Реферат Проблемы андеррайтинга в ипотечном кредитовании
Работа добавлена на сайт bukvasha.net: 2015-10-28Поможем написать учебную работу
Если у вас возникли сложности с курсовой, контрольной, дипломной, рефератом, отчетом по практике, научно-исследовательской и любой другой работой - мы готовы помочь.
Предоплата всего
от 25%
Подписываем
договор
ПРОЦЕДУРА АНДЕРРАЙТИНГА СИСТЕМЫ
ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ.
Андеррайтинг — это проверка банком платежеспособности и кредитоспособности клиента. Андеррайтинг заемщика — весьма сложная и ответственная процедура оценки банком вероятности погашения или непогашения запрашиваемого кредита. Система андеррайтинга предполагает изучение и анализ платежеспособности потенциального клиента в порядке, установленном кредитором, а также принятие положительного решения или отказ в предоставлении ссуды. Впрочем, бывают и компромиссные решения, когда банк дает согласие, но не на ту сумму или не на тех условиях, на которые рассчитывал заемщик.
Операциями по ипотечному кредитованию физических лиц в банке занимается широкий круг банковских подразделений: юридическая служба, служба безопасности, риск-менеджмент, кредитное управление и пр. Это свидетельствует о степени сложности и трудоемкости процедуры андеррайтинга. У каждого банка свой метод, но при оценке вероятности погашения кредита устанавливаются основные критерии: способность клиента погасить кредит (оценка уровня доходов заемщика), его готовность погасить кредит (анализ кредитной истории заемщика) и стоимость закладываемого имущества как достаточного обеспечения для предоставления займа (анализ результатов независимой оценки имущества).
Положительное или отрицательное решение о предоставлении ипотечного кредита банк принимает по результатам анализа сведений, содержащихся в документах заемщика. Как правило, к основным документам, предоставление которых является обязательным, относятся: копия паспорта, заверенная работодателем копия трудовой книжки либо копии трудовых договоров (договоров подряда), справка о доходах по форме 2 НДФЛ ФНС РФ либо по форме банка за последние 6—12 мес., копия свидетельства о заключении/расторжении брака, свидетельства о рождении детей, диплом учебного заведения, военный билет и документы, подтверждающие наличие заявленных заемщиком активов. Некоторые банки просят предоставить свидетельство о постановке физического лица на учет в налоговом органе по месту жительства на территории РФ (ИНН), свидетельство о государственном пенсионном страховании, водительское удостоверение, заграничный паспорт, документы, содержащие сведения о состоянии здоровья, справки из психоневрологического и наркологического диспансеров, характеристики с места работы/учебы. Дополнительный пакет документов обычно запрашивается банком, если потенциальный клиент является владельцем собственного бизнеса (индивидуальным предпринимателем) или сумма кредита превышает определенный «пороговый» лимит, который определил банк. Даже в условиях ужесточения требований к заемщику банки крайне редко изменяли требования к предоставляемым документам, требуя только необходимый минимум, содержащий основную необходимую информацию.
Ужесточение процедуры андеррайтинга произошло в иных направлениях. Почти все банки стали более тщательно проводить так называемую проверку по линии безопасности и проверку кредитной истории заемщиков. Банк в обязательном порядке подает запрос в бюро кредитных историй для выяснения данных по кредитам, полученных клиентом в других банках. Кредитное бюро — это коммерческая организация, которая занимается хранением кредитных историй заемщиков. В центральном бюро кредитных историй есть информация о том, в каком из кредитных бюро хранится история того или иного клиента. Формирование базы Центробанка, начатое в
Банк практически наверняка откажет в выдаче кредита, если у потенциального заемщика отрицательная кредитная история: человек вообще не платит по текущему кредиту или платежи поступают с задержками (просрочками). Так же финансовое учреждение поступит, если заемщик сознательно скрывал от него какую-то информацию или пошел на обман. Практически неразрешимое на данный момент препятствие при получении ипотечного кредита — наличие у потенциального заемщика судимости. И если в случаях, когда заемщик сам честно предоставил всю информацию, преступление было совершенно давно и носило не тяжкий характер, банк может пойти навстречу заемщику при условии всех остальных положительных параметров, то в случае если заемщик попытался скрыть информацию, банк примет отрицательное решение. Скрывать подобные сведения или предоставлять недостоверную информацию бесполезно, службы безопасности банка всегда выявляют подобные ситуации.
Помимо детальной проверки заемщика службой безопасности банка и кредитной истории, особое внимание кредитные эксперты банков стали уделять анализу платежеспособности заемщика после кризиса. Экспертный анализ заключается в оценке уровня и стабильности дохода, риска потери работы. Банк смотрит на уровень образования и опыт работы клиента, чтобы убедиться в том, что если заемщик и потеряет работу, то сможет найти новую, и финансовая нагрузка платежей по кредиту для него посильна. Для подтверждения уровня дохода банки могут проверить, идут ли отчисления от дохода работника в фонды (пенсионный, социального страхования). По этим отчислениям можно определить, соответствуют ли реальные доходы потенциального заемщика сумме, указанной в справке 2-НДФЛ. Учитывается стаж работника на последнем месте работы; оценка дохода с основного места работы происходит путем обращения (часто по телефону) на предприятия (к главным бухгалтерам, финансовым директорам). Банк соотносит заявленный уровень зарплаты со средними заработками в той или иной сфере деятельности, при этом особое внимание уделяется образованию и квалификации заемщика. Если ранее у банка вызывал сомнение какой-либо источник дохода заемщика и он мог просто снизить сумму кредита, не принимая в расчет данный доход, то после ипотечного кризиса банк, скорее всего, откажет заемщику.
Большинство кредитных организаций рассматривают в качестве подтверждения дохода справку по форме 2-НДФЛ либо справку по форме банка или организации, в которой работает потенциальный заемщик, за подписью руководства или с его устным подтверждением дохода. Есть и такие банки, в которых гражданин может предоставить данные о доходе в письменном заявлении-декларации. Собственники бизнеса и индивидуальные предприниматели должны предоставлять бухгалтерские балансы, отчеты о прибылях и убытках, управленческую и налоговую отчетность. Следует отметить, что с 15 мая
От способа подтверждения дохода зависит ставка по кредиту, таким образом банк компенсирует свои риски. То есть чем больше у банка сомнений, действительно ли заемщик получает заявленную им сумму, тем выше ставка. Сейчас разница ставки при «белых» и «серых» доходах составляет примерно 1% практически во всех кредитных организациях.
Банки стали с еще большей настороженностью относиться к клиентам без определенного рода занятий. И если наемные работники могут подтвердить свой ежемесячный доход, то лицам так называемым свободных профессий сделать это сложнее. В данном случае подтверждением дохода могут быть договоры, контракты, выписки по банковскому счету, налоговые декларации и пр. Главное, банку необходимо понимать, что этот доход является регулярным и стабильным. В некоторых банках среди нежелательных клиентов числятся представители профессий, связанных с повышенным риском для жизни (спасатели, пожарные, милиционеры и т. д.). По-разному банки относятся к заемщикам, обладающим творческими профессиями, ведь писатели, артисты или художники тоже иногда не имеют постоянного места работы. В рискованную группу клиентов входят фрилансеры — внештатные сотрудники каких-либо организаций, выполняющие работу от заказа к заказу. Банков, готовых работать с заемщиками, получающими доход за границей, тоже немного. Таким группам заемщиков гораздо сложнее доказать банкам свою благонадежность.
Большинство банков при андеррайтинге рассматривают доход созаемщиков, то есть людей, которые разделят с клиентом кредитное бремя. Сегодня в роли созаемщиков может выступать не только член семьи, но и посторонний человек. Главное, чтобы он удовлетворял всем требованиям банка, предъявляемым к заемщику. Банки допускают наличие нескольких созаемщиков. По новым стандартам АИЖК количество созаемщиков по одному кредитному договору будет ограничено тремя лицами, а участие второго супруга в сделке станет обязательным.
В числе основных задач процедуры андеррайтинга — определение окончательной суммы кредита, на которую может претендовать заемщик. Ее расчет происходит в зависимости от дохода, получаемого заемщиком. Для определения его способности выплачивать ипотечный кредит банк использует количественные характеристики, среди которых отношение общей суммы ежемесячных обязательств заемщика к совокупному семейному доходу за тот же период, а также достаточность денежных средств (исходя из расходов на содержание). Банк устанавливает критерии, исходя из которых определяется предельно допустимая доля расходов по кредиту в совокупных доходах заемщика. Как правило, в ипотечном кредитовании доля ежемесячных обязательств по кредиту может составлять от 30% до 50% дохода.
Одним из заключительных этапов андеррайтинга является анализ факторов риска (негативных факторов) и компенсирующих факторов, при этом в совокупности учитываются все данные, предоставленные заемщиком. Компенсирующие/негативные факторы, как правило, имеют субъективный характер и не могут быть подвергнуты точной количественной оценке. Кредитный эксперт должен установить, имеет ли компенсирующий фактор или комбинация компенсирующих факторов достаточно веское значение, чтобы нивелировать определенные негативные факторы, выявленные при анализе. Компенсирующими факторами могут считаться: наличие в собственности заемщика движимого и недвижимого имущества (может свидетельствовать о способности заемщика делать накопления, а также о возможности погасить задолженность в случае снижения доходов), молодой возраст заемщика, высшее образование, карьерный и профессиональный рост, работа в потенциально прибыльных и высокорентабельных отраслях экономики (позволяет предположить, что на протяжении срока кредитования доход заемщика будет расти, а долговая нагрузка будет снижаться). К негативным факторам можно отнести: наличие значительных перерывов в трудовом стаже, частая смена работы, несоответствие уровня образования занимаемой должности и пр.
Говоря об ипотечном кризисе и проблемах андеррайтинга, следует отметить, что существенных различий в проведении данной процедуры отечественными и иностранными банками нет. Однако в России в принципе требования к клиентам всегда были жестче, чем в США. Это связано и с низким объемом ипотечного кредитования в сравнении с основными экономическими показателями, и с тем, что рынок ипотечного кредитования у нас не настолько развит, как на Западе, и, безусловно, с особенностями экономической и социальной ситуации в России. Важным отличием является то, что в развитых странах по многим клиентам банк может получить файл с уже собранной информацией, используя государственную систему накопления персональных данных по социальным номерам граждан. По значительной части клиентов есть собранная за десятилетия кредитная история, предоставляемая уважаемыми на рынке кредитными бюро, занимающимися накоплением информации долгие годы. Имея на руках файл с кредитной историей заемщика и социальный файл, можно значительнее быстрее и надежнее провести анализ кредитоспособности клиента, чем в нашей стране, когда приходится проводить дополнительные процедуры для подтверждения предоставленной информации или документов, а также получения необходимого уровня уверенности для вынесения кредитного решения. Кроме того, в России процедура андеррайтинга проводится только в банках, в то время как на Западе во многих случаях это делают ипотечные брокеры.
До ипотечного кризиса в США российский рынок переживал период роста, когда в борьбе за клиентов многие банки смягчали требования при выдаче ипотечных кредитов. Это выражалось как в снижении процентных ставок, так и в более лояльном подходе к подтверждению платежеспособности заемщиков. В результате обвала ипотечного рынка США многие игроки отечественного рынка пересмотрели правила ипотечного кредитования, что сделало ипотеку менее доступной для некоторых категорий населения. Впрочем, у каждого явления всегда найдется не только плохая, но и хорошая сторона. Более тщательная оценка заемщиков способствует повышению качества ипотечных портфелей. По мнению некоторых аналитиков, зарубежный рынок скоро начнет постепенно выходить из кризиса, и, следовательно, российским банкам уже сейчас нужно готовиться к секьюритизациям. А лучшая готовность — это повышение качества ипотечных портфелей. Поэтому рассчитывать на более лояльный подход к оценке кредитоспособности и платежеспособности заемщикам не стоит. Те требования, которые банки выдвигают сейчас, будут актуальны еще долгое время. Также возможны и незначительные изменения в плане дальнейшего ужесточения требований, но не стоит ждать чего-то кардинально нового, ведь планка поднята и так уже достаточно высоко.
Количество сделок с участием ипотеки резко увеличиваться не будет: россияне пока еще не оценили все плюсы использования кредита для покупки недвижимости, но и на Западе это направление развилось не сразу. В
Андеррайтинг в ипотечном кредитовании
Ипотечное кредитование перестало быть чем-то экзотическим, оно завоевывает все большую популярность у россиян. Однако потенциальному получателю кредита необходимо добиться соответствия определенным требованиям банка. Шаг первый – андеррайтинг заемщика.
Пугающее слово “андеррайтинг” в переводе на русский язык обретает простой и понятный смысл: проверка банком платежеспособности клиента. Гражданин, решившийся на такой серьезный шаг, как получение ипотечного кредита, в первую очередь должен оценить свои финансовые возможности (сумму сбережений и ежемесячный доход) и определиться с параметрами будущего жилья. Ведь из стоимости квартиры и рассчитывается размер первого взноса.
Кроме того, неизбежны дополнительные расходы – предстоит оплатить оформление кредита, регистрацию квартиры в собственность, а также страхование жизни и имущества (1–1,5% от стоимости кредита). Но как бы сам клиент ни оценивал свои возможности, решающее слово
– выдать кредит или отказать в его выдаче – остается за банком.
Проверка документов
Система андеррайтинга предполагает изучение и анализ платежеспособности потенциального клиента в порядке, установленном кредитором, а также принятие положительного решения или отказ в предоставлении ссуды. У каждого банка свой метод, но при оценке вероятности погашения кредита устанавливаются основные критерии: способность клиента погасить кредит (оценка уровня доходов заемщика), его готовность погасить кредит (анализ кредитной истории заемщика) и стоимость закладываемого имущества как достаточного обеспечения для предоставления займа (анализ результатов независимой оценки имущества). Положительное или отрицательное решение о предоставлении ипотечного кредита банк принимает по результатам анализа сведений, содержащихся в основном и дополнительном документационных пакетах.
“Основные” документы предоставляются заемщиком и предназначены непосредственно для проведения андеррайтинга. Как правило, к ним относятся: копия паспорта, заверенная работодателем копия трудовой книжки либо копии трудовых договоров (договоров подряда); справка о доходах по форме 2-НДФЛ МНС РФ; свидетельство о постановке физического лица на учет в налоговом органе по месту жительства на территории РФ (ИНН); свидетельство о государ-ственном пенсионном страховании; диплом учебного заведения; военный билет и водительское удостоверение. Также необходима копия свидетельства о браке, даже если супруг не выступает созаемщиком. При наличии детей предоставляются копии свидетельств о рождении. Подлинники всех названных документов надо иметь на руках.
Кроме того, подтвердить свой доход можно справкой по форме банка или организации, в которой работает потенциальный заемщик, за подписью руководства, либо с его устным подтверждением. В ряде банков гражданин может предоставить данные о доходе в заявлении-декларации. При этом, естественно, банки подстраховываются: проводится анализ регионального рынка труда и маркетинговые исследования получаемых доходов на этой должности в данной сфере деятельности. По этим сведениям и делается соответствующий вывод о возможности получения заемщиком дохода в размере, заявленном в анкете.
Дополнительный документационный пакет обычно запрашивается банком, если потенциальный клиент является владельцем собственного бизнеса. При доходе от предпринимательской деятельности требуются данные бухгалтерской отчетности. Главное для банка – знать, насколько человек платежеспособен и какие средства для выплаты кредита он имеет в дей-ствительности.
От чего зависит процентная ставка
Потенциальному заемщику нелишне помнить, что от результатов андеррайтинга будет зависеть и процент по ипотечному кредиту. Рекламируя свои программы, кредитные организации обычно указывают только самую низкую планку процентной ставки.
На размер ставки влияет выбранная кредитная программа (в зависимости от того, например, что собирается покупать клиент – квартиру или загородный дом), вариант предоставления сведений о доходах (в произвольной или стандартной форме), срок кредита (от 5 до 20–25 лет), валюта кредита (рубли или доллары).
Нужны ли ипотечные брокеры
Сегодня только по Петербургу финансовые учреждения предлагают несколько десятков программ ипотечного кредитования. Разобраться в таком море информации без помощи специалистов крайне сложно. Новые участники данного сегмента рынка – ипотечные брокеры, обладая необходимыми знаниями и опытом, могут оказать квалифицированные услуги уже на первичном этапе андеррайтинга. В функции ипотечных брокеров входит помощь клиенту при формировании основного пакета документов, первичная оценка его платежеспособности и консультирование по выбору той или иной ипотечной программы в соответ-ствии с доходами и желаниями заемщика.
Аккуратно и правильно проведенный андеррайтинг позволяет в один заход получить одобрение на заем в размере необходимой суммы. Если документы оформлены надлежащим образом, процедура занимает от трех дней до недели в зависимости от выбранной ипотечной программы и кредитной организации.
Что может стать причиной отказа
В большинстве случаев заемщик может не волноваться, что причиной отказа послужит «серый» доход. Не требуется и документального подтверждения, откуда у заемщика деньги на первоначальный взнос.
В связи с процессом упрощения ипотечных процедур банки подходят к рассмотрению кредитной заявки клиента достаточно лояльно, и решение об отказе принимается только в случае выявления особо веских причин. Маленький доход, недостаточный стаж либо большие перерывы в нем, частая смена места работы, отрицательная кредитная история, отказ страховой компании взять на себя ответственность за жизнь и трудоспособность потенциального заемщика, недостоверность предоставленной клиентом информации – наиболее вероятные причины отказа. Неразрешимое, на данный момент, препятствие при выдаче кредита – наличие у потенциального клиента судимости.
Инспектор банка или ипотечный брокер информирует обо всех этих нюансах при подаче заявления в кредитный комитет. Но когда все документы уже сданы, причин отказа банк, как правило, не объясняет.
Вы твердо решили взять Ипотечный кредит, четко сопоставили свои желания с возможностями и считаете, что ипотека не будет для Вас непосильным бременем. Но поймет и оценит ли Банк все Ваши возможности по возврату кредита?
В России Банки довольствуются мифическими справками о доходах, иногда подписанных самим Заемщиком. Именно поэтому Банки серьезно подходят к оценке финансовых возможностей клиента, а следовательно неохотно выдают положительное решение.
Проверку платежеспособности и всех других рисков называют «Андеррайтингом». Это процедура – целый банковский механизм, который, собственно, и принимает решение о выдаче Ипотечного кредита. Так как работает этот механизм?
Прежде всего, Банку интересны настоящие и будущие доходы Заемщика. Банк – финансовое учреждение, интересуют именно Ваша финансовая состоятельность на ближайшие 15-20 лет, а вся недвижимость, которая указана как залог, Банку ни к чему – он же не риэлтор. Поэтому к справка о доходах нужно отнестись со всей серьезностью.
Помимо справки 2-НДФЛ (эти данные представляет в налоговую инспекцию работодатель) Банк может потребовать у Вас справку в свободной форме, в которой будет указан реальный доход Заемщика.
Но даже если Вы финансово пригодный претендент на получение Ипотечного кредита, Банк все равно может отказать. Причин тому может быть много, например – возраст. К моменту достижения пенсионного возраста Заемщик должен полностью рассчитаться с Банком за кредит.
Следующий этап андеррайтинга – проверка по профессиональному признаку. Здесь все предельно просто: стаж по последнему месту работы должен быть не менее 3-6 месяцев. Как ни странно, но Банки с большей уверенностью кредитуют Заемщиков, работающих по найму, нежели собственников бизнеса. Довольно часто за Ипотечным кредитом обращаются граждане других государств. В принципе, наличие московской регистрации не является обязательным требованием большинства Банков, однако, Банк работает по принципу «не важно какое у Вас гражданство, главное, что бы источник доходов находился в Москве». Если же этот источник находится не в Москве, то компания, в которой Вы трудитесь, должна за Вас поручиться. Данное поручительство может выражаться следующим образом: пятилетний контракт и письменное подтверждение руководителя, что у этого сотрудника большие перспективы роста и увеличения доходов в их фирме.Однако, далеко не все потенциальные Заемщики подходят под этот список требований. Почти у каждого найдется какой-либо недочет, который не позволит воспользоваться таким благом как Ипотека. Даже банальное кредитное досье (список документов для получения Ипотечного кредита) может повлечь за собой отказ Банка в кредитовании. Но, у Вас всегда есть выход. Вы можете воспользоваться услугами Российского Универсального Бюро (RUBURO™) в получении Ипотечного кредита. RUBURO™ поможет Вам сэкономить время, нервы и деньги, поможет собрать необходимый пакет документов и сопроводит Вас до окончательного подписания сделки на получение Ипотечного кредита.
В целом, стоит отметить, что процедура андеррайтинга в разных странах отличается друг от друга. Например, в США основной критерий предоставления Ипотечного кредита – это наличие кредитной истории. Если заемщик уже пользовался услугами кредитования и все свои обязательства перед Банками успешно выполнил, его кредитная история продолжается дальше. В России же кредитная история может закончится не начавшись, и все из-за подтверждения доходов, т.к. это основной критерий предоставления кредита. Но, так или иначе выход есть всегда и всегда есть тот, кто окажет Вам помощь в получении Ипотечного кредита.
