Содержание

Введение

Глава 1. Рынок риэлтерских услуг РФ в системе рынков.

1.1   Сущность риэлтерской фирмы и разработка перспективной структуры первичного рынка недвижимости

1.2    Краткая характеристика рынка риэлтерских услуг в России

1.3    Обзор рынка жилой недвижимости  г.Юрга
Глава 2. Маркетинговое исследование рынка риэлтерских услуг на примере риэлтерской компании

2.1 Характеристика агентства недвижимости «ООО "Мегаполис"» и российского рынка недвижимости

2.2 Особенности маркетинговых подходов для привлечения клиентуры

2.3 Анализ рекламных действий для повышения конкурентоспособности риэлтерской компании
Заключение

Список литературы
Введение
Основой любой социально-экономической системы является собственность и переход к рыночному устройству общества вызывает ее трансформацию. Собственность от одномерной государственной собственности преобразуется в многоаспектный комплекс, состоящий из федеральной, региональной, муниципальной, частной и других видов собственности. Таким образом, меняется механизм управления собственностью, и, как следствие, зарождается, формируется рынок риэлторских услуг.

Рынок недвижимости представляет собой сферу вложения капитала в объекты недвижимости и системы экономических отношений, возникающих при операциях с недвижимостью. Эти отношения появляются при купле-продаже недвижимости, ипотеке, сдачи объектов недвижимости в трастовое управление, аренду, наем и т.д.

Развитие рынка недвижимости способствовало расширению риэлторских услуг. За прошедшие годы многое изменилось в сознании россиян, которые не боятся теперь и все чаще обращаться к услугам риэлтора.

Рынок риэлторских услуг является существенной составляющей экономики России. На развитие рынка недвижимости влияют многие факторы, среди которых одно из первых мест занимают спрос и предложение.

На масштабах и темпах развития рынка риэлторских услуг сильно сказывается неразвитость рыночной инфраструктуры. Ограниченность земельных ресурсов и проблемы, дополняют перечень барьеров, которые объективно препятствуют вхождению новых субъектов в рынок недвижимости.

Рынок риэлторских услуг и уровень его развития характеризуют степень совершенства национальной экономики. В российских условиях формирование этого рынка рассматривается как один из основных факторов перехода к рыночной экономике, стимулирующий другие сферы народного хозяйства. Быстрая приватизация создала в короткие сроки значительный слой собственников, активно включившихся в рыночные отношения. Российский рынок недвижимости после бурного старта в настоящее время принимает всё более цивилизованные и организованные формы. Деятели риэлторского рынка активно перенимают зарубежный опыт работы в сфере недвижимости. Это относится не только к профессиональным риэлтерам, но и к любым предприятиям и всем гражданам, которые учатся эффективно

распоряжаться собственной недвижимостью, осуществляя залоговые операции, куплю-продажу, дарение и др.

Во всех странах СНГ без исключения, и в большинстве государств мира понятие «риэлтор» и «риэлторские услуги» непосредственно связаны с недвижимостью.

Риэлторские услуги, представляют собой целый комплекс разнообразных видов деятельности, направленный, во-первых, на обеспечение эффективности функционирования рынка недвижимости, и, во-вторых, для решения одной из важнейших потребностей населения— потребности в улучшении жилищных условий.

Риэлторскими услугами также охвачены различные сферы и отрасли экономики, прямо или косвенно связанные с недвижимостью. Сюда можно отнести строительство, приватизацию, коммунально-бытовое и жилищное хозяйство, банковское дело и сферу денежного обращения, инвестиционную деятельность, систему кредитования и страхования, образование, сельское хозяйство.

Риэлторские услуги охватывают всю сферу недвижимости. Потребителями риэлторских услуг выступают как физические лица (граждане), так и юридические лица. Главными все же являются физические лица, на которых приходится более 80% оказываемых услуг.

Риэлторские услуги существовали во все времена. Каждой эпохе были свойственны свои атрибуты, особенности и отличия. Если в царской России до революции риэлторскими услугами пользовались богатые и зажиточные фабриканты и помещики, то в годы функционирования СССР, наоборот, к риэлтору обращались (тайно) наиболее бедные слои населения, а иногда и партийные руководители. Только в условиях свободного рынка услуги маклера стали легальными и одинаково доступными всем желающим.

Первые риэлторские фирмы в России появились в начале девяностых годов на рынке жилья после принятия Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в РСФСР» и перехода квартир в частную собственность. Развитие рынка недвижимости в перестроечные годы носило неравномерный характер. Однако становление единой идеологии работы фирм на рынке недвижимости было затруднено отсутствием проработанной законодательной и нормативной базы.

Востребованность риэлторских услуг в современных условиях становится реальным фактом и заметным достижением рыночных преобразований в СНГ. Риэлторские услуги сегодня — это профессиональная предпринимательская деятельность, официально признанная во всех государствах содружества.

Переход к рыночному устройству общества вызывает трансформацию собственности, которая от одномерной государственной преобразуется в

многоаспектный комплекс, состоящий из федеральной, региональной, муниципальной, частной и других видов собственности. Меняется механизм управления собственностью, а как следствие зарождается, формируется рынок риэлторских услуг.

В развитых странах более пятидесяти процентов имущества находится в частной собственности и является важнейшим экономическим ресурсом любой страны, но только эффективное управление собственностью дает прибыльность и экономический эффект на основе комплексного, то есть системного подхода.

При всем многообразии для современной рыночной экономики характерны многоукладность, развитая инфраструктура, активная регулирующая роль государства, использование высокоразвитой технологии как условия интенсивного ресурсосберегающего экономического роста. Вхождение переходной экономики России на равных правах в мировую экономику рынка потребует длительной и систематической работы, особенно в части формирования цивилизованной и социально ориентированной рыночной структуры, в том числе в сфере риэлторских услуг.

Формирование и развитие рынка риэлторских услуг в современных условиях требует новых подходов и методов, соответствующих изменившимся условиям осуществления хозяйственной деятельности, поэтому исследование данного рынка является актуальным и своевременным.

Большой вклад в решение проблем формирования и развития рынка риэлторских услуг внесли исследования таких отечественных ученых и специалистов, как Бабич А.Н., Балабанов И.Т., Белоусов О.В., Белых Л.П., Бугулов Э., Воробейников М.А., Горемыкин В., Грибовский СВ., Гробовой П.Г., Егоров Е.В., Жильцов Е.Н., Иванов А.В., Каримов Д.Г., Константиновский А.В., Коростелев СП., Крутик А.Б., Кульков В.М., Лукин З.П., Маслов Н.В., Морозов В.Ю., Нетревожко Т., Новиков Б.Д., Рахман И.А., Смирнов В.В., Стерник Г.М., Черковец В.Н., Шабалин В.Г., и других.

Вследствие активного развития рынка риэлторских услуг под влиянием существенных преобразований внутри страны за последние годы обуславливает необходимость проведения дальнейших исследований организационно-экономический отношений, возникающих в процессе формирования и развития рынка риэлторских.

Цель и задачи исследования. Цель работы состоит в разработке комплекса рекомендаций по формированию и эффективному функционированию рынка риэлторских услуг на основе использования передового отечественного и зарубежного опыта.

В соответствии с этой целью в работе были поставлены и реализованы следующие задачи:

- выявить структурные составляющие рынка недвижимости, как основного сегмента рынка риэлторских услуг, и специфические особенности и принципы его сегментирования;

- обосновать сущность и состав участников рынка риэлторских услуг, а также факторы, влияющие на спрос и предложение на данном рынке;

- обосновать состав и структуру органов, регулирующих рынок риэлторских услуг в России, функции и стратегические цели их деятельности;

- исследовать структуру и характерные особенности рынка жилья, структуру столичного жилья и систему органов управления региональным рынком риэлторских услуг;

- обосновать основные направления совершенствования формирования и развития рынка риэлторских услуг.

Объектом исследования является рынок риэлторских услуг на примере г.Юрга  «ЮАНИТ».

Предмет исследования - организационно-экономические отношения, возникающие в процессе формирования и развития рынка риэлторских услуг в условиях рыночной экономики.

Теоретическую и методологическую основу исследования составляет диалектический подход к изучению явлений и закономерностей различных сторон управления инвестиционной деятельностью предприятий в современных условиях. Широко использованы научные труды ученых и специалистов в области управления недвижимостью на рынке риэлторских услуг.

Глава 1. Рынок риэлтерских услуг РФ в системе рынков.

1.1 Сущность риэлтерской фирмы и разработка перспективной структуры первичного рынка недвижимости

Как таковое понятие «рынок недвижимости» в российском

законодательстве отсутствует, но следует понимать, что рынок

недвижимости – это сложная взаимосвязанная структура, целью которой является реализация интересов покупателей и продавцов.

Сущность рынка недвижимости проявляется в особенностях данного рынка, его закономерностях, тенденциях развития, которые в совокупности представляют собой единую систему специфических рыночных механизмов, обеспечивающих деятельность субъектов рынка недвижимости в области создания и управления объектами недвижимости, а также оборота прав на

недвижимость. Из многообразия определений рынка недвижимости можно выделить два основных, которые наиболее точно отображают сущность рынка.

1. Рынок недвижимости  сектор национальной рыночной экономики, представляющий собой совокупность объектов недвижимости, экономических субъектов, оперирующих на рынке, процессов функционирования рынка, т.е. процессов  производства (создания), потребления (использования) и обмена объектов недвижимости и управления рынком, и механизмов, обеспечивающих функционирование рынка (инфраструктуры и правовой среды рынка)[1].

2. Рынок недвижимости представляет собой определенный набор механизмов, посредством которых передаются права на собственность и связанные с ней интересы, устанавливаются цены и распределяется пространство между различными конкурирующими вариантами землепользования[2].

В систему рынка недвижимости включены отношения, возникающие: при создании объектов недвижимости – между инвесторами, застройщиками, строительными организациями, государством и конечными пользователями объектов недвижимости;

 при эксплуатации объектов недвижимости – между управляющими компаниями и собственниками, собственниками и государственными организациями, управляющими и пользователями, и пр.

 при обороте имущественных прав на объекты недвижимости – между покупателями и продавцами, арендаторами и арендодателями, и т. д.

Рынок недвижимости связан с оборотом на нем объектов недвижимости, которые являются специфическим видом товара. В отличие от других видов рынка, рынок недвижимости имеет ряд особенностей, которые нужно учитывать при совершении сделок и операций на рынке. К этим особенностям относятся:

локализация рынка недвижимости, которая связана с абсолютной неподвижностью и уникальностью объектов недвижимости, большой зависимостью цены от местоположения объекта недвижимости;

недостаточная степень открытости рынка недвижимости, связанная с тем, что многие сделки с недвижимостью носят эксклюзивный, конфиденциальные характер, а публичная информация зачастую является неполной;

 ограниченное количество продавцов и покупателей на рынке;  низкая эластичность предложения, т.е. при росте спроса и цен практически невозможно построить сразу много новых объектов недвижимости, при этом сами здания и сооружения долговечны, а земля практически вечна;

 спрос на рынке носит изменчивый характер, как во времени, так и в пространстве;

 цикличный характер рынка недвижимости. Развитие рынка недвижимости в России и его цикличность практически не совпадает во времени с циклическим развитием других отраслей экономики;

 оформление сделок с недвижимостью связано с относительно большим количеством регистрационных действий юридическими сложностями;

 для рынка характерна сравнительно высокая степень государственного регулирования рынка законодательными нормами и зонированием территорий.

Несмотря на наличие определенных особенностей по сравнению с финансовыми активами в других отраслях эконоики, объекты на рынке недвижимости могут быть рассмотрены и как часть общего портфеля инвестиций, позволяющие снизить риск вложений. Таким образом, рынок недвижимости представляет собой сферу инвестирования в объекты недвижимости и систему экономических отношений, возникающих при операциях с объектами недвижимости[3].

Объекты рынка недвижимости могут быть приобретены как товар, необходимый для процессов производства и для потребления в личных целях. Таким образом, сами объекты недвижимости могут рассматриваться как товар особого рода.

Исходя из этого, можно считать, что рынок недвижимости – часть рынка товаров.

Определяя недвижимость как товар, необходимо учитывать три основных фактора:

во-первых, физическую составляющую объекта недвижимости (к ним можно отнести характеристики, описывающие площадь объекты, материалы, из которых возведен объект и другие технические характеристики);

во-вторых, организационно правовые характеристики объекта недвижимости (в большинстве случаев – реализация имущественных прав на объект недвижимости);

в-третьих, экономические характеристики объекта недвижимости, определяющие представление о стоимости объекта (рыночной, восстановительной, замещения, и т. п.).

Объекты и виды сделок, осуществляемых на рынке недвижимости, образуют существенный объем информации, необходимой для реализации объектов недвижимости как товара на рынке. На рис.1 можно увидеть, как рынок недвижимости, одновременно являясь составляющим других рынков, представляет собой отдельную уникальную инфраструктуру.




Рис. 1. Рынок риэлтерских услуг в системе рынков


В настоящее время отсутствует организованная структура информирования на рынке недвижимости, где население, экономические

субъекты, органы власти и управления могли бы получить развернутую информацию о состоянии рынков жилья в разрезе регионов и городов, ценовой ситуации на них, предложении и спросе на конкретные объекты с полным описанием их юридического, имущественного статуса, технических характеристик, аналитическую информацию о текущих и прогнозируемых тенденциях на рынке.

Частные инвесторы на первичном рынке недвижимости подвержены многочисленным рискам. Самый существенный из них – альтернативные сделки, которые не подлежат контролю со сторон государственного регулятора, а значит, возникает возможность правонарушений, создания финансовых пирамид.

Мною предложено новое видение – «перспективной структуры первичного рынка недвижимости». К особенностям этой схемы можно отнести, прежде всего, усиление системы раскрытия информации на рынке.

В результате этого должен появиться новый профессиональный участник  ИНФОРМАТОР.

Его задачи и цели будут необходимы всем участниками рынка: частным инвесторам – для получения информации о способах инвестирования на рынке недвижимости, регуляторам и компаниям-застройщикам – для получения значений индикаторов рынка недвижимости. Кроме того, я считаю важным внедрение системы обязательного страхования: как для инвестора – страхование финансовых рисков, так и для

компаний – страхование рисков, связанных со строительством объекта.
1.2 Краткая характеристика рынка риэлтерских услуг в России

В последние годы рынок недвижимости стал активно развиваться. Его развитие связано в основном с двумя основными факторами: строительство нового жилого фонда и серьезное реформирование гражданского законодательства страны[4].

В последние годы рынок недвижимости стал активно развиваться. Его развитие связано в основном с двумя основными факторами. Во-первых, со строительством нового жилого фонда. Во многих крупных городах России в последние годы отмечается резкий рост количества новостроек. Крупнейшие города России «перестраиваются», растет и число строительных фирм. В конце 90-х годов прошлого века наша страна встала перед лицом серьезной проблемы. Большая часть жилого фонда страны значительно постарела и нуждалась в замене. Именно в это время на федеральном уровне принимается немало различных программ по улучшению жилищных условий граждан.

Для строительства жилых домов необходимо организовать юридическое лицо (организацию) или быть зарегистрированным в качестве индивидуального предпринимателя и получить специальное разрешение — лицензию в Госстрое России. Однако следует заметить, что вскоре лицензирование строительной деятельности отменят, сначала отменят лицензии для проектирования жилых домов, а затем и сами лицензии на строительство. В настоящее время получить лицензию на строительство не так уж и сложно, а количество нарушений при строительстве новостроек постоянно растет. Поэтому государство предполагает ужесточить контроль при принятии (сдачи) жилого дома в эксплуатацию. Возможно, будет введена система товарных знаков и знаков качества, по аналогии с Европой. Строить многоэтажные дома для последующей продажи стало очень выгодно, вложение капитала в строительство связано с минимальными предпринимательскими рисками, поскольку жилье всегда пользуется спросом.

Во-вторых, это связано с серьезным реформированием гражданского законодательства страны. Напомним, что еще совсем недавно жилье, по Жилищному кодексу РСФСР, можно было использовать только для личного проживания, использование жилой площади для извлечения коммерческой прибыли было невозможно. С принятием нового Гражданского кодекса РФ (части первая, вторая и третья) с изм. и доп. от 21 июля 2005 г. (далее — ГК РФ), появилась возможность ввести в гражданский оборот жилые помещения, в отношении них стало возможно заключать договоры купли-продажи, коммерческого найма. Количество сделок с недвижимым имуществом постоянно растет.

Вместе с тем, уже не первый год на рынке платных услуг осуществляют свою деятельность риэлтерские фирмы. Они появились практически сразу же вместе с самой возможностью покупать и продавать жилые помещения. Риэлторы работают там, где есть постоянный спрос на покупку или наем жилого помещения. Количество риэлтерских фирм, размах их деятельности в том или ином городе страны полностью регулируются потребностями рынка услуг с жилыми помещениями. В настоящее время в нашей стране широко распространена риэлтерская деятельность, можно говорить о двух типах риэлтерских фирм.

Первый, наиболее распространенный вид риэлтерских фирм — это фирмы, оказывающие только посреднические услуги на рынке недвижимости. Это, как правило, небольшая организация, в которой работает около десятка риэлторов (часто бывает даже меньше), занимающихся «подыскиванием» подходящих вариантов для покупки или продажи объектов недвижимого имущества, их обмена, найма. Такие фирмы работают в большинстве городов России и необязательно в крупных городах, они существуют там, где на «достаточном» для фирмы уровне существует спрос на покупку, продажу, обмен, наем жилого помещения.

Второй вид риэлторских фирм «риэлтерскими» в чистом виде не назовешь. Они занимаются не только оказанием посреднических услуг по совершению различных сделок с недвижимым имуществом, но и сами могут участвовать в сделках. Данные фирмы участвуют в строительстве жилых комплексов на долевых началах, инвестируют денежные средства в строительство, скупают жилье. Это довольно крупные фирмы, по численности работающих в них сотрудников их можно отнести к «среднему бизнесу». Как правило, они имеют сложную организацию и структурное подразделение, филиалы, представительства. Такие фирмы можно назвать «смешанными», поскольку, как уже отмечалось, они занимаются не только риэлторской деятельностью, но и другим бизнесом в сфере недвижимости.

В настоящее время все чаще используется термин «риэлтор», означающий человека, который оказывает посреднические услуги на рынке недвижимого имущества. Сам термин появился в США в 1916 году, когда был зарегистрирован в качестве специального знака для обозначения ассоциации риэлторов. Риэлторы выделялись среди прочих торговцев недвижимого имущества, поскольку занимались исключительно посредническими услугами, сами зачастую не выступали стороной в сделке. Риэлтерские фирмы появились и осуществляли свою деятельность в развитых и развивающихся странах Европы (преимущественно Западной) и Америки. В понятие и содержание деятельности риэлторов в основном входят именно посреднические услуги по купле-продаже, доля других сделок, которые помогают заключать риэлторы с недвижимым имуществом (преимущественно жилым фондом), относительно невелика. В основном, за рубежом риэлторы занимаются именно куплей-продажей.

В нашей же стране рынок имеет совсем другую структуру и, в принципе, существование крупной риэлторской фирмы, которая занималась бы только тем, что оказывала посреднические услуги по купле-продаже, невозможно. Для успешного развития и получения крупной прибыли риэлтерские фирмы должны и другими способами участвовать в гражданском обороте недвижимого имущества. Поэтому они инвестируют в строительство жилого фонда и могут по договорам уступки прав требования продавать еще не завершенные строительством объекты недвижимого имущества. Риэлторы сами могут покупать недвижимое имущество (жилой фонд) для последующей сдачи его в наем. Риэлторы в нашей стране оказывают не только услуги посредника по купле-продаже, но и по найму жилого помещения.

В рамках данной работы мы будем говорить не только об участии риэлтерских фирм в посреднических операциях с недвижимостью, но и расскажем о многих других формах их участия на рынке недвижимости. Если исходить из президентской программы «Жилище», то можно сказать, риэлтерскими услугами охвачен в основном вторичный рынок недвижимости. Вторичный рынок — это все последующие перепродажи недвижимого имущества с момента их строительства. В первичный рынок недвижимости входят все сделки с недвижимым имуществом, которые связаны с его строительством, приобретением права собственности на вновь построенный объект недвижимого имущества.

Следует отметить, что в законодательстве под определением «недвижимое имущество» понимаются не только жилые помещения, но и все возможные другие, прочно связанные с землей объекты, которые нельзя перенести на другое место без причинения им ущерба. Поэтому применительно к рассматриваемой нами теме под недвижимым имуществом будем понимать не только жилые помещения, но и другое недвижимое имущество. В настоящее время риэлторы ищут клиентов и контрагентов не только для сделок с жилыми помещениями, но и с нежилыми тоже. Они находят клиентам арендаторов помещений под офисы, магазины, склады, продают гаражи и т. д. Все это значительно отличает наш рынок риэлтерских услуг от того, который существует, например, в странах Евросоюза. Это объясняется уровнем экономического развития нашей страны, поэтому в большинстве регионов России риэлтерские фирмы, чтобы развиваться и существовать, должны заниматься и другими услугами в сфере недвижимости. Конечно, о городе Москве этого сказать нельзя, рынок риэлтерских услуг там находится совсем на другом уровне.

Риэлтерская деятельность — осуществляемая на постоянной основе профессиональная деятельность по оказанию другим лицам за вознаграждение услуг при совершении операций с объектами недвижимости, а равно иная коммерческая профессиональная деятельность на рынке недвижимости, это предпринимательская деятельность по оказанию посреднических и информационных услуг при совершении операций с объектами недвижимости, в том числе по приобретению, продаже и обмену объектов недвижимости.

Риэлтерские услуги — услуги, оказываемые при осуществлении риэлтерской деятельности.

Профессиональный участник рынка — юридическое лицо или индивидуальный предприниматель, осуществляющее (-ий) риэлтерскую деятельность на рынке услуг в сфере оборота объектов недвижимости и управления недвижимостью.

Квалифицированный профессиональный участник рынка — профессиональный участник рынка, прошедший в установленном порядке процедуру аккредитации и получивший документ, подтверждающий соответствие его деятельности законодательству РФ, высокое качество оказываемых услуг и профессионализм в осуществлении деятельности.

Существуют несколько видов риэлтерской деятельности (отдельные виды услуг риэлторов), в частности:

деятельность риэлтора в качестве агента или поверенного;

деятельность риэлтора в качестве брокера;

деятельность риэлтора в качестве дилера;

деятельность риэлтора в качестве посредника при заключении сделок с недвижимым имуществом или правами на него между третьими лицами;

деятельность риэлтора по организации торговли недвижимым имуществом;

деятельность риэлтора по созданию отдельных объектов недвижимого имущества с целью последующей их продажи, передачи в возмездное пользование;

деятельность риэлтора по доверительному управлению недвижимым имуществом;

деятельность риэлтора по предоставлению консультационных услуг, услуг по изучению конъюнктуры рынка, иных возмездных услуг, сопутствующих гражданскому обороту недвижимого имущества.

Все эти виды деятельности будут рассмотрены ниже.

Риэлтерские фирмы оказывают и ряд других услуг, связанных с недвижимостью, которые непосредственно не связаны с оказанием посреднических услуг по заключению договоров купли-продажи недвижимого имущества. Например, они оказывают услуги по переустройству-перепланировке жилых помещений. Данный вид услуг не касается именно риэлтерских фирм, но если бы риэлторы не занимались такой работой, то фирма просто не смогла бы существовать.

В принципе, клиент может поручить риэлтору, совершить любое действие с его недвижимым имуществом. Риэлтору для этого необходимо получить нотариальную доверенность от клиента. Доверенность может быть выдана сроком на три года. При заверении доверенности клиент уплачивает нотариусу государственную пошлину.

Можно сказать, что сам термин «риэлтерская фирма» применительно к нашему рынку платных услуг имеет совсем не то значение, которое изначально вкладывалось в это слово при его регистрации в качестве товарного знака в начале 60-х годов. Уровень экономического развития нашей страны неравномерен. В субъектах РФ экономика имеет разнообразную структуру. Наша страна проходит сложный процесс экономического развития, постоянно меняются факторы, влияющие на его структуру. Экономика нашей страны очень долгое время оставалась нестабильной, одни отрасли (нефтедобывающая) значительно опережают в своем развитии другие, что в итоге негативно сказалось на ней. Потому риэлтерские фирмы в одних, экономически более благополучных, регионах имеют совсем другую структуру (оказывают несколько иной перечень услуг), чем те, которые расположены в менее развивающихся. Но, тем не менее, рынок риэлтерских услуг в целом по стране растет и развивается. Хотя его развитие и происходит «рывками» в отдельных регионах страны.

Таким образом, риэлтерская деятельность — предпринимательская деятельность на рынке недвижимости, осуществляемая самостоятельными субъектами рынка недвижимости с целью получения прибыли по организации и совершению гражданско-правовых сделок (купля, продажа, мена, аренда, лизинг, ипотека) с не принадлежащим им недвижимым имуществом (земельными участками, зданиями, строениями, сооружениями, жилыми и нежилыми помещениями) и правами на него, в том числе брокерская и агентская деятельность по недвижимости, деятельность по управлению недвижимостью, деятельность по привлечению частных инвестиций в создание и развитие недвижимости. Кроме того, это деятельность по оказанию всех прочих услуг, связанных с недвижимым имуществом клиента (перевод жилого помещения в нежилое). В наиболее общем виде всю работу риэлтора можно представить в виде двух групп услуг, оказываемых клиентам: услуги по заключению сделок с недвижимым имуществом; услуги по совершению других действий, порождающие для клиента какие-либо права и обязанности в отношении его имущества, но не связанные с гражданским оборотом данного имущества. Более подробно характеристику услуг риэлтора мы рассмотрим в следующем пункте работы.

Риэлтор должен быть коммуникабельным, выдержанным и понимающим человеком. Кроме того, его работа связана с оформлением документов, риэлтор сопровождает сделку до ее окончания, т. е. регистрации сделки в регпалате. А значит риэлтер, должен обладать способностью к аналитическому мышлению, внимательностью, четкостью, желательно иметь высшее образование. Весь «документооборот», который проходит через риэлтора, можно подразделить на два основных этапа (стадии). Первый этап — это составление всех возможных договоров, соглашений, заключение других сделок. Все они связаны с основной услугой, которую хочет получить клиент от риэлтора. Второй как раз связан с государственной регистрацией сделки в органе юстиции РФ по регистрации прав и сделок с недвижимым имуществом. Если риэлтор сразу, при первой встрече с клиентом, не сообщает ему о том, до какого момента он будет «сопровождать» клиента, то, скорее всего, вас могут обмануть. Добросовестный риэлтер должен сопровождать сделку с недвижимым имуществом до получения клиентом всех необходимых документов из регистрационной палаты, свидетельствующих о ее государственной регистрации. Именно на этой стадии может возникнуть ряд проблем с государственной регистрацией сделки.

В последнее время на рынке недвижимости появилось огромное количество фирм, занимающихся риэлтерской деятельностью. Такая жесткая и «тесная» конкуренция — один из множества факторов, определяющих и ситуацию, и качество услуг на риэлтерском рынке. «Теснота» оставляет место только для тех, кто работает честно, добросовестно и высокопрофессионально. Конкуренция выгодна потребителю наших услуг: кто пришел на рынок недвижимости всерьез и надолго, тот должен думать о том, как завоевать доверие клиента. Это возможно только при оказании всего комплекса услуг при операциях с недвижимостью. Недаром некоторые агентства берут на себя обязательства провести весь комплекс услуг «под ключ», вплоть до оказания помощи клиенту при переезде с проданной жилплощади на купленную. Хотя понятно, что решающую роль будет играть вовсе не возможность переезда, а уровень качества всего комплекса услуг.

В рамках рассматриваемой нами темы отметим, что государство особо не контролирует деятельность риэлтерских фирм. Для сравнения: еще в 90-е годы прошлого столетия риэлтерская деятельность подлежала лицензированию, сейчас этого нет. Но это вовсе не означает, что государство отказалось от функций контроля за деятельностью риэлтерских фирм.
1.3 Обзор рынка жилой недвижимости Юрги
Несмотря на кризис, прошлый год для Юрги можно считать успешным: в округе введено порядка 824,8 тысяч квадратных метров жилья. Этого удалось добиться, как благодаря антикризисным мерам Правительства региона, так и усилиям застройщиков, которые оперативно выходили из сложившейся ситуации: вводили более привлекательные условия для покупателей, договаривались с финансовыми институтами о реструктуризации кредитов, переуступке части имеющихся активов. Но бюджетное финансирование на сегодня остается одним из самых весомых факторов повышения показателя ввода жилья.

Многим российским компаниям пришлось пройти через трудный процесс урегулирования "проблемных" долгов со своими кредиторами — Сбербанком, ВТБ и рядом других кредитных организаций. И почти у всех девелоперов сделать это без потерь не получилось — банки получили далеко не самые худшие активы застройщиков. Удорожание заемных средств замедлило реализацию новых проектов, рентабельность возводимых объектов стала заметно ниже в связи со снизившимися ценами, упал спрос и рынок значительно свернулся, но выстоял, несмотря ни на что.

К сожалению, возникали ситуации, когда банки и инвесторы не выполняли в полной мере, а иногда и вовсе не выполняли свои намеренья по инвестиционным соглашениям, усугубив тем самым ситуацию на российском строительном рынке. Особенно остро отток инвестиций в строительстве жилья почувствовали те компании, которые имели активы западных инвесторов. В тоже время, необходимо отметить, что кредитные организации и инвестиционные компании, которые оперировали российским капиталом, в большей степени сохранили объемы своих инвестиций в строительную отрасль. Если говорить о Кемеровской области, то застройщиков поддержали «Сбербанк России».

Тенденция периода 2009 года – заморозка объектов, на которые не хватает финансовых ресурсов, сегодня уже столь очевидна. Некоторые проекты ждут улучшения рыночной конъюнктуры и появления кредитных средств, другие, в принципе, не имеют рыночного потенциала в существующем варианте, соответственно их ждет реконцепция. Провести реконцепцию проекта – значит сделать его более адекватным рыночной ситуации, к примеру, переориентировать коммерческие площади в гостиничные или жилые, упростить конструкцию, уменьшить площади квартир, изменить планировки и так далее. Застройщики сейчас стараются находить оптимальный баланс между себестоимостью строительства и установлением приемлемой для покупателя цены, что должно обеспечить приток финансов, необходимый для продолжения строительства. Из-за перепроектирования по многим объектам существенно сдвигаются сроки начала реализации — этот процесс занимает в среднем год-полтора. В любом случае, сейчас, прежде чем начинать строительство объекта, нужно быть уверенным в том, что он будет востребован. Ошибки на этом этапе могут погубить проект и он никогда не станет ликвидным и рентабельным.

Еще одна наиболее важная тенденция рынка выражается в том, что основная доля спроса приходится на массовое жилье. Этот сегмент наиболее востребован в силу своей доступности и большинство покупок в нем совершается с целью дальнейшего проживания, в отличие от элитного и бизнес – классов. Доля инвестиционных сделок с целью дальнейшей перепродажи сейчас снизилась. Основной приток средств идет именно в эконом-класс, поэтому многие игроки рынка переводят свои объекты в этот сегмент.

В пятилетней перспективе ожидается строительный бум

Стратегически, перспективная задача округа, как и определено на федеральном уровне — достичь показателя ввода нового жилья не менее, чем 1 квадратный метр в год на человека, а сегодняшняя ситуация с жильем в регионе, как и в стране, говорит о том, что нам есть над чем работать. В настоящий момент обеспеченность жильем населения г.Юрга примерно 18,6, а в России, в среднем, порядка 21,7 квадратных метров на человека. Тогда как даже на Украине этот показатель равен 26 квадратным метрам, что уж говорить о Норвегии (74 квадратных метра), Германии (50 квадратных метров). В общем, потребность в жилье велика, поэтому строительство нового жилья продолжится, хотя некоторая «просадка» объемов строительства, имевшая место в 2008-2009 годах, в 2010 году, скорее всего, еще сохранится.

Вполне вероятно, что в наступившем году рынок столкнется с дефицитом предложения. А вот в последующие годы, объемы нового строительства, по всей видимости, пойдут вверх. Изменится и стратегия работы — больше жилья будет продаваться не на стадии котлована, а ближе к окончанию строительства или даже на стадии полной готовности, чаще будут появляться предложения квартир с отделкой. А учитывая, что потребность в жилье по-прежнему большая, есть все шансы возникновения в среднесрочной пятилетней перспективе настоящего строительного бума в секторе строительства жилья эконом — класса, что, наконец, сделает его более доступным.

Весомые перспективы строительства у малоэтажного индивидуального жилья. Не так давно прежний губернатор округа Александр Филипенко утвердил долгосрочную целевую программу развития индивидуального жилищного строительства и уже в нынешнем году предполагается ввести в эксплуатацию 225 тыс. квадратных метров.

В 2009 году стоимость жилья снизилась на 5%

Средняя стоимость квадратного метра в новостройке за 2009 год составила 44 281 руб. Причем в однокомнатной квартире она была 49 034 руб., двухкомнатной – 44 805 руб., трехкомнатной – 41 789 руб., четырехкомнатной — 38 201 рубль. Покупка дома обходилась гражданам округа в 26 773 руб. за м2.

Наиболее дорогое жилье в Юрге: его средняя стоимость 52 975 тысяч руб. за м², Сургуте – 49 280 руб., Нефтеюганске — 47 920 руб., а самая низкая цена в Кондинском районе -23 212 руб.,  Лангепасе — 28 484 руб. и Урае — 28 545 руб.

В первом квартале 2009 года наблюдалась наиболее высокий уровень стоимости жилья. Он составлял порядка 46 635 рублей, но постепенно цена снизилась на 5 %, что является общей тенденций для России, и уже в четвертом квартале показатель составил 43 326 рублей. По нашим прогнозам, заметного роста цен на жилье в ближайший год ждать не стоит, но и снижения тоже не будет. Учитывая, что потребность населения в жилье остается высокой, начали работать ипотечные программы, банки снижают ипотечные ставки, а объемы строительства уменьшились, есть вероятность роста цен в 2011 году.

Ипотека набирает обороты

В период, когда банки ужесточили условия выдачи кредитов, поддержка со стороны «Ипотечного агентства Юрги» позволила гражданам получать необходимые средства на покупку новых квартир. Тем не менее объемы имеющегося жилья на рынке и количество нуждающихся в нем граждан значительно превышали возможности ипотечных программ. По данным «Ипотечного агентства Юрги», уровень вовлеченности населения округа в подпрограмму составил 0,25 процента (1,43 в позапрошлом году). Государственную поддержку получили 1 308 семей, что составляет 18 % от уровня 2008 года. Наименьшее количество семей, получивших поддержку, было во втором квартале — всего 118, к четвертому кварталу этот показатель увеличился почти в 4 раза и составил 463 семьи, но, тем не менее, по сравнению с прошлым годом этот показатель сильно уступает.

Можно смело прогнозировать изменение ситуации в следующем году, в том числе за счет законодательных нововведений, а именно расширения категорий граждан, имеющих право на получение государственной поддержки. Это должно еще более поддержать рынок, первые итоги этой работы будут виды уже в июне, июле.
Глава 2. Маркетинговое исследование рынка риэлтерских услуг на примере риэлтерской компании

2.1 Характеристика агентства недвижимости «ООО "Мегаполис"» и российского рынка недвижимости
«Любая работа должна быть организована.

Любой человек, в подчинении которого находятся люди, должен быть способен организовать распределение функций и работы.

Без этого человек добивается выполнения очень малого объема работы и сильно перегружен.

А остальная часть группы используется совершенно неэффективно»

(Л. Рон Хаббард)
Агентство недвижимости «ООО "Мегаполис"» образовано в мае 2006 года. Организационно-правовая форма предприятия – Индивидуальный Предприниматель Киселев А.Т.

Цель организации: обеспечение устойчивого долгосрочного роста объемов бизнеса, повышение его эффективности, укрепление рыночной позиции в регионе. Для достижения поставленной цели за последнее время заключено немало договор со строительными организациями в том числе: корпорация «Девелопмент-Юг» г. Краснодар, корпорация «Mirax Group» и другие.

Агентство недвижимости готово к увеличению объемов продаж и удовлетворению максимального спроса. Постоянно совершенствуются методы работы с клиентами, правовая база, профессионализм сотрудников. Забота и доверительное отношение к клиентам стали стандартом работы организации.

Данное агентство предлагает для своих клиентов следующие услуги:

    составление договоров для осуществления сделок с недвижимостью

    подготовка документов и сопровождение сделок купли-продажи недвижимости

    оформление недвижимых объектов в собственность

    поиск недвижимости по запросу клиента

    аренда жилой, нежилой недвижимости

    аренда жилья посуточно

    бронирование гостиничных номеров

    консультации по вопросам в сфере недвижимости

Риэлторская компания имеет максимально простую организационную структуру в форме головного офиса и дополнительных региональных офисов, что не несет организационные факторы риска и несущественно влияет на деятельность компаний.



Рисунок 1. Организационная структура риэлторской компании
Для заключения договора оказания услуг по поиску и подбору объекта недвижимости для покупки, обмена или аренды, необходимо:

  • Юридическому лицу - печать и право подписи документов, либо доверенность на право подписи документов,

  • Частному предпринимателю - копия свидетельства о регистрации,

  • Физическому лицу - паспорт гражданина Российской Федерации,

  Для заключения договора оказания услуг по поиску покупателя или арендатора на объект недвижимости также необходимо иметь оригиналы правоустанавливающих документов.

  Консультации по продаже, оформлению документов по телефону не производятся. Цена продажи и прочие условия могут быть определены только после осмотра объекта, до заключения соответствующего договора.
2.2 Особенности маркетинговых подходов для привлечения клиентуры

Агентство недвижимости «ООО "Мегаполис"» разработан с учетом всех нюансов, которые могут возникнуть при выборе жилья. Такое высокоинформативное оснащение призвано обеспечить удобство для наших клиентов!

«Нет сделки – нет комиссии!» - кредо нашей компании, которое означает, что оплата за все предоставляемые услуги производится исключительно по результатам сотрудничества с клиентами!

Агентство недвижимости «ООО "Мегаполис"»  сегодня является одним из не многих агентств недвижимости в России, предлагающим своим клиентам уникальный «Каталог недвижимости», в котором собраны все объекты, выставленные на продажу или под аренду. На этот беспрецедентный шаг мы решились для того, чтобы в должной степени обеспечить наиболее полное информирование наших клиентов!

Агентство недвижимости «ООО "Мегаполис"»  успешно развивает межагентские соглашения, благодаря которым информация об объектах становится доступной всем крупнейшим агентствам недвижимости России.

Маркетинговые службы активно работают над программами привлечения клиентов с помощью разного рода премий за вторую сделку, скидок, подарков и т.п. Несколько лет подобной практики показали, что охотнее всего клиенты реагируют на возможность воспользоваться услугами риэлторов повторно в собственных целях за меньшую цену.

Это объясняется нынешним состоянием рынка услуг, на котором больше всего ощущается потребность населения именно в квалифицированном решении жилищного вопроса. А возможность сэкономить на процентной ставке служит в этом случае хорошим аргументом в пользу повторного обращения в это агентство недвижимости.

Агентства недвижимости сражаются за клиентов

Первым шагом стало снижение цен — сейчас это неотъемлемая составляющая «операционного маркетинга», улыбается  руководитель организации «ООО "Мегаполис"» Киселев Артем Темофеевич.

Риэлторы готовы уступать больше, чем девелоперы, отмечает она. По ее словам, у застройщиков скидка может доходить до 15 – 18%, а риэлторы снижают до 30 – 40%, хотя это и не декларируют. По данным риэлторов, комиссия, как правило, составляет 4 – 6% от суммы сделки.

Крупные игроки стремятся к увеличению количества операций, поэтому могут работать на минимальном уровне прибыльности, объясняет логику риэлторов директор агентства недвижимости  «Дело Проф» Петр Мельников. Разовые сделки с высокой маржей интересны небольшим компаниям, полагает он.

Многие риэлторы сокращают расходы. В первую очередь сокращение касается раздутой филиальной сети, отмечает Киселев. «Снижаются и зарплаты у сотрудников, количество сделок сократилось, а число сотрудников осталось прежним. Теперь у риэлторов мало сделок, мало работы, им приходится конкурировать друг с другом».

Чтобы привлечь новых покупателей, агентства проводят бесплатные семинары, дни открытых дверей, разрабатывают программы лояльности.

Так, агентство недвижимости «Сибакадемстрой Недвижимость» начало выдавать своим клиентам дисконтную карту «Золотая Середина — Home». По карте можно получить скидку 15% на услуги САСН, карта не именная, а на предъявителя, рассказывает директор по маркетингу «Сибакадемстрой Недвижимости» Павел Смелов. Ее можно передавать родным, друзьям, знакомым.

Агентство недвижимости «Жилфонд» может выступить поручителем заемщика при получении в Сбербанке ипотечного кредита на жилье на вторичном рынке, сообщил исполнительный директор Александр Чемеркин. А «Центральное Агентство Недвижимости» (ЦАН) обещает возможность снизить ставку банка по ипотечному кредиту на 2% на первый год пользования кредитом, говорится на сайте компании.

Компании, до сих пор соперничающие за клиентов, объединили маркетинговые бюджеты. ЦАН, «Жилфонд» и «Сибакадемстрой Недвижимость» финансируют общую рекламную акцию. Для покупателей квартир, ставших участниками этой акции, стоимость риэлторских услуг будет снижена на 33%.

Помимо снижения цен, риэлторы создали мультилистинговую базу. Сейчас база объединяет предложения девяти агентств, в том числе «Жилфонда», ЦАН, «Сибакадемстрой Недвижимости» и др., рассказывает Астахов. «У покупателя появляется больший выбор, а агентства, в случае совместных сделок, делят комиссионные», — пояснил собеседник. По его мнению, маркетинговые усилия оправдали себя: по итогам первого полугодия 2008 г. количество сделок «Жилфонда» выросло на 8%.

По оценке Смелова, сейчас каждое из крупных агентств Новосибирска («Афина Паллада», «Региональный центр недвижимости», ЦАН, САСН и «Жилфонд») занимает от 5% до 10% рынка (общая доля — 40%), у средних и мелких агентств — 55%.

Как считает Тагиров, «малышам» все сложнее конкурировать с ними.

Результатом таких акций станет укрепление имиджа агентств, но не приток новых клиентов, говорит Ковалев. Первое, на что смотрят покупатели, — это комиссии агентства и, собственно, цена недвижимости, объясняет он. Привлечь новых клиентов удается тем агентствам, в которых умеют работать с продавцами. До сих пор для многих характерны завышенные ожидания: после нескольких лет стабильного роста трудно представить, что цены не только перестали расти, но даже снижаются, объясняет риэлтор.

У многих продавцов просто психологический шок, соглашается генеральный директор Region Real Estate (анализирует региональные рынки недвижимости) Дмитрий Сапунов. «Одно дело — смириться с увеличением срока экспозиции квартир, совсем другое — пережить потерю сотен тыс. руб.», — разъясняет аналитик.

Все чаще агентства берут на себя функции ипотечных брокеров. Это оправданно, считает Ковалев, ведь получить ипотечный кредит становится все сложнее — многие банки ужесточили условия для заемщиков. Так, «Байт» помогает клиенту получить кредит, сформировать пакет документов.

Также Ковалев отмечает тенденцию снижения стоимости дополнительных услуг — например, услуг по титульному страхованию.

До сих пор большинство заявок поступало от желающих купить, рассказывает директор агентства недвижимости «Дельта» Владимир Затримайлов. По его данным, сейчас все чаще в агентства обращаются продавцы. «Застройщики теперь сами приходят к риэлторам с предложениями о сотрудничестве, к чему они раньше не стремились», — рассказывает риэлтор. До сих пор ситуация была иная — строительные компании практически не нуждались в услугах брокеров, ограничиваясь собственными отделами продаж, добавляет он.

Агентства делают ставку на специализацию

Спад на рынке недвижимости в наибольшей степени коснулся жилья, рассказывает Умаров. «А коммерческая недвижимость востребована, как и прежде», — подчеркивает он.

Правда, сделки купли-продажи крупных объектов совершаются редко, но не из-за сокращения объема спроса или предложения, а из-за увеличения сроков. «Участникам сделки требуется время, чтобы найти деньги», — объясняет риэлтор. По его данным, в массовом сегменте, где продаются объекты до 20 – 30 млн руб., у риэлторов по-прежнему много работы. Поэтому «Акрополь» временно притормозил развитие направления жилья, сократил расходы и сделал акцент на коммерческую недвижимость.

Агентства, специализирующиеся на коммерческой недвижимости, оказались более устойчивы, чем их «универсальные» конкуренты, соглашается директор риэлторской компании «БрокерКом» Александр Назаров.

Одной из причин Назаров называет более качественный сервис, который предоставляют специализированные агентства: инвесторам важно вовремя приобрести или продать свои активы, и от того, как быстро и качественно поможет в этом фирма, будет зависеть отношение клиентов. Также, по сравнению с отделами коммерческой недвижимости, специализированные агентства более информированы о положении на рынке, объясняет он.

В условиях спада сохранить рентабельность агентствам помогают постоянные клиенты, указывает Тагиров. Когда агентства снижают цены, перед клиентами появляется большой выбор. Однако когда речь идет о недвижимости верхнего ценового сегмента, предпочитают обращаться к тем, у кого хорошая репутация.

Ермолаева считает перспективной нишей работу с земельными участками. Количество выставленных на продажу земельных участков растет, отмечает она. По данным RID Analytics, во втором квартале к продаже предлагалось 669 участков, в первом — 565, в четвертом квартале 2007 г. — 457. Девелоперы часто приобретали участки «про запас», чтобы обеспечить себе фронт работ на ближайшие годы.

Из 480 агентств крупных — не более 20

В перспективе Юрга, а также крупные города-миллионники, ждет передел рынка, полагает Сапунов. По его мнению, большую часть рынка будут контролировать несколько крупнейших игроков. Мелкие и средние компании, а также частные маклеры войдут в состав уже существующих агентств или будут работать в одной или нескольких франчайзинговых сетях. «Аналогичная ситуация на рынках других стран», — добавляет собеседник.

Уровень консолидации новосибирского рынка риэлторских услуг низкий, что создает хорошие предпосылки для создания новых лидеров, отмечает Затримайлов. По его словам, около 30 – 40% новосибирского рынка занимают мелкие агентства, существующие, как правило, не дольше нескольких месяцев. По данным Астахова, из 480 агентств крупных — не более 20.

Исполнительный директор Новосибирской ассоциации риэлторов Александр Орлов считает, что сейчас четыре крупнейшие компании (ЦАН, «Жилфонд», «Сибакадемстрой Недвижимость», «Афина Паллада») контролируют около 15-20% рынка риэлторских услуг в денежном выражении.

Новосибирский рынок привлекает федералов

Крупные российские агентства, развивающие сети по франчайзингу, или собственные представительства давно проявляют интерес к новосибирскому рынку. Первым из федеральных агентств вышел на новосибирский рынок «Миэль». В 2001 г. компания начала работать по франчайзингу, но спустя три года «Миэль» расторг договор.

В августе этого года первый офис в Сибири открыл МИАН (на пр. Маркса, 55), сообщил директор сибирского дивизиона Евгений Мочалов. По его словам, до конца года откроется второй офис МИАН в правобережной части города. Всего в городе их будет 5-6, рассказывает собеседник. Инвестиции в открытие одного офиса составят около $1 – 1,5 млн, в развитие персонала на стартовом этапе — $2-3 тыс. на человека, штат каждого офиса — 20 – 30 человек. Конкурентным преимуществом МИАН Мочалов считает возможность межрегиональных операций в каждом офисе. По его оценке, емкость сегмента межрегиональных сделок в Новосибирске составляет 15 – 20 тыс. сделок в год. За счет развития региональной сети к 2013 г. доля МИАН в риэлторском рынке РФ должна составить не менее 10%, уточняет Мочалов.

Директор по маркетингу «Сибакадемстрой Недвижимости» Павел Смелов скептически оценивает планы МИАНа. «Компания не представлена в таких городах, как Норильск, Нижневартовск, Якутск, а сделки обмена жилья чаще всего касаются квартир именно «северного» жилого фонда», — поясняет он. У МИАНа хорошие шансы, возражает Мельников. По его данным, сделки по обмену жилья составляют значительную часть заявок. А сформировать штат сотрудников МИАН сможет за счет риэлторов, попавших под «сокращение штатов» в крупных агентствах, отмечает собеседник.

Также о планах заявили ХИРШ и «Дом. ру».

«Дом.ру» в октябре 2007 г. уже открыл собственное представительство и начал поиск франчайзи. Компания анонсировала планы войти в число лидеров местного риэлторского рынка по количеству сделок с долей не менее 4%. Первые офисы должны были открыться еще в марте этого года. Как сообщил гендиректор «Дом.ру-Новосибирск» Дмитрий Манякин, задержка связана со стагнацией на рынке недвижимости. Однако сейчас у компании уже есть три договора франшизы, и в течение нескольких месяцев откроются первые офисы агентств «Дом.ру».

Начал поиск франчайзи в Новосибирске и ХИРШ. «Мы ищем партнеров в Новосибирске», — сообщил «ДК» управляющий компанией (и совладелец) «ХИРШ-Россия» Феликс Альберт. Качество услуг, оказываемых местными агентствами, особенно небольшими, оставляет желать лучшего, убежден предприниматель. Как только в городе появится крупная сетевая компания, предоставляющая качественные услуги, местным игрокам придется либо сократить свое присутствие на рынке, либо тянуться до ее уровня, поясняет он.

Франчайзинг позволяет риэлторским компаниям быстро и не слишком затратно охватить территорию страны сетью офисов под своим брендом, отмечает Тагиров. Однако схема не обеспечивает должного контроля над деятельностью франчайзи, что чревато нарушением корпоративных норм. В результате деятельности франчайзи может не укрепить, а, напротив, — навредить бренду, считает предприниматель.

Однако предложения сетей вызовут интерес у небольших агентств, полагает Смелов. Небольшие риэлторские компании переживают не лучшие времена: сделок немного, для работы в узких сегментах не всегда хватает профессионализма.
2.3 Анализ рекламных действий для повышения конкурентоспособности риэлтерской компании

Чтобы у потенциальных клиентов на слуху было название вашей компании, необходимо задействовать как можно больше каналов продвижения брэнда. Но при выборе каналов, следует учитывать, что реклама должна быть четко ориентирована на выбранную целевую аудиторию.

Помимо прямой рекламы не стоит пренебрегать и другими альтернативными возможностями продвижения компании и ее услуг для завоевания лояльности клиентов. Можно устраивать дни открытых дверей, мобильные консультационные пункты, выпускать собственные издания, участвовать в теле- и радиопередачах.

Кроме того, в риелторском бизнесе большое значение имеет «сарафанное радио». Удовлетворенный клиент обязательно посоветует фирму своим знакомым. Этот канал продвижения не требует инвестиций, но требует высоко качества предоставляемых услуг.

Во избежание провала опытные риэлторы советуют начинающим компаниям не злоупотреблять снижением комиссионных сборов. Привлечь клиентов с расчетом на долгосрочную перспективу возможно только высоким качеством предоставляемых услуг.
Заключение

Рынок недвижимости в России лихорадит: где-то цены растут, а где-то падают...

Снижение цен на квартиры в Москве наблюдаются с прошлого года. Летом столичная недвижимость может еще подешеветь на 5-10%. "Причина в том, что большинство покупателей отпали от московского рынка из-за неподъемных цен", - считает Геннадий Стерник, аналитик рынка недвижимости.

В Санкт-Петербурге с нового года цены не растут.

В Нижнем Новгороде - то же самое, а количество сделок уменьшилось. "Даже с ипотекой у людей не хватает денег на покупку квартиры. Цены могут упасть летом", - так комментируют нижегородские риэлторы ситуацию

В Казани новостройки с начала года подорожали всего на 3%. Но застройщики не выставляют всего построенного жилья на рынок, ожидая роста цен.

В Ульяновске цены сначала подскочили на 30%, а за последние полгода рост составил только 15%. И вот уже второй месяц они не растут. По оценке аналитиков, в ближайшее время цены в Ульяновске начнут падать.

В Ярославле озвучена рекордная для области цена за квадратный метр - 39 тыс. рублей. А к лету - прогноз: 50 тыс. рублей. Не влияет на ценообразование ни мощное строительство, ни ипотека, ни социальные программы.

В Волгограде за 2006 год цены выросли на 70%. Риэлторы предсказывают, что в 2007 году ожидается новый скачок цен.

В Тюмени цена метра постоянно растет: в начале апреля 2007 года она составила 60 тыс. руб. за кв.м.

В Новосибирске в прошлом году цена метра выросла с 30 тыс. до 50 тыс. рублей. Сейчас цены замерли, достигнув потолка покупательной способности. Риэлторы считают, что рост цен на недвижимость вызовут приезжие в центральный город Сибири.
Москва. Март ознаменовался очередным незначительным изменением цены на квадратный метр типового столичного жилья. Его средняя стоимость снизилась на 0,4%, тогда как в феврале она росла (на 0,7%). Такое разнонаправленное движение цен говорит о том, что рынок в целом «топчется на месте»: вчера прибыло, а сегодня убыло. И в риэлторских кругах нынешняя динамика рынка недвижимости уже получила характеристику «пилообразная».  Средняя цена квадратного метра в Москве составила $4726 (против $4744 в феврале).

На шаг назад вернулись в своих рассуждениях эксперты – еще в феврале они говорили, что рынок совершил поворот от продавца к покупателю, позволив последнему диктовать свои условия, а теперь утверждают, что продавцы пока остаются хозяевами положения и не уступают будущим владельцам квартир больше 20% от стоимости. Пока этого по всей видимости недостаточно – многие предпочитают ждать дальнейшего снижения стоимости.

Таким образом, рынок недвижимости Москвы и Подмосковья переживет весну очень спокойно – следующего всплеска можно ожидать лишь осенью. Правда, в середине лета в Москву обычно приезжают покупатели квартир из регионов – но они нацелены в основном на «панельный» сегмент."

 Цены на квартиры продолжат расти, хотя и медленнее, чем в 2006 году. Об этом в Москве заявил президент Российского союза строителей Виктор Забелин.

Глава РСС напомнил, что в прошлом году цены на жилье увеличивались на 8-9% каждый месяц. По его словам, рост стоимости жилья связан также с согласованиями, которые длятся 2-3 года, а также взятками. Эти затраты составляют 30-40% затрат строителей.

Среди проблем В. Забелин отметил неравномерность строительства по регионам - половину объемов в 1-м квартале дали Москва, Московская область, Санкт-Петербург, Белгородская область, Ростовская область, Татария, Башкирия.

Я сделала небольшой анализ по привлекательности городов России на предмет доходности вложения денег в квартиры (новостройки и готовые квартиры).

И вот что у меня получилось:

1. Вкладывать деньги выгоднее в Подмосковье (именно в Подмосковье, а не в Москву - там просто огромный прирост в цене 1 кв.метра).

2. Если рассматривать вложение денег в регионы, то тут может быть несколько вариантов. Cудя по всей  стране, ситуация, которая складывается, можно назвать таким образом: инвесторам пора идти в регионы!

Если взять рынок Центрального региона России, то он меняет однополярную направленность, с этим связаны изменения социальной прослойки общества. Жить в квартирах - это уже не престижно, и это хорошо заметно на примере недвижимости в Москве при покупке квартиры в р-не Бутово.

Всё чаще становится актуальным покупка квартиры в малоэтажных домах повышенной комфортности, спрос на такое жилье - всё больше и больше, т.к. разница в цене с квартирами в обычных многоэтажках не велика.

Если же говорить о ситуации в г. Юрга, то по словам губернатора Кемеровской области Амана Тулеева на совещании строителей и производителей деревянных домов "Прежде всего, хочу отметить возросший рост ввода жилья, создание новых мощностей по комплексному выпуску деталей для этого домостроения, которые уже дают продукцию для строек. В сегодняшней ситуации нехватки инвестиционных ресурсов, существенной зависимости от многих компонентов для многоэтажного строительства, которые мы в Юрге не производим, сдерживают реализацию наших программ. Поэтому решение принципиальной задачи, которую мы перед собою давно поставили, - не менее трети жилья строить с помощью собственных материалов - позволит свести к минимуму зависимость строительной отрасли от сторонних факторов", - сказал Тулеев.

Между тем, существует ряд проблем, тормозящих это перспективное направление в экономике региона. Поэтому губернатор призвал участников совещания проанализировать причину этих сложностей, внести предложения по минимизации затрат на производство сборных домов, снижения их себестоимости, упрощения процедур оформления земельных участков и сокращения бюрократических проволочек в оформлении документов. Для того, чтобы быть успешными на рынке жилья, отметил Тулеев, нужно сделать домики доступными по цене для массовых покупателей. По его оценке, наиболее приемлемая цена лежит в диапазоне от 15 до 17 тыс.руб. за квадратный метр. Стоимость в 50 тыс. руб. по силам всего 10% юргочан, привел он данные анализа.

Как отметил заместитель председателя правительства по вопросам строительного комплекса Алексей Сафиоллин, окружные власти и строители решают сейчас с помощью деревянного домостроения жилищную проблему по двум направлениям: помогают владельцам старых домов на своём участке поставить новый, а на больших участках развивать комплексную застройку.

Сегодняшнее совещание было призвано определить "узкие места", выработать новые подходы к решению проблем и наметить действия, чтобы затем подвести под них финансовую основу. Одной из её составляющих, по мнению самих строителей, является стимулирование удешевления аренды земельных участков через меры государственной поддержки, снижение стоимости создания инженерных сетей, в том числе с применением альтернативных технологий водоснабжения, очистки и т.п.
Список литературы

1. Гражданский кодекс Российской Федерации

2. Жилищный кодекс Российской Федерации

3. Баканов М.И., Шеремет А.Д. Теория экономического анализы: учебник. - М.: Финансы и статистика, 2003г

4. Мазманова Б.Г. Управление оплатой труда: учеб. Пособие. М.: Финансы и статистика, 2003

5. Обзор московского рынка недвижимости по итогам октября 2006 года. www.irn.ru

6. Павлов А.В. Спрос на московскую недвижимость захлебывается. Журнал Деньги, 14 2006 г.

7. Рофе А.И., Стрейко В.Т., Б.Г. Збышко Экономика труда учебник

для вузов / Под ред. проф. А.И. Рофе. М.: Издательство "МИК", 2002.

8. Рынок исчерпал потенциал роста. Информационно-аналитический центр Риэлтор. 17.07.2006. www.irn.ru

9. Шим Дж., Сигел Дж. Методы управления стоимостью и анализа затрат. М.: Филинъ, 2002

10. Эрикеев У.Р. Рынок недвижимости. М, 2002

11.            Грабовский П. Г. Экономика и управления недвижимостью. М.: «Смолин Плюс» - 1999. С. 354-360.

12.            Емельянов В. В. Кто есть кто на рынке недвижимости 2002. М.: «Триада, Лтд» - 2003. С. 123-126.

13.            Иванищева Л. И., Пупенцова С. В. К вопросу о методах маркетинговых исследований рынка коммерческой недвижимости //Московский Домовой -2001.-№1. – С.18-20.

14.            Озеров Е. С. Экспресс-метод анализа рисков при кредитовании инвестиций в недвижимость. //Проблемы недвижимости.-2003. -№2. – С.32-37.

15.            Рахман И. А. Развитие рынка недвижимости в России. М.: «Экономика» - 2000. С. 76-78.

16.            Шихмагомедов А. А. Маклер. М.: «РосКонсульт» - 2000. С. 240.

---