Реферат Определение стоимости однокомнатной квартиры
Работа добавлена на сайт bukvasha.net: 2015-10-28Поможем написать учебную работу
Если у вас возникли сложности с курсовой, контрольной, дипломной, рефератом, отчетом по практике, научно-исследовательской и любой другой работой - мы готовы помочь.
Предоплата всего
от 25%
Подписываем
договор
ВВЕДЕНИЕ
Настоящая работа по оценке выполнена в соответствии с требованиями: Приказа Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации (Минэкономразвития России) от 20 июля 2007 г.№256 «Об утверждении федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования по проведению оценки(ФСО №)» ; Приказа Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации (Минэкономразвития России) от 20 июля 2007 г.№255 «Об утверждении федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО №2)»; Приказа Министерства экономического развития и торговли Российской федерации (Минэкономразвития России) от 20 июля 2007г. №254 об утверждении федерального стандарта оценки «Требования к отчету по оценке (ФСО №3); и приведен с целью более подробного информирования заказчика оценки и других заинтересованных сторон о процессе и результатах оценки; Федеральным законом об оценочной деятельности в Российской Федерации» и приведен с целью более подробного информирования Заказчика оценки и других заинтересованных сторон о процессе и результатах оценки.
В разделе 1 Курсовой изложены задачи и цели оценки; а также условия, сопутствующие процессу оценки, со всеми допущениями и ограничениями; приведены сведения об участниках оценки и их квалификации.
В разделе 2 содержится описание объекта оценки его окружения; приводится обзор регионального рынка недвижимости; рассмотрены различные факторы, оказывающие влияние на стоимость объекта оценки.
Раздел 3 содержит анализ лучшего и наиболее эффективного использования объекта оценки.
Расчетная часть представлена в 4 разделе Курсовой, где в соответствии с методологией оценки рассматриваются различные подходы к определению показателя рыночной стоимости; приводятся исходные данные и выполненные расчеты; излагаются мнения и суждения экспертов, мотивировки при принятии ими тех или иных решений, выводы об итоговой стоимости объекта.
Информация, содержащаяся в Курсовой, является, по мнению исполнителя, необходимой и достаточной, чтобы получить объективное представление об основных принципах и порядке осуществления настоящей оценки.
1.
АНАЛИЗ СОСТОЯНИЯ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ
1.1
Общие сведения об объекте оценки
| Объект оценки | Жилое помещение (квартира) |
| Адрес | адрес |
| Заказчик отчета | |
| Собственник объекта | |
| Оцениваемые права | Полное право собственности |
| Цель оценки | Определение рыночной стоимости |
| Назначение оценки | Для совершения сделки купли-продажи |
| Используемые стандарты оценки | Федеральные стандарты оценки №1,№2,№3 (Приказы Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации (Минэкономразвития России) от 20 июля 2007 г., №№254,255,256) |
1.2
История создания и развития объекта оценки
| |||||||||
| | |||||||||
| 1-комнатные 38,2/20,2 м2 | 2-комнатные 50,2/30,3 м2 | 2-комнатные 57,8/33,7 м2 | 3-комнатные 73,8/ м2 | 3-комнатные 73,8/44,8 м2 | |||||
| | | | | | |||||
План размещения квартир в секции:
1.3
Ограничительные условия и принятые допущения
Оценка произведена с учетом следующих ограничительных условий и допущений, нижеследующие условия являются неотъемлемой частью настоящей отчёта.
Общие условия
Исходя из нижеследующей трактовки и договорённостей, настоящие условия подразумевают их полное однозначное понимание Сторонами, а также факт того, что все положения, результаты переговоров и заявления, не оговоренные в тексте отчёта, теряют силу. Настоящие условия не могут быть изменены или преобразованы иным образом, кроме как за подписью обеих Сторон.
Общая цель отчёта
Настоящий отчёт достоверен в полном объеме лишь в указанных в настоящем тексте задачах и целях. Понимается, что проведенный анализ и данные заключения об объекте и его стоимости не содержат предвзятые мнения.
Конфиденциальность
Исполнитель оценки выдвигает требование конфиденциальности в отношении документов любого формата и содержания, составленных от имени заказчика на основании данных настоящего отчёта. Согласно установленным профессиональным стандартам Исполнитель сохранит конфиденциальность в отношении информации, полученной от Заказчика или полученной и рассчитанной в ходе исследования в соответствии с задачами оценки.
Описание имущества
Исполнитель оценки не принимает на себя ответственность за описание правового состояния имущества и вопросы, подразумевающие обсуждение юридических аспектов права собственности.
Право собственности на рассматриваемый объект, а также имущественные права предполагаются полностью соответствующими требованиями законодательства, если иное не оговорено специально.
Исполнитель оценки исходит из того, что существует полное соответствие правового положения собственности требованиям нормативных документов государственного и местного уровня, или такого рода несоответствия указаны, определены и рассмотрены в отчёте.
Исполнитель оценки исходит из того, что определение права собственности на объект оценки соответствует ст. 209 части 1 Гражданского кодекса РФ и включает право владения, пользования и распоряжения имуществом, без каких либо существенных ограничений, влияющих на установление стоимости объекта оценки, если иное не оговорено специально.
Объект оценивается свободным, от каких бы то ни было прав удержания имущества или долговых обязательств, если иное не оговорено специально.
Скрытые характеристики
Исполнитель оценки не несёт ответственности за оценку состояния объекта, которое невозможно обнаружить иным путём, кроме как обычного визуального осмотра или путём изучения технической документации объекта.
Заключение о стоимости
Заключение о стоимости объекта оценки относится к объекту в целом. Любое соотнесение частей стоимости с какой-либо частью объекта является неправомерным, если такое не оговорено в тексте настоящего отчёта. Все прогнозы и предложения, содержащиеся в Отчёте, основаны на текущей рыночной ситуации и могут измениться с течением времени.
1.4
Цель, задачи и процедуры оценки объекта
Согласно Договору на оценку видом оцениваемой стоимости является рыночная стоимость объекта оценки, что и является базой оценки.
В соответствии со статьёй 3, Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.98 г. под РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТЬЮ понимается: «…наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчуждён на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражается какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда :
- одна из сторон не обязана отчуждать объект оценки, а другая не обязана принимать исполнение;
- стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;
- цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;
- платёж за объект оценки выражен в денежной форме».
Таким образом, задачей настоящей оценки является установление рыночной стоимости объекта, указанного в пн. 1.1 настоящего отчёта.
1.4.1. Цель оценки
Основываясь на информации, полученной от Заказчика оценки, и по согласованию с ним, полагаем, что результаты оценки могут быть использованы для совершения сделки купли-продажи.
1.4.2. Процесс оценки
Оценка проведена, а отчёт составлен в соответствии с требованиями российских законов и государственных стандартов, с применением всех уместных методов оценки и описанием последовательности, методологии оценки и мотивировок при принятии решений.
В процессе оценки участниками работ собраны все необходимые и доступные данные, имеющие значения для установления окончательных показателей стоимости объекта.
В процессе оценки участниками работ собраны все необходимые и доступные, имеющие значения для установления окончательных показателей стоимости объекта. Мы провели анализ всей необходимой информации для того, чтобы прийти к заключению о стоимости, применяя метод оценки по затратам и метод сравнимых продаж.
Процедура оценки включала:
1. Осмотр объекта и его окружения.
2. Изучение проектно-сметной, технической и финансовой документации и информации.
3. Сбор общих и специальных данных о рынке продаж об оцениваемом объекте.
4. Анализ фактического, а так же наилучшего и наиболее эффективного использования объекта.
5. Расчёт показателей рыночной стоимости объекта с применением общепринятых подходов к оценке.
6. Согласование результатов, полученных различными подходами к оценке.
7. Подготовка и написание отчёта об оценке.
2.АНАЛИЗ СРЕДЫ МЕСТОПОЛОЖЕНИЯ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ
2.1 Описание и анализ состояния улучшений объекта оценки и среды местоположения.
Объект оценки расположен по адресу: Ярославская область г.Ярославль, улица Леского, дом 23, квартира 129.
Краткая справка: Ярославская область
Дата образования области — 20 октября
Географическое положение. Ярославская область расположена в Центральной России к северу от Москвы. Граничит: на юге с Владимирской областью, на юго-западе — с Московской областью, на западе и северо-западе — с Тверской областью, на севере — с Вологодской областью, на северо-востоке и востоке — с Костромской областью, на востоке и юго-востоке — с Ивановской областью.
Население. Ярославская область является частью историко-культурного ядра России. Это высокоурбанизированный и староосвоенный регион. Преобладающее население — русские. Численность населения в последние годы уменьшается вследствие низкой рождаемости и высокой смертности. Плотность населения — 36,1 чел./км² (2008), удельный вес городского населения — 81,7 % (2008) Население практически мононационально: большинство русские.
Инфраструктура Ярославской области
Транспортная система Ярославской области имеет всероссийское и международное значение и включает в себя железнодорожные, автомобильные, водные, воздушные и трубопроводные транспортные потоки, обеспечивая возможность проведения смешанных перевозок.
Железные дороги
Железным дорогам принадлежит ведущая роль в обслуживании перевозок грузов и населения внутри Ярославской области и в сообщении с другими регионами страны. По территории области проходит северная ветвь Транссибирской магистрали в направлении Архангельск, Воркута, Северный Урал, Сибирь (с железнодорожным мостом через реку Волгу). Железнодорожный транспорт полностью обеспечивает как внутреннее, так и транзитное сообщение центра России с ее северными, северо-восточными и восточными регионами. Главные железнодорожные узлы - Ярославский, Даниловский и Рыбинский.
Автодороги
По территории Ярославской области проходит федеральная трасса М8 «Москва-Холмогоры» с ответвлением от Ярославля на Кострому, являющаяся основой автодорожной сети области. Она обеспечивают связь центральных и северных районов России. Протяженность дорог общего пользования в Ярославской области составляет около 8 тыс. км
Водный транспорт
Основой судоходной системы Ярославской области является река Волга - важнейшая артерия единой глубоководной водно-транспортной системы европейских районов России. Местное судоходство осуществляется также по низовьям малых рек, впадающих в Волгу и Рыбинское водохранилище. Система внутренних водных путей имеет протяженность более 800 км. Главные порты - Ярославский, Рыбинский и Угличский - имеют современное погрузочно-разгрузочное оборудование, грузовые операции здесь полностью механизированы
Воздушный транспорт
На территории Ярославской области открыты внутрироссийские пассажирские и международные грузовые авиалинии. Имеется возможность интеграции в Европейские транспортные коридоры, в частности, в транспортный коридор Хельсинки - Санкт-Петербург - Москва с выходом на Север, Сибирь, Дальний Восток.
В области имеется 2 авиапредприятия: ОАО «Аэропорт Туношна» и ОАО «Авиация Ярославля».
Связь
В области работают все виды телефонной связи (в том числе аналоговая, цифровая, мобильная), радио, телевидение, компьютерные сети.
Анализ социально- экономической ситуации в регионе
Динамика валового регионального продукта (ВРП) Ярославской области за последние 5 лет свидетельствует о высоких темпах роста экономики региона. По объемам производства ВРП область стабильно находится в числе лидеров, занимая 3-4 место среди регионов Центрального Федерального округа.
Экономика области в большей степени ориентирована на производство товаров, о чем свидетельствует укрупненная структура производства ВРП.
В структуре ВРП основную долю (около половины) занимает производственный сектор . При этом промышленность обеспечивает около 40% валовой добавленной стоимости. Поэтому именно темпы роста в реальном секторе оказывают наибольшее влияние на рост ВРП региона. Вместе с тем, в последние годы отмечается структурный сдвиг в пользу более динамичного развития сферы услуг. Опережающие темпы роста в этом секторе и в ближайшем будущем будут оказывать все возрастающее влияние на рост ВРП.
http://www.russia.polpred.ru/..%5CDocuments and Settings%5CVKuzmin%5CLocal Settings%5CTemporary Internet Files%5CContent.IE5%5C%D0%BC%D0%BC%D0%B5%D0%B4%D0%B8%D0%B0_%D0%BF%D1%80%D0%B5%D0%B7%D0%B5%D0%BD%D1%82%D0%B0%D1%86%D0%B8%D1%8F%5CCd_%D0%B1%D1%83%D0%BA%D0%BB%D0%B5%D1%82_05%5Cpotential.html - p7Производственный сектор экономики
Ярославский регион - это высокоиндустриальная часть России, сыгравшая большую роль в экономическом развитии страны. Уже в XVI-XVII веках он являлся крупным центром торговли и ремесленного производства. Первые промышленные предприятия были основаны местными купцами еще в Петровскую эпоху.
Сложившиеся традиции первенства сохраняются и по сей день. Ярославская область сегодня - это регион с богатейшим экономическим и научным потенциалом.
Экономика области относится к индустриальному типу. Всего в области насчитывается 4460 промышленных предприятий, в том числе 352 - крупных и средних.
В обрабатывающих производствах основным видом экономической деятельности является производство транспортных средств и оборудовани. Особенно выделяются предприятия моторостроения: ОАО «Автодизель» (Ярославский моторный завод), ОАО «Тутаевский моторный завод», дивизион «Топливоподающие системы» (ОАО «Ярославский завод дизельной аппаратуры). Развито химическое производство, производство кокса и нефтепродуктов , производство резиновых и пластмассовых изделий.
Производство машин и оборудования. Старейшим производителем дорожных машин является ЗАО «Раскат». Кроме этого, в области имеются предприятия, выпускающие холодильное оборудование - ОАО «Ярославский компрессор», станки и инструменты - ОАО «Даниловский завод деревообрабатывающих станков», ОАО «Пролетарская свобода» и другие.
К производству прочих неметаллических минеральных продуктов относится продукция предприятий, производящих строительные материалы. В области работают кирпичные заводы (ЗАО «Норский керамический завод», ОАО «Ярославский завод силикатного кирпича», ЗАО «Ростовский завод керамических изделий»), предприятия по производству сухих строительных смесей (ООО ЯЗССС «ЯрЛИК»), железобетонных конструкций (ЗАО «Железобетон», ЗАО «Новый завод ЖБК»), дорожного покрытия и другие.
Производство пищевых продуктов. Состав предприятий Ярославской области, работающих в этом виде экономической деятельности, разнообразен. Предприятия перерабатывают зерно (мукомольные заводы в Ярославле и Рыбинске), изготавливают кондитерские изделия (фабрики в Ярославле и Рыбинске), овощные и молочные консервы. Широко развито сыроделие (города Углич, Данилов, Пошехонье, поселок Пречистое). Повсеместно работают хлебозаводы и молокозаводы, есть предприятия по производству макаронных изделий и мясопродуктов. В Ростове работает редкое по своей продукции кофецикорное производство.
Предварительные показатели социально-экономического развития Ярославской области за январь - ноября 2008 года и прогноз за 2008 год
| | январь-ноябрь 2008 года | в % к январю-ноябрю 2007 года | Прогнозная оценка за 2008 год |
| Индекс промышленного производства 1) в % | X | 98,9 | 96,4 |
| Объем отгруженных товаров собственного производства, выполненных работ и услуг собственными силами по виду деятельности "добыча полезных ископаемых" – всего (в действующих ценах), млн. руб. | 445 | 113,9 | 480 (109,1%) |
| Объем отгруженных товаров собственного производства, выполненных работ и услуг собственными силами по виду деятельности "обрабатывающие производства" (в действующих ценах), млн. руб. | 140002 | 116,8 | 149088 (106,6%) |
| Объем отгруженных товаров собственного производства, выполненных работ и услуг собственными силами по виду деятельности "производство и распределение электроэнергии, газа и воды" (в действующих ценах), млн. руб. | 17309,3 | 112,8 | 19356 (108,6%) |
| Индекс производства продукции сельского хозяйства в сельскохозяйственных организациях (поквартально) в % | X | X | 106,0 |
| Отгружено сельскохозяйственной продукции собственного производства крупными и средними организациями всех видов экономической деятельности, млн. руб. | 5355,3 | 115,5 | 5908,4 (114,2%) |
| Инвестиции в основной капитал, млн. рублей 2) | 34728,6 | 102,7 | 39942 (85,9%) |
| Объем работ по виду деятельности "строительство", млн. рублей | 26907 | 101,1 | 29584,1 (98%) |
| Ввод в действие жилых домов, тыс.кв. метров общей площади | 320,7 | 98,5 | 400,2 (95,2%) |
| Оборот розничной торговли, млн. рублей | 77698,1 | 113,5 | 86012,7 (113,7%) |
| Объем платных услуг населению, млн. рублей | 29639,6 | 100,5 | 32423 (100,8%) |
| Реальные располагаемые денежные доходы за январь-октябрь 2008 года, % | X | 106,9 | 100,6 |
| Денежные доходы на душу населения за октябрь 2008 года, рублей | 12689,5 | 125,9 | 12060 (126,7%) |
| Общая численность безработных по методике МОТ 3), тыс. человек | 27,5 | 116,0 | 28,0 (100,4%) |
| в том числе официально зарегистрированы безработными в государственных органах, тыс. человек | 8,2 | X | 9,3 |
| уровень регистрируемой безработицы к экономически активному населению в % | 1,2 | X | 1,3 |
| Индекс потребительских цен ноябрь 2008 года к декабрю 2007 года в % | 113,9 | X | 116,0 |
1)По видам деятельности "добыча полезных ископаемых", "обрабатывающие производства", "производство и распределение электроэнергии, газа и воды".
2) Оценка за январь - ноябрь 2008 года в % к январю - ноябрю 2007 года.
3) В среднем за период
Инвестиционный рейтинг региона
Инвестиционный рейтинг региона — 3B1
Пониженный потенциал - умеренный риск
15 декабря 2008 года Национальное рейтинговое агентство "Эксперт РА" опубликовало тринадцатый "Рейтинг инвестиционной привлекательности российских регионов: 2007-2008 годы".
В представленном рейтинге анализируется инвестиционный климат 85 регионов России, по состоянию на 1 января 2008 года.
Ярославская область вышла на 1-ое место по управленческому риску в основном благодаря своевременно сформированному пакету документов стратегического и среднесрочного планирования.
По уровню интегрального инвестиционного риска Ярославская область заняла 21-ое место и относится в группе регионов с умеренным риском.
Величина инвестиционного потенциала учитывает местоположение региона, насыщенность территории производственными объектами, развитость инфраструктуры, наличие собственных финансовых, природных, трудовых и других ресурсов, потребительский спрос населения и еще ряд факторов.
По показателю инвестиционного потенциала Ярославская область занимает 36 место.
Природно-климатические особенности района
Природные условия. Ярославская область расположена в центральной части Восточно-Европейской равнины (высота до
Местоположение объекта - объект расположен в Фрунзенском районе.
Фрунзенский район Ярославля образован Указом Президиума Верховного Совета РСФСР от 21 февраля 1975 года путем выделения его из Красноперекопского района.
29 марта 1975 года состоялась первая районная партийная конференция КПСС, 31 марта – первая сессия районного Совета депутатов трудящихся, 5 апреля – первая районная конференция ВЛКСМ, которые организовали первые районные органы управления – райком КПСС, райисполком, райком ВЛКСМ и их отделы.
Территория района площадью 36,4 кв. км (17,5% от всей площади города Ярославля),ограничена Московским проспектом, Костромским шоссе, реками Волга и Которосль.
Население района – 120 тысяч человек, в том числе около 35 тысяч – пенсионеры. Фрунзенскому району 31 год.
В поселке «Сокол» располагалось авиационное соединение, позднее – зенитно-ракетный полк, а летное поле занимал Ярославский аэропорт. Образование Фрунзенского района дало заметный импульс развитию Юго-восточной части города Ярославля, впоследствии на данной территории развивались микрорайоны «Дядьково», «Липовая гора», «Сокол».
Фрунзенский район расположен в южной части города на перекрестке дорог, обеспечивающих прямые выходы к Москве, Петербургу, Уралу и Поволжью, к крупнейшим центрам промышленности и важнейшим сырьевым и топливным базам страны. Фрунзенский район - речной порт на р. Волге, связывающий бассейны рек: Камы, Невы, Дона и Каспия.
Фрунзенский район можно условно разделить на десять основных зон, район вытянут с северо-запада на юго-восток вдоль правого берега р.Волги на 12 км. Застройка района смешанная. Новые жилые микрорайоны застроены каменными и блочными домами 4,5,9 и 12 -ти этажей, 1-2 степени огнестойкости. Центральная часть района застроена 1-5 этажными кирпичными домами 2 степени огнестойкости и 1-3 этажными деревянными домами 5 степени огнестойкости.
Главные улицы и улицы в новых жилых микрорайонах асфальтированы, протяженность автомобильных дорог не общего пользования составляет 18,1 км, из них 64,1 процента дороги с твердым покрытием. Протяженность автомобильных дорог с усовершенствованным покрытием составляет 7,4 км., остальные улицы грунтовые. Ширина основных улиц - 15-20 м, прочих улиц 8-12 м.
Фрунзенский район – это промышленный район, на территории которого в 2008 г. функционировало 176 крупных и средних предприятий, из них 17- промышленных. В 2008 году крупными и средними предприятиями района произведены следующие важнейшие виды промышленной продукции: мясо, масло, хлеб и хлебобулочные изделия, оконные блоки, пиво, сыры, творог, лекарственные средства, тетради школьные, пленки полимерные, колодки и накладки асбестовые тормозные.
В 2008 году строительную деятельность на территории района осуществляли 8 крупных и средних строительных организаций. Ими произведены работы по договорам строительного подряда в объеме 415,6 млн. рублей.
На территории района насчитывается 64 образовательные учреждения , в том числе 35 детских садов, 17 образовательных школ, дом творчества юных.
В 2008 году население района обслуживали 8 учреждений здравоохранения: 2 санитарно-эпидемиологических учреждения и 6 лечебно-профилактических. Медицинскую помощь населению оказывали 3 больничные учреждения, 2 амбулаторно - поликлинических и одно учреждение скорой и неотложной медицинской помощи. Население района обслуживало 2 муниципальные аптеки, а так же ряд крупных аптечных сетей.
Отличительной чертой современного периода является развитие малого предпринимательства, В районе насчитывалось 630 малых предприятий.
Оживление инвестиционной деятельности способствует выходу экономики из кризиса. Инвестиции в основной капитал крупных и средних предприятий Фрунзенского района составили 1,8 млрд. рублей. Основными направлениями использования капитальных вложений являлись возведение зданий нежилого назначения и сооружений, приобретение машин, оборудования, инструмента, инвентаря, строительства жилья.
В 2005 году крупными и средними предприятиями населению района оказано платных услуг на 924,1 млн. рублей. В структуре платных услуг района доминировали пять видов услуг: коммунальные, транспортные, жилищные, медицинские, системы образования. Бытовые услуги относятся к разряду социально-значимых услуг. В структуре бытовых услуг населению района наибольший удельный вес занимали услуги по ремонту и пошиву швейных , меховых и кожаны изделий, головных уборов и изделий текстильной галантереи, ремонту, пошиву и вязанию трикотажных изделий, услуги парикмахерских и услуги по техническому обслуживанию и ремонту автотранспортных средств.
Ближайшим окружением объекта оценки является застройка жилыми многоэтажными домами, административно-торговыми зданиями. Инфраструктура развита. Транспортная доступность хорошая.
Описание объекта оценки
Объектом оценки является однокомнатная квартира, расположенная на девятом этаже двенадцатиэтажного панельного дома.
Таблица 1 – Правоустанавливающие документы.
| Наименование документа | Серия, номер, дата выдачи |
| Договор купли-продажи | Зарегистрировано в реестре №76-76-01/035/2008-232 Дата 29 января 2008 года |
| Кадастровый (или условный) № | 76:23:060000:0000:025793\01:0129 |
| Свидетельство о государственной регистрации права | От 28.02.2008 Серия 76АА № 633744 |
Таблица 2- Характеристика местоположения объекта оценки
| Показатель | Описание или характеристика показателя |
| Административный район | Фрунзенский |
| Местоположение в микрорайоне | В квартале жилой застройки, ограниченном ул.Леского, пр. Фрунзе, река Дунайка |
| Преобладающая застройка микрорайона | Многоквартирные жилые дома |
| Транспортная доступность | 15-20 минут на общественном транспорте от центра города, 3-5 минут пешком до остановки общественного транспорта |
| Обеспеченность общественным транспортом (субъективная оценка) | Хорошая |
| Объекты социальной инфраструктуры микрорайона в пределах пешей доступности (менее 1 км) | Магазины продовольственных и промышленных товаров, школы, детские сады |
| Обеспеченность объектами социальной инфраструктуры (субъективная оценка) | Район с хорошо развитой инфраструктурой |
| Объекты промышленной инфраструктуры микрорайона | Не обнаружены |
| Объекты транспортной инфраструктуры микрорайона | Автобусные маршруты, маршрутные такси (5 маршрутов маршрутных такси, 4 маршрута муниципального транспорта) |
| Состояние прилегающей территории (субъективная оценка) | Хорошее |
| Дополнительная существенная информация | Местоположение объекта на карте города приведено в приложении 1 |
Таблица 3- Общая характеристика здания
| Показатель | Описание или характеристика показателя |
| Тип здания | многоквартирный панельный дом |
| Год постройки | 1992 |
| Материал наружных стен | Крупные панели |
| Материал перекрытий | железобетонные |
| Группа капитальности | 1 |
| Состояние здания (субъективная оценка) | хорошее |
| Техническое обеспечение здания | централизованное горячее и холодное водоснабжение, электроснабжение, электроплиты |
| Организованная стоянка личного а/т или подземный гараж | есть |
| Количество этажей в здании | 12 |
| Состояние подъезда (субъективная оценка) | хорошее |
| Дополнительная существенная информация | снос или реконструкция дома с отселением не предполагается |
Таблица 4 – Характеристика объекта
| Показатель | Описание или характеристика показателя |
| Этаж расположения | 9 |
| Количество квартир на этаже | 4 |
| Площадь, кв. м: общая / жилая | 38,2 |
| Количество комнат, их площадь, кв.м. | 1 (20 м2) |
| Площадь кухни, кв. м | 10 м2 |
| Санузел | совмещённный |
| Высота потолков, м | 2,65 |
| Вспомогательные и подсобные помещения | нет |
| Лоджия (балкон) | Есть лоджия |
| Вид из окон | на ул. Леского, во двор |
| Слаботочное обеспечение | ТВ-антенна |
| Дополнительные системы безопасности | металлическая дверь и домофон в подъезде, металлическая дверь в тамбур, тамбур разделён на две квартиры, деревянная дверь в тамбур на две квартиры |
| Состояние объекта (субъективная оценка) | отличное |
| Необходимость проведения ремонтных работ | Капитальный ремонт проводился в марте 2008 гола |
| Видимые дефекты внутренней отделки | не обнаружены |
| Данные о перепланировке | не производилась |
| Дополнительная существенная информация | плита на кухне – электрическая, окна – стеклопакеты. |
2.2 Обзор и анализ состояния рынка недвижимости
Ярославская область уже несколько лет поддерживает репутацию экономически успешного, перспективного, комплексно развивающегося российского региона. Рынок жилой недвижимости - важнейший сектор экономики Ярославля.
На сегодняшний день один из важных показателей благополучия района - это цены на жилье в нем. С годами элитность того или иного района меняется. Связано это со строительством новых жилых кварталов и развитием инфраструктуры. Город Ярославль разделен на 6 районов.
Дзержинский район города Ярославля образован в 1979 году. Территория района составляет 43 квадратных километра. В районе проживает 168, 8 тыс. чел. Район состоит из 14 микрорайонов, из которых 4 продолжают застраиваться. Дзержинский район, самый молодой в Ярославле, многие годы был и остается основной строительной площадкой города. На сегодняшний день район занимает первое место по строительству. Жилищное строительство проводится в больших объемах вблизи Тутаевского шоссе, по ул.Труфанова, а также в центральной части района по улице Панина и проспекту Дзержинского. В Дзержинском районе намечается застроить еще 6 микрорайонов. Кроме жилых домов строятся торгово-развлекательные центры, магазины, гаражные комплексы и многое другое. Здесь хорошо развита транспортная система. В последнее время этот район пользуется спросом.
Заволжский район образован в 1938 году. Территория района составляет 64,1 квадратных километра, что составляет почти третью часть территории города Ярославля. Протяженность вдоль берега р. Волги более 25 км. В районе проживает 113,5 тыс. чел. Условно район можно разделить на 6 основных зон: микрорайон завода «Резинотехника», Шевелюха, Тверицы, Красноборские микрорайоны, Средний и Нижний поселки, Поселок завода 50. Основные жилые массивы в Заволжском районе сейчас так же активно развиваются, как и в Брагине. С открытием нового моста через Волгу цены на жилье выросли. Наибольшим спросом пользуются квартиры улучшенной планировки в домах 80-90-х годов. Самой низкой остается стоимость жилья в микрорайоне Резинотехника. Это, прежде всего, обусловлено отдаленным местоположением этого района, а также тем, что жилой фонд здесь в основном старый, новое строительство не ведется.
Кировский район - центральный район г. Ярославля образован в 1936 году. Территория района составляет 14,07 квадратных километров, на которой проживает 64,0 тыс. человек. Кировский район сосредотачивает на своей территории деловые, научные, культурные, спортивные, промышленные, финансовые центры. Здесь расположены администрация Ярославской области, мэрия города, Государственная Дума Ярославской области, организации и учреждения, обеспечивающие взаимодействие по всем областям жизнедеятельности города и области. Район представляет собой большой музейный комплекс, главной достопримечательностью которого является Спасо-Преображенский монастырь. Находясь в центре города, район сосредоточил в себе множество объектов культурного назначения. Квартиры, расположенные в центре и в приближенных к нему районах, имеют наибольшую стоимость. Самые высокие цены на квартиры, находящиеся в исторической части города. Это обусловлено культурными, экономическими и другими особенностями района. Здесь расположено большинство торговых, офисных зданий, административных, культурных и развлекательных учреждений. Отдельно следует выделить квартиры, расположенные на Волжской набережной. В последние годы эти квартиры пользуются высоким спросом, а предложения их на рынке жилой недвижимости встречаются редко. Наибольшим спросом в районе пользуются дома квартиры старой постройки.
Красноперекопский район образован 15 марта 1936 года. Территория района составляет 37,61 квадратных километров, на которой проживает 65,1 тыс. человек. Район располагается на территории юго-западной части Ярославля.
На микрорайоне «Нефтестрой» строится много хорошего жилья, квартир с большой площадью. Появляются новые магазины, аптеки, банки. Микрорайон очень ценится, несмотря на ближнее соседство с НПЗ. Пользуются спросом все виды и типы квартир.
Ленинский район города Ярославля образован в 1936 году. Территория района составляет 10,15 квадратных километров, на которой проживает 70,5 тыс. человек. Район расположен в центральной части города. Район ограничен улицами: Полушкина Роща, пр. Октября, ул. Автозаводская, Угличская, пр. Ленина, Свердлова, ул. Победы, ул. Республиканская.
«Пятерка» - район, где около 80% составляет старый жилой фонд. Новых площадок под строительство практически нет - район и так слишком уплотненный. Многие покупатели предпочитают этот район лишь из-за относительной близости к центру города, хорошего транспортного сообщения, хорошо развитой инфраструктуры. В районе пользуются спросом «сталинки» и «хрущевки».
Фрунзенский район образован в феврале 1975 года. Территория района составляет 36,44 квадратных километров, на которой проживает 124,0 тыс. человек. Территорию района можно условно разделить на десять основных зон, район вытянут с северо-запада на юго-восток вдоль правого берега реки Волга на 12 километров. Фрунзенский район расположен в южной части города. Фрунзенский район - речной порт на р. Волге.
Рынок жилья здесь стал активно развиваться после строительства микрорайона «Сокол»: появилось много новых жилых домов, школ, детских садов, разноплановых магазинов. Наибольшим спросом во Фрунзенском районе пользуются квартиры в многоэтажных домах московской серии, расположенных вдоль проспекта Фрунзе, в домах-новостройках микрорайона «Сокол».
В настоящее время в г.Ярославле осваиваются новые жилые секторы и комплексы: частный сектор между Нефтестроем и Перекопом (р-н ул. Б.Федоровской); районы за Волгой ближе к Мапшрибору. (за ул. Сахарова); таун-хаусы в Брагино на Тутаевском шоссе (между Мостотрядом и больницей №9); жилой комплекс «Московская слобода» в районе ул. Павлова и Слепнева; новый жилой сектор на Липовой горе (район ул. Ярославской); продолжается застройка микрорайона «Сокол» в Дядькове.
Самые дорогие улицы Ярославля: Волжская набережная, Которосльная набережная, улицы Собинова, Терешковой, Пушкина. Самая дорогая коммерческая недвижимость на улицах Кирова и Свободы.
С приходом октября мировая и российская общественность лицом к лицу столкнулась с таким явлением, как «финансовый кризис». Факт нарушения баланса в экономике РФ был признан не сразу. Лишь спустя месяц стало очевидным, что необходимы меры по предотвращению сложившейся ситуации на финансовом рынке.
В результате финансового кризиса все больше россиян отказываются от приобретения квартир и хотят сэкономить. Уже порядка 21% жителей РФ решили отложить приобретение недвижимости на неопределенный срок, сообщают социологи. По их словам, желание купить жилье любым путем теряет свою былую популярность.
«Покупка недвижимости теряет свою популярность, хотя и остается наиболее надежным способом вложения денег. С октября 2008 года доля тех, кто отдает предпочтение именно этому виду инвестиции, снизилась с 51% до 40%.
Оказалось, что россияне, в целом, пока выжидают, как будет дальше развиваться рынок недвижимости, и не хотят спешить с совершением сделок.
Жилая недвижимость
Первоначальные прогнозы аналитиков предвещали глобальный обвал цен на рынке жилья. Но ни ужесточение условий кредитования граждан, ни уменьшение объемов ипотечного кредитования на данный момент не вызвали существенных изменений в стоимости объектов. Средняя цена 1 кв.м жилой недвижимости в Ярославле на сегодняшний день составляет 50-55 тыс. рублей. С начала 2008 года прирост составил 8-9%.
До конца текущего года на рынке вторичного жилья ожидается период стагнации. Изменения в стоимости 1 кв.м не составят более 1-2% (см. рисунок 1).
Тенденции активного роста стоимости жилья в течение 2008 года были подвержены два района: Кировский и Ленинский (среднемесячный рост 2-3%), поэтому и цены на недвижимость здесь значительно выше (см. рисунок 2).
Наиболее существенно в течение года набрали в цене квартиры больших площадей (от трех и более комнат). Прирост составил 14,3%. Но спрос на данные объекты положительной динамики не имеет, что приводит к уменьшению количества сделок купли-продажи в этом сегменте рынка. Увеличение в стоимости 1 кв.м 1- и 2-комнатных квартир в среднем по городу не превышает 8%. Разброс цен на квартиры различного метража в последние месяцы сократился. В среднем он составляет 5-6%.
Данные процессы в будущем, предположительно, замедлятся, что оправдано беспрогнозностью последующих изменений в экономической структуре страны.
Дифференцировав жилые объекты по планировке, заметим, что значительно увеличились в стоимости только так называемые «хрущевки». Прирост на данный момент достигает 10%, хотя произошел он в I и II кварталах текущего года. «Брежневки» и квартиры улучшенной планировки прибавили в цене от 4 до 6% (см. рисунок 3).
В период с июля по декабрь предложение увеличилось:
– в сегменте однокомнатных квартир на 51%;
– в сегменте двухкомнатных квартир на 48,7%;
– в сегменте трехкомнатных квартир на 30,4%;
– в сегменте четырехкомнатных и более на 16,5%;
– в сегменте комнат на 16,2%..
Что касается стоимости первичного жилья на рынке недвижимости, то ее рост составил 11% с начала года. Однако заинтересованность в данном сегменте рынка может резко снизиться в связи с введением новых требований банков в случае кредитования населения. Подводя итоги прошлого года, аналитики прогнозировали дальнейший рост цен и в нынешнем году. Звучали цифры от 15 до 40%. Но в этот раз прогнозы не вполне оправдались. Рост, безусловно, продолжался, но в период с января по июнь 2008 года средняя цена предложения по городу выросла в среднем всего на 8%. При этом прирост цены по районам города выглядел следующим образом: (таблица 5 )
| Дзержинский | Заволжский | Фрунзенский | Красноперек. | Ленинский | Кировский |
| +3,7% | +6,9% | +10,9% | +2,7% | +8,3% | +13,5% |
Итоги таковы. Сегодня формируется рынок не продавца, а покупателя. Рост предложения влияет на стоимость объектов недвижимости в сторону коррекции вниз. Уже в декабре 2008 года среднерыночная стоимость квадратного метра жилой недвижимости Ярославля снизилась приблизительно на 5,5%. И, скорее всего, в ближайшие месяцы подобная тенденция будет сохраняться. Возможно, снижение цен на недвижимость по некоторым районам города в первой половине 2009 года достигнет 15-25%. Но вряд ли стоит ожидать обвала и полной неразберихи на рынке недвижимости (особенно в преддверии 1000-летнего юбилея Ярославля, к которому все так долго готовились). Кроме того, Правительство РФ обещает выделить дополнительные финансовые ресурсы для того, чтобы не допустить появления в массовом объеме обманутых дольщиков. yarmetro.ru
3. АНАЛИЗ НАИЛУЧШЕГО И НАИБОЛЕЕ ЭФФЕКТИВНОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ
Наилучшее и наиболее эффективное использование является основополагающей предпосылкой стоимости. Объекты недвижимости, за редким исключением, имеют альтернативные варианты их использования. На одном и том же земельном участке могут быть построены здания различного назначения; одно и то же здание часто может с равным успехом использоваться как административное, промышленное, складское или жилое. Каждому из таких альтернативных вариантов использования соответствуют определенные ожидаемые выгоды.
Заключение о наилучшем использовании отражает мнение оценщика в отношении наилучшего использования собственности, исходя из анализа состояния рынка. Понятие «наилучшее и наиболее эффективное использование», применяемое в данной работе, подразумевает такое использование, которое из всех разумно возможных, физически осуществимых, финансово-приемлемых, должным образом обеспеченных и юридически допустимых видов использования имеет своим результатом максимально высокую текущую стоимость земли.
Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования выполняется путем проверки соответствия рассматриваемых вариантов использования следующим факторам
По Фридману:
1. потенциал местоположения;
2. рыночный спрос;
3. правовая обоснованность застройки;
4. ресурсное качество участка;
5. технологическая обоснованность;
6. финансовая обоснованность
Потенциал местоположения - при анализе учитывается:
ü наличие коммуникаций;
ü доступность участка;
ü характерный тип землепользования;
ü различные неудобства и опасности.
Рыночный спрос – анализируется для того, чтобы определить, насколько планируемый вариант использования земли разумно возможен с учетом характера соотношения на данном рынке спроса и предложения.
Правовая обоснованность застройки: рассмотрение тех способов использования, которые разрешены распоряжениями Землепользовании, ограничениями на частную инициативу, положениями об исторических зонах и экологическим законодательством.
Правовые требования и ограничения включают элементы правового регулирования использования объекта, поэтому при анализе этого критерия были рассмотрены нормы: на землепользование; санитарно-эпидемиологические; пожарной безопасности; регулирующие использование объекта недвижимости.
Характер текущего и предполагаемого использования объекта оценки не противоречит законодательству, ограничивающему действия собственника, и положениям о зонировании.
В исторической зоне данное помещение не находится.
Ресурсное качество участка означает соответствие варианта использования физическим свойствам объекта, к числу которых, в частности, относятся:
ü размеры, геометрическая форма и пространственная ориентация земельного участка и сооружений;
ü рельеф поверхности;
ü характер почв и подпочвенного слоя, несущие свойства грунта;
ü наличие или отсутствие растительности, водоемов, затопляемых зон, скальных пород.
Технологическая обоснованность проекта застройки определяется тем, может он быть завершен в пределах установленного срока, при условии достижения соответствия между качеством и стоимостью.
Финансовая обоснованность: рассмотрение того, какое физически осуществимое и разрешенное законом использование будет давать приемлемый доход владельцу объекта оценки.
Определим лучшее наиболее эффективное использование земельного участка, предназначенного в соответствии с зонированием для строительства жилого дома.
1 вариант – строительство 12 этажного 240 квартирного дома (общая площадь 18452м²)
2 вариант – строительство 5 этажного 80 квартирного дома (общая площадь 7292 м²)
Рыночная стоимость 1м² составляет 38 000 руб. (газета «Из рук в руки»)
Стоимость 1м² строительства составляет 26500 руб. (http://www.interfax.ru)
Предпринимательская прибыль 40% от стоимости строительства
Таблица 6.
| Наименование показателя | 1 вариант | 2 вариант |
| 1.рыночная стоимость недвижимости (дом с землей) (площадь* рын. Ст-ть) | 701 176 000 | 277 096 000 |
| 2. строительные издержки (ст-ть стр-ва*площадь) | 448 978 000 | 193 238 000 |
| 3.предпринимательская прибыль (п.2*10%/100) | 195 591 200 | 77 295 200 |
| 4.стоимость земли (п.1-п.2-п.3) | 56 606 800 | 6 562 800 |
| 5.лучшее и наиболее эффективное использование | * | - |
По результатам сравнения можно судить о том, что 1 вариант использования является лучшим, так как он создает большую стоимость земли.
Анализ участка с уже имеющейся застройкой
В данный момент участок рассматривается как улучшенный с имеющимися жилыми постройками, предназначение которых — проживание людей.
Для того чтобы иметь рыночную стоимость, недвижимая собственность должна иметь спрос, полезность, ограниченность предложения, а также способность передаваться из рук в руки.
Анализ наиболее эффективного использования застроенного участка делают по двум причинам:
1. Идентификация вида использования объекта недвижимости, обеспечивающего наибольший общий доход на вложенный капитал.
2. Выявление на рынке объектов недвижимости одинакового назначения с сопоставимым уровнем эффективности использования.
Прием наиболее эффективного использования земельного участка как застроенного предполагает сохранение на анализируемом участке существующих строений. Вариант использования участка земли как застроенного имеет две основные разновидности:
1. сохранение существующего назначения оцениваемой недвижимости;
2. изменение существующего назначения оцениваемой недвижимости.
В обоих случаях рассматриваются необходимость и возможность:
ü сохранения существующего объема и качества предоставляемых недвижимостью услуг;
ü проведения строительных работ по реконструкции зданий для повышения их класса и изменения ставок арендной платы;
ü проведения строительных работ по расширению площадей за счет дополнительной пристройки или возведению дополнительных этажей;
ü уменьшения существующих площадей за счет частичного сноса.
Оценщик, сравнивая существующий вариант использования расположенных на земельном участке построек с оптимальным вариантом здания, должен получить ответ на следующие вопросы:
1. Целесообразно ли продолжать эксплуатировать здание в его нынешнем состоянии?
2. Какой вариант перестройки здания выбрать: реконструкцию, расширение, частичный снос?
3. Каким образом и в какие сроки окупятся расходы?
Наиболее оптимальный вариант использования строений обеспечит максимальную стоимость инвестиционно привлекательной недвижимости с учетом ставки доходности, определяемой в соответствии с риском выбранного варианта. Совершенно очевидно, что риски сохранения существующего способа использования недвижимости и различных вариантов перестройки будут неодинаковы.
Сдача в аренду здания под жилье. По информации, полученной из печатных источников, средняя арендная плата за однокомнатную квартиру составляет 7000 руб., средняя арендная плата за двухкомнатную комнатную квартиру составляет 11000 руб. арендная плата за трехкомнатную квартиру составляет 15000 руб. (хорошо отремонтированные, удачно расположенные, со всеми удобствами) за один месяц.
Стоимость аренды уменьшается при отсутствии удобств и связи и в последнюю очередь — ухудшении местоположения и качества самих объектов.
Организация гостиницы в здании (сдача квартир на часы/сутки). Для организации гостиницы в доме однокомнатные квартиры можно использовать как одноместные номера, двухкомнатные — как двухместные номера, трехкомнатные - как трехместные номера Стоимость арендной платы принята в размере 1400 руб.в сутки (42000 руб.мес.) за трехместный номер 1000 руб. в сутки (30000 руб. в месяц) за двухместный номер, одноместный номер — 700 руб. в сутки (21000 руб. в месяц).
Для подготовки здания к использованию в качестве гостиницы необходимо выполнить реконструкцию объекта, по предварительным расчетам затраты на которую составят 1000 тыс. руб. Предполагая, что следующий ремонт понадобится через 5 лет, в расчете на 1 год эти затраты составят 1000 тыс. руб.
В доме 72 однокомнатных,72 трехкомнатных,144 двухкомнатных квартир.
Таблица 7. Определения чистого операционного дохода
| Вариант использования | Аренда жилья | Гостиница |
| Потенциальный валовой доход | 38 880 000 | 106 272 000 |
| Потери от недоиспользования и платежей, % | 5 | 20 |
| Эффективный валовой доход | 36 936 000 | 85 017 600 |
| Операционные расходы(20% от ПВД аренда;30% от ПВД гостиница) | 7 776 000 | 31 881 600 |
| Расходы на ремонт | - | 1000000 |
| Чистый операционный доход | 29 160 000 | 52 136 000 |
Примечание:
1. Потери от вакансий и неплатежей. При аренде жилья заключаются, как правило, долговременные договора. Срок предоплаты составляет от 3 до 6 месяцев. Простой помещений вследствие смены арендатора не более 14 дней в году (или около 5%).
2. Потери от недозагрузки гостиниц, как правило, составляют 20% (по данным опроса владельцев).
На основании предварительных расчетов с учетом средних рыночных цен по ставкам арендной платы в жилых домах, помещениях и стоимости гостиничных номеров, наиболее эффективным использованием оцениваемого участка земли с улучшениями среди всех юридически разрешенных, физически возможных и экономически целесообразных вариантов на текущий момент является его эксплуатация как частной гостиницы.
Принят прогнозный период получения доходов от использования единого объекта недвижимости — 10 лет; по истечении этого срока объект потребует капитального ремонта и, возможно, поиска нового варианта наиболее эффективного использования. По истечении 10 лет предполагается снос строения и продажа земельного участка.
Таблица 8. Расчет среднего коэффициента капитализации
| Аналоги | Цена, тыс. руб. | Чистый операционный доход | Коэффициент капитализации | |
| 1 | 6000 | 1200 | 0,20 | |
| 2 | 4140 | 920 | 0,22 | |
| 3 | 6050 | 1100 | 0,18 | |
| Среднее значение | 0,20 | |||
Таблица 9. Расчёт лучшего и наиболее эффективного использования земли
| Наименование показателя | Аренда | Гостиница |
| 1. ЧОД от недвижимости | 29 160 000 | 52 136 000 |
| 2. Общий коэффициент капитализации | 0,2 | 0,2 |
| 3. Текущая стоимость недвижимости (п.1*п.2) | 5 832 000 | 10 427 200 |
| 4. Строительные издержки | - | -1000000 |
| 5. Остаточная стоимость земли (п.3-п.4) | 5 832 000 | 9 427 200 |
| Вариант использования | | * |
На основании предварительных расчётов с учётом средних рыночных цен по ставкам арендной платы в жилых домах, помещениях и стоимости гостиничных номеров, наиболее эффективным использованием оцениваемого участка земли с улучшениями среди всех юридически разрешённых, физически возможных и экономически целесообразных вариантов на текущий момент является организация в жилых помещениях гостиничных номеров.
4. ОПРЕДЕЛЕНИЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ
4.1 Выбор и обоснование применяемых подходов и методов оценки объекта.
Затратный подход
Основным принципом, на котором основывается затратный подход к оценке, является принцип замещения. Принцип замещения гласит о том, что осведомленный покупатель никогда не заплатит за какой-либо объект недвижимости больше, чем сумма денег, которую нужно будет потратить на приобретение объекта, аналогичного по своим потребительским характеристикам оцениваемому имуществу.
Подход к оценке имущества с точки зрения затрат основан на предположении, что затраты на строительство объекта (с учетом износа) в совокупности с рыночной стоимостью прав на земельный участок, на котором этот объект находится, являются приемлемым ориентиром для определения стоимости недвижимости.
Стоимость объекта определяется разницей между стоимостью нового строительства и потерей стоимости за счет накопленного износа.
Основные этапы при применении данного подхода к определению стоимости:
ü определение рыночной стоимости земельного участка;
ü расчет затрат на возведение нового аналогичного объекта и получение полной стоимости замещения объекта;
ü определение величины физического, функционального и внешнего износов здания;
ü уменьшение стоимости улучшений на земельном участке на сумму физического и функционального износа;
ü увеличение рассчитанной стоимости оцениваемого объекта на стоимость земельного участка и уменьшение на сумму внешнего износа.
Определение рыночной стоимости недвижимости производится по формуле:
С= Су +С зем,
Где:
Су- рыночная стоимость улучшений,
Сзем- рыночная стоимость земли,
в свою очередь рыночная стоимость улучшений рассчитывается по формуле:
Су=Св-НИ+ПП,
Где:
Св- восстановительная стоимость улучшений,
НИ- накопленный износ,
ППр- предпринимательская прибыль.
Оценка рыночной стоимости земельного участка
Так как объектом оценки является квартира, расчет стоимости земельного участка не производится.
Оценка стоимости замещения оцениваемого объекта
Затратный подход к оценке недвижимости основан на предположении, что затраты, необходимые для создания оцениваемого объекта в его существующем состоянии или воспроизведении его потребительских свойств, в совокупности с рыночной стоимостью прав на земельный участок, на котором находится этот объект, являются приемлемым ориентиром для определения рыночной стоимости объекта оценки.
Особенностью применения затратного подхода является понимание Оценщиком различия между стоимостью воспроизводства объекта и стоимостью замещения.
Стоимость воспроизводства определяется издержками в текущих ценах на строительство точной копии оцениваемого объекта с использованием таких же архитектурно-планировочных решений, строительных конструкций и материалов и с тем же качеством строительно-монтажных работ. При определении стоимости воспроизводства учитывается тот же функциональный износ объекта и те же недостатки в архитектурных решениях, которые имеются у оцениваемого объекта.
Стоимость замещения, определяется расходами в текущих ценах на строительство объекта, имеющего с оцениваемым эквивалентную полезность, но построенного в новом архитектурном стиле, с использованием современных стандартов, материалов, дизайна и планировки.
Таким образом, стоимость воспроизводства выражается издержками на воспроизводство точной копии объекта, а стоимость замещения – издержками на создание современного объекта-аналога.
Граница между стоимостью воспроизводства и стоимостью его замещения всегда условна, и Оценщику в каждом конкретном случае приходится решать проблему выбора того или иного вида стоимостной оценки в зависимости от условий применения затратного подхода.
В результате корректировки стоимости типового объекта на условия рынка и физические различия с объектом оценки определяется искомая величина рыночной стоимости.
Таблица 10. Строительные характеристики объекта
| объект | Высота этажа м.(внутренняя) | Объем,м3 | Группа капитальности | Внутренняя отделка |
| квартира | 2,65 | 101 | 1 | простая |
Оценка рыночной стоимости здания
1.Рассчет восстановительной стоимости здания.
Используем метод сравнительной единицы и метод сравнительного объекта.
1.
Метод сравнительной единицы
Этот метод основан на использовании стоимости строительства сравнительной единицы (1кв.м, 1куб.метр). Полная восстановительная стоимость оцениваемого объекта определяется путем умножения стоимости единицы сравнения на количество единиц сравнения (площадь, кубатура).
На территории в Ярославской области норматив стоимости 1 кв. м общей площади жилья на второе полугодие 2008 года составил 26447рублей.1(по данным сайта http://www.kvic.ru/news/731.gb)
Общая площадь оцениваемой квартиры составляет 38,2 кв.м.
Восстановительная стоимость оцениваемого здания на 01.01.2009 года:
Св= Судел*Площадь = 26447*38,2=1 010 125 руб.
Восстановительная стоимость оцениваемого здания на 15.01.2009 года:
Св= Св(01.01.2009г.))*(1+(0,024/31)*15)(индекс инфляции на 15.01.09, в % к 01.01.2009)= 1010125*1,0116=1 021 842руб.
2.
Метод сравнительного объекта.
Сравнение производится с квартирой - аналогом
Характеристика квартиры – аналога:
Климатический район II. Территориальный пояс – I
Квартира двухкомнатная в кирпичном доме, общая площадь 38,2 м², высота потолка 2,65, Группа капитальности I
Фундаменты железобетонные, стены из крупных панелей, перегородки панельные, перекрытия гипсокартонные, кровля рулонная по железобетонным плитам с внутренним водостоком, полы из линолеума паркете. Имеется центральное отопление, водопровод, горячее водоснабжение, канализация, радио, телевидение, телефон, лифты, мусоропроводы. Внутренняя отделка – простая.
Стоимость оцениваемого объекта составит:
Для оценки квартиры используем сравнение квартирой - аналогом. Используем сборник № 4. Укрупненных показателей восстановительной стоимости жилых, общественных, коммунальных зданий бытового обслуживания для переоценки основных фондов учреждений и организаций, состоящих на государственном бюджете УПВС, раздел I Жилые здания, таблица 39 (жилые здания десяти – двенадцатиэтажные крупнопанельные).
Таблица 11.
| Назначение | Стоимость 1м3 (в ценах 1969г.) | Объем м3 | Восстановительная стоимость здания |
| Квартира | 25,4 | 101 | 2 565,4 |
1.Поправочные коэффициенты
1.Средняя высота помещений 2,65.Поправочный коэффициент на среднюю высоту помещений составит 1,06, восстановительная стоимость с учетом коэффициентов составит 2719,3 руб.
Рассчитаем восстановительную стоимость здания в рублях в ценах 1984 года, используем для этого Постановление №94 Госстроя СССР.
Таблица 12.
| назначение | Восстановительная стоимость здания (в ценах 1969г. С учетом поправок) | Индекс изменения сметной стоимости на 1984 | Территориальный коэффициент | Восстановительная стоимость здания (в ценах 1984 года |
| Квартира | 2719,3 | 1,20 | 1,02 | 3328,4(3328) |
Рассчитаем восстановительную стоимость здания в рублях в ценах 1991 года. Используем Письмо Госстроя 14Д от 06 сентября 1991 года.
Таблица 13.
| назначение | Восстановительная стоимость здания (в ценах 1984 года) | Индекс изменения сметной стоимости на 1991 год (для крупнопанельного городского жилого строительства) | Территориальный коэффициент | Восстановительная стоимость здания (в ценах 1991 года) |
| Квартира | 3328 | 1,74 | 1,02 | 5906 |
Рассчитаем восстановительную стоимость здания в рублях в ценах 2008 года
По таблице изменения сметной стоимости СМР, в т.ч. стоимости материалов, оплаты труда, эксплуатации машин и механизмов на 4кв.2008года приложение к письму Минрегиона России находим коэффициент равный 64,13.
Таблица 14.
| назначение | Восстановительная стоимость здания (в ценах 2008года) | Индекс изменения сметной стоимости на 2008 год | Территориальный коэффициент | Восстановительная стоимость здания 2008 год |
| Квартира | 5906 | 64,13 | 1,02 | 386326 |
Восстановительная стоимость оцениваемого здания на 15.01.2008г:
Св = Св(01.01.2009г.))*(1+(0,024/31)*15)(индекс инфляции на 15.01.09, в % к 01.01.2009)= 386326*1,0116=390807 руб.
Согласование результатов:
При расчете восстановительной стоимости методом сравнительной единицы не были учтены корректировки на различия между аналогом и оцениваемым объектом, но используемые при расчете данные более соответствуют современным условиям рынка, полученному результату присвоим весовой коэффициент 0,80.
Менее актуален результат, полученный с применением Сборника «Укрупненных показателей восстановительной стоимости» (год выпуска 1972), а здание построено в 1992 году, но учтено сходство аналога и оцениваемого объекта (функциональное назначение, физические характеристики, класс конструкционных систем, и др.) поэтому присвоим коэффициент 0,20.
Согласование восстановительной стоимости:
Св=1021842 *0,80+390807 *0,20= 895 635 руб.
Определение накопительного износа
Износ характеризуется уменьшением полезности объекта недвижимости, его потребительской привлекательности с точки зрения потенциального инвестора и выражается в снижении со временем стоимости (обесценении) под воздействием различных факторов.
Каждое здание и сооружение характеризуется определенными эксплуатационными качествами: прочностью и устойчивостью конструкций, их теплозащитными качествами, герметичностью, звукоизолирующей способностью и т.д.
Построенные здания и сооружения под действием различных природных и функциональных факторов теряют свои эксплуатационные качества и разрушаются. Кроме этого на рыночную стоимость сооружений и зданий оказывается внешнее экономическое воздействие со стороны непосредственного окружения и изменения рыночной среды. При этом различаются физический износ (потеря эксплуатационных качеств), функциональное или моральное старение (потеря технологического соответствия и стоимости в связи с научно- техническим прогрессом), внешний износ (изменение привлекательности объекта с точки зрения изменения внешнего окружения). Совокупность этих видов износа составляет накопленный износ.
Определение накопленного износа методом разбивки осуществляется посредством деления износа на три различных компонента:
-физический износ,
- функциональный износ
- внешний износ.
Физическим износом конструкций, элемента, системы инженерного оборудования (далее системы), сооружения или здания в целом следует понимать утрату ими первоначальных технико-эксплуатационных качеств (прочности, устойчивости, надежности и т.д.) в результате воздействия природно-климатических факторов и жизнедеятельности человека. Физический износ может быть устранимым и неустранимым. Устранимый износ – это износ, устранение которого физически возможно и экономически оправданно. Физический износ на момент его оценки выражается соотношением стоимости объективно необходимых ремонтных мероприятий, устраняющих повреждения конструкций, элемента, системы, или здания в целом, и их стоимости замещения.
Функциональный износ, или функциональное устаревание, вызывается недостаточностью или чрезмерностью размеров здания, компоновки или устареванием механического оборудования. О функциональном устаревании говорят, когда конструкция объекта не соответствует современным рыночным требованиям. Для решения задач оценки функциональный износ определяется Оценщиками как «потеря в стоимости объекта вследствие недостатков проектирования, а так же качественными недостатками использованных материалов.
Внешний износ – обесценивание объекта, обусловленное негативным по отношению к объекту оценки влиянием внешней среды: рыночной ситуации, накладываемых сервитутов на определенное использование недвижимости, изменение окружающей инфраструктуры, законодательных и нормативных актов и т.д. в отличие от физического и функционального износа, так или иначе, временно преодолеваемого обесценивания, экономическое обесценивание необратимо.
Определение физического износа методом по нормативным срокам службы
У оцениваемого объекта типичный уровень обслуживания, поэтому его действительный возраст равен фактическому возрасту, т.е. 17 лет. Следовательно, фактический возраст конструктивных элементов также равен 17 годам.
И физ(конструктивного элемента)=(Тфакт/Тнорм)*100%,
где
Тфакт-фактический срок эксплуатации конструктивного элемента,
Тнорм –нормативный срок службы элемента в соответствии с его техническими характеристиками (продолжительность эксплуатации элемента до капитального ремонта/замены)
Таблица 15.
| Наименование элемента | Уд.вес % | Восстановительная стоимость элемента(в ценах 1969г.С учетом поправок) | Тфакт года | % износа | Тнорм.года (Из ВСН 58-88(р) | Остаточная восстановительная стоимость элемента, руб. |
| Фундамент | 3 | 217 | 17 | 20 | 60 | 174 |
| Стены | 26 | 706 | 17 | 20 | 50 | 565 |
| Перекрытия | 12 | 326 | 17 | 15 | 80 | 277 |
| Крыша | 11 | 299 | 17 | 25 | 10 | 224 |
| Полы | 10 | 271 | 17 | 10 | 10 | 243 |
| Проемы | 10 | 271 | 17 | 10 | 60 | 243 |
| Отделочные работы | 10 | 271 | 17 | 15 | 8 | 230 |
| Внутренние сантехнические и электрические устройства | 16,5 | 448 | 17 | 15 | 30 | 380 |
| Прочие работы | 1,5 | 40 | 17 | 10 | 60 | 36 |
| Итого | 100 | 2719 | | | | 2372 |
Физический износ = (1-2372/2719)*100%=12,7%
2. Определение физического износа нормативным методом по техническому состоянию
(ВСН 53-86(р))
Таблица 16.
| Конструктивный элемент | Характеристика | Техническое состояние | Процент износа |
| Фундамент | Фундамент ленточный крупноблочный | Мелкие трещины в цоколе, местные нарушения штукатурного слоя цоколя и стен | 20 |
| Стены | Стены из слоистых железобетонных панелей | Выбоины в фактурном слое, ржавые потеки | 20 |
| Перегородки | Перегородки несущие панельного типа | Трещины в местах сопряжений с плитами перекрытий и заполнениями дверных проемов | 15 |
| Перекрытия | Перекрытия из сборных и монолитных сплошных плит | Трещины в плитах поперек рабочего пролета или множественные усадочные | 25 |
| Крыши | Крыши совмещенные из сборных железобетонных слоистых панелей | Трещины в панелях, пробоины, следы протечек. Оседание утеплителя и его высокая влажность | 25 |
| Кровли | Кровли рулонные | Вздутие поверхности, трещины, разрывы (местами верхнего слоя кровли, требующие замены до 10% кровли); ржавление и значительные повреждения настенных желобов и ограждающей решетки; проникновение влаги в местах примыканий к вертикальным поверхностям; повреждение деталей водоприемного устройства (в плоских крышах) | 20 |
| Полы | Полы из рулонных материалов | Отставание материала в стыках и вздутие местами, мелкие повреждения плинтусов | 10 |
| Лестницы | Лестницы железобетонные | Редкие трещины на ступенях, отдельные повреждения перил | 15 |
| Окна; двери | Оконные блоки деревянные Двери деревянные | Мелкие трещины в местах сопряжения коробок со стенами, истертость или щели в притворах. Замазка местами отстала, частично отсутствуют штапики, трещины стекол, мелкие повреждения отливов Мелкие поверхностные трещины в местах сопряжения коробок (колод) со стенами и перегородками, стертость дверных полотен или щели в притворах | 10 |
| Отделочные работы | Отштукатурено, окрашено, оклеено обоями, облицовано керамическими плитками | Местные единичные повреждения окрасочного слоя, царапины Отставание и повреждение кромок местами Частичное выпадение или неплотное прилегание плиток на площади до 50% облицовки Глубокие трещины, мелкие пробоины, отслоение накрывочного слоя местами | 15 |
| Внутренние системы инженерного оборудования | Система горячего водоснабжения Система центрального отопления Система холодного водоснабжения Система канализации и водостоков Мусоропроводы | отдельные нарушения теплоизоляции магистралей и стояков, прокладок и набивки запорной арматуры, нарушения окраски отопительных приборов и стояков, ослабление сальниковых набивок и прокладок кранов и запорной арматуры, в некоторых смывных бачках имеются утечки воды, повреждение окраски трубопроводов в отдельных местах, повреждение эмалированного покрытия моек, раковин, умывальников, ванн на площади до 10% их поверхности; следы коррозии на поверхности металлических шкафов и частичное повреждение деревянных крышек мелкие повреждения в стволе | 15 |
| | Система электрооборудования | неисправность, ослабление закреплений и отсутствие отдельных приборов (розеток, штепселей, патронов и т.д.); | 15 |
Определим физический износ здания
Таблица 17.
| Наименование элемента | Уд.вес % | Восстановительная стоимость элемента(в ценах 1969г.с учетом поправок) | Процент износа | Остаточная восстановительная стоимость элемента, руб. |
| Фундамент | 3 | 81 | 20 | 64 |
| Стены | 16 | 435 | 20 | 348 |
| Перекрытия | 12 | 326 | 25 | 244 |
| Перегородки | 11 | 299 | 15 | 254 |
| Крыша | 10 | 272 | 45 | 149 |
| Лестницы | 6 | 163 | 15 | 138 |
| Полы | 10 | 272 | 10 | 244 |
| Окна и двери | 10 | 272 | 10 | 244 |
| Отделочные работы | 10 | 272 | 15 | 231 |
| Внутренние сантехнические и электрические устройства | 12 | 326 | 30 | 228 |
| Итого | 100 | 2719 | | 2144 |
Физический износ (1-
2144/2719)*100%= 21,1%
Согласование результатов по физическому износу:
Метод срока службы не требует визуального и инструментального обследования технического состояния объекта, поэтому он менее точен по сравнению с другими методами расчета физического износа присвоим весовой коэффициент 0,3 В данном случае отдаем приоритет нормативному методу по техническому состоянию весовой коэффициент 0,7
Таким образом, физический износ равен
Ифиз=12,7*0,3+21,1*0,7=18,58%
Определение функционального устаревания
Проведем обследование оцениваемого объекта:
-В квартире отсутствуют гардеробная и кладовая комнаты.
Недостаток относится к неустранимому функциональному износу.
Если бы квартира была оборудована помещениями гардеробной и кладовой, то дополнительная годовая валовая арендная плата составила бы 24000 руб.
Валовый рентный мультипликатор для подобного вида недвижимости, определенный на основе анализа местного рынка равен 20,0. В силу конструктивных особенностей здание не может быть переоборудовано, поэтому убытки по арендной годовой плате будут продолжаться в течение неопределенного периода времени. Если бы проект здания предусматривал данные помещения, то затраты на эти работы при строительстве составили бы 467000 руб. (в текущих ценах)
Таблица 18.
| Стоимость действующего компонента | 0 |
| Физический износ (минус) | 0% |
| Стоимость убытков | 4 080 000 |
| Стоимость установки этого же компонента при строительстве здания | 467 000 |
| Итого сумма функционального устаревания | 3 613 000 |
Таким образом, общее функциональное устаревание составляет:
3 613 000 руб. или 0,97%
Внешний износ: Рядом с домом ведутся строительные работы по возведению многоэтажного дома и торгового центра, разбита дорога на подъезде к дому. Экономическое местоположение объекта хорошее с развитой инфраструктурой, объект располагается в экологически чистом районе города (2 км. от берега р. Волга).
Влияние финансового кризиса. С приходом октября мировая и российская общественность лицом к лицу столкнулась с таким явлением, как «финансовый кризис». Лишь спустя месяц стало очевидным, что необходимы меры по предотвращению сложившейся ситуации на финансовом рынке.
Сегодня формируется рынок не продавца, а покупателя. Рост предложения влияет на стоимость объектов недвижимости в сторону коррекции вниз. Уже в декабре 2008г. среднерыночная стоимость квадратного метра жилой недвижимости Ярославля снизилась приблизительно на 5,5 %. Таким образом, внешний износ составляет 6%.
Суммарный износ = 18,58%+0,97%+6%=25,55%
Предпринимательская прибыль
Она возникает в ходе выполнения строительных работ, компенсирует возникающие при этом риски и реализуется при смене собственника
Ппр= Св(квартиры на 15.01.2009г.)*I= 895 635 *0.15(15% годовых – средняя процентная ставка по ипотечному кредиту в рублях СБ РФ для регионов РФ)=134 345 руб.
Таблица 19. Определение дополнительной стоимости затрат на улучшение для переоценки восстановительной стоимости квартиры (для общей жилой площади):
| Конструктивные элементы квартиры | Характеристики элементов для переоценки | Стоимость затрат |
| Отделка внутренняя | Оклейка обоями повышенного качества в 2008год; облицовка панелей стен в санитарном узле и ванной комнате керамической плиткой в 2008 году | 150 000 |
| Полы | В коридоре, кухне, комнате полы из ламинита, кафельной плитки ремонт 2008 год | 70 000 |
| Окна и двери | Все межкомнатные двери заменены на новые деревянные, входная дверь заменена на железную 2008 год. Окна заменены на стеклопакеты | 100 000 |
| Прочее | Ремонт пола в санузле и ванной комнате, заменен на керамическую плитку, | 40 000 |
| Санитарно-технические устройства | Полная замена труб на пластиковые, замена смесителей, сантехники 2008 год | 100 000 |
| ИТОГО | 510 000 | |
Таблица 20. Переоценка восстановительной стоимости (для общей жилой площади квартиры)
| Наименование элемента | Уд. вес % | Восстановительная стоимость элемента(в ценах на 15.01.2009г.) | Дополнительные затраты | Стоимость замещения | Восстановительнаястоимость элементав ценах на 15.01.2009г., с учетом поправок, руб. |
| Фундамент | 3 | 26 869 | | | 26 869 |
| Стены | 16 | 143 302 | | | 143 302 |
| Перекрытия | 12 | 107 476 | | | 107 476 |
| Перегородки | 11 | 98 362 | | | 98 362 |
| Крыша и кровля | 10 | 89 563 | | | 89 563 |
| Полы | 10 | 89 563 | 70000 | | 159 563 |
| Окна | 5 | 44 782 | 50000 | | 94 782 |
| Двери | 5 | 44 782 | 50000 | | 94 782 |
| Лестницы | 6 | 53 738 | | | 53 738 |
| Отделочные работы | 10 | 89 563 | 150000 | | 239 563 |
| Внутренние сантехнические и электрические устройства | 12 | 107 476 | | 70000 | 177 476 |
| Итого | 100 | 895 635 | | | 1 285 476 |
ОСв=Св(на 15.01.2009г.)-(Св(на 15.01.2009г.)*Ифиз+Ифункц+Ивн)+Ппр=1285476
-(1285476 *0,2555)+ 134 345 =1 091 382 руб.
Итого восстановительная стоимость на 15.01.2009 составляет
1 285 476 руб.
Таким образом, рыночная стоимость оцениваемой квартиры, рассчитанная затратным подходом на 15.01.2009г. составляет:
1 091 382 (один миллион девяносто одна тысяча триста восемьдесят два) рубля.
Сравнительный подход.
Сравнительны подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.
Рыночная стоимость недвижимости определяется ценой, которую заплатит типичный покупатель за аналогичный по качеству и полезности объект.
Метод сравнения продаж наиболее применим для объектов недвижимости, по которым имеется достаточное количество информации о недавних сделках купли-продажи. Если такая недвижимость на рынках продаж отсутствует, метод сравнения продаж не используется. Любое отличие условий продажи сравниваемого объекта от типичных рыночных условий на дату оценки должно быть учтено при анализе.
Поэтому при применении метода сравнения продаж необходимы достоверность и полнота информации.
Применение метода сравнения продаж заключается в последовательном выполнении следующих действий:
ü Исследование рынка с целью получения достоверной информации о всех факторах, имеющих отношение к объектам – аналогам.
ü Определение подходящих единиц сравнения и проведение сравнительного анализа по каждой единице.
ü Сопоставление оцениваемого объекта с выбранными объектами сравнения с целью корректировки их цен продаж или исключения из списка сравниваемых.
ü Приведение ряда показателей стоимости сравниваемых объектов к одному или к диапазону рыночной стоимости исследуемого объекта.
При корректировке цен продаж объектов-аналогов все поправки делаются от объекта-аналога к объекту оценки.
Первые четыре корректировки определяют цену объекта-аналога при нормальных рыночных условиях на дату оценки и являются базой для остальных корректировок.
Таблица 21.
| Элементы сравнения | Оцениваемый объект | Аналог №1 | Аналог №2 | Аналог №3 |
| Цена продажи/предложения квартиры, руб. | | 2100000 | 2000000 | 1900000 |
| Единица сравнения – цена 1кв.м., руб | | 57576 | 50000 | 47500 |
| 1.Имущественные права | Полное право собственности | Полное право собственности | Полное право собственности | Полное право собственности |
| Корректировка,% | | 0 | 0 | 0 |
| Откорректированная цена | | 57576 | 50000 | 47500 |
| 2. Условия финансирования | Собственные средства | Собственные средства | Собственные средства | Собственные средства |
| Корректировка,% | | 0 | 0 | 0 |
| Откорректированная цена | | 57576 | 50000 | 47500 |
| 3.Условия продажи | Рыночные | Рыночные | Рыночные | Рыночные |
| Корректировка,% | | 0 | 0 | 0 |
| Откорректированная цена | | 57576 | 50000 | 47500 |
| 4. Рыночные условия | 15.01.2008г. | 15.01.2009г (предложение) | 15.01.2009г. (предложение) | 15.12.2008г. (предложение) |
| Корректировка,% | | 0 | 0 | -1% |
| Корректировка,% | | -3% | -3% | -3% |
| Откорректированная цена | | 55848 | 48500 | 45600 |
| 5. Местоположение | Ул Леского, д.23 кв.129 | Пр. Фрунзе д.71 | Пр. Фрунзе д. 71 | Пр. Фрунзе д.75 |
| Корректировка,% | | 0 | 0 | 0 |
| Откорректированная цена | | 55848 | 48500 | 45600 |
| 6. Физические характеристики | | | | |
| Площадь квартиры общая , м2 | 38,2 | 40 | 40 | 33 |
| Корректировка,% | | 0% | 0% | 0 |
| | | | | |
| Этаж/этажность | 9/12 | 2/12 | 5/12 | 12/12 |
| Корректировка,% | | 0 | 0 | +10% |
| | | | | |
| Процент износа дома,% | 11,74 | 3 | 3 | 4 |
| Корректировка,% | | -8,74% | -8,74% | -7,74% |
| | | | | |
| Планировка | новая | новая | новая | новая |
| Корректировка,% | 0 | 0 | 0 | 0 |
| | | | | |
| Состояние | хорошее | хорошее | хорошее | хорошее |
| Корректировка,% | | 0 | 0 | 0 |
| | | | | |
| Откорректированная цена | | 50967 | 44261 | 46630 |
| 7.Транспортная доступность | | хорошая | хорошая | хорошая |
| Корректировка,% | | 0 | 0 | 0 |
| Откорректированная цена | | 50967 | 44261 | 46630 |
| Цена аналогов, приведенная к площади объекта оценки, руб. | | 2038680 | 1770440 | 1538790 |
| Достоверность результата,% | | 70 | 70 | 75 |
| Весовые коэффициенты | | 0,3 | 0,3 | 0,4 |
| Итоговая величина стоимости, руб. | 2038680*0,3+1770440*0,3+1538790*0,4=2 289 384 | |||
Объяснение корректировок:
1. Поправки на имущественные права не производилось, т.к. все аналоги находятся на полном праве собственности.
2. Поправка на условия финансирования не производилась, т.к. все аналоги приобретались на собственные средства.
3. Поправка на условия продажи не производилась, т.к. для всех аналогов они рыночные.
4. В месяц в среднем цена возрастает на 1%, промежуток между ценой объекта оценки и Аналогом 3 составляет 1 месяц соответственно, следовательно, поправка на перевод цены на дату сделки для аналога 3 составляет 1%
Для 3 аналога 42000*0,01=420руб.
Поправка на перевод цены предложения в наиболее вероятное значение цены сделки выполнен на основании средней по рынку уступки от запрашиваемой цены продавца покупателю. Данная уступка в среднем составляет 3%
Для 1 Аналога 43650*0,03=1310 руб.
2 Аналога 46560*0,03=1397 руб.
3 Аналога 40320*0,03=1210 руб.
5. Поправка на местоположение не производилась в связи с тем, что все аналоги находятся на территории Заволжского района.
6. Корректировка на площадь помещения не производилась, так как в данном районе на момент оценки не выявлена зависимость стоимости 1кв.м. объектов жилой недвижимости от их площади.
Этажность, введена понижающая корректировка для аналога 3. Анализ рынка показал, что квартиры, находящиеся на первом и последнем этаже стоят примерно на 10% дешевле.
Для 3 аналога 40320*0,1=4032 руб.
Для объектов недвижимости наибольшей стоимостью обладают объекты оценки, имеющие меньший процент износа. В нашем случае квартиры –аналоги находятся в почти новых домах, поэтому следует произвести понижающие корректировки для всех аналогов.
Для 1 аналога 43650*(3-11,74)/(100-3)= -3933 руб.
Для 2 аналога 46650*(3-11,74)/(100-3)= -4203 руб.
Для 3 аналога 40320*(4-11,74)/(100-4)= -3251 руб.
Поправка на конструктивные особенности дома отражает различие в спросе на объекты недвижимости в зависимости от данных особенностей. В нашем случае такая поправка не вводится, так как Аналоги и оцениваемый объект имеют одинаковую планировку.
Корректировка на состояние не требуется, так как все объект оценки и Аналоги находятся в хорошем состоянии.
7. Транспортная доступность у всех объектов хорошая, следовательно, поправок вносить не требуется.
Таким образом, рыночная стоимость оцениваемой квартиры, рассчитанная сравнительным подходом, на 15.01.2009г. составляет:
2 289 384 (два миллиона двести восемьдесят девять тысяч триста восемьдесят четыре) рубля.
Доходный подход
Оценка собственности по ее доходности представляет собой процедуру оценки стоимости, исходя из ожидания покупателя-инвестора, ориентированного на будущие блага от ее использования, и их текущее значение в определенной денежной сумме. Другим положением оценки по доходности является принцип замещения, согласно которому потенциальный инвестор не заплатит за недвижимость больше, чем затратит на приобретение другой недвижимости, способной приносить аналогичный доход.
Таким образом, настоящий подход подразумевает, что цена объекта на дату оценки есть текущая стоимость чистых доходов, которые могут быть получены владельцем в течение будущих лет.
Расчет стоимости может быть осуществлен методом прямой капитализации доходов или анализа дисконтированных потоков денежных средств. В зависимости от конкретных обстоятельств может быть применен либо один из этих методов, либо оба.
Определение рыночной стоимости объекта доходным подходом методом капитализации и дисконтирования дохода основывается на принципе ожидания, который гласит, что все стоимости сегодня являются отражением будущих преимуществ.
При применении метода капитализации анализируется возможность объекта генерировать определенный доход, который обычно выражается в форме доходов от эксплуатации и дохода от продажи.
Для оценки стоимости объекта применяют технику прямой капитализации. Метод капитализации позволяет на основании данных о доходе и коэффициенте капитализации на момент оценки или перспективу сделать вывод о стоимости объекта.
Определение рыночной стоимости методом прямой капитализации дохода
Для определения рыночной стоимости 2-комнатной квартиры, доходным подходом был использован метод прямой капитализации дохода. Этот метод дает достаточно точную оценку текущей стоимости будущих доходов в случае, когда ожидаемый поток доходов стабилен или имеет постоянный темп роста (снижения).
Основные этапы процедуры оценки при данном методе:
ü определение потенциального валового дохода;
ü определение действительного валового дохода;
ü определение чистого операционного дохода;
ü определение ставки капитализации;
ü определение стоимости объекта в текущем состоянии.
Определение потенциального валового дохода
Потенциальный валовой доход есть общий доход, который можно получить от недвижимости при 100%-ной сдаче в аренду без учета потерь и расходов. Потенциальный валовой доход состоит из дохода от сдачи в аренду оцениваемой квартиры.
Расчет арендной платы произведен на основании анализа рыночных арендных ставок на жилую недвижимость (газета «Из рук в руки»). Учитывая место нахождения квартиры, площадь, этажность, состояние, принимаем месячную арендную ставку 8000 руб.
Расчет величины арендной платы за пользование недвижимым имуществом приведен в таблице 21.
Таблица 21. Расчетгодовой арендной платы на недвижимость
| № п/п | Наименование помещения | Месячная арендная ставка, руб. | Период, мес. | Годовая арендная ставка, руб. |
| 1. | 1-комнатная квартира | 8000 | 12 | 96000 |
Таким образом, потенциальный годовой валовой доход составит: 96000 рубль.
Операционные расходы – это расходы, необходимые для обеспечения нормального функционирования квартиры и воспроизводства действительного валового дохода.
Операционные расходы делятся:
ü Условно-постоянные;
ü Условно-переменные или эксплуатационные;
ü Расходы на замещение, или резервы.
Ø К условно-постоянным относятся расходы, размер которых не зависит от степени эксплуатационной загруженности объекта и уровня предоставленных услуг:
- налог на имущество;
Ø К условно-переменным расходам относятся расходы, размер которых зависит от степени эксплуатационной загруженности объекта и уровня предоставляемых услуг:
-коммунальные;
-на содержание территории;
-на текущие ремонтные работы;
Ø К расходам на замещение относят расходы, которые либо имеют место всего один раз за несколько лет. В рамках данного отчета операционные расходы оплачивает арендатор, поэтому действительный валовой доход будет равен чистому операционному доходу:
По представленным платежным документам, коммунальные платежи за два года составили (нарастающим итогом):
2007 год – 11 588. руб.
2008 год - 19 642. руб.
Определяем темп роста платежей:
19642/11588*100%=1,69 или 169%
Таким образом, операционные расходы в 2009 году составят сумму:
19 642*1,69 =33 194 руб.,
где
33 194 р. – размер коммунальных платежей в 2008 году, руб.;
1,69 – темп роста годовой;
Чистый операционный доход (ЧОД) – действительный валовой доход за минусом операционных расходов (ОР) за год:
ЧОД = ПВД – ОР = 96 000 - 33 194 = 62 806 рублей.
Обоснование коэффициента капитализации
Коэффициент капитализации – это параметр, преобразующий чистый доход в стоимость объекта. При этом учитывается как сама чистая прибыль, получаемая от эксплуатации оцениваемого объекта, так и возмещение основного капитала, затраченного на приобретение объекта. Коэффициент капитализации, учитывающий эти две составляющие, называется общим коэффициентом капитализации или ставкой капитализации чистого дохода. При этом чистый доход, используемый для капитализации, определяется за определенный период, как правило, за год. Таким образом, общий коэффициент капитализации, (или полная ставка капитализации) выражает зависимость между годовой величиной чистого дохода, получаемого в результате эксплуатации объекта, и его рыночной стоимостью.
Существует несколько методов расчета коэффициента капитализации. В данном разделе применим кумулятивный метод расчета коэффициента.
Выбор коэффициента капитализации является одним из ключевых моментов оценки. В данном отчете коэффициент капитализации рассчитывается методом кумулятивного построения. По данному методу за основу берется безрисковая норма дохода, к которой добавляется премия за риск инвестирования в рассматриваемый сектор рынка.
Обоснование безрисковой ставки.
Как показатель доходности безрисковых операций, была принята средняя ставка дохода Сбербанка России по рублевым депозитам на срок более 12 месяцев, которая на дату оценки составляет 9,45% годовых.
По результатам консультаций, изучения отечественной и зарубежной методической литературы принимаем поправку на риск вложения в данную недвижимость в размере 50% безрисковой ставки.
Таблица 22. Определение коэффициента капитализации
| № п/п | Наименование компонентов ставки дисконта | Величина ставки |
| 1. | Базовая безрисковая ставка | 9,45 |
| 2. | Поправка на риск вложения в недвижимость | 4,73 |
| 3. | Поправка за низкую ликвидность | 0 |
| 4. | Премия за инвестиционный менеджмент | 1 |
| | ИТОГО: | 15,18 |
Принимаем округленно коэффициент капитализации равным 15%.
Прямая капитализация - это процесс преобразования величины прогнозируемого чистого операционного дохода в стоимость недвижимости на дату оценки.
Формула для расчета стоимости имущества имеет следующий вид:
ЧОД
S = ------------,
k
где
S - стоимость объекта, руб.;
ЧОД - чистый операционный доход, руб.;
k - коэффициент капитализации.
Таким образом, рыночная стоимость, рассчитанная доходным подходом методом прямой капитализации на 15 января 2009 г., составила:
62 806 рубля / 0,15 = 418 707
Определение рыночной стоимости методом дисконтирования денежных потоков
Метод дисконтирования денежных потоков (ДДП) более сложен, чем метод прямой капитализации дохода, детален и позволяет оценить объект, в случае получения от него нестабильных денежных потоков, моделируя характерные черты их поступления.
Метод ДДП позволяет оценить стоимость недвижимости на основе текущей стоимости дохода, состоящего из прогнозируемых денежных потоков и остаточной стоимости.
Для расчета ДДП необходимы данные:
ü длительность прогнозного периода;
ü прогнозные величины денежных потоков, включая реверсию;
ü ставка дисконтирования.
Прогнозирование величины денежных потоков, включая реверсию, происходит на основе ретроспективного анализа платежей.
Срок сдачи в аренду однокомнатной квартиры по договору составляет 5 лет.
Расчет доходов приведен в таблице 23.
Таблица 23.
| Показатель | 2009 | 2010 | 2011 | 2012 | 2013 |
| Доход от сдачи в аренду, руб. | 96000 | 105600 | 115500 | 127050 | 139755 |
| Темп роста ,% | | 10 | 10 | 10 | 10 |
Расчет коммунальных платежей на период 5 лет приведен в таблице 24.
Таблица 24.
| Показатель | 2009 | 2010 | 2011 | 2012 | 2013 |
| Коммунальные платежи, руб. | 33194 | 39833 | 47800 | 57360 | 65960 |
| Темп роста ,% | 20 | 20 | 20 | 20 | 15 |
Обоснование ставки дисконтирования
Ставка дисконтирования – коэффициент, используемый для расчета текущей стоимости денежной суммы, получаемой или выплачиваемой в будущем.
Денежные потоки и ставка дисконтирования должны соответствовать друг другу и одинаково исчисляться.
Ставку дисконтирования рассчитываем методом кумулятивного построения.
Как и в расчете коэффициента капитализации, за безрисковую ставку была принята средняя ставка дохода Сбербанка России по рублевым депозитам на срок более 12 месяцев, которая на дату оценки составляет 9,45%. Риск вложения в данную недвижимость учитывается в размере 50% безрисковой ставки.
Ставка дисконтирования с учетом темпа роста размера коммунальных платежей 15% на остаточный период (последний год) равна:
9,45% + (9,45 х 0,5) + 15% = 29%
где:
9,45% - безрисковая ставка
(9,45 * 0,5) – риск вложения в данную недвижимость учитывается в размере 50% безрисковой ставки.
15% - риск роста коммунальных платежей.
Расчёт рыночной стоимости методом дисконтирования денежных потоков
Расчет рыночной стоимости методом ДДП по формуле:
PV =
M
где PV – текущая стоимость;
С
i – денежный поток периода t;
it - ставка дисконтирования денежного потока периода t;
М – стоимость реверсии, или остаточная стоимость.
Остаточная стоимость, или стоимость реверсии, должна быть продисконтирована (по факту последнего прогнозного года) и прибавлена к сумме текущих стоимостей денежных потоков.
Таким образом, стоимость однокомнатной квартиры, равна:
Текущая стоимость прогнозируемых денежных потоков +
Текущая стоимость остаточной стоимости (реверсии).
| Таблица 25. Расчет рыночной стоимости квартиры | |||||||
| | Наименование позиции | | 2009 | 2010 | 2011 | 2012 | 2013 |
| | прогнозный период | остаточный | |||||
| 1 | Чистый доход, руб. | | 96000 | 105600 | 115500 | 127050 | 139755 |
| 2 | Коммунальные платежи, руб. | 33194 | 39833 | 47800 | 57360 | 65960 | |
| 3 | Денежный поток, руб. (ЧОД) | | 62 806 | 65767 | 67700 | 69690 | 73795 |
| 4 | Коэффициент текущей стоимости | 0,77519 | 0,60093 | 0,46583 | 0,36111 | 0,27993 | |
| 5 | Коэффициент капитализации | 0,15 | | | | | |
| 6 | Ставка дисконтирования, % | 29 | | | | | |
| 7 | Сумма текущей стоимости денежного потока, руб. | 165 567 | 48 686 | 39 521 | 31 537 | 25 166 | 20 657 |
Расчёт стоимости реверсии.
Реверсия – остаточная стоимость объекта при прекращении поступлений потока доходов.
Стоимость реверсии можно спрогнозировать с помощью:
ü назначения цены продажи, исходя из анализа текущего состояния рынка, из мониторинга стоимости аналогичных объектов и предложений относительно будущего состояния объекта;
ü принятия допущений относительно изменения стоимости недвижимости за период владения;
ü капитализация дохода за год, следующий за годом окончания прогнозного периода, с использованием самостоятельно рассчитанной ставки капитализации.
Остаточная стоимость реверсии составит:
73795:0,15=491967 руб. (Чод последнего года/коэф. капитализации)
Текущая стоимость реверсии составит:
M
Где:
М – стоимость реверсии;
i – ставка дисконта;
n – оцениваемый период.
491967*1/(1+0,29)5= 137 717руб.
Стоимость объекта оценки = Текущая стоимость прогнозируемых денежных потоков + Текущая стоимость остаточной стоимости (реверсии).
165 567+137 717=303 284 руб., округленно 303 300руб.
Согласование результатов, полученных доходным подходом:
Таблица 26. Весовые коэффициенты
| №п\п | Показатели | Метод прямой капитализации дохода, % | Метод дисконтирования денежных потоков, % |
| 1. | Достоверность информации | 40 | 60 |
| 2. | Полнота информации | 50 | 50 |
| 3. | Способность учитывать действительные намерения покупателя и продавца | 40 | 60 |
| 4. | Способность учитывать конъюнктуру рынка | 40 | 60 |
| 5. | Способность учитывать размер, местоположение, доходность объекта | 40 | 60 |
| 6. | Допущения, принятые в расчетах | 40 | 60 |
| 7. | Весовые показатели достоверности метода оценки (среднеарифметическое значение Q) | 40 | 60 |
Стоимость объекта определяется по формуле:
S =
S1 х
Q1 +
S2 х
Q2,
где S – обоснованная рыночная стоимость объекта оценки, руб.;
S1, S2, – стоимость объекта, определенная с использованием методов прямой капитализации дохода и дисконтирования денежных потоков соответственно;
Q1, Q2 – среднеарифметическое значение достоверности методов прямой капитализации дохода и дисконтирования денежных потоков соответственно.
Результаты согласования сведены в таблицу 30.
Таблица 27. Согласование результатов при определении рыночной стоимости
| Подход оценки | Полученный результат при использовании каждого метода, руб. | Степень доверия каждому методу в итоговой величине стоимости, % | Стоимость каждого использованного метода, руб. |
| Метод прямой капитализации дохода | 418 707 | 40 | 167 483 |
| Метод дисконтирования денежных потоков | 303 300 | 60 | 181 980 |
| Итого: | | 100,00 | 349 463 |
Таким образом, на основании проведенного анализа и выполненных расчетов итоговое значение рыночной стоимости квартиры, определенной доходным подходом по состоянию на 15 января 2009 года с учетом округления составит:
349 400 (триста сорок девять тысяч четыреста) рублей.
4.3 Согласование результатов оценки.
Традиционные в оценочной деятельности подходы дали следующие результаты:
Таблица 28.
| Рыночная стоимость | |
| Доходный подход: | 349 400 руб. |
| Сравнительный подход | 2 289 384руб. |
| Затратный подход | 1 091 382руб. |
Целью сведения результатов всех используемых подходов является определение преимуществ и недостатков каждого из них и, тем самым, выработка единой стоимостной оценки.
В результате анализа применимости каждого подхода для оценки рассматриваемого объекта можно сделать следующие выводы.
ü Сравнительный подход отражает ту цену, которая может возникнуть на рынке с учетом всех тенденций рынка и предпочтений покупателей. В наибольшей степени он применим к развитым секторам рынка недвижимости, которым является рынок жилья..
ü Затратный подход полезен в основном для оценки объектов, уникальных по своему виду и назначению, для которых не существует рынка, либо для объектов с незначительным износом. В оценке затрат на воспроизводство велика доля экспертных суждений. Основным недостатком затратного подхода, несмотря на большую достоверность его результатов, является то, что стоимость, рассчитанная данным подходом, не учитывает затраты на выделение земельного участка, и не отражает часто меняющуюся ситуацию на рынке недвижимости.
ü Подход с точки зрения доходности в данном случае отражает предельную стоимость, больше которой не будет платить потенциальный инвестор, рассчитывающий на типичное использование объекта и на принятые ставки доходности.
Проанализировав поставленную цель оценки, характер использования объекта оценки, степень полноты и достоверность исходной информации, величину погрешности, полученную по каждому из подходов, можно сделать вывод, что наибольшей степени достоверности соответствует результат, полученный в рамках сравнительного подхода. Ему присваивается показатель удельного веса 0,7. Затратный подход в данном случае не отражает в полной мере рыночную ситуацию и степень достоверности полученного результата, оценивается показателем удельного веса 0,2 . Доходному подходу, так как в нем использованы прогнозные величины, присвоен показатель удельного веса 0,1. Обобщение результатов приведено в таблице29.
Таблица 29.
| Подходы | Показатель стоимости, руб. | Удельный вес | Взвешенная стоимость, руб. |
| Затратный | 1 091 382 | 0,2 | 218 276 |
| Сравнительный | 2 289 384 | 0,7 | 1 602 569 |
| Доходный | 349 400 | 0,1 | 34 940 |
| Итого: | 1 855 785 | ||
Исходя из приведенных в работе данных и вышеуказанных условий, округляя полученное значение на дату оценки, объект имеет рыночную стоимость:
1 856 000 (Один миллион восемьсот пятьдесят шесть тысяч) рублей.
Список использованных источников
1. Тарасевич Е.И. Оценка недвижимости.- С-Петербург. СПбГТУ. 1997.
2. Симионова Н.Е. Методы оценки имущества: Бизнес, недвижимость, земля, машины, оборудование и транспортные средства.-Ростов н/Д:Феникс,2006.
3. Фридман Д., Ордуэй Н. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости.-М.:Дело, 1997.
4. Грибовский С. Оценка доходной недвижимости.- С-Петербург.2000.
5. Грибовский С.В., Иванова Е.Н., Львов Д.С., Медведева О.Е. Оценка стоимости недвижимости.-Москва: Интерреклама, 2003.
Основными источниками информации, использованными в курсовой работе, стали лекционные материалы, данные открытых электронных и печатных изданий, где в режиме свободного доступа размещаются сведения о публичных офертах, аналитические материалы, экспертные оценки специалистов ведущих ярославских агентств недвижимости. Среди них - периодические издания «Из рук в руки», «Квартиры и цены», интернет - издание газеты «Из рук в руки» а также сайты http://www.yargildia.ru/, http://metro.yargildia.ru и др.
На момент проведения оценки данная информация в указанных источниках существовала. Однако не несу ответственность за дальнейшие изменения содержания данных источников.
