Реферат Формирования и функционирования регионального рынка недвижимости Ставропольского края
Работа добавлена на сайт bukvasha.net: 2015-10-28Поможем написать учебную работу
Если у вас возникли сложности с курсовой, контрольной, дипломной, рефератом, отчетом по практике, научно-исследовательской и любой другой работой - мы готовы помочь.
Предоплата всего
от 25%
Подписываем
договор
Введение
В России происходит активное формирование и развитие рынка недвижимости. Российский рынок недвижимости отражает все проблемы экономики и характеризуется неравномерным развитием своих отдельных сегментов, несовершенной законодательной базой и низкой инвестиционной ликвидностью граждан и юридических лиц. В сложившейся практике к недвижимости традиционно относят землю и все улучшения, постоянно закрепленные на ней (здания, сооружения, объекты незавершенного строительства).
Тема данной курсовой – «Рынок недвижимости в регионе». Актуальность темы исследования состоит в том, что российские региональные рынки недвижимости даже за краткую историю рыночных реформ сумели обрести свою особую эволюцию, динамику и тенденции развития; более того, - за последние десять лет на этих рынках неоднократно менялись и характер экономической краткосрочной конъюнктуры, и соотношение спроса и предложения, и ориентация инвестиционных и потребительских предпочтений.
Особенность развития российского рынка недвижимости состояла в том, что исходный пункт становления его экономической организации образовала рыночная неопределенность реальной стоимости строительных объектов, поскольку на начальном этапе переходной экономики цены формировались в соответствии с устаревшими административно-утвержденными расценками. Сам же строительный рынок вырос из сектора жилищно-строительных кооперативов (официально разрешенной в социалистическом хозяйстве схемы долевого участия в строительстве) - единственного рыночного элемента административно-функционировавшей строительной отрасли советской экономики.
Региональная значимость местного рынка строительных услуг определяется не только социальной приоритетностью удовлетворяемой им потребности, но и тем, что финансовые сегменты данного рынка выступают в качестве наиболее точных индикаторов состояния экономики данного региона в целом (аналогичная индикативная функция на региональном рынке ценных бумаг отводится ценным бумагам местных строительно-инвестиционных и инвестиционно-страховых компаний). Вместе с тем, общерегиональная значимость рынка строительных услуг обусловлена и тем, что фонд производственной и жилищной недвижимости составляет большую часть материального достояния каждого региона, а процесс прироста этого достояния является сферой наиболее привлекательных долгосрочных внутри- и внерегиональных инвестиций. Отсюда следует, что эффективное управление «строительным» капиталом, наряду с развитием ипотечного кредитования, может стать фактором ускоренного регионального экономического роста.
Таким образом, в перспективе стратегия развития сферы местного рынка строительных услуг должна составить одно из приоритетных направлений региональной финансово-экономической политики.
Цель работысостоит в исследовании экономических основ формирования и функционирования регионального рынка недвижимости Ставропольского края и выявлении основных финансово-инвестиционных тенденций его развития.
Достижение поставленной цели предполагает постановку и решение следующей системы задач:
· Становление и формировании рынка недвижимости в регионе;
· Определение динамики развития рынка недвижимости в Ставропольском крае;
· Проблемно-теоретической характеристики регионального рынка строительства;
· Привести анализ ценовой динамики на первичном и вторичном рынке жилья в период с 2007 по
· Оценки рыночного потенциала краевого фонда инвестиций ставропольского регионального строительного рынка.
Объект исследования курсовой работыпредставлен механизмом формирования, функционирования и развития рынка недвижимости Ставропольского края как составного элемента процессов рыночного преобразования российской макроэкономики на ее региональном уровне, т. е. другими словами, объект исследования – рынок недвижимости в Ставропольском крае. Предмет исследования составляют особенности и эффективность регионального рынка строительных услуг как необходимого условия ускорения рыночной динамики механизма региональной экономики.
ГЛАВА 1. Теоретические факторы, влияющие на развитие рынка недвижимости
1.1. Основные понятия рынка недвижимости
В России происходит активное формирование и развитие рынка недвижимости. Российский рынок недвижимости отражает все проблемы экономики и характеризуются неравномерным развитием своих отдельных сегментов, несовершенной законодательной базой и низкой инвестиционной способностью граждан и юридических лиц.
Недвижимость относится к категории товаров. Ее обращение также осуществляется на рынке и тесно связано с привлечением финансового капитала, использованием различных ресурсов и труда. Вместе с тем рынок недвижимости – рынок ограниченных ресурсов, продавцов и покупателей.
Российский рынок недвижимости отражает все проблемы переходной экономики и характеризуется неравномерным развитием сегментов, несовершенной законодательной базой и низкой инвестиционной активностью граждан и юридических лиц.
Рынок недвижимости обеспечивает:
- создание новых объектов недвижимости;
- передачу прав на недвижимость;
- установление равновесных цен на объекты недвижимости;
- эксплуатацию объекта недвижимости;
- распределение пространства между конкурирующими вариантами землепользования;
- инвестирование и недвижимость;
Рынок недвижимости – сектор национальной рыночной экономики, представляющий собой совокупность объектов недвижимости, экономических субъектов, оперирующих на рынке, процессов функционирования рынка, т. е. процессов производства, потребления и обмена объектов недвижимости и управления рынком, и механизмов, обеспечивающих функционирование рынка.(6, с. 23)
Рынок недвижимости — это совокупность отношений вокруг операций с объектами недвижимости. Этот рынок представляет собой сферу вложения капитала в объекты недвижимости и систему экономических отношений, возникающих при операциях с недвижимостью, которые появляются при купле-продаже недвижимости, ипотеке, сдаче объектов недвижимости в аренду и т.д.
Основными сегментами рынка недвижимости являются рынок земли, рынок жилья и рынок нежилых помещений (в соответствии с основными типами недвижимости).
Можно выделить отдельно рынок доходной недвижимости, который сегментируется по функциональному назначению объектов:
— рынок объектов офисного назначения;
— рынок объектов торгового назначения;
— рынок объектов производственно-складского назначения.(6, с. 25)
Иногда выделяют рынки гостиничных услуг и объектов незавершенного строительства. На рынке объектов незавершенного строительства действуют особые процедуры при оценке, продаже объектов, велика роль государственного регулирования и возможны изменения целевого назначения недостроенного объекта и первоначального плана застройки.
В зависимости от юридических прав на недвижимость, которые являются объектом сделки между продавцом-покупателем, рынок недвижимости делят на рынки купли-продажи и аренды. На рынке купли-продажи в обмен на соответствующий эквивалент передается полное право собственности, включающее право распоряжения. На рынке аренды объектом сделки является частичный набор прав, исключающий право распоряжения.
Каждый из сегментов развивается самостоятельно, так как существуют различия в законодательной и нормативной базе, в ликвидности и специфических характеристиках отдельных рынков недвижимости, в политике приватизации государственной и муниципальной собственности. К особенностям рынка недвижимости относятся:
ü локальность (вследствие неизменяемого местоположения объектов);
ü низкая взаимозаменяемость объектов (из-за существенной зависимости величины спроса на объекты недвижимости от местоположения объекта, состояния инфраструктуры в районе нахождения недвижимости: наличия дорог, метро, предприятий торговли и бытового обслуживания, мест отдыха и т.д.);
ü сезонные колебания;
ü необходимость государственной регистрации сделок;
ü вложения капитала в недвижимость. Ему сопутствуют три группы затрат: расходы на поддержание объекта недвижимости в функционально пригодном состоянии (ремонт, эксплуатационные расходы и др.); ежегодный налог на владение недвижимостью; высокие трансакционные издержки при сделках с недвижимостью.
1.2. Факторы, влияющие на развитие рынка недвижимости
Колебания спроса и предложения на рынке недвижимости происходят медленно. Если есть спрос, то увеличить количество предложений бывает сложно, так как здания строятся долго — от нескольких месяцев до нескольких лет. В случае излишков недвижимости цены остаются низкими несколько лет. Оценщику необходимо постоянно следить за развитием и состоянием рынка недвижимости. Основные факторы, воздействующие на спрос и предложение на этом рынке:
§ экономические: уровень доходов населения и бизнеса, доступность финансовых ресурсов, уровень ставок арендной платы, стоимость строительно-монтажных работ и строительных материалов, тарифы на коммунальные услуги; социальные: изменение численности, плотности населения, образовательного уровня;
§ административные: ставки налогов и зональные ограничения;
§ экологические: подверженность района месторасположения недвижимости засухам и затоплениям, ухудшение или улучшение экологической обстановки.
Фактически рынок недвижимости начал формироваться еще в СССР в 1970-е гг. Но тогда он был «теневым» (неофициальным), поскольку купля-продажа жилья официально запрещалась государством. Покупатели-продавцы находили всевозможные способы обойти законы: манипулировали семейным положением, заключая фиктивные браки, «дарили» жилье незнакомым людям, получая за это деньги, делали негласный обмен квартирами. В это время даже проявились особые посредники, удовлетворявшие спрос на данный вид услуг, — маклеры.
Формирование организованного рынка недвижимости в России стало возможным после введения в начале 90-х гг. права частной собственности на недвижимое имущество и проведения приватизации, вследствие чего государство перестало быть единственным собственником подавляющего числа объектов недвижимости. Существующие особенности российского рынка недвижимости оказывают влияние на инвестиционную деятельность (таб. 1 ).
Следовательно, рынок недвижимости, как это следует из теории рыночной экономики, прошел стадию спада, вышел на стабилизацию, а впереди (не обязательно сразу) – новый подъем, в том числе и некоторый рост цен.(1, с. 31)
Таб.1. Влияние на инвестиционную деятельность
Особенности | Факторы | Результат |
| Различия рынков недвижимости по регионам | Неодинаковые природные, экономические условия и позиции местных органов власти различных регионов | Различия в инвестиционной привлекательности, активности рынков и уровне цен на аналогичные объекты в различных регионах |
| Несоответствие стоимости недвижимости финансовым возможностям большей части населения | Падение уровня реальных доходов населения, слабое развитие механизма ипотечного кредитования | Ограниченность инвестиционных ресурсов, низкая ликвидность недвижимости относительно других товаров,слабое развитие рынка недвижимости в целом |
| Недостаточная информированность участников | Сокрытие фактических цен продаж, слабое развитие информационной инфраструктуры | Дополнительные затраты на сбор и проверку данных при анализе эффективности инвестиционных проектов, поступление налоговых платежей не в полном объеме |
| Неравномерность развития сегментов рынка | Различия в ликвидности и законодательстве для разных типов недвижимости | Рынок земли практически не развит |
| Невозможность точных прогнозов тенденций развития | Экономическая и политическая нестабильность | Затруднена оценка объектов на основе дохода, снижена инвестиционная активность, слабо развита система ипотечного кредитования |
| Несоответствие текущего использования основной части земли и строений наиболее эффективному | Строительство большинства объектов в период директивного (нерыночного) управления экономикой | Необходимость при оценке недвижимости и анализе инвестиционных проектов основываться не на текущем, а возможном наиболее эффективном варианте использования объектов |
ГЛАВА 2. Состояние рынка недвижимости в Ставропольском крае
2.1. История формирования рынка недвижимости в регионе
Спрос и предложение на российских региональных рынках строительных услуг уже обрели свою эволюцию, динамику, тенденции и историю; более того, - за последние десять лет на рынке инвестиционного строительства неоднократно менялись и характер экономической обстановки, и соотношение спроса и предложения, происходила переориентация потребительских предпочтений.
В развитии рынка недвижимости (который формировался в качестве самостоятельного элемента региональной экономики с начала 90-х годов) исходным пунктом становления его экономической организации выступала полная рыночная неопределенность. Проблема состояла в том, что реальная стоимость квартир методически – обоснованно не рассчитывалась и была, по существу, величиной неизвестной. Поскольку цены (например, на жилые помещения) формировались в соответствии с устаревшими расценками жилищно – строительных кооперативов – единственного квазирыночного элемента административно – функционировавшей строительной отрасли советской экономики ( поскольку до 1993 года жилищно – строительные кооперативы представляли практически исчерпывающий вариант долевого участия в строительстве в Российской Федерации). Но если финансовый расчеты были затруднительны даже для строительных организации, то ещё сложнее было ориентироваться физическим лицам.
Рынок недвижимости начал развиваться с перехода от централизованной плановой экономики к рыночной. Основными факторами определявшими начало развития рынка недвижимости стали экономические реформы, направленные на развитие свободного рынка. К ним относятся: введение частной собственности на недвижимость; приватизация жилья, предприятий сферы обслуживания и промышленности; признание земли недвижимым имуществом и включение ее в гражданский оборот; правовое обеспечение регулирования рынка недвижимости и осуществление профессиональной деятельности по секторам рынка.
Материальная база рынка недвижимости складывалась из двух источников: первый – это бесплатная приватизация жилья гражданами, бесплатная и платная приватизация нежилых помещений и земельных участков ( рынок первичной приватизации недвижимости). Второй – это формирование в рамках строительной отрасли и вне ее сегмента коммерческого строительства и продажи недвижимости). В дальнейшем стал формироваться вторичный рынок недвижимости – рынок перепродажи раннее приватизированных или впервые проданных новых объектов.(9)
За прошедшие годы рынок недвижимости прошел значительный путь становления.
2.2. Структура рынка недвижимости Ставропольского края
Региональный рынок недвижимости (РРН) представляет собой социально-экономический объект исследования, на функционирование которого влияют три взаимосвязанных комплекса: экономический, социальный, экологический.
Под структурой РРН понимается долевое представительство на нем агентов государственной, муниципальной, корпоративной и частной форм собственности.
Главной функцией органов власти всех уровней является создание максимально благоприятных условий для эффективного экономического и социального развития как федерального, так и, в особенности, региональных рынков жилья.
Теоретически можно говорить о существовании федерального и региональных рынков жилья. Сущностью их деятельности является обмен правами на недвижимость на межрегиональном и региональном уровнях. Однако суммарный объем обменных сделок на межрегиональном уровне пренебрежительно мал по сравнению с объемом внутрирегиональных сделок. Поэтому изучение региональных рынков недвижимости представляет для хозяйственной практики особый интерес.
Основной задачей муниципальных властей как регулирующих является создание максимально благоприятных условий для эффективного развития РРН, а их целью как субъектов рынка является максимизация прибыли, идущей на пополнение муниципального бюджета, часть которого, в свою очередь, должна направляться на активизацию создания первичного рынка недвижимости.(1, 319)
Структура регионального рынка недвижимости Ставропольского края включает рынок первичного и вторичного жилья. В основе динамики цен на первичном рынке жилья лежат следующие фундаментальные факторы: реальные денежные доходы и доля чистого притока(оттока) капитала в ВВП. Первый из этих факторов отвечает за формирование спроса на жильё. Второй может быть как фактором спроса, так и фактором предложения. Экономическая ситуация привела к значительному уменьшению цен на первичном рынке и некоторому их сокращению на рынке вторичном.
Динамика вторичного рынка жилья определяются теми же факторами, однако данный рынок более инертен. На темпы роста цен на вторичный рынке жилья влияют темпы роста цен в предыдущем квартале. Значительное влияние на темпы роста цен на вторичном рынке оказывает абсолютная величина прироста (оттока) капитала. По данным риэлтерских фирм, уровень цен колеблется в значительных пределах в зависимости от города. В Георгиевске цены на жилье почти в два раза ниже, чем в Ставрополе и на Кавказских Минеральных Водах. Существенно разнятся цены на квартиры внутри городов: чем ближе к центру города, тем выше цена. Интересно, но цена за один квадратный метр однокомнатной квартиры гораздо больше, чем цена на жилье с большим количеством комнат. Оказывается, однокомнатные квартиры — более ходовой товар на рынке недвижимости, и спрос на них гораздо выше. Неравнозначность участков земли проявляется и в налогах, которые взимают местные власти за пользование землей для производственной и другой несельскохозяйственной деятельности в краевом центре с граждан и организаций. Например, самая дорогая арендная плата установлена с участков, расположенных в центре города, в то время как на окраинах города (район Ташлы) она ниже в 10 — 12 раз.
В отношении спроса на жилье в Пятигорске, Кисловодске, Ессентуках, Минеральных Водах, Буденновске, Железноводске и Георгиевске наблюдается одна и та же картина. Наибольшей популярностью среди покупателей пользуются однокомнатные квартиры. Неплохо идут и недорогие двухкомнатные. Устойчивый спрос сохраняется на жилье улучшенной планировки. В отношении квартир из более чем четырех комнат мнение риэлтеров однозначно: они продаются очень тяжело, владельцы многокомнатных квартир (как правило, большие семьи, решившиеся жить отдельно) пытаются избавиться от своей собственности, а поскольку найти покупателя на такое жилье довольно трудно, четырехкомнатные квартиры преимущественно размениваются.(1,436)
2.3. Состояние регионального рынка недвижимости
Рынок жилья нашего края имеет своеобразные черты. Во-первых, частный сектор занимает здесь значительную долю и очень разнообразен. Предлагаются дома стоимостью до 300 тысяч долларов США. Однако наибольшим спросом пользуются у населения дешевые дома стоимостью до 45 тысяч долларов. Во-вторых, в регионе практически не наблюдается снижения активности покупателей летом, поскольку многие приезжающие отдыхать в наш регион совмещают это с поисками жилья. В-третьих, спрос на жилье формируют не только жители края, но и мигранты из регионов России и стран СНГ.
Влияние миграции на региональный рынок жилья проявилось в резком повышении цен на квартиры. Рассчитано, что при росте количества вынужденных мигрантов на один процент в крае происходит рост цен на жилье на 0,44 процента.
На рисунке 2 можно увидеть результаты компьютерных расчетов относительно зависимости между ценами на жилье в городах Ставрополья и миграцией. Левые столбики обозначают цены на один квадратный метр жилья в долларах США, которые сформировались на рынках недвижимости городов региона (они обозначены как статистические), а правый столбик — расчеты компьютера — «по его мнению», именно такими должны быть цены на жилье при данном уровне прибывающих в край мигрантов (теоретические
показатели).
Рисунок 2 - Зависимость стоимости одного квадратного метра жилья от количества прибывших мигрантов, долларов США
Влияние вынужденной миграции на рост цен на рынке жилья еще более заметно: с ростом вынужденной миграции на один процент происходит рост цен на жилье на 0,56 процента (рис. 3). Естественно, что взлет цен на жилье не позволяет коренным жителям региона удовлетворить потребности в нем, а ограниченные возможности в строительстве домов и квартир ставят
жилищную проблему в число наиболее острых в крае.(1, 322)
Рисунок 3 - Зависимость стоимости одного квадратного метра жилья от числа вынужденных мигрантов, долларов США
В Ставропольском крае в третьем квартале 2008 года средняя стоимость жилья на первичном рынке составила 30,5 тыс. рублей за кв. метр, на вторичном - 31,5 тыс. рублей за кв. метр, сообщили в территориальном управлении Росстата.
В сравнении со вторым кварталом цены на жилье в регионе выросли на первичном рынке на 3,7%, на вторичном - на 1,3%. В сравнении с аналогичным периодом 2007 года рост цен на жилье в июле-сентябре текущего года составил 23%.
«Более всего подорожали типовые квартиры и жилье в старом фонде - на 4,8%. Рост цен на элитное жилье и квартиры улучшенной планировки составил 2,2%».
Стоимость элитного жилья в регионе в III квартале составляла в среднем 44,5 тыс. рублей за кв. метр на первичном рынке и 27 тыс. рублей - на вторичном, на типовые квартиры - 27 тыс. рублей и 31 тыс. рублей соответственно, а на квартиры низкого качества - 21 тыс. рублей.
Лидером по объемам строительства жилья в Ставропольском крае являются КМВ. В сентябре
40 многоквартирных жилых домов. Ессентуки являются лидером по объемам строительства жилья, однако, самым популярным и дорогим городом
региона остается г. Кисловодск.
Для региона КМВ характерными являются две технологии строительства: кирпичная (70% новостроек) и монолитно-кирпичная (28%). Эти технологии позволяют строить дома с высокой степенью сейсмоустойчивости, что является актуальным решением для данного региона. Застройщики, в большинстве своем, представлены местными строительными компаниями и частниками, которые ориентируются на запросы и финансовые возможности местного населения.
Цены на жилье в городах КМВ имеют стабильную тенденцию к росту, что связано с возрастающей привлекательностью региона, а именно, с созданием особой экономической зоны, а также дефицитом качественного жилья.
Ежегодные темпы роста цен на жилую недвижимость составляют порядка 30-35%, что является высоким показателем, превышающим
средний уровень по Ставропольскому краю.
В сентябре
около 35 000 руб. за кв. м.
За 1 полугодие
объектов и отсутствие крупных федеральных застройщиков. Так, в структуре возводимого жилья отсутствуют объекты элитного класса в общепринятом
понимании федеральных девелоперов и консультантов. Наибольший объем
(80,8%) предложения сконцентрирован в сегменте бизнес-класса.
В эконом-классе уровень предложения находится на отметке 15,2%. Средний класс представлен значительно меньшим количеством домов. На его долю приходится около 4% всего рынка. Наибольший диапазон цен отмечается в бизнес-классе, где цена колеблется от 37 000 до 85 000 руб.
за кв. м. Наиболее привлекательные предложения по жилью отмечены в г. Кисловодск, где ценовая линейка составляет от 39 000 до 85 000 руб. за кв. м.
Второе место в ценовом рейтинге занимает г. Пятигорск, где средняя стоимость находится на уровне 48 000 руб. за кв. м. В г. Ессентуки и г.
Железноводск цены заметно ниже и составляют 37 000 - 40 000 руб. за кв. м. В данных городах отмечен ценовой минимум - 23 000 руб. за кв. м в
жилом доме эконом класса.
Региональный рынок первичного многоквартирного жилья КМВ можно охарактеризовать как развивающийся. В целом, по объемам ввода жилья Ставропольский край занимает 3 место в ЮФО и 8 место по России. При этом, ранее, инвестиционный поток в край поступал ограниченно, что особенно заметно на фоне инвестиционной активности в Краснодарском крае или Ростовской области. Тем не менее в регионе наблюдается оживление инвесторов в связи с созданием особой экономической зоны «Гранд СПА Юца», активное строительство которой планируется начать в
Таким образом, предполагается, что спрос на качественные жилые объекты в регионе КМВ будет возрастать и далее. При повышенном внимании инвесторов и девелоперов рынок начнет развиваться, расширится ассортимент и качество предложения. Несмотря на ситуацию с выдачей ипотечных кредитов и некоторым уменьшением количества сделок, очевидно, что в долгосрочной перспективе рынок жилой недвижимости будет расти. Это вызовет и увеличение цен, которые для такого перспективного курортного региона, как КМВ, сейчас не так высоки.(10)
Рынок многоквартирного жилья в Ставропольском крае характеризуется высоким дефицитом качественных объектовнедвижимости, в связи с чем многие застройщики в последние 2 года переориентировались на объекты данного класса. При этом сегмент экономичного жилья также остается востребованным потенциальными покупателями, а его объем будет увеличиваться в рамках государственных программ. Уровень платежеспособности покупателей первичного жилья в сегменте эконом-класса можно оценить как средний. Население региона имеет невысокие доходы, как правило, бюджет на покупку квартиры составляет около 1,5-1,8 млн. руб. Доля местных жителей в общем объеме спроса составляет 30%. Для них наиболее предпочтительным является индивидуальный тип жилья (домовладения). Это связано с устоявшимися стереотипами у населения и привычными условиями их проживания. Наибольшую долю в общем объеме спроса занимают жители Центральной части России, Москвы и Санкт-Петербурга - 35%. Потребители, проживающие в городах Северных регионов, составляют около 25%.На долю жителей Кавказских республик приходится около 10% всех сделок по покупке квартир. Покупатели из Центральной и Северной частей страны располагают более значительной суммой на покупку жилья и предпочитают класс жилья не ниже среднего. При этом квартиры для данной категории покупателей, являются наиболее привлекательным типом жилья.
В июле-октябре
рынка. Так, в октябре
Ставропольский рынок недвижимости в последнее время практически остановился. Третий квартал на рынках недвижимости – и ставропольский не исключение – много последних лет состоял из двух фаз. Два июля и почти всего августа было характерно затишье, которое к началу сентября сменялось оживлением. В нынешнем году все было подругому: сезонная картина изменилась, причем эти изменения коснулись практически всего российского рынка.
Цены почти на все виды жилой недвижимости практически не изменились по сравнению со вторым кварталом. Однако это не совсем так – в третьем квартале очень многие квартиры на вторичном рынке краевого центра несколько подешевели.
Проведя исследования ставропольского рынка жилья на данных газеты «Все для Вас», которая является практически безальтернативным носителем информации о недвижимости, продающейся в Ставрополе, я выбрала 5 категорий недвижимости: 1-комнатные , 2-комнатные, 3-комнатные, 4-комнатные квартиры и более(4+) и комнаты. Временной период был ограничен 13 неделями третьего квартала (с 07. 07. 08 по 29. 09. 08.). Но необходимо отметить, что я использовала цены, заявленные в объявлениях газеты «Все для Вас». Конечно, подобный способ имеет ряд минусов. Главный – цены предложения практически всегда отличаются от цен продажи, причем раньше ход был и в сторону уменьшения, и в сторону увеличения. Сейчас реальные цены покупок практически всегда меньше заявленных продавцами. Как говорят ставропольские риэлторы, в августе и сентябре количество сделок было меньшим, чем обычно в это время года. Те продажи вторичного жилья, которые все-таки состоялось в конце третьего квартала, стали возможны по простой причине: продавцы начали снижать цены на квартиры, которые уже много месяцев никто не хотел покупать. Аналогичная ситуация складывалась и на первичном рынке Ставрополя: квартиры есть, но продавались плохо. Помогали маркетинговые акции, которые запустили наиболее продвинутые застройщики, однако уровень продаж все равно был заметно ниже, чем в прошлом году.
Таким образом, в третьем квартале на ставропольском рынке предложение намного превысило платежесобный спрос. По мнению и риэлторов и строителей, у сложившейся ситуации есть как минимум две причины. Во – первых , из-за мирового финансового кризиса ужесточились условия ипотечного кредитования. Во – вторых, на ставропольском рынке недвижимости пока не произошло ежегодного «нашествия» представителей сельского хозяйства, в первую очередь – зерновиков, которые придержали урожай в ожидании хорошей цены. А будет ли она – большой вопрос, поскольку в этом году в мире собран настолько богатый урожай зерновых, что даже с учетом переработки на биоэтанол возникло перепроизводство.
О кризисе мировой финансовой системы сейчас говорят все. Но что поделать, если его влияние оказалось настолько внушительным…К слову, кризис продолжается, и пока неясно, каковы будут его окончательные итоги для нашей страны. Российский фондовый рынок с мая по октябрь упал более чем вдвое. Конечно, правительство пытается предприниматель шаги по стабилизации, однако многие аналитики относятся к этим действиям скептически. Впрочем, вернемся к недвижимости.
Как считает большинство участников рынка недвижимости ужесточение условий ипотечного кредитования населения, которое началось с осени прошлого года и продолжается, по сей день, привело к снижению продаж в целом по рынку. Изменения коснулись ставок по кредитам для застройщиков (повысились) и условий ипотечного кредитования населения (повышение ставок, ужесточение процедур анадеррайтинга, повышение требований в обеспечению по кредитам).
Конечно, банкиров тоже можно понять: виноват глобальный финансовый кризис, из-за которого российские банки начали испытывать острую нужду в деньгах. Банки были вынуждены брать кредиты не менее выгодных, чем ранее, условиях, а выдавать – на более жестких. Плюс нарастающих уровень просроченных платежей по ипотечным кредитам. Банки, работающие в крае, конечно же, не раскрывают данные о своей просроченной задолженности, а вот государственное Агентство по ипотечному кредитованию (АИЖК) не так давно обнародовало статистику: в Ставропольском крае процент просроченных платежей по ипотеке на июль составил 25,6 %, что вывело наш край в лидеры по неплатежам.
Разумеется, и АИЖК, и банки были вынуждены адаптироваться к новым условиям, не только ужесточая условия по выдаваемым кредитам, но и через суды добиваясь исполнения обязательств по уже действующим кредитам.
С одной стороны, снижение доступности ипотеки, уменьшение количества ипотечных кредитов, уменьшение платежеспособного спроса и отсутствие хоть какого – либо альтернативного ипотеке способа приобрести недвижимость. С другой стороны, пусть плавное, но все же наращивание объемов строительства, которое происходит в последние несколько лет. Ответ в задаче с подобными условиями вроде бы очевиден: на рынке должно случиться понижение цен. Однако, как ни удивительно, это мнение вовсе не единственное и вовсе не единодушное. Риэлторы считают, что понижение вполне вероятно и должно в первую очередь коснуться первички, а цены вторички скорректируются автоматически, тем более что продавцы и так уже почти готовы к этому. Строители же говорят, что для снижения цен у них нет решительно никакой возможности, поскольку все дорожает: строительные материалы, ГСМ, электроэнергия, плата за получение участков под застройку – тоже.(3, с. 20)
И все же строители, и риэлторы признают, что рынок не может находиться в застое многие месяцы. Сценариев дальнейшего развития может быть как минимум три. Первый: всю осень рынок будет в застое, цены первичного рынка будут меняться вплоть до нового года, когда застройщики традиционно повышают цены. Цены вторичного рынка до конца года просядут на 5 – 10% . За это время часть риэлторских фирм и агентов уйдут с рынка, не выдержав голодных времен. Часть строительных компаний к концу года свернет бизнес, все-таки дотянув на последних возможностях строящиеся объекты до сдачи в эксплуатацию. Через полгода – год уменьшение объемов строительства приведет к изменению баланса спроса и предложения, и цены начнут расти.
Вариант второй кто-то из строителей будет вынужден пойти на снижение цен для того, чтобы вообще что- то продать. Это вполне вероятно, поскольку не у всех строительных компаний может хватить оборонных средств для продолжения стройки. С банковским кредитованием строительных проектов и раньше все обстояло не блестяще, а сейчас тем более. За ним может последовать другой, третий. Следом придут в движение продавцы относительно свежих квартир в новостройках, приобретенных с целью инвестиций или спекуляций (таких по разным оценкам от 20 до 50%), стремясь не потерять вложенное. Цены падают на 10 – 20% . Часть застройщиков разоряется, не доведя до завершения свои объекты. Армия пострадавших пополняется. Через несколько месяцев ситуация стабилизируется. Вот тут – то ипотека, даже на тех условиях, что есть сейчас (до 19% годовых), будет однозначно выгодна, потому что за падением обычно следует рост.
Вариант третий: строители держат цены. Некоторые компании делают изменения в проектах, увеличивая в возводимых домах количество однокомнатных квартир небольшой площади (около
Цены вторичного рынка стоят на месте. Затем приходят «зерновики» и бывшие «бумажные» инвесторы и начинают скупать ставропольскую недвижимость. Цены возобновляют рост. Ипотека, несмотря на ставки, снова становится выгодной.
Ипотечный кризис в США – яркий пример того, как рынок недвижимости влияет на фондовые площадки. От этого кризиса пострадали все сектора американской экономики. Дисбаланс кредитной задолженности в США накапливается годами, пока не превратился в повальную стагнацию и серьезное снижение цен на жилье. Теперь на пороге кризиса и Европа. Экономика Британии столкнулась с серьезными рисками, и, как следствие, стоимость домов за год упала в среднем по стране на 10,5% - рекордное падение за последние 18 лет.(6)
Как считают аналитики, в России такого обвала ждать не стоит, поскольку для российского рынка недвижимости характерно огромное недопредложение и огромный спрос, поэтому прямой зависимости быть не может. Вот кратковременное снижение цен девелоперами возможно, но, поскольку спрос неудовлетворен, и цены вновь поднимаются.
ГЛАВА 3. Пути развития рынка недвижимости в регионе
3.1. Проблемы развития рынка недвижимости
Недвижимость в Ставропольском крае динамично развивается, темпы жилищного и капитального строительства растут. Однако это не значит, что отрасль живет беззаботно. Несмотря на свое бурное развитие, характерное для последних лет, строительная индустрия Ставропольского края находится в эпицентре проблем. Одна из главных проблем – это кадровая. Сегодня строительный комплекс укомплектован кадрами на 40 – 50% от потребности. Остро ощущается дефицит проектировщиков, сметчиков, архитекторов. С каждым годом все больше не хватает каменщиков, отделочников, электриков, жестянщиков, электросварщиков. На данный момент ни одно из учебных заведений края не занимается обучением и перераспределением специалистов по новым технологиям и новой технике, по индустриализации строительного производства, энергосберегающим и ресурсосберегающим технологиям. Местные застройщики утверждают, что в себестоимости квадратного метра 60% - это затраты на стройматериалы, которые завозят из – за пределов края и даже из – за границы. Разумеется, это тоже увеличивает стоимость жилья. К 2010 строители края должны нарастить объемы до 1 млн. 30 тыс. кв. м. для этого потребуется ежегодно завозить 25 млн. штук облицовочного керамического кирпича, 40 тыс. кв. м. листового стекла, самфоянсовые изделия. Ведь наш край обладает всеми необходимыми природными ресурсами для развития индустрии, стройматериалов. Но к сожалению, в крае за 15 лет не построено ни одного завода по производству облицовочного кирпича, нет своего производства цемента… Наращивать объемы и темпы жилищного строительства в нашем аграрном регионе за счет быстровозводимого жилья. Более того, такие быстро возводимы коттеджи дешевле – это к вопросу о доступности жилья для населения. В Краснодарском крае три года назад было два завода по производительству быстровозводимых сельских коттеджей, сейчас их уже восемь. У нас в крае никто этой проблемой глубоко и по существу не занимается.(7, с. 13)
Особого внимания требует качество строительства. Оно объективно зависит от трех факторов: это качество строительных материалов и соблюдение технологий; квалификация технологий; квалификация тех, кто строит, и третье – контроль. На все это нужны инженерно – технические и рабочие кадры. В принципе, кадры – решают фактор при определении качества строительства.
3.2. Пути и перспективы развития рынка недвижимости в регионе
В настоящее время краевое правительство занимается разработкой стратегии развития региона до 2031. В рамках этой стратегии предполагается реализовать проекты в областях жилищно – коммунального хозяйства и жилищного строительства.
Уже разработаны схемы территориального планирования Ставропольского края и территориального планирования особо охраняемого эколого – курортного района Кавказских Минеральных Вод. Эти документы позволяют обеспечить устойчивое развитие городов и сел. Инженерная, транспортная и социальная инфраструктуры будут создаваться и развиваться не хаотично, а с учетом, к примеру, охраны объектов культурного наследия охраны природных ресурсов. Только при таком территориальном планировании объекты капстроительства будут возводиться с соблюдением принципов законности, открытости и гласности. Один из таких проектов, который предполагается включить в стратегию проекта – проект комплексной малоэтажной застройки «Бештау». Жилой микрорайон будет расположен на живописном склоне Бештау в уже существующей городской застройки. Будут построены многоквартирные жилые дома таунхаусы и индивидуальные коттеджи. Общая инвестиционная стоимость проекта составит около 1, 5 млрд. рублей.
Необходимо отметить, что создан Федеральный фонд содействия развитию жилищного строительства. Он будет содействовать развитию рынка земельных участков, предоставляемых под жилищное строительство. Ведь темпы жилищного строительства зачастую сдерживаются из – за недостатка земли, пригодной для строительства. Особенно остро эта проблема стоит в крупных городах. При этом есть земли, находящиеся в федеральной собственности, но не эффективно используемые. Фонд проведет полномасштабную ревизию этих земель. Правительство Ставропольского края уже направило запрос в Ставропольское территориальное управление Федерального агентства по управлению федеральным имуществом с целью формирования перечня земельных участков, расположенных в границах населенных пунктов Ставропольского края и находящихся в федеральной собственности. После этого как такой перечень такой перечень будет составлен будут прорабатываться вопросы о застройки этих участков жильем или же, к примеру, они будут использованы для размещения объектов, предназначенных для производства стройматериалов.
По сравнению с другими регионами ЮФО, эффективно осуществляется реализация нацпроекта «Доступное и комфортное жилье гражданам России» в Ставропольском крае. В прошлом году на Ставрополье
за счет всех источников финансирования построено около 950 тыс. кв. метров жилья. Это десятая часть всех жилых домов, введенных в действие в
Южном федеральном округе в 2007 году. В рейтинге субъектов ЮФО по вводу в действие жилых домов наш регион уступает лишь Краснодарскому краю и Ростовской области. По темпам жилищного строительства в 2007 году Ставрополье заняло седьмое место в ЮФО и сорок пятое место в целом по России.
Главным преимуществом дальнейшего развития рынка недвижимости в Ставропольском крае – обеспечение мощностями по производству железобетонных изделий, керамического и селикатного кирпича. В ныне существующих объемах добычи строительных песков и кирпичного – черепичного сырья и керамзитовых глин наш край обеспечен разведанными запасами на 30 лет вперед. Имеется большой запас мощностей по выпуску кровельных материалов, но существует потребность в строительстве двух – трех заводов мощностью по 10 – 15 млн. штук кирпича в год каждый.(10)
Но в тоже время, по некоторым оценкам, производственная база предприятий строительных материалов края недозагружена почти на 40 %. Большая часть предприятий стройиндустрии нуждается в инвестициях для модернизации производства: степень износа фондов отрасли превышает 60%. К примеру, низкими темпами идет перевооружение предприятий, производящих железобетонные изделия, кровельные материалы. И при этом для всех остро стоит проблема энерго – и ресурсосбережения, поскольку использование устаревших технологий и оборудования не позволяет снизить уровень энергопотребления.
Так же важное значение в развитие рынка недвижимости в крае занимает образованная летом 2000 года Ставропольская гильдия риэлторов (СГР). Сегодня СГР – это союз 32 участников рынка недвижимости, осуществляющих свою профессиональную деятельность на территории Ставропольского края и за его пределами.
Основная цель, которую преследуют участники Ставропольской гильдии - это постоянная работа, направленная на формирование в регионе цивилизованного, сбалансированного рынка недвижимости; поднятие профессионализма и авторитета риэлтора. Кроме того, это работа над нормативной, законодательной базой, регламентирующей риэлторскую деятельность.
Ставропольской гильдией риэлторовразработаны «Правила работы риэлторов на рынке недвижимости Ставрополья». Правила призваны регулировать отношения, возникающие между членами гильдии и их клиентами в процессе совершения договоров отчуждения недвижимости, а также между членами гильдии при проведении совместных сделок. Они предназначены для защиты интересов добросовестных участников рынка недвижимости и выполняют роль профессиональных стандартов.
«Правила работы риэлторов на рынке недвижимости Ставрополья» приняты и утверждены общим собранием Ставропольской гильдии риэлторов 17 октября 2002г.
Правительство Ставропольского края проводит определенную экономическую политику на рынке недвижимости. Ее основные положения заключаются в следующем:
· обеспечивается конкурсная продажа государственной недвижимости (вместе с земельными участками), включая незастроенные участки;
· создается государственная система регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним;
· осуществляется государственный контроль за соблюдением условий лицензирования на рынке недвижимости, за соблюдением требований к лицензированию профессиональных участников рынка и обеспечением высокого уровня их квалификации;
· обеспечивается возможность всем собственникам объектов недвижимости получить в собственность земельные участки, занимаемые этими объектами.
Заключение
Завершение периода становления рынка недвижимости характеризуется переходом от экстенсивного к интенсивному развитию. В ближайшее время на рынке недвижимости в регионе не будет такого бурного роста числа сделок, как это было в предыдущие годы. Более того, в течение определённого периода на рынке жилья возможна только стабилизация числа сделок. Прогнозируемое падение цен на первичном и вторичном рынках жилья в 2009 году по своему масштабу сопоставимо со снижением цен после кризиса 1998 года. Уже в ближайшие месяцы в крае может начаться значительное снижение цен на жилье, как на первичном, так и на вторичном рынке. Это будет иметь негативные последствия для ипотечного рынка, в обеспечение которого были использованы объекты недвижимости и данная ситуация может привести к дальнейшей дестабилизации рынка жилья и рынка недвижимости в целом.
Стабилизация числа сделок и цен на вторичном рынке жилья является следствием прежде всего макроэкономических факторов, основной из них - сохранение низкого уровня доходов у основной массы населения. Первоначальный бурный рост спроса на рынке, как следствие появление в крае слоя лиц с высокими доходами, сейчас практически завершился. И сегодня внутри этого слоя происходит новая дифференциация – выделение слоя со сверхвысокими доходами. За счёт этой дифференциации возрос спрос на элитное жильё. Однако в абсолютном выражении потенциал этого слоя ограничен.(11)
Таким образом, основными направлениями дальнейшего развития бизнеса на рынке недвижимости в ближайшей перспективе станут всё более активное переключение риэлторских фирм на операции на первичном рынке недвижимости, выход на управление недвижимостью, более активная работа с инвестиционными ресурсами населения и сотрудничество с финансовыми институтами.
Внутренняя ситуация в крае является той средой, которая непосредственно влияет на все рынки, в том числе и на рынок недвижимости. В зависимости от текущей экономической ситуации инвесторы всегда могут выбрать оптимальную сферу инвестиций. И если в результате сочетания многих факторов такой сферой окажутся не государственные ценные бумаги или спекулятивные операции на валютном рынке, а инвестиции в реальные активы, то рынок недвижимости начнёт, быстро расти, стимулируя развитие других отраслей экономики.
Ситуация на местном рынке ещё в большей степени влияет на развитие локального рынка недвижимости, определяя в конечном итоге перспективы развития. Плодородие земли, особенности рельефа и климата, инженерное оборудование и ухоженность ландшафта, наличие средств связи и коммуникаций, стиль жизни и привычки населения, потенциал для развития собственности – эти и многие другие факторы могут повлиять на решение инвестора.
Список используемой литературы:
1. Акинин П. В. Экономика Ставропольского края, Ставропольское книжное издательство, 2007г.
2. Акинин П. В. Социально – экономическое развитие региона в условиях глобализации и современного регионогенеза. – Ставрополь: Ставропольское книжное издательство, 2004г.
3. Васильев Ю. В., Регион и рынок. – Ставрополь: Пресса, 2007г
4. Бизнес журнал для малого и среднего бизнеса - Ставрополь: Ставропольское книжное издательство, 2008г. (№12).
5. Квадратный метр - журнал . – Ставрополь: Ставропольское книжное издательство, 2008г .(№5, 8, 11).
6. Недвижимость - журнал. – Ставрополь: Ставропольское книжное издательство, 2007г. (№ 9)
7. Севостьянов А. В. Экономика недвижимости. – М: КолосС, 2007г.
8. Ставропольский бизнес - журнал. – Ставрополь: Ставропольское книжное издательство,2007г. (№ 3)
9. Швандар В. А. Оценка недвижимости, М.: ЮНИТИ – ДАНА, 2004г.
10. www.m2 - stavropol.ru
11. www. rway.ru – обзор и анализ рынка недвижимости.
12. www. stavinvest.ru
13. www. stavkry.ru
14. www.issledovanie.ru – электронная библиотека по исследованию недвижимости в России.
