Реферат Лицензирование риэлтерской деятельности
Работа добавлена на сайт bukvasha.net: 2015-10-28Поможем написать учебную работу
Если у вас возникли сложности с курсовой, контрольной, дипломной, рефератом, отчетом по практике, научно-исследовательской и любой другой работой - мы готовы помочь.
Предоплата всего
от 25%
Подписываем
договор
ФЕДЕРАЛЬНОЕ АГЕНТСТВО ПО ОБРАЗОВАНИЮ
Санкт-Петербургский государственный университет
сервиса и экономики
НОВГОРОДСКИЙ ФИЛИАЛ
Кафедра «Экономики и управления на предприятии»
КОНТРОЛЬНАЯ РАБОТА
Дисциплина «ЭКОНОМИКА НЕДВИЖИМОСТИ»
Тема «ЛИЦЕНЗИРОВАНИЕ РИЕЛТЕРСКОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ,
ЗАДАЧА № 1».
Выполнил:
студент 2 курса 87.1у группы
специальности 080502
Жаринова
Светлана Викторовна
Ф.И.О. студента
№ зачетной книжки:___________
Проверил: Ефимова
Светлана Владимировна
Ф.И.О. преподавателя
Великий Новгород
2008
СОДЕРЖАНИЕ
Введение 3
1. Лицензирование риелторской деятельности 5
1.1 Отмена лицензирования риелторской деятельности 5
1.2 Добровольная сертификация риелторской деятельности 6
1.2.1 Подача заявки в орган по сертификации 6
1.2.2 Анализ заявки 7
1.2.3 Проверка заявителя на соответствие услуг 8
1.2.4 Решение о соответствии (несоответствии) услуг заявителя 8
1.2.5 Приостановление (аннулирование) сертификата соответствия 10
1.2.6 Продление срока действия сертификата 11
2.Задача № 1 13
Заключение 15
Список литературы 16
ВВЕДЕНИЕ
За последнее десятилетие в России сформировалась довольно значительная по
численности корпорация профессиональных посредников на рынке недвижимости –
риелторов. Термин "риелтор" (realtor) происходит от "realty" - недвижимость,
недвижимое имущество.
Введение механизма государственной регистрации прав на объекты
недвижимости и существенное обновление жилищного законодательства,
безусловно, способствовали повышению спроса на риелторские услуги.
По соображениям экономии времени или в силу недостаточной компетентности
большинство россиян в настоящее время предпочитают совершать сделки с жильем
при активном содействии агентств недвижимости, обязующихся "сопровождать"
сделку в регистрационных органах, обеспечить ее "юридическую чистоту" и пр.
Однако подобные обязательства не всегда выполняются.
Иммунитет риелторов от претензий к качеству их работы во многом связан с
отсутствием специального правового регулирования риелторских услуг.
До 2002 года риелторская деятельность входила в перечень видов деятельности, подлежащих обязательному государственному лицензированию (ФЗ Ст.17 «О лицензировании отдельных видов деятельности»). Определение риелторской деятельности содержалось в Положении о лицензировании риелторской деятельности, утвержденное Постановлением Правительства РФ от 23 ноября 1996 г. N 1407: деятельность на основе соглашения с заинтересованным лицом по совершению от его имени и за его счет либо от своего имени, но за счет и в интересах заинтересованного лица, гражданско-правовых сделок с земельными участками, зданиями, строениями, сооружениями, жилыми и нежилыми помещениями и правами на них (п. 2). Обязательным условием выдачи лицензии было наличие у соискателя или его штатных работников аттестата, подтверждающего прохождение обучения по специальной программе, включавшей положения ГК РФ о дееспособности граждан, об условиях действительности сделки, законодательство о приватизации, регистрации граждан по месту жительства и временного пребывания. В мае 2002 г. в связи с изменениями в законодательстве о лицензировании (отмена лицензирования риелторской деятельности), Положение утратило силу без какой-либо адекватной замены.
| 1. ЛИЦЕНЗИРОВАНИЕ РИЕЛТОРСКОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ 1.1 Отмена лицензирования риелторской деятельности Указ Президента РФ, в соответствии с которым отменено обязательное лицензирование риелторской деятельности, был подписан 8 августа 2001 года, а с 8 февраля 2002 года вступил в силу. Теперь посреднические услуги на рынке недвижимости может оказывать любой желающий. Каждый, кто хоть раз сталкивался с куплей или продажей недвижимости, знает, сколько подводных камней существует при оформлении сделки. Масса времени и нервов уходит на поиски приемлемого варианта, проверку юридической «чистоты» квартиры, сбор необходимых бумажек. Но едва ли не самый волнующий момент – час расплаты. Впрочем, даже после новоселья нельзя быть абсолютно спокойным за безукоризненность проведенной сделки (особенно если вы покупаете квартиру на вторичном рынке). По данным Департамента муниципального жилья в Москве ежегодно заключается более 42 тысяч квартирных сделок, из них 2,4% впоследствии расторгается. Чтобы избежать неприятностей или хотя бы свести их к минимуму, большинство клиентов предпочитает работать с риелторскими фирмами. С одной стороны, удобно: все хлопоты по подбору вариантов и оформлению документов берут на себя агенты. С другой стороны, риелторская фирма отвечает за качество проведенной сделки не только своей репутацией, но и имуществом (если, конечно, ее ответственность зафиксирована в договоре). На худой конец, в случае расторжения сделки была возможность наказать фирму через суд или отобрать у нее лицензию. Ведь до 2002 года лицензия являлась показателем порядочности фирмы. Теоретически при выдаче лицензии соответствующие органы должны были проверять финансовую состоятельность фирмы, налоговую дисциплинированность, профессионализм ее сотрудников. В большинстве случае так и было: фирмы проходили отбор и стремились получить "номер". Хотя бы потому, что в последнее время агентства недвижимости, не имеющие лицензии, не имели права размещать рекламу в СМИ. Таким образом, потенциальные покупатели и продавцы квартиры получали информацию только о легальных игроках рынка. Теперь об этом приходиться забыть. В новых условиях клиенты, скорее всего, выбирают агента либо по рекомендации друзей и знакомых, либо исходя из размера комиссионных. Надо сказать, что общественные риелторские организации, а также некоторые коммерческие и государственные структуры уже разработали схемы "альтернативного лицензирования". 1.2 Добровольная сертификация риелторской деятельности С июля 2002 года Московская лицензионная палата ввела систему добровольной сертификации риелторских компаний. Отличие системы сертификации от лицензирования в том, что лицензирование было обязательным, сертификация - добровольной. Рассмотрим порядок подготовки и проведения процедуры сертификации 1.2.1 Подача заявки в орган по сертификации Для проведения сертификации заявитель подает в Орган по сертификации заявку установленной формы. Вместе с заявкой заявитель представляет в Орган по сертификации следующие документы: · нотариально заверенные копии свидетельства о регистрации заявителя и свидетельства МНС о внесении записи в реестр юридических лиц; · нотариально заверенные копии учредительных документов заявителя; справку, в произвольной форме, содержащую информацию: - о заявителе (срок работы, виды деятельности, членство в профессиональных объединениях и др.); - о квалификации персонала (количество специалистов, имеющих квалификационные аттестаты, удостоверения с указанием номера, даты выдачи, наименования органа, выдавшего документ); - о способах обеспечения обязательств заявителя по возмещению ущерба потребителю при осуществлении брокерской деятельности (страхование профессиональной ответственности); - об используемых помещениях, в том числе юридическое основание пользования помещением (собственность, аренда, субаренда), описание используемых помещений (метраж, этажность), перечень помещений по функциональному назначению; - об использовании зарегистрированной торговой марки или знака обслуживания с указанием номеров свидетельств (при наличии). Орган по сертификации, при необходимости, может запросить у заявителя дополнительные документы. 1.2.2 Анализ заявки Орган по сертификации в срок до 10 рабочих дней с момента регистрации заявки проводит анализ заявки и представленных материалов. При отрицательных результатах проведенного анализа заявителю дается мотивированное заключение о невозможности проведения работ по сертификации. Повторная заявка может быть подана только после устранения указанных в решении несоответствий. При подаче повторной заявки к ней необходимо дополнительно прилагать подробную информацию о поведенных корректирующих мероприятиях по устранению несоответствий. При положительном решении по заявке Орган по сертификации подписывает с заявителем договор на проведение работ по сертификации. 1.2.3 Проверка заявителя на соответствие услуг Следующий этап, это проверка заявителя на соответствие услуг заявителя Стандарту. Орган по сертификации создает комиссию для проведения проверки и составляет программу проверки. График проведения проверки согласовывается с заявителем. Общий срок проведения проверки не может превышать 10 рабочих дней с момента подписания договора. При проведении проверки заявитель обязан обеспечить для комиссии возможность: · беспрепятственного доступа в помещения, используемые при оказании услуг; · свободного общения с сотрудниками и потребителями заявителя; · получить всю информацию и документацию, необходимую для проведения проверки. При отрицательных результатах проверки, комиссия устанавливает заявителю срок для устранения несоответствий в пределах общего срока проверки. Дальнейшая проверка проводится после представления заявителем подробной информации о проведенных корректирующих мероприятиях по устранению несоответствий. По окончании проверки комиссия составляет акт проверки услуг в двух экземплярах установленной формы, один из которых представляется заявителю, а второй – в Управляющий Совет. 1.2.4 Решение о соответствии (несоответствии) услуг заявителя Управляющий Совет Органа по сертификации принимает решение о соответствии (несоответствии) услуг заявителя установленным требованиям. В случае отрицательного решения заявителю дается мотивированное заключение о несоответствии установленным требованиям. Основаниями для принятия решения об отказе в выдаче сертификата соответствия могут являться: · невыполнение заявителем требований договора на проведение работ по сертификации; · отрицательный результат проверки услуг; · отказ заявителя от заключения соглашения по сертификации; · наличие признанной обоснованной негативной информации от обществ по защите прав потребителей, органов государственного управления. Положительное решение Управляющего Совета является основанием к выдаче заявителю сертификата соответствия. Одновременно Орган по сертификации представляет заявителю на подпись два экземпляра соглашения по сертификации. Заявитель должен подписать соглашение по сертификации и в течение 10 рабочих дней после предоставления его Органом по сертификации, вернуть один экземпляр соглашения в Орган по сертификации. Невыполнение этого требования рассматривается как отказ от заключения соглашения по сертификации. После подписания соглашения по сертификации Орган по сертификации направляет копию сертификата соответствия в Руководящий Орган Системы (РОС) для регистрации в Реестре Системы (далее – Реестр). Сертификат соответствия вступает в силу только после получения уведомления о регистрации сертификата соответствия в Реестре. ü Орган по сертификации осуществляет инспекционный контроль качества сертифицированных услуг (далее инспекционный контроль) не реже одного раза в год в течение всего срока действия сертификата соответствия в форме периодических и внеплановых проверок услуг. Внеплановые проверки могут проводиться по решению Управляющего Совета органа по сертификации либо по предписанию Комиссии по разрешению споров органа по сертификации. Случаями проведения внеплановых проверок являются: - поступления в Орган по сертификации претензий (жалоб) к сертифицированным услугам от потребителей; - поступления в Орган по сертификации сведений о несоответствии сертифицированных услуг установленным требованиям; Плановый инспекционный контроль осуществляется по программе проверки, которая предварительно направляется владельцу сертификата. В случае выездного инспекционного контроля дата посещения согласовывается с владельцем сертификата. 1.2.5 Приостановление (аннулирование) сертификата соответствия Орган по сертификации может приостановить либо аннулировать сертификат соответствия. Основаниями для принятия решения Органом по сертификации о приостановлении действия сертификата соответствия и соглашения по сертификации могут являться: · несоответствие сертифицированных услуг установленным требованиям; · невыполнение владельцем сертификата соответствия требований соглашения по сертификации. Одновременно с принятием решения о приостановлении действия сертификата и соглашения по сертификации, Орган по сертификации устанавливает срок для проведения владельцем сертификата корректирующих мероприятий. Срок не должен превышать 30 рабочих дней. В случае приостановления действия сертификата соответствия и соглашения по сертификации владелец сертификата соответствия обязан: - приостановить применение знака соответствия; - устранить несоответствия в установленный Органом по сертификации срок; - письменно проинформировать Орган по сертификации о выполнении корректирующих мероприятий. После выполнения владельцем сертификата корректирующих мероприятий по устранению несоответствий, действие сертификата соответствия возобновляется. Основаниями для принятия решения Органом по сертификации об аннулировании сертификата соответствия и соглашения по сертификации являются: · несоответствие сертифицированных услуг установленным требованиям, если владелец сертификата соответствия путем корректирующих мероприятий не устранил обнаруженные несоответствия в срок 30 рабочих дней и не подтвердил соответствие услуг установленным требованиям; · возникновение у владельца сертификата соответствия условий, угрожающих безопасности жизни и здоровью потребителя услуг; · нарушение владельцем сертификата установленных требований, повлекших за собой нанесение значительного материального ущерба потребителю услуг; · невыполнение владельцем сертификата соответствия корректирующих мероприятий в установленный срок; · сокрытие владельцем сертификата соответствия отрицательной информации о проверках услуг органами государственного или общественного контроля; · установление факта фальсификации представленных в Орган по сертификации документов и материалов; · просьба владельца сертификата. Аннулирование сертификата вступает в силу с момента исключения его реестра. 1.2.6 Продление срока действия сертификата Владелец сертификата может продлить срок действия сертификата. Для этого он должен за два месяца до окончания срока действия сертификата предоставить в орган по сертификации соответствующее заявление. В случае отрицательного решения владельцу сертификата дается мотивированное заключение о причинах отказа в продлении сертификата соответствия. При наличии жалоб и претензий на работу отдела по сертификации заявитель может подать жалобу Руководителю органа по сертификации. Жалобы и претензии на работу отдела сертификации рассматриваются Руководителем Органа по сертификации в десятидневный срок с момента ее регистрации. При наличии спорных вопросов относительно принятых Органом по сертификации решений, отказов в выдаче сертификата соответствия и других действий Органа по сертификации, заявитель может подать письменную апелляцию в Руководящий Орган Системы (РОС) в срок не позднее одного месяца после получения уведомления о принятом решении. Заявитель (владелец сертификата) оплачивает все работы по сертификации независимо от ее результатов. 2. ЗАДАЧА № 1 |
Определить цену Объекта оценки методом сравнения продаж, имея следующие
данные по пяти проданным ранее сравниваемым участкам:
| Наименование показателя | Объект оценки | Участок № 1 | Участок № 2 | Участок № 3 | Участок № 4 | Участок № 5 |
| Цена, тыс. руб. | 54000 | 65000 | 78000 | 56000 | 70000 | 54000 |
| Переданные права на собственность | Полное владение | Полное владение | Полное владение | Полное владение | Полное владение | Полное владение |
| 1. Скорректиро- ванная цена, тыс. руб. | 54000 | 65000 | 78000 | 56000 | 70000 | 54000 |
| Условия финансирова- ния | Рыночные | Не рыночные (% ставка ниже рыночной, цена завышена на 3000 т.р. | Не рыночные (% ставка ниже рыночной, цена завышена на 8000 т.р) | Рыночные | Рыночные | Рыночные |
| 2. Коррекция по финансированию, тыс. руб. | 0 | - 3000 т.р. | - 8000 т.р. | 0 | 0 | 0 |
| Скорректиро-ванная цена, тыс.руб. | 54000 | 65000-3000 = 62000 | 78000-8000 = 70000 | 56000 | 70000 | 54000 |
| Условия продажи | Коммерческие | Коммерческие | Срочная (цена занижена на 500 р.) | Коммерческие | Коммерческие | Коммерческие |
| Корректировка на условия продажи, тыс. руб. | 0 | 0 | + 500 руб. | 0 | 0 | 0 |
| 3.Скорректиро- ванная цена, тыс. руб. | 54000 | 62000 | 70000+500 = 70500 | 56000 | 70000 | 54000 |
| Время продажи, за год инфляции ок. 10% | 1 год | 12 мес. | 1 год | 6 нед. | 2 нед. | 1 год |
| Корректировка на время продажи | 54000×10% = 5400 | 62000×10% = 6200 | 70500×10% = 7050 | 56000/52н. ×6н.=6461 ×10%= 646 | 70000/52н. ×2н.=2692 ×10%= 269 | 54000×10% = 5400 |
| 4. Скорректиро- ванная цена на рыночные условия (с учетом расчета инфляции в %), тыс. руб. | 54000-5400 = 48600 | 62000-6200 = 55800 | 70500-7050 = 63450 | 56000-646 = 55354 | 70000-269 = 69731 | 54000-5400 = 48600 |
| Месторасположение | Коттедж у озера, 50 км. от города | Коттедж у озера, 50 км. от города | Коттедж у озера, 50 км. от города | Коттедж у озера, 50 км. от города | Коттедж у озера, 50 км. от города | Хуже на 10% |
| 5. Коррекция по месту, тыс. руб. | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 48600×10% = 4860 |
| Скорректиро-ванная цена, тыс. руб. | 48600 | 55800 | 63450 | 55354 | 69731 | 48600+4860 = 53460 |
| Размер, кв.м. | 120 | 120 | 145 | 120 | 145 | 120 |
| 6. Корректиров- ка по размеру, тыс.руб. | 0 | 0 | 63450/145 ×25= 10940 | 0 | 69731/145 ×25= 12023 | 0 |
| Скорректиро- ванная цена, тыс. руб. | 48600 | 55800 | 63450 -10940 = 52510 | 55354 | 69731 – 12023 = 57708 | 53460 |
| Гараж | есть | есть | нет | есть | есть | есть |
| 7. Коррекция для гаража, тыс. руб. | 0 | 0 | 53460 - 52510 = 950 | 0 | 0 | 0 |
| Скорректиро- ванная цена, тыс. руб. | 48600 | 55800 | 52510+ 950= 53460 | 55354 | 57708 | 53460 |
| Законченный подвал | да | нет | нет | нет | да | нет |
| 8. Коррекция для подвала, тыс.руб. | - 1908 | 0 | 0 | 0 | 57708- 55800 = 1908 | 0 |
| 9. Скорректиро- ванная цена, тыс. руб. | 48600 – 1908 = 46692 | 55800 | 53460 | 55354 | 57708 – 1908 = 55800 | 53460 |
| 10. Общая чистая коррекция (сумма корректировок) | -5400-1908 = -7308 | -3000-6200 = -9200 | -8000+500 -10940-7050+950 = - 24540 | - 646 | -269-12023 - 1908 = - 14200 | -5400 + 4860 = -540 |
| Удельный вес суммы коррекции на цену продажи | 7308/54000 = 0,13 | 9200/65000 = 0,14 | 24540/ 78000 = 0,31 | 646/56000 = 0,011 | 14200/ 70000 = 0,2 | 540/54000 = 0,01 |
В качестве цены объекта выбираем стоимость 5 участка, так как у него меньше удельный вес и наименьшее отклонение от фактической цены продажи.
| ЗАКЛЮЧЕНИЕ Риелторская деятельность входила в перечень видов деятельности, подлежащих обязательному государственному лицензированию. Но в 2001 году приняты поправки к Закону "О лицензировании отдельных видов деятельности", и с 8 февраля 2002 года лицензирование риелторской деятельности было отменено. Каким образом выбирать надежное агентство недвижимости в новых условиях? Обратившись в агентство, попросите сообщить вам номер ее лицензии. Несмотря на то, что лицензия на риелторскую деятельность сейчас не является обязательным условием работы агентства недвижимости, никто из риелторов номер своей лицензии, конечно, не забыл. Многие компаниям лицензии на право осуществления риелторской деятельности продлевали в декабре 2001 года, следовательно, они действительны до 2004г. Если в риелторской компании вам говорят, что с 2002 года лицензирование отменили, то, скорее всего фирма образовалась недавно. С июля 2002 года Московская лицензионная палата ввела систему добровольной сертификации риелторских компаний. Отличие системы сертификации от лицензирования в том, что лицензирование было обязательным, сертификация - добровольной. Наиболее надежные риелторские компании прошли процедуру сертификации. |
| |
| |
| |
СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ
1. Федеральный Закон от 08.08.2001г. № 128-ФЗ «О лицензировании отдельных
видов деятельности».
2. Постановление Правительства РФ от 23.11.1996г. № 1407 «Об утверждении
Положения о лицензировании риелторской деятельности».
3. Миронова Н.Н., Шутьков С.А. Экономика недвижимости, Серия «Высшее
образование». – Ростов н/Д: Феникс.: Национальный институт бизнеса, 2004. –
160 с.
