Реферат Формирование рыночной стоимости объектов жилой недвижимости в современных экономических условиях
Работа добавлена на сайт bukvasha.net: 2015-10-28Поможем написать учебную работу
Если у вас возникли сложности с курсовой, контрольной, дипломной, рефератом, отчетом по практике, научно-исследовательской и любой другой работой - мы готовы помочь.
от 25%
договор
ПРИЛОЖЕНИЯ
Приложение 1
Абсолютные показатели жилищного фонда городе Самара в период 1995 – 2008 гг.
Показатель | Годы | |||||||||||||
1995 | 1996 | 1997 | 1998 | 1999 | 2000 | 2001 | 2002 | 2003 | 2004 | 2005 | 2006 | 2007 | 2008 | |
Площадь квартир, тыс. кв. м | 21003,5 | 21169,2 | 21266,7 | 21408,4 | 22452,2 | 22664,6 | 22879,6 | 23095,9 | 23478,7 | 23789,7 | 24031,8 | 24352,2 | 24654,4 | 25189,9 |
Средняя обеспеченность населения жильем (на конец года) - всего, кв. м площади жилищ на одного жителя | 17,1 | 17,3 | 17,5 | 17,7 | 18,7 | 19 | 19,3 | 19,7 | 20,2 | 20,7 | 21 | 21,4 | 21,9 | 22,3 |
Приложение 2
Темпы роста общей площади квартир и средней обеспеченности населения
г.о. Самара жильём в период1996 – 2008 гг., %
Показатель | Годы | ||||||||||||
1996 | 1997 | 1998 | 1999 | 2000 | 2001 | 2002 | 2003 | 2004 | 2005 | 2006 | 2007 | 2008 | |
Темп роста общей площади квартир, % | 100,79 | 100,46 | 100,67 | 104,88 | 100,95 | 100,95 | 100,95 | 101,66 | 101,32 | 101,02 | 101,33 | 101,24 | 102,17 |
Темп роста средней обеспеченности населения жильём, % | 101,17 | 101,16 | 101,14 | 105,65 | 101,60 | 101,58 | 102,07 | 102,54 | 102,48 | 101,45 | 101,90 | 102,34 | 101,83 |
Темп роста объёма ввода жилья, % | 31,99 | -14,25 | 3,69 | -0,19 | 1,75 | 1,87 | -0,67 | 1,02 | 2,31 | -0,33 | 1,17 | 120,35 | 4,87 |
Приложение 3
Среднерыночное предложение жилья на первичном рынке за III квартал
Тип квартиры по кол-ву комнат, шт. | Объём предложения | Стоимость владения, тыс. руб./кв. м | |||||||||||||
кол-во объектов, ед. | средн. площадь, квартиры, кв.м | мин. уровень | среднее значение | макс. уровень | |||||||||||
1* | 2* | 3* | 1* | 2* | 3* | 1* | 2* | 3* | 1* | 2* | 3* | 1* | 2* | 3* | |
1-комн. | 954 | 1294 | 1446 | 50 | 50 | 50 | 25 | 24,5 | 15 | 49,8 | 48,1 | 44,1 | 108,3 | 104 | 114,6 |
2-комн. | 787 | 921 | 1141 | 75 | 74 | 71 | 25 | 25 | 18 | 48 | 47,7 | 44,8 | 105,7 | 105,7 | 100 |
3-комн. | 485 | 556 | 690 | 105 | 104 | 101 | 31,9 | 31,9 | 21,7 | 49,8 | 49,5 | 45,1 | 137,4 | 137,4 | 100 |
4 и более комн. | 107 | 114 | 147 | 144 | 152 | 153 | 25 | 25 | 22 | 54,7 | 55,3 | 50,8 | 111,1 | 114,8 | 100 |
| 2333 | 2885 | 3424 | | | | | | | 49,4 | 48,5 | 44,8 | | | |
* Номера имеют следующее содержание: 1 – III квартал
Приложение 4
Среднерыночное предложение жилья на вторичном рынке за III квартал
Тип квартиры по кол-ву комнат, шт. | Объём предложения | Стоимость владения, тыс. руб../кв. м | |||||||||||||
кол-во объектов, ед. | средн. площадь, квартиры, кв. м | мин. уровень | Среднее значение | макс. уровень | |||||||||||
1* | 2* | 3* | 1* | 2* | 3* | 1* | 2* | 3* | 1* | 2* | 3* | 1* | 2* | 3* | |
1-комн. | 3394 | 4350 | 4485 | 34,1 | 34,8 | 33,7 | 18 | 12,2 | 20 | 71,2 | 70,8 | 64,3 | 167,5 | 221,9 | 155,8 |
2-комн. | 3394 | 4071 | 4162 | 51,1 | 51,7 | 50,7 | 13,1 | 10,6 | 14 | 63,9 | 63,8 | 58,9 | 175,8 | 175,8 | 162,5 |
3-комн. | 2702 | 3026 | 3119 | 71,6 | 72,4 | 73,3 | 15,3 | 18,9 | 12,9 | 63,2 | 62,7 | 59,3 | 233,3 | 176,3 | 243,4 |
4 и более комн. | 421 | 534 | 485 | 105,0 | 112,6 | 114,2 | 23,1 | 23,1 | 22,5 | 67,2 | 70,3 | 67,5 | 204,8 | 322,9 | 231,2 |
| 9911 | 11981 | 12251 | | | | | | | 66,4 | 66,3 | 61,3 | | | |
* Номера имеют следующее содержание: 1 – III квартал
Приложение 5
Структура предложения на первичном рынке жилья по районам города, %
III квартал
IV квартал
I квартал
Приложение 6
Структура предложения на вторичном рынке жилья по районам города, %
III квартал
IV квартал
I квартал
Приложение 7
Структура предложения объектов жилой недвижимости вторичного рынка по типу планировки и серии дома в III квартале
Приложение 8
Структура предложения нового жилья по количеству комнат (доля в общей площади вводимого жилья), %
III квартал
I квартал
Приложение 9
Структура предложения квартир на вторичном рынке жилья
по количеству комнат, %
III квартал
I квартал
Приложение 10
Сроки экспозиции квартир на вторичном рынке в зависимости от района города
в III квартале
Приложение 11
Сроки экспозиции квартир на вторичном рынке в зависимости от планировки в III квартале 2008г. – I квартале
III квартал
IV квартал
I квартал
Приложение 12
Абсолютные и относительные показатели, характеризующие рынок жилой недвижимости в 2008 – марте 2009 гг.
Показатель | Месяц / Год | ||||||||||||||
01.01.08 | 01.02.08 | 01.03.08 | 01.04.08 | 01.05.08 | 01.06.08 | 01.07.08 | 01.08.08 | 01.09.08 | 01.10.08 | 01.11.08 | 01.12.08 | 01.01.09 | 01.02.09 | 01.03.09 | |
Ср. удельная цена за месяц, руб./кв.м | 59873 | 60733 | 61261 | 62312 | 64091 | 64544 | 66658 | 65518 | 66208 | 66587 | 66748 | 66124 | 64354 | 63325 | 60200 |
Ср. время экспозиции, дней | 65 | 79 | 67 | 83 | 70 | 69 | 72 | 78 | 83 | 81 | 84 | 97 | 96 | 109 | 113 |
Темп прироста цены за месяц, % | | 1,4 | 0,9 | 1,7 | 2,9 | 0,7 | 3,3 | -1,7 | 1,05 | 0,57 | 0,24 | -0,93 | -2,68 | -1,6 | -6,46 (за квартал) |
Индекс роста к январю 2007 | 1 | 1,014 | 1,023 | 1,041 | 1,07 | 1,078 | 1,113 | 1,094 | 1,106 | 1,112 | 1,115 | 1,104 | 1,075 | 1,058 | - |
Приложение 13
Динамика средней удельной стоимости жилой недвижимости на первичном и вторичном рынках
г.о. Самара в 1998 – июле 2006 гг.
Сегмент рынка | Месяц / Год | ||||||||||||||||
01.01.98 | 01.07.98 | 01.01.99 | 01.10.99 | 01.01.01 | 01.07.01 | 01.01.02 | 01.07.02 | 01.01.03 | 01.07.03 | 01.01.04 | 01.07.04 | 01.01.05 | 01.04.05 | 01.07.05 | 01.01.06 | 01.07.06 | |
Первичный рынок | 5,12 | 5,86 | 11,55 | 8,41 | 8,98 | 11,00 | 12,50 | 15,40 | 15,31 | 15,21 | 14,60 | 13,97 | 14,21 | 21,37 | 16,90 | 20,80 | 34,12 |
Вторичный рынок | 3,91 | 4,32 | 10,33 | 8,68 | 10,12 | 10,10 | 12,60 | 16,71 | 17,20 | 15,89 | 16,19 | 17,70 | 20,13 | 28,45 | 25,87 | 29,89 | 45,29 |
Приложение 14
Динамика средних удельных цен на рынке жилья по районам Самары в 2008 – марте 2009 гг., тыс. руб./кв. м
Районы Самары | Месяц / Год | ||||||||||||||
01.01.08 | 01.02.08 | 01.03.08 | 01.04.08 | 01.05.08 | 01.06.08 | 01.07.08 | 01.08.08 | 01.09.08 | 01.10.08 | 01.11.08 | 01.12.08 | 01.01.09 | 01.02.09 | 01.03.09 | |
все районы | 59,87 | 60,73 | 61,26 | 62,31 | 64,09 | 64,54 | 66,66 | 65,52 | 66,21 | 66,59 | 66,75 | 66,12 | 64,35 | 63,33 | 60,200 |
Железно-дорожный | 60,531 | 61,98 | 62,71 | 64,69 | 66,26 | 66,69 | 67,37 | 67,15 | 68,04 | 68,63 | 68 | 67,35 | 65,68 | 63,97 | 61,512 |
Кировский | 53,683 | 54,86 | 55,45 | 56,73 | 57,95 | 59,19 | 61,24 | 60,01 | 60,49 | 60,85 | 61,08 | 60,16 | 59,02 | 57,5 | 54,507 |
Красноглинский | 48,62 | 48,69 | 48,87 | 49,83 | 50,59 | 51,53 | 54,89 | 52,59 | 52,17 | 52,43 | 53,03 | 53,33 | 53,71 | 51,65 | 49,803 |
Куйбышевский | 46,349 | 46,29 | 46,85 | 47,43 | 47,84 | 47,85 | 50,63 | 48,33 | 48,46 | 48,98 | 48,9 | 48,77 | 48,62 | 47,43 | 46,316 |
Октябрьский | 69,037 | 69,43 | 69,81 | 71,95 | 74,3 | 73,91 | 74,49 | 74,96 | 76,18 | 77,16 | 76,31 | 75,23 | 72,23 | 71,31 | 68,796 |
Промышленный | 57,311 | 58,07 | 58,76 | 61,05 | 63,21 | 63,8 | 64,4 | 64,18 | 64,38 | 64,8 | 64,72 | 63,69 | 62,37 | 61,17 | 57,592 |
Самарский +Ленинский | 77,542 | 77,99 | 79,87 | 80,51 | 82,96 | 83,77 | 85,55 | 85,26 | 86,59 | 86,04 | 86,7 | 87,01 | 84,22 | 83,97 | 80,181 |
Советский | 56,845 | 56,56 | 57,32 | 58,57 | 60,02 | 61,16 | 61,95 | 61,63 | 62,06 | 62,98 | 63,64 | 62,28 | 60,47 | 59,41 | 55,885 |
Приложение 15
Темпы роста средних удельных цен на рынке жилья по районам Самары за 2008 – февраль
Районы Самары | Месяц / Год | |||||||||||||
01.02.08 | 01.03.08 | 01.04.08 | 01.05.08 | 01.06.08 | 01.07.08 | 01.08.08 | 01.09.08 | 01.10.08 | 01.11.08 | 01.12.08 | 01.01.09 | 01.02.09 | 01.03.09 | |
все районы | 101,44 | 100,87 | 101,71 | 102,86 | 100,70 | 103,28 | 98,29 | 101,05 | 100,57 | 100,24 | 99,06 | 97,32 | 98,41 | 95,06 |
Железно-дорожный | 102,39 | 101,18 | 103,16 | 102,43 | 100,65 | 101,02 | 99,67 | 101,33 | 100,87 | 99,08 | 99,04 | 97,52 | 97,40 | 96,16 |
Кировский | 102,19 | 101,08 | 102,31 | 102,15 | 102,14 | 103,46 | 97,99 | 100,80 | 100,60 | 100,38 | 98,49 | 98,11 | 97,42 | 94,79 |
Красно-глинский | 100,14 | 100,37 | 101,96 | 101,53 | 101,86 | 106,52 | 95,81 | 99,20 | 100,50 | 101,14 | 100,57 | 100,71 | 96,16 | 96,42 |
Куйбышевский | 99,87 | 101,21 | 101,24 | 100,86 | 100,02 | 105,81 | 95,46 | 100,27 | 101,07 | 99,84 | 99,73 | 99,69 | 97,55 | 97,65 |
Октябрьский | 100,57 | 100,55 | 103,07 | 103,27 | 99,48 | 100,78 | 100,63 | 101,63 | 101,29 | 98,90 | 98,58 | 96,01 | 98,73 | 96,47 |
Промышленный | 101,32 | 101,19 | 103,90 | 103,54 | 100,93 | 100,94 | 99,66 | 100,31 | 100,65 | 99,88 | 98,41 | 97,93 | 98,08 | 94,15 |
Самарский +Ленинский | 100,58 | 102,41 | 100,80 | 103,04 | 100,98 | 102,12 | 99,66 | 101,56 | 99,36 | 100,77 | 100,36 | 96,79 | 99,70 | 95,49 |
Советский | 99,50 | 101,34 | 102,18 | 102,48 | 101,90 | 101,29 | 99,48 | 100,70 | 101,48 | 101,05 | 97,86 | 97,09 | 98,25 | 94,07 |
Приложение 16
Динамика средней удельной цены готового жилья
различных типовых планировок в 2006 – 1 квартале 2009 гг., тыс. руб./кв. м
Приложение 17
Местоположение объекта и аналогов на карте г. Самара
|
Приложение 18
План и фоторепортаж объекта оценки
План квартиры
Фоторепортаж
| | | |||||
Внешний вид дома | Входная дверь в подъезд дома | Состояние подъезда | |||||
| | | |||||
Состояние подъезда | Входная дверь в квартиру | Коридор | |||||
| | | |||||
Жилая комната | |||||||
| | | |||||
Кухня | |||||||
| | | |||||
Ванная | Санузел | ||||||
| | | |||||
Приложение 19
Параметры | Квартира | Аналог 1 | Аналог 2 | Аналог 3 | Аналог 4 | Аналог 5 |
Адрес | г. Самара, ул. ******* | г. Самара, ул. Аминева, 21 | г.Самара, ул. Солнечная, 31 | г.Самара, ул. Солнечная, 29 | г.Самара, ул. Ново-Вокзальная /ул. Солнечная | г.Самара, ул. Ново-Садовая/пр. Кирова |
Район | Промышленный | Промышленный | Промышленный | Промышленный | Промышленный | Промышленный |
Дата получения информации | март 2009г. | март 2009г. | март 2009г. | март 2009г. | март 2009г. | март 2009г. |
Тип квартиры | 90 серии | 90 серии | 90 серии | 90 серии | 90 серии. | 90 серии |
Количество комнат | 1 | 1 | 1 | 1 | 1 | 1 |
Этажность | 9 | 9 | 9 | 9 | 9 | 12 |
Этаж | 1 | 9 | 9 | 8 | 7 | 1 |
Этаж (качественная характеристика) | первый | последний | последний | средний | средний | первый |
Тип здания | панельный | панельный | панельный | панельный | панельный | панельный |
Санузел (совмещ/разд) | раздельный | раздельный | раздельный | раздельный | раздельный | совмещенный |
Балкон/лоджия | лоджия | лоджия | лоджия | лоджия | лоджия | лоджия |
Внутреннее состояние | удовлетворительное | отличное | отличное | хорошее | хорошее | удовлетворительное |
Общая площадь, кв.м. | 39,8 | 30,8 | 30 | 30 | 30 | 40 |
Жилая площадь, кв.м. | 19 | 14 | 14 | 14 | 14 | 19 |
Площадь кухни, кв.м. | 9,6 | 9,9 | 8 | 8 | 8 | 10 |
Заявленная стоимость предложения, руб. | | 1 950 000 | 1 900 000 | 2 000 000 | 1 800 000 | 2 120 000 |
Скидка на торг, % | | 5% | 5% | 10% | 5% | 10% |
Стоимость предложения с учетом скидки на торг, руб. | | 1 852 500 | 1 805 000 | 1 800 000 | 1 710 000 | 1 908 000 |
Источник информации | | www.irr.ru | Centr | Centr | Centr | «Новости рынка недвижимости» №9 |
Контакты | | ООО "СРП"Усадьба" 89608328333 | АН "Ладья", ул. Венцека, 60 оф.35, 276-78-93, | АН "Ладья",ул. Венцека, 60 оф.35,276-78-93, | УЮТ ПЛЮС,НОВО-САДОВАЯ 44-3 | АН Ивановой Дарьи 332-38-38 |
Приложение 20
Отбор факторов для исследуемой выборки объектов аналогов
Этаж качество | |
первый | 1 |
последний | 2 |
средний | 3 |
Состояние | |
отличное | 2,8 |
удовлетворительное | 0,8 |
хорошее | 2,4 |
Вычислим коэффициенты корреляции факторных переменных с результирующей переменной:
Параметр | Коэффициент корреляции с результирующей переменной |
Этаж качество | 0,69 |
Общая площадь | -0,85 |
Жилая площадь | -0,83 |
Состояние | 0,95 |
Коэффициенты корреляции переменных с результирующей переменной больше 0,50 ,значит существует корреляционная связь между ними и результирующей переменной. Выше перечисленные факторные переменные включаются в модель.
Проверим существование мультиколлинеарности в данных с помощью алгоритма Феррара-Глобера
Выполним тест c2 (“Хи квадрат”).
c2 расчетное - 20,56;
c2 критическое при уровне значимости 0,05 - 12,59.
c2 расчетное больше критического, делаем вывод, что в данных присутствует мультиколлинеарность.
Выполним F-тест.
F расчетные:
Параметр | F расчетное |
Этаж качество | 2,33 |
Общая площадь | 241,63 |
Жилая площадь | 200,27 |
Состояние | 1,22 |
F критическое при уровне значимости 0,05 - 9,55.
Для параметров: "Общая площадь", "Жилая площадь" F расчетное больше F критического, следовательно, эти переменные коллинеарны с остальными.
Для параметров: "Этаж качество", "Состояние" - F расчетное не превышает F критическое, следовательно, эти переменные не коллинеарны с остальными.
Выполним Т тест.
Т расчетные:
Этаж качество | Общая площадь | Жилая площадь | Состояние | |
Этаж качество | - | 1,57 | 1,44 | 0,37 |
Общая площадь | 1,57 | - | 15,54 | 0,87 |
Жилая площадь | 1,44 | 15,54 | - | 0,78 |
Состояние | 0,37 | 0,87 | 0,78 | - |
Т критическое при уровне значимости 0,05 - 4,30.
Для пары параметров: "Жилая площадь"-"Общая площадь" Т расчетное больше Т критического, следовательно, эти параметры коллинеарны между собой.
Для пар параметров: "Общая площадь"-"Этаж качество", "Жилая площадь"-"Этаж качество", "Состояние"-"Этаж качество", "Состояние"-"Общая площадь", "Состояние"-"Жилая площадь".
Анализ показал, что между переменными присутствует мультиколлинеарность.
Удалим факторную переменную "Жилая площадь".
Выполним алгоритм Феррара-Глобера еще раз, чтобы убедиться, в том, что мы избавились от мультиколлинеарности.
Расчетное значение теста "Хи квадрат" - 4,90.
Критическое значение теста "Хи квадрат" при уровне значимости 0,05 - 7,81.
Расчетное значение теста "Хи квадрат" не превышает критического, следовательно в данных мультиколлинеарность отсутствует.
Выполним Т тест.
Т расчетные:
| Этаж качество | Общая площадь | Состояние |
Этаж качество | - | 1,1 | 0,26 |
Общая площадь | 1,1 | - | 1,07 |
Состояние | 0,26 | 1,07 | - |
Т критическое при уровне значимости 0,05 - 3,18.
Для пар параметров: "Общая площадь"-"Этаж качество", "Состояние"-"Этаж качество", "Состояние"-"Общая площадь"
Т расчетное не превышает Т критическое, следовательно, между соответствующими переменными нет мультиколлинеарности.
Анализ показал, что между переменными мультиколлинеарность отсутствует.
Приложение 21
Определение величины стоимости объекта методом КРА
Были получены регрессионные функции:
y = 56676,58 + 199,67*x1 + -322,32*x2 + 4580,24*x3
y = 57688,02 + 0*x1 + -341,76*x2 + 4610,57*x3
y = 42649,59 + 0*x1 + 0*x2 + 6228,19*x3
y = 1/(-0,0000022x + 0,000023)
y = -13169,69/x + 63770,29
y = x/(0,000015x + 0,0000047)
y = 49411,84*x^0,18
y = 9683,15ln(x) + 49540,85
y = 1/(-0,0000034ln(x) + 0,000020)
y = 43452,43*exp(0,12x)
y = exp(-0,25/x + 11,08)
y = 43452,43*1,12^x
y = 115974,15 * x1^-0,02 * x2^-0,23 * x3^0,14
y = 107910,55 * x1^0 * x2^-0,21 * x3^0,14
y = 54259,19 * 1,01^x1 * 0,99^x2 * 1,09^x3
y = 56368,18 * 1^x1 * 0,99^x2 * 1,09^x3
Мультипликативная модель второго рода: y = 54259,19 * 1,01^x1 * 0,99^x2 * 1,09^x3 | |||||
Коэффициенты детерминации | Значения ошибок | F тест | |||
Коэффициент детерминации, % | 96,74 | Стандартное отклонение ошибки | 1505,00 | F расчетное | 19,80 |
Скорректированный коэффициент детерминации, % | - | Коэффициент вариации, % | 2,65 | F критическое | 19,16 |
Индекс корреляции | 0,00 | Средняя ошибка аппроксимации, % | 0,92 | Уравнение статистически значимо |
Величина результирующей переменной, рассчитанная методом регрессионного анализа:
Однокомнатная квартира | Этаж качество | Общая площадь | Состояние | Стоимость предложения с учетом скидки на торг, руб./кв.м. |
первый | 39,8 | удовлетворительное | 47 748 |
Приложение 22
Определение величины стоимости объекта методом МАИ
Определение величины результирующей переменной для объекта оценки методом МАИ проводилось на основании тех же параметров и тех же аналогов, что и при определении величины результирующей переменной с помощью регрессионного анализа.
Построим матрицу сравнения и рассчитаем значения приоритетов критериев:
Вес критерия | Критерий | Этаж качество | Общая площадь | Состояние |
0,06 | Этаж качество | 1 | 0,17 | 0,11 |
0,26 | Общая площадь | 5,98 | 1 | 0,29 |
0,68 | Состояние | 9 | 3,43 | 1 |
Сравнение влияния основных характеристик на результирующую переменную производилось по следующему принципу: рассчитывались коэффициенты корреляции с результирующей переменной, затем составлялась матрица отношений коэффициентов корреляции, после этого элементы матрицы приводились к 9 бальной шкале.
Сравним влияние на результирующую переменную каждого из критериев согласования:
Аналоги | Однокомнатная квартира | Аналог 1 | Аналог 2 | Аналог 3 | Аналог 4 | Аналог 5 |
Однокомнатная квартира | 1 | 5 | 5 | 9 | 9 | 1 |
Аналог 1 | 0,2 | 1 | 1 | 5 | 5 | 0,2 |
Аналог 2 | 0,2 | 1 | 1 | 5 | 5 | 0,2 |
Аналог 3 | 0,11 | 0,2 | 0,2 | 1 | 1 | 0,11 |
Аналог 4 | 0,11 | 0,2 | 0,2 | 1 | 1 | 0,11 |
Аналог 5 | 1 | 5 | 5 | 9 | 9 | 1 |
Аналоги | Однокомнатная квартира | Аналог 1 | Аналог 2 | Аналог 3 | Аналог 4 | Аналог 5 |
Однокомнатная квартира | 1 | 8,35 | 9 | 9 | 9 | 1,16 |
Аналог 1 | 0,12 | 1 | 1,65 | 1,65 | 1,65 | 0,12 |
Аналог 2 | 0,11 | 0,6 | 1 | 1 | 1 | 0,11 |
Аналог 3 | 0,11 | 0,6 | 1 | 1 | 1 | 0,11 |
Аналог 4 | 0,11 | 0,6 | 1 | 1 | 1 | 0,11 |
Аналог 5 | 0,86 | 8,18 | 8,84 | 8,84 | 8,84 | 1 |
Аналоги | Однокомнатная квартира | Аналог 1 | Аналог 2 | Аналог 3 | Аналог 4 | Аналог 5 |
Однокомнатная квартира | 1 | 9 | 9 | 7,27 | 7,27 | 1 |
Аналог 1 | 0,11 | 1 | 1 | 0,37 | 0,37 | 0,11 |
Аналог 2 | 0,11 | 1 | 1 | 0,37 | 0,37 | 0,11 |
Аналог 3 | 0,14 | 2,73 | 2,73 | 1 | 1 | 0,14 |
Аналог 4 | 0,14 | 2,73 | 2,73 | 1 | 1 | 0,14 |
Аналог 5 | 1 | 9 | 9 | 7,27 | 7,27 | 1 |
Аналог 6 | 0,14 | 2,73 | 2,73 | 1 | 1 | 0,14 |
Вычислим весовые коэффициенты для приведения величин результирующих переменных аналогов, к величине результирующей переменно оцениваемого объекта используя итоговые значения весов по критериям согласования:
Однокомнатная квартира | ||||
Аналоги | Итоговый вес | Этаж качество | Общая площадь | Состояние |
Однокомнатная квартира | 0,36 | 0,34 | 0,32 | 0,37 |
Аналог 1 | 0,04 | 0,09 | 0,04 | 0,03 |
Аналог 2 | 0,03 | 0,09 | 0,03 | 0,03 |
Аналог 3 | 0,05 | 0,02 | 0,03 | 0,06 |
Аналог 4 | 0,05 | 0,02 | 0,03 | 0,06 |
Аналог 5 | 0,35 | 0,34 | 0,3 | 0,37 |
Аналог 6 | 0,11 | 0,09 | 0,25 | 0,06 |
Величина результирующей переменно объектов оценки, рассчитанная методом анализа иерархий:
Этаж качество | Общая площадь | Состояние | Стоимость предложения с учетом скидки на торг, руб./кв.м. | |
Однокомнатная квартира | первый | 39,8 | удовлетворительное | 52 207 |
Приложение 23
Определение величины стоимости объекта методом качественного анализа цен сравнимых продаж
Аналоги | Характер корректировки для параметра Этаж качество | Характер корректировки для параметра Общая площадь | Характер корректировки для параметра Состояние | Количество повышающих корректировок | Количество понижающих корректировок | Количество действующих повышающих корректировок | Количество действующих понижающих корректировок | Характер аналога | Величина результирующей переменной аналога |
Аналог1 | Понижающая | Понижающая | Понижающая | 0 | 3 | 0 | 3 | Верхний | 60 146 |
Аналог2 | Понижающая | Понижающая | Понижающая | 0 | 3 | 0 | 3 | Верхний | 60 167 |
Аналог3 | Понижающая | Понижающая | Понижающая | 0 | 3 | 0 | 3 | Верхний | 60 000 |
Аналог4 | Понижающая | Понижающая | Понижающая | 0 | 3 | 0 | 3 | Верхний | 57 000 |
Аналог5 | - | Повышающая | - | 1 | 0 | 1 | 0 | Нижний | 47 700 |
Определяется стандартное отклонение ошибки при расчетах методом определения средневзвешенного и методом определения диапазона стоимостей.
Метод | Стандартное отклонение ошибки, руб./кв.м. | ||||
Расчет результирующей переменной по средневзвешенному с равными весами корректировок | 16990 | ||||
Расчет результирующей переменной по средневзвешенному с разными весами корректировок | 6535 | ||||
Расчет результирующей переменной по диапазону значений с равными весами корректировок | 6417 | ||||
Расчет результирующей переменной по диапазону значений с разными весами корректировок | 6694 | ||||
Однокомнатная квартира | Этаж качество | Общая площадь | Состояние | Стоимость предложения с учетом скидки на торг, руб./кв.м. | |
первый | 39,8 | удовлетворительное | 50 817 | ||
Приложение 24
Расчет весов для расчета средневзвешенного
Веса для расчета средневзвешенного значения по трем методам в сравнительном подходе рассчитываются в зависимости от значений стандартных отклонений ошибок (СОО) каждого метода. При этом выполняются условия:
1. Чем больше СОО, тем меньше вес,
2. Сумма весов равна единице.
Способы расчета весов:
• Пропорционально СОО
из системы уравнений
• Непропорционально СОО
Веса для расчета средневзвешенного определены пропорционально СОО.
Средневзвешенное значение рассчитывается следующим образом:
Средневзвешенное значение результирующей переменной = + C_Регр*V_Регр + C_МАИ*V_МАИ + C_Корр*V_Корр.
С_МАИ – результирующая переменная объекта оценки, полученная методом анализа иерархий
V_МАИ – вес результирующей переменной полученной методом анализа иерархий
С_Регр – результирующая переменная объекта оценки, полученная с помощью регрессионного анализа
V_ Регр – вес результирующей переменной, полученной с помощью регрессионного анализа
С_Корр – результирующая переменная объекта оценки, полученная с помощью метода относительных корректировок
V_Корр – вес результирующей переменной, полученной с помощью метода относительных корректировок
[1] Обзор ситуации на рынке жилой недвижимости г. Самары. ООО «Эксо-Самара», 2009, с.3.
[2] Там же.