запретительное

условие в каждый ипотечный договор.

Со своей стороны сам банк может уступать свои права по ипотеке. Но уступка

залогодержателем прав по договору об ипотеке другому лицу действительна, если

тому же лицу уступлены права требования к должнику по основному

обязательству, обеспеченному ипотекой. Иначе говоря, ипотека всегда следует

за кредитом. Закладная упрощает передачу прав по рассматриваемым

правоотношения. Являясь оборотоспособной ценной бумагой, закладная передается

путем совершения очередной передаточной надписи (требуется лишь последующая

госрегистрация передачи). Удобство закладной состоит еще и в том, что она

сама может быть предметом залога. Банк может обратить взыскание на заложенное

имущество для удовлетворения за счет этого имущества своих требований,

вызванных неисполнением или ненадлжащим исполнением обеспеченного ипотекой

обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга

полностью или в части. В случае периодических платежей: при нарушении сроков

внесения платежей более трех раз в течение 12 месяцев, даже если каждая

просрочка незначительна. Взыскание, как правило, производится по решению

суда. Причем, если залогодателем является гражданин, суд может по его

просьбе, отсрочить исполнение присужденного взыскания на 1 год, при условии,

что сумма нарастающего долга не перекроет стоимость недвижимости. Во

внесудебном порядке реализация может происходить на основании нотариально

удостоверенного соглашения между сторонами (помните, упоминавшееся выше

отступное ?), но при этом право залога не прекращается.

Очень важный вопрос: доверие населения к ипотеке. Большая часть людей

потеряла доверие не только к банкам, но и к государству. Гарантия государства

состоит в том, чтобы обеспечить своими ресурсами возможные потери денежных

средств. Правительство Москвы такие гарантии дает. Но если этот вопрос в

России не будет решен повсеместно, то ипотека не пойдет. Так, при внедрении

ипотечного кредитования необходимо обязательное участие страховых компаний. В

случае, если семья временно потеряет возможность платить за строящееся жилье,

за нее будет выплачивать взносы страховая компания. Если же семья и в будущем

будет не способна оплатить стоимость жилья, то ей могут предложить

переселиться в менее дорогостоящее жилье, построенное на средства страховых

компаний, задействованных в ипотеке.

    

Глава 8. Особенности страхования ипотеки
Одним из самых действенных инструментов по обеспечению договорных

обязательств является залог и в особенности залог недвижимости (ипотека). В

свою очередь, проведение залоговых операций также связано с определенными

рисками, к числу которых относятся риски утраты (уничтожения) или повреждения

предмета залога и т.п. Значительно снизить подобные риски позволяет

страхование.

Правовой основой осуществления страхования при ипотечных операциях являются

нормы параграфа 3 главы 23, а также главы 48 ГК РФ, Закон РФ от 27.11.92 №

4015-1 "Об организации страхового дела в Российской Федерации" и, наконец,

Федеральный закон от 16.07.98 № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)"

(далее - закон об ипотеке).

Статьей 343 ГК РФ предусмотрено, что залогодатель или залогодержатель в

зависимости от того, у кого из них находится заложенное имущество, обязан,

если иное не предусмотрено законом или договором, страховать за счет

залогодателя заложенное имущество. Эти же положения конкретизированы в статье

31 закона об ипотеке, определяющей, что страхование имущества, заложенного по

договору об ипотеке, осуществляется в соответствии с условиями этого

договора. При этом в случае отсутствия в договоре об ипотеке иных условий о

страховании заложенного недвижимого имущества залогодатель обязан страховать

за свой счет это имущество в полной стоимости от рисков утраты и повреждения,

а если полная стоимость имущества превышает размер обеспеченного

обязательства - на сумму не ниже суммы этого обязательства.

Как правило, выгодоприобретателем по договору страхования недвижимого

имущества, являющегося предметом залога, назначается залогодержатель, то есть

кредитор по обеспечиваемому залогом обязательству. Однако и в случаях, когда

заложенное имущество застраховано в пользу иных лиц (например, в пользу

залогодателя), исходя из целей защиты интересов залогодержателя-кредитора,

залогодержатель имеет право на удовлетворение своего требования по

обязательству, обеспеченному ипотекой, непосредственно из страхового

возмещения, выплачиваемого в случае утраты или повреждения заложенного

имущества. Данное требование подлежит удовлетворению преимущественно перед

требованиями других кредиторов залогодателя и лиц, в чью пользу осуществлено

страхование. Если в соответствии с условиями договора страхования заложенное

имущество застраховано на сумму ниже полной стоимости имущества, то при

наступлении страхового случая, повлекшего утрату или повреждение

застрахованного имущества, страховая компания возмещает залогодержателю лишь

часть понесенных убытков пропорционально отношению страховой суммы к полной

(страховой) стоимости заложенного имущества. Договором страхования может быть

предусмотрен более высокий размер страхового возмещения, но не свыше полной

(страховой) стоимости имущества. Указанное положение, относящееся к так

называемому неполному имущественному страхованию, закреплено в статье 949 ГК

РФ.

Страхование заложенного имущества является одним из важных условий договора

ипотеки. В соответствии со статьей 35 закона об ипотеке при нарушении

залогодателем обязанностей по страхованию заложенного имущества

залогодержателю предоставлено право требовать досрочного исполнения

обеспеченного ипотекой обязательства, а если подобное требование не будет

удовлетворено, то залогодержатель вправе обратить взыскание на заложенное

имущество.

Виды ипотечного страхования на примере г.Москвы

В последнее время как на федеральном, так и на региональном уровнях

прорабатываются различные программы с использованием ипотечного механизма в

качестве обеспечения исполнения обязательств.

В частности, постановлением правительства Москвы от 11.08.98 № 625 была

принята Концепция развития ипотечного кредитования в г.Москве, в которой

помимо прочего определена и программа страхования, реализуемая при ипотечном

кредитовании. Составными элементами данной программы являются: :

имущественное страхование как основной элемент страховой программы.

Страхование предмета залога (жилья, принадлежащего физическому лицу-заемщику)

является обязательным условием, обеспечивающим интересы залогодержателя-

кредитора. Договор страхования заключается с заемщиком за его счет;

•страхование гражданско-правовой ответственности участников рынка ипотечного

жилищного кредитования. В качестве примера такого страхования может

рассматриваться страхование ответственности оценочных организаций,

осуществляемое в соответствии с Законом г.Москвы от 11.02.98 № 3 "Об

оценочной деятельности в городе Москве"; •страхование жизни и и

трудоспособности физических лиц-заемщиков. Оно проводится в рамках

добровольного страхования от несчастных случаев, когда это предусмотрено в

качестве одного из внутренних условий кредитования, действующих в банках-

кредиторах. Страхование осуществляется в пользу банка-кредитора; •страхование

кредитных рисков. Осуществляется в рамках добровольного страхования

предпринимательского риска финансовых институтов (например, банков-

кредиторов), участвующих в московской ипотечной программе. Банк-кредитор

страхует в свою пользу риск убытков из-за нарушения физическим лицом-

заемщиком своих обязательств по кредитному договору.

    

Глава 9. Выселение некредитоспособных залогодателей
Жилой дом или квартира, приобретенные за счет кредита банка в собственность,

считаются находящимися в залоге с момента государственной регистрации

договора купли-продажи жилого дома или квартиры (ст. 77 закона об ипотеке).

Залогодержателем по данному залогу являются банк или иная кредитная

организация, предоставившие кредит на покупку жилого дома или квартиры. К

залогу жилого дома или квартиры, возникающему на основании указанного

положения закона, применяются правила о залоге недвижимого имущества,

возникающем в силу договора. Данная норма закона об ипотеке удобна в целях

упрощения сбора доказательств для возможного в будущем судебного доказывания

прав банка. Но пока отсутствует устоявшая судебная практика, учёные не

советоуют основывать на ней правоотношения с заемщиками.

Все существенные условия и даже все, на первый взгляд, малозначимые детали,

желательно включать в отдельный договор. Правда, московская ипотечная

программа пошла по пути упрощения. Все существенные условия ипотеки

предполагается включать в кредитный договор с банком и договор купли-продажи

приобретаемой на кредит квартиры, а право залога будет возникать в силу

упомянутой выше нормы ст. 77 закона об ипотеке.

К сожалению, проблема «членов семьи» и их возможного выселения, пока остается

актуальной при любом самом юридически проработанном договоре. Обращение

залогодержателем взыскания на заложенный жилой дом или квартиру и реализация

этого имущества не являются основанием для выселения приобретателем жилого

дома или квартиры совместно проживающих в этом помещении залогодателя и

членов его семьи, если оно является для них единственным пригодным для

постоянного проживания помещением.

Для случаев ипотеки жилья, купленного как раз на банковский кредит

(интересующий нас случай), закон делает исключение. Неплатежеспособные жильцы

по закону об ипотеке сами обязаны выселиться. Правда, эта обязанность

возникает в течение месяца после фактической реализации  (продажи) третьим

лицам занимаемого ими жилья. Понятно, что сама стоимость квартиры с жильцами,

которых еще только предстоит попытаться выгнать, резко упадет. Разве что

бандиты будут их покупать с умеренным дисконтом. Но думается, что даже в тех

случаях, когда закон об ипотеке предусматривает выселение, называя его

«обязанностью освободить занимаемое помещение», никакой суд иск приобретателя

о выселении прежних жильцов без предоставления другого жилья не удовлетворит.

Дело в том, что при конкуренции (противоречии) норм различных законов,

предпочтение отдается специальным нормам отраслевого законодательства, то

есть в данном случае - жилищного права, а не «ипотечного». К этому

законодательству имеется и прямая отсылка в Гражданском кодексе (п. 1 ст.

292): «Члены семьи собственника, проживающие в принадлежащем ему жилом

помещении, имеют право пользования этим помещением на условиях,

предусмотренных жилищным законодательством.»

А жилищное право предусматривает выселение на улицу лишь в одном случае  (ст.

98 ЖК РСФСР): если проживающие систематически разрушают или портят жилое

помещение, или используют его не по назначению. Впрочем и эта норма не нашла

широкого практического применения за многие годы своего действия. Во всех

других случаях прямо в судебном решении о выселении должно быть указано

другое жилое помещение, удовлетворяющее санитарным нормам и находящееся в

черте того же населенного пункта, куда выселяемый обязан переселиться.

Поэтому банк должен быть готов к тому, что ему при широкой программе

ипотечного кредитования придется организовывать переселенческий фонд. Либо

придется выдавать кредиты лишь тем, кто имеет другое достаточно просторное

жилье. Можно описать и другие экзотические, но вероятно, «рабочие» схемы

обеспечения реального освобождения квартир неплатежеспособных заемщиков.

В Москве есть ипотечная программа Московского правительства. Она, кстати,

предусматривает создание «отселенческого фонда» за счет Москвы. Последнее,

учитывая всеобщую коррупцию может приводить к очевидной мошеннической схеме:

Кавказ - кредит - квартира - постоянная «прописка» (регистрация) - выселение

в худшую квартиру в Москве. Последняя с пропиской практически обойдется

заинтересованным лицам в цену равную размеру первого взноса банку.

Перспективным направление для защиты интересов банка-кредитора является

страхование его рисков, но учитывая выше сказанное, оно скорее всего сильно

увеличит стоимость самого кредита. Можно предложить самим заемщикам

страховать свою платежеспособность, если такой продукт будет предложен

страховщиками.

    

Глава 10. Ипотечное кредитование на практике
Предположим, человек  принимает решение купить квартиру. Передо ним два пути.

В первом случае, став потенциальным заемщиком, я обращаюсь в банк за

кредитом. Банк проверяет у меня наличие возможностей получить кредит и

возвратить его в срок, и только затем принимает решение о размере выделяемой

суммы. Удостоверившись в размере его доходов, наличии собственности, банк

вручает ипотечный сертификат на сумму кредита и 30 процентов взноса от

стоимости будущей квартиры. Затем ему предстоит встреча с продавцом жилья и

выбор квартиры в соответствии с выданным ипотечным сертификатом. Вместе они

подписывают предварительный договор купли-продажи.

По правде говоря, разумнее выбрать второй вариант. Сначала обратиться к

продавцу жилья и в соответствии с соглашением зарезервировать понравившуюся

квартиру. Лишь подписав соглашение о ее резервировании на обусловленный срок

и взяв пакет документов предварительной купли-продажи, обратиться к кредитору

для получения ипотечного кредита.

Как и в первом случае, после проверки кредитоспособности получателя займа

банком выдается ипотечный сертификат. Обязательным условием обоих вариантов

является страхование закладываемого недвижимого имущества, страхование жизни

и трудоспособности заемщика.

Итак, часть пути преодолена. Однако все его последущие действия будут

зависеть от ипотечного банка, к которому мне предстоит обратиться. В случае

положительного решения банк и заемщик в моем лице заключают кредитный договор

и предварительный договор о залоге жилья. Одновременно мною на банковский

счет вносится аванс за жилье.

Покупка квартиры оформляется договором купли-продажи и регистрируется в

соответствии с законодательством. По данному договору банк оплачивает

стоимость жилья из аванса и суммы кредита. Наконец, учреждение юстиции по

государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним

должно зарегистрировать переход права собственности на квартиру, и покупатель

смело может вселиться в квартиру и зарегистрировать залог жилой площади. А в

ближайшие десять лет мне предстоит ежемесячно выплачивать платежи по

ипотечному кредиту.

Поскольку в программе ипотечного кредитования предполагается участие разных

категорий населения, то и схемы выплат будут различными. При стандартной

схеме 30 процентов вкладывается собственными средствами, кредит стоимости

жилья составляет 70 процентов. Гражданам, которые не располагают достаточными

доходами для получения ипотечных кредитов на стандартных банковских условиях,

предлагается следующий вариант: 30 процентов от стоимости квартиры

оплачивается за счет собственных средств, доля государственных субсидий

составляет 20-50 процентов и на ипотечный кредит приходится 20-50 процентов.

Однако постепенно доля рынка с льготными условиями кредитования будет

сокращаться. Первоначальный взнос также может формироваться за счет

имеющегося жилья и приниматься к зачету продавцом новой квартиры, а

оставшаяся часть вносится деньгами.

    

Глава 11. Социальный аспект ипотеки
Ипотека — это практически единственное в настоящий момент средство для

решения средним классом своих насущных жизненных проблем. Посудите сами.

Можно в течение 5-10 лет откладывать средства для приобретения квартиры и при

этом неоправданно тратить деньги на аренду жилья. Но лучше сегодня приобрести

квартиру в собственность, используя ипотечный кредит и, проживая в ней,

выплачивать в течение тех же лет взятый кредит. Конечно, за такую квартиру

придется в итоге заплатить больше рыночной цены, однако, деньги деньгами, а

нормальная жизнь в собственном благоустроенном жилье, в конечном счете,

привлекательнее и дороже этих денег. В отличие от других схем, выплата

ипотечного кредита на протяжении всего срока погашения производится равными

платежами, что значительно облегчит планирование семейного бюджета.

Сумма выплат должна быть не более трети от общего дохода семьи. Для получения

ипотечного кредита необходимо накопить первый взнос, то есть не менее 30% от

стоимости приглянувшегося жилья. Это делается для покрытия расходов банка и

приобретения заемщику другого жилья, если он не сможет погасить кредит.

Однако, если возникает необходимость, то кредит может быть переоформлен и на

другое лицо. В качестве гарантии погашения предоставляемых кредитов некоторые

банки, например Сбербанк, требуют поручительства физических или юридических

лиц. Заложенное имущество подлежит страхованию от рисков утраты и

повреждения. Конкретные условия ипотечного кредитования устанавливаются

банком по согласованию с заемщиком.

Есть целый ряд схем кредитования. При рассрочке, например, квартира зачастую

оформляется в собственность заемщика только после полной выплаты

задолженности. Это чревато возможной потерей выплаченной суммы и квартиры в

случае банкротства организации-продавца. Такие схемы теперь не очень

популярны у москвичей, ведь после падения многих с финансовых пирамид

остальным даже взбираться на них не кажется привлекательным.

Для настоящего становления ипотеки нужна долгосрочная общественная и

экономическая стабильность, а также изменение психологии наших граждан в

сторону доверия власти и государству. И здесь серьезнейшим аргументом в

пользу повышения уровня общественного доверия является получение квартиры в

собственность, что обеспечивается рассмотренной выше моделью ипотеки».

    

Глава 12. Минусы ипотеки
Чтобы ипотека была массовой, охватила процентов 70 населения (хотя бы в

перспективе), надо, чтобы деньги, которые человек вкладывает, как минимум, не

облагались подоходным налогом. А сейчас с этих денег берут подоходный налог.

Вначале, мол, заплати, а уж потом вкладывай в ипотеку. В принципе, это

ненормально, так в мире не делается.

У нас все операции с квартирами облагаются НДСами, поэтому ипотечники

выдумывают разные хитрые схемы, чтобы НДС не платить. Когда люди через

ипотеку купили квартиру, им надо образовывать кондоминиум, и выясняется, что

и там поборы: и по части НДС, и по части несоответствия платы, которую они

будут потом платить за коммунальные услуги, плате за обычное коммунальное

жилье В банковском законодательстве тоже есть что менять. В общем, есть целая

серия законов, которые надо “чистить”, поскольку они тормозят нормальное

развитие ипотеки.

В связи с ипотекой в первую очередь главное – решить вопрос с налогами

налоги. Нужны поправки к НДС и подоходному налогу, так, чтобы человек мог, не

скрывая ничего, показывать свои доходы. Ставка подоходного налога не должна

быть высокой. Второе: вложение денег в жилье должно освобождаться от

подоходного налога. Правда, если это не хоромы за миллион долларов.то легко

сделать. Просто нужно категоризировать недвижимость. Недвижимость одной

категории подпадает под налогообложение, другой категории - нет.

    

Заключение
На сегодняшний день ипотека доступна лишь тем, чей годовой доход составляет

от $ 25 000 до $ 50 000. Все проблемы ипотечного кредитования на данный

момент укладываются в три равно значимых пункта: макроэкономические параметры

программы, т.е. низкая покупательная способность населения (лишь 1,5% россиян

могут позволить себе купить жилье; годовой доход выше 4 тыс. руб. на человека

имеют всего

5% наших сограждан; остальные вообще не имеют шансов на кардинальное решение

своих жилищных проблем); ее институциональное обеспечение; профессиональные

кадры.

Приоритетными шагами тут должны стать реализация небольших ипотечных

кредитов, покрытие части расходов на приобретение нового жилья - старым (его

стоимостью), приведение нормативных актов в соответствие с федеральной

программой "Свой дом". Сегодня назрела потребность в федеральном институте

для стимуляции ипотечного кредитования, в нормативной базе на федеральном и

региональном уровне, в анализе и прогнозировании всего относящегося к

ипотеке, в подготовке специалистов. Но пока все эти препоны не устранены ,

слово "ипотека" не будоражит воображение потенциального новосела.

Тем не менее ипотека, на мой взгляд, получит все большее и большее

распространение и даст импульс инвестициям и экономическому росту. Иного пути

просто нет.

    

Список использованных источников:
1) Гражданский кодекс РФ – 1994 г.

2) ФЗ «Об ипотеке» - 1998 г.

3) ФЗ «О регистрации недвижимого имущества» - 1998 г.

4) А.В Терёхин «Пояснительная записка для ипотечного кредитования» - статья

2000 г.

5) Р.С. Петров «Обязательственное право» - Москва 1997 г.

6) А. С. Куприянов «Комметарий к ипотечному кредитованю» - статья 2001 г.

7) К.Л Ромашов «Ипотека в России» - статья 2000г.

8) А.С. Лавров «Что представляет собой ипотека на практике?» - статья 2000 г.