Введение
   Земля является местом нахождения всех городов, поселков, деревень и домов. Она служит источником продовольствия, строительных материалов и производства, полезных ископаемых и других, необходимых для жизни ресурсов. Она предлагает бесконечные возможности для развития нашего общества и научных открытий.

   Ценность земли заключается в ее основных характеристиках:

   -каждый участок земли является уникальным по своему местоположению и внешнему окружению;

   -земля является недвижимой в вещественном отношении;

   -земля долговечна, ее стоимость со временем увеличивается;

   -предложение земли ограничено природой;

   -земля может использоваться людьми для различных целей.

   С принятием нового Земельного кодексов Российской Федерации и других нормативных актов расширяется гражданский оборот земельных участков, земля в большей степени становится товаром- объектом хозяйственного оборота.

   В условиях рыночной экономики каждый земельный участок должен получить свою значимость как недвижимость в итоге формирования дела государственного учета и государственной регистрации.

   Свободный земельный рынок может активно развиваться только при создании правовых, экономических и социальных условий для рыночного оборота земли, а также методологических основ для проведения кадастровой и рыночной оценки земельных участков. Рынок земли является частью рынка недвижимости и включает объекты, субъекты, а также правовые нормы. Регулирующие земельные отношения.

   При этом можно выделить четыре основных цели оценки земельных участков:

1)     удовлетворение потребностей развивающегося рынка земли;

2)      создание базы для налогообложения;

3)      реальное отражение их стоимости в бухгалтерском учете предприятий;

4)     составление государственного земельного кадастра, а также реальное стоимостное отражение земель в статистике национального богатства страны.

Достоверная оценка стоимости земли способствует принятию эффективных решений в области земельных отношений, как в государственном, так и в частном секторе, в частности дачных массивов.

  Исходя из вышеизложенного выбранная тема является актуальной.

  Целью курсовой работы является оценка рыночной стоимости земельного участка дачного массива.

  При оценке рыночной стоимости земельного участка необходимо будет решить следующие задачи:

  -изучить цели оценки земельного участка и особенности земельного рынка;

  -дать общую характеристику методов оценки земельных участков;

  -выбрать конкретные методы для оценки земельного участка загородного массива;

  -выполнить расчет рыночной стоимости земельного участка;

  -вывести итоговую величину рыночной стоимости земельного участка.
    Задачи курсовой работы:

  - закрепить навыки самостоятельной работы с нормативной документацией и литературой;

  -научиться самостоятельно собирать информацию для выполнения оценки земельного участка сравнительным, доходным и затратным подходами, составлять описания объекта оценки;

  -научиться определять стоимость земельного участка различными методами;

  - научиться правильно оформлять аналитический материал, используя расчеты и таблицы.
1.1   Основные цели оценки земельного участка.
   Россия располагает огромными земельными ресурсами, однако отсутствие стоимостной оценки этой важнейшей части национального богатства, несовершенство земельного законодательства, бесплатность и обезличенность земли привели к их неэффективному использованию.  Начатая в 1991 году  земельная реформа позволила ликвидировать монополию государственной собственности на землю, обеспечить значительное число граждан земельными участками, ввести платность землепользования, сформировать основы земельного рынка и его инфраструктуру.

   Важнейшей задачей земельной реформы является развитие регулируемого государством земельного рынка на основе системы научно обоснованной экономической оценке стоимости земли.

   Экономическая оценка земельного участка  - деятельность по систематизированному сбор и анализу данных, необходимых для определения стоимости земель различного целевого назначения на основе действующего законодательства  и стандартов.

  Результат оценки существенно зависит от цели оценки, обусловливающей вид стоимости земельного участка, и права, которые к нему относятся.

   В настоящее время в России при оценке земельных участков используются различные виды стоимости.

   Под рыночной стоимостью понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, распологая необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

  одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

  стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

   объект оценки представлен на открытом рынке в форме публичной оферты;

   цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки, и принуждения к совершению сделки в отношении сторон  сделки с чьей-либо стороны не было;

  платеж за объект  оценки выражен в денежной форме.

   К сожалению, в указанном определении не выделено положение о том, что рыночная стоимость всегда относится к конкретному моменту времени, поскольку при изменении конъюнктуры рынка она тоже может измениться.

  В российской оценочной практике примерами специальной стоимости являются залоговая и страховая стоимость.

  Залоговая стоимость – стоимость имущества, обеспечивающего ипотечный  кредит, величина которой гарантирует возмещение денежных средств кредитора за счет вынужденной продажи объекта залога в случае невыполнения заемщиком своих обязательств.

  Залоговая стоимость равна денежной сумме, которую по мнению банка, можно выручить от вынужденной продажи объекта залога при обращении на него взыскания с учетом затрат и издержек, связанных с обращением взыскания и реализацией заложенного имущества.

  Смысл определения залоговой стоимости: объем обязательств, исполнение которых полностью обеспечивается залогом имущества, не может превышать определенной банком залоговой стоимости данного имущества.

   Залоговая стоимость устанавливается на договорной основе и на практике в среднем составляет 60 – 75% от рыночной стоимости земельного участка.

   Страховая стоимость – денежная сумма, на которую могут быть застрахованы разрушаемые элементы имущества, рассчитанная в соответствии с методиками, используемые в сфере государственного и частного страхования.

   Заказчиками оценки могут выступать как страховщики, так и страхователи. Страховая сумма может быть установлена по согласованию страхователя и страховщика, но не может превышать страховую стоимость.

  Вторя цель оценки стоимости земельных участков – создание базы для налогообложения.

  По новому Налоговому кодексу земельный налог рассчитывается от кадастровой стоимости земли, в ст.390 НК РФ налоговая база определяется как кадастровая стоимость земельных участков.

   В 2007-2012г.г. планируется провести работы по массовой оценке всех объектов недвижимости для введения с 2012 г. Налога на недвижимость вест налогов на землю и имущество (физических лиц и юридических лиц).

   Третья цель оценки земельных участков – реальное отражение их стоимости в бухгалтерском учете предприятий.

  Для реализации этой цели для юридических лиц предусмотрен переход от права постоянного бессрочного пользования земельными участками к праву собственности или аренде.
1.2. Земельный рынок и его особенности
         На все рынки недвижимости оказывают влияние поведение, мотивация и взаимодействие покупателей и продавцов недвижимости, которые  могут в свою очередь быть подвержены влиянию со стороны многих социальных, экономических, государственных и экологических факторов. Исследование рынков недвижимости может проводиться с точки зрения характеристик местоположения, конкуренции, а так же спроса и предложения, которые относятся к общим условиям рынка недвижимости.

         В процессе определения стоимости земли знание оценщиком земельного рынка позволяет ему выработать критерии для изучения, отбора и интерпретации сопоставимости других земельных участков .

         Рынок земля является частью рынка недвижимости и включает объекты, субъекты, а так же правовые нормы, регулирующие земельные отношения.

         Земельный рынок является основой для рынка строительства и реконструкции объектов недвижимости и бизнеса, поэтому он во многом определяет возможности их роста.

         Наличие системы законодательных актов, регулирующих земельные отношения, является признаком развитого рынка

         В земельном законодательстве выделены три основные группы субъектов земельного рынка:

         1. Российская Федерация и субъекты РФ в лице государственной власти; города, районы, населенные пункты в лице органов местного самоуправления.

         2. Юридические лица – коммерческие и другие организации, в том числе иностранные.

         3. Граждане и их объединения, семьи, народы и, в определенных случаях, иностранные граждане.

         Рынок земли в отличие от большинства рынков, менее организован и отличается от конкурентного рынка. При оценке стоимости земельных участков необходимо учитывать следующие особенности земельного рынка:

·        Объекты на рынке земли сложно стандартизировать, сортировать и покупать по образцам.

·        Предложение на рынке земли неэластично и в границах административной единицы выступает как фиксированная величина, ограниченная самой природой.

·        Предложение и спрос, как правило, не сбалансированы, и возможности приведения их в равновесие посредствам цен ограничены.

·        На рынке земли в качестве товара выступают права на объекты. Сами участки имеют фиксированное положение.

·        Информация на рынке земельных участков не столь открыта, как на рынках ценных бумаг или потребительских товаров, поскольку сделки с недвижимостью часто имеют конфиденциальный характер, что увеличивает риски инвесторов.

·        Сделки с земельными участками требуют сравнительно крупных инвестиций, поэтому развитие рынка земельных участков сильно зависит от возможностей заемного финансирования, в частности от стоимости привлеченных кредитов на освоение земли.

·        Рынок земли отличается высокой степенью государственного регулирования законодательными номами и зонированием территории.

·        Для российского рынка земли характерна относительно низкая ликвидность объектов купли-продажи по сравнению с развитыми странами.
1.3.Процедура оценки рыночной стоимости земельного участка.

  Процедура оценки рыночной стоимости земельного участка включает пять этапов:

1)     определение основных вопросов оценки;

2)     сбор, проверка и анализ информации;

3)     анализ наиболее эффективного использования земельного участка;

4)     расчет рыночной стоимости на основе трех подходов к оценке – затратного, сравнительного, доходного – и согласование полученных результатов;

5)     подготовка отчета об оценке.

На первом этапе оценщик устанавливает следующие параметры оценки:

·        цель оценки;

·        стандарты оценки, в  соответствии с которыми определяется стоимость;

·        правовой режим и объем оцениваемых прав на земельный участок

На втором этапе данные используемые для оценки, можно подразделить на общие и специальные.
Анализ наиболее эффективного использования земельного участка. Предполагаемая стоимость земельного участка определяется исходя из его наиболее эффективного использования, т.е. наиболее вероятного использования земельного участка, являющегося физически возможным, экономически оправданным, соответствующим требованиям законодательства, финансово осуществимым, и в результате которого расчетная величина стоимости земельного участка будет максимальной.
Расчет рыночной стоимости на основе трех подходов к оценке – затратного, сравнительного, доходного – и согласование полученных результатов.

      В методических рекомендациях по определению рыночной стоимости земельных участков,  рекомендуется использовать:

·        метод сравнения продаж;

·        метод выделения;

·        метод распределения;

·        метод капитализации земельной ренты;

·        метод остатка;

·        метод предполагаемого использования.
1.4.Общая характеристика методов оценки земельных участков.

  

Как правило, при оценке рыночной стоимости земельных участков используется метод сравнения продаж, метод выделения, метод распределения, метод капитализации земельной ренты, метод остатка, метод предполагаемого использования.

   Метод сравнения продаж применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков при условии наличия информации о ценах сделок или предложений с аналогичными участками.

   Метод предполагает следующую последовательность действий:

1.     Формирование выборки объектов-аналогов;

2.     Определение элементов сравнения;

3.     Определение по каждому элементу сравнения степени отличия каждого аналога от объекта оценки;

4.     Определение корректировок по каждому из элементов;

5.     Корректировка по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога;

6.     Определение рыночной стоимости объекта оценки как средневзвешенного значения скорректированных цен аналогов.
  Метод выделения применяется для оценки застроенных земельных участков при условии наличия информации о ценах сделок с едиными объектами недвижимости, аналогичными единому объекту недвижимости, включающему в себя оцениваемый земельный участок. При отсутствии информации о ценах сделок допускается использование цен предложения.

   Метод предполагает следующую последовательность действий:

1.     Расчет рыночной стоимости единого объекта недвижимости методом сравнения продаж;

2.     Расчет стоимости замещения или воспроизводства улучшений оцениваемого земельного участка;

3.     Расчет рыночной стоимости земельного участка путем вычитания из рыночной стоимости единого объекта недвижимости стоимости замещения или воспроизводства улучшений земельного участка.
   Метод распределения применяется для оценки застроенных земельных участков при условии наличия информации о ценах сделок или предложений с едиными объектами недвижимости, аналогичными единому объекту недвижимости, включающему в себя оцениваемый земельный участок. Кроме того, необходима рыночная информация о наиболее вероятной доле земельного участка в рыночной стоимости единого объекта.

   Метод предполагает следующую последовательность действий:

1.     Определение элементов, по которым осуществляется сравнение единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, с объектами – аналогами;

2.     Определение по каждому элементу сравнения характера и степени отличий каждого аналога от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок;

     3.  Определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен                                                                       аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый участок;

4.  Корректировка по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающая их отличия от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый объект;

5.  Расчет рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов;

6.Расчет рыночной стоимости оцениваемого земельного участка путем умножения рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, на наиболее вероятное значение доли земельного участка в рыночной стоимости единого объекта недвижимости.

    Метод капитализации земельной ренты применяется для застроенных и незастроенных земельных участков. Условие применения метода- возможность получения земельной ренты от оцениваемого участка.

   Алгоритм действий:

1.     Расчет земельной ренты, создаваемой земельным участком;

2.     Определение величины соответствующего коэффициента капитализации земельной ренты;

3.     Расчет рыночной стоимости земельного участка путем капитализации земельной ренты.

  Способы определения коэффициента капитализации:

- деление величины земельной ренты по аналогичным земельным участкам на цену из продажи;

-увеличение безрисковой ставки на величину премии за риск, связанный с инвестированием капитала в оцениваемый земельный участок.

  Метод остатка применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков. Условие применения метода – возможность застройки оцениваемого участка улучшениями, приносящими доход.

   Метод предполагает следующую последовательность действий:

1.     Расчет стоимости воспроизводства или замещения улучшений;

2.     Расчет чистого дохода от единого объекта недвижимости;

3.     Расчет чистого дохода от улучшений путем умножения стоимости воспроизводства или замещения улучшений на коэффициент капитализации для улучшений, который определяется как ставки дохода и коэффициента возмещения (возврата) капитала;

4.     Расчет величины земельной ренты как разности от чистого дохода от единого объекта недвижимости и чистого дохода улучшений;

5.     Расчет рыночной стоимости земли путем капитализации земельной ренты.
  Метод предполагаемого использования основан на принципе остаточной продуктивности земли и может применяться при оценке любого земельного участка, у которого имеется перспектива развития. Данный метод часто используется в отношении неосвоенных участков земли.

    Алгоритм действий:

1.     Анализ наиболее эффективного варианта застройки и доходного использования застроенного земельного участка;

2.     Составление сметы, обоснование сроков и графика строительства выбранного варианта застройки земельного участка;

3.     Прогнозирование доходов от использования застроенного земельного участка;

4.     Оценка стоимости земельного участка путем дисконтирования всех денежных потоков, связанных с реализацией проекта наиболее эффективного использования земельного участка.
 

 

 
1.Характеристика земельного участка

Таблица 1.

1	Информация по земельному участку
1.2	Рельеф участка Форма земельного участка	Ровный Прямоугольная
1.3	Улучшения земельного участка	Дом
2	Местоположение
2.1	Район г. Тольятти	Автозаводский
2.2	Адрес	«Сборщик» 16 ул. 28 дом.
2.3	Локальные особенности расположения: -транспортная достижимость -удаленность от остановки городского транспорта	Доступная 500м.
3	Физические характеристики объекта
3.1	Назначение	Дачный участок
3.2	Общая площадь земельного участка	8 соток
3.3	Год постройки	2000
3.4	Коммуникации: -электроосвещение -водопровод -канализация -газоснабжение -отопление	Есть Есть Нет Нет Нет
3.5	Наличие огорода и садовых насаждений	Есть
3.6	Состояние	В отличном состоянии
3.7	Опасность окружающей среды	Не опасная