Гипероглавление:
Расчет ожидаемого чистого
ствительный валовой доход.
ределение прогнозного периода*
токов, включая реверсию. Прогноз
объекта недвижимости.
Стоимости объекта недвижимости
Доходный подход оценивает стоимость недвижимости в данный мо­мент как
стоимость будущих денежных потоков, т.е. отражает:
Расчет коэффициента капитализации.
Существует несколько методов определения коэффициента капитали­зации:
с учетом возмещения капитальных затрат (с корректировкой на из­менение стоимости актива);
метод связанных инвестиций, или техника инвестиционной группы;
метод прямой капитализации.
Определение коэффициента капитализации с учетом возмещения капи­
Коэффициент капитализации состоит из двух частей:
Ставка дохода на капитал строится методом кумулятивного построения:
RK = Ry-bSFF(n,Y),
где Л - процент прироста цены актива.
- чистый операционный доход 1-го объекта-аналога;
- цена продажи /-го объекта-аналога.
В этом методе отдельно не учитывается возврат капитала и доход на инвестиции (табл. 6.4).
Расчет коэффициента капитализации (Rk) методом рыночной выжимки
Цена продажи, долл.
Общий коэффициент
Общая величина налога на землю составит 56992 долл. (округленно -
Налог на пользователей автодорог составляет 2,5% от ДВД.
их увеличение на 10% в первом году прогнозного периода. В даль­
предполагается увеличение расходов по статье «Плата за воду»
Расчет коммунальных услуг
(25 долл. м /год)
houпение, горячее водоснабжение (0,35 долл. м /год)
Иодопровод, канализация (0,6 долл. м2/год)
ставка дисконтирования должны! соответствовать друг другу
оди­наково исчисляться.
3)  
Метод кумулятивного построения
Обычный алгоритм расчета ставки дисконтирования по методу выде-ления следующий:
расчет ставки доходности инвестиций по объекту;
Метод мониторинга основан на регулярном мониторинге рынка,
<` и м ото дм
с уплатой только начисленных процентов и в конце срока «шаро-«
с постоянным пропорциональным погашением долга;
в текущем потоке дохода, который предполагает, что сверх погаша«
в выручке от продажи недвижимости, называемой участием в приро­сте стоимости.
Изменение ставки может осуществляться следующим образом:
В зависимости от способа финансирования перепродажи недвижимо
различают первую, завершающую и принятую ипотеки.
кредита, которая может быть предоставлена инвестору, и упла-
Финансовый калькулятор.
Финансовый калькулятор.
Фнншштыи калькулятор.
Финансовый калькулятор.
Финансовый калькулятор.
Финансовый калькулятор.
Оценка недвижимости с участием ипотечного кредита
инвестированного
м,ЙТ)|.     f
н      `     н
п/п        н v
Сн -Сн`КИЗ + (ЧОД-С„`КИЗ ! ИП) PVA + [CH(I t <*)-
Особенности применения | сравнительного подхода .  \
1 latin маются
и»»МУ покупка
критерии выбора сопоставимых объектов (аналогов):
па собственности*
финансирования сделки.
продажи и время продажи.
"MNeKTIt аналоги необходимо inai Ъ тенденции
Классификация поправок
Ahhhw пучшв оцениваемого объекта на 15%,
Х+ \5%-Х = Х(1
мужв оцениваемого объекта на 15%,
□ 83, Оценка на основе соотношения дохода и цены продажи
VWM (уередненный
JjMlMIIBttCMOro
корректировок
Выведение итоговой
rv   <D   Д  
00 fc( Ч VO 00   О   2 пл
то         « Ю   U
ев ю S Он      X
2Г» Ш св Я ^ Я ж со
m  <и  ^ _
О    г-Н     Я
00 Р °0   Он°
Парная корреляция
________ (2ху
-2х2у)              
(2х)2][2у2 -1
`шп№        i
тнмифакторный анализ
JyX^, Ху Ху      ^я)` При
Co`A0+At МШШ `"+А*Х<*        w«*^<
Рчмкна • jp*м"
□ 9.1, Общая
mtww uim/hmihi  
Косвенные затраты -
Накладные расходы -
Прибыль застройщика (инвестора)
□ 9.3. Расчет стоимости строитель?!им
, **» itiNhic
НШШМНО информационной
Шцщнромним е строительстве
экономической
СТроИ Jem.но моиТПЖИЫК риООГ,
затраты, приведенные к текущему уровню
пересчета для материалов к текущему уровню
Определение износа объекта недвижимости
устрани и ищи
Функциональный
(«♦(тип
о»»!мости. ■ЫЗВЯИНОЙ
ЯСЩвВОГО ринка
Специфика земельного участка как объекта оценки
•и и и же иная
риз личные сер в игу ты,
К конкретному земельному
ЦНЖММ И сельских администраций.
л о внешние l |>а
Доходный подход к оценке
земельных участков
соответствующею папа К общей гумме капитальных за i pa г ни
четыре подхода к расчету коэффициента копыта-
Первый подход -
Второй подход -
Третий подход -
безрисковую ставку.
`"н.......... ч ИЛИ С ПОМОЩЬЮ единиц сравнения.
ИСПОЛЬЭОВатЬСЯ
гипотетически!,
fa недвижимости.
□ 10А Затратный подход к оценке земельных участков  J
IN*!* Получить
ипднвидуи numifl
|епие городской
И ОСНОВНЫМ видам
ИСПОЛЬЗОВания С ВЫДвЛС
площадей; ` ин |   `нчичше
mm иных земельных участков, ВХОДЯЩИХ В состав оцс-
но............................... и
»pVHHHpnitoK.
Объектом оценки
На первом тональном этапе
Второй этап -
устанавлИМйВ*
оценки всммйь
технологическим
Кадастров» стоимость
СТ0ИМ<><
ПЛ. Период (срок) окупаемости вложений в недвижимость
игнорирований
<><)() 701
□ 11.2. Чистая текущая стоимость доходов
Расчет чистой текущей стоимости
ПНЛУЖИТельная
I   □ 11.3. Ставка доходности проекта
ifJL        1
Щ                     
маловероятноХЯ}
инвестиционных вложений
ПО СОВОКУПНОСТИ показателей ВСДП И ЧТСД может ПРОЯВЛЯТЬСЯ Я аиН
основных ситуациях.
Во-лервых, при выборе из
альтернативных проектов один
может иметь луишив показатели как по ЧТСД, так и по ВСДП (рис(
МИмщ МйКОПЛений` К МОМенту ВОЭНИКНонсНИЯ Последней суммы дох о
1 "| корректировки потока затрат и потока доходов используютов
етввки, максимально приближенные к действительности!
строительством!
п 12.L Классификация объектов       ] недвижимости
преднажйЧеННМ
предназначений*
вида, xpBHf НИН
VbpvHiHiiui.ix
1 Им щмменпни о
расчетах показатели приняты
для целей иллюстрации
■ • ill
□ 12.4. Растет величины физического износа      
Нкио 1КОМОМИЧССКИХ
□ 13.1. Методы внесения поправок
/-1     >|
"^кровли ~
"нирвана
+ ДСЯ/ + АСЛ/ + АСдг/ + АСсхен</ + АСперег /
+ АС0Пр / + АСфуНД
степени учета особых строительных работ
решениях инженерных систем АС
скорректированные значе-ЩМной восстановительной стоимости как по каждому
i-му элементу
так и в целом по зданию
наружных } В оцениваемом
(инравив на наличие
стоимости фонарей
оборудование:
вентиляция, кондиционирование ••«*1Мфммпа И канализация
* ими показателей
9,453    2,628
А: Производствен-   63,485 нал часть: сетка колонн 6 х 9 м
щ Ьытовая часть: сетка колонн 6x6м
Здание-аналог
Оцениваемое здание
vis рч и и-ние -
•Электромагнитное загрязнение
электромимННМ
экологической
(например, и|
рассматримйШМ
• Радиационное загрязнение -
уроним tMtMfl
D = at+axFx + a2Fv
□ 14.3. Стоимостная структура
экономического ущерба
от загрязнения окружающей срсдУ
D = min{d,N,C(a,d,N + bC)},    ^        %#     (||||
загрязнении ЫЁ
альтернативны! |
I Ирнчинвсмый
D/-Dr-af.   ;fЈЈhЈ
капитализации
экономический
стоимости)»`МИЯ(
D=22d(X)ijRjKn
ОМ НИ""
(мкг/м3) при длительном и кратковременном
загрязнения атмосферного воздуха города N ПО трем муниципальным территориям
РЫНОЧНЫЙ метод (шиит i рмнмчнм* fj
Система массовой оценки недвижимости: структура и основные
Структура базовой «оценочной» модели и ее основные виды,
статистические характеристики многомерного регрессионном
) в моделировании массовой оценки недвижимости
дарственных структур как представителей собственника нсови.т н
Система массовой
недвижимости: структура и основные функции     
идентификация
Мнимые функции
1в#1мвритвция
налои шОин» #
Периодичность проведения переоценки
инженерной ЙЯ
прерога мои»Й I
недвижимости, и
Плохое Удовлетворитен мм
j§Mft * рИВВВМОГО
♦ и вялибровки
пин недвижимости:
»Нмменцивльное
мНмврнфмическое
ЦНмрнв объекта недвижимости используются также мультипликвтив* I нрвнпри и
независимых переменных. Например, современная
I мминннрои.п!
Моделирование общей ставки капитализации исходит
ВНВЛИМ шЩ мосвязей между чистым доходом и стоимостью
лшнмимВ I движимости.
= ЬЛ Ь.Х. + bJC7 + ... b X +b +lX +l+b . JT
где Xv     X - бинарные переменные по типам доходной
здания, магазины, универсамы и т. д.);
+|       - скалярная переменная качества постройки;
отклонение X \
отклонение Р.
ПОМОЩЬЮ КОМ ПЬЮ*
Результаты МРА рыночных данных по сделкам с жилой недвижимостью (цифры условные)

---

ГЛАВА       _ТҐ
Доходным подход ж оценке недвижимости
Расчет ожидаемого чистого операционного дохода* Договор тренды. Дей­ствительный валовой доход. Расчет коэффициента капитализации» Оп­ределение прогнозного периода* Прогнозирование величии денежных по­токов, включая реверсию. Прогноз денежных потоков от эксплуатации объекта недвижимости. Определение ставки дисконтирования. Расчет Стоимости объекта недвижимости методом ДДП.
□ 6,1. Метод капитализации ддавдд»
Доходный подход оценивает стоимость недвижимости в данный мо­мент как текущум} стоимость будущих денежных потоков, т.е. отражает:

• качество и количество дохода, который объект недвижимости может Принести в течение своего срока службы;

• риски, характерные как для оцениваемого объекта, так и для региона. Доходный подход используется при определении:

• инвестиционной стоимости, поскольку потенциальный инвестор не МПЛатит за объект большую сумму, чем текущая стоимость будущих до­ХОДОВ от этого объекта;

• рыночной стоимости.

В рамках доходного подхода возможно применение одного из двух методов:

·  прямой капитализации доходов;

·  дисконтированных денежных потоков.

В основе данных методов лежит предпосылка, что стоимость недви­жимости обусловлена способностью оцениваемого объекта генерировать потоки доходов в будущем. В обоих методах происходит преобразование будущих доходов от объекта недвижимости в его стоимость с учетом уров­ни риска, характерного для данного объекта. Различаются эти методы ЛИШЬ способом преобразования потоков дохода.

Мри использовании метода капитализации доходов в стоимость не­движимости преобразуется доход за один временной период, а при ис-ПОЛИоиинии метода дисконтированных денежных потоков - доход от ее Предполагаемого йспольэования за ряд прогнозных лет, а также выручка От перепродажи объекта недвижимости в конце прогнозного периода.
Достоинства и недостатки методов определяются по следующим кри­териям:

·  возможность отразить действительные намерения потенциального покупателя (инвестора);

·  тип, качество и обширность информации, на основе которой прово­дится анализ;

·  способность учитывать конкурентные колебания;

·  способность учитывать специфические особенности объекта, влияющие НА его стоимость (месторасположение, размер, потенциальная доходность).

Метол капитализации доходов используется, если:

• потоки доходов стабильны длительный период времени, представля­ют собой значительную положительную величину;

•         потоки доходов возрастают устойчивыми, умеренными темпами. Результат, полученный данным методом, состоит из стоимости зда­ний, сооружений и из стоимости земельного участка, т.е. является стоимо­стью всего объекта недвижимости. Базовая формула расчета имеет следу­ющий вид:

г,  
NOY     
„                                     ЧОД

С =--------- или С =--------------------------------------------- ,-------------------- (6 1)

R_K
                 Коэффициент капитализации
ГДв С - стоимость объекта недвижимости (ден. ед.);
Н   
коэффициент капитализации (%).

Таким образом, метод капитализации доходов представляет собой Определение стоимости недвижимости через перевод годового (или сред­негодового) чистого операционного дохода (ЧОД) в текущую стоимость.

При применении данного метода необходимо учитывать следующие ограничивающие условия:

·  нестабильность потоков доходов;

·  если недвижимость находится в стадии реконструкции или незавер­шенного строительства.

Основные проблемы данного метода.
1
. Метод не рекомендуется исполь­зовать, когда объект недвижимости требует значительной реконструкции или же находится в состоянии незавершенного строительства, т.е. в бли­жайшем будущем не представляется возможным выход на уровень ста­бильных доходов.

2. В российских условиях основная проблема, с которой сталкивается оценщик, - «информационная непрозрачность» рынка недвижимости, прежде всего отсутствие информации по реальным сделкам продажи и аренды объектов недвижимости, эксплуатационным расходам, отсутствие статистической информации по коэффициенту загрузки на каждом сег­менте рынка в различных регионах. В результате расчет ЧОД И спи» к и капитализации становится очень сложной задачей.

Основные этапы процедуры оценки методом капитализации: г
1)
определение ожидаемого годового (или среднегодового) дохода, в качестве дохода, генерируемого объектом недвижимости при его наилуч­шем и наиболее эффективном использовании;

2) расчет станки капитализации;

I) определение стоимости объекта недвижимости на основе чистого
операционного дохода
и коэффициента капитализации путем деления ЧОД на коэффициент капитализации (формула 6.1).

Остановимся подробно на каждом из вышеперечисленных этапов.

I- Расчет ожидаемого чистого операционного дохода.

Оценщик недвижимости работает со следующими уровнями дохода:

' ПВД (потенциальный валовой доход);

·  ДВД (действительный валовой доход);

·  ЧОД (чистый операционный доход);

·  ДП (денежные поступления) до уплаты налогов. Пшушшальиын валовой доход (ПВД) - доход, который можно полу-

мни. от недвижимости, при 100%-ном ее использовании без учета всех Потерь и расходов. ПВД зависит от площади оцениваемого объекта и ус­тановленной арендной ставки и рассчитывается по формуле:

ПВД = 5С_а,                                                               (6.2)

HW

S
* ПЛОЩадь, сдаваемая в аренду, м²; с_а - арбНДНая панка за
1
м².

Договор аренды - основной источник информации о приносящей до-ЯОД недвижимости. Аренда - предоставление арендатору (нанимателю) Имущества за плату во временное владение и пользование. Право сдачи Имущества н аренду принадлежит собственнику данного имущества. Арен-Miiiin mniMii могут быть лица, уполномоченные законом или собственни­ком сливать имущество в аренду. Одним из основных нормативных доку­ментов, регламентирующих арендные отношения, является Гражданский кодеке РФ (гл. 34).

Оценщик в процессе работы опирается на следующие положения до-ннтрп аренды;

·  и» > договору аренды здания или сооружения арендатору одновремен­но I
передачей прав владения и пользования такой недвижимостью пере­
лито
н права пользования той частью земельного участка, которая заня-
• и пи
недвижимостью и необходима для ее использования, даже в том Hiv*ine, Koi
да земельный участок, на котором находятся арендованные мании или сооружения, продается другому лицу;

·  если орок аренды в договоре не определен» то договор аренды счита­ете тк
точенным па неопределенный срок;

■
Передачи имущества в аренду не является основанием для прекраще­ние или отмены прав третьих лиц на это имущество. При заключении
140

141

договора аренды арендодатель обязан предупредить арендатора о всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество (сервитуте, праве залога и т.п.)- В противном случае арендатор вправе требовать уменьше­ния арендной платы либо расторжения договора и возмещения убытков. Договор аренды здания или сооружения:

·  заключается в письменной форме на срок не менее одного года, под­лежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации;

·  предусматривает согласованные сторонами условия и размеры арен­дной платы, без которых договор аренды считается незаключенным.

·  если арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, неотделимые без вре­да для имущества, то он имеет право после прекращения договора на воз­мещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено догово­ром аренды. Стоимость неотделимых улучшений арендованного имуще­ства, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит;

·  арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду, предоставлять арендованное имущество в безвоз­мездное использование, а также вносить его в качестве вклада в уставный капитал.

Величина арендной ставки, как правило, зависит от местоположения объекта, его физического состояния, наличия коммуникаций, срока арен­ды и т.д.

Арендные ставки бывают:

• контрактными (определяемыми договором об аренде);

• рыночными (типичными для данного сегмента рынка в данном регионе). Рыночная арендная ставка представляет собой ставку, преобладающую

на рынке аналогичных объектов недвижимости, т.е. является наиболее вероятной величиной арендной платы, за которую типичный арендода­тель согласился бы сдать, а типичный арендатор согласился бы взять это имущество в аренду, что представляет собой гипотетическую сделку. Ры­ночная арендная ставка используется при оценке полного права собствен­ности, когда, по существу, недвижимостью владеет, распоряжается и пользуется сам владелец (каков был бы поток доходов, если бы недвижи­мость была бы сдана в аренду). Контрактная арендная ставка использует­ся для оценки частичных имущественных прав арендодателя. В этом слу­чае оценщику целесообразно проанализировать арендные соглашения с точки зрения условий их заключения. Все арендные договора делятся на три большие группы:

· с фиксированной арендной ставкой (используются в уоломимк эконо­мической стабильности); .

· с переменкой арендной ставкой (пересмотр ароидных отмой ■ тече­ние срока договора производится кик пришит, й vi тмит инфнмции);


• с процентной ставкой (когда к фиксированной величине арендных платежей добавляется процент от дохода, получаемого арендатором в результате использования арендованного имущества).

Метод капитализации доходов целесообразно использовать в случае заключения договора с фиксированной арендной ставкой, в остальных случаях корректнее применять метод дисконтированных денежных пото­ков.

Действительный валовой доход (ДВД) - это потенциальный валовой доход за вычетом потерь от недоиспользования площадей и при сборе арендной платы с добавлением прочих доходов от нормального рыноч­ного использования объекта недвижимости:

ДВД = ПВД   Потери + Прочие доходы.                                      (6.3)

Обычно эти потери выражают в процентах по отношению к потенци­альному валовому доходу. Потери рассчитываются по ставке, определяе­мой для типичного уровня управления на данном рынке, т.е. за основу берется рыночный показатель. Но это возможно только в условиях нали­чия значительной информационной базы по сопоставимым объектам. В отсутствии таковой для определения коэффициента недозагрузки (не­доиспользования) оценщик прежде всего анализирует ретроспективную и Текущую информацию по оцениваемому объекту, т.е. существующие арен­дные договора по срокам действия, частоту их перезаключения, величину Периодов между окончанием действия одного арендного договора и зак­лючением следующего (период, в течение которого единицы объекта не­движимости свободны) и на этой основе рассчитывает коэффициент Недоиспользования (К_щ) объекта недвижимости:

к„д=^Г^;                                                                        (6-4)

ГШ Дд - доля единиц объекта недвижимости, по которым в течение года перезаклю­чаются договора;

Т - средний период в течение которого единица объекта недвижимости свободна; N - число арендных периодов в году.

Определение коэффициента недоиспользования осуществляется на базе ретроспективной и текущей информации, следовательно, для расчета пред-tmiuii аемого ДВД полученный коэффициент должен быть скорректиро-Шм с учетом возможной загрузки площадей в будущем, которая зависит " | следующих факторов:

·  общеэкономической ситуации;

·  перспектив развития региона;

·  стадии цикла рынка недвижимости!

' соотношения опроса и предложения на оцениваемом региональном сегменте рынка недвижимости.
1-П

Коэффициент загрузки зависит от различных типов недвижимости (оте­лей, магазинов, многоквартирных домов и т.д.). При эксплуатации объек­тов недвижимости желательно поддерживать коэффициент загрузки на высоком уровне, так как значительная часть операционных расходов яв­ляется постоянной и не зависящей от уровня загрузки.

К       =1-К  .                                                                    (6 5)

загрузки                 нд                                                         V^U,J/

Оценщик делает поправку на потери при сборе платежей, анализируя ретроспективную информацию по конкретному объекту с последующим прогнозированием данной динамики на перспективу (в зависимости от перспектив развития конкретного сегмента рынка недвижимости в регионе):

Потери при сборе

, .                                          ,                         _{w
    
х}
   арендных платежей (П_я)  „ ,_ч

^{Коэффициент потерь при сборе платежей (Кп) = —                                                                                                           - . (6.6)}

Потенциальный валовой доход (ПВД)

Опираясь на ретроспективную и текущую информацию, оценщик мо­жет рассчитать коэффициент недоиспользования и потерь при сборе арен­дных платежей с последующей корректировкой для прогнозирования ве­личины действительного валового дохода:

П_я + П_нп

K
_H
jm=—
            
—>                                                               (6.7)

ндп       _ПВд                                                                             v   
/
где К     - коэффициент недоиспользования и потерь при сборе арендных платежей; П_а    - потери при сборе арендной платы; П     - потери от недоиспользования площадей; ПВД - потенциальный валовой доход.

Помимо потерь от недоиспользования и при сборе арендных плате­жей необходимо учесть прочие доходы, которые можно увязать с нормаль­ным использованием данного объекта недвижимости в целях обслужива­ния, в частности, арендаторов (например, доход от сдачи в аренду авто­мобильной стоянки, склада и т.д.)» ^{и не} включаемые в арендную плату.

Чистый операционный доход (ЧОД) - действительный валовой доход за минусом операционных расходов (ОР) за год (за исключением аморти­зационных отчислений):

ЧОД = ДВД-ОР.                                                           ⁽⁶ '

Операционные расходы - это расходы, необходимые для обеспечения нормального функционирования объекта недвижимости и воспроизвод­ства действительного валового дохода.

Операционные расходы принято делить на;

• условно-постоянные;

·  условно-переменные, или эксплуатационные;

·  расходы на замещение, или резервы.

К условно-постоянным относятся расходы, размер которых не зависит от степени эксплуатационной загруженности объекта и уровня предостав­ленных услуг:

° налог на имущество;

• страховые взносы (платежи по страхованию имущества);

• заработная плата обслуживающего персонала (если она фиксирова­на вне зависимости от загрузки здания) плюс налоги на нее.

К условно-переменным расходам относятся расходы, размер которых зависит от степени эксплуатационной загруженности объекта и уровня предоставляемых услуг:

^в
коммунальные;

• на содержание территории;

° на текущие ремонтные работы;

° заработная плата обслуживающего персонала;

• налоги на заработную плату;

^й
расходы по обеспечению безопасности;

• расходы на управление (обычно принято определять величину рас­ходов на управление в процентах от действительного валового дохода) И т.д.

Расходы, не учитываемые при оценке в целях налогообложения:

·  экономическая и налоговая амортизация, которая рассматривается при расчетах доходным подходом как возмещение и считается частью став­ки капитализации, а не эксплуатационным расходом;

·  обслуживание кредита является расходами по финансированию, а не Операционными расходами, т.е. финансирование не должно оказывать воздействие на стоимость недвижимости (при оценке предполагается ти­пичное финансирование для данного вида недвижимости, а влияние нети­пичного финансирования должно быть исключено);

·  подоходный налог тоже не является операционным расходом (это налог на личный доход, который может зависеть от факторов (форма вла­дения, состав прав собственности, налоговый статус владельца), не свя-|анных с оцениваемой недвижимостью);

·  дополнительные капитальные сооружения обычно увеличивают до­ход, общую стоимость или продлевают экономический срок эксплуата-н и и. Расходы, связанные с ними, нельзя относить к операционным.

·  предпринимательские расходы владельца недвижимости, которые не Приводят к увеличению дохода, получаемого от недвижимости, тоже не Относятся к операционным.