Содержание
Введение

1.    Теоретические и методологические основы развития рынка недвижимости

2.    Особенности функционирования рынка недвижимости в условиях экономического кризиса

3.    Совершенствование рынка недвижимости в современных условиях

Заключение

Список использованных источников
Введение
В России в условиях становления рыночной экономики все большую роль играет рынок. Одним из его видов является рынок недвижимости, в котором главную роль играет недвижимое имущество, его стоимость и участники рынка.

Как известно цена и рынок неразделимо связаны между собой, они дополняют и характеризуют друг друга. Обязательным условием оценки недвижимости является учет специ­фики функционирования рынка недвижимости, так как состояние рынка недвижимости оказывает существенное влияние на потоки доходов, уровни риска и на возможную цену реализации объекта недвижимости в определен­ный момент времени в будущем, т.е. на основные данные, используемые при оценке методами доходного подхода. Учет особенностей функционирования рынка недвижимости позволит более обоснованно скорректировать данные ретроспективного периода для оценки недвижимости методами рыночного подхода. Кроме того, определение инвестиционной привлекательности не­движимости как объекта для инвестирования (если оценка заказывается по­тенциальным инвестором) требует обязательного учета текущего состояния рынка недвижимости и перспектив его развития в будущем.

Таким образом, мы не можем быть полноценными и профессиональными участниками рынка недвижимости и оценивать недвижимое имущество, не познав основных особенностей рынка. Именно особенностям функционирования рынка недвижимости и посвящена данная работа.
Теоретические и методологические основы развития рынка недвижимости.
Деление имущества на движимое и недвижимое берет свое начало с времен римского права. В России термин «недвижимое имущество» был введен Петром I в 1714 г. В указе от 23 марта «О порядке наследования в движимых и недвижимых имуществах» И с тех пор оно стало общепринятым в дореволюционной России, о чем свидетельствует свод гражданских законов России (т.10, ч.1, ст.383-400).

Так, ст. 384 гласит: «Недвижимыми имуществами признаются по закону земли и всякие угодья, дома, заводы, фабрики, лавки, всякие строения и пустые дворовые места, а также железные дороги». Отдельные статьи уточняют суть различных объектов недвижимости, например, в соответствии со ст. 387 к принадлежностям земель относятся: «состоящие на них церковные и другие строения, дворы, мельницы, мосты, перевозы, плотины, гати, озера, пруды, болота, дороги, источники и другие места, сим подобные; все произведения, на поверхности земли обретающиеся, и все сокровенные в недрах ее металлы, минералы и другие ископаемые».

В начале 20-х годов прошлого века в нашей стране названное деление имущества было признано «буржуазным», не соответствующим основам советского общества и в связи с отменой частной собственности на землю было упразднено. Последнее было узаконено ст. 21 введенного в действие с 1 января 1923 года Гражданского кодекса РСФСР. В соответствии со ст. 22 названного кодекса национализированные и муниципализированные предприятия, их оборудование, железные дороги и их подвижной состав, национализированные суда, строения «являются изъятыми из частного оборота и не могут быть отчуждены и закладываемы теми органами, в ведении коих они состоят, а также обращаемы на удовлетворение кредиторов. Национализированные и муниципализированные предприятия, строения и суда могут сдаваться в аренду в установленном законом порядке».

В современной России понятие «недвижимость» («недвижимое имущество») впервые введено в экономический и правовой оборот Основами гражданского законодательства Союза ССР и республик от 31 мая 1991 г. (ст.4) в связи с установлением статуса частной собственности на землю. Затем этот термин подтвержден в Указе Президента РФ от 27.10.93 г. № 1767 «О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России» (ст.1) и окончательно законодательно закреплен Гражданским кодексом Российской Федерации (ст.130) 30 ноября 1994 г.

Основными факторами, которые действуют на любом рынке, являются: спрос, предложение и цена.

Спрос – это количество земельных участков, зданий, сооружений и прав на них, которые покупатели готовы приобрести по складывающимся ценам за определенный период времени. При прочих равных условиях спрос на недвижимость изменяется в обратной зависимости от цены. Спрос на недвижимые объекты формируется под влиянием многочисленных факторов:

·                     экономические факторы: темпы экономического роста и научно-технического прогресса; уровень конкуренции на рынке; уровень, динамика и дифференциация доходов потенциальных покупателей; уровень деловой активности населения; возможность привлечения заемных средств; стоимость строительства и цены на объекты недвижимости; цены и тарифы на коммунальные услуги; уровень арендной платы; налогообложение.

·                     социальные факторы: структура населения; плотность населения; число семей; миграция населения; численность населения и тенденции ее изменения; возрастной и социальный статус населения; образовательный уровень и др.

·                     природно-климатическая среда: климат; продолжительность времен года; водный и тепловой режим; тип почв; запас питательных веществ в почве; экология.

·                     административные факторы: постоянные и временные ограничения; условия получения прав на строительство недвижимости; правовые условия совершения сделок (регистрация, сроки и др.).

·                     окружающая среда: состояние социальной инфраструктуры; транспортные условия; местонахождение недвижимости.

·                     национальные и культурные условия, традиции населения.

·                     политические факторы: степень совершенства законодательства, уровень стабильности.

Спрос на недвижимость может быть очень изменчивым по регионам, районам и микрорайонам. Например, открытие в маленьком городке новой фабрики может вызвать значительный приток рабочей силы, что, в свою очередь, потребует строительства большого количества нового жилья, торговых и рекреационных объектов и так далее. В то же время, недостаток средств для ипотечного кредитования и высокие процентные ставки могут сдерживать спрос на недвижимость.

Спрос на землюкак фактор производства, по своей сути является производным от спроса на конечный продукт, производимый с использованием земли. Поэтому величина спроса на землю будет определяться:

·                     ценой земли относительно цены на другие факторы производства;

·                     продуктивностью земли;

·                     ценой конечного продукта.

Предложение – это количество объектов недвижимости, которое собственники готовы продать по определенным ценам за некоторый период времени.

В любой текущий момент времени общее предложение складывается из двух элементов – предложение уже существующей и новой недвижимости. Соотношение двух элементов предложения изменяется во времени и от места к месту. В то же время, основной тенденцией является преобладание предложения существующей недвижимости, что связано с ее долговечностью.

Изменение предложения объектов недвижимости на рынке может быть реализовано:

·                     за счет строительства новой или реконструкции существующей недвижимости;

·                     за счет изменения типа использования;

·                     за счет изменения существующих прав на недвижимость без физического изменения недвижимости.

Цена – это количество денег, уплаченных за единицу недвижимости в совершенных сделках.

Рыночная стоимость – это наиболее вероятный денежный эквивалент собственности. Это наивысшая цена, которую принесет продажа участка на конкурентном и открытом рынке, когда покупатель и продавец действуют разумно и на сделку не влияют посторонние стимулы.

Спрос на недвижимые объекты формируется под влиянием многочисленных факторов.
Этап в исследовании рынка, позволяющий перейти от общих его характеристик к  анализу ситуации по отношении к конкретному объекту или их группе, является сегментация рынка, позволяющая сосредоточить  основное внимание на той информации, которая имеет наибольшее значение при выборе того или иного варианта  решения предпринимателя.

         Отличительные особенности рынка недвижимости являются:

-                    индивидуальность ценообразования;

-                    высокий уровень трансакционных издержек;

-                    важная роль взаимодействия первичного и вторичного рынков;

-                    высокая зависимость цен, доходности и рисков  от состояния регионально экономики;

-                    многообразие рисков;

-                    низкая ликвидность товара на рынке;

-                    слабость ценовых механизмов саморегулирования рынка.

В силу указанных причин рынок недвижимости отличается рядом факторов, которые затрудняют его анализ, что определяет особую важность его анализа при принятии экономических решений.

С другой стороны рынок недвижимости отличается рядом факторов, которые затрудняют его анализ. Это:

-                    труднодоступность достоверной информации;

-                    ограниченное число  аналогичных сделок (а иногда и их полное отсутствие);

-                    многообразие факторов, определяющих тенденции развития рынка.

С учетом указанных обстоятельств анализ рынка недвижимости представляет собой настолько же важную, насколько и трудную задачу.
Именно в таком качестве она важна для формирования политики на рынке. Выделение сегментов позволяет сфокусировать внимание не на рынке в целом, а на его составной части и, исходя из этого определить либо особенности работы на данном сегменте (если речь идет о выборе рыночной нише), либо конкурентоспособности  объекта (если речь идет об отдельном объекте недвижимости). На рынке недвижимости сегментация может быть произведена по целому ряду признаков: географическому положению, физическим характеристикам, функциональному назначению объектов или даже по комплексу признаков.

Раз и всегда определенного основания для сегментации нет  и не может быть. Важно, чтобы она позволяла объединять действительно однородные объекты (и стоящие за ними группы потребителей), границы сегментов могли быть четко определены и выделение сегментов позволяло бы принимать экономически оправданные решения, лучше понимать поведение потребителей, грамотно выстраивать отношения с ними и в итоге обеспечивало бы успехи в продажах.

В качестве признаков, выбранных в качестве оснований для сегментации рынка могут быть взяты физические характеристики объектов недвижимости, за которыми стоят однородные группы приобретателей недвижимости.

Может быть избран и иной путь, когда в основу сегментации кладется классификация самих потребителей.

Например, на рынке помещений  коммерческого назначения  может быть целесообразным следующее разделение потенциальных потребителей:

1.               Учреждения, страховые, финансовые организации: их деятельность непосредственно связана с потоком посетителей, во-первых; и, во-вторых, для  их нормального функционирования необходимы постоянные контакты как между собой  так и с органами власти. Отсюда они готовы заплатить более высокую арендную плату в непосредственном центре города, но территории, достаточно близкие к центру, однако не принадлежащие собственно к нему, им мало интересны.

2.               Производственные организации: для некоторых из них важно иметь представительные офиса в центре города, однако рабочие офисы, в которых заняты только работники этих организаций, и тем более собственно производственные помещения, они предпочтут размещать на периферии с более низким уровнем арендной платы.

3.               Торговые организации: их ориентации зависят от характера товаров (продовольственные, промышленные, для рядового посетителя, для элитных клиентов). Соответственно они ориентированы на пассажиропотоки разного качества и, исходя из них, строят свою политику по отношению к арендной плате.

Так, повышенный спрос со стороны торгующих организаций на здания участки. Расположенные в непосредственной близости к транспортным потокам, свидетельствует не просто о том, что местоположение как таковое влияет на доходность деятельности. Требования к местоположению могут быть разными в зависимости от характера торговли:

-                    для предприятий, торгующих продовольственными товарами, важна  из близость к местам проживания населения;

-                    для предприятий, торгующих элитными товарами, важно расположение поблизости от мест расположения учреждений либо на транспортных магистралях:

-                    для предприятий, торгующих ограниченным набором «ходовых» товаров, существенна близость к маршрутам общественного транспорта и пр.

в свою очередь ранок офисных помещений для первой группы потребителей недвижимости может быть сегментирован уже по качеству предлагаемых на рынке объектов.

Таким образом, критерии сегментации не могут быть заданы априори и навсегда затвержены. Главное в том, чтобы представители сегмента действительно представляли собой однородное по своим представителями и требования сообщество потребителей  и являлись достаточным множеством для выявления закономерных тенденций в их поведении.

И, напротив, если  речь  идет о рабочих офисах, то здесь позиции банков и промышленных предприятий могут существенно разойтись и объединение их в рамках одного сегмента представительства уже мало оправданным.

Сегментация рынка является основной для следующего этапа исследования рынка – позиционирования, объектом которого может быть как фирма и ее услуги, так и отдельный объект недвижимости.

Позиционирование – отнесение какого-либо продукта к определенному сегменту рынка, а также определение и «высвечивание» его места в рамках сегмента.

В качестве продукта при этом может выступать и объект недвижимости, и предлагаемая клиентам услуга, и, наконец, сама фирма.

Позиционируя продукт, предприниматель должен показать его место на рынке (принадлежность к определенному сегменту) и одновременно его отличие от уже имеющихся на рынке, те его достоинства, которые отсутствуют у аналогичных объектов, его «изюминку».

Как и сегментация, позиционирование имеет двоякое значение. Во-первых, определение места продукта на рынке является основанием для разработки концепции продвижения объекта на рынок – определение каналов продвижения, способов и средств рекламы, разработки ценовой политики. Во-вторых, позиционирование направлено на клиента и призвано сформировать у него определенный образ продукта.

Разумеется, и сегментация рынка, и позиционирование продукта – все это лишь инструменты, которые используются для достижения главной задачи – принятия оптимального экономического решения, приносящего максимальный доход предпринимателю.

Их значение состоит прежде всего в том, чтобы физические характеристики (качество) создаваемых (продаваемых) объектов соответствовали их экономическим характеристикам (цене, доходу) и представлениям потребителей предлагаемых к реализации объектов, что может кратко выражено в виде следующей простейшей формулы:

Качество=цене=потребителю.

Например, на первичном рынке недвижимости, выделяя определенный сегмент рынка в качестве сферы своей активности, застройщик-предприниматель должен выявить тот уровень требований, который потребители предъявляют к продукту (например, к характеристикам квартиры), исходя из этого принять те или  иные технические и градостроительные решения, определить стоимостные характеристики, сравнить их с возможностями потенциальных приобретателей. Реально эта операция может проводится несколько раз для того, чтобы сбалансировать все составляющие приведенной выше формулы.

Использование сегментации как инструмента при формировании модели поведения предпринимателя позволяет рационализировать свое экономическое поведение, избежать лишних издержек, правильно избрать способы продвижения своего продукта.
Рынок недвижимости имеет сложную, разветвленную структуру и дифференцировать его можно по различным признакам:

1. Исходя из триединства сущности недвижимости как товара, на рынке недвижимости можно выделить три сектора:

o                  развития (создания) недвижимости;

o                  оборота недвижимости;

o                  управления и эксплуатации недвижимости.

Каждый из секторов имеет свою структурную определенность и специфику. Их привлекательность, объем, динамика зависят от связанных с ними финансовых потоков, подразделяемых:

- на инвестиции капиталовложений (развитие недвижимости);

- на товарные (финансирование оборота прав на недвижимость);

- на доходы (от сделок и от эксплуатации недвижимости);

- на налоги (налогообложение недвижимости).

Сектор оборота недвижимости формирует рыночную цену ее объектов.

Сектор управления и эксплуатации недвижимости отслеживает степень влияния тех или иных товарных характеристик объектов недвижимости на их доходность. Именно отсюда исходит запрос к сектору развития на создание наиболее доходных типов объектов недвижимости. При недостаточной развитости сектора управления, как это имеет место сейчас на отечественном рынке недвижимости, запрос сектору развития передается непосредственно из сектора оборота.

На сегодняшний момент признаками рынка развития недвижимости являются:

- преобладание внебюджетных источников инвестирования;

- большая альтернативность потенциальных инвесторов (различные предложения по наилучшему местоположению и назначению инвестируемых объектов недвижимости);

- высокая сложность поиска управляющего инвестиционным проектом (от заключения договора о намерениях до сдачи объекта недвижимости в эксплуатацию);

- слабая изученность рынка развития;

- отсутствие качественно отработанных технологий эффективного и экономичного строительства и, следовательно, долгосрочного спроса на строительное оборудование и материалы.

2. По способу совершения сделок рынок недвижимости можно разделить на первичный и вторичный.

Под первичным рынком недвижимости принято понимать совокупность сделок, совершаемых с вновь созданными, а также приватизированными объектами. Он обеспечивает передачу недвижимости в экономический оборот.

Под вторичным рынком недвижимости — сделки, совершаемые с уже созданными объектами, находящимися в эксплуатации и связанные с перепродажей или с другими формами перехода поступивших на рынок объектов от одного владельца к другому.

Первичный и вторичный рынки, выступая двумя частями единого рынка недвижимости, взаимно влияют друг на друга. Например, цены вторичного рынка представляют собой особый ориентир, который показывает, насколько рентабельным является новое строительство при существующем уровне затрат.

Взаимное влияние спроса и предложения на первичном и вторичном рынках недвижимости выступает фактором, существенно осложняющим анализ сферы обращения и выбор правильных решений относительно инвестирования в недвижимость. Особенно сложной эта задача является еще и потому, что сделки на рынке недвижимости носят, как известно, частный и зачастую конфиденциальный характер, что серьезно затрудняет сбор необходимой информации.

Однако при всей сложности этой задачи она не является главной. Рынок недвижимости испытывает на себе влияние экономической ситуации в целом, как на национальном, так и на региональном уровнях. Возможности реагирования на изменение этой ситуации на первичном и вторичном рынках недвижимости различны. Так, при снижении спроса вторичный рынок недвижимости может достаточно гибко реагировать на него уменьшением предложения и падением цен, нижняя граница которых определяется, по сути, тремя факторами: ценой приобретения объекта, финансовым положением продавца и соответствием его уровня доходов уровню текущих затрат по содержанию недвижимости. Диапазон снижения цен или предложения может быть довольно широк.

На первичном рынке недвижимости ситуация иная. Нижняя граница цены определяется уровнем затрат на строительство: при его переходе застройщик несет прямые убытки. Вместе с тем здесь сложнее как уменьшить, так и увеличить предложение. В строительном процессе задействован ряд организаций, каждая из которых заинтересована в использовании своих мощностей и ресурсов (что особенно относится к подрядчикам), и прекратить строительный процесс мгновенно невозможно. Столь же невозможно и быстро увеличить предложение — процесс создания объектов недвижимости занимает месяцы и даже годы.

3. По видам сделок в рамках всего рынка недвижимости можно выделить:

- рынок купли-продажи;

- аренды;

- ипотеки;

- вещных прав (доверительное управление) и др.

4. По степени готовности к эксплуатации:

- незавершенное строительство;

- новое строительство;                         

- строительство, подлежащее реконструкции и т.д.

5. По форме собственности:

- частные объекты недвижимости;

- государственные и муниципальные объекты недвижимости.

6. По отраслям:

- промышленные объекты;

- сельскохозяйственные объекты;

- общественные здания и сооружения;

- рекреационные и т.д.

7. По функциональному назначению:

- жилая недвижимость;

- производственные здания;

- непроизводственные здания и помещения (офисы, склады и пр.);

- гостиницы;

- торговые помещения и помещения общественного питания и т.д.

8. По виду объектов недвижимости:

- земельный рынок;

- здания и сооружения;

- помещения;       

- предприятия как имущественные комплексы;

- кондоминиумы;

- вещные права;

- многолетние насаждения.

Из вышеназванных рынков недвижимости важное значение имеютнаиболее развитые рынки земельных участков, жилой и коммерческой (нежилой) недвижимости.

На рынке недвижимости сформировались и активно действуют различные рыночные структуры, способствующие эффективности его оборота. Взаимосвязи и взаимоотношения между субъектами первичного и вторичного рынка имеют сложную функциональную структуру, цель которой - удовлетворение потребительского спроса на объекты недвижимости.
Итак, в целом формирование отечественного рынка недвижимости можно охарактеризовать следующими факторами:

1.     Макроэкономическая нестабильность (невозможно предвидеть нормативные акты, принятие которых обуславливается «политической конъюнктурой» в тот или иной момент времени).

2.     Инфляция (с одной стороны, инвестиционная активность снижается «тормозится» развитие нормальной системы ипотечного кредитования; с другой, из-за ограниченности более ликвидных и рентабельных направлений инвестирования вложений в недвижимость являются привлекательными, так как «в определенной мере» позволяют сохранить средства от инфляции).

3.     Размытость законодательной базы (особенно относительно рынка недвижимости).

4.     Непрозрачность информационного пространства вследствие политической неустойчивости, слабого развития инфраструктуры (только намечены формы сотрудничества, роли и функции отдельных звеньев, отсутствуют специальные службы сбора и анализа информации), низкого профессионализма участников рынка недвижимости (небольшой опыт работы, неопределенность законодательной базы, тенденция подбора сотрудников по дружбе и родству, а не по профессиональным качествам).

5.     Отсутствие четкой методической базы по оценке недвижимости.

6.     Неравномерное развитие сегментов рынка недвижимости (наиболее массовым является рынок жилья).

Итак, с переходом России к рыночным отношениям недвижимость становится товаром и развивается рынок недвижимости. Неопределенность права собственности на землю, инфляция и другие вышеперечисленные факторы накладывают отпечаток на развитие российского рынка недвижимости.
Особенности функционирования рынка недвижимости в условиях экономического кризиса

Сущность экономического кризиса

Классификация кризисов.

Можно дать самое общее определение кризиса.

Экономический кризис - это значительное нарушение равновесия в хозяйственной системе, часто сопровождающееся потерями и разрывом нормальных связей в производстве и рыночных отношениях, что, в конечном счете, ведет к дисбалансу функционирования экономической системы в целом.

Все многообразие кризисов можно классифицировать по трем разным основаниям.

Первое основание - по масштабам нарушения равновесия в хозяйственных системах.

Общие кризисы охватывают все национальное хозяйство.

Частичные распространяются на какую-либо одну сферу или отрасль экономики.

Так, финансовый кризис - глубокое расстройство государственных финансов. Оно проявляется в постоянных бюджетных дефицитах. Крайним проявлением финансового кризиса является неплатежеспособность государства по иностранным займам (во время мирового экономического кризиса 1929-1933 гг. прекратили платежи по внешним займам Великобритания, Франция, Германия, Италия. В 1931 г. США на год отсрочили все платежи по внешним долгам).

Денежно - кредитный кризис - потрясение денежно-кредитной системы. Происходит резкое сокращение коммерческого и банковского кредита, массовое изъятие вкладов и крах банков, погоня населения и предпринимателей за наличными деньгами, падение курсов акций и облигаций, а также нормы банковского процента.

Валютный кризис выражается в ликвидации золотого стандарта в обращении на мировом рынке и обесценении валюты отдельных стран (нехватка иностранных "твердых" валют, истощение валютных резервов в банках, падение валютных курсов).

Биржевой кризис - резкое снижение курсов ценных бумаг, значительное сокращение их эмиссий, глубокие спады в деятельности фондовой биржи.

Второе основание классификации кризисов - по регулярности нарушения равновесия в экономике.

Периодические кризисы повторяются регулярно через какие-то промежутки времени (другое название - циклические кризисы).

Промежуточные не дают начала полного делового цикла и прерываются на какой-то фазе; являются менее глубокими и менее продолжительными.

Нерегулярные кризисы имеют свои особые причины возникновения.

Отраслевой кризис охватывает одну из отраслей народного хозяйства и вызывается изменением структуры производства, нарушением нормальных хозяйственных связей и др. Примерами могут служить кризис морского судоходства 1958-1962 гг., кризис в текстильной промышленности 1977 г.

Аграрный кризис - это резкая приостановка сбыта сельскохозяйственной продукции (падение цен на сельскохозяйственную продукцию).

Структурный кризис обусловлен нарушением нормальных соотношений между отраслями производства (однобоким и уродливым развитием одних отраслей в ущерб другим, ухудшением положения в отдельных видах производства). Например, в середине 70-х годов возник сырьевой и энергетический кризис.

Третье основание классификации кризисов - по характеру нарушения пропорций воспроизводства. Здесь выделяют 2 вида кризисов.

Кризис перепроизводства товаров - выпуск излишнего количества полезных вещей, не находящих сбыта.

Кризис недопроизводства товаров - острая их нехватка для удовлетворения платежеспособного спроса населения.

Мировой финансовый кризис 2008 года

Финансово-экономический кризис, проявившийся в 2008 году в форме ухудшения основных экономических показателей в большинстве стран, и последовавшая в конце того же года глобальная рецессия.

Предшественником финансового кризиса 2008 года был ипотечный кризис в США, первые признаки которого появились в 2006 году в форме снижения числа продаж домов и в начале 2007 года переросли в кризис высокорисковых ипотечных кредитов. Довольно быстро проблемы с кредитованием ощутили и надёжные заёмщики. Постепенно кризис из ипотечного стал трансформироваться в финансовый и стал затрагивать не только США. К началу 2008 года кризис приобрёл мировой характер и постепенно начал проявляться в повсеместном снижении объёмов производства, снижении спроса и цен на сырьё, росте безработицы.

Истоки и причины.

Возникновение кризиса связывают со следующими факторами:

общей цикличностью экономического развития;

перегревом кредитного рынка и явившегося его следствием ипотечного кризиса;

а также:

высокими ценами на сырьевые товары (в том числе, нефть);

перегревом фондового рынка;

использованием новых непроверенных финансовых методик и инструментов - кредитных дефолтных свопов (credit default swap) и иных деривативов.

Цены на нефть.

Инновации на финансовом рынке.

Существенным фактором возникновения кредитного кризиса в США, по мнению ряда экспертов, стало широкое использование с начала 1990-х годов производных финансовых инструментов, деривативов (англ. derivatives) и стремление повысить доходность за счёт увеличения рисков. При этом нет анализа, который бы показал, что именно деривативы приблизили кризис, не наступил ли бы кризис в строительстве ещё раньше, если бы деривативы не способствовали расширению платёжеспособного спроса на недвижимость и дорогие товары.

По оценке Всемирного банка, российский кризис 2008 года "начался как кризис частного сектора, спровоцированный чрезмерными заимствованиями частного сектора в условиях глубокого тройного шока: со стороны условий внешней торговли, оттока капитала и ужесточения условий внешних заимствований".

Обозреватель журнала Research Алексей Байер в "Ведомостях" от 10 октября 2008 года писал, что удар глобального кризиса по России был сильнее, чем по экономикам иных стран вследствие 3-х причин: "американской финансовой катастрофы", негативно отразившейся на всех рынках и финансовых системах развивающихся стран; падения цен на нефть при значительной зависимости России от её экспорта; политических ошибок российского руководства. Автор высказал предположение, что если все три фактора сравнимы, то "с середины года рынок потерял около 600 пунктов только из-за ухудшения инвестиционного климата в России - из-за конфликта с Грузией и из-за ссоры акционеров ТНК-BP, атаки на „Мечел“".
Рынок московской недвижимости впал в анабиоз - сделок на нем практически нет. Чем глубже такое состояние, тем больше вокруг треска и шума. Продавцы оглашают  акции, скидки, спецпредложения. Потенциальные покупатели не спешат с реанимационными мероприятиями, лишь с любопытством вглядываются в "больного" - дошел ли он до дна, когда дешевле уже просто будет невозможно.

Под новогодние праздники Центр макроэкономических исследований Сбербанка опубликовал прогноз на 2009 год. Сопоставив множество факторов - замедление темпа роста ВВП, инфляция, снижение реальных доходов населения, девальвация рубля к доллару и т. п., - аналитики получили мрачные цифры: к концу 2009 года новостройки подешевеют в долларах почти на 60%, остальные квартиры - на 50% с небольшим. И их тотчас же обвинили в лоббировании родного продукта.

Профессор РЭА им. Плеханова, сертифицированный аналитик рынка недвижимости Геннадий Стерник также дал близкий прогноз - падение на 40-45% в долларах. Он привязывает динамику цен на столичную недвижимость к ценам на нефть и динамике реальных доходов населения.

Вообще, результаты у прогнозистов получаются разные - от маленького "плюса" к концу года до упомянутых 60% "минуса".

Не стоит забывать, что рынок недвижимости неоднороден. Раньше других достигнет дна и пойдет наверх самое ликвидное жилье - типовые квартиры. Земельные участки, элитное жилье пройдет тот же путь, но в значительно замедленном темпе. Существует мнение, что рынок земли "просядет" на несколько лет.
Совершенствование рынка недвижимости в современных условиях
С момента начала острой фазы мирового экономического кризиса прошло уже почти два года и почти год с того момента, когда завершилась его наиболее острая стадия (или, возможно, первая волна его наиболее острой стадии). Длина таких временных промежутков достаточно велика для того, чтобы уже говорить о ряде сформировавшихся тенденций рынке первичной недвижимости.

Медленный, но стабильный рост цен

По данным экспертов, большую часть 2009 года цены на новостройки снижались или оставались стабильными. Первые обновления ценников в сторону повышения были отмечены в сентябре-октябре прошлого года, когда ряд застройщиков начали осторожно увеличивать цены на некоторые объекты по мере их реального строительства. Сейчас же можно уже с уверенностью утверждать, что цены на новостройки стабильно растут.

По конкретным объектам рост стоимости квадратного метра измеряется в десятках процентов, да и рост цен по рынку в целом за последние 6 месяцев составил более 15%. Ключевые причины роста: Платежеспособный спрос пусть и достаточно медленно, но восстанавливается (как за счет улучшения ситуации на рынке труда, так и благодаря возобновлению ипотечного кредитования новостроек). Кроме того, застройщики и агентства недвижимости проводят грамотные компании по нагнетанию ажиотажа на рынке.

Практически исчезли и «антикризисные» предложения, застройщики стали даже с рекламных щитов заявлять о грядущем повышении цен (последний раз такие сюжеты в рекламе были в 2007 году). Средняя стоимость квадратного метра в столичных новостройках (без учета элитных объектов) по состоянию на середину июня 2010 года составляет около 130 тыс. рублей за 1 кв. м. В настоящее время не совсем понятно как будет развиваться ситуация даже в ближайшие несколько месяцев. С одной стороны, цена квадратного метра на некоторых объектах уже близка к сопоставимым докризисным и сегодняшним ценам на вторичном рынке. Кроме того, к этому добавляется и непростая внешнеэкономическая конъюнктура (проблемы в еврозоне, возросшая волатильность валютных курсов и цен на нефть) и, то, что в марте-апреле на многих объектах были реализованы наиболее ликвидные квартиры. В пользу же возможного роста цен пока свидетельствует лишь интенсификация ипотечного кредитования.

Эффекта «дефицита предложения» пока нет

Едва ли не с первых недель кризиса большинство участников рынка предрекало возможный рост цен уже при первых признаках восстановления экономики, связанный с дефицитом предложения (так как новых объектов в 2008-2009 годах было начато гораздо меньше, чем в докризисные годы) и «эффектом отложенного спроса». Нам представляется, что рост последних месяцев связан с перечисленными в предыдущем пункте причинами, но никак не с отложенным спросом и/или дефицитом новостроек. Во-первых, говорить о дефиците новостроек вряд ли справедливо.

Сейчас и активно предлагаются стартовавшие в кризис проекты, и возобновилось строительство на многих замороженных объектах.

Производственных зон (занятых автобазами и складами) хватит еще на десяток лет строительства новостроек. Если темпы освоения подобных площадок останутся такими же как в 2009 году, то тогда значительная часть реального (а не инвестиционного) спроса на объекты первичного рынка будет удовлетворена.

«Антикризисные» концепции проектов остаются актуальными.

В период кризиса многие объекты были подвергнуты реконцепции. Основные изменения, которые вносили застройщики, были связаны с общим уменьшением площадей квартир, увеличением доли 1- и 2-комнантных квартир, отказом от некоторых инфраструктурных объектов, упрощением отделки зон общего пользования, появлением предложений «квартира с отделкой» как в панельных, так и в монолитных новостройках. Представляется, что большая часть этих изменений позитивно влияют на развитие рынка недвижимости в целом, так как они способствуют росту доступности жилья для более широких слоев населения.

До кризиса были искусственно навязаны критерии «современного качественного жилья» со 100-метровыми двухкомнатными квартирами. При этом другие европейские параметры для жилья бизнес-класса (прежде всего, по обеспеченности парковочными местами) благополучно игнорировались.

Инвестиционных сделок по-прежнему мало.

Еще одна позитивная роль кризиса связана с резким уменьшением числа инвестиционных сделок рынке недвижимости. Во многом, именно они и разогнали рынок жилья до заоблачных предкризисных высот (когда все умилялись нелепостью сравнения цены хрущевки и коттеджа на европейском побережье). 30-40% инвестиционных покупок в городе, где сосредоточена значительная часть трудового потенциала нашей страны, было неразумно высоким показателем. Причиной этого была уверенность в том, что недвижимость — единственный надежный актив, а также в несовершенстве нормативно-правовой базы.

По словам ведущего специалиста Аналитического центра ГдеЭтотДом.РУ Алексея Попова, кризис сделал столичную недвижимость из «единственно надежного» весьма рискованным активом, да и часть застройщиков сейчас выставляет весьма жесткие условия по переуступке прав на свои новостройки. Именно с этим и связано резкое уменьшение доли инвестиционных покупок. Хотя те, кто приобрел новостройки в начале 2009 года, стали весьма удачными инвесторами (предложения по переуступке прав собственности почти в 2 раза дороже той цены, которую эти покупатели заплатили застройщику прошлой весной).
Заключение
В данной работе я постарался отразить сущность и особенности функционирования рынка недвижимости. Недвижимое имущество обладает существенными признаками как экономический актив, выступающий в хозяйственных и социальных процессов в самых разнообразных качествах: и как часть активов предприятия, и как самостоятельный объект инвестиций, и как потребительский товар длительного пользования. Это разнообразие ролей недвижимости в экономической и социальной деятельности определяет и разнообразный характер связей рынка недвижимости с рыночной экономикой в целом, и сложную внутреннюю структуру рынка недвижимости.

Так же  рассмотрел вопрос об особенностях этапов становления рынка недвижимости в России. Исходя из вышесказанного, можно сделать некоторые выводы о факторах, которые повлияли на такое развитие рынка недвижимости в России.

Во-первых, на становление рынка, безусловно, оказывали влияние общие для всей экономики факторы: политическая нестабильность; экономическая и социальная нестабильность; неуверенность в будущем у значительной части населения; сверхвысокие темпы инфляции в период становления рынка; резкая дифференциация в доходах; неразвитость и нестабильность финансовой системы; недостаток денежных ресурсов в структуре оборотных средств предприятий и т.д.

Во-вторых, для рынка недвижимости имели важное значение специфические для него факторы. Среди них:

1. Запаздывание с началом становления рынка по сравнению с другими секторами рыночной экономики;

2. Отсутствие необходимых для нормального функционирования рынка законодательных норм и процедур, обеспечивающих безопасное совершение сделок и защиту прав собственности;

3. Развитие рынка в отсутствие необходимой для его функционирования финансовой и рыночной инфраструктуры.

В настоящее время рынок недвижимости развивается не по всем направления одинаково быстро. Наибольшее значение и удельный вес на рынке имеют сделки, связанные с жильем, как на первичном, так и на вторичном его видах; сделки, связанные с недвижимостью, не предназначенной под какие бы то ни было производства или сделки с землей, где законодательная еще не совсем развита. Однако на фоне возросшей инвестиционной активности в начале 21 века рынок недвижимости также активизировался.

Теперь, когда прошло несколько лет, и экономика страны достигла если не блестящего, то хотя бы вполне стабильного состояния, самое время задаться вопросами: насколько она защищена от возможных повторений кризиса. Что удалось сделать за этот период? Вполне очевидно, что национальной экономике удалось выйти из кризиса, но значит ли это, что она стала более здоровой и устойчивой.

Российские компании за года научились работать более эффективно, поняли, насколько важно поддерживать финансовую дисциплину. Мы видим, что более целенаправленной стала деятельность Правительства и Госдумы в сфере экономической политики, эта политика, в свою очередь, стала пользоваться большим доверием со стороны инвесторов, как иностранных, так и отечественных. Вот те основные достижения, которые можно отметить за этот период, прошедший с кризиса, и именно они создают солидный базис, на котором держится национальная экономика.

Современный рынок недвижимости представляет собой сложную и разнородную сущность. Даже если речь идет только о рынке городского жилья, то это миллионы квартир со своими уникальными свойствами, вплоть до вида из окон или уровня ремонта, состояния подъезда или наличия консьержа.
Список использованных источников
1.Максимов С.Н. «Основы предпринимательской деятельности на рынке недвижимости»- СПб: Питер, 2000

2.«Оценка недвижимости» Под ред. Грязновой А.Г., Федотовой М.А. – М.:

3.Кузьменко В.П. Экономические интересы, цикличность развития мировой экономики и финансовые кризисы, К., 2008
4.Мальгинов Г.Н., Стерник Г.М. Рынок жилья // Российская экономика в 2008 году. Тенденции и перспективы. Вып. 28. М.: ИЭПП, 2008
4.Стерник Г.М. Цены на рынке жилья городов России в 1990–2007 годах: анализ и прогноз. Аналитическая группа Г.М. Стерника, январь 2007 г.

5. Асаул А.Н. «Экономика недвижимости», Учебник, 2-е издание, Изд-во «Питер», СПб. – 2008.

6. Буланова Н.В. «Рынок недвижимости: состояние и перспективы развития», Международная академия оценки и консалтинга, М. – 2004.

7.Горемыкин В.А. «Экономика недвижимости», Учебник, 5-е издание, Изд-во «Высшее образование», М. – 2008.

8.Грязнова А.Г., Федотова М.А. «Оценка недвижимости», Учебник, Изд-во «Финансы и статистика», М. – 2005.

9. Иванов В.В., Хан О.К. «Управление недвижимостью», Изд-во «ИНФРА-М», М. – 2007.

10. Максимов С.Н. «Управление недвижимостью», Учебник, Изд-во «Дело», М. – 2008.

11.Радченко И.С. «Недвижимость. Практическая энциклопедия», Изд-во «ГроссМедиа», М. – 2005.

12. Севостьянов А.В. «Экономика недвижимости», Учебник, Изд-во «КолосС», М. – 2007.

13. "Настоящие причины мирового финансового кризиса" (Независимый взгляд) // газета "Россия" 9 декабря 2008 г.

14. old.vedomosti.ru

15.Информационный портал «Интерфакс»