Содержание

Введение. 3

Общие положения. 7

Общие понятия оценки. 7

Подходы к оценке. 8

Требования к проведению оценки. 9

Заключение. 15

Литература. 17

Введение


Для начала определимся с терминами. Что такое стандартизация? «Стандартизация – деятельность по установлению правил и характеристик в целях их добровольного многократного использования, направленная на достижение упорядоченности в сферах производства и обращения продукции и повышения конкурентоспособности продукции, работ, услуг» (ст.2, 184-ФЗ). Оценку уверенно можно отнести к «услугам». Обращает на себя внимание, что во всех трех ФСО в ст.2 записано: «настоящий федеральный стандарт оценки является ОБЯЗАТЕЛЬНЫМ (выделено мной – ОК) к применению при осуществлении оценочной деятельности». Т.е. ФСО нарушают основной принцип стандартизации – добровольности использования стандартов. Ст.12 184-ФЗ гласит:

«Стандартизация осуществляется в соответствии с принципами:

·                     Добровольного применения стандартов;

·                     Максимального учета при разработке стандартов законных интересов заинтересованных лиц;

·                     Применения международного стандарта как основы разработки национального стандарта…».

В начале года в ТПП РФ прошел круглый стол, посвященный механизму реализации законодательства об оценочной деятельности. И председатель комитета по собственности Государственной думы РФ В.С. Плескачевский вынужден был признать: «Всем известно, что Россия одна из немногих стран, где стандарты бухгалтерской, оценочной, аудиторской, строительной, какой хотите деятельности – это продукт государства. А во всем мире эти стандарты – это продукт жизнедеятельности соответствующих ассоциаций, профессиональных или предпринимательских. Под свою ответственность, разумеется. И вот сейчас созданием СРО мы восстанавливаем баланс этих интересов». Интересно, в чем видит «восстановление баланса» парламентарий. В том, что государственный стандарт первичен, а все остальные, строго следуя ему в кильватер, вторичны? При такой постановке дела, невольно возникает вопрос: а зачем собственно необходимы многочисленные стандарты организаций (СРО)? Судя по всему, только для того, чтобы ярче продемонстрировать «псевдоуход» государства из оценочной деятельности. «Мы вас обложим со всех сторон законом, стандартами, правилами и методиками, а вы, свято выполняя их, саморегулируйтесь…в «некоммерческих организациях» с обязательным членством».

В ст.20 135-ФЗ в редакции 157-ФЗ, посвященной стандартам оценочной деятельности, нет императива обязательности стандартов. И остается только предположить, что анонимные авторы новых стандартов сами взяли на себя смелость сделать их обязательными. Но в статье 20 новой редакции закона появляется совершенно новый тип стандарта – «федеральный», утверждаемый уполномоченным органом (в нашем случае МЭРТом). Видимо в противовес «национальному стандарту», утверждаемому национальным органом РФ по стандартизации. И здесь уже чувствуется не столько самоуверенность составителей закона, сколько их некомпетентность, в частности, в этом вопросе. Создается впечатление, что разработчики закона не потрудились прочитать ст.13 184-ФЗ, которая гласит:

«К документам в области стандартизации, используемым на территории Российской Федерации, относятся:

·                     Национальные стандарты;

·                     ……………………………..

·                     Стандарты организаций».

Но даже та процедура рассмотрения и утверждения стандартов, которая предусмотрена ст.20 закона об оценочной деятельности в РФ, была нарушена в силу того, что кому-то очень захотелось получить новые «стандарты», причем как в старые добрые времена, к определенной дате. Едва ли кто-то сейчас рискнет утверждать, что принятые ФСО-1,2,3 разработаны Национальным советом, созданным СРО, «членами которой являются более пятидесяти процентов саморегулируемых организаций оценщиков, объединяющих более чем пятьдесят процентов всех оценщиков» (ст.24.10 135-ФЗ).

И сейчас трудно сказать какой орган принимал программу разработки стандартов, кто организовывал экспертизу «федеральных» стандартов. Можно лишь смело утверждать, что это был не Национальный совет по оценочной деятельности. Почему нужно было, внося изменения в федеральный закон «об оценочной деятельности в РФ» №157 от 27.06.2006 г., ввести новую норму разработки стандартов оценки, переложив эту функцию с общественной организации в лице Национального совета на уполномоченный федеральный орган в лице МЭРТа. Жили же мы 6 лет со старыми стандартами и практически могли еще подождать полгода - год. Но уже весной этого года директор департамента МЭРТа А.В.Попова не отрицала, что «в целом успешно выполняется ряд намеченных Минэкономразвития России мероприятий по формированию системы федеральных стандартов оценки. К настоящему моменту разработаны проекты трех федеральных стандартов оценки… Указанные проекты находятся в высокой степени готовности, и в ближайшее время планируется их утверждение Минэкономразвития России». Прямо как в песне: «Сама садик я садила, сама буду поливать…». Оценщики же и несуществующие СРО и Национальный совет были «страшно далеки» от этого процесса.

Вот и сегодня, на своем VIII заседании Экспертно-консультационный совет по оценочной деятельности при Минэкономразвития России (12.09.2007) под председательством статс-секретаря-заместителя министра МЭРТа В.А.Поповой озаботился срочным созданием временных рабочих групп по разработке федеральных стандартов оценки еще по 9 направлениям. Впечатление, что МЭРТ хочет закончить разработку и утверждение всех стандартов еще до создания Национального совета, лишив последний этого удовольствия.

Еще более интересна судьба стандартов организаций тех СРО, которые были зарегистрированы в МЭРТе до регистрации в Министерстве юстиции ФСО-1,2,3. Они были вынуждены соответствовать несуществующим федеральным стандартам (стандарты по Постановлению правительства РФ №519 федеральными не значились) в соответствии с которыми и были зарегистрированы наши первые СРО.

 Наличие собственных стандартов в СРО при их регистрации требовали ст.22 и 23 135-ФЗ. Очень интересно выслушать мнение чиновников МЭРТа, как им удалось решить эту «квадратуру круга» и обойти требования статей 20, 23, 24 закона об оценочной деятельности при регистрации СРО. Видимо они с прозорливостью Ванги наперед знали, что стандарты регистрируемых СРО будут соответствовать будущим федеральным стандартам.
Общие положения


1. Настоящий федеральный стандарт оценки разработан с учетом международных стандартов оценки и определяет общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки, применяемые при осуществлении оценочной деятельности.

2. Настоящий федеральный стандарт оценки является обязательным к применению при осуществлении оценочной деятельности.

Общие понятия оценки


3. К объектам оценки относятся объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством Российской Федерации установлена возможность их участия в гражданском обороте.

4. При определении цены объекта оценки определяется денежная сумма, предлагаемая, запрашиваемая или уплаченная за объект оценки участниками совершенной или планируемой сделки.

5. При определении стоимости объекта оценки определяется расчетная величина цены объекта оценки, определенная на дату оценки в соответствии с выбранным видом стоимости. Совершение сделки с объектом оценки не является необходимым условием для установления его стоимости.

6. Итоговая стоимость объекта оценки определяется путем расчета стоимости объекта оценки при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке.

7. Подход к оценке представляет собой совокупность методов оценки, объединенных общей методологией. Методом оценки является последовательность процедур, позволяющая на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке.
8. Датой оценки (датой проведения оценки, датой определения стоимости) является дата, по состоянию на которую определяется стоимость объекта оценки. Если в соответствии с законодательством Российской Федерации проведение оценки является обязательным, то с даты оценки до даты составления отчета об оценке должно пройти не более трех месяцев, за исключением случаев, когда законодательством Российской Федерации установлено иное.

9. При установлении затрат определяется денежное выражение величины ресурсов, требуемых для создания или производства объекта оценки, либо цену, уплаченную покупателем за объект оценки.

10. При определении наиболее эффективного использования объекта оценки определяется использование объекта оценки, при котором его стоимость будет наибольшей.

11. При проведении экспертизы отчета об оценке осуществляется совокупность мероприятий по проверке соблюдения оценщиком при проведении оценки объекта оценки требований законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и договора об оценке, а также достаточности и достоверности используемой информации, обоснованности сделанных оценщиком допущений, использования или отказа от использования подходов к оценке, согласования (обобщения) результатов расчетов стоимости объекта оценки при использовании различных подходов к оценке и методов оценки.

12. Срок экспозиции объекта оценки рассчитывается с даты представления на открытый рынок (публичная оферта) объекта оценки до даты совершения сделки с ним.
Подходы к оценке


13. Доходный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки.

14. Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

15. Затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний. Затратами на воспроизводство объекта оценки являются затраты, необходимые для создания точной копии объекта оценки с использованием применявшихся при создании объекта оценки материалов и технологий. Затратами на замещение объекта оценки являются затраты, необходимые для создания аналогичного объекта с использованием материалов и технологий, применяющихся на дату оценки.

Требования к проведению оценки


16. Проведение оценки включает следующие этапы:

а) заключение договора на проведение оценки, включающего задание на оценку;

б) сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки;

в) применение подходов к оценке, включая выбор методов оценки и осуществление необходимых расчетов;

г) согласование (обобщение) результатов применения подходов к оценке и определение итоговой величины стоимости объекта оценки;

д) составление отчета об оценке.

17. Задание на оценку должно содержать следующую информацию:

а) объект оценки;

б) имущественные права на объект оценки;

в) цель оценки;

г) предполагаемое использование результатов оценки и связанные с этим ограничения;

д) вид стоимости;

е) дата оценки;

ж) срок проведения оценки;

з) допущения и ограничения, на которых должна основываться оценка.

18. Оценщик осуществляет сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки объекта оценки. Оценщик изучает количественные и качественные характеристики объекта оценки, собирает информацию, существенную для определения стоимости объекта оценки теми подходами и методами, которые на основании суждения оценщика должны быть применены при проведении оценки, в том числе:

а) информацию о политических, экономических, социальных и экологических и прочих факторах, оказывающих влияние на стоимость объекта оценки;

б) информацию о спросе и предложении на рынке, к которому относится объект оценки, включая информацию о факторах, влияющих на спрос и предложение, количественных и качественных характеристиках данных факторов;

в) информацию об объекте оценки, включая правоустанавливающие документы, сведения об обременениях, связанных с объектом оценки, информацию о физических свойствах объекта оценки, его технических и эксплуатационных характеристиках, износе и устареваниях, прошлых и ожидаемых доходах и затратах, данные бухгалтерского учета и отчетности, относящиеся к объекту оценки, а также иную информацию, существенную для определения стоимости объекта оценки.

19. Информация, используемая при проведении оценки, должна удовлетворять требованиям достаточности и достоверности. Информация считается достаточной, если использование дополнительной информации не ведет к существенному изменению характеристик, использованных при проведении оценки объекта оценки, а также не ведет к существенному изменению итоговой величины стоимости объекта оценки.

Информация считается достоверной, если данная информация соответствует действительности и позволяет пользователю отчета об оценке делать правильные выводы о характеристиках, исследовавшихся оценщиком при проведении оценки и определении итоговой величины стоимости объекта оценки, и принимать базирующиеся на этих выводах обоснованные решения.

Оценщик должен провести анализ достаточности и достоверности информации, используя доступные ему для этого средства и методы.

Если в качестве информации, существенной для определения стоимости объекта оценки, используется экспертное суждение оценщика или привлеченного оценщиком специалиста (эксперта), для характеристик, значение которых оценивается, таким образом, должны быть описаны условия, при которых указанные характеристики могут достигать тех или иных значений. Если при проведении оценки оценщиком привлекаются специалисты (эксперты), оценщик должен указать в отчете их квалификацию и степень их участия в проведении оценки, а также обосновать необходимость их привлечения. Оценщик при проведении оценки не может использовать информацию о событиях, произошедших после даты оценки.

20. Оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода. Оценщик вправе самостоятельно определять конкретные методы оценки в рамках применения каждого из подходов.

21. Доходный подход применяется, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы. При применении доходного подхода оценщик определяет величину будущих доходов и расходов и моменты их получения.

Применяя доходный подход к оценке, оценщик должен:
а) установить период прогнозирования. Под периодом прогнозирования понимается период в будущем, на который от даты оценки производится прогнозирование количественных характеристик факторов, влияющих на величину будущих доходов;

б) исследовать способность объекта оценки приносить поток доходов в течение периода прогнозирования, а также сделать заключение о способности объекта приносить поток доходов в период после периода прогнозирования;

в) определить ставку дисконтирования, отражающую доходность вложений в сопоставимые с объектом оценки по уровню риска объекты инвестирования, используемую для приведения будущих потоков доходов к дате оценки;

г) осуществить процедуру приведения потока ожидаемых доходов в период прогнозирования, а также доходов после периода прогнозирования в стоимость на дату оценки.

22. Сравнительный подход применяется, когда существует достоверная и доступная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. Применяя сравнительный подход к оценке, оценщик должен:

а) выбрать единицы сравнения и провести сравнительный анализ объекта оценки и каждого объекта-аналога по всем элементам сравнения. По каждому объекту-аналогу может быть выбрано несколько единиц сравнения. Выбор единиц сравнения должен быть обоснован оценщиком. Оценщик должен обосновать отказ от использования других единиц сравнения, принятых при проведении оценки и связанных с факторами спроса и предложения;

б) скорректировать значения единицы сравнения для объектов-аналогов по каждому элементу сравнения в зависимости от соотношения характеристик объекта оценки и объекта-аналога по данному элементу сравнения. При внесении корректировок оценщик должен ввести и обосновать шкалу корректировок и привести объяснение того, при каких условиях значения введенных корректировок будут иными. Шкала и процедура корректирования единицы сравнения не должны меняться от одного объекта-аналога к другому;
в) согласовать результаты корректирования значений единиц сравнения по выбранным объектам-аналогам. Оценщик должен обосновать схему согласования скорректированных значений единиц сравнения и скорректированных цен объектов-аналогов.

23. Затратный подход применяется, когда существует возможность заменить объект оценки другим объектом, который либо является точной копией объекта оценки, либо имеет аналогичные полезные свойства. Если объекту оценки свойственно уменьшение стоимости в связи с физическим состоянием, функциональным или экономическим устареванием, при применении затратного подхода необходимо учитывать износ и все виды устареваний.

24. Оценщик для получения итоговой стоимости объекта оценки осуществляет согласование (обобщение) результатов расчета стоимости объекта оценки при использовании различных подходов к оценке и методов оценки. Если в рамках применения какого-либо подхода оценщиком использовано более одного метода оценки, результаты применения методов оценки должны быть согласованы с целью определения стоимости объекта оценки, установленной в результате применения подхода.

При согласовании результатов расчета стоимости объекта оценки должны учитываться вид стоимости, установленный в задании на оценку, а также суждения оценщика о качестве результатов, полученных в рамках примененных подходов. Выбранный оценщиком способ согласования, а также все сделанные оценщиком при осуществлении согласования результатов суждения, допущения и использованная информация должны быть обоснованы. В случае применения для согласования процедуры взвешивания оценщик должен обосновать выбор использованных весов.

25. По итогам проведения оценки составляется отчет об оценке. Требования к содержанию и оформлению отчета об оценке устанавливаются Федеральным законом от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»

(Собрание законодательства Российской Федерации, 1998, №31, ст. 3813; 2002, № 4, ст. 251; № 12, ст. 1093; № 46, ст. 4537; 2003, № 2, ст. 167; № 9, ст. 805; 2004, № 35, ст. 3607; 2006, № 2, ст. 172; № 31, ст. 3456; 2007, № 7, ст. 834; № 29, ст. 3482) и в федеральных стандартах оценки.

26. Итоговая величина стоимости объекта оценки, указанная в отчете об оценке, может быть признана рекомендуемой для целей совершения сделки с объектами оценки, если с даты составления отчета об оценке до даты совершения сделки с объектом оценки или даты представления публичной оферты прошло не более 6 месяцев.

27. Итоговая величина стоимости должна быть выражена в валюте Российской Федерации (в рублях).
Заключение


Отсутствие единой системы стандартов и существующие пробелы в методологии тормозят профессиональное развитие российских оценщиков и приводят к снижению качества услуг по независимой оценке.

          Оценочная деятельность - это единый вид деятельности, который должен регулироваться по единым правилам. Несмотря на наличие отраслевой специфики, различий в целях оценки и видах определяемой стоимости расчеты должны базироваться на единой методологии. В противном случае возникает опасность распыления и дублирования правоустанавливающих функций в сфере оценочной деятельности и построения ведомственных подходов к методологии и правоотношениям, возникающим в сфере независимой оценки. Федеральные стандарты оценки представляют собой верхний уровень системы методологии оценочной деятельности. Разработка Федеральных стандартов оценки позволит обеспечить единый подход к формированию условий и требований к проведению оценки имущества.

           В рамках научно-исследовательских работ 2005 года по заказу Министерства были подготовлены и размещены на сайте Минэкономразвития России проекты Федеральных стандартов оценки. В настоящее время Департамент корпоративного управления с привлечением широкого круга экспертов приступает к их доработке и совершенствованию в соответствии со следующими требованиями:

- разработка стандартов должна обеспечивать соответствие Международным стандартам оценки;

 - стандарты должны стать нормативным правовым актом, готовым для интеграции в законодательное поле России;

- стандарты должны учитывать интересы российских и международных потребителей услуг по оценке, а также лучший опыт профессиональной деятельности российских оценщиков;
- содержание Федеральных стандартов оценки должно быть достаточным с точки зрения требований к качеству работ по оценке и соответствия результатов оценки требованиям потребителей услуг по оценке.

            С целью обеспечения интерактивного участия в подготовке проектов Федеральных стандартов оценки представителей экспертного сообщества, независимо от их регионального местоположения и членства в профессиональных объединениях, а также всех заинтересованных в развитии оценочной деятельности в России лиц Департамент корпоративного управления Минэкономразвития России предлагает к обсуждению рабочие версии структуры и формата первых трех документов.

Минэкономразвития России заинтересовано в широком экспертном воздействии, как на промежуточные, так и на итоговые результаты работы в сфере регулирования оценочной деятельности.

Литература

1. Тришин В.Н. “О начислении износов при массовой оценке имущественного комплекса предприятия”, журнал "Вопросы оценки", 2005, №2.

2. Иванова С. “Миллиарды из ничего. Переход на МСФО увеличит налоговую нагрузку”, газета “Ведомости”, 10.10.2005, №189(1470).

3. Коростелев С.П. “УПВС и РСС, или к вопросу о методах оценки недвижимости”, журнал "Вопросы оценки", 2004, №4.

4. Тришин В.Н., Шатров М.В. “Основные задачи и технические решения, реализованные в компьютерной системе помощи оценщику и аудитору ASIS®”, журнал "Имущественные отношения в Российской Федерации", 2004, №11.

5. Учет полного круга затрат при оценке рыночной стоимости оборудования в составе основных фондов (методические вопросы формирования справочной информации), бюллетень “Индексы цен в строительстве”, 2004, №48, ООО  “Ко-Инвест”, Москва.

6. Программно-информационный комплекс "СтОФ" ver.4.02, 2005, компания ЗАО “Кодинфо”, Москва, http://www.codinfo.ru/.

7. Т.Айнуллина, В. Лиховид, Э. Саприцкий., “Об опыте разработки и распространения системы оценки рыночной стоимости промышленного оборудования”, бюллетень “Российский оценщик”, 2003, №1 (71).