Реферат Ипотечное кредитование в России. Проблемы и пути и решения
Работа добавлена на сайт bukvasha.net: 2015-10-28Поможем написать учебную работу
Если у вас возникли сложности с курсовой, контрольной, дипломной, рефератом, отчетом по практике, научно-исследовательской и любой другой работой - мы готовы помочь.
Предоплата всего
от 25%
Подписываем
договор
Введение
Приобретение собственного жилья - первоочередная потребность для каждой семьи: без удовлетворения этой потребности нельзя говорить ни о каких социальных приоритетах общества.
Исходя из этого, реализация конституционных прав граждан на достойное жилище рассматривается как важнейшая социально-политическая и экономическая проблема. От выбора тех или иных подходов к решению этой проблемы в значительной мере зависят общий масштаб и темпы жилищного строительства, реальное благосостояние людей, их моральное и физическое самочувствие, политические оценки и мотивация поведения.
До перехода на рыночные отношения основными источниками пополнения жилого фонда страны являлись государственное жилищное строительство и строительство жилья предприятиями и организациями, кооперативное и индивидуальное строительство играло вспомогательную роль. В условиях сокращения бюджетного финансирования строительства и обеспечения населения жильем, основным источником средств для приобретения жилья становятся собственные средства населения, а также кредиты банков, как это происходит в большинстве экономически развитых стран мира.
При остром недостатке источников финансирования жилищного строительства потребность в жилье возрастает. В этих условиях объективно возникает потребность в долгосрочных кредитах населению на жилищное строительство, минимально подверженных воздействию инфляции и максимально обеспеченных своевременным возвратом. Именно этим требованиям отвечает ипотечный кредит, обеспеченный залогом товарно-материальных ценностей. Опыт многих зарубежных стран свидетельствует о том, что при правильной организации и ведении взвешенной государственной политики ипотека постепенно трансформируется в самофинансируемую систему, которая обеспечивает и в значительной степени определяет функционирование рынка жилья.
Не смотря на это, ипотечное кредитование неспособно решить проблему фундаментальной неразвитости рынков жилья.
Таким образом, учитывая многогранность проблемы, актуальность изучения проблем связанных с функционированием рынка ипотечных кредитов в нашей стране на сегодня сложно переоценить.
Целью написания курсовой работы является исследование ипотечного кредитования в России.
Объектом рассмотрения в курсовой работе является рынок ипотечного кредитования в России, предметом рассмотрения - отношения, возникающие между кредитором и заемщиком в процессе ипотечного кредитования. Выбор объекта и предмета исследования обусловлен сложившейся экономической ситуацией в экономике России, необходимостью глубокого анализа экономической сущности ипотеки как финансового инструмента, а также необходимостью регулирования экономических отношений между кредитором и заемщиком в процессе оценки предмета залога.
В рамках поставленной цели в работе сформулированы следующие задачи:
- изучить исторические аспекты возникновения ипотеки;
- проанализировать современное состояние рынка ипотечных кредитов в России;
- рассмотреть условия предоставления ипотечных кредитов;
- исследовать проблемные вопросы становления ипотечного кредитования в России и пути их преодоления.
Работа состоит из двух глав. В первой главе рассмотрены теоретические аспекты ипотечного кредитования, экономическая сущность ипотеки и ее виды. Вторая глава посвящена анализу ипотечного кредитования в России.
В работе использованы: нормативно правовые акты Российской Федерации, специальная литература, труды отечественных ученых.
Глава 1 Теоретические аспекты ипотечного кредитования
1.1 Экономическая сущность ипотечных кредитов
Термин «ипотека» впервые появился в Греции в начале VI в. до н.э, и был связан с обеспечением ответственности должника перед кредитором определенными земельными владениями. История развития ипотеки как системы получения банковского кредита через залог в России известна еще в середине XVIII. Этим банковским кредитом пользовались достаточно обеспеченные классы общества, такие как дворянство и купечество.
Ипотека - это долгосрочный банковский кредит для приобретения недвижимости. В залог по такому кредиту принимается как приобретаемая недвижимость, так и имеющаяся. Предоставляется специализированными институтами - ипотечными банками, а в ряде стран - коммерческими, сельскохозяйственными и другими банками. [№7 стр.297]
В зависимости от условий кредитования, кроме обычной ипотечной ссуды с фиксированным процентом применяются:
1) ссуда с переменной процентной ставкой;
2) ссуда с периодическим пересмотром процентной ставки;
3) ссуда с постоянным увеличением расходов по обслуживанию долга в течение первых 5 или 10 лет погашения ссуды.
Ипотека в России выполняет следующие функции:
- является экономическим инструментом привлечения финансовых средств в сферу материального производства;
- обеспечивает возврат заемных средств;- стимулирует оборот недвижимого имущества, когда иные способы (купля-продажа и др.)
экономически нецелесообразны или юридически невозможны;
- формирует рынок закладных, производных ипотечных ценных бумаг и др.
В ипотеке следует различать два аспекта: юридический и экономический. Юридическое содержание ипотеки состоит в обременении имущественных прав собственности на объекты недвижимости при их залоге. В экономическом отношении ипотека - рыночный инструмент, позволяющий привлечь дополнительные финансовые средства для реализации различных проектов. В разных странах ипотека имеет свое место и смысл, а следовательно и свое специфическое законодательство, регулирующее отношения в данной сфере. Например, в США, где залог недвижимости используется очень широко, в том числе и в аграрном секторе, под ипотекой понимается кредитование исключительно в жилищной сфере.
Для того чтобы оформить ипотеку следует обратиться в банк и получить необходимую информацию об ипотечных программах банка. Программы ипотек у банков имеют существенные различия. К выбору ипотечной программы следует подходить достаточно серьезно. Не всегда ипотечная программа с низкой процентной ставкой будет самой выгодной. Условия предоставления ипотеки можно найти в сети Интернет. К основным условиям ипотеки можно отнести требование банков к доходу заемщика. От суммы дохода зависит сумма возможного кредита. Для того чтобы взять ипотеку доход надо подтвердить документально. По новым условиям банков доход можно теперь подтверждать не только официальными документами, но и любыми возможными документами. При оформлении ипотеки страхование является обязательным условием. Застраховать необходимо не только заемщика, но и приобретаемую недвижимость. По условиям ипотеки, консультацию можно получить в банке, где будет оформляться ипотечный кредит, или в одном из брокерских агентств. При покупке квартиры или комнаты по ипотеке, на них необходимо будет подготовить пакет документов для банка. Для подготовки всех документов по ипотеке потребуется затратить не мало времени. Но можно обратиться в одну из ипотечных контор, где это сделают за Вас. Там же можно найти всю информацию по ипотеке и ее условиям. Практически у всех банков требования к заемщику одинаковые. Заемщик должен быть совершеннолетний и иметь постоянный доход позволяющий обслуживать кредит.
Так же обязательным условием для получения ипотеки - это трудовой стаж. Общий стаж должен быть не менее года, а стаж на последнем месте работы не менее 3 месяцев.
Жилищная ипотека дает возможность приобрести с помощью кредита любой вид недвижимости. Это может быть квартира на первичном или на вторичном рынке недвижимости, жилой дом в черте города. А ипотека загородного жилья дает возможность приобрести загородный дом или коттедж. Возможна покупка по ипотеке и земельного участка. В последний год на ипотечном рынке появились новые программы ипотечного кредитования. Теперь возможно приобрести комнату в коммуналке по ипотеке или коммерческую недвижимость. Новые условия ипотечного кредитования коснулись так же первого взноса по ипотеке. В связи с тем, что многие отказывались от ипотечного кредита из-за отсутствия первого взноса, экономисты банка разработали ипотеку без первоначального взноса. Такое ипотечное кредитование рассчитано на семьи, имеющие достаточный доход, но не имеющие первого взноса. Ипотека "Молодая семья" позволяет воспользоваться молодым семьям банковским кредитом для приобретения собственного жилья. Для таких семей государством предусмотрена субсидия по ипотеке в размере 35%-40% от стоимости приобретаемого жилья. На субсидию администрация по месту жительства выдает сертификат, после того как семья будет признана нуждающейся в улучшении жилищных условий. По ипотеке "Молодая семья" банки принимают в счет погашения первого взноса или погашения процентов выданную субсидию. После регистрации договора ипотеки семья подбирает для себя квартиру или дом на сумму предоставленного кредита. Одновременно производится расчет выплат по ипотеке. Гасится ипотечный кредит ежемесячными равными платежами, в сумму которых входят проценты по кредиту и часть суммы долга по кредиту. Программа социальной ипотеки рассчитана не только для помощи молодым семьям. Государственную помощь могут также получить очередники, работники бюджетной сферы, военные и молодые специалисты. Для этой категории граждан существует несколько вариантов социальной ипотеки. Какой из вариантов социальной ипотеки применяется в том или ином регионе зависит от инициативы местных властей. Можно получить социальную ипотеку через Сбербанк. Социальные ипотечные программы занимаю значимое место среди программ ипотечного кредитования Сбербанка РФ. Поэтому ставки по ипотеке Сбербанк поднимать не собирается.
Сельская ипотека предназначена для жителей сельских районов и жителей поселков городского типа, которые имеют личное подсобное хозяйство либо работают на агропромышленных предприятиях не зависимо от регистрации. По кредитной программе "Сельское подворье" возможно, купить жилье на селе или построить дом. По этой ипотеке земля принимается в залог по обеспечению кредита. Без залога кредит в банке на ипотеку "Сельское подворье" можно получить, если будут два поручителя или поручительство возьмет на себя работодатель. Но ипотеку без справки о доходе получить невозможно, ни в селе, ни в городе. После оформления договора купли продажи по ипотеке квартиры, в нее можно сразу въезжать и оформлять регистрацию для себя и своей семьи. Если вы уже оформили ипотечный кредит, на менее выгодных условиях, можно провести рефинансирование ипотеки. Получить кредит больше, чем размер вашей текущей задолженности, полностью погасить задолженность по ипотечному кредиту в другом банке, получить дополнительные деньги, переоформить текущий ипотечный кредит под более низкие проценты - все это можно при помощи рефинансирования. В России успешно применяется опыт, накопленный банками по реализации ипотечных программ в других странах. [№2стр.48]
Популярность ипотечного кредитования делают перспективы развития ипотеки в России самыми благоприятными.
Таким образом, главным преимуществом ипотеки является то, что, вместо многолетнего накапливания необходимой суммы на покупку жилья, возникает возможность уже сейчас жить в новой квартире (или доме). При этом жилье, приобретенное по ипотеке, сразу является собственностью заемщика ипотечного
кредита. В новом жилье можно зарегистрироваться заемщику и членам его семьи. Безопасность операции обеспечивается страхованием рисков утраты права собственности на квартиру и ее повреждения, а так же потери заемщиком трудоспособности.
Кроме того, у ипотеки есть еще ряд «плюсов»: заемщику ипотечного
кредита предоставляется имущественный налоговый вычет, который фактически снижает процентную ставку по ипотеке за счет того, что заемщик не будет платить подоходный налог с суммы, потраченной на покупку жилья и с процентов по ипотеке; длительный срок кредитования делает платежи по ипотеке не слишком большими и, следовательно, не слишком обременительными. Для определенных категорий лиц приятным сюрпризом может оказаться существование в их регионе социальной ипотеки.
Самым существенным недостатком ипотеки является так называемая «переплата» за квартиру, которая может достигать 100% и более. «Переплата» по ипотеке включает в себя проценты по ипотечному
кредиту и ежегодные суммы обязательного страхования. Кроме того, в процессе получения ипотечного
кредита заемщику приходится нести еще некоторые дополнительные расходы, такие как оплата услуг оценочной компании и нотариуса, плата банку за рассмотрение заявки на кредит, сбор за ведение ссудного счета и т.п. Накладные расходы в совокупности могут достигать 10% первоначального взноса на приобретение жилья.
Еще один «минус» ипотеки - большое количество требований ипотечных банков к заемщикам: документальное подтверждение доходов, наличие регистрации и российского гражданства, определенный стаж работы на одном месте, возможность представить поручителей по кредиту и т.д. [№3стр.548]
Найти идеальный компромисс между преимуществами и недостатками ипотеки каждому предстоит самостоятельно. Финансовый кризис отрицательно сказался на возможности выбора банка и ипотечной
программы. Тем не менее, любой желающий решить свои жилищные проблемы с помощью ипотеки может подобрать себе достойного партнера.
1.2. Особенности ипотеки различных видов недвижимого имущества.
Ипотечное кредитование в сфере промышленности.
Многие предприятия испытывают острую нехватку оборотных средств, в частности свободных денежных средств, без которых невозможны реконструкция и модернизация производства, приобретение сырья, материалов, повышение уровня конкурентоспособности продукции.
Залог предприятия в современной российской практике встречается довольно редко. Это объясняется, прежде всего, отсутствием эффективного механизма
оценки такого имущества, сложностями в его реализации, длительностью и
высокой стоимостью затрат на оформление договора, большим количеством
необходимых документов и др. Для заемщика в этом случае необходимы
консультации опытных юристов, так как риск потери всего имущественного
комплекса предприятия весьма велик. Обычно в имущественный комплекс предприятия при его залоге включаются все материальные и нематериальные активы, в том числе: здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, готовая продукция, права требования, исключительные права и т. п.
Обязательство, обеспечиваемое ипотекой предприятия, должно по сумме
составлять не менее половины стоимости имущественного комплекса предприятия со сроком исполнения не менее одного года после заключения соответствующего договора. Банк при оформлении договора об ипотеке предприятия обычно уделяет значительное внимание оценке не только собственно имущества предприятия, но и его задолженностей (особенно перед бюджетом). Это связано с тем, что покупатель, который приобретает на публичных торгах предприятие, одновременно приобретает также и все обязанности собственника предприятия. При залоге отдельных производственных объектов действующего предприятия обязательна всесторонняя оценка возможностей их реализации в отрыве от единого хозяйственного комплекса.
Для рассмотрения возможности предоставления кредита под залог предприятия банку требуется, прежде всего, технико-экономическое обоснование использования и возврата кредита. В заявку на получение ипотечного кредита под залог предприятия также входят бухгалтерский баланс предприятия, график поступления доходов и обязательных платежей и другие документы по требованию кредитора. Кредитное подразделение банка обращает особенное внимание на несоответствия в финансовом плане доходов и расходов предприятия на период кредитования, сравнивает с аналогичными планами за предыдущие периоды, проверяет наличие необходимой производственно-технической базы для выполнения этого плана (например, производственных и складских площадей, оборудования, трудовых ресурсов).
Стоимость предмета залога при ипотеке может определяться несколькими способами:
1. На основе балансовой стоимости имущественного комплекса.
У залогодателей юридических лиц имущество отражается по остаточной стоимости на балансе организации. С учетом того, что основные фонды предприятия подвергаются периодической переоценке для приведения их стоимости в соответствие с рыночной ценой на момент переоценки, можно предположить, что остаточная стоимость достаточно реально отражает цену основных фондов предмета залога.
2. Основывается на заключении независимой оценочной компании, которая
должна иметь лицензию оценщика. Несомненно, такая оценка является более
достоверной, так как осуществляется профессиональными оценщиками на основе проверенных специальных методик оценки имущества. Основной недостаток этого способа состоит в том, что такая оценка происходит без учета возможных изменений в рыночной стоимости заложенного имущества, хотя и отражает реальную стоимость имущества на момент оценки. Кроме того, затраты на оценку возлагаются на заемщика, а они весьма значительны.
Оценка стоимости имущества осуществляется самим банком.
При этом обязательно принимается во внимание фактическое и перспективное состояние конъюнктуры рынка по видам имущества, справочные данные об уровне цен. Преимуществом такой оценки является ее безвозмездность для заемщика, однако, она достаточно трудоемка для банка.
Если заемщик не выполнил в срок своих обязательств по договору, взыскание обращается на предмет залога в пользу банка. Обычно банк не имеет права на самостоятельную реализацию предмета залога на открытых торгах. Для этого предусмотрена специальная процедура, которая производится за определенный процент от выручки предмета залога на торгах.
При залоге недвижимости обращение взыскания на предмет залога производится либо по решению суда, либо на основании соглашения сторон, удостоверенного нотариально. Исключение из данного правила составляет залог предприятия или недвижимости, имеющей особенную историческую или культурную ценность.
Реализация недвижимости на торгах (или аукционе) начинается с установления первоначальной цены недвижимости по соглашению между сторонами (либо по решению суда). Если же торги не состоялись, банк имеет право заключить соглашение с залогодателем о приобретении имущества по его начальной цене. В таком случае ипотека прекращается.
Если соглашение о продаже банку предмета залога не состоялось, назначаются повторные торги, где цена имущества снижается на 15%. В случае, когда недвижимость не была никем приобретена и на повторных торгах, банк имеет право покупки этого имущества по цене на 25% ниже первоначальной. Ипотека считается прекращенной, если залогодатель не воспользовался этим правом в течение месяца с момента окончания повторных торгов. Особенности ипотеки земельных участков, зданий и сооружений.
Если залог зданий, строений осуществляется одновременно с залогом земельного участка, то залог земельного участка, если иное не предусмотрено договором об ипотеке, не требует залога зданий (сооружений), расположенных, либо строящихся на заложенном земельном участке.
Но ипотека зданий (сооружений) допускается с одновременной ипотекой
земельного участка, на котором оно расположено, либо части этого земельного участка, достаточного для функционального обеспечения закладываемого здания (сооружения). [№9стр.221]
Следует отметить, что залог квартир, расположенных в многоквартирных домах, может осуществляться без залога земельного участка, на котором расположен дом или другое строение.
1.3 Процесс оформления ипотечного кредита
1.3.1 Оформление ипотечной сделки
Оформление ипотеки – многоэтапная процедура, включающая сбор документов, прохождение кредитной комиссии банка, поиск подходящего жилья, его оценку и страхование, заключение договора ипотеки. На этом нелегком пути может помочь ипотечный брокер. Так же может потребоваться помощь агентства недвижимости при покупке квартиры в кредит. Когда ипотечный
кредит получен и жилье приобретено, наступает время «расплаты». Погашение кредита может осуществляться как наличными деньгами, так и безналичными, либо в строго определенные дни, либо в любой день месяца – эти условия определяются банком-кредитором. Возможность досрочного погашения кредита так же определяется ипотечным банком. Перед тем как начинать оформление ипотеке, каждый банк делает оценку платежеспособности заемщика (андеррайтинг) и расчета максимальной суммы кредита).
Андеррайтинг — оценка возможностей клиента по обслуживанию выданного ипотечного кредита, то есть расчет суммы кредита, который заёмщик сможет выплатить, с учетом особенностей самого заёмщика (тип трудоустройства, ежемесячный доход и возможность его подтверждения, наличие поручителей, состав семьи, наличие несовершеннолетних иждивенцев, др.). Клиент проходит процедуру андеррайтинга дважды: при обращении к ипотечному брокеру (её проводит андеррайтер брокерской компании) перед заключением договора на оказание услуг, а также в банке (проводят кредитные аналитики банка) при рассмотрении заявления на выдачу ипотечного кредита. Краткое описание процедуры андеррайтинга в банке осуществляется при помощи следующих коэффициентов (См. Приложение №1) Эти коэффициенты разрабатывались банками и Федеральным агентством по ипотечному жилищному кредитованию на основе опыта ипотечного кредитования США и европейских стран. Такой набор показателей отражает адекватную картину платежеспособности заемщика и позволяют стандартизировать процедуру одобрения и выдачи ипотечного кредита. Для каждой банковской ипотечной программы эти коэффициенты заранее утверждены, но в некоторых случаях могут корректироваться (например, по возрасту, нестандартному объекту кредитования, по способу подтверждения дохода и т. д.). П/Д, О/Д и К/З могут варьироваться в зависимости от субъекта РФ, предпочтений того или иного банка и размеров средней оплаты труда.
П/Д = не более 40%
О/Д = не более 60%
К/З = не менее 30% и не более 90%
После расчета по этим коэффициентам часто выбирается минимальная сумма, которая предварительно и будет являться суммой кредита. Одним из основных факторов, влияющих на сумму кредита, является доход и способ его подтверждения. Многие банки понимают, что не все доходы потенциальных заемщиков полностью отражаются в бухгалтерском учёте работодателя и, соответственно, разрабатывают различные способы подтверждения благосостояния, такие как: справка о доходах свободной формы или на бланке кредитной организации, устным подтверждением руководства организации-работодателя, текущими подтверждаемыми расходами либо анализом доходов организации для руководителей, и крупных акционеров. Отметим, что хотя правила андеррайтинга являются стандартными, на практике они часто определяются каждым банком в отдельном порядке. Для сокращения срока рассмотрения заявки Кредитным комитетом банка брокер обычно знает все правила и предпочтения андеррайтеров банка, и сводит к минимуму время их работы над кредитным делом.
Для оформления ипотечного кредита используют следующие документы:
- Заявление на получение ипотечного кредита и анкета банка.
Некоторые банки предлагают на своих сайтах оформить предварительную заявку на кредит, что должно ускорять процедуру получения ипотечного кредита.
- Копия паспорта или заменяющего его документа (для военнослужащих).
- Копия страхового свидетельства государственного пенсионного страхования.
- Копия свидетельства о постановке на учет в налоговом органе физического лица по месту жительства на территории РФ (о присвоении идентификационного номера налогоплательщика (ИНН)).
- Копия военного билета для лиц мужского пола призывного возраста.
- Копии документов об образовании (аттестаты, дипломы и т.п.).
- Копия свидетельства о браке/ разводе и брачный контракт (при наличии).
- Копия свидетельства о рождении детей.
- Копия трудовой книжки, заверенная работодателем.
- Документы, подтверждающие доходы.
Дополнительно могут потребоваться следующие документы:
- Справка о регистрации по месту постоянной регистрации.
- Копии паспортов всех лиц, проживающих совместно с заемщиком, а также не проживающих совместно с заемщиком ближайших родственников (супруга, родителей, детей).
- Копия пенсионного удостоверения и справки о размере пенсии по неработающим родственникам.
- Копия свидетельства о смерти родителей, детей, супругов.
- Документы, подтверждающие наличие в собственности дорогостоящего имущества (дача, автомобиль, земельные участки и т.п.). В случае наличия в собственности квартиры (дома) предоставляется так же характеристика жилого помещения. В случае наличия в собственности ценных бумаг предоставляются выписки из реестров владельцев ценных бумаг.
- Документы, подтверждающие наличие счетов в Банках (карточных, депозитных, текущих, до востребования и т.п.), с выписками за период шесть месяцев.
- Документы, подтверждающие кредитную историю заемщика: копии документов, подтверждающие своевременную оплату квартирной платы, коммунальных, телефонных услуг и т.п. за последние шесть месяцев.
- кредитные договоры (при наличии) и документы, подтверждающие факт исполнения обязательств по этим договорам.
- Справка из наркологического диспансера.
- Справка из психоневрологического диспансера.
По предоставленным копиям в момент подачи документов необходимо предъявить их оригиналы. Если у заемщика ипотеки есть поручители, то им так же необходимо представить в банк перечисленные документы. Если заемщик является владельцем бизнеса, то возможно ему придется дополнительно предоставить в банк копии учредительных документов, бухгалтерские балансы и отчеты о прибылях и убытках за последние год-два, выписки по банковским счетам, копии основных договоров по деятельности компании, штатное расписание и прочие документы, подтверждающие финансовую устойчивость компании и положительную динамику ее деятельности. Если заемщик является предпринимателем без образования юридического лица, то он должен предоставить в банк свидетельство о регистрации в качестве предпринимателя, патенты и лицензии на осуществляемую деятельность (при наличии), документы, подтверждающие уплату взносов в государственные социальные внебюджетные фонды, выписки по банковским счетам за последние два года, документы об уплате единого налога на вмененный доход и книгу учета доходов и расходов (если использует упрощенную систему налогообложения).
Если заемщик – иностранный гражданин, осуществляющий трудовую деятельность на территории РФ, то ему необходимо дополнительно предоставить в банк копию вида на жительство или копию разрешения на временное проживание, а так же копию разрешения на работу.
Оценка жилья при ипотеке
Согласно законодательству об ипотеке, оценка жилья – это обязательное мероприятие при оформлении ипотеки. Заинтересованы в оценке, прежде всего банки-кредиторы: им необходима уверенность в том, что предмет залога (жилье) может быть продан за ту сумму, которая была выдана в качестве ипотечного кредита на ее приобретение.
Проводится оценка профессиональными организациями. Обычно банк имеет одного-двух партнеров-оценщиков и заемщики ипотечного кредита должны пользоваться именно их услугами. В отчете оценщика определяется рыночная стоимость жилья. По этой цене ипотечное жилье может быть продано в разумные сроки в случае, если заемщик не сможет погашать ипотечный кредит. Исходя из стоимости, определенной оценщиком, банк выдает заемщику ипотечный кредит. Если продавец жилья запрашивает большую цену, чем та, которую определил оценщик, то заемщику придется изыскивать дополнительные средства для покрытия разницы между суммой, которую просит продавец, и сумой, которую обеспечивает ипотечный кредит.
В среднем услуги оценщиков стоят 2500-4000 руб., но по каким-то сложным, нестандартным объектам недвижимости стоимость оценки может быть существенно выше.
Страхование ипотеки
Страхование – обязательное условие при оформлении ипотеки. По закону заемщик обязан страховать только предмет залога от повреждения и полного уничтожения. Но банки-кредиторы, как правило, требуют, чтобы заемщик дополнительно страховал свою жизнь и трудоспособность и риск утраты права собственности на жилье. Срок ипотечного страхования равен сроку, на который оформляется ипотечный кредит. При ипотечном страховании жилья банк настаивает на страховке в сумме кредита, увеличенной на 10%, но многие заемщики страхуют приобретаемое жилье на полную его стоимость. При таком варианте, если наступит страховой случай, то страховая компания погасит ипотечный кредит в банке за заемщика, и выдаст самому заемщику оставшуюся сумму по страховому договору. Если заемщик (или его работодатель) застраховал ранее жизнь и трудоспособность в какой-либо страховой компании, и ему не хочется менять страховщика этих рисков, то ему необходимо подобрать тот банк, который готов зачесть существующий у заемщика страховой полис, не смотря на то, что страховщик не является его партнером. Что касается утраты права собственности на жилье, то некоторые банки требуют страховать этот риск на весь период ипотечного кредитования, а некоторые только на 3 года (срок исковой давности по недействительным сделкам). Если жилье приобретается в новостройке, то титул страховать необязательно. Тарифы на страхование рисков определяются индивидуально для каждого заемщика. Страхование жилья составляет 0,3-0,5% суммы страховки и зависит от того, какие у дома перекрытия (деревянные или иные), общего технического состояния жилья, наличия отделки и пр. Тариф на страхование жизни и трудоспособности заемщика ипотечного кредита изменяется в пределах 0,3-1,5%. На него влияют возраст заемщика, состояние его здоровья, характер профессиональной деятельности. Иногда банки требуют застраховать так же жизнь поручителя, если его доходы учитывались при определении размера кредита. Тариф по этому риску составляет 0,2-0,7%
В среднем совокупные расходы заемщика на ипотечное страхование составляют 1-1,5% в год от остатка по кредиту с учетом процентов. Страховые платежи по ипотеке осуществляются раз в год. Когда подходит срок платежа, банк сообщает в страховую компанию остаток задолженности заемщика, и, исходя из этой суммы, рассчитывается страховой взнос. Таким образом, размер страховых платежей каждый год уменьшается вместе с задолженностью по кредиту. Страхование жизни и трудоспособности оплачивается с момента получения кредита. Момент страховых выплат по самому жилью зависит от того, какое жилье приобретается – готовое или строящееся. В первом случае заемщик оплачивает страхование недвижимости и титула с момента получения кредита, а во втором — после оформления жилья в собственность.
При заключении договора страхования ипотеки следует внимательно изучить перечень страховых случаев, по которым убытки будут возмещены. При страховании жизни и трудоспособности страховыми случаями обычно являются смерть застрахованного и частичная или полная утрата трудоспособности (присвоение статуса инвалида I или II группы) в период действия страхового договора. При страховании жилья страховым случаем является гибель или повреждение недвижимости в результате пожара, залива жидкостью, стихийного бедствия, противоправных действий третьих лиц (вандализма, поджога, подрыва взрывчатых веществ), конструктивных дефектов здания, о которых на момент заключения договора страхователю известно не было. Страховым случаем по страхованию титула жилья может быть вступившее в законную силу решение суда, в результате которого заемщик утратил права собственности на предмет ипотеки.
При наступлении страхового случая следует немедленно поставить в известность кредитора и страховую компанию и уточнить порядок действий в той или иной ситуации. В случае смерти заемщика или получения им инвалидности страховая компания исполняет за него обязательства по погашению ипотечного кредита и уплате процентов. Заложенная квартира переходит в собственность заемщика или его наследников. В случае повреждения застрахованного жилья, страховщик выплачивает страховое возмещение заемщику. Если жилье было застраховано только на сумму ипотечного кредита, а не на полную стоимость, то полученных по страховке средств может не хватить на восстановление жилья. В случае физической утраты жилья или потери права собственности на него, получателем страховой выплаты является банк-кредитор, и он получит от страховой компании остаток задолженности по кредиту, увеличенный на 10%. Заемщик может получить разницу стоимости жилья и ипотечного кредита, если застраховал жилье на его полную стоимость.
Договор ипотеки
Договор ипотеки - это договор о залоге недвижимого имущества. В случае применения ипотеки для решения жилищных проблем, предметом залога обычно выступает жилой дом или квартира.
Сторонами по договору ипотеки являются залогодержатель (банк, выдавший ипотечный кредит) и залогодатель (заемщик или созаемщики ипотечного кредита). Стороны должны быть правоспособными и дееспособными, то есть граждане должны быть не моложе 18-ти лет, а юридические лица не должны иметь ограничений по передаче имущества в ипотеку, оговоренных в их учредительных документах.
В договоре ипотеки обязательно должны быть указаны:
- предмет ипотеки;
- оценочная стоимость предмета ипотеки;
- существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой;
- право (собственность, аренда и др.), в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и орган государственной регистрации прав на недвижимое имущество, зарегистрировавший это право залогодателя.
Предмет залога определяется в договоре ипотеки указанием его наименования, места нахождения и достаточным для идентификации этого предмета описанием. То есть обычно в договоре ипотеки указывается вид недвижимости (квартира или дом), его полный адрес, общая жилая площадь и количество комнат. Жилой дом, непосредственно связанный с землей, может быть предметом ипотеки только с одновременным залогом по тому же договору ипотеки земельного участка, на котором он находится. При этом в договоре ипотеки необходимо указывать адрес земельного участка, его площадь, кадастровый номер, а также категорию земель и вид ее разрешенного использования. Не могут быть заложены дома и квартиры, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и имущество, которое нельзя приватизировать (например, служебные жилые помещения и др.).
При ипотеке квартиры в многоквартирном жилом доме, части которого находятся в общей долевой собственности залогодателя и других лиц, заложенной считается наряду с жилым помещением соответствующая доля в праве общей собственности на жилой дом. При предоставлении кредита на строительство жилого дома, договором ипотеки может быть предусмотрено обеспечение обязательства незавершенным строительством и принадлежащим залогодателю материалами и оборудованием, которые заготовлены для строительства.
Оценочная стоимость предмета ипотеки определяется по соглашению залогодателя с залогодержателем и указывается в ипотечном договоре в денежном выражении. При этом оценочная стоимость земельного участка не может быть установлена ниже его нормативной цены. Иногда в договоре ипотеки стороны указывают несколько оценок предмета ипотеки.
В этом случае целесообразно особо отметить ту оценку, которую обе стороны договора ипотеки считают справедливой (оценку, о которой стороны договорились), чтобы договор ипотеки не считался ничтожным. Если ипотека обеспечивает обязательство, возникшее из кредитного договора, то в договоре ипотеки указывают основные условия кредитования – кто является кредитором и заемщиком, сумму кредита, процентную ставку, срок, размер ежемесячных платежей и порядок погашения кредита.
Это и является существом, размером и сроком исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой – то есть необходимыми элементами договора ипотеки. Если стороны не согласовали хотя бы один из существенных пунктов, то договор ипотеки считается незаключенным, никаких прав и обязанностей у сторон данного договора не возникает и все связанные с ним сделки являются так же недействительными.
Права и обязанности сторон по договору ипотекиЗаемщик ипотечного кредита имеет право проживать в заложенном доме или квартире, а так же зарегистрировать на этой жилплощади всех членов семьи. Право на проведение перепланировки, сдачу в аренду или продажу заложенного жилья обычно в договоре ипотеки ограничивается – как минимум необходимо разрешение банка-кредитора.
В соответствии с договором ипотеки залогодержатель (ипотечный банк) вправе проверять состояние и условия содержания заложенной недвижимости. Если правила пользования имуществом, а также обязанности по необходимому страхованию нарушаются, банк имеет право потребовать досрочного погашения кредита. Право требования досрочного погашения кредита возникает у банка также в случае неуплаты или несвоевременной уплаты суммы долга, в том числе при нарушении сроков внесения платежей по ипотечному кредиту более трех раз в течение года.
При невыполнении заемщиком требований о досрочном погашении ипотечного кредита, банк вправе наложить взыскание на заложенную недвижимость, как в судебном порядке, так и во внесудебном (путем подписания соглашения между заемщиком и кредитором). Имущество, заложенное по договору ипотеки, на которое по решению суда обращено взыскание, реализуется путем продажи с публичных торгов.
Заключение и регистрация договора ипотеки
Договор ипотеки заключается в письменной форме и подлежит государственной регистрации по месту нахождения имущества, являющегося предметом ипотеки. Договор ипотеки не подлежит обязательному нотариальному удостоверению, но стороны по своему желанию (или по требованию ипотечного банка) вправе сделать это. Договор ипотеки считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации.
Для государственной регистрации договора ипотеки необходимы следующие документы:
- заявление от залогодателя и залогодержателя;
- договор ипотеки и его копии;
- документы, указанные в договоре ипотеки в качестве приложений;
- кредитный или иной договор, исполнение которого обеспечивает ипотека;
- документ об уплате государственной пошлины;
- иные документы, необходимые для государственной регистрации ипотеки в соответствии с законодательством РФ о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Ипотека должна быть зарегистрирована в течение 15 дней со дня представления необходимых документов путем совершения регистрационной записи об ипотеке в ЕГРП. Удостоверяется регистрация ипотеки путем надписи на договоре ипотеки, содержащей полное наименование органа, осуществляющего регистрацию прав, дату, место регистрации и номер, под которым она зарегистрирована.
Прекращение договора ипотеки
Если договор ипотеки исполнен или прекратил свое действие по другим причинам, необходимо погасить запись о регистрации ипотеки. Это делают на основании совместного заявления залогодателя и залогодержателя или на основании решения суда о прекращении ипотеки. Если выдана закладная, то при погашении регистрационной записи об ипотеке данный документ аннулируют и передают ранее обязанному по ней лицу по его требованию.
Нотариальное заверение сделки
Нотариат обеспечивает защиту прав граждан путем совершения нотариусами предусмотренных законом действий от имени Российской Федерации. Договор купли-продажи жилья по закону не подлежит обязательному нотариальному удостоверению. К нотариату прибегают по соглашению сторон – продавца жилья и покупателя, либо если обязательного нотариального удостоверения требует банк, выдающий ипотечный кредит. В последнем случае банк указывает заемщику конкретного нотариуса, с которым он сотрудничает. Заверение договора купли-продажи нотариусом составляет порядка 1% от стоимости жилья, указанной в договоре (тарифы нотариуса утверждены законодательно и зависят от общей суммы договора купли-продажи).
Иногда ипотечный банк требует не заверения, а только составления договора купли-продажи нотариусом. За эту услугу нотариус взимает фиксированную плату в пределах 3000-10000 рублей. Если при покупке жилья составляется закладная, то это делается в присутствии нотариуса. Он сшивает закладную, нумерует листы и заверяет своей подписью и печатью.
Регистрация ипотеки
Согласно законодательству по ипотеке, сделки с недвижимостью подлежат обязательной государственной регистрации путем занесения записи в Единый государственный реестр прав (ЕГРП).
Таким образом, государственной регистрации в органах юстиции подлежат договор купли-продажи, договор ипотеки жилья, закладная (если она составлялась), право собственности покупателя (заемщика ипотечного кредита) на жилье, и обременение этого жилья залогом.
Законодательно установлен срок регистрации договоров купли-продажи жилья, приобретенного по ипотеке, в объеме 5 дней со дня подачи заявления и документов, необходимых для государственной регистрации прав. Некоторые ипотечные банки оказывают клиентам услугу, беря на себя хлопоты по государственной регистрации ипотеки, договора купли-продажи и закладной. Стоимость этой услуги составляет порядка 1000 рублей.
1.3.2 Участники ипотечного кредитования
Основными участниками ипотечного кредитования являются:
- заемщики – физические и юридические лица, обратившиеся за получением
ипотечного кредита, квалифицированные кредитором как надёжные и платёжеспособные и, на основании этого, получившие ипотечный кредит,
добровольно предоставляющие уже имеющееся у них собственности и/или
приобретаемое на средства кредита жильё в залог и способные внести авансовые платежи при приобретении жилья;
- кредиторы - банки и другие финансовые кредитные учреждения,
предоставляющие ипотечные кредиты заемщикам на основании оценки их
кредитоспособности и осуществляющие последующее обслуживание данных ипотечных кредитов;
- продавцы жилья — физические и юридические лица, продающие собственное жильё или жильё, принадлежащее другим физическим и
юридическим лицам по их поручению;
- риэлтерские организации – лицензированные продавцы жилья,
осуществляющие продажу жилья по поручению других участников рынка, из
собственных жилищных фондов, а также участвующие в организации и проведении торгов по реализации жилья, на которое наложено взыскание;
- страховые компании – лицензированные страховые
компании, осуществляющие страхование заложенного жилья, страхование жизни и трудоспособности заёмщика и страхование гражданско-правовой ответственности участников ипотечного рынка;
- оценочные агентства – лицензированные страховые
компании, осуществляющие независимую профессиональную оценку жилых помещений, являющихся предметом залога при ипотеке; - операторы вторичного ипотечного рынка – юридические
лица, осуществляющие выкуп ипотечных кредитов у первичных кредиторов и выпускающие на их основании ценные бумаги;
- инвесторы – юридические и физические лица, приобретающие ценные бумаги операторов вторичного ипотечного рынка (в основном институциональные инвесторы – пенсионные фонда, страховые компании);
- Правительство – регулирует первичный и вторичный ипотечные рынки, предоставляет поручительства инвесторам по ценным бумагам, участвует в управлении операторов вторичного ипотечного рынка.
Первичный рынок определяется взаимодействием заемщика и банка, а его
инструментами являются собственно ипотечные кредиты. [№6 стр.118]
Цепочка банк — посредник — инвестор составляет содержание вторичного ипотечного рынка, инструментами которого являются ценные бумаги, обеспеченные ипотечными кредитами.
Банк выдвигает к заемщику ипотечного кредита ряд специальных требований: о подтверждении дохода, о наличии непрерывного стажа работы и пр. Обязательными участниками ипотечного кредитования являются страховые и оценочные компании, которые обеспечивают безопасность сделки. Погашение ипотечного кредита осуществляется, как правило, равными ежемесячными платежами — аннуитетами. Сумма аннуитета вычисляется по следующей формуле:
A — сумма аннуитета, S — сумма кредита, p — процентная ставка за период в долях, n — количество периодов.
Таким образом, ипотечный кредит выдается на длительный срок (до 50 лет). Процентная ставка по ипотечному кредиту ниже, чем по другим кредитным продуктам банков. Заемщик ипотечного кредита должен иметь в наличии так называемый «первоначальный взнос» — часть стоимости недвижимости, приобретаемой на средства ипотечного кредита (хотя в некоторых банках это условие не обязательно). Размер первоначального взноса обычно влияет на срок и процент по кредиту и варьируется 0 % до 70 % стоимости ипотечной недвижимости.
Глава 2 Анализ ипотечного кредитования в России
2.1 Состояние и проблемы становления ипотечного кредитования в России
Несмотря на то, что ипотечный бизнес и его составная часть - ипотечное жилищное кредитование, абсолютно новое направление в современной России, к настоящему времени уже сформировалась основа для развития системы ипотеки. Сдерживающим фактором является отсутствие ряда необходимых законов, высокие процентные ставки, а также разногласия различных экспертов в принципах формирования ипотечного рынка. Проблем и нерешенных вопросов пока еще очень много, но можно констатировать, что уже появились как потребители ипотечных услуг, так и структуры, готовые оказывать подобные услуги, т.е. выдавать кредиты под залог недвижимости.
Средняя ипотечная ставка на российском рынке жилья может опуститься с нынешних 14,6% до 12% к концу 2010 года. Такой прогноз сделал генеральный директор «Агентства по ипотечному жилищному кредитованию» Александр Семеняка. Но для отдельных категорий граждан государство готово опустить ставку до 10% годовых.
В России специализированных кредитных организаций пока нет. Их заменяют организации-застройщики. В течение периода накопления все взносы клиента оформляются как долевое участие в строительстве конкретного здания и инвестируются в строительство. По его окончании клиент получает квартиру, выплачивая застройщику оставшуюся стоимость квартиры в течение оговоренного периода. В силу несовершенства законодательства, очень часто возникает конфликт интересов между риэлторами, застройщиками и пайщиками.
Акционерный коммерческий Сберегательный банк Российской Федерации или проще Сбербанк РФ - это центральный банк в нашей стране. Сеть филиалов самая разветвленная. Среди банковских услуг, которые предлагаются Сбербанком немаловажное место занимает ипотека. Отделения сбербанка есть даже в самых небольших населенных пунктах, а значит, и оформить ипотеку возможно прямо по месту жительства. Сбербанк - это банк, который предлагает ипотеку на самых лояльных условиях. Ипотека Сбербанка РФ одна из самых востребованных, и связанно это именно с тем, что филиалы банка повсюду, люди к ним привыкли и всегда пользовались услугами этого банка, а значит и теперь тоже в первую очередь обратятся именно сюда. Сбербанк России предлагает ипотеку для самого широкого круга заемщиков. По условиям ипотеки Сбербанка заемщиком может быть любой гражданин, достигший возраста восемнадцати лет. Договор ипотеки Сбербанка могут также заключить люди предпенсионного возраста, с условием, что кредит будет выплачен до достижения ими 75 лет. Ипотеку через Сбербанк можно оформить на приобретение различных объектов недвижимости. Приобрести по ипотечному кредиту Сбербанка России возможно квартиру, дом, дачу, земельный участок. Объектами ипотечного кредитования Сбербанком России являются расположенные на территории РФ объекты недвижимости и объекты незавершенного строительства. Кредитование Сбербанком под ипотеку производится по месту регистрации заемщика и созаемщика. Ипотечное кредитование Сбербанком так же возможно по месту нахождения или по месту строительства объекта недвижимости. Кредиты Сбербанка по ипотеке предоставляется в рублях, долларах, евро. Заемщику, который имеет достаточно много имущества в собственности, ипотечный кредит Сбербанком предоставляется без учета доходов. Проценты Сбербанка по ипотеке находятся на уровне других банков и составляют от 11% до 16% годовых. Поручителем может быть любое физическое лицо в возрасте от 18 лет и имеющее достаточный доход. По программе ипотеки Сбербанка можно приобрести квартиру в доме в строительстве, которого были задействованы кредитные средства Сбербанка. Если до недавнего времени по ипотеке Сбербанка можно было купить только квартиру или дом, то теперь стало возможным приобрести комнату. Среди множества программ Сбербанк представляет ипотеку для приобретения квартиры-новостройки. А так же в Сбербанке разработано еще несколько программ для приобретения различного жилья по ипотеке. Среди всех программ есть одна очень важная программа - социальная ипотека от Сбербанка. Именно такой программой является ипотека молодым Сбербанк. Эта программа является подпрограммой государственной программы "Доступное жилье". По ипотеке "Молодая семья" Сбербанком предусмотрена субсидия, размер которой зависит от наличия детей в семье. Субсидия 35% от стоимости квартиры предоставляется семьям без детей. 40% от стоимости жилья получат семьи, где есть хотя бы один ребенок. Одно из условий ипотеки "Молодая семья" - это возраст заемщиков. Хотя бы один из членов семьи должен быть моложе 30 лет. Семья должна быть признана нуждающейся в улучшении жилищных условий. Такая семья должна иметь доход достаточный для обслуживания оставшейся части ипотечного кредита. Субсидия может быть использована на оплату части ипотечного кредита или на оплату первого взноса по ипотеке. В соответствии с современными условиями Сбербанк меняет тактику: смягчает ограничения в розничном кредитовании, ужесточенные в связи с кризисом. В планах банка снизить первоначальный взнос, в ряде случаев отказаться от поручительства, начать рефинансировать кредиты других банков.[№15 стр34]
Первой и основной проблемой, с которой сталкивается кредитор, большой риск не возврата кредита. Несмотря на то, что жилье, предоставляемое на условиях ипотеки, автоматически переходит в залог кредитору, вероятность полного покрытия убытков в случае не возврата невелика. В настоящее время цены на жилье неуклонно падают. Сложилась ситуация, когда, по оценкам экспертов, аналогичная купленной сейчас на условиях ипотеки квартира будет стоить три четверти нынешней цены. А при учете процентов за ипотечный кредит приобретение квартиры в настоящий момент выглядит дорогостоящим. Кредитор при этом тоже рискует, так как кредит предоставляется на покупку квартиры по рыночной цене сегодняшнего дня, а вероятность падения цены залога через какое-то время очень велика.
Второй существенной проблемой является определение кредитором реальной платежеспособности заемщика. Основным документом, подтверждающим доходы граждан, служит справка о доходах или налоговая декларация. По существующей статистике только 20% граждан имеют постоянный доход, отраженный в налоговой декларации. Таким образом, остальные 80% граждан исключаются из числа потенциальных клиентов ипотечных программ.
К сожалению, легальных методов преодоления этого препятствия не существует. Однако, несмотря на все трудности, уверенно можно сказать о том, что проблема становления рынка ипотечного кредитования (эффективной системы долгосрочного жилищного кредитования) далеко выходит за рамки только экономической задачи. Она в значительной степени определяет общегосударственную стратегию и направление развития общества на многие десятилетия вперед.
2.2 Перспективы развития ипотечного кредитования в России В настоящее время, наиболее перспективным и практически единственным путем решения извечного "квартирного вопроса" специалисты в области недвижимости считают развитие системы долгосрочного ипотечного кредитования. Опыт зарубежных стран нам свидетельствует о том, что при правильной организации и ведении взвешенной государственной политики ипотека постепенно трансформируется в самофинансируемую систему, которая обеспечивает и в значительной степени определяет функционирование рынка жилья. Масштабы потенциального влияния ипотеки на реальный сектор сопоставимы с эффектом от ежегодного привлечения десятка миллиардов долларов прямых иностранных инвестиций, а может, и превосходят его. Таким образом, ипотечное кредитование – один из немногих механизмов, способных вызвать ускоренное развитие не только самой экономики, но и многих смежных с ней отраслей. По мнению председателя Госстроя России, в будущем до 70 процентов населения нашей страны может быть обеспечено жильем за счет целевого долгосрочного кредитования.
В настоящее время, институциональными основами для развития ипотеки в России являются федеральные законы "Об ипотеке (залоге недвижимости)" от 16.07.98 г. №. 102 – ФЗ, "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", которым установлена обязательная Государственная регистрация ипотеки (закон вступил в силу с 1.02.98 г.). Необходимо отметить, что ипотечные программы, предусматривающие выделение населению дешевых кредитов, и федеральные власти, и администрации регионов начали разрабатывать еще в 1993 году. Необходимо отметить, что практически во всех регионах за первоначальную модель брали американскую схему ипотеки, разработанную фирмой Fanny May. По ней агентствам по ипотечному жилищному строительству отводилась роль посредника между инвесторами и уполномоченными банками, на которые ложилась большая часть рисков. [№7 стр307]
В большинстве случаев, утвержденные программы ипотечного кредитования предусматривают выдачу кредита гражданам для строительства, реконструкции или приобретения жилья под 7 – 10% годовых на срок от 1 года до 15 лет. По оценкам экспертов в стране действует до двух десятков ипотечных моделей. В большинстве своем это связано с тем, что в регионах по-своему подходят к решению жилищной проблемы и развитию ипотечного кредитования. Поэтому появляются, так называемые ипотечные программы, в основе которых лежит бюджетное финансирование. Это, безусловно, сдерживает поступательное развитие "классической ипотеки". Тем не менее, ипотечный бизнес постепенно набирает обороты, развиваясь в следующих направлениях:
1. Двухуровневая или американская модель ипотечного кредитования является классической ипотечной схемой, широко распространенной с США. Ее особенностью является разделение банков-кредиторов и источника средств (эмитентов ипотечных ценных бумаг). Концепции американской модели отдано предпочтение на федеральном уровне. Для реализации и развития программы было создано "Агентство по жилищному ипотечному кредитованию", а в федеральном бюджете заложены гарантии по ценным бумагам, выпускаемых Агентством.
2. Немецкая модель
Как альтернативу "американской" модели ипотечного кредитования, в России пытаются создать систему ссудо-сберегательных касс (ССК) по аналогии принятой в Германии. Источником средств для ипотечных кредитов служат целевые депозиты в специализированных кредитных организациях. Вкладчик берет на себя обязательство в течение определенного времени ежемесячно вносить фиксированную сумму на целевой депозит под процентную ставку, величина которой существенно ниже среднерыночной. После окончания периода накопления, скопив приблизительно половину необходимых на покупку квартиры средств, он получает кредит на вторую половину средств, также под ставку более низкую, чем среднерыночная. Средства, предоставляемые вкладчиком ССК, используются для выдачи кредитов его предшественникам, уже закончившим период накопления.
Что касательно программ ипотечного кредитования, то их количество неуклонно растёт, сопровождаясь их постепенной переориентацией на рыночные условия кредитования и рефинансирование. Отдельно следует выделить программы ипотечного кредитования, финансируемые из внебюджетных источников и реализуемые на рыночных условиях. Программа банка "DeltaCredit". Банк начал свою деятельность в 1998 году, когда был создан инвестиционным фондом "США-Россия". Благодаря дешевым западным ресурсам, регулярному введению новых программ и практически полному отсутствию конкуренции, банку долгое время удавалось занимать лидирующие позиции на рынке ипотечного кредитования.
Кроме вышеупомянутых "сетевых" операторов, ряд банков предлагает собственные ипотечные программы. Это Сбербанк, Райффайзенбанк, Собинбанк, Инвестсбербанк. Недавно о выходе на ипотечный рынок объявили такие банки как Национальный резервный банк, Внешторгбанк, Газпромбанк, Московский кредитный банк, Уралсиб, Международный Московский банк. Обращает на себя внимание совместный проект компаний Тройка-Диалог и Росгосстрах - создание специализированного ипотечного банка "Городской ипотечный банк", в планах которого занять место среди лидеров рынка.
Поскольку региональные модели ипотечного кредитования начали складываться до принятия основополагающих нормативных документов, к настоящему времени в России наблюдается многообразие форм жилищного финансирования, лишь немногие из которых основаны на механизме ипотечного кредитования. Большинство регионов ориентируются на собственные наработки, главным образом ориентированные на использовании бюджетных ресурсов. Этим тормозится процесс развития классического ипотечного кредитования и ограничивается возможность использования преимуществ внебюджетного финансирования, свойственных системе классического ипотечного кредитования.
Наиболее популярные схемы, действующие в регионах:
- аренда жилья с последующим выкупом;
- создание фондов с использованием бюджетных средств, которые занимаются строительством и продажей в рассрочку;
- дотирование местными властями ипотечных агентств, тем самым значительно снижая процентную ставку, сдерживая возможности рефинансирования кредитов;
- ипотечные компании самостоятельно организуют строительство жилья для потенциальных заёмщиков, замыкая таким образом строительство и сбыт жилья посредством ипотечного жилищного кредитования.
В заключении хотелось бы отметить, что к настоящему времени в России сложились серьезные предпосылки для развития ипотеки: начинают формироваться рыночные отношения между субъектами ипотечных схем, развиваются региональных системы ипотечного жилищного кредитования. Немаловажным фактором является интерес и поддержка местных и федеральных органов власти.
Таким образом, через два-три года можно рассчитывать на то, что в России выстроится отлаженная, лишенная юридических противоречий самофинансируемая система ипотечного кредитования, основанная на развитии рынка ипотечных ценных бумаг как неотъемлемой ее части.
Заключение
Ипотечное кредитование - это сложный финансово-кредитный институт, в рамках которого принимают участие множество субъектов рынка. Систему ипотечного кредитования правильно будет определить как многофакторную модель, включающую и сам процесс выдачи ипотечного кредита, и механизмы привлечения финансовых ресурсов с рынка капиталов, и операции на рынке недвижимости. Но, несмотря на это основу ипотечного кредитования все, же составляют непосредственно кредитные отношения.
С помощью ипотечного кредитования доступ на рынок недвижимости должны получить основная часть потенциальных заемщиков.
Основной принцип организации ипотечного кредитования состоит в том, что механизмы ипотеки должны обеспечивать его конкурентоспособность на финансовом рынке.
Проблемы развития ипотечного кредитования в Российской Федерации являются одними из наиболее актуальных и наболевших.
Существует целый спектр проблем, препятствующих развитию ипотечного кредитования:
1) экономическая нестабильность;
2) низкий уровень доходов большей части населения, особенно по сравнению со стоимостью недвижимости;
3) отсутствие достаточной нормативной и законодательной базы;
4) высокий уровень налогообложения физических и юридических лиц;
5) высокая стоимость накладных расходов при работе с недвижимостью;
6) недостаточная помощь государства в финансовых, организационных и законодательных вопросах;
7) недостаток профессионалов для работы в ипотечном бизнесе.
Надо отметить, что все предпосылки для развития ипотечного кредитования есть, наметилась тенденция по увеличению объемов кредитования (пусть и незначительная). Задача города - содействовать развитию этого механизма, создавать условия, вовлекать в этот процесс горожан.
Большая часть ипотечных ссуд имеет строго целевое назначение. Они используются для финансирования приобретения, постройки и перепланировки жилых помещений, а также освоения земельных участков.
При рассмотрение данной темы можно сделать следующие выводы:
1. Вы можете в короткие сроки стать собственником жилья, купленного в кредит. Заплатите первоначальный взнос по ипотеке и вселяйтесь.
2. Вы получаете кредит на длительный срок, не арендуете чужую собственность, в то время как цены на недвижимость постоянно растут, а проценты по кредиту такие же, как за арендованную Вами квартиру.
Кредит становится выгодной инвестицией. Ваши деньги приумножаются, несмотря на инфляцию.
3. Вы можете пользоваться приобретенным жильем в настоящее время, а расплачиваться за него, уже живя в нем. При этом, рассчитываться по кредиту проще, чем пытаться скопить ту же сумму.
4. Вы можете выбрать такое жилье, которое соответствовало бы Вашим потребностям.
5. Вы можете планировать свой бюджет. Дополнительно заработанные средства можно направить на досрочное погашение кредита и быстрее рассчитаться с кредитором, ничего не переплачивая в процентах.
6. Вы можете прописаться в квартире и прописать в ней членов своей семьи.
7. Оформив ипотечный кредит, Вы получаете существенную налоговую льготу. От суммы на погашение процентов по кредиту в размере миллион рублей, потраченных на приобретение, либо строительство жилья, государство обязано вернуть Вам 13%.
8. Вы оформляете ипотеку без поручителей и залога имущества. Причем не важно, являетесь ли Вы гражданином РФ, важно чтобы у Вас была стабильная работа и подтвержденный доход. При этом, чем выше доход, тем больший процент от него может быть принят в качестве ежемесячной выплаты по кредиту.
9. Вы передаете денежные средства непосредственно продавцу приобретаемой квартиры при проведении сделки. Квартира проходит тщательную юридическую проверку банком, страховой компанией, риэлтерской фирмой.
10. На время погашения кредита для Вас страхуются риски утраты права собственности на квартиру, риск повреждения квартиры.
11. Купив жилье в кредит, Вы обретаете “кредитную историю”, которая облегчит Вам получения других видов кредита.
Таким образом, ипотека является в настоящее время одним из эффективных инструментов решения многих важных социальных, экономических и правовых проблем, существующих в нашей стране.
Список использованных источников информации
1. Балабанов И.Т. Экономика недвижимости: Учеб. пособие - СПб: Питер, 2000.
2. Банки и банковские операции: Учебник для вузов. - М.: ЮНИТИ, 2003
3. Банки и банковское дело / Под ред. Балабанова И. Т. - СПб.: Питер, 2001.
4. Галицкая С.В., Деньги,Кредит, Банки. Конспект лекций.Учеб. пособие – 2008
5. Деньги: Кредит. Банки.: Учебник для экономических вузов / Е.Ф. Жуков, Л.М. Максимова, и др.; Под ред Е.Ф. Жукова. - М.: ЮНИТИ, 2006.
6. Деньги.Кредит.Банки. Финансово-экономический словарь – 2008
7. Деньги.Кредит.Банки: Учебник для вузов/ Под ред. Е.Ф. Жукова – 2-е изд, перераб. И доп. – М.: ЮНИТИ – ДАНА, 2003 – 600с.
8. Довдиенко И.В. Ипотека: Учебник - практическое пособие. - М.: РЛД, 2006.
9. Иванов В.В. Ипотечное кредитование. - М.: Маркетинг, 2001.
10.Конституция РФ (принята 12 дек.
11. ЛаврушинО.И., Деньги, Кредит,Банки. Учебник для студентов высших учебных заведений, обучающимся по экономическим специальностям – 2007
12. Лужкова О.М.., Деньги.Кредит.Банки.- учебное пособие – 2008
13. Поляк Г.Б. Финансы.Денежное обращение.Кредит. Учебник для вузов. – М.: ЮНИТИ – ДАНА, 2005 – 602с.
14. Разумова И.А. Ипотечное кредитование: учеб. пособие для вузов по специальности «Финансы и кредит» / - СПб.: Питер, 2006
15. Рыков И.Н. «Финансы и кредит» №1 2009
16. Романовского М.В., О.В. Врублевской О.В.Финансы, денежное обращения и кредит: учебник / – М.: Юрайт - Издат, 2008. 543 с.
17.Сергин А.М., Деньги, Кредит,Банки – Учебное пособие - 2006
18. ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)": изд.5-е. - М.:Ось-89, 2005.
19. Финансы. Денежное обращение. Кредит: Учебник для вузов/ Под ред. Проф. Л.А.Дробозиной.-М.:ЮНИТИ,Финансы2006
20. www.cbr.ru - официальный сайт Центрального Банка России
Приложение №1
| Коэффициенты | Описание |
| П/Д (Платеж/Доход) | отношение платежей по кредиту к доходу заемщика за соответствующий период |
| О/Д (Обязательства/Доход) | отношение обязательных расходов заемщика к общему совокупному учитываемому доходу |
| К/З (Кредит/Залог) | отношение суммы запрашиваемого кредита к стоимости приобретаемого имущества |
| К/Л (Кредит/Ликвидационная стоимость) | отношение суммы предоставляемого кредита к минимальной цене продажи недвижимого имущества |
