Реферат Ипотека земель сельско-хозяйственного назначения
Работа добавлена на сайт bukvasha.net: 2015-10-28Поможем написать учебную работу
Если у вас возникли сложности с курсовой, контрольной, дипломной, рефератом, отчетом по практике, научно-исследовательской и любой другой работой - мы готовы помочь.
Предоплата всего
от 25%
Подписываем
договор
Содержание
Введение. 3
1. Ипотека как залог с оставлением заложенного имущества у залогодателя. 5
2. Особенности ипотеки земель сельскохозяйственного назначения. 9
2.1. Предмет ипотеки. 9
2.2. Обязательство, обеспечиваемое ипотекой. Потенциальные залогодержатели 13
2.3. Надежность залогового обеспечения. 16
2.4. Особенности заключения договора об ипотеке земель сельскохозяйственного назначения. 19
Заключение. 23
Список литературы.. 25
Введение
В современных условиях потребность в кредитных ресурсах очень высока и поэтому необходимы надежные правовые средства обеспечения их возвратности. Одним из самых распространенных способов обеспечения исполнения обязательств является залог. Эта форма обеспечения была широко распространена и в дореволюционной России. На современном этапе развития российской экономики, которая несет в себе черты, свойственные затянувшемуся переходному периоду к цивилизованному рынку и характеризуется неустойчивостью гражданского оборота, залог играет особую роль.
Преимущества залога наиболее очевидны при такой его разновидности как ипотека - залог недвижимого имущества. Именно устойчивая к повышению цена и физическая устойчивость недвижимости позволяет получить долгосрочный кредит под низкие проценты и использовать само заложенное имущество как источник получения средств для погашения этого кредита. Эти возможности ипотеки в наибольшей степени отвечают потребностям производственного кредита. Как известно, необходимость в долгосрочных капиталовложениях особенно ощутима в настоящее время в сельском хозяйстве. А ведь именно в этой отрасли российской экономики сконцентрировано самое ценное имущество - земля.
Земли сельскохозяйственного назначения определяются статьей 77 ЗК как земли за чертой поселений, предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей.
Главная особенность этой категории земель состоит в том, что земля здесь выступает в качестве основного средства производства продуктов питания и кормов для животных, а также сырья для промышленности. Поэтому для земель сельскохозяйственного назначения установлен особый правовой режим, имеющий целью как охрану и повышение плодородия почв, так и недопущение выведения таких земель из сельскохозяйственного оборота.
В соответствии с п.2 статьи 77 ЗК земли сельскохозяйственного назначения включают сельскохозяйственные и несельскохозяйственные угодья.
Сельскохозяйственные угодья в свою очередь состоят из участков земли определенного хозяйственного использования (пашня, сенокосы, пастбища, залежь, виноградники и другие многолетние плодовые насаждения). Следует отметить, что к землям сельскохозяйственного назначения относятся также земельные участки, предоставленные гражданам для ведения личного подсобного хозяйства, индивидуального и коллективного садоводства, животноводства и огородничества.
Цель исследования заключается в полном и всестороннем изучении ипотеки земель сельскохозяйственного назначения.
1. Ипотека как залог с оставлением заложенного имущества у залогодателя
По общему правилу, заложенное имущество остается у залогодателя. Залогодержателю имущество передается в том случае, если об этом прямо сказано в договоре. Кроме того, существует имущество, которое не может быть передано залогодержателю - например, имущество, на которое установлена ипотека, а также заложенные товары в обороте. Однако из данного правила ст. 338 ГК РФ предусматривает одно исключение: если речь идет о залоге ценных бумаг, то обычно они передаются залогодержателю (либо в депозит нотариуса), если иное не предусмотрено договором.
Понятие ипотеки в залоговом праве имело различное содержание. Первоначально институт ипотеки возник в Древней Греции и означал залог с оставлением заложенного имущества у залогодателя. Впоследствии сформировалось другое понятие ипотеки - как залога недвижимости. Это понимание характерно и для отечественного права последнего времени.[1]
Согласно ст. 334 ГК РФ, ипотекой является залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества.
Определение недвижимости содержится в ст. 130 ГК РФ, согласно которой к недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. Кроме того, ГК РФ относит к недвижимому имуществу также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты (ст. 130), оговорив при этом, что законом к недвижимому может быть отнесено и иное имущество.
ГК РФ исходит из принципа «земля следует судьбе расположенного на нем строения». В силу этого ипотека здания или сооружения возможна только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо части этого участка, функционально обеспечивающего передаваемый в залог объект, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка или его соответствующей части (п. 3 ст. 340).
В Постановлении Пленума Верховного Суда РФ и ВАС РФ № 6/8 от 01 июля 1996 г. отмечается, что если лицо, выступающее в роли залогодателя здания или сооружения, по договору ипотеки передает в залог только здание или сооружение, а земельный участок либо право его аренды не является предметом залога, такой договор должен считаться ничтожной сделкой. В остальных случаях, когда залогодатель здания или сооружения не является собственником или арендатором земельного участка, договор ипотеки не может считаться не соответствующим законодательству на основании п. 3 ст. 340 ГК РФ.
В ГК РФ предусмотрена и обратная возможность: залог земельного участка без одновременного залога расположенных на нем объектов. Согласно п. 4 ст. 340 ГК РФ при ипотеке земельного участка право залога не распространяется на находящиеся или возводимые на этом участке здания и сооружения залогодателя, если в договоре не предусмотрено иное. Таким образом, «автоматической» ипотеки строений при ипотеке только земельного участка не происходит.
Новеллой, введенной ГК РФ в рассматриваемую группу правоотношений, является конструкция сервитута, под которым понимается право ограниченного пользования чужим земельным участком (ст. 274). При залоге земельного участка без одновременного залога расположенных на нем строений, если происходит обращение взыскания на заложенный участок, естественно, взыскание не обращается на находящиеся на нем строения и залогодатель сохраняет в их отношении все принадлежавшие ему ранее права.
В таких случаях право пользования сооружениями невозможно отделить от права пользования земельным участком (его частью), на котором они расположены. В связи с этим - в силу закона - возникает сервитут, т.е. залогодатель сохраняет ограниченное право пользования чужим земельным участком или его частью, которая необходима для использования здания или сооружения в соответствии с его назначением.
Не допускается ипотека участков недр, особо охраняемых природных территорий, иного имущества, изъятого из оборота, имущества, на которое в соответствии с федеральным законом не может быть обращено взыскание, многоквартирных и индивидуальных жилых домов и квартир, находящихся в государственной или муниципальной собственности, а также имущества, в отношении которого в установленном федеральным законом порядке приватизация запрещена.[2]
Предмет ипотеки определяется в договоре указанием его наименования, места нахождения и описанием, достаточным для идентификации этого предмета. В договоре об ипотеке должно быть указано право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и орган государственной регистрации прав на недвижимое имущество, зарегистрировавший это право залогодателя.
Оценочная стоимость предмета ипотеки определяется по соглашению залогодателя с залогодержателем и указывается в договоре в денежном выражении, при этом оценочная стоимость земельного участка не может быть установлена ниже его нормативной цены. Стороны договора об ипотеке могут поручить оценку предмета ипотеки организации оценщиков.
Обязательство, обеспечиваемое ипотекой, должно быть названо в договоре об ипотеке с указанием его величины в денежном выражении, основания его возникновения и срока исполнения. Если величина обеспеченного ипотекой обязательства подлежит определению в будущем, должны быть указаны порядок и другие необходимые условия ее определения.
При заключении договора об ипотеке залогодатель обязан письменно предупредить залогодержателя обо всех известных ему к моменту государственной регистрации ипотеки правах третьих лиц на предмет ипотеки (правах залога, пользования, аренды, сервитутах) и других правах. Неисполнение этой обязанности дает кредитору по основному обязательству право потребовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства либо изменений условий договора об ипотеке.
Имущество, заложенное по договору об ипотеке может быть отчуждено залогодателем лишь с согласия кредитора по обеспеченному залогом обязательству, если иное не предусмотрено договором об ипотеке. Дополнительные требования устанавливаются в отношении формы договора об ипотеке.
ГК РФ подтверждает необходимость нотариального удостоверения договора об ипотеке и его регистрации в порядке, установленном для регистрации сделок с недвижимым имуществом. Порядок и условия регистрации договора об ипотеке определен Законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
Государственная регистрация вещных прав на недвижимое имущество и регистрация ограничения (обременения) прав на него, в том числе сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда проводится в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Постановлением Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. № 219 были утверждены Правила ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, которые устанавливают формы Единого государственного реестра и единый для РФ порядок их заполнения.
Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.
2. Особенности ипотеки земель сельскохозяйственного назначения
2.1. Предмет ипотеки
В процессе приватизации сельскохозяйственных угодий в первой половине 1990-х гг. эти земли были переданы в собственность физических лиц - членов колхозов и совхозов, работников объектов социальной сферы и некоторых иных категорий граждан. Физические лица должны были распорядиться полученной землей - сдать ее в аренду, передать в уставный капитал сельскохозяйственной организации, выделить земельный участок в счет земельной доли и т.д. На процессы распоряжения собственниками землей большое влияние оказали региональные власти.
Чем более широкий перечень имущества может служить предметом ипотеки, тем больше возможностей имеют участники рынка получить кредиты под обеспечение таким имуществом. В связи с этим важным является рассмотрение вопроса, какие виды прав могли бы в принципе служить предметом залога.[3]
В первую очередь согласно ныне действующему законодательству РФ предметом залога могут служить сами земельные участки, т.е. залогом обременяется право собственности. Как видно из официальных данных Государственного (национального) доклада о состоянии и использовании земель в РФ, в подавляющем большинстве случаев сельскохозяйственные коммерческие организации не являются собственниками земельных участков и, следовательно, не могут их заложить. Таким образом, одной из причин низких объемов ипотечного кредитования под залог сельскохозяйственных угодий можно считать то, что сельскохозяйственные коммерческие организации, как правило, не имеют в собственности сельскохозяйственных угодий.
Сособственники земельных участков, находящихся в общей долевой собственности, также, очевидно, не могут воспользоваться благами ипотечного кредитования. Трудно представить себе такое обязательство, которое захотели бы обеспечить ипотекой земельного участка одновременно все его сособственники.
Во-вторых, действующее законодательство позволяет обременять ипотекой право аренды земельных участков.
В действующем законодательстве содержится множество не вполне соответствующих друг другу норм относительно залога права аренды.
В соответствии с п. 3 ст. 335 ГК РФ залог права аренды не допускается без согласия ее собственника или лица, имеющего на нее право хозяйственного ведения, если законом или договором запрещено отчуждение этого права без согласия указанных лиц.
Согласно п. 1.1 ст. 62 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» арендатор земельного участка вправе отдать арендные права земельного участка в залог в пределах срока договора аренды земельного участка с согласия собственника земельного участка.
В силу п. 8 ст. 9 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» в пределах срока действия договора аренды при передаче арендатором арендных прав земельного участка в залог согласия участников долевой собственности на это не требуется, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное.
Согласно п. 5 ст. 22 Земельного кодекса РФ арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон - арендаторов земельных участков, вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное.
Из приведенных выше положений законов удачными следует признать формулировки Гражданского кодекса РФ и ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», которые, по существу, полностью соответствуют друг другу. Принципиально такая же позиция (право аренды можно обременять ипотекой без согласия собственника, если договором аренды не установлено иное) закреплена и в Земельном кодексе РФ: особенностью формулировки ЗК РФ является учет специфики особых экономических зон, а также необходимость уведомлять собственника об обременении права аренды ипотекой. Норма ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» вступает в противоречие с упомянутыми выше нормами Земельного кодекса РФ и ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».
В-третьих, действующее законодательство позволяет обременять ипотекой долю в праве общей собственности. Согласно п. 2 ст. 7 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» участник общей долевой собственности может заложить свою долю в праве на общее имущество без согласия других собственников. Нужно пояснить, что в случае неисполнения основного обязательства (например, невозврата кредита) взыскание обращается именно на долю в праве, и приобретатель доли становится сособственником, как бы занимая правовое положение прежнего собственника.[4]
Однако из правила, предусмотренного п. 2 ст. 7 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», для сельскохозяйственных угодий сделано неоправданное исключение. Статьей 12 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» ограничены возможности по распоряжению долями в праве общей собственности на земельные участки сельскохозяйственного назначения («земельными долями»). Так, без выделения земельного участка в счет земельной доли такой участник долевой собственности по своему усмотрению вправе завещать свою земельную долю, внести ее в уставный (складочный) капитал сельскохозяйственной организации, использующей земельный участок, находящийся в долевой собственности, или передать свою земельную долю в доверительное управление либо продать или подарить ее другому участнику долевой собственности, а также сельскохозяйственной организации или гражданину - члену крестьянского (фермерского) хозяйства, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности. Участник долевой собственности вправе распорядиться земельной долей по своему усмотрению иным образом только после выделения земельного участка в счет земельной доли. Таким образом, участник долевой собственности не имеет права заложить принадлежащую ему долю в праве. Это может оказывать особенно сильное негативное влияние на развитие ипотечного кредитования, учитывая, что существенная часть сельскохозяйственных угодий в России находится именно в общей собственности. Эта норма лишает сособственников земельных участков, в совокупности составляющих 89,5% площади всех земель сельскохозяйственного назначения в России, возможности воспользоваться услугами ипотечного кредитования.
Либерализация оборота долей в праве собственности («земельных долей») не будет вредить существующим арендным и прочим отношениям. Как известно, смена собственника земельного участка в целом либо изменение состава сособственников (когда несколько земельных долей перешли от одного лица к другому) не влияет на арендные отношения. Существующий договор аренды земельного участка не прекращается в связи с продажей земельного участка, равно как и в связи с обременением его ипотекой. Как срок договора аренды, так и его условия сохраняются прежними. Единственное изменение заключается в перемене стороны договора. Если до продажи земельного участка арендодателем являлась одна организация, то после продажи арендодателем будет уже являться другая, и именно последняя будет получать арендные платежи.[5]
Следует отметить также, что содержащаяся в п. 1 ст. 12 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» правовая норма может практически парализовать земельный рынок во многих случаях, так как этой нормой количество потенциальных покупателей существенно ограничивается. Нужно иметь в виду, что большинство сельскохозяйственных организаций, которые фактически используют такую землю, юридически не являются «сельскохозяйственными организациями, использующими земельные участки, находящиеся в долевой собственности», так как они в большинстве своем не имеют ни действительных договоров аренды, соответствующих нормам ГК РФ, ни иных правовых оснований по использованию этих земель.
В связи с вышеуказанными соображениями полагаем, что должна быть разрешена не только ипотека земельных участков, но и ипотека долей в праве общей собственности. Если бы гражданам такая возможность была предоставлена, то можно было бы ожидать, что сособственники земельных долей стали бы использовать такие ипотечные кредиты для улучшения своих жилищных условий (что соответствует целям приоритетного национального проекта «Доступное и комфортно жилье - гражданам России»), для общего улучшения условий жизни и для развития личных подсобных хозяйств.
Снятие существующих ограничений на оборот «земельных долей» (в том числе на обременение ипотекой), установленных ст. 12 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», позволит постепенно создать множество потенциальных объектов для обременения ипотекой (и, следовательно, множество потенциальных возможностей привлечь ипотечные кредиты). Для достижения этой цели предлагается внести поправки в ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (п. 2 ст. 62) и в ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (п. 1 ст. 12). При этом нельзя забывать, что отмены существующих ограничений на обременение ипотекой земельных долей недостаточно для их вовлечения в систему ипотечного кредитования. Нужно, чтобы права на все земельные участки, находящиеся в общей долевой собственности, были зарегистрированы в Едином государственном реестре прав.
2.2. Обязательство, обеспечиваемое ипотекой. Потенциальные
залогодержатели
По договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.
Залогодателем может быть сам должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, или лицо, не участвующее в этом обязательстве (третье лицо). Имущество, на которое установлена ипотека, остается у залогодателя в его владении и пользовании.
Ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом. Ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству полностью либо в части, предусмотренной договором об ипотеке.[6]
В соответствии со статьей 62 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» по договору об ипотеке могут быть заложены земельные участки, если соответствующие земли на основании федерального закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте.
Если земельный участок передан по договору аренды гражданину или юридическому лицу, арендатор земельного участка вправе отдать арендные права земельного участка в залог в пределах срока договора аренды земельного участка с согласия собственника земельного участка.
Залог прав аренды на земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, арендатором такого земельного участка допускается в пределах срока договора аренды с согласия собственника земельного участка. При аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет залог права аренды допускается без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления.
При общей долевой или совместной собственности на земельные участки, ипотека может быть установлена только на принадлежащий гражданину или юридическому лицу земельный участок, выделенный в натуре из земель, находящихся в общей долевой или совместной собственности.
Ипотека земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, не допускается, за исключением предусмотренных законодательством случаев (в отношении земельных участков сельскохозяйственного назначения таких случаев не предусмотрено).
Кроме того, не допускается ипотека части земельного участка, площадь которой меньше минимального размера, установленного нормативными актами субъектов РФ и нормативными актами органов местного самоуправления для земель различного целевого назначения и разрешенного использования.
Если иное не предусмотрено федеральным законом или договором, земельный участок, приобретенный с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение этого земельного участка, считается находящимся в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на этот земельный участок.
Если соответствующий земельный участок взят в аренду, возникает ипотека в силу закона на право аренды, если иное не установлено федеральным законом или договором аренды.
Залогодержателем по данному залогу является банк или иная кредитная организация либо другое юридическое лицо, предоставившие кредит или целевой заем на приобретение земельного участка или права аренды земельного участка.
Продажа и приобретение на публичных торгах, аукционе или по конкурсу заложенных земельных участков осуществляются с соблюдением установленных федеральным законом ограничений в отношении круга лиц, которые могут приобретать такие участки. Не допускается обращение взыскания на заложенный земельный участок из состава земель сельскохозяйственного назначения до истечения соответствующего периода сельскохозяйственных работ с учетом времени, необходимого для реализации произведенной или произведенной и переработанной сельскохозяйственной продукции.
Данное требование действует до 1 ноября года, в котором предусмотрено исполнение обеспечиваемого ипотекой обязательства или его части, если договором об ипотеке не предусмотрена иная дата.
Оценка земельного участка осуществляется в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в РФ. Залоговая стоимость земельного участка, передаваемого в залог по договору об ипотеке, устанавливается по соглашению залогодателя с залогодержателем.
2.3. Надежность залогового обеспечения
Предмет залога должен быть надежным. Безвозмездное изъятие государством земельных участков в случае неиспользования или ненадлежащего использования земельного участка для залогодержателя равносильно уничтожению предмета залога, так как залогодержатель при этом теряет возможность получить возмещение кредита из его стоимости. Поэтому возможность безвозмездного изъятия государством земельных участков в случае их неиспользования или использования с нарушением законодательства должна быть исключена.[7]
Необходимо изменить редакцию подп. 3 п. 2 ст. 80 Земельного кодекса РФ, согласно которому фонд перераспределения земель формируется, в частности, за счет земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, поступающих в этот фонд при принудительном изъятии земельного участка. В сочетании со ст. 44 Земельного кодекса РФ и п. 3 ст. 6 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» этот пункт позволяет сделать вывод, что земельный участок в результате изъятия не выставляется на торги, как это предусмотрено ст. 286 ГК РФ, поскольку в случае выставления земельного участка на торги он достается покупателю, предложившему наивысшую цену. Таким образом, подп. 3 п. 2 ст. 80 Земельного кодекса РФ противоречит ст. 286 ГК РФ. Одновременно следует конкретизировать соответствующие правовые нормы ГК РФ и ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».
Норма подп. 3 п. 2 ст. 80 Земельного кодекса РФ существенно снижает привлекательность земельного участка как предмета залога. Кроме того, реализация на торгах предмета залога лицу, которое его намерено использовать, - более рациональное решение, чем зачисление земельного участка в фонд перераспределения. Мы считаем правильным, если собственнику будет выплачиваться стоимость его земельного участка за вычетом расходов на его реализацию и за вычетом суммы реального ущерба, который он нанес земле и иным объектам окружающей природной среды. Такой подход будет справедливым, а наказание правонарушителю - соразмерным причиненному им ущербу. Если из стоимости земельного участка причитались платежи третьим лицам (залог), то эти лица получают удовлетворение требований из средств, полученных на торгах.
Залогодержатель должен быть уверен в надежности записи в реестре прав на недвижимое имущество. Однако согласно действующему законодательству сделка по продаже земельного участка, совершенная с нарушением преимущественного права покупки, ничтожна (п. 4 ст. 8 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»). Это существенный риск для потенциального залогодержателя, так как он будет вынужден проверять, соблюдена ли процедура уведомления. В случае нарушения преимущественного права покупки лицо, чье право нарушено, должно иметь возможность в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.
В США лицо, заложившее недвижимость, может свободно передавать ее. Правила ипотеки, запрещающие передачу предмета залога, неэффективны, так как они неоправданно ограничивают отчуждение. Решения судов США (а также Великобритании) обычно отражают четкую политику государства в пользу свободного отчуждения земли. Ограничения отчуждения, которые встречаются в договорах о передаче имущества, практически всегда признаются судами недействительными. В то же время в ипотечном соглашении может быть записано условие, требующее от должника ускорить выплату долга, если залогодатель намерен передать заложенный земельный участок третьему лицу без согласия залогодержателя. Такое условие в договоре ипотечного кредитования, разрешающее кредитору требовать полного погашения остатка задолженности в случае продажи заемщиком заложенной собственности, называется due-on-sale clause. Обычно стороны соглашаются на том, что залогодатель выплатит долг и передаст третьему лицу недвижимость, свободную от ипотечного долга.[8]
Согласно действующему российскому законодательству имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.
Лицо, которое приобрело заложенное по договору об ипотеке имущество в результате его отчуждения или в порядке универсального правопреемства, в том числе в результате реорганизации юридического лица или в порядке наследования, становится на место залогодателя и несет все обязанности последнего по договору об ипотеке, включая и те, которые не были надлежаще выполнены первоначальным залогодателем.
В США, ФРГ и многих других странах разрешается отчуждение заложенного недвижимого имущества без согласия залогодержателя. В этом есть большой практический смысл. Если организация приобрела в кредит земельный участок и заложила его, но затем не способна выплатить кредит, то эта организация попросту продает земельный участок по рыночной цене за вычетом размера задолженности перед банком. Покупатель приобретает заложенный земельный участок по этой низкой цене, при этом он должен еще выплатить банку остаток кредита. Таким образом, собственники заложенных земельных участков могут свободно оперировать своими активами и действовать так, как им диктует производственная и финансовая ситуация.[9]
Вместе с тем рынок сельскохозяйственных земель в России неразвит, процедура земельного оборота сложна. В этих условиях для банка имеет большое значение личность должника. Банк заинтересован прежде всего не в возврате кредита путем обращения взыскания на земельный участок, а в возврате кредита бесконфликтным путем получения платежей согласно установленному в договоре графику. В этой связи представляется все же верным сохранить существующую практику, когда отчуждение заложенного земельного участка допускается только с согласия залогодержателя.
2.4. Особенности заключения договора об ипотеке земель сельскохозяйственного назначения
Особенности оборота сельскохозяйственных угодий урегулированы главой 2 «Особенности оборота земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения» ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», а именно:
- собственно особенности оборота сельскохозяйственных угодий: особенности заключения договоров купли-продажи (ст. 8, п. 2 ст. 14), особенности заключения договоров аренды (ст. 9, 10, п. 2 ст. 14),
- особенности приватизации сельскохозяйственных угодий (ст. 10) и
- особенности принудительного прекращения прав на земельные участки, которые не могут принадлежать определенным лицам (ст. 11).
Как показывает анализ этих норм, действующее законодательство не устанавливает упрощенного порядка распоряжения земельными участками, принадлежащими большим группам сособственников. Как при заключении договора купли-продажи, так и при заключении договора аренды требуется получение подписей всех сособственников земли либо их представителей. Возможность проведения общего собрания сособственников земельного участка для выработки условий передачи земельного участка в аренду (п. 1.2 ст. 14) не изменяет существующей процедуры. Это полностью соответствует положениям Гражданского кодекса РФ.
Передача в залог земельного участка должна осуществляться исходя из тех же принципов, что и купля-продажа, т.е. с согласия всех сособственников или их представителей (в противном случае будет создан механизм, позволяющий распорядиться землей вопреки воле сособственника).
Согласно ныне действующему законодательству земельные участки могут быть обременены ипотекой только правообладателем (право собственности обременяется собственником; право аренды обременяется арендатором; земельные участки, находящиеся в общей собственности, закладываются по согласию всех сособственников) - ст. 6, 7 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».[10]
Поскольку именно так эти вопросы регулируются в настоящее время, оснований для изменения законодательства в этом отношении не имеется.
Исходя из наличия детальной правовой регламентации залога недвижимости (а земельные участки являются недвижимым имуществом, и данное законодательство в полной мере распространяется и на земельные участки), представляется нецелесообразным принятие отдельного федерального закона об особенностях ипотеки земель сельскохозяйственного назначения. В случае принятия такого отдельного закона с неизбежностью встанет вопрос о формулировании его общих положений. В том числе возникнет необходимость продублировать в таком законе те положения, которые в настоящее время уже закреплены в законодательстве.
Анализ ранее внесенных в Государственную Думу проектов федеральных законов об особенностях ипотеки земель сельскохозяйственного назначения показывает, что они в значительной степени регулируют те вопросы, которые к моменту внесения законопроектов уже были урегулированы.
Дублирование в разных федеральных законах одних и тех же правовых норм является крайне нежелательным и чревато неблагоприятными последствиями. В частности, есть опасность того, что в случае последующих изменений в законодательстве поправки будут внесены в один закон и не будут внесены в другой. То же самое может произойти, если в одном законе правовая норма будет отменена, в другом останется без изменений. Таким образом, есть опасность появления в будущем противоречий в законодательстве.[11]
Вторым моментом, который необходимо учитывать, является то, что регулирование вопросов ипотеки и регулирование ипотечного кредитования - это два разных вопроса.
Ипотека - это одно из обеспечений обязательств (наряду с неустойкой, штрафом, поручительством и т.д.). Ипотекой может обеспечиваться любое денежное требование, не обязательно кредит. Залогодателем также может быть любое лицо, не обязательно должник по кредитному и какому бы то ни было иному договору.
Кредитование - это деятельность кредитных учреждений по выдаче денежных средств в кредит заемщикам. Кредиты могут быть обеспечены гарантией, поручительством, ипотекой, залогом движимого имущества и т.п., но в принципе могут быть и ничем не обеспечены. Выдача кредитов осуществляется на основании кредитных договоров.
Таким образом, когда мы говорим об ипотечном кредитовании, речь может идти одновременно о множестве различных правоотношений, которые переплетаются между собой. Причем каждая группа правоотношений должна регулироваться соответствующим законодательством:
- вопросы ипотеки регулируются гражданским законодательством об обеспечении обязательств (прежде всего Глава 23 ГК РФ и ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»);
- деятельность банков и иных кредитных учреждений - законодательством о банках и банковской деятельности;
- кредитный договор - гражданским законодательством о займе и кредите (Глава 42 ГК РФ);
страхование заложенного имущества законодательством о страховании:
вопросы субсидирования процентной ставки по кредитам для сельских товаропроизводителей должны регулироваться разрабатываемым в настоящее время законом «О развитии сельского хозяйства» и т.д.
Исходя из вышеизложенного мы считаем целесообразным устранять препятствия для нормального функционирования ипотечного кредитования под залог сельскохозяйственных угодий путем внесения изменений и дополнений в действующие федеральные законы, но не путем принятия отдельного закона.
Заключение
Одной из возможных в гражданском обороте сделок, объектом которых выступают земельные участки сельскохозяйственного назначения, является залог. Комментируемая статья содержит бланкетную норму и отсылает к правилам, установленным Федеральным законом от 16 июля 1998 года N 87-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».
Федеральным законом от 5 февраля 2004 г. N 1-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» были сняты установленные ранее ограничения на ипотеку земель сельскохозяйственного назначения, арендатору земельного участка разрешено отдавать арендные права земельного участка в залог в пределах срока договора аренды. Отменен запрет на составление и выдачу закладной, если предметом ипотеки являются земли сельскохозяйственного назначения. Изменился и сам предмет ипотеки. Теперь предметом ипотеки могут быть любые земельные участки, не исключенные из оборота или не ограниченные в обороте на основании федерального закона. Отменена норма о необходимости нотариального удостоверения договора об ипотеке.
Не менее важной новеллой стало положение о том, что ипотека находящихся на землях сельскохозяйственного назначения зданий, строений, сооружений и других, прочно связанных с землей объектов недвижимости, являющихся наряду с ней также собственностью владельца земельного участка, может осуществляться только с одновременной ипотекой самого земельного участка. Разрешив ипотеку земель сельскохозяйственного назначения, Закон «О внесении изменений в Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» вместе с тем ввел определенные механизмы их защиты. Так, запрещено обращение взыскания на заложенный земельный участок из состава земель сельскохозяйственного назначения до истечения соответствующего периода сельскохозяйственных работ с учетом времени, необходимого для реализации произведенной сельскохозяйственной продукции.
На земли сельскохозяйственного назначения распространяются нормы о порядке предоставления судом отсрочки при обращении взыскания на заложенное имущество.
Изменения произошли и в порядке оценки земельного участка при его ипотеке. Если ранее залоговая стоимость земельного участка не могла быть ниже его нормативной цены, то теперь оценка земельного участка осуществляется в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в РФ, а залоговая стоимость устанавливается по соглашению залогодателя с залогодержателем.
Основная особенность земельно-ипотечных отношений в аграрном секторе состоит в том, что в качестве основного обеспечения кредита выступают земельные участки сельскохозяйственного назначения с особым правовым режимом использования и охраны, присущим этой категории земель. Причем большая часть этих особенностей прямо связана с характером и целевым использованием земель, ограничениями по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, с процедурой обращения взыскания на заложенные по договору ипотеки земельные участки и их реализацией, которые следует учитывать при ипотечном кредитовании.
Ипотека земельных участков из состава земель сельскохозяйственного назначения допускается только для обеспечения обязательств, возникающих непосредственно с развитием сельскохозяйственного производства, улучшением земель и осуществлением мероприятий по повышению их продуктивности, а также обязательств, возникших в результате приобретения земельного участка.
Список литературы
Нормативно-правовые акты
1. Конституция Российской Федерации. (12 декабря 1993). М., 1993.
2. Гражданский кодекс Российской Федерации часть первая от 30 ноября
3. Земельный кодекс Российской Федерации от 25 октября 2001 г. N 136-ФЗ (с изменениями от 30 июня 2003 г., 29 июня, 3 октября, 21, 29 декабря 2004 г., 7 марта, 21, 22 июля, 31 декабря 2005 г., 17 апреля, 3, 30 июня, 27 июля, 16 октября, 4, 18, 29 декабря 2006 г., 28 февраля, 10 мая, 19 июня, 24 июля, 30 октября, 8 ноября 2007 г., 13 мая, 14, 22, 23 июля, 25, 30 декабря 2008 г., 14 марта, 17, 24 июля 2009 г.).
4. Федеральный закон от 24 июля 2002 г. N 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (с изменениями от 7 июля 2003 г., 29 июня, 3 октября, 21 декабря 2004 г., 7 марта, 18 июля 2005 г., 5 февраля 2007 г., 13 мая, 3, 30 декабря 2008 г., 8 мая 2009 г.).
5. Федеральный закон от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (с изменениями от 9 ноября 2001 г., 11 февраля, 24 декабря 2002 г., 5 февраля, 29 июня, 2 ноября, 30 декабря 2004 г., 4, 18 декабря 2006 г., 26 июня, 4 декабря 2007 г., 13 мая, 22, 30 декабря 2008 г., 17 июля 2009 г.).
Специальная литература
6. Андреева Н.В. Комментарий к Федеральному закону от 24 июля 2007 г. N 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»// Главбух. 2008. №4. С. 16-21.
7. Гришаев С.П. Ипотека как способ обеспечения исполнения обязательств // Законы России: опыт, анализ, практика. 2009. № 6. С. 22-26.
8. Жариков Ю.Г. Новое в законодательстве о возмещении убытков и потерь сельскохозяйственного производства и лесного хозяйства при изъятии земель // Право и экономика. 2008. №9. С. 30-38.
9. Ильюшихин И.Н. Комментарий к федеральному закону от 18 июля
10. Ипотека в России / Под ред. А.В. Толкушкина. М. : Юристъ, 2008. 506 с.
11. Кривова И.С. Переоформляем договор аренды земельных долей // Главбух. 2008. №2. С. 24-29.
12. Ракова Е.О. Ипотека без проблем, или как заложить офис // Расчет. 2006. № 3. С. 51-56.
13. Русецкий А.Е. Договор об ипотеке // Право и экономика. 2006. № 12. С. 15-19.
14. Савина А.А. О перспективах ипотеки в России // Адвокат. 2005. № 1. С. 39-45.
15. Сальникова Л.Д. Ипотека как разновидность залога // Финансовая газета. 2006. № 38. С. 4.
16. Сальникова Л.Д. Ипотека: как получить кредит? // Финансовая газета. 2005. № 46. С. 3.
17. Смирнов В.В. Комментарий к Федеральному Закону «Об ипотеке (залоге недвижимости)». – М.: Правовая культура, 2005. 502 с.
18. Сюткина М.А. Договор ипотеки в деятельности индивидуального предпринимателя // Предприниматель без образования юридического лица. 2008. № 2. С. 25-32.
19. Толкушкин А.В. Комментарий (постатейный) к Федеральному закону от 16 июля
20. Третьяков А.В. Ипотека для нерезидента // Финансовая газета. 2006. № 23. С. 4.
21. Трошин О.В. Ипотека // Главбух. 2007. № 4. С. 14-18.
22. Яшенков К.Д. Субъекты договора ипотеки, их взаимные права и обязанности // Право и экономика. 2007. № 11. С. 45-52.
[1] Ипотека в России / Под ред. А.В. Толкушкина. М. : Юристъ, 2008. С. 140.
[2] Гришаев С.П. Ипотека как способ обеспечения исполнения обязательств // Законы России: опыт, анализ, практика. 2009. № 6. С. 24.
[3] Третьяков А.В. Ипотека для нерезидента // Финансовая газета. 2006. № 23. С. 4.
[4] Яшенков К.Д. Субъекты договора ипотеки, их взаимные права и обязанности // Право и экономика. 2007. № 11. С. 48.
[5] Кривова И.С. Переоформляем договор аренды земельных долей // Главбух. 2008. №2. С. 24.
[6] Русецкий А.Е. Договор об ипотеке // Право и экономика. 2006. № 12. С. 18.
[7] Сальникова Л.Д. Ипотека как разновидность залога // Финансовая газета. 2006. № 38. С. 4.
[8] Сюткина М.А. Договор ипотеки в деятельности индивидуального предпринимателя // Предприниматель без образования юридического лица. 2008. № 2. С. 29.
[9] Сюткина М.А. Договор ипотеки в деятельности индивидуального предпринимателя // Предприниматель без образования юридического лица. 2008. № 2. С. 29.
[10] Андреева Н.В. Комментарий к Федеральному закону от 24 июля
[11] Жариков Ю.Г. Новое в законодательстве о возмещении убытков и потерь сельскохозяйственного производства и лесного хозяйства при изъятии земель // Право и экономика. 2008. №9. С. 35.
