Тема 17. ЗЕМЛЯ КАК ОБЪЕКТ ИНВЕСТИЦИЙ


СОДЕРЖАНИЕ

ВВЕДЕНИЕ.............................................................................................................. 3

1. Земля: понятие, состав, роль в инвестиционном процессе............................. 5

1.1. Постоянное (бессрочное) пользование земельными участками............. 13

1.2. Пожизненное наследуемое впадение земельными участками................. 13

1.3. Безвозмездное срочное пользование земельными участками................. 14

1.4.Аренда земельных участков...................................................................... 15

1.5. Сервитут.................................................................................................... 16

1.6. Функции земли в инвестиционном процессе и в экономике в целом..... 19

2. Регулирование и финансирование земельных инвестиций............................ 23

3. Проблемы и перспективы земельных инвестиций в России......................... 34

ЗАКЛЮЧЕНИЕ...................................................................................................... 42

ЛИТЕРАТУРА....................................................................................................... 44

ВВЕДЕНИЕ

         Среди факторов производства особая роль принадлежит земле и другим природным факторам (полезным ископаемым, воде, лесам, воздуху и др.), многие из которых ограничены, редки и невосполнимы. Поэтому проблема экономического выбора приобретает при использовании этих факторов жизненно важное экономическое, экологическое и социальное значение для существования и развития общества.

         В условиях рыночной экономики земля стала товаром. Причем товаром специфическим – он всегда в дефиците, и стоимость его со временем лишь возрастает. А это значит, что земельный участок интересен не только в качестве будущей стройплощадки, но и как объект инвестиций.

         Хотя инвестиции в земельные участки – явление исторически закономерное, землю скупали и перепродавали и в Древнем мире, и во времена Средневековья. Но если раньше объектами купли-продажи были в основном тучные пастбища и плодородные поля, то в наше время инвестор отдает предпочтение потенциальным зонам рекреации. Чтобы рядом был водоем, вокруг лес, чтобы можно было при желании построить здесь коттедж или целый жилой поселок. Причем цели у покупателей могут быть разными. Кому-то хочется сохранить накопленное, и он покупает шесть соток или гектар, надеясь, что приобретение как минимум не утратит стоимости в будущем. Кто-то идет дальше, защищая накопленный капитал от инфляции, то есть планирует заработать на перепродаже в будущем, когда участки в данном месте станут дороже. Есть и такие инвесторы, которые переводят землю в другой статус, улучшая ее, подготавливают ее в инженерном плане, после чего выгодно перепродают будущему застройщику.

         Место и значение земли как фактора производства в различных отраслях народного хозяйства неодинаковы. В обрабатывающей промышленности земля даст предприятию место, на котором оно стоит, и сферу действия для технологического процесса. В добывающей промышленности она, кроме того, дает предмет труда, который превра­щается в сырье для обрабатывающей промышленности. В сельском хозяйстве, в котором экономический и естественный процесс воспро­изводства переплетаются, земля является главным средством производ­ства. Она здесь служит: во-первых, всеобщим предметом труда, когда подвергается обработке, во-вторых, выступает в качестве активного средства труда, обладая плодородием и являясь той сферой, где разви­ваются растения.

         Человек, воздействуя на почву и используя ее жиз­ненные силы, производит необходимые для него продукты. При этом земля, в отличие от других средств производства, в процессе потребле­ния не только не теряет своей потребительной стоимости – плодоро­дия, но при условии правильной системы земледелия, совершенной техники и технологии, разного рода мелиорации улучшает его, давая тем самым возможность получать высокие и устойчивые урожаи.

         Покупка земельного участка является одним из наиболее сложных видов сделок с недвижимостью. А значит, потенциальный инвестор должен быть хорошо осведомлен в юридических вопросах, чтобы ему не продали то, что он в дальнейшем никогда не продаст или продаст по бросовой цене. Необходимо обращать внимание на целевое назначение земли, с осторожностью подходить к покупке земель сельскохозяйственного назначения, от покупки же земель лесного и водного фондов лучше вообще воздержаться. Уже есть немало прецедентов, когда постройки на таких территориях объявлялись незаконными и сносились, а инвестор терпел колоссальные убытки. Надо также четко различать процедуру покупки на первичном рынке, когда земля предоставляется администрацией муниципального образования, и на вторичном, когда право собственности на землю переходит от предыдущего хозяина. У всех этих процессов есть свои тонкости, которые надо обязательно учитывать.  Земля с древних времен считалась мерой исчисления богатства. Тем не менее, земельные инвестиции следует осуществлять взвешенно, с осторожностью и юридически грамотно.

         Цель данной работы – изучить основные понятия, связанные с землей как объектом инвестиций и основы законодательства, регулирующие земельные отношения, а также рассмотреть проблемы и перспективы земельных инвестиций в России.

1. Земля: понятие, состав, роль в инвестиционном процессе

         Термин «земля» можно рассматривать в широком и узком смысле. В первом случае имеется в виду планета Земля со всеми ее естественными компонентами и характеристиками, во втором – земная поверхность. С этой точки зрения земля представляет собой важнейшую часть окружающей природной среды, характеризующуюся определенными природными (пространство, рельеф, почвы, растительность и др.), экономико-социальными (средство производства, стоимость, ценность и др.) и производственными свойствами (плодородие, угодье, конфигурация участка и другие особенности производственного использования).

         Представление о земле, ее возможностях и функциях в процессе развития человечества постоянно уточнялось и обогащалось. На первых порах земля была единственным источником его жизненных средств. С возникновением скотоводства люди стали использовать землю не только для охоты и сбора дикорастущих плодов, но и для выращивания животных.

         Развитие ремесла привело к использованию полезных ископаемых. Земля как естественно-историческое тело становится средством производства, когда к ней присоединяется живой и прошлый труд. Она выступает в качестве средства производства во всех отраслях и сферах деятельности людей, ибо является всеобщим условием их жизнедеятельности. Сегодня «земля» все более настойчиво ассоциируется с понятием «недвижимость».

         В Российской Федерации понятие «недвижимость», «недвижимое имущество» в правовой оборот впервые введено 31 мая 1991 г. в связи с установлением статуса частной собственности на землю и окончательно законодательно закреплено ГК РФ ст. 130 от 30 ноября 1994 г.

         Рассматривая понятие «недвижимость» в историческом аспекте российского законодательства можно отменить, что оно появилось еще 23 марта 1714 г. в указе Петра I «О порядке наследования в движимых и недвижимых имуществах». В своде законов Российской империи имелась такая формулировка «Недвижимыми имуществами признаются по закону земли и всякие угодья, дома, заводы, фабрики, лавки, всякие строения и пустые дворовые места, а также железные дороги». И почти 80 лет понятие недвижимость в советском и российском законодательстве отсутствовало[1].

         В рамках современного права и представлений главным признаком, позволяющим классифицировать недвижимость как отличительным от других объектов собственности, является ее неразрывная связь с землей - главной специфической особенностью.

         В общем случае недвижимость - это земельные участки и все то, что с ним прочно связано, то есть строительные объекты, здания и сооружения, перемещения которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно. А также земельные участки недр, обособленные водные объекты, естественные и искусственные водоемы (озера, пруды и др.), леса, многолетние насаждения.

         В российском законодательстве разграничены понятия «земельный участок» и «недра». Земельный участок – зе­мельная парцелла (от франц. - parcella - частица) ограничи­вается фрагментом земли под объектом (здание, сооруже­ние) и ограничивается глубиной 6 м от поверхности, что свя­зано с прерогативой государства – исключительного собствен­ника недр земли. В законодательстве большинства стран под земельным участком понимается фрагмент земной по­верхности с глубиной геометрического центра земли («опро­кинутая пирамида») с распространением прав собственности на ископаемые недра.

         Специфика недвижимости как натурально-вещественной субстанции заключается в том, что она представляет собой не просто вещь, а неразрывное единство двух вещей: одна из них земельный участок – является вещью природной, а другая – здание и сооружение – продукт труда. Это различие обуславливает и необходимость неодинаковых методов при экспертизе и оценке недвижимости.

Недвижимость является уникальным по сравнению с лю­бым другим экономическим благом благодаря тому, что для нее характерны два важнейших отличительных свойства:

1) обязательным атрибутом недвижимости является фрагмент земной поверхности;

2) продолжительный период использования - от десяти­летий до нескольких столетий (Московский Кремль, Римский Колизей, Египетские пирамиды, Греческий акрополь и мн. др.).

         Недвижимость является наиболее инвестируемой обла­стью деятельности сообщества. В 1999 г. в России общая площадь земли составила 1709,8 млн га, в том числе используемой для сельскохозяйственного производ­ства - 221,2 млн га сельскохозяйственных угодий (пашни, сеноко­сы, пастбища и др.)[2]. Любые операции на рынке недвижимости, объектом которых является земля, регулируются нормами земельного права.

         Земельное право – это совокупность правовых норм, регулирующих общественные отношения, складывающиеся в процессе использования и охраны земли как природного ресурса, условия и средства производства в целях организации рационального использования и охраны земли, улучшения и воспроизводства плодородия почв, охраны прав и законных интересов субъектов земельных отношений.

         Предмет земельного права составляют общественные отношения между государственными органами, органами местного самоуправления, гражданами, юридическими лицами, возникающие в связи с владением, пользованием, распоряжением, охраной земель и регулируемые нормами земельного права (земельные отношения).

         Источники земельного права - это нормативные правовые акты, изданные уполномоченными на то государственными органами РФ, органами субъектов РФ либо органами местного самоуправления, регулирующие земельные правоотношения.

         Высшей юридической силой на территории РФ обладает Конституция РФ, принятая всенародным голосованием 12 декабря 1993 года. К нормам Конституции, регулирующим земельные отношения, относятся: статья 9 - о собственности на природные ресурсы: статья 36 - о частной собственности на землю; статья 42 - о праве каждого на благоприятную окружающую среду; статья 72, согласно которой земельное законодательство находится в совместном ведении РФ и субъектов РФ. Следующим по значимости источником земельного права является Земельный кодекс РФ от 25 октября 2001г. – основной кодифицированный отраслевой источник земельного права, в котором отражена система данной отрасли российского права, сформулированы ее основополагающие положения. Нормами ЗК РФ урегулированы отношения собственности на земельные участки, вопросы осуществлении других вещных прав на землю, пользования и охраны отдельных категорий земель и другие.

         Основные законы, регулирующие земельные правоотношения: Закон РФ от 11 октября 1991 г. № 1738-1 «О плате за землю»; ФЗ от 10 января 1996 г. № 4-ФЗ «О мелиорации земель»; ФЗ от 16 июля 1998 г.  № 101-ФЗ «О госрегулировании обеспечения плодородия земель сельскохозяйственного назначения»; ФЗ от 2 января 2000 г. № 28-ФЗ «О гос. земельном кадастре»; ФЗ от 18 июня 2001 г. № 78-ФЗ «О землеустройстве» ФЗ oт 17 июля 2003 г. № 101-ФЗ «О разграничении государственной собственности на землю»; ФЗ от 10 января 2002 г. № 7-ФЗ «Об охране окружающей среды»; ФЗ от 24 июля 2002 г. № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»; ФЗ от II нюня 2003 г. №74-ФЗ  «О крестьянском фермерском хозяйстве».

         Наиболее значимые указы Президента РФ, регулирующие отношения в сфере пользования и охраны земель: а) Указ Президента РФ от 9 марта 2004 г. № 314 «О системе и структуре федеральных органов исполнительной власти». Этот Указ закрепляет новую систему федеральных органов власти, в том числе opганов, осуществляющий регулирование в сфере землепользования и охраны земель, осуществляющих мероприятия по мониторингу земель и контролю за рациональным использованием земелъ; Указ Президента РФ от 25 феврали 2003 г. № 350 «Об изменении и признании утратившими силу некоторых актов Президента РСФСР и Президента Российской Федерации». Данным Указом вносятся изменения в акты Президента в связи с принятием ЗК РФ, ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», а также некоторые акты Президента признаются утратившими силу.

         Постановления Правительства РФ закрепляют нормы, регулирующие частные вопросы в области земельных отношений, их действие распространяется на более узкий круг отношений. Наиболее значимыми постановлениями Правительства РФ являются: Постановление Правительства РФ от 8 апреля 2000 г. №316 «Об утверждении Правил проведения государственной кадастровой оценки земель»; Постановление Правительства РФ от 23 февраля 1994 г. № 140 «О рекультивации земель, снятии, сохранении и рациональном использовании плодородного слоя почвы»; Постановление Правительства РФ от 8 ноября 2001 г. № 730 «О федеральной целевой программе повышении плодородия почв России на 2002-2005 годы» и ряд других нормативных документов.

         В настоящее время правом нормотворчества в области земельных отношений наделены Министерство природных ресурсов РФ, Минсельхоз РФ. Также к источникам земельного права относятся нормативные правовые акты, принимаемые законодательными органами субъектов РФ.

         Основной документ земельного права – Федеральный закон N 137-ФЗ, принятый Государственной Думой РФ 28 сентября 2001 года, одобренный Советом Федерации 10 октября 2001 года и вступивший в силу 25 октября 2001 г. –Земельный кодекс Российской Федерации.

         Ст. 1 ЗК РФ определяет базовые принципы земельных отношений в Российской федерации, такие как:

1) учет значения земли как основы жизни и деятельности человека, согласно которому регулирование отношений по использованию и охране земли осуществляется исходя из представлений о земле как о природном объекте, охраняемом в качестве важнейшей составной части природы, природном ресурсе, используемом в качестве средства производства в сельском хозяйстве и лесном хозяйстве и основы осуществления хозяйственной и иной деятельности на территории Российской Федерации, и одновременно как о недвижимом имуществе, об объекте права собственности и иных прав на землю;

2) приоритет охраны земли как важнейшего компонента окружающей среды и средства производства в сельском хозяйстве и лесном хозяйстве перед использованием земли в качестве недвижимого имущества, согласно которому владение, пользование и распоряжение землей осуществляются собственниками земельных участков свободно, если это не наносит ущерб окружающей среде;

3) приоритет охраны жизни и здоровья человека, согласно которому при осуществлении деятельности по использованию и охране земель должны быть приняты такие решения и осуществлены такие виды деятельности, которые позволили бы обеспечить сохранение жизни человека или предотвратить негативное (вредное) воздействие на здоровье человека, даже если это потребует больших затрат;

4) участие граждан и общественных организаций (объединений) в решении вопросов, касающихся их прав на землю, согласно которому граждане Российской Федерации, общественные организации (объединения) имеют право принимать участие в подготовке решений, реализация которых может оказать воздействие на состояние земель при их использовании и охране, а органы государственной власти, органы местного самоуправления, субъекты хозяйственной и иной деятельности обязаны обеспечить возможность такого участия в порядке и в формах, которые установлены законодательством;

5) единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами;

6) приоритет сохранения особо ценных земель и земель, особо охраняемых территорий, согласно которому изъятие ценных земель сельскохозяйственного назначения, земель лесного фонда, занятых лесами первой группы, земель особо охраняемых природных территорий и объектов, земель, занятых объектами культурного наследия, других особо ценных земель и земель особо охраняемых территорий для иных целей ограничивается или запрещается в порядке, установленном

федеральными законами. Установление данного принципа не должно толковаться как отрицание или умаление значения земель других категорий;

7) платность использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации;

8) деление земель по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства;

9) разграничение государственной собственности на землю на собственность Российской Федерации, собственность субъектов Российской Федерации и собственность муниципальных образований, согласно которому правовые основы и порядок такого разграничения устанавливаются федеральными законами;

10) дифференцированный подход к установлению правового режима

земель, в соответствии с которым при определении их правового режима должны учитываться природные, социальные, экономические и иные факторы;

11) сочетание интересов общества и законных интересов граждан, согласно которому регулирование использования и охраны земель осуществляется в интересах всего общества при обеспечении гарантий каждого гражданина на свободное владение, пользование и распоряжение принадлежащим ему земельным участком.

         Ст. 7ЗК РФ определяет состав земель в Российской Федерации. Она гласит:

1. Земли в Российской федерации по целевому назначению подразделяются на следующие категории:

1) земли сельскохозяйственного назначения;

2) земли поселений;

3) земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения;

4) земли особо охраняемых территорий и объектов;

5) земли лесного фонда;

6) земли водного фонда;

7) земли запаса.

         Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

         В местах традиционного проживания и хозяйственной деятельности коренных малочисленных народов Российской Федерации и этнических общностей в случаях, предусмотренных федеральными законами, законами и иными нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации, нормативными правовыми актами органов местного самоуправления, может быть установлен особый правовой режим использования земель указанных категорий. Статья 8 ЗК РФ предусматривает перевод земель из одной категории в другую.

          Глава III ЗК РФ регламентирует вопросы права собственности на землю, в частности пункт 2 ст. 115 гласит: «Граждане и юридические лица имеют право на равный доступ к приобретению земельных участков в собственность. Земельные

участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут быть предоставлены в собственность граждан и юридических лиц, за исключением земельных участков, которые в соответствии с настоящим Кодексом, федеральными законами не могут находиться в частной собственности». Такая формулировка обеспечивает гражданам право свободно приобретать землю в собственность, т.е. земля и связанная с ней недвижимость становятся объектом инвестиций и проведения операций с землей, перечень которых необычайно широк.

         В соответствии с российским законодательством, в настоящее время на территории РФ существуют следующие виды вещных прав на землю:

1.1. Постоянное (бессрочное) пользование земельными участками

         В постоянное (бессрочное) пользование земельные участки предоставляются государственным и. муниципальным учреждениям, федеральным казенным предприятиям, а также органам государственной власти и органам местного самоуправления. Гражданам земельные участки в постоянное (бессрочное) пользование не предоставляются. В то же время право постоянного (бессрочного) пользования находящимися в государственной или муниципальной собственности земельными участками, возникшее у граждан или юридических лиц до введения в действие ЗК РФ сохраняется.

         Граждане или юридические лица, обладающие земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования, не вправе распоряжаться этими земельными участками. Граждане, обладающие земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования, имеют право приобрести их в собственность.

1.2. Пожизненное наследуемое впадение земельными участками

         В соответствии со ст. 20 3К РФ за гражданами сохраняется право пожизненного наследуемого владения земельным участком, находящимся в государственной или муниципальной собственности, приобретенное гражданином до введения в действие ЗК РФ. Предоставление земельных участков гражданам на праве пожизненного наследуемого владения после введения в действие ЗК РФ не допускается. Распоряжение земельным участком, находящимся на праве пожизненного наследуемого владения, не допускается, за исключением перехода прав на земельный участок по наследству. Государственная регистрация перехода права пожизненного наследуемого владения земельным участком по наследству проводится на основании свидетельства о праве на наследство. Граждане, имеющие земельные участки в пожизненном наследуемом владении, имеют право приобрести их в собственность.

1.3. Безвозмездное срочное пользование земельными участками

         В безвозмездное срочное пользование могут предоставляться земельные участки:

-  из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, исполнительными органами государственной власти или органами местного самоуправления, государственным и муниципальным учреждениям, федеральным казенным предприятиям, на срок не более чем один год;

-  из земель, находящихся в собственности граждан или юридических лиц, иным гражданам и юридическим лицам на основании договора;

- из земель организаций - гражданам в виде служебного надела. Служебные наделы предоставляются в безвозмездное срочное пользование работникам организаций отдельных отраслей экономики, в том числе организациям транспорта, лесного хозяйства, лесной промышленности, охотничьих хозяйств, государственных природных заповедников и национальных парков.

         Служебные наделы предоставляются работникам таких организаций на время установления трудовых отношений на основании заявлений работников по решению соответствующих организаций из числа принадлежащих им земельных участков.

1.4.Аренда земельных участков [3]

         Земельные участки, за исключением указанных в п. 4 ст. 27 ЗК РФ, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с ГК РФ и ЗК РФ По истечение срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка.

         Размер арендной оплаты определяется договором аренды. Общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством РФ.

         Арендатор земельного участка вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный напитал хозяйственного товарищества или общества, либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласии собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка, за исключением передачи арендных прав в залог. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется.

         Арендатор земельного участка имеет право передать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. На субарендаторов распространяются все права арендаторов земельных участков, предусмотренные ЗК РФ.

         Земельный участок может быть передан в аренду для государственных или муниципальный нужд либо для проведения изыскательский работ на срок не более чем один год. При этом арендатор земельного участка в пределах срока договора аренды земельного участка обязан по требованию арендодателя привести земельный участок в состояние, пригодное для его использования в соответствии с разрешенным использованием; возместить убытки, причиненные при проведении работ, выполнить необходимые работы по рекультивации земельного участка, а также исполнить иные обязанности, установленные законом и (или) договором аренды земельного участка.

         При продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, арендатор данного земельного участка имеет преимущественное право его покупки в порядке, установленном для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу.

         При аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет, арендатор земельного участка имеет право в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои: права и обязанности по этому договору третьему лицу без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления.   Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его аренда тора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются

         Досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

1.5. Сервитут

         Существуют следующие виды земельных сервитутов[4]:

1. Частный сервитут устанавливается в соответствии с гражданским законодательством. Гражданским кодексом установлено, что собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости), а также лица, которым участок предоставлен на праве пожизненного наследуемого владения или праве постоянного пользования вправе требовать от собственника соседнего земельного участка предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута).

         Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов, обеспечения водоснабжения и мелиорации, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута. Обременение земельного участка сервитутом не лишает собственника участка прав владения, пользования и распоряжения этим участком.

         Сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка и подлежит регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество. В случае недостижения соглашения об установлении сервитута спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута.

         Собственник участка, обремененного сервитутом, вправе, если иное не предусмотрено законом, требовать от лиц, в интересах которых установлен сервитут, соразмерную плату за пользование участком.

2. Публичный сервитут устанавливается законом или иным нормативном правовым актом РФ, нормативным правовым актом субъекта РФ, нормативным правовым актом органа местного самоуправления в случаях, если это необходимо для обеспечения интересов государства, местного самоуправления или местного населения, без изъятия земельных участков. Установление публичного сервитута осуществляется с учетом результатов общественных слушаний.

         Цели установления публичных сервитутов: проход или проезд через земельный участок, использование земельного участка в целях ремонта коммунальных, инженерных, электрических и других линий и сетей, а также объектов транспортной инфраструктуры; размещение на земельном участке межевых и геодезических знаков и подъездов к ним, проведение дренажных работ на земельном участке, забор воды и водопоя, прогон скота через земельный участок; сенокос или пастьба скота на земельных участках в сроки, продолжительность которых соответствует местным условиям, обычаям, использование земельного участка в целях охоты, ловли рыбы в расположенном на земельном участке замкнутом водоеме, сбора дикорастущих растений в установленные сроки и в установленном порядке; временное пользование земельным участком в целях проведения изыскательских, исследовательских и других работ: свободный доступ к прибрежной полосе.

         В случаях, если установление публичного сервитута приводит к существенным затруднениям в использовании земельного участка, его собственник вправе требовать от органа государственной власти или органа местного самоуправления, установивших публичный сервитут, соразмерную плату.

         Сервитут может быть срочным или постоянным. Осуществление сервитута должно быть наименее обременительным для земельного участка, в отношении которого он установлен.

         Сервитуты подлежат государственной регистрации в соответствии с ФЗ от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Статьей 27 этого закона государственная регистрация сервитутов проводится в Едином государственном реестре прав на основании заявления собственника недвижимого имущества или лица, в пользу которого установлен сервитут, при наличии у последнего соглашения о сервитуте. Сервитут вступает в силу после его регистрации в «Едином государственном реестре прав». Если сервитут относится к части земельного участка или иного объекта недвижимости, к документам, в которых указываются содержание и сфера действия сервитута, прилагается заверенный соответствующим государственным органом (организацией), осуществляющим государственный учет и техническую инвентаризацию объектов недвижимого имущества, план, на котором отмечена сфера действия сервитута. Если же сервитут относится ко всему земельному участку, предоставление кадастрового плана земельного участка не требуется.

1.6. Функции земли в инвестиционном процессе и в экономике в целом

         Функции земли в инвестиционном процессе и в экономике в целом обусловлены спецификой земли как объекта недвижимости. Отличительные признаки недвижимости,  в частности земли, как объекта инвестиций включают, но не ограничиваются следующими характеристиками:

1)  недвижимость неподвижна, ее невозможно перемещать без нанесения объекту ущерба;

2)  недвижимость фундаментальна - ее невозможно похитить, сломать или потерять при обычных условиях;

3)   прочная не только физическая,  но и юридическая связь с землей;

4) низкая доступность полной и достоверной информации о сделках, уровне доходов инвестиций в недвижимость;

5) долговечность объекта инвестирования;

6) потеря потребительских свойств или перенос стоимости в процессе производства происходит постепенно по мере износа;

7)   полезность  недвижимости  определяется  способностью удовлетворять специфическую потребность человека в жилой и производственной площади;

8) тенденция к увеличению стоимости земли со временем;

9)  присущи специфические риски: риск физического повреждения под воздействием природных и техногенных факторов, риск накопления внешнего и функционального износа, финансовый   риск,   связанный   с   условиями   пересмотра арендной платы;

10)  необходимость постоянного управления недвижимостью, портфелем инвестиций в недвижимость на достаточном уровне для получения приемлемого дохода;

11)  действуют установленные государством процедуры, которые необходимо выполнять при покупке и совершении других операций с недвижимостью.

         Выделяют три основных типа недвижимости:

– земля (свободные земельные участки (под застройку или другие цели использования поверхности земли); природные комплексы (месторождения и т.п.) для их эксплуатации и др.);

– жилье (элитное жилье; типовое жилье; городское, загородное жилье, дачи и др.);

– нежилые помещения (офисные помещения; складские помещения; торговые помещения; зрелищные помещения; развлекательные помещения; общепитовские

помещения; производственные помещения и др.).

         При этом базовый объект недвижимости - это земля, которая является местом проживания всех людей, основным фактором в любой сфере бизнеса, прямо или косвенно участвующим в производстве всех других товаров.

         Недвижимость также классифицируется по ряду признаков, что способствует более успешному исследованию портфеля земельных инвестиций и облегчает разработку и применение методов оценки различных категорий недвижимости, управления ими. Классификация по наиболее часто встречающимся признакам включает следующие категории:

1. По характеру использования:

-для жилья: дома, коттеджи, квартиры;

-для коммерческой и производственной деятельности: отели, офисные помещения, магазины, рестораны, пункты сервиса, фабри­ки, заводы, склады;

- для сельскохозяйственных целей: фер­мы, сады, поля, пастбища;

- для специальных целей: школы, церкви, больницы, ясли-сады, дома престарелых, зда­ния правительственных и административных учреждений.

2. По степени специализации:

- специализированная (в силу своего специального xapaктepa редко, если вообще сдается в аренду третьим лицам или продается на открытом рынке для продолжения ее существующего использования, кроме случаев, когда она реализуется как часть ее используемого бизнеса): нефтеперерабатывающие и химические заводы, электростанции, музеи, библиотеки и подобные им помещения, принадлежащие общественному сектору;

- неспециализированная - вся другая недвижимость, на которую существует всеобщий спрос на открытом рынке для инвестирования, использования в существующих или аналогичных целях.

3. По степени готовности к эксплуатации:

- введенные в эксплуатацию;

- требующие реконструкции или капитально­го ремонта;

- незавершенное строительство.

4. По воспроизводимости в натуральной форме:

- не воспроизводимые: земельные участки, месторождения полезных ископаемых; - воспроизводимые: здания, сооружения, многолетние насаждения.

         Рынок земельных инвестиций подвержен влиянию множества факторов в силу которых колебания спроса и предложения происходят постоянно[5]:

1) экономические: уровень доходов населения и бизнеса, доступность финансовых ресурсов, уровень ставок арендной платы, стоимость строительно-монтажных работ и строительных материалов, тарифы и коммунальные услуги;

2) социальные: изменение численности, плотности населения, образовательного уровня;

3) административные: ставки налогов и зональные ограничения;

4)  экологические: подверженность района месторасположения недвижимости засухам и затоплениям, ухудшение или улучшение экологической обстановки, в том числе сезонных колебаний, необходимости государственной регистрации сделок, вложения капитала в недвижимость (ремонт, эксплуатационные расходы, ежегодный налог на владение недвижимостью, трансакционные издержки и др.).

         В России формирование рынка недвижимости стало возможным после введения в начале 90-х гг. права частной собственности на недвижимое имущество и проведения приватизации, вследствие чего государство перестало быть единым собственником подавляющего числа объектов недвижимости, однако существующие особенности российского рынка недвижимости оказывают существенное влияние на инвестиционную деятельность.

Особенности / факторы	Воздействие на результат
Различия рынков недвижимо­сти по регионам. Неодинаковые        природные, экономические условия и пози­ции   местных  органов  власти различных регионов.	Различия в инвестицион­ной привлекательности, активности рынков и уров­не цен на аналогичные объекты в различных рай­онах.
Недостаточная       информиро­ванность участников. Сокрытие фактических цен про­даж, слабое развитие      инфор­мационной инфраструктуры.	Дополнительные затраты на сбор и проверку данных при анализе эффективно­сти инвестиционных проек­тов, поступление налого­вых платежей.
Несоответствие стоимости не­движимости финансовым воз­можностям большей части на­селения. Падения уровня реальных до­ходов населения, слабое раз­витие   механизма   ипотечного кредитования.	Ограниченность инвести­ционных ресурсов, низкая ликвидность недвижимости относительно других това­ров, снижение объемов нового строительства, сла­бое развитие рынка не­движимости в целом.
Неравномерность развития сег­ментов рынка. Различие в ликвидности и за­конодательстве    для    разных типов недвижимости.	Рынок земли практически не развит.
Невозможность точных прогнозов тенденций развития. Экономи­ческая и политическая неста­бильность.	Затруднена оценка объек­тов на основе дохода, сни­жена инвестиционная ак­тивность, слабо развита система ипотечного креди­тования.
Несоответствие   текущего   ис­пользования   основной   части земли   и   строений   наиболее эффективному. Строительство      большинства объектов в период директивно­го   (нерыночного)   управления экономикой.	Необходимость при оценке недвижимости и анализе инвестиционных проектов основываться не на текущем, а возможном наиболее эффективном варианте исполь­зования объектов.
Значительное количество объ­ектов   незавершенного   строи­тельства. Отсутствие или недостаточ­ность финансирования.	Затруднение оценки объек­тов недвижимости и ее лик­видности из-за устаревших принятых проектных и тех­нологических решений.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

         Ценность земли невозможно выразить в сухих цифрах инвестиционных расчетов, однако роль ее в различных сферах деятельности неодинакова.

В промышленности она выступает в качестве фундамента, пространственного операционного базиса или своеобразной кладовой.

         Процесс производства в промышленности никак не связан с плодородием почв. Плодородие используется в сельском хозяйстве, где земля выступает одновременно в качестве средства и орудия труда, то есть в качестве главного средства производства. В нем аккумулируются в колоссальных размерах не только природные качества земли, но и прошлый труд человеческого общества.

         Как объективно существующий природный объект земля выполняет экологическую и ресурсную функцию; как место и условие жизни человека – социальную функцию; как территория государства – пространственно- политическую функцию; как объект хозяйствования – экономическую функцию.

         Как известно, к природным ресурсам относятся:

а) природные объекты и явления, используемые для прямого и опосредованного потребления, способствующие созданию материальных богатств, воспроизводству трудовых ресурсов, поддержанию условий существования человека и повышающие качество жизни;

б) тела и силы природы (природные блага), общественная полезность которых изменяется в результате трудовой деятельности человека; они используются (или потенциально пригодны для использования) в качестве средства труда (земля, водные пути, вода для орошения и др.), сырья и материалов, предметов непосредственного потребления, как место отдыха и т.д.

         Следует отметить, что эта классификация относительна, так как один и тот же ресурс может использоваться для различных целей. Как видно из определения природных ресурсов, все они достаточно тесно связаны с земельным ресурсами, в конечном счете свойства земли определяют эффективность их использования.

         В свою очередь, земельные ресурсы можно определить как земли, систематически используемые или пригодные к использованию для конкретных хозяйственных целей и отличающиеся по природно-историческим признакам. Эти ресурсы можно охарактеризовать как невоспроизводимые и (на больших площадях) невозобновимые, а также незаменимые.

         Земля, будучи вовлеченной в процесс материального производства или иную сферу экономической деятельности, в зависимости от отрасли народного хозяйства и целей, для которых ее используют, выполняет различные экономические функции. Инвестируя средства в улучшение земли, инвестор вкладывает в будущее, в благополучие новых поколений.

ЛИТЕРАТУРА

1.     Конституция РФ

2.     Земельный кодекс РФ

3.     Гражданский кодекс РФ

4.     Правовые документы. / www.garant.ru

5.     Андреев Ю.Н. Земельное право: вопросы и ответы. –  М.: Юриспруденция, 2006.

6.     Бунькин И.Ф., Наназашвили И.Х. Недвижимость и ее отличительные признаки. Оценка собственности: Учебное пособие. –  М.:  МИКХиС. – 2004.

7.     Вершинин В. Растут ли в земле деньги? /One2one Magazine. – №6. – январь 2008. // http://bank121.ru/infocentr/magazine/06/article

8.     Жариков Ю.Г.Земля и право: Пособие для российских землевладельцев. М.: 1997.

9.     Лещенко М.И., Бочков В.Е., Демин Ю.Н., Лещенко А.В. Оценка собственности и лизинговый бизнес. / Электронный учебник.

10. Маренков Н.П. Рыночная экономика. – М.: НИБ, 2003.

11. Материалы сайта Земля.ру / www.zemly.ru

12. Никулина Е.Н., Тарасова Е.В., Феломешкин Д.М. Экономическая оценка инвестиций: Учебное пособие. – М.: МАИ, 2005.

13. Суперека С.В. Понятие, предмет, метод и система земельного права. Земельное право: Учебный минимум. – М.: Юриспруденция, 2006.

14. Юридический словарь / www.jourbook.ru

---