Реферат

Реферат Применение математических методов к оценке стоимости долгосрочной аренды земельного участка под

Работа добавлена на сайт bukvasha.net: 2015-10-28

Поможем написать учебную работу

Если у вас возникли сложности с курсовой, контрольной, дипломной, рефератом, отчетом по практике, научно-исследовательской и любой другой работой - мы готовы помочь.

Предоплата всего

от 25%

Подписываем

договор

Выберите тип работы:

Скидка 25% при заказе до 14.11.2024





Федеральное агентство по образованию

Государственное образовательное учреждение

высшего профессионального образования

«Волгоградский государственный университет»

Факультет управления и региональной экономики

Кафедра математических методов и информатики в экономике
Бубнов Дмитрий Викторович
Применение математических методов к оценке стоимости долгосрочной аренды земельного участка под складскими помещениями с учетом экологического фактора
Выпускная квалификационная работа

по специальности

080116 – «Математические методы в экономике»
Студент 5-го курса

гр. ММ-051

Бубнов Дмитрий Викторович

_____________________________
Научный руководитель:

к.э.н., доцент

Лихоманов Олег Владимирович

__________________________
Рецензент:

генеральный директор

оценочной фирмы ООО «Вирго»

Куканова Наталья Евгеньевна

_____________________________

«Работа допущена к защите»
подпись
 



Заведующий кафедрой:

д.э.н., проф.

Богачкова Людмила Юрьевна

«___»________________2010 г.

Протокол заседания кафедры №
Волгоград

2010 г.

Оглавление

Введение. 2

Глава 1. Теоретические основы и методики оценки недвижимости, учета экологического состояния среды и расчета арендной платы. 2

Параграф 1.1. Подходы определения рыночной стоимости объектов недвижимости: доходный, сравнительный и затратный. 2

Параграф 1.2. Понятие экологического фактора. Методики учета экологического ущерба. 2

Параграф 1.3. Определение арендной платы по кадастровой стоимости: новый Порядок расчета арендной платы от 7 декабря 2007 года. 2

Глава 2. Практический оценка стоимости земельного участка и расчет арендной платы с учетом и без учета экологического фактора. 2

Параграф 2.1. Расчет стоимости земельного участка без учета экологического ущерба. 2

Параграф 2.2. Расчет экологического ущерба и стоимости земельного участка с его учетом. 2

Параграф 2.3. Корректировка расчета арендной платы с учетом экологического фактора: коэффициент КЭУ. 2

Заключение. 2

Список литературы. 2


Введение


Актуальность исследования. Для чего проводится оценка? Оценка позволяет определить стоимость, т.е. ценность – показатель, отражающий приносимую или которую можно получить пользу. Полезность же есть результат эффективного использования. Таким образом оценка необходима для определения эффективности. В то же время при оценивании стремятся учитывать как можно больше факторов, влияющих на ценность, что бы повысить точность оценки, а вместе с ней точность определения эффективности. Данное утверждение верно для любого оцениваемого объекта, в том числе и для земельных участков.

Используется два вида оценки стоимости земли: кадастровая и рыночная.

Кадастровая стоимость – это стоимость земельного участка, определяемая на основе характеристик земельного участка с применение методов и правил статистической обработки информации по ее производственной силе, по доходности (ренте).

Рыночная стоимость – это стоимость, формируемая на рынке в соответствии с законами спроса и предложения. Её определяют оценщики, применяя три подхода: доходный, сравнительный и затратный.

Рыночная и кадастровая стоимости должны быть близки к друг другу, но при этом кадастровая стоимость считается базовой, т.е. по определению наименьшей. На ее основе рассчитываются земельный налог и арендная плата. Однако, на практике не всегда рыночная стоимость больше.

Так же по современным методикам ни при расчете кадастровой ни при расчете рыночной стоимости не учитывается влияние загрязнения окружающей среды, т.е. экологического фактора. По мнению автора, это приводит к неточности определения стоимостей, как следствие, ошибочному расчету величин налога и арендной платы, которые, зачастую завышенные, ложатся несправедливым бременем на владельцев и арендаторов земельных участков. Больше страдают земли участки, функциональное использование которых не приводит к незначительному загрязнению окружающей среды: постройка жилых и коммерческих зданий (в частности, склады), больничных культурно-образовательных учреждений, сельское хозяйство и т.д. В итоге все приводит к неэффективности использования земли.

Для большего понимания необходимо рассмотреть ситуацию на примере и попытаться предложить способы её улучшения. Поэтому цель исследования: корректировка математической модели оценки  стоимости долгосрочной аренды земельных участков с учетом экологического фактора.

Исходя из цели, поставлены задачи исследования:

1.     Проанализировать классические подходы определения рыночной стоимости объектов недвижимости: доходный, сравнительный и затратный;

2.     Рассчитать рыночную стоимость долгосрочной аренды земельного участка без учета экологического фактора;

3.     Обосновать необходимость учёта экологического фактора;

4.     Рассмотреть методы расчёта ущерба от экологического загрязнения и выбрать наиболее эффективный из них;

5.     Предложить корректировку расчёта стоимости долгосрочной арендной платы за земельный участок с учетом экологического фактора.

Объект исследования: математические модели оценки стоимости земельных участков.

Предмет исследования: стоимость земельного участка с учетом экологического фактора.

Научная новизна: обоснован и предложен коэффициент учитывающий состояние окружающей среды  для расчета рыночной стоимости долгосрочной аренды земельных участков.

Практическая значимость: учёт экологического состояния позволяет арендатору обосновать и корректировать размер арендной платы в сторону её уменьшения, а администрации обоснованно рассчитывать и перераспределять арендные платежи за земельные участки

Информационная база: Земельный кодекс Российской Федерации от 25 октября 2001 г. N 136-ФЗ, Федотова М.А., Уткин Э.А. «Оценка недвижимости и бизнеса», Порядок расчёта арендной платы от 7 декабря 2007 года, информационно-справочный портал Администрации Волгограда www.volgadmin.ru, информационно-справочный портал по экологическому состоянию Волгограда и Волгоградской области ecovolgograd.by.ru.


Методы исследования: доходный подход (метод капитализации), сравнительный подход (метод сравнения продаж), затратный подход (метод воспроизводства), методы расчета экологического ущерба: «концентраций» и «валовых выбросов».

Личное участие автора: корректировка формулы расчёта арендной платы по новому Порядку для учета экологического состояния окружающей среды.

Апробация результатов работы: авторские статьи «Сравнительный анализ ставок арендной платы за землю по новому порядку и земельного налога для земель с/х назначения в Волгоградской области», «Обоснование ставок арендной платы за землю и земельного налога с учётом экологического состояния территории».

Оцениваемый объект недвижимости:

Объект
Земельный участок под складским помещением

Адрес
Ул. Козловская,54

Площадь, м2
265

Право
Долгосрочная аренда

Величина арендной платы, руб./м2 в месяц
270

Номер кадастрового квартала
34:34:050059

Показатель кадастровой стоимости, руб./м2
3 910

Срок эксплуатации, лет
14


План проведения оценки.

Глава 1. Теоретические основы и методики оценки недвижимости, учета экологического состояния среды и расчета арендной платы.

Глава посвящена рассмотрению теоретических основ, подходов и методик для расчета рыночной стоимости недвижимости (в том числе и земли), экологического ущерба и величины арендной платы.

Параграф 1.1. Подходы определения рыночной стоимости объектов недвижимости: доходный, сравнительный и затратный.


Доходный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки.

Оценка базируется на том предположении, что потенциальный владелец не заплатит за бизнес сумму большую, чем текущая стоимость будущих доходов за интересующий его период.

В рамках доходного подхода традиционно выделяют два основных метода оценки (в зависимости от степени детализации): метод капитализации и метод дисконтированных денежных потоков.

Метод капитализации (капитализация – получение текущей стоимости будущих выгод от владения недвижимым имуществом) применяется, если в прогнозном периоде доходы бизнеса останутся примерно на одном уровне, близком к нынешнему. Для расчета стоимости будущий доход (в роли этого дохода может выступать чистая прибыль, прибыль до уплаты налогов, валовая прибыль) за один временной период (обычно год) преобразуется в текущую стоимость путем деления на ставку капитализации:

V=D/R,

где V – стоимость бизнеса,

D – будущий доход компании за год,

R – ставка капитализации – отношение рыночной стоимости бизнеса к приносимому им чистому годовому доходу: для заемных средств она определяется на основе среднерыночных условий финансирования сделок по схожим объектам; для собственных средств рассчитывается на основе информации по сравнимым объектам как отношение прибыли на вложенные средства инвесторов к стоимости вложенных средств. Сведения об этих ставках в интересующей отрасли потенциальный покупатель может узнать при изучении информации о сделках, опубликованной в печати и Интернете.

Стоимость недвижимости методом капитализации рассчитывается по следующему алгоритму:

1. Рассчитывается потенциальный валовой доход (ПВД): доход при 100%-ной занятости без потерь и расходов.

2. Рассчитывается действительный валовой доход (ДВД):

ДВД = ПВД - потери и расходы при эксплуатации.

3. Рассчитывается чистый операционный доход (ЧОД):

ЧОД = ДВД - OР (OР – операционные расходы).

ЧОД – рассчитанная устойчивая величина чистого годового дохода после вычета всех операционных расходов и резервов, но до обслуживания долга по кредитам, налогам и амортизационных отчислений.

4. Определяется коэффициент или ставка капитализации R, включающий в себя доход на капитал и возврат капитала.

5. Определяется рыночная стоимость:

.

Метод дисконтирования денежных потоков применяется в случае прогнозирования изменяющихся доходов. Метод ДДП – способ конвертации будущих выгод от владения недвижимостью в ее текущую стоимость.

Алгоритм расчета:

1.     Устанавливается прогнозный период, на который компания интересна инвестору.

2.     Вычисляются будущие денежные потоки компании за каждый год в течение этого периода.

3.     Определяется доход от продажи компании в конце прогнозного периода (даже если в действительности продажа не планируется) за вычетом издержек от оформления сделки или вычисляется доход постпрогнозного периода.

4.     Рассчитывается ставка дисконтирования R-коэффициент, используемый для приведения будущих денежных потоков к их сегодняшней стоимости с учетом предполагаемых темпов роста компании, времени и периодичности получения доходов, инфляции.

Ставка дисконта R показывает эффективность вложения капитала с учетом риска получения будущих доходов. Риск – степень неопределенности получения будущих доходов.

С математической точки зрения R – это процентная ставка, используемая для пересчёта будущих доходов в единую величину текущей стоимости, являющейся базой для определения рыночной стоимости.

В экономическом смысле R – это минимально допустимая отдача на вложенный капитал, при которой инвестор предпочтет участие в проекте альтернативному вложению тех же средств в другой проект с сопоставимой степенью риска.

Будущие денежные потоки приводятся к текущей стоимости, с использованием техники сложного процента:



где r – ставка дисконтирования,

n – количество периодов,

PV – текущая стоимость,

FVi – будущая стоимость i периода.

Сравнительный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.

Стоимость оцениваемого бизнеса определяется путем сравнения недавних продаж сопоставимых компаний. Таким образом, главное условие применения подхода — наличие сформировавшегося рынка, на котором оценщик подыскивает свершившуюся сделку купли/продажи компании-аналога оцениваемой.

Стоимость оцениваемой компании (V1) определяется как произведение отношения рыночной цены компании-аналога (V2) и ее базового показателя (R2) на базовый показатель (R1) оцениваемой компании: V1=V2/R2хR1.

В качестве базовых показателей могут использоваться:

·        прибыль до выплаты процентов и налогов, чистая прибыль, балансовая стоимость компании и т.д. – метод рынка капитала. Метод ориентирован на оценку предприятия, как действующего, которое и дальше предполагает функционировать;

·        мультипликаторы (коэффициенты), рассчитанные на основе рыночной стоимости акций компании-аналога при продаже контрольного (или крупного) пакета акций – метод сделок. Метод применим для случая, когда инвестор намеревается закрыть предприятие либо существенно сократить объем его выпуска;

·        различные отраслевые коэффициенты – метод отраслевых коэффициентов. Метод ориентирован на оценку предприятия, как действующего, которое и дальше предполагает функционировать;

·        корректированная цена продажи – метод сравнения продаж. Метод используется при наличии информации о цене продажи компаний аналогов.

Требования при выборе компаний-аналогов:

·        компания должна относиться к той же самой отрасли, что и оцениваемая, или к отрасли, которая реагирует на те же экономические явления;

·        качественные и количественные характеристики компании должны быть близки;

·        объем информации по компаниям-аналогам для сравнения их с оцениваемой компанией должен быть достаточен.

Алгоритм расчета для оценки недвижимости:

1.     Изучение состояния и тенденции развития сегмента рынка, которому принадлежит оцениваемый объект. Выделение объектов оценки, наиболее сопоставимых с оцениваемым, которые были проданы недавно (достаточно три-четыре объекта, если известны цены сделок, и 5-6 объектов, если известны цены предложений).

2.     Сбор и проверка информации по объектам – аналогам. Проверяется независимость субъектов сделки и инвестиционная мотивация.

3.     Внесение поправок в цены продаж сопоставимых объектов. Возможный критерий при выборе объектов-аналогов: права собственности, условия и время продажи, местонахождение, физические характеристики.

4.     Правило корректировки: корректируется только сопоставимый объект на основе принципа вклада. Если сопоставимый объект превосходит в чем-то оцениваемый, то его фактическая цена должна быть изменена на величину вклада его превосходства и наоборот.

Нужно ответить на вопрос, какова будет стоимость сопоставимого объекта, если бы он имел показатели (характеристики) оцениваемого.

5.     Анализ и согласование скорректированных цен объектов – аналогов и выведение итоговой величины рыночной стоимости оцениваемого объекта.

Затратный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки, с учетом его износа.

Стоимость бизнеса определяется суммой затрат ресурсов на его воспроизводство или замещение с учетом физического и морального износа. Этот подход наиболее эффективен, когда покупатель собирается сравнить затраты на приобретение бизнеса с затратами по созданию аналогичного предприятия. Недостаток метода заключается в том, что проведение индивидуальной оценки стоимости нематериальных активов, таких как ноу-хау, товарная марка, клиентская база, – достаточно сложный и субъективный процесс. Кроме того, методы затратного подхода дают тем большие погрешности, чем больше возраст оцениваемого объекта.

Метод чистых активов: статьи бухгалтерского баланса приводятся к рыночной стоимости. Оценка проводится в несколько этапов:

•         анализ бухгалтерских балансовых отчетов;

•         внесение учетных поправок (корректировок);

•         перевод финансовых активов в рыночную стоимость;

•         оценка рыночной стоимости материальных и нематериальных активов;

•         перевод обязательств в текущую стоимость.

В результате проведенных работ стоимость собственного капитала компании рассчитывается как рыночная стоимость совокупных активов минус текущая стоимость всех обязательств.

Метод ликвидационной стоимости: чистая выручка, получаемая после ликвидации активов предприятия и выплат его задолженности, приводится к текущей стоимости. Данный метод применяется, в частности, при банкротстве предприятий.

Метод количественного анализа: составление смет затрат на все виды работ, необходимых для строительства отдельных конструктивных элементов объекта и объекта в целом. К затратам добавляются накладные затраты и прибыль застройщика, а также затраты по проектированию, строительству, приобретению и монтажу оборудования, необходимые для воспроизводства оцениваемых улучшений. Количественный анализ наиболее точный, но и наиболее трудоемкий. Для его применения требуются высокая квалификация оценщика и большой опыт в составлении строительных смет.

Поэлементный метод: менее трудоемкая модификация количественного метода, основанная на использовании не единичных, а укрупненных сметных норм и расценок. В качестве единиц измерения стоимости принимают наиболее характерные показатели конструктивных элементов (1м3 кирпичной кладки, 1 м2 кровельных покрытий и т.п.).

Метод сравнительной единицы: для оцениваемого актива подбирают объект–аналог, сходный с оцениваемым по конструкционным характеристикам, используемым материалам и технологии изготовления. Затем стоимость единицы измерения объекта-аналога (1 м3, 1 м2 и пр.) умножается на число единиц оцениваемого актива. Наиболее простой способ оценки объекта недвижимости.

Индексный метод: определение стоимости воспроизводства оцениваемого объекта путем умножения балансовой стоимости на соответствующий индекс переоценки. Индексы для переоценки основных фондов утверждаются Госкомстатом РФ и периодически публикуются в печати.

Во всех указанных методах определяется накопленный износ.

Алгоритм расчета стоимости недвижимости:

1.     Рассчитывается первоначальная стоимость объекта Сперв как стоимость воспроизводства Свосп или замещения Сзам (стоимость строительства оцениваемого объекта как нового, без учета износа в текущих ценах на дату оценки).

Сперв = Спрямых затрат*(Сматериалов + Сзарплат + Снакл. расх. + Сплан.накопл.) +

Слимит.расх
. (Сврем.соор.+ Сзимн.удорож. + Снепред.расх.) +

Скосв.расх
. (Спроектно-изыск. + Стехнадзор + Савтор.надзор + Сстраховка,налоги + Саренда офисов + Среклама).

Практические методы расчета первоначальной стоимости:

а) базисно-индексный – стоимость копии объекта рассчитывается в базисных ценах года строительства и переводится в текущую стоимость через индексы удорожания стоимости, представляющие собой соотношение стоимости ресурсов в текущих и базисных ценах.

Сперв = Свосп = Сбаз*Ктек.цены/Кцены года строит.

б) ресурсный – стоимость объекта рассчитывается на основе стоимости ресурсов, требующихся для строительства объекта-аналога в текущих ценах и при современных объемно-планировочных решениях.

Сперв = Сзам


2.     Нахождение полной стоимости зданий и сооружений, с учетом НДС и прибыли предпринимателя:

Сполн = Сперв
*(1+НДС)+Спред

3.     Рассчитывается общий удельный износ (утрата полезности, а значит и стоимости по различным причинам) Ио.

4.     Корректировка стоимости воспроизводства или замещения на износ:

Скорр
= Сполн×(1-Ио)

5.     Суммирование стоимости зданий и сооружений и стоимости земли:

Со=Скорр+Сземли

В бухгалтерском учете под износом понимается механизм переноса издержек на себестоимость продукции на протяжении нормативного срока службы объекта.

Общий износ подразделяется на:

•         физический – (утрачиваются физико-механические характеристики материалов, его прочности, устойчивости под влиянием времени и условий эксплуатации объекта);

•         функциональный (моральный): несоответствие объемно-планировочного, конструктивного и технологического решения, материалов, дизайна современным стандартам);

•         внешний (обесценивание объекта, обусловленное влиянием внешней среды: экологии, окружающей инфраструктуры, нормативно-законодательной базы, рыночной ситуации и т.д.).

Износ может быть определен методом срока жизни. В этом случае используются формулы:

 или предпочтительнее , где

Ио – общий удельный износ;

Тфиз – срок физической жизни здания, определяемый классом капитальности объекта;

Тхрон – хронологический возраст здания;

Тэкон – срок экономической жизни здания;

Тэксп – экспертный (эффективный) возраст здания.

Обычно принимают Тэкон≈0,75×Тфиз.

Схема 1.1. Метод срока жизни.



Недостатки затратного подхода для определения стоимости недвижимости:

•         Затратный подход не отражает стоимости прогнозируемых доходов, что является недостаточным для недвижимости, приносящей доход.

•         Трудности и неопределенности с определением износа, если зданию более 20 лет.


Параграф 1.2. Понятие экологического фактора. Методики учета экологического ущерба.




Согласно Стандарту Российского общества Оценщиков СТО РОО от 25 февраля 1998 года (который не изменился до сих пор) под экологическими факторами в контексте оценки недвижимости понимается совокупность чисто природных и природно-антропогенных факторов, не являющихся средствами труда, предметами потребления или источниками энергии и сырья, но оказывающих непосредственное воздействие на эффективность и полезность использования объекта недвижимости.

В зависимости от научно-технических и экономических возможностей целенаправленного изменения характеристик экологических факторов их подразделяют на управляемые и неуправляемые. К управляемым факторам относят: уровень чистоты потребляемой воды, лесистость территории и разнообразие зеленых насаждений, режим увлажнения, оползневая опасность и т.п. К неуправляемым экологическим факторам, рассматриваемым как объективно сложившуюся природно-антропогенную среду объекта недвижимости, относят: тип почв, рельеф местности, ветровой режим, температурный режим, сейсмичность территории, загрязнение воздушного бассейна, шумовое, радиационное и другое антропогенное загрязнение и т.п.

Существует и проводится два вида экспертиз: экспертиза негативных экологических факторов и экспертиза позитивных экологических факторов.

Экспертиза негативных экологических факторов проводится с целью конкретизации основных параметров качественного состояния окружающей природно-антропогенной среды оцениваемого объекта недвижимости при определении его рыночной стоимости с учетом оценки негативных экологических факторов. К ним (факторам) относится:

1.     Механическое: захламление (например, мусор) территории (участка земли) объекта недвижимости, оказывающее лишь механическое негативное воздействие без физико-химических последствий;. в качестве единицы измерения уровня механического загрязнения могут быть использованы показатели плотности захламления – отношение массы или объема мусора (т/га, кг/м2 и т.д.) на единицу площади либо доля ( в процентах) захламленной площади к общей площади, занимаемой объектом недвижимости;

2.        Химическое: изменение химических свойств атмосферы, почвы и воды, оказывающее негативное воздействие как непосредственно на объект недвижимости (снижение урожайности сельскохозяйственных культур на сельскохозяйственных угодьях, коррозия металлических конструкций зданий и сооружений и т.д.). так и на обитателей рассматриваемого объекта недвижимости; в качестве единицы измерения этого вида загрязнения используются уровни концентрации (мкг/ м2, мг/ л и т.п.) по отдельным ингредиентам примеси и по видам сред (воздух, вода, почва) либо кратности предельно допустимых концентраций и индексы уровня загрязнения соответствующей среды;

3.                 Физическое: изменение физических параметров окружающей природно-антропогенной среды объекта недвижимости:

·              тепловое загрязнение рассматривается как повышение температуры среды вокруг объекта недвижимости, например, в связи с выбросами нагретого воздуха, отходящих газов и воды от источников загрязнения (промышленных или иных предприятий), расположенных недалеко от рассматриваемого объекта недвижимости. В качестве единицы измерения этого вида загрязнения используется прирост температуры в градусах (атмосферы и водного объекта) относительно естественно-климатических условий данного географического ареала;

·              световое: изменение естественной освещенности территории объекта недвижимости в следствии действия затенения от ближайших объектов недвижимости и искусственных источников света; такого рода изменения приводят к аномалиям в жизни человека, растений, животных, расположенных на территории рассматриваемого объекта недвижимости; в качестве измерения этих изменений используется прирост или уменьшение световых потоков в люксах на единицу площади (люкс/м2);

·              шумовое: увеличение интенсивности шума сверх природного уровня, влияющее на проживающих, либо работающих на рассматриваемом объекте недвижимости; в качестве единицы измерения используется уровень шума в децибелах (дб) с коррекцией по шкале “А” стандартного шумомера при логарифмическом осреднении за годовое (ночное) время; необходимо различать две категории шума и источников шума: 1– проникающие в помещение звуки, источники которых находятся вне рассматриваемого объекта недвижимости ( жилого дома, офиса и т.д.); к числу таких источников шума относятся транспорт, шумящие агрегаты и установки производственных предприятий и других объектов, а также внешние шумы ( школьные дворы, спортивные площадки и т.д.); 2 – звуки, проникающие в отдельные помещения рассматриваемого объекта недвижимости от источников, находящихся в том же здании объекта недвижимости (шума лифтов и другого инженерного оборудования здания, шумы, проникающие от соседних помещений здания и т.д.);

·               электромагнитное: изменение электромагнитных свойств среды , в пространстве которой находится объект недвижимости (от линий электропередач, радио и телевидения, работы промышленных установок и т.д.); эти изменения могут приводить к местным географическим аномалиям и деструкции в тонких биологических структурах, к которым также относится человек. Этот вид загрязнения имеет достаточно многообразующую систему измерений и в этой связи при проведении экологической экспертизы этого вида загрязнения считается возможным лишь качественный анализ его характеристик, т.е. можно ограничиться констатацией его наличия (либо отсутствия) и приведением перечня основных источников, их мощности, (например, уровень напряжения тока высоковольтной линии электропередач, мощность радиорелейной установки и т.д.) в зоне поражения рассматриваемого объекта недвижимости;

·              радиационное: превышение естественного уровня содержания в среде радиационных веществ, в пространстве которой находится рассматриваемый объект недвижимости; в качестве единицы измерения для этого вида загрязнения используются часовые и осредненные за год уровни радиации (микрорентгены и т.д.). Источники радиации могут быть как внешние, так и внутренние относительно рассматриваемого объекта недвижимости; внешние – объекты типа АЭС, свалок промышленных отходов, промышленные и научно-исследовательские предприятия, обладающие ядерными установками и т.п., зона радиационного действия которых охватывает и место размещения рассматриваемого объекта недвижимости; внутренние – наличие загрязненных либо радиационно-небезопасных материалов в зданиях или сооружениях рассматриваемого объекта недвижимости.

Для определения экологического ущерба используются следующие методы.

Индексы качества природно-антропогенной среды – количественные показатели качества окружающей природно-антропогенной среды и применяются лишь для химического вида загрязнения. Построение этих индексов предполагает следующие этапы:

·       оценка качества какой-либо природно-антропогенной среды (атмосферного воздуха, природных вод, почвы) в отношении отдельного загрязняющего вещества;

·       оценка качества той же среды в отношении суммарного воздействия на реципиента (недвижимость и ее обитатели) всех загрязняющих веществ, которые одновременно присутствуют в среде;

·       оценка интегрального воздействия суммы загрязняющих веществ, присутствующих во всех средах и оказывающих влияние на реципиента.

В научно-технической литературе в рамках одних и тех же методических подходах для показателей качества среды используется как термин «индекс качества среды» (лучшему качеству соответствует большее значение индекса), так и термин «индекс загрязнения среды» (большему загрязнению соответствует большее значение индекса). Отсюда:

(индекс качества) = 1/(индекс загрязнения).

В качестве критериев качества окружающей среды используются предельно-допустимые концентрации (ПДК), являющиеся гигиеническими нормативами.

В настоящее время обоснованы и установлены гигиенические нормативы более чем для 400 веществ и их комбинаций для атмосферного воздуха и более чем для 800 химических веществ для природных вод. Для большинства загрязняющих веществ атмосферного воздуха устанавливаются два значения ПДК: максимальное разовое и среднесуточное. Максимальная разовая ПДК связана в основном, с возможным рефлекторным действием вещества на организм. Среднесуточная ПДК направлена на предупреждение хронического резорбтивного действия вещества при длительном вдыхании.

Индексы загрязнения атмосферного воздуха определяются посредством выполнения двух основных операций:

·       количественное сравнение концентрации каждого загрязняющего вещества с его стандартом (ПДК);

·       агрегация полученных величин в суммарный показатель.

Алгоритм реализации этих двух операций:

где

 – нормируемая величина концентрации i-ого загрязняющего вещества по его ПДК;

 – измеренная концентрация i-ого загрязняющего вещества;

ПДКi – предельно допустимая концентрация i-ого загрязняющего вещества.

, где

 – индекс загрязнения;

i = 1,...,n количество видов загрязняющих веществ.

Экономический ущерб от загрязнения окружающей среды – дополнительные затраты, возникающие при строительстве и эксплуатации объекта недвижимости, вследствие ухудшения качественного состояния его окружающей природно-антропогенной среды. Эти дополнительные затраты приводят к снижению рыночной стоимости объекта недвижимости. Вычислив отношение:

,

можно получить коэффициент, на который необходимо скорректировать стоимость объекта недвижимости.

Методика «валовых выбросов» для определения экономического ущерба от загрязнения.

Определяется зона активного загрязнения: для организованных источников загрязнения – круг с центром в точке расположения источника и радиусом 50 Н, (где Н — высота трубы); для автомагистралей – полосу шириной 200 м, центральная ось проходит через ось магистрали. Расчетная формула суммарного экономического ущерба от загрязнения атмосферы по рассматриваемой территории имеет вид:

, где

 – коэффициент экологической ситуации и экологической значимости состояния атмосферного воздуха и почвы территорий экономических районов Российской Федерации;

 – масса выброса в атмосферу i-ого ингредиента, т/год;

 – безразмерная поправка, учитывающая структуру факторов восприятия в зоне активного загрязнения для i-ого ингредиента;

 – удельный ущерб от выбросов 1 т i-ого ингредиента;

 – безразмерная поправка, учитывающая характер рассеивания i-ой примеси в атмосфере.

Определяется доля площади в зоне активного загрязнения, занимаемой рассматриваемым объектом недвижимости


, где

 – площадь, занимаемая рассматриваемым j-ым объектом недвижимости;

 – площадь зоны активного загрязнения ( , где r
= 50Н).

Предполагая, что рассматриваемый j-ый объект недвижимости входит в зону активного загрязнения, величину экономического ущерба от загрязнения атмосферы для i-ого объекта недвижимости рассчитывается по формуле:

.

Величина  определяет годовой экономический ущерб объекту недвижимости. Если предположить, что нам не известен период эксплуатации объекта недвижимости, динамика изменения показателя  в перспективе, но известна ставка капитализации такого рода объектов недвижимости, можно определить приближенно интегральную оценку экономического ущерба от загрязнения атмосферы при эксплуатации объекта недвижимости в зоне активного загрязнения  как отношение  к ставке капитализации R:

.

Методика «концентраций» для определения экономического ущерба от загрязнения: основной расчетный принцип оценки экономического ущерба () выражается формулой:

, где

 – величина j-го удельного ущерба, наносимого единице расчетных факторов восприятия (1 чел. – для ущербов от ухудшения здоровья проживающих в жилых домах и работающих на соответствующих объектах недвижимости и для объектов недвижимости жилищно-коммунального хозяйства, торговли, сферы услуг; 1 га — для ущербов сельскому и лесному хозяйству; 1 млн. руб. основных фондов для ущерба объектам недвижимости промышленности) при среднегодовой концентрации Хi соответствующего i-го ингредиента.

 – количество единиц факторов восприятия, попадающих в зону загрязнения (человек населения, гектаров угодий, млн. руб. основных фондов);

 – коэффициент, учитывающий региональные особенности территории страны, для которой выполняются расчеты.


Параграф 1.3. Определение арендной платы по кадастровой стоимости: новый Порядок расчета арендной платы от 7 декабря 2007 года.




Согласно постановлению Главы Администрации Волгоградской области №2033 «Об утверждении порядка расчета арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и земельные участки, находящиеся в собственности Волгоградской области» от 6 декабря 2007 года введен новый Порядок расчета арендной платы. Теперь плата будет исчисляться исходя из кадастровой стоимости участков, умноженной на несколько коэффициентов.

Размер арендной платы за земельные участки теперь рассчитывается по следующей формуле:

А = КСЗУ * Кви * Кд * Кка * Ки,

А – величина арендной платы, рассчитываемая за 12 месяцев;

КСЗУ – кадастровая стоимость земельного участка;

Кви – коэффициент вида функционального использования земельного участка;

Кд – коэффициент дифференциации в зависимости от назначения объектов: для 4-х типов земельных участков, установленных Порядком, рассчитывается отдельно и имеет особое обозначение:

·       Кдн – для категории земель населенных пунктов;

·       Кдпр – для категории земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения;

·       Кдс – для категории земель сельскохозяйственного назначения;

·       Кдо – для категории земель особо охраняемых природных территорий и объектов;

Кка – коэффициент категории арендатора земельного участка: не учитывается для земель сельскохозяйственного назначения и особо охраняемых территорий:

·       Ккан – для категории земель населенных пунктов;

·       Ккапр – для категории земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевиде­ния, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения;

Ки – коэффициент индексации: определяется на основе показателя инфляции.

Для земельных участков из категории земель населенных пунктов, находящихся на территории городского округа город-герой Волгоград, значение коэффициента вида функционального использования земельного участка принимается равным ставке земельного налога для соот­ветствующего земельного участка, установленной представительным органом местного самоуправления на соответствующий год (пп. 2.1.3 введен Постановлением Главы Администрации Волгоградской обл. от 23.12.2008 N 1758).

Также было указано, что главный посыл новой методики – уровень арендной платы за землю должен быть доведен до ставок земельного налога. Как же обстоят дела на самом деле? В таблице ниже приведены ставки зе­мельного налога по основным категориям земель города Волгограда в сравнении с новыми арендными ставками. Для расчета приняты следующие значения:

Кви = Ставке земельного налога[1];

Ккан = 0,5 (взят как среднее значение);

Ки = 1,1 (основан на официальных показателях инфляции);

Кдп – взят как диапазон значений для соответствующей категории земельного участка.

Таблица 1.1

Категория земельного участка
Ставка земельного налога, %
Диапазон ставок арендной платы, %
Среднее значение ставки арендной платы, %

Земли под домами многоэтажной застройки
0,02
0,011-0,165
0,088

Земли под домами индивидуальной застройки
0,15
0,091-0,141
0,116

Земли дачных и садоводческих объединений граждан
0,03
0,017-0,053
0,035

Земли гаражей и автостоянок
0,01
0,006-0,029
0,018

Земли под объектами торговли, общественного питания, бытового обслуживания
1,5
0,825-41,25
21,038

Земли учреждений и организаций народного образования
1,0
0,55
0,55

Земли под промышленными объектами
1,15
0,633-6,325
3,479

Земли под административно-управленческими и общественными
1,5
0,825-1,32
1,073

Земли под военными объектами
1,5
0,825-2,64
1,733

Земли под объектами оз­доровительного и рекреационного назначения
1,5
0,825-1,65
1,238

Земли сельскохозяйственного использования
0,03
0,017
0,017

Земли под лесами в поселениях
1,5
0,825
0,825

Земли под обособленными водными объектами
1,5
0,825
0,825

Прочие земли поселений
1,5
0,825
0,825

Как видно из таблицы, колебания ставки арендной платы довольно обширны, что говорит о необходимости ее доработки.

В главе были рассмотрены три подхода для определения рыночной стоимости недвижимости: доходный, сравнительный и затратный. Из-за ограничения по времени и объёму работы из каждого подхода будет использовано по одному методу: метод капитализации (доходный подход) для расчета стоимости единого объекта недвижимости, метод сравнения продаж (сравнительный подход) – для той же цели, и метод сравнительной единицы для определения стоимости только складского помещения.

Экологический фактор является неотъемлемой частью окружающей среды, непосредственно влияющий на здоровье людей и их дееспособность. Виды загрязнения имеют обширную и сложную классификацию. Согласно Стандарту Российского общества Оценщиков СТО РОО для расчета экологического ущерба существует 3 методики. Методики «валовых выбросов» и «концентраций» будут использованы при расчетах в данной работе.

Введенный новый Порядок рассчитывает арендную плату на основе кадастровой стоимости, умноженную на ряд коэффициентов. Чтобы при определении арендной платы можно было учитывать экологический ущерб, в следующей главе будет предложен дополнительной коэффициент.

Глава 2. Практический оценка стоимости земельного участка и расчет арендной платы с учетом и без учета экологического фактора.


В данной главе предоставлены расчеты рыночной стоимости земельного участка под складским помещением, экологического ущерба, наносимого объекту оценки, и арендной платы по новому Порядку с учетом и без учета экологического фактора.

Параграф 2.1. Расчет стоимости земельного участка без учета экологического ущерба.


Первый расчет произведем методом капитализации доходного подхода по приведенному выше алгоритму (см. стр.7). Необходимые данные приведены в Таблице 2.1., результаты расчета в Таблице 2.2.

Таблица 2.1

Объект
Складское помещение

Адрес
Ул. Козловская,54

Площадь, м2
265

Право
Долгосрочная аренда

Величина арендной платы, руб./м2 в месяц
270

Потери и расходы при эксплуатации, руб./ м2 в год
252[2]

Операционные расходы, руб./ м2 в год
1235[3]

Ставка капитализации, %
24[4]

Ставка доходности земельного участка, %
22[5]

Таблице 2.2

ПВД
270*12*265 = 858 600

ДВД
858 600 – 252*265 = 791 820

ЧОД
791 820 – 1235*265 = 464 545

Стоимость объекта недвижимости
464 545/0,24 = 1 935 604

Следующим использован метод продаж сравнительного подхода. Описание аналогов, критерии корректировки и сама корректировка их стоимостей приведены ниже в Таблицах 2.3-2.9.

Таблица 2.3

Местоположение
Ул. Пушкина д. 21, Волгоград

Площадь, м2
3576

Цена, руб.
20 000 000

Дополнительная информация
Отопление, водоснабжение, холодильное оборудование



Таблица 2.4

Местоположение
Ул. Шумилова д. 99, Волгоград

Площадь, м2
958

Цена, руб.
12 000 000

Дополнительная информация
Отделка, отопление, водоснабжение



Таблица 2.5

Местоположение
Мирный проезд, Волгоград

Площадь, м2
300

Цена, руб.
6 500 000

Дополнительная информация
Отделка, отопление, водоснабжение, холодильное оборудование, электроснабжение



Таблица 2.6

Местоположение
Шоссе Авивторов, Волгоград

Площадь, м2
206

Цена, руб.
3 150 000

Дополнительная информация
Отделка, водоснабжение, отопление



Таблица 2.7

Местоположение
Пром. зона Кировского, Волгоград

Площадь, м2
3278,2

Цена, руб.
15 000 000

Дополнительная информация




Таблица 2.8

Район города
Удаленность от центра города снижает стоимость: в соседних для центра районах – на 5%, в следующий по удаленности – на 10% и т.д.[6]

Экологическая обстановка
Будет использована авторская таблица «Процентное соотношение загрязненности районов города Волгограда»

Наличие отделки
3500 руб./м2

Наличие отопления
150 000 руб.

Наличие охраны
15 000 руб./месяц

Наличие водоснабжения
50 000 руб.

Наличие холодильного оборудования
110 000 руб.

Наличие электроснабжения
70 руб./м2 за месяц




Показатели
Оц. объект
Аналог 1
Аналог 2
Аналог 3
Аналог 4
Аналог 5

Цена продажи, руб./м2
-
5 593
12 526
21 667
15 291
4 576

Корректировка, %
-
-10
-10
-10
-10
-10

Скорр-ная цена, руб./м2
-
5 034
11 273
19 500
13 762
4 118

Местоположение
Ворош-кий
Центр
Кировский
Дзерж-кий
Дзерж-кий
Кировский

Корректировка, %
-
-5
10
5
5
10

Скорр-ная цена, руб./м2
-
4 782
12 401
20 475
14 450
4 530

Экологическая обстановка
Ворош-кий
Центр
Кировский
Дзерж-кий
Дзерж-кий
Кировский

Корректировка, %
-
0
7
2
2
7

Скорр-ная цена, руб./м2
-
4 782
13 269
20 885
14 739
4 847

Отделка
нет
нет
есть
есть
есть
нет

Корректировка, руб.
-
0
-3 500
-3 500
-3 500
0

Скорр-ная цена, руб./м2
-
4 782
9 769
17 385
11 239
4 847

Отопление
нет
есть
есть
есть
есть
нет

Корректировка, руб.
-
-42
-157
-500
-728
0

Скорр-ная цена, руб./м2
-
4 740
9 612
16 885
10 511
4 847

Охрана
нет
нет
нет
нет
есть
нет

Корректировка, руб.


0
0
0
-874
0

Скорр-ная цена, руб./м2


4 740
9 612
16 885
9 637
4 847

Водоснабжение
есть
есть
есть
есть
есть
нет

Корректировка, руб.
-
0
0
0
0
15

Скорр-ная цена, руб./м2
-
4 740
9 612
16 885
9 637
4 863

Холодильное оборудование
нет
есть
нет
есть
нет
нет

Корректировка, руб.
-
-31
0
-367
0
0

Скорр-ная цена, руб./м2
-
4709
9612
16518
9637
4863

Электроснабжение
нет
нет
нет
есть
нет
нет

Корректировка, руб.
-
0
0
-840
0
0

Скорр-ная цена, руб./м2
-
4709
9612
15678
9637
4863


Показатель
Аналог 1
Аналог 2
Аналог 3
Аналог 4
Аналог 5

Скорр-ная цена, руб./м2
4709
9612
15678
9637
4863

Количество корректировок
6
5
7
6
4

Вес
0,18
0,22
0,15
0,18
0,27

Средневзвешенная цена объекта оценки, руб./ м2
4 709*0,18+9 612*0,22+15 678*0,15+9 637*0,18

+4 863*0,27 = 8 388

Стоимость о/о, руб.
8 388*265 = 2 222 820

Теперь каждой стоимости аналога нужно определить весовой коэффициент и посчитать средне взвешенную стоимость, которая будет являться искомой. Весовой коэффициент рассчитывается исходя из количества корректировок: обратная величина количества корректировок для каждого аналога делиться на сумму всех обратных величин количества корректировок. Например, для первого аналога:
Результаты приведены в Таблице 2.1.10.

Таблица 2.10

Получены два значения стоимости единого объекта недвижимости. Чтобы определить стоимость земельного участка под складом необходимо рассчитать стоимость склада и вычесть ее из средневзвешенной величины стоимости объекта оценки (автором не было установлено преимущество одного подхода перед другим, поэтому весовые коэффициенты приняты равными 0,5):

1 935 604*0,5 + 2 222 820*0,5 = 2 079 212 руб.

В этом случае применяется метод сравнительной единицы затратного подхода по алгоритму (см. стр. 13).

Для расчета первоначальной стоимости (Сперв) необходимо иметь полный перечень всех затрат и их величину (т.е. смету), что получить не удалось. Но можно воспользоваться альтернативным способом и найти сразу полную стоимость (Сполн) из 2-го шага алгоритма: используем современные расценки по строительству склада, предоставляемыми строительными компаниями. Следует отметить, что НДС и прибыль предпринимателя (Спред) в полученном значении будут уже учтены.

Таблица 2.11

Тип склада
Холодный

Площадь склада, м2
265

Стоимость постройки[7], руб./м2
5 550

Полная стоимость (Сполн), руб.
1 470 750

Износ может быть подсчитан двумя способами: методом срока жизни и методом разбиения.

Определение износа методом срока жизни[8]:

Общий износ (Ио) вычисляется по следующим формулам:

 или, предпочтительнее, , где

Ио – общий удельный износ;

Тфиз – срок физической жизни здания, определяемый классом капитальности объекта;

Тхрон – хронологический возраст здания;

Тэкон – срок экономической жизни здания;

Тэксп – экспертный (эффективный) возраст здания.

Принимают Тэкон ≈ 0,75×Тфиз. Значения всех возрастов для оцениваемого объекта представлено на Схеме[9] 2.1.1.

Схема 2.1

Тогда получаем:

Ио1 = 23/75 ≈ 31%, Ио2 = 21/56 ≈ 38%.

Возьмем средне взвешенную с весам 0,3 и 07:

Иосж = 31*0,3 + 38*0,7 ≈ 36%.

Определение износа методом разбиения[10]:

Метод разбиения предполагает расчет износа по трем составляющим:

·                   физический износ;

·                   функциональный (моральный) износ;

·                   внешний износ.

Для складов холодного типа (неотапливаемые), каким является оцениваемый объект, определение функционального и внешнего износа весьма затруднительно, и сам износ таких типов не очень значителен. Поэтому автором выдвинуто предположение, что их суммарное значение для данного склада будет равно 5%.

Таблица 2.12[11]

Конструктивный элемент
Удельный вес в общей стоимости, %
Фактический физический износ элементов, %
Доля физического износа элемента в общем физическом износе здания, %

Фундамент
8
20
1,6

Стены и перегородки
31
25
7,75

Перекрытия
17
30
5,1

Кровля
7
50
3,5

Полы
9
35
3,15

Окна и двери
8
30
2,4

Внутренняя отделка
4
50
2

Прочие работы
16
50
8

Итого
100


33,5

Тогда:

Иораз = 33,5 + 5 = 38,5%.

Примем результаты по двум методам равнозначными и найдем среднее значение общего износа:

Ио = ½*( Иосж + Иораз) = 0,5*(36 + 38,5) = 37,25%.

Используем все полученные данные и определим стоимость земельного участка под складом.

Таблица 2.13

Стоимость единого объекта недвижимости, руб.
2 079 212

Полная стоимость склада (Сполн), руб.
1 470 750

Общий износ склада (Ио), руб.
547 854

Скорректированная стоимость склада (Скорр), руб.
922 896

Стоимость земельного участка, руб.
1 156 316

Параграф 2.2. Расчет экологического ущерба и стоимости земельного участка с его учетом.


В связи с отсутствием достаточного количества необходимой информации пришлось ограничится показательным расчетом с использованием индексов загрязнения за 2003 год. Имеется Таблица 2.2.1 с концентрациями (мг/м3) наиболее часто встречаемых вредоносных веществ по городу в целом и по 2-ум районам: Кировскому и Красноармейскому.

Таблица 2.14[12]

Вещество
ПДК
Волгоград
Кировский
Красноармейский

Взвешенные вещества
0,15
0,2
0,165
0,195

Диоксид азота
0,04
0,06
0,0388
0,044

Оксид углерода
3
1
4,8
5,4

Хлористый водород
0,1
0,014
0,05
0,055

Разделив фактические значения на предельно допустимые концентрации (ПДК), будут получены доли ПДК по каждому веществу в каждом районе. Сложив доли ПДК веществ в районе, будет рассчитан индекс загрязнения.

Таблица 2.15

Вещество
Волгоград
Кировский
Красноармейский

Взвешенные вещества
1,33
1,1
1,3

Диоксид азота
1,5
0,97
1,1

Оксид углерода
0,33
1,6
1,8

Хлористый водород
0,14
0,55
0,5

Индекс загрязнения
3,31
4,22
4,7

Процент корректировки стоимости, %
-28
-42

Процент корректировки стоимости вычисляется по следующей формуле:
Он показывает на сколько нужно скорректировать (уменьшить или увеличить) среднюю стоимость объекта недвижимости по городу, что бы получить значение стоимости данного объекта в конкретном районе.

Расчет методикой «валовых выбросов».

Складское помещение занимает площадь земельного участка в 265 м2 и находится в зоне активного загрязнения. Имеется два основных источника загрязнения: местная котельная с высотой трубы 15 м и автомагистраль (ул. Рабоче-Крестьянская). Рассматривается заселенная территория с населением свыше 200 тыс. человек. Плотность застройки селитебной территории составляет 80 %[13]. Город расположен в Южном федеральном округе. Совокупный газовый выброс примесей по двум рассматриваемым источникам загрязнения составляет: взвешенные вещества (пыль каменноугольная) – 111,28 т, двуокись серы – 80,87 т, двуокись азота – 112,93 т, окись углерода – 313,04 т[14].

Из таблиц «Коэффициенты экологической ситуации и экологической значимости составления атмосферного воздуха территорий федеральных округов Российской Федерации, (Кr)», «Безразмерная поправка, учитывающая структуру факторов восприятия, (σ
i)», «Удельный экономический ущерб от выбросов 1 т некоторых вредных веществ в атмосферу (di)», «Поправка, учитывающая характер рассеивания твердых выбросов в атмосфере (fi)», «Поправка, учитывающая характер рассеивания газообразных примесей в атмосфере (fi)» определим значения параметров[15]:

Таблица 2.16

Кr
1,5

σ
i
1,5

di
взвешенные вещества, руб./т
5 500

диоксид серы, руб./т
165 000

диоксид азота, руб./т
207 500

оксид углерода, руб./т
2 500

fi
взвешенные вещества
1,27

газообразные примеси
1,93

Рассчитаем по формуле,:

1,5*{[(111,28*5500)*1,5*1,27]+[(80,87*165000)*1,5*1,93]+[(112,93*207500)*1,5*1,93]+[(313,04*2500)*1,5*1,93]} ≈ 164 млн. руб.

Определим площадь зоны активного загрязнения с учетом плотности застройки Sr, предполагая, что автомагистраль находится внутри площади активного загрязнения от котельной:

Sr = 3,14*(50*15)2*0,8 = 1 413 тыс. м2

Доля площади, занимаемой рассматриваемым складским помещением в зоне активного загрязнения составляет:

 = 0,265/1413 ≈ 0,00019

Тогда оценка годового экономического ущерба от загрязнения атмосферы для складского помещения  составит:

 = 164*0,00019*10631 322 руб.

Расчет методикой «концентраций».

Данная методика является заменяющей для выше приведенных «валовых выбросов» в случае, когда неизвестен источник загрязнения (например, местная котельная и автомагистраль) и их валовые выбросы загрязняющих веществ в атмосферу. В этой методике необходимы среднегодовые концентрации загрязняющих веществ в атмосферу, в которой находится рассматриваемый объект недвижимости: взвешенные вещества (пыль каменноугольная) — 0,2 мг/м3, двуокись серы — 0,014 мг/м3; двуокись азота — 0,06 мг/м3; окись углерода — 1 мг/м3[16]. Известно также, что численность работающих в складском помещении составляет 7 человек.

В соответствии с формулой  оценка от загрязнения атмосферы определяется по двум составляющим (реципиентам):

1) ущерб здоровью работающих на складе;

2) ущерб непосредственно складскому помещению (коррозия металлических покрытий, разрушение покраски здания и т.д.).

1.   Используя таблицу «Удельный экономический ущерб от ухудшения здоровья населения в расчете на одного человека»[17], получим:

2 000*7+180*7+175*7+100*7 = 17 185 руб.

2.   Используя таблицу «Удельный экономический ущерб жилищно-коммунальному и бытовому хозяйству в расчете на одного человека»7, определим годовой экономический ущерб от загрязнения атмосферы непосредственно складу:

1 100*7+100*7+960*7=15 120 руб.

3. Годовой экономический ущерб от загрязнения атмосферы для рассматриваемого объекта недвижимости равен:

(17 185*1,2)+(15 120*1,05) = 36 498 руб., где

1,2 – безразмерный коэффициент для корректировки ущерба жилищно-коммунальному хозяйству в зависимости от численности населения города8;

1,05 – региональный коэффициент для корректировки экономических ущербов от ухудшения здоровья населения, сельскому, лесному хозяйству и промышленности по федеральным округам РФ9.

Полученные значения экологического ущерба показывают урон наносимый объекту оценки в год. Ущерб представляет собой некий вид затрат, который несет владелец, поэтому можно воспользоваться доходным подходом и определить влияние этих затрат на стоимость недвижимости. Т.е., вычислив средневзвешенное значение экологического ущерба по двум методикам и разделив результат на ставку капитализации, будет получена величина, на которую нужно уменьшить стоимость земельного участка. Ввиду того, что ни одна из методик определения экологического ущерба не имеет преимуществ в вычислении, средневзвешенное значение будет средним арифметическим:

(31 322 + 36 498)/2 = 33 910 руб. в год,

33 910/0,24 = 141 292 руб.

Тогда стоимость земельного участка с учетом экологического фактора составит:

1 156 316 – 141 292 = 1 015 024 руб.

Найдя отношение стоимости земельного участка без учета экологического ущерба и самой величины экологического ущерба:

141 292/1 156 316 ≈ 0,122,

можно заметить, что влияние состояния окружающей среды значительно влияет на ценность объекта недвижимости – 12% стоимости теряется от загрязнения. Это говорит о том, что неучёт экологического фактора приводит к неточности оценки, и необходимо ввести способ учета экологического ущерба. Один из таких способов представлен в следующей главе.

Параграф 2.3. Корректировка расчета арендной платы с учетом экологического фактора: коэффициент КЭУ.


Предлагается ввести дополнительный коэффициент: Кэу – коэффициент экологического ущерба, отражающий величину наносимого или получаемого экономического ущерба от загрязнения окружающей среды. В итоге общая формула будет иметь вид:

А = КСЗУ * Кви * Кд * Кка * Ки * Кэу, где:

Кэу – коэффициент экологического ущерба: равен (1-Кэз) для объектов, которые получают ущерб, и (1+Кэз/2) для объектов, загрязняющий среду (деление на два учитывает то, что данные объекты также несут ущерб от загрязнения), где

Кэз – коэффициент экологического загрязнения, расчет которого будет показан на примере для города Волгограда:

Таблица 2.17

Район
Площадь, 106 м2
Выбросы, 106 кг/год
Величина загрязнения, кг/ м2 в год
Кэз

Тракторозаводской
54
26,086
0,483
43,34%

Краснооктябрьский
34,2
2,089
0,061
5,48%

Центральный
11,02
1,043
0,012
8,49%

Дзержинский
85,8
3,13
0,284
3,27%

Ворошиловский
27,8
1,043
0,038
3,37%

Советский
60
1,043
0,017
1,56%

Кировский
71,5
8,348
0,117
10,48%

Красноармейский
230
61,563
0,268
24,01%

Сумма
574,32
104,345
1,280
100%

Приведем пример расчета ставки арендной платы с учетом экологического фактора для следующего объекта недвижимости:

Таблица 2.18

Объект
Складское помещение

Район
Ворошиловский

Площадь, м2
265

Право
Долгосрочная аренда

Номер кадастрового квартала
34:34:050059

Показатель кадастровой стоимости, руб./м2
3 910

Экологический тип
Получающий ущерб

Кви
0,02

Кдн
4,2

Кка
0,5

Ки
1,1

Кэз
0,03

Без учета экологического фактора:

А = 3 910*265*0,02*4,2*0,5*1,1 = 47 870 руб./год.

С учетом экологического фактора:

А = 3 910*265*0,02*4,2*0,5*1,1*(1-0,03) = 46 434 руб./год.

При учете экологического фактора арендная плата для незагрязняющих окружающую среду объектов недвижимости будет снижена, что может привести к снижению уклонений со стороны плательщиков и увеличению поступлений в бюджет города. В то же время загрязняющие окружающую среду объекты будут обязаны платить больше. Однако можно ввести систему льгот для предприятий, которые поставили очищающее оборудование, что будет стимулировать предпринимателей для такого шага.

Плюсы и минусы коэффициента:

+ Учитывается влияние экологического фактора;

+ простота вычисления;

+ для получающих ущерб от загрязнения: снижение арендной платы – стимул для снижения уклонений от уплаты;

+ для источников загрязнения (при введении льгот): стимул для установки очищающего оборудования.

- Не учитывается общий уровень загрязнения города: для экологически чистого и загрязненного городов районные коэффициенты могут быть одинаковы;

- для источников загрязнения: увеличение арендной платы – стимул для увеличения уклонений от уплаты.

Подсчитав рыночные стоимости объекта оценки по доходному и сравнительному подхода и их средневзвешенную, из полученной величины была вычтена стоимость складского помещения, определенная затратным подходом, и получена рыночная стоимость земельного участка. Рассчитан экологический ущерб и предложен дополнительный коэффициент для расчета арендной платы, учитывающий экологический фактор.

Заключение.


Проведя исследование, в работе были выполнены следующие цели и задачи:

1)     Проанализированы классические подходы определения рыночной стоимости объектов недвижимости: доходный, сравнительный и затратный.

В виду того, что среди данных подходов нет метода для непосредственного расчета стоимости земельного участка, была использована последовательность расчетов с применением методов каждого из подходов. Была посчитана стоимость единого объекта оценки методом капитализации доходного подхода и методом сравнения продаж сравнительного подхода. Затем из средневзвешенного результата вычли стоимость складского помещения, подсчитанную методом сравнительной единицы затратного подхода, и получили результат – стоимость земельного участка без учета экологического фактора.

2)     Рассчитана рыночная стоимость долгосрочной аренды земельного участка без учета экологического фактора.

Большинство земельных участков находятся в собственности у государства, поэтому большинство пользователей (предприниматели, учреждения коммерческого и некоммерческого типа и т.д.) арендуют землю, необходимую им для осуществления своей деятельности. Это долгосрочная аренда земли, за которую государством взимается арендная плата. Степень ее величины определяет эффективность и выгодность ведения конкретной деятельности, и чем точнее она рассчитана, тем эффективней можно будет использовать земельный участок. Поэтому была рассчитана арендная плата за земельный участок под складским помещением согласно новому Порядку от 7 декабря 2007 года пока без учета экологического фактора.

3)     Обоснована необходимость учёта экологического фактора.

Кроме того, что важность учета экологического состояния состоит в уточнении оценки, результаты расчетов продемонстрировали значительное влияние экологического ущерба на стоимость земельного участка: ущерб составил около 12% от стоимости земли. Это говорит о важности учета экологического фактора.

4)     Рассмотрены методы расчёта ущерба от экологического загрязнения и выбран наиболее эффективный из них.

В исследовании были применены два наиболее подходящий для расчетов метода: метод «валовых выбросов» и метод «концентраций». Первый рассчитывает значение ущерба исходя из общих выбросов загрязняющих веществ и площади загрязнения, второй – количества людей работающих на объекте оценки. Оба метода являются взаимодополняющими, и нет значительных преимуществ одного перед другим, поэтому были использованы обе методики и подсчитан взвешенный результат.

5)     Предложена корректировку расчёта стоимости долгосрочной арендной платы за земельный участок с учетом экологического фактора.

Согласно новому Порядку расчета арендная плата  определяется на основе кадастровой стоимости земельного участка путем ее умножения на несколько коэффициентов (от 3 до 4 в зависимости от категории арендатора). Исходя из этого для учета экологического фактора автором был предложен для введения коэффициент КЭУ (коэффициент экологического ущерба), расчет которого основан на порайонных показателях выбросов загрязняющих веществ и площадей районов.

Сформированы выводы и рекомендации:

·       рассчитана рыночная стоимость долгосрочной аренды земельного участка под складским помещением;

·       обоснован и предложен коэффициент учитывающий состояние окружающей среды для расчета рыночной стоимости долгосрочной аренды земельных участков;

·       предложен способ корректировки и произведён расчет стоимости долгосрочной арендной платы за землю с учетом экологического состояния;

·       учёт экологического состояния позволяет арендатору обосновать и корректировать размер арендной платы в сторону её уменьшения, а администрации обоснованно рассчитывать и перераспределять арендные платежи за земельные участки.

Общие количественные результаты:

Стоимость з/у доходным подходом, руб.
1 012 078

Стоимость з/у сравнительным подходом, руб.
1 299 924

Средневзвешенная стоимость по двум подходам, руб.
1 156 316

Ущерб от экологического загрязнения, рассчитанный методикой «валовых выбросов», руб./год
31 322

Ущерб от экологического загрязнения, рассчитанный методикой «концентраций», руб./год
36 498

Стоимость з/у с учетом экологического ущерба, руб.
1 015 024

Кадастровая стоимость з/у, руб.
1 036 150

Арендная плата (старый расчет) без учета э/у, руб./год
18 550

Арендная плата (новый порядок) без учета э/у, руб./год
47 870

Арендная плата (новый порядок) с учетом э/у, руб./год
46 434

Земельный налог, руб./год
20 723



Список литературы.


1.     Земельный кодекс Российской Федерации от 25 октября 2001 г. N 136-ФЗ

2.     Федеральный закон №135 от 29.07.1998г. «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (в редакции от 21.03.2002)

3.     Федеральный закон № 101-ФЗ от 24 июля 2002 г. «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»

4.     Федеральный закон «О внесении изменений и дополнений в часть 2 налогового кодекса и некоторые другие акты законодательства РФ» от 24.07.2002г.№110- ФЗ

5.     Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости) № 102 от 16 июля 1998 г. (в редакции от 5.02.2004)

6.     Федеральный закон от 5 февраля 2004 г. N 1-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)»

7.     Федеральный закон «О разграничении государственной собственности на землю» № 101 от 17 июля 2001 г.

8.      «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую» № 172 от 21 декабря 2004 г.

9.     Постановление Правительства Российской Федерации от 11 ноября 2002 г.  N 808 «Об организации и проведении торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков»

10. Постановление Правительства РФ «О государственной кадастровой оценке земель» № 945 от 25 августа 1999 г.

11. Постановление Правительства РФ «Об утверждении правил проведения государственной кадастровой оценке земель» № 316 от 8 апреля 2000 г.

12. Постановление Правительства РФ «О порядке определения нормативной цены земли» № 319 от 15 марта 1997 г.

13. Стандарты оценки, обязательными к применению субъектами оценочной деятельности (утверждены постановлением правительства Российской Федерации от 6 июля 2001 г. № 519.)

14. "Об утверждении методики расчета размера платы за право аренды земельного участка" постановление Правительства Москвы от 13 ноября 2001 г. № 1022-пп

15.  «Методическими рекомендациями по определению рыночной стоимости земельных участков», утвержденными Распоряжением Минимущества России от 07.03.2002г. № 568-р.

16. Методические рекомендации по определению рыночной стоимости права аренды земельных участков от 10.04.2003 г. № 1102-р

17. Методические рекомендации по оценке участков земли для девелопмента. М., Торгово-промышленная палата РФ, 2002

18. Методика государственной кадастровой оценки земель поселений. www.goscomzem.ru/ozen.htm

19. Методические рекомендации по выделу земельных участков в счет земельных долей (рассмотрены и одобрены Научно-техническим советом Минсельхоза РФ (протокол N 3 от 23 января 2003 г.))

20. Постановление Главы Администрации Волгоградской области от 26 июля 1999 г. N 512 «Об установлении нормативной цены земли» (с изменениями от 29 декабря 2001 г.)

21. Постановление Главы Администрации Волгоградской области от 29 декабря 2001 г. N 1167 «Об утверждении Временной методики расчета арендной платы за земельные участки» (с изменениями от 12 марта 2002 г., 28 февраля, 13 августа 2003 г.)

22. «О временной методике расчета арендной платы за земельные участки на территории Волгограда» Постановление Администрация города Волгограда от 7 июня 2002 г. N 610

23. Постановление Главы Администрации волгоградской области от 29 декабря 2001 г. N 1165 «О внесении дополнения и изменения в постановление Главы Администрации Волгоградской области От 26 июля 1999 г. N 512 "Об установлении нормативной цены земли"

24. Постановление Волгоградского Горсовета народных депутатов от 30 сентября 2002 г. N 44/805 «О Положении о продаже земельных участков собственникам зданий, строений, сооружений»

25. Постановление Волгоградского Горсовета народных депутатов от 30 сентября 2002 г. N 44/805 «О Положении о продаже земельных участков собственникам зданий строений, сооружений»

26. Постановление Администрации города Волгограда от 11 июня 2004 г. N 790 "Об утверждении Положения о предоставлении земельных участков для строительства объектов в Волгограде" (с изменениями от 16 августа 2004 г., 15 февраля 2005 г.)

27. Закон Волгоградской области от 4 апреля 2003 г. N 809-ОД «О предоставлении земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в собственность граждан бесплатно» (с изменениями от 30 июня 2004 г.) Принят областной Думой 20 марта 2003 года

28. Постановление Главы Администрации Волгоградской области от 29 декабря 2001 г. N 1171 «Об установлении цены земли на территории Волгоградской области» (с изменениями от 1 августа 2003 г.)

29. Постановление Волгоградского городского совета народных депутатов от 27 ноября 2003 г. N 64/1222 «Об установлении дифференцированных ставок земельного налога по зонам градостроительной ценности территории Волгограда на 2004 год»

30. Куколева Е., Захарова М. Безрисковая ставка: возможные инструменты расчета в Российских условиях «Московский оценщик», №3, 2002 г. http://www.valnet.ru

31. Плотников А. Коэффициент капитализации для земли, как инструмент при принятии управленческого решения http://www.consalting.ru/ocenka

32. Петров В.И. Экономическая оценка земельных участков различного целевого назначения: Учебное пособие. М., 2000.

33. Четыркин,Евгений Михайлович. Методы финансовых и коммерческих расчетов: Справочное пособие. - М.: Дело, 1992. - 320с: ил. - ISBN 5-85900-044-8 : 380-00.,

34. Уотшем,Терри Дж. Количественные методы в финансах: Учеб.пособие для студ.вузов / Пер.с англ. - М.: Финансы, 1999. - 528с. - ISBN 5-238-00036-7 : 106-50., Рекомендовано М-вом общ. и проф. образования РФ

35. Федотова М.А., Уткин Э.А. Оценка недвижимости и бизнеса. Учебник. М.: Ассоциация авторов и издателей "Тандем". Издательство "ЭКМОС", 2000 г. - 352 с.

36. Оценка бизнеса: Учебник. Под ред. А.Г. Грязновой, М.А. Федотовой. - М.: Финансы и статистика, 1999. - 512 с.

37. Григорьев В.В., Федотова М.А. Оценка предприятий: теория и практика (учебное пособие). М.: ИНФРА-М, 1996 .

38. Тарасевич Е.И. Методы оценки недвижимости. С-Пб.: Технобалт, 1995.

39. Фридман Д., Ордуэй Н, Анализ и оценка приносящей доход недвижимости. М.: Дело, ЛТД, 1995.

40. Харрисон Г.С. Оценка недвижимости. Учебное пособие. М.: РОО, 1994.

41. Оценка рыночной стоимости недвижимости. Под ред. В. Рутгайзера, Учебное и практическое пособие, М.: Дело, 1998, 384 с.

42. Черняк В. З. Оценка бизнеса. - М.: Финансы и статистика, 1996. - 176 с. - ISBN 5-279-01557-1 : 15-00.,

43. Григорьев В.В. Оценка предприятия: Теория и практика: Учеб. пособие. - М.: ИНФРА-М, 1997. - 318с. - ISBN 5-86225-289-4 : 59-23.,

44. Григорьев,Владимир Викторович. Оценка предприятий. Имущественный подход. - М.: Дело, 1998. - 224с. - ISBN 5-7749-0079-7 : 35-00.,

45. Оценка бизнеса: Учебник для вузов / Под ред: А.Г. Грязновой, М.А. Федотовой. - М.: Финансы и статистика, 1998. - 509с. - ISBN 5-279-02013-3 : 180-00.,

46. Богатин,Юрий Владимирович. Оценка эффективности бизнеса и инвестиций: Учеб.пособие для вузов. - М.: Финансы,ЮНИТИ, 1999. - 253с. - ISBN 5-238-00045-6 : 38-88.,

47. Федотова,Марина Алексеевна. Оценка недвижимости и бизнеса: Учебник для вузов. - М.: ЭКМОС, 2000. - 351с. - ISBN 5-88124-070-7 : 56-30.,

48. Оценка стоимости предприятия (бизнеса): Учеб.пособие для вузов / Под ред:Н.А.Абдулаева,Н.А.Колайко. - М.: ЭКСМОС, 2000. - 346с. - ISBN 5-88124-085-5 : 77-50.,

49. Валдайцев Сергей Васильевич. Оценка бизнеса и управление стоимостью предприятия: Учеб. пособие для студ.вузов. - М.: ЮНИТИ, 2001. - 720с. - ISBN 5-238-00251-3 : 204-77.,

50. Виленский,Петр Львович. Оценка эффективности инвестиционных проектов.Теория и практика. - М.: Дело, 2001. - 832с. - ISBN 5-7749-0184-Х : 504-00.,

51. Бубнов Д. В. Сравнительный анализ ставок арендной платы за землю по новому порядку и земельного налога для земель с/х назначения в Волгоградской области (Международная научно-практическая конференция молодых исследователей «Наука и молодежь: новые идеи и решения», посвященная 65-летию победы в Великой отечественной войне, г. Волгоград 26-28 апреля 2010 г.);

52. Бубнов Д. В. Обоснование ставок арендной платы за землю и земельного налога с учётом экологического состояния территории (Региональная научно-практическая конференция молодых исследователей, г. Волгоград 30-31 марта 2010 г.);


[1] Согласно пп. 2.1.3 введен Постановлением Главы Администрации Волгоградской обл. от 23.12.2008 N 1758

[2] Значения показателей не являются точными из-за отказа владельца предоставить подобную информацию, поэтому использованы средние значения по РФ, полученные на сайте Центра исследований и аналитики ГК БН, ссылка: http://www.bn.ru

[3] Центра исследований и аналитики ГК БН

[4] Ставка капитализации представлена как желаемая доходность владельца, которая не меньше, чем средняя по РФ (взято на сайте компании по разработке и технической поддержки логистов ООО «ЛИСИТ», ссылка: http://www.lisat.ru) от 23.08.2009.

[5] Компания по разработке и технической поддержки логистов ООО «ЛИСИТ», комментарии к.э.н. Лихоманова О.В.

[6] Основано на сравнении продаж

[7] Сайт строительной компании «Золотое руно»

Режим доступа: http://alivehouse.ru/price/

[8] Лекционный материал Лихоманова О.В.

[9] Дата постройки дана владельцами;

Срок физической жизни взят примерный для складов с Информационного портала Market-Pages.ru;

Экспертный возраст определен автором.

[10] Лекционный материал Лихоманова О.В.

[11] Авторская экспертная оценка.

[12] Департамент по охране окружающей среды и природных ресурсов администрации Волгограда

Режим доступа: http://ecology.volgadmin.ru/default.aspx?id=10-1

[13]Сайт Официального информационно-справочного сервера города героя Волгогрда

Режим доступа:  http://www.volgadmin.ru/RU2/TownPlanning/VolgogradGeneralPlan/p07.aspx?id=16-1

[14]Сайт Волгоградского информационного центра

Режим доступа: http://www.infovolgograd.ru/business/ecology.htm

[15] Сайт «Основы экологии и рационального природопользования»

Режим доступа: http://www.hi-edu.ru/e-books/xbook101/01/index.html?part-011.htm

Исходные значения имеются только за 1998 год, поэтому были использования значения индекса инфляции для корректировки величин.

[16] Департамент по охране окружающей среды и природных ресурсов администрации Волгограда

Режим доступа: http://ecology.volgadmin.ru/default.aspx?id=10-1

[17] Сайт «Основы экологии и рационального природопользования»

Режим доступа: http://www.hi-edu.ru/e-books/xbook101/01/index.html?part-011.htm

1. Реферат на тему Реформы Цинь Шихуана
2. Курсовая на тему Разработка регулируемого электропривода механизма с заданным рабочим циклом Требования к
3. Реферат на тему Visible Changes Inc Business Background Essay
4. Реферат Как сообщить плохие новости
5. Курсовая на тему Екологія рідких тварин України
6. Реферат История медной промышленности Урала XVIII-XX вв
7. Сочинение Рецензия на фильм Дона Сигела Грязный Гарри
8. Реферат на тему How Two Shakespearean Couples Resolve The Conflict
9. Реферат на тему Стили и типы речи
10. Реферат на тему Gasoline Essay Research Paper There are hundreds