Реферат Договор аренды 16
Работа добавлена на сайт bukvasha.net: 2015-10-28Поможем написать учебную работу
Если у вас возникли сложности с курсовой, контрольной, дипломной, рефератом, отчетом по практике, научно-исследовательской и любой другой работой - мы готовы помочь.
Предоплата всего
от 25%
Подписываем
договор
СОДЕРЖАНИЕ
ВВЕДЕНИЕ……………………………………………………………….. 3
1. ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА ДОГОВОРА АРЕНДЫ……………..5
1.1. Стороны договора…………………………………………………….7
1.2. Предмет договора…………………………………………………….8
1.3. Существенные условия договора……………………………………9
2. СОДЕРЖАНИЕ ДОГОВОРА АРЕНДЫ……………………………...12
2.1. Права и обязанности арендодателя…………………………………13
2.2. Права и обязанности арендатора……………………........................16
3.СУБАРЕНДА КАК ВИД ДОГОВОРА АРЕНДЫ ………………….....20
4. ДЕЙСТВИЕ ДОГОВОРА. ЕГО ИЗМЕНЕНИЕ, РАСТОРЖЕНИЕ, ПРЕКРАЩЕНИЕ…………………………………………………………. 22
ЗАКЛЮЧЕНИЕ……………………………………………………………25
СПИСОК ИСПОЛЬЗУЕМОЙ ЛИТЕРАТУРЫ…………………………26
ПРИЛОЖЕНИЯ………………………………………………………..….27
ВВЕДЕНИЕ
В связи с принятием в 1991 году Верховным Советом СССР Основ гражданского законодательства Союза СССР и республик понятия недвижимости вновь было восстановлено.
Договор аренды относится к числу классических договорных институтов, известных со времен римского права. Внаем могли передаваться как движимые, так и недвижимые вещи.
Сегодня договор аренды применяется как в предпринимательских, так и в иных сферах, возможность передачи прав владения, пользования и в некоторой части распоряжения имуществом без передачи права собственности обусловлено широким применением договоров аренды.
Регулирование аренды движимого и недвижимого имущества является в настоящее время мощным рычагом воздействия на экономику вообще, и на развитие рынка аренды в частности.
Анализ арендных правоотношений имеет особую актуальность сегодня как в силу того, что в последние годы значительно возросло количество нормативных актов, регулирующих данную сферу правоотношений, так и ввиду сохранения тенденции роста, числа заключаемых договоров аренды.
Неурегулированность некоторых вопросов, касающихся арендных правоотношений, обусловленная продолжающимся процессом совершенствования отечественного законодательства, предопределяет возникновение споров и разногласий в данной области, а следовательно, особое внимание современного гражданского права к проблеме аренды. Еще не во всех регионах законодательство субъектов Российской Федерации приведено в соответствие с Федеральным законодательством, касающимся арендных правоотношений. В частности, достаточно проблемным местом остаются вопросы определения арендной платы, порядка проведения торгов, сроков действия договоров аренды и др.
Учитывая динамичность развития современного рынка в России и сравнительно небольшой срок его эволюции в условиях рыночного хозяйствования, представляется необходимым подвергнуть анализу вопросы правовой регламентации договоров аренды,что и является цельюисследования данной курсовой работы.
В основные задачи исследования входит:
1) раскрыть понятие и содержание договора аренды;
2) рассмотреть предмет договора аренды, порядок правоотношений между сторонами;
3) проанализировать существенные условия договора;
4) рассмотреть порядок действия договора.
В исследовании использованы законодательные и нормативные акты, регулирующие правоотношения по договорам аренды, специальная литература - труды известных отечественных специалистов, таких как С.В.Витрянский, С.А.Герасименко, Е.Каган и других.
1. ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА ДОГОВОРА АРЕНДЫ
В действующем законодательстве по договору аренды одна сторона (арендодатель) обязуется предоставить другой стороне (арендатору) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 ГК РФ).
Договор аренды является взаимным и возмездным.
Целью договора аренды является обеспечение передачи имущества во временное пользование. В этом заинтересованы обе стороны договора. Арендатор, как правило, нуждается в имуществе временно или не имеет возможности приобрести его в собственность. Арендодатель же преследует цель извлечения прибыли из передачи имущества во временное пользование другому лицу. Последний признак позволяет отличать договор аренды от других обязательств по передаче имущества в пользование, в частности, от договора безвозмездного пользования имуществом.
При формулировании норм, регулирующих договор аренды, законодатель установил: специальные правила, касающиеся аренды всякого недвижимого имущества, которые помещены непосредственно в составе общих положений об аренде (§ 1 гл. 34 ГК); например: особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов могут быть установлены законом (п. 2 ст. 607); договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом (п. 2 ст. 609); арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды (п. 1 ст. 616); в случае смерти гражданина, арендующего недвижимое имущество, его права и обязанности по договору аренды переходят к наследнику, если законом или договором не предусмотрено иное (п. 2 ст. 617), и некоторые другие положения.
Правоотношения, связанные с арендой зданий и сооружений, регулируются в первую очередь специальными правилами, раскрытыми в § 4 гл. 34 ГК, при отсутствии таковых - правилами об аренде имущества, расположенными в общих положениях об аренде (§ 1 гл. 34).
В новом Гражданском кодексе РФ договору аренды посвящена отдельная глава (гл. 34), включающая в себя свыше шестидесяти статей.
Новый Гражданский кодекс особо выделяет такой “режим” арендных отношений, когда арендодателями могут быть лица, уполномоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду. Данная норма права применяется при сдаче в аренду объектов государственной и муниципальной собственности, а также тогда, когда сам арендатор сдает имущество в субаренду с согласия арендодателя (ст. 618 ГК).
Надо сказать, что законодатель, излагая последовательность построения статей ГК РФ, в общих положениях об аренде (§ 1 главы 34 ГК РФ), применяет традиционный способ правового регулирования арендных правоотношений. Так, цепочка логического построения статей имеет строгую последовательность: договор аренды (ст. 606 ГК); объект аренды (ст. 607); арендодатель (ст. 608); форма и гос.регистрация договора аренды (ст. 609); срок договора аренды (ст. 610), а затем следует комплекс статей, регулирующих основу аренды, т.е. ее объект в виде имущества: ст.ст. 611-613; 615-616; 622-624 ГК РФ. В промежутках между этими статьями Кодекс вводит другие статьи: арендная плата (ст. 614), а также правовые нормы, касающиеся сохранения, расторжения и прекращения договора аренды (ст.ст. 617-621 ГК РФ).
Примерная форма договора аренды приведена в приложении 1.
1.1. Стороны договора
Субъектами т.е сторонами договора аренды являются арендодатель (наймодатель) и арендатор (наниматель).
Согласно ст. 608 ГK, арендодатель - это собственник передаваемого в пользование имущества или лицо, уполномоченное законом или собственником сдавать имущество в аренду.
Из этого можно сделать вывод, что сдача имущества в аренду представляет собой форму распоряжения этим имуществом. Отсюда арендодателем выступает тот, кто вправе распоряжаться соответствующим имуществом. В первую очередь этим правом наделен собственник, поскольку субъективное право собственности включает в себя в качестве одного из основных элементов правомочие по распоряжению имуществом (ст. 209 ГК).
Что касается арендатора, то в этом качестве могут выступать всякий дееспособный гражданин либо организация, являющаяся юридическим лицом. Во всяком случае ГК не содержит каких-либо специальных правил, ограничивающих права субъектов имущественного оборота на получение в аренду имущества.
1.2. Предмет договора.
Согласно ст. 607 ГК РФ, в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).Законом могут быть установлены виды имущества, сдача которого в аренду не допускается или ограничивается.
В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды (п. 3 ст. 607 ГК РФ).
Предметом договора аренды являются: действия арендодателя по предоставлению во владение и пользование арендатора сданного в аренду имущества, по обеспечению его надлежащего использования последним (осуществление капитального ремонта, воздержание от действий, создающих препятствия в пользовании имуществом); действия арендатора по содержанию имущества и использованию его по назначению, предусмотренному договором, по внесению арендной платы, а также возврату арендованного имущества по окончании срока аренды.
Предмет договора является существенным условием договора аренды, в равной степени как и всякого иного гражданско-правового договора.
1.3. Существенные условия договора
В современной юридической литературе нередко можно встретить суждение о том, что существенным условием договора аренды является лишь его предмет, под которым обычно понимается имущество, передаваемое в аренду. В новом ГК для договора аренды такие условия сведены до минимума: существенным в силу закона является лишь условие о предмете (объекте) аренды (ст. 607 ГК). К существенным в силу закона не отнесены даже такие важные для аренды условия, как срок (учитывая временный характер владения и пользования арендованным имуществом) и размер платы за аренду, исходя из возмездности данного договора. Такие суждения основаны на более общем взгляде на существенные условия всякого гражданско-правового договора. Согласно этому взгляду существенными условиями договора могут быть признаны только такие его условия, отсутствие которых в тексте договора влечет признание его незаключенным.
Согласно п. 1 ст. 432 ГК, в котором содержится определение существенных условий договора, к каковым относятся условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Среди всех условий всякого договора необходимо выделять те условия, которые отражают природу договора и поэтому включаются законодателем в само определение того или иного договора.
При рассмотрении определения договора аренды, а именно: по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование, - можно сделать вывод о том, что условия о сроке аренды и об арендной плате относятся к существенным условиям договора аренды.
Первым среди всех существенных условий гражданско-правового договора в п. 1 ст. 432 ГК названо условие о предмете договора. Необходимо подчеркнуть, что предмет договора аренды вовсе не сводится к имуществу, передаваемому в аренду. Предмет договора, предмет обязательства, вытекающего из договора, представляет собой действия (или бездействие), которые должна совершить обязанная сторона (или, соответственно, воздержаться от их совершения
Вторая группа существенных условий, указание на которые содержится непосредственно в тексте ГК (п. 1 ст. 432), включает в себя условия, необходимые для договоров данного вида. Исходя из буквального прочтения нормы, содержащейся в п. 1 ст. 432 ГК, теперь к существенным относятся только те условия, которые названы в законе или ином правовом акте либо как существенные, либо как необходимые для договоров данного вида.
Третью группу существенных условий договора составляют все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
При отсутствии в договоре аренды условия о сроке его действия договор считается незаключенным. ГК предусматривает, что договор аренды заключается на срок, определенный договором, однако допускает заключение договора и без указания в нем срока аренды имущества. В этом случае договор аренды будет считаться заключенным на неопределенный срок. Правовые последствия оформления договора без указания срока аренды заключаются в том, что каждая из сторон такого договора получает право отказаться от него в любое время в одностороннем порядке при условии предупреждения об этом другой стороны за один месяц, а при аренде недвижимости - за три месяца (п.п. 1, 2 ст. 610).
Законом могут быть предусмотрены предельные сроки договора в отношении отдельных видов аренды или аренды отдельных видов имущества. В этом случае, независимо от того, указали ли стороны какой-либо срок аренды в договоре, по истечении установленного законом предельного срока договор аренды будет считаться прекращенным (п. 3 ст. 610 ГК).
2. СОДЕРЖАНИЕ ДОГОВОРА АРЕНДЫ
Содержание договора представляет собой совокупность всех его условий. В свою очередь, условия договора устанавливают или конкретизируют права и обязанности сторон. Однако во всяком договоре аренды выделяются группы условий, определяющих обязанности соответственно арендодателя и арендатора. Например, к условиям, предусматривающим обязанности арендодателя, обычно относят условия: об арендованном имуществе, о порядке и сроках предоставления его арендатору. Условиями договора, регламентирующими порядок пользования арендованным имуществом, размеры арендных платежей, порядок и сроки их внесения, обычно определяются обязанности арендатора.
Тем не менее, в целях изучения договора аренды условия этого договора могут быть разделены на две группы: первую группу представляют собой условия, регулирующие по преимуществу обязанности арендодателя, вторую - определяющие основные обязанности арендатора. Указанным основным обязанностям соответственно арендодателя и арендатора противостоят права требования контрагента. Важное значение имеют также предусмотренные законом последствия неисполнения или ненадлежащего исполнения со стороны арендодателя или арендатора соответствующих условий договора.
2.1. Права и обязанности арендодателя
Основная обязанность арендодателя по договору аренды - предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению этого имущества вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (ст. 611 ГК).
Имущество, сданное в аренду, должно быть передано арендатору в срок, предусмотренный договором, а при его отсутствии - в разумный срок. При невыполнении этой обязанности арендодателем арендатор получает право истребовать арендованное имущество в соответствии со ст. 398 ГК и потребовать от арендодателя возместить убытки, причиненные в результате несвоевременной передачи арендованного имущества. Если же арендатор в результате задержки в передаче имущества потерял интерес к исполнению договора аренды, он может поступить иным образом: заявить требования о расторжении договора и о возмещении арендодателем убытков, причиненных неисполнением договорных обязательств.
Передаваемое арендатору имущество должно соответствовать условиям договора и назначению этого имущества. Поэтому арендодатель не несет ответственности за недостатки арендованного имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору. Не отвечает арендодатель также и за те недостатки, которые арендатор должен был обнаружить во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду. Во всех остальных случаях ответственность за недостатки сданного в аренду имущества возлагается на арендодателя. Речь идет о таких недостатках, которые препятствуют использованию арендованного имущества по его назначению как полностью, так и частично. В подобных ситуациях арендатор может воспользоваться предоставленными ему ГК (ст. 612) способами защиты нарушенного права, а именно: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения расходов, произведенных им для устранения недостатков арендованного имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов по устранению таких недостатков из причитающихся арендодателю арендных платежей при условии предварительного уведомления об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора.
Арендодателю предоставлена единственная возможность избежать отмеченных негативных последствий. Для этого он, получив соответствующее уведомление арендатора, должен без промедления заменить предоставленное арендатору имущество другим аналогичным имуществом в надлежащем состоянии или безвозмездно устранить недостатки сданного им в аренду имущества.
ГК не исключает возможности сдачи в аренду имущества, обремененного правами третьих лиц (таким как сервитут, право залога и т.п.), которые сохраняют свою силу и в период действия договора аренды. Однако, учитывая, что реализация третьими лицами своих прав на сданное в аренду имущество может повлечь за собой негативные последствия для арендатора (например, обращение взыскания на арендованное имущество, являющееся одновременно предметом залога), ГК обязывает арендодателя предупредить арендатора о всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество. В противном случае арендатор может потребовать от арендодателя уменьшения размера арендной платы либо расторжения договора и возмещения убытков (ст. 613).
Кроме того, при определенных условиях, а именно: когда для арендатора имеется реальная опасность утратить свое право аренды на имущество должника вследствие обращения третьим лицом - кредитором арендодателя взыскания на сданное внаем имущество, - арендатор может за свой счет удовлетворить соответствующее требование кредитора без согласия должника - арендодателя. В этом случае права кредитора по обязательству, в котором арендодатель выступает в роли должника, перейдут к арендатору в порядке суброгации (ст. 313 ГК).
Обязанности арендодателя не исчерпываются передачей арендатору сданного внаем имущества. До окончания срока действия договора аренды данное обязательство сохраняет двусторонний характер.
2.2. Права и обязанности арендатора
Можно выделить три основные обязанности арендатора, вытекающие из договора аренды. Во-первых, арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, то в соответствии с назначением имущества (п. 1 ст. 615 ГК). Думается, что законодатель в этой норме, устанавливая соответствующую обязанность арендатора, делает акцент не на слове “пользоваться”, а на том, что такое пользование должно соответствовать договору или назначению имущества. Данный вывод можно подтвердить тем, что отрицательные последствия предусмотрены не на тот случай, когда арендатор фактически не использует арендованное имущество, а как следствие пользования указанным имуществом не в соответствии с условиями договора или назначением имущества, что может повлечь за собой расторжение договора и возмещение убытков (п. 3 ст. 615 ГК).
В процессе пользования имуществом, если иное не установлено законом или договором, арендатор обязан поддерживать его в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести бремя расходов на содержание арендованного имущества (п. 2 ст. 616 ГК).
Что касается собственно пользования арендованным имуществом, то его нельзя рассматривать в качестве обязанности арендатора, поскольку именно в этом заключается интерес последнего. Помимо удовлетворения потребностей арендатора основанное на договоре аренды пользование имуществом дает арендатору возможность извлекать его полезные свойства и присваивать плоды, продукцию и доходы, полученные в результате использования арендованного имущества. В качестве же обязанности арендатора, связанной с пользованием арендованным имуществом, следует признать необходимость соблюдать установленные законом либо предусмотренные договором ограничения.В частности, некоторые правомочия, вытекающие из права пользования арендованным имуществом, арендатор может реализовать лишь с согласия арендодателя. Речь идет об особых правомочиях, использование которых может иметь результатом распоряжение арендованным имуществом. К их числу относятся следующие права: сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем); передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем); предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование; отдавать арендные права в залог; вносить арендные права в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных обществ, складочный капитал хозяйственных товариществ или паевого взноса в производственный кооператив. Очевидно, что согласие арендодателя в данных случаях требуется по той причине, что реализация арендатором названных прав может привести к утрате арендодателем права собственности на имущество, сданное им в аренду.
Вторая основная обязанность арендатора состоит в своевременном внесении арендной платы за пользование арендованным имуществом (ст. 614 ГК). Однако договор аренды, в котором отсутствует указание на размер подлежащей взиманию с арендатора арендной платы, в отличие от общего правила, касающегося существенных условий договора (ст. 432 ГК), не может быть признан незаключенным. Это стало возможным благодаря специальному правилу, установленному ГК на случай, когда договором аренды не определены порядок, условия и сроки внесения арендной платы. Согласно этому правилу в подобных ситуациях будет считаться, что стороны установили в договоре порядок, условия и сроки внесения арендной платы, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах. Это правило полностью корреспондирует положениям, позволяющим определить цену любого возмездного гражданско-правового договора при отсутствии соответствующего условия в тексте договора (ст. 424 ГК).
ГК предусматривает целый ряд вариантов установления в договоре арендной платы. При этом значительно расширяется сфера волеизъявления сторон. Арендная плата может быть установлена в договоре как в отношении арендуемого имущества в целом, так и применительно к каждой из его основных частей. Предусмотрены следующие основные формы арендной платы: определенные платежи в твердой сумме, вносимые периодически или одновременно; установленная доля полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов, доходов; определенные услуги; предоставляемые арендатором арендодателю; передача арендатором арендодателю в собственность или в аренду обусловленной договором вещи; возложение на арендатора обусловленных договором затрат по улучшению арендованного имущества.
Приведенный перечень возможных форм арендной платы не является. Стороны вправе установить в договоре арендную плату как в виде сочетания нескольких из названных форм, так и вовсе в иной форме, не предусмотренной ГК.
Еще одной основной обязанностью арендатора является возврат арендованного имущества по истечении срока его аренды либо при прекращении договора аренды по другим основаниям. В силу ст. 622 ГК в случае прекращения договорных отношений, связанных с арендой имущества, независимо от причин такого прекращения, арендатор обязан вернуть арендодателю сданное ему последним в аренду имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в том состоянии, которое предусмотрено договором. Если данная обязанность не будет исполнена арендатором, он должен уплатить арендодателю за все время просрочки возврата имущества арендную плату и, кроме того, возместить ему убытки в части, не покрытой суммой арендных платежей. При неисполнении указанной обязанности по возврату имущества арендодатель, естественно, вправе потребовать вернуть свое имущество в принудительном порядке.
Обязанность арендатора возвратить имущество при прекращении договора аренды входит в понятие “содержание правоотношения”, вытекающего из данного договора (обязательство на стороне арендатора). В связи с этим требование собственника-арендодателя о возврате имущества (об освобождении помещений, о выселении арендатора) по своей правовой природе является требованием о присуждении к исполнению обязанности в натуре, не имеющим ничего общего с вещно-правовыми способами защиты.
Судьба произведенных арендатором улучшений арендованного имущества определяется ГК в зависимости от их характера (ст. 623). Все отделимые от арендованного имущества улучшения являются собственностью арендатора. Неотделимые улучшения имущества принадлежат арендодателю. Правда, стоимость таких улучшений, произведенных арендатором за счет собственных средств с согласия арендодателя, подлежит возмещению арендодателем. Улучшения арендованного имущества, произведенные арендатором за счет амортизационных отчислений от этого имущества, во всех случаях являются собственностью арендодателя.
Арендатор обязан при прекращении договора аренды вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (ч. 1 ст. 622 ГК).
3.СУБАРЕНДА КАК ВИД ДОГОВОРА АРЕНДЫ.
Договор субаренды может быть заключен арендатором с третьим лицом (субарендатором) лишь при наличии согласия на то арендодателя. Естественно, срок договора субаренды не может превышать срока основного договора аренды. К отношениям субаренды применяются правила о договорах аренды.
В реальной жизни субарендные отношения имеют довольно широкое распространение. Поэтому соответствующие положения ГК нуждаются в некотором дополнительном комментарии.
Ранее действовавшим законодательством передача арендатором арендованного имущества в субаренду также допускалась при наличии согласия основного арендодателя. Однако другие вопросы, связанные с регулированием субаренды, в частности судьба договора субаренды в случае прекращения обязательств по основному договору аренды, оставались вне поля зрения законодателя. В то же время арбитражно-судебная практика исходила из необходимости обеспечения защиты прав субарендатора и в том случае, если прекращалась деятельность арендатора, что служило причиной прекращения договорных отношений, связанных с арендой. В подобных ситуациях арбитражные суды полагали, что договор субаренды сохраняет свою силу в измененном виде: место арендатора, передавшего имущество в субаренду, занимал арендодатель по основному договору аренды.
Вместе с тем введение в действие части первой ГК лишило подобную практику права на существование. Дело в том, что согласно п. 3 ст. 308 ГК обязательство не может создавать обязанностей для лиц, не участвующих в нем в качестве сторон, т.е. для третьих лиц (в нашем случае для арендодателя). Вторая часть ГК (ст. 618) включает в себя некоторые положения, обеспечивающие дополнительную защиту прав и законных интересов субарендатора. Досрочное прекращение договора аренды, конечно же, влечет и прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды. Однако субарендатор в этом случае получает право требовать от арендодателя в основном договоре аренды заключения с ним договора аренды на имущество, находившееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды и на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды. Это может быть реализовано субарендатором вплоть до предъявления иска в суд (арбитражный суд) о понуждении арендодателя к заключению договора аренды.
4. ДЕЙСТВИЕ ДОГОВОРА. ЕГО ИЗМЕНЕНИЕ, РАСТОРЖЕНИЕ, ПРЕКРАЩЕНИЕ.
Изменение содержания договора по общему правилу возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено договором. Соглашение об изменении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов или обычаев делового оборота не вытекает иное (ст. 452 ГК). Таким образом, соглашение об изменении договора аренды недвижимости должно быть составлено в форме единого документа. При недостижении соглашения по вопросу изменения условий договора требование об изменении условий договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучение ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии в тридцатидневный срок.
При изменении договора обязательства сторон сохраняются в измененном виде и считаются измененными с момента заключения соглашения сторон об изменении или расторжении договора.
Расторжение договора по решению суда, в соответствии с ГК, возможно лишь при существенном нарушении договора одной из сторон, а также в иных случаях, предусмотренных законом или договором (ст. 450 ГК). ГК называет конкретные основания для досрочного расторжения договора по требованию как арендодателя, так и арендатора.
Арендатор вправе обратиться в суд с иском о досрочном расторжении договора в следующих случаях: арендодатель не предоставляет ему сданное в аренду имущество, либо чинит препятствия в пользовании имуществом; арендованное имущество имеет препятствующие его использованию недостатки, за которые отвечает арендодатель (ст. 612 ГК); арендодатель не выполняет обязанности по капитальному ремонту сданного в аренду имущества. Договором аренды могут быть предусмотрены и иные основания его досрочного расторжения по требованию одной из сторон с соблюдением специальной досудебной процедуры урегулирования спора непосредственно между сторонами договора.
Изменение и расторжение договора может быть произведено в связи с существенным изменением обстоятельств.
По общему правилу, договор прекращается по истечении его срока. Если договор аренды был заключен на неопределенный срок, то сторона, отказывающаяся от договора, обязана предупредить об этом другую сторону за три месяца. Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора, договор считается возобновленным на неопределенный срок с момента истечения предыдущего срока договора. За все время незаконного использования имущества арендатор должен уплатить арендодателю арендную плату.
В соответствии со ст. 621 ГК, если иное не предусмотрено договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполняющий свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право при заключении договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды. А если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора. Если договор считается возобновленным на тех же условиях, что и ранее действовавший, то при заключении договора на новый срок арендатор имеет лишь преимущественное право перед другими лицами на заключение договора, не обязательно на тех же условиях. Части первой п. 1 ст. 621 несколько противоречит часть вторая того же пункта, согласно которой при заключении договора аренды на новый срок условия договора могут изменены по соглашению сторон. Получается, что если арендатор имеет возможность заключить договор аренды с третьими лицами на более выгодных для себя условиях, он не вправе понудить арендатора к изменению условий договора в свою пользу, что противоречит принципу заключения договора на новый срок “при прочих равных условиях” с другими лицами. Это правило фактически приравнивает заключение договора на новый срок к возобновлению договора.
Арендатор вправе обратиться с иском в суд о понуждении арендодателя заключить договор аренды на новый срок, если известно, что он намерен сдавать данное имущество и в дальнейшем, но другому лицу.
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
Подводя итог вышеизложенному, отметим, что с приятием нового Гражданского кодекса в вопросах правового регулирования аренды имущества появилось значительное количество нововведений. Основное из них - выделение отдельных видов аренды. По каждому виду аренды выделены свои правила, которых отличает наличие определенных признаков.
По законодательству различных государств договор имущественного найма (аренды) является двусторонним, возмездным, консенсуальным, где объектом договора имущественного найма (аренды) может служить любая непотребляемая движимая или недвижимая вещь.
В данной курсовой работе рассмотрены вопросы правового регулирования договоров аренды: понятие договора аренды, предмет и форма договора, порядок заключения, изменения, расторжения и прекращения договора аренды, проанализированы нормативное обеспечение договора аренды, обязанности сторон, определение арендной платы и возврат арендованного имущества.
В связи с вышеизложенным, можно сделать вывод, что несмотря на проблемы, связанные с правовой регламентацией договоров аренды, межведомственными разногласиями, криминогенностью на рынке движимого и недвижимого имущества, Россия сегодня является полноценным государством такого рынка, а ее система регистрации объектов имущества и сделок с ними - наиболее совершенна.
Список используемой литературы:
1. Гражданский кодекс РФ. КонсультантПлюс. Раздел Законодательство.
2. О регулировании арендных отношений и приватизации имущества государственных и муниципальных предприятий, сданного в аренду: Указ Президента РФ № 1230 от 14.10.1992 г.// Ведомости съезда народных депутатов РФ и ВС РФ. - 1992. - № 43. - Ст. 2429.
3. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право: Общие положения. - М., 1997.
4. Витрянский В.В. Договор аренды и его виды. - М.: Статут, 1999.
5. Герасименко С.А. Аренда как организационно-правовая форма предпринимательства. - М.: БЕК, 1992.
6. Гражданское право. Ч. 1 и 2 / Под ред. А.П.Сергеева, Ю.К.Толстого. - М.: Проспект,2003.
7. Гражданское право России. Часть вторая: Обязательственное право: Курс лекций / Отв. ред. О.Н.Садиков. - М.,2002.
8. Каган Е., Тимохина Е., Касьянова Г. Аренда помещений и земельных участков // Экономика и жизнь. - 1996. -№ 16. - С. 16.
9. Мейер Д.И. Русское гражданское право: В 2-х ч. - Ч. 1. - М.: Статут, 1997.
Приложение 1
ДОГОВОР АРЕНДЫ НЕЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ
(проект)
г.______________ “__”___________20__г.
______________________________________, именуемое в дальнейшем “Арендодатель”, в лице _______________________, действующего на основании устава, с одной стороны, и _____________________, именуемое в дальнейшем “Арендатор”, в лице __________________, действующего на основании доверенности № ___ от _____, с другой стороны, заключили настоящий договор о нижеследующем:
1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА
1.1. Арендодатель предоставляет, Арендатор принимает в аренду объект нежилого фонда - нежилое помещение, именуемое далее “Помещение”, расположенное по адресу:
___________________________________________, для использования
______________________________________________________________
Общая площадь ________________________(план помещения прилагается).
Помещение является собственностью ____________________________ (свидетельство о собственности прилагается).
1.2. Настоящий договор действует с _____________ по __________
и является датой вступления договора в силу.
2. ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН
2.1. Арендодатель обязуется:
2.1.1. Передать Арендатору Помещение по акту приемки-сдачи.
2.1.2. Обеспечить тепло-, водо-, энергоснабжение и водоотведение в пределах отпущенных Арендодателю по соответствующим договорам мощностей.
2.1.3. Письменно сообщить Арендатору не позднее чем за 2 месяца о предстоящем освобождении помещения как в связи с окончанием срока договора, так и при его досрочном расторжении.
2.1.4. (Другие дополнительные обязательства договора по согласованию сторон.)
2.2. Арендатор обязуется:
2.2.1. Соблюдать в арендуемом помещении требования СЭС, Госпожнадзора, установленные для организаций данного вида деятельности.
2.2.2. Не производить никаких перестроек в помещении без согласия Арендодателя.
2.2.3. Обеспечить эксплуатацию и текущий ремонт в арендуемом Помещении своими силами и за свой счет.
2.2.4. В случае аварий по вине Арендатора принимать все необходимые меры к устранению последствий аварии за свой счет.
2.2.5. (Другие дополнительные обязательства договора по согласованию сторон.)
3. ПЛАТЕЖИ И РАСЧЕТЫ ПО ДОГОВОРУ
3.1. Арендатор принимает указанное в п. 1.1 настоящего договора Помещение в аренду на условиях оплаты Арендодателю:
3.1.1. Арендной платы в размере ______________________________
рублей.
3.1.2. Арендатор перечисляет арендную плату не позднее второго числа первого месяца каждого квартала с момента вступления договора в силу.
3.1.3. Арендная плата по настоящему договору начисляется с момента подписания акта сдачи-приемки помещения.
3.l.4. (Другие условия договора по согласию сторон.)
4. УСЛОВИЯ РАСТОРЖЕНИЯ И ПРОДЛЕНИЯ ДОГОВОРА
4.1. Договор аренды может быть расторгнут досрочно:
а) по решению арбитражного суда;
б) по взаимному соглашению сторон;
в) по причине нарушения Арендатором условий договора;
г) в силу других обстоятельств или невозможности пользования Помещением.
4.2. Вносимые в договор изменения и дополнения рассматриваются сторонами в месячный срок и оформляются дополнительным соглашением.
4.3. Каждая из сторон имеет право как на продление договора, так и на его прекращение.
4.4. (Другие дополнительные условия по согласованию сторон.)
ДЕЙСТВИЕ НЕПРЕОДОЛИМОЙ СИЛЫ
5.1. Стороны не несут ответственности за невыполнение обязательств договора, если возникли обстоятельства непреодолимой силы (стихийные бедствия, военные действия).
5.2. Сторона, которая не может выполнить обязательства по договору, должна немедленно уведомить другую сторону в письменном виде о начале и окончании обстоятельств непреодолимой силы, но не позднее 10 дней после их начала.
6. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН
6.l. Арендатор, в случае задержки любых из платежей, уплачивает пени в размере 0,5% в день с просроченной суммы за каждый день просрочки платежа.
6.2. Штрафные санкции оплачиваются в 10-дневный срок после их предъявления на основании счетов.
6.З. Другие обязательства сторон.
7. ОСОБЫЕ УСЛОВИЯ
7.1. Вопросы, не урегулированные настоящим договором, регулируются действующим гражданским законодательством.
7.2. Защита имущественных прав Арендатора осуществляется в соответствии с действующим законодательством РФ.
8. ПРОЧИЕ УСЛОВИЯ
8.1. Все изменения настоящего договора действительны в том случае, если они составлены в письменном виде и подписаны уполномоченными представителями сторон.
8.2. Все приложения к настоящему договору являются его неотъемлемой частью.
8.3. После подписания настоящего договора, все предыдущие переговоры и корреспонденция, связанные с ним, являются недействительными.
9. АДРЕСА СТОРОН
Арендатор Арендодатель
________________________ __________________________
________________________ __________________________ ________________________ __________________________
