В настоящее время большинство городов во всем мире все чаще сталкивается с проблемой нехватки территорий для своего развития. Несмотря на снижение численности населения в течение последнего десятилетия эта проблема актуальна и для России. Урбанизация не может происходить на пустом месте, для нее требуются огромные территории земли. В России ежегодно большое количество земель изымается из сельскохозяйственного оборота и переводится в разряд земель городского и промышленного использования. При этом под застройку часто попадают наиболее ценные и плодородные земли. Одной из причин этого является то, что в условиях несовершенного российского земельного рынка цены не отражают истинную стоимость земли. Сохранение такого положения приносит выгоды отдельным землепользователям, но приносит ущерб народному хозяйству в целом и несет угрозу продовольственной безопасности страны.

Поэтому при переходе на рыночные отношения земля должна иметь стоимость и цену, отражающие ее потребительские свойства, наравне с другими средствами производства в сельском хозяйстве. С этой целью необходимо дальнейшее совершенствование подходов к оценке земель и разработка альтернативных методов определения кадастровой стоимости и цены земельных угодий. С учетом этого будет представлена возможность усовершенствовать методику определения земельного налога, арендной платы и других платежей за землю.

Известно, что земля имеет качественные и пространственные характеристики, т.е. качество земли и ее местоположение должны учитываться при оценке земельных участков. Наиболее важным показателем качества земли является ее экономическое плодородие, которое представляет собой не что иное как органическое единство естественного и искусственного плодородия. Это подтверждается в том, что с одной стороны, под воздействием вложенного труда, естественное плодородие претерпевает постоянные изменения, т.е. в результате такого процесса происходит "окультуривание" земель. С другой стороны, в результате длительного эффективного использования земельных ресурсов искусственно "окультуренное" плодородие соединяется с естественным плодородием. Следовательно, в процессе длительного сельскохозяйственного использования земель естественное и искусственное плодородие выступают в форме единого экономического плодородия и отражают степень качества и производительной способности земельных ресурсов.

Эти качественные компоненты земли должны быть главной составляющей при определении как экономической, так и денежной оценки сельскохозяйственных угодий. Главным компонентом при экономической и денежной оценки земель населенных пунктов должно выступать местоположение земельного участка и стоимость инфраструктуры, а также ее социальная и экологическая значимость.

При установлении цены земли, изымаемой из сельскохозяйственного оборота, должны прежде всего учитываться величина сопряженных капитальных вложений, дополнительные затраты на проведение работ по рекультивации и "окультуриванию" почвенного покрова на отводимом земельном участке величины и стоимости недополученной продукции за период изъятия земель из эффективного оборота.

Расчет величины сопряженных капитальных вложений, связанных со строительством зданий и сооружений, дорог, каналов, посадкой садов, лесополос и т.д. на отводимом земельном участке производится с учетом целевого его использования: под строительство, добычу полезных ископаемых и т.п., а также с учетом времени и региональных особенностей расположения объекта.

Окончательная стоимость изымаемого земельного участка, возмещаемая собственнику за понесенные убытки и потери сельскохозяйственного производства, рассчитывается следующим образом:

Цвоз = Sкв + Sок + Sтз + Усх*Цз*Рз*(t-0,5),

где Цвоз - цена земельного участка в форме стоимости понесенных убытков и потерь сельскохозяйственного производства;

Sкв - остаточная стоимость зданий, сооружений и многолетних насаждений;

SОК - стоимость работ, связанных с улучшением земель;

Sтз - стоимость понесенных текущих затрат на возделывание сельскохозяйственных культур в год отвода земель;

Усх - средняя урожайность сельскохозяйственной культуры (группы культур) с данной категории земель, ц / га;

Цз - закупочная рыночная цена 1 ц продукции, сложившаяся на момент изъятия земельного участка из сельскохозяйственного оборота;

Рз - площадь земельного участка, га;

t - временной период для исчисления потерь сельскохозяйственного производства, принимаемый за 50 лет.

Стоимость возмещения потерь и убытков производства можно определить также через стоимость валовой продукции и цену баллогектара.

В каждом конкретном случае могут быть применены и другие расчеты, отвечающие региональным особенностям сложившегося рынка земли. Основной предпосылкой применения методического подхода определения денежной оценки земли на основе дифференциальной ренты I служит то обстоятельство, что при равных затратах труда и средств на землях лучшего качества расположенных в благоприятных почвенно- климатических условиях достигается более высокая продуктивность полей по сравнению с земельными участками худшего плодородия, расположенными в более худших природных условиях и на большом удалении от хозяйственных центров. Такой методический подход можно использовать на уровне района и каждого хозяйства в отдельности.

Для установления того, какие земли лучше, а какие хуже определяют средневзвешенный балл почвенного плодородия по районам и сельскохозяйственным предприятиям, независимо от форм собственности. Совокупный почвенный балл хозяйств используют при денежной оценке земельных угодий.

Базовым показателем при определении денежной оценки земельных угодий сельскохозяйственных предприятий принимается величина нормативной урожайности сельхозкультур и продуктивности естественных кормовых угодий. При этом показатель нормативной урожайности рассматривается как сложная функция экономических, почвенно - климатических факторов. В соответствии с этим по каждому хозяйству собирается и обрабатывается следующая информация: средние значения признаков и свойств почв, продуктивность кормовых угодий, полученные по данным почвенных и геоботанических обследований; средние многолетние данные по температуре воздуха, количеству осадков в год, за период со среднесуточной температурой выше +100С, запасы продуктивной влаги в почве и другие; среднегодовые показатели по урожайности сельскохозяйственных культур, затраты труда, стоимости и органических удобрений, стоимости тракторов, комбайнов и других сельскохозяйственных машин на 1 га посева, количеству работников растениеводства, приходящихся на 100 га культивируемой площади и другие показатели. Их влияние устанавливается на основе многофакторного регрессионного анализа.

Значения коэффициентов регрессии меняются в зависимости от почвенно - климатических условий. Например, для урожайности зерновых культур Ростовской области уравнения регрессии 1 оценочного района значительно отличаются от соответствующих уравнений II района:

Денежная оценка одного гектара немелиорированной пашни определяется по величине урожайности ведущей культуры каждого хозяйства с учетом дифференциального дохода, ссудного банковского процента и времени аренды или погашения кредита.

Определение цены на сельскохозяйственные угодья, установление на этой основе величины поземельного налога за землевладение и арендной платы за пользование землей является не только экономической, но политической проблемой, так как в условиях многообразия форм собственности и организации производства она (цена) связана с характером производственных отношений, созданием регулируемого аграрного рынка и его взаимосвязи с мировым, а также с формированием государственной финансовой системой и решением важнейших социально-экономических проблем страны. Для этих целей также можно использовать один из основных показателей земельнооценочных работ - показатель нормальной (рыночной) урожайности сельскохозяйственных культур, устанавливаемую по каждому хозяйству, району и региону в целом. Экономическая сущность данного показателя заключается в том, что равные по величине производственные затраты на различных по плодородию и климатическим условиям сельскохозяйственных угодий (при прочих равных условиях) дают различный экономический эффект, который измеряется в натуральных измерениях урожайностью ведущих культур. Нормальная урожайность позволяет определить в натуральном выражении дифференциальную земельную ренту I, связанную с различиями в агроклиматическом потенциале земель и неодинаковом их местоположении.

Зная величину цены богарной пашни в целом по региону (области, краю, республике), нормальной урожайности основной или ведущем сельскохозяйственной культуры по региону, району и хозяйству, можно определить денежную оценку 1 га земли искомого участка.

Таким образом, выбор наиболее реального подхода к определению денежной оценки земельных ресурсов позволит рационально и эффективно вести земельный оборот при дальнейшем совершенствовании земельных отношений.