Многоквартирный дом — объект сложный и неоднородный, элементы которого могут иметь неодинаковые правовые режимы, требования по управлению и различаться по субъектам, т.е. управляющим лицам. Поэтому следует четко представлять себе внутреннюю структуру многоквартирного дома и взаимосвязь его элементов в системе.
В материальном плане многоквартирный дом находит свое выражение в виде непосредственно здания. В составе здания выделяют следующие элементы (рис. 1).
1. Конструктивные элементы здания — части здания, представляющие собой строительные конструкции (ограждающие несущие и ненесущие конструкции, фундамент, крыша, перекрытия, стены и пр.).
2. Помещения жилые и нежилые. Жилые помещения — это, по сути, определенные объемы между строительными конструкциями, предназначенные для постоянного проживания граждан (квартиры). Законодательно понятие «жилое помещение» закреплено в ч. 2 ст. 15 ЖК РФ. Так, жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства). К жилым помещениям согласно ст. 16 ЖК РФ относится жилой дом, часть жилого дома, квартира, часть квартиры, комната.
Нежилыми помещениями являются помещения в многоквартирном доме (объемы между строительными конструкциями), предназначенные для осуществления разрешенных видов деятельности (офисы, магазины, аптеки, поликлиники и другие помещения).
3. Помещения, не являющиеся частями жилых и нежилых помещений, — все остальные помещения (объемы между строительными конструкциями), не относящиеся к квартирам и нежилым помещениям (офисам, магазинам и т.п.). К таким помещениям относятся, например, коридоры, чердаки, подвалы, лифтовые шахты.4. Инженерные сети и оборудование внутри здания — коммуникации и оборудование, расположенные в доме и предназначенные для предоставления жилищно-коммунальных услуг. Условно говоря, это трубы, бойлерные установки, мусоропровод, лифтовое оборудование и т.п.
Следует отметить, что жилые (нежилые) помещения в дальнейшем не будут рассматриваться как объект управления в рамках многоквартирного дома по следующим причинам:
1) в отношении управления такими помещениями решение принимает их собственник;
2) в отношении всех остальных элементов решения по вопросам управления принимаются на общем собрании собственников помещений.
Говоря об управлении жилыми многоквартирными домами, подразумевается управление таким имуществом.
ПРИМЕР

В трехквартирном доме купили квартиры С. Иванов, Д. Петров и К. Сидоров. Они являются собственниками своих квартир и самостоятельно решают вопросы ремонта, перепланировки, сдачи в аренду своих квартир. А вот остальные части здания находятся в общей собственности С. Иванова, Д. Петрова и К. Сидорова. Вопросы ремонта, реконструкции и прочие вопросы управления в отношении этих объектов они должны решать совместно. Кроме непосредственно здания, в состав многоквартирного дома может входить земельный участок (как правило, вместе с расположенными на нем прочими объектами).

Следует отметить, что прежнее законодательство в обязательном порядке требовало присутствия земельного участка в составе многоквартирного дома. В частности, существовало такое понятие, как «кондоминиум», которое подразумевало единый комплекс недвижимости, в составе которого находился земельный участок и расположенные на нем объекты недвижимости (здание и т.п.). На сегодняшний день понятие «кондоминиум» в законодательстве заменено на «многоквартирный дом», при этом установлены сроки для окончания формирования земельных участков под многоквартирными домами

1.

Учитывая положения жилищного законодательства и провозглашенный Земельным кодексом РФ принцип единства земельных участков и прочно связанных с ними объектов (в нашем случае — многоквартирных домов), можно сделать следующий вывод.

Многоквартирный дом как объект управления в рамках жилищного законодательства состоит из следующих основных элементов:

здания, включая:

— конструктивные элементы здания;

— помещения, не являющиеся частями жилых и нежилых помещений;

— инженерные сети и оборудование внутри здания;

земельного участка, на котором расположено здание, включая:

— элементы озеленения и благоустройства;

— объекты, на нем расположенные и предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома.
Следует отметить, что когда авторы говорят об управлении многоквартирным домом, они имеют в виду именно жилой многоквартирный дом. Что означает данное понятие? Ранее законодательство содержало следующий критерий для отнесения дома к жилому: более 50% площадей зданий должны быть предназначены для постоянного проживания граждан.
В настоящее время жилое здание — это здание, предназначенное для постоянного

проживания граждан. Иначе говоря, здание должно быть изначально спроектировано или реконструировано для постоянного проживания в нем граждан. Нахождение на первых этажах здания нежилых помещений (магазинов, аптек, офисов и т.п.) не меняет статус здания на нежилое, поскольку оно (здание) остается предназначенным для проживания граждан, а не становится объектом промышленного производства или офисным зданием.
Понятие «многоквартирный дом» в ЖК РФ не раскрывается, оно приводится в Инструкции «Об особенностях внесения записей в единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним при государственной регистрации прав на объекты недвижимого имущества, являющиеся общим имуществом в многоквартирном доме, предоставления информации о зарегистрированных правах общей долевой собственности на такие объекты недвижимого имущества», утвержденной приказом Минюста России от 14 февраля 2007г. № 29.
Многоквартирным домом признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме; многоквартирный дом содержит в

себе элементы общего имущества собственников помещений в таком доме в соответствии с жилищным законодательством.

Таким образом, можно выделить ряд признаков, при наличии которых на дом будут распространяться правила управления многоквартирными домами:
а) состоит не менее чем из двух помещений (структурно-обособленных помещений, обеспечивающих возможность прямого доступа к помещениям общего пользования), принадлежащих различным собственникам (что означает «многоквартирный дом»);
б) содержит в себе элементы общего имущества (конструкции здания, сети внутри здания, помещения, не являющиеся частями квартир, земельный участок), которые принадлежат собственникам на праве общей долевой собственности;
в) предназначается для постоянного проживания граждан (что означает «жилой дом»);
г) располагается на земельном участке. Таким образом, собственники многоквартирных домов обязаны избирать способ управления домом с применением тех процедур, которые установлены жилищным законодательством (проведение общих собраний, голосований и т.п.).
Для справки Первое упоминание о многоквартирных домах в отечественном законодательстве относится к 1949 г. В абз. 3 п. 1.1 постановления Совета Министров РСФСР от 1 марта 1949 г. № 152 «0 порядке применения Указа Президиума Верховного Совета РСФСР от 2 февраля 1949 года «0 внесении изменений в законодательство РСФСР в связи с Указом Президиума Верховного Совета СССР от 26 августа 1948 года «0 праве граждан на покупку и строительство индивидуальных жилых домов» говорилось, что «земельные участки для строительства многоквартирных жилых домов по типовым проектам силами индивидуальных застройщиков на началах трудовой взаимопомощи с сохранением прав личной собственности одного застройщика на одну квартиру отводятся в размерах, определяемых исполкомами городских и районных Советов народных депутатов».
Строительство многоквартирных домов поощрялось в соответствии с постановлением ЦК КПСС и Совмина СССР от 31 июля 1957 г. № 931 «0 развитии жилищного строительства в СССР».
Понятие «многоквартирный дом» использовалось в постановлении Совмина РСФСР от 9 июля 1959 г. № 1184 «0 мерах содействия коллективному строительству многоквартирных и одноквартирных индивидуальных жилых домов», в Гражданском кодексе РСФСР.
В настоящее время понятие «многоквартирный дом» употребляется в различных нормативно-правовых актах:
п. 1 ст. 74 Федерального закона от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»;
п. 1 ст. 41 Градостроительного кодекса Российской Федерации;
ст. 289—291,673,676 Гражданского кодекса Российской Федерации и др.В завершение рассмотрим основные различия между жилым домом (не многоквартирный) и жилым многоквартирным домом (см. табл. 1).

                 
Многоквартирный дом

[править]

Материал из Википедии — свободной энциклопедии

 
Многоквартирный дом — здание, в котором в собственности физических и юридических лиц находятся квартиры, комнаты и коммерческие помещения.Содержание [убрать]

1 Многоквартирный дом с юридической точки зрения

2 Права и обязанности собственников помещений в многоквартирных домах

3 Историческая справка

4 Примечания
[править]

Многоквартирный дом с юридической точки зрения
Многоквартирным домом признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме. Многоквартирный дом содержит в себе элементы общего имущества собственников помещений в таком доме в соответствии с жилищным законодательством.[1]
Многоквартирный дом состоит из:

жилых помещений(квартир или комнат, если это общежитие, помещения могут принадлежать на праве собственности как физическим так и юридическим лицам — частным или государственным организациям или Департаменту Жилищной Политике и Жилищного Фонда г. Москвы).

нежилых помещений (как правило помещения, расположенные на первых этажах зданий, и принадлежащие Департаменту Имущества Города Москвы — ДИГМ, различным юридическим лицам или гражданам)

Иные помещения, не являющиеся частями квартир и обслуживающие более одного помещения, в том числе лестничные площадки, лифты, чердаки и подвалы в которых имеется инженерное оборудование, обслуживающее более одного помещения, ограждающие и несущие конструкции, земельный участок на котором расположен многоквартирный дом и иное общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме.

Инженерные системы и коммуникации.
Полный список общего имущества в многоквартирном доме для каждого типа здания индивидуален, например в одних домах есть лифт, в других нет, один дом снабжён системой дымоудаления и противопожарной автоматикой, а в другом не установлено по причине малоэтажности и т. д. Перечень общего имущества в многоквартирном доме в самом общем виде указан в ст.36 Жилищного Кодекса РФ, более подробный перечень имущества, которое в обязательном порядке должно присутствовать в многоквартирном доме указан в Постановлении Правительства РФ от 13 августа 2006 г. № 491. Помимо Жилищного Кодекса РФ и Постановления Правительства РФ состав общего имущества, конкретно для дома, определяется самими жителями, органами местного самоуправления и органами государственной власти.
Многоквартирный дом как объект недвижимого имущества это долевая собственность лиц[2] — собственников помещений в таком доме. Долевой собственностью следует считать на том основании, что их доли могут быть определены на основании закона[3]
Иными словами, доля в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме пропорциональна площади помещения каждого конкретного собственника.
Например, площадь всех квартир в многоквартирном доме составляет 4800 кв.м, а коммерческих помещений (магазинов, офисов и иного) — 200 кв.м. Итого: 5000 кв.м. Собственник квартиры площадью 100 кв.м, или 2 % от всех площадей в доме является собственником 2 % земельного участка, оформленного на многоквартирный дом, всех канализационных и водопроводных труб, стен, балок, фундамента и всего остального, что не принадлежит кому бы то ни было на праве собственности в данном здании.
Следует отметить, что несмотря на долю в праве общей собственности собственник помещения (квартиры или коммерческого помещения) не может выделить свою долю в натуре[4]. Это означает, что неправомерно будет собственнику квартиры сказать, а тем более осуществить действия по захвату части лестничной площадки или лифта, либо без соответствующего решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме использовать чердак, крышу, подвал, или иное помещение, относящиеся к общему имуществу, под свои цели — кладовка, мастерская или ещё что-то.
[править]

Права и обязанности собственников помещений в многоквартирных домах
Собственники помещений пользуются и распоряжаются в установленных законом рамках общим имуществом в многоквартирном доме. Так например каждый использует мусоропровод, водопровод, отопление электричество и прочие коммунальные блага современного дома, также как помещения общего пользования — коридоры, подъезды и лестницы — по праву собственника, наймодатели предоставляют такое права своим нанимателям.
Используя помещения и инженерные сети жители тем самым их изнашивают, т. н. нормативный (естественный) износ и к определённому технической документацией на дом сроку должен быть произведён ремонт и/или замена объекта использования (условно, трубы или конструкции). Данное вытекает из требования Гражданского Кодекса РФ[5] и конкретно из ст.39 ЖК РФ.
Сложившийся механизм управления и эксплуатацией общего имущества и закреплённый Жилищным Кодексом РФ позволяет собственникам не заниматься отслеживанием сроков ремонта и ремонтом общего имущества, а нанимать специализированные организации, имеющие лицензию на производство работ по электрике, обследованию и дальнейшему ремонту несущих, поддерживающих и прочих конструкций дома.
На практике это реализуется тремя путями[6](через общее собрание собственником помещений):

Заключение договора управления с Управляющей организаций — наиболее простой для жителей-собственников вариант.

Создание ТСЖ

Непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме.
В случае выбора ТСЖ, уставом этой некоммерческой организации могут быть предусмотрены дополнительные права и обязанности для членов ТСЖ.

[править]

Историческая справка
Первое упоминание многоквартирного дома, как целое словосочетание, было в нормативно-правовом акте 1959 года — постановление совета министров РСФСР от 09.07.1959 г. № 1184 «О МЕРАХ СОДЕЙСТВИЯ КОЛЛЕКТИВНОМУ СТРОИТЕЛЬСТВУ МНОГОКВАРТИРНЫХ И ОДНОКВАРТИРНЫХ ИНДИВИДУАЛЬНЫХ ЖИЛЫХ ДОМОВ» (вместе с «ПОЛОЖЕНИЕМ О ЖИЛИЩНО-СТРОИТЕЛЬНЫХ КОЛЛЕКТИВАХ ИНДИВИДУАЛЬНЫХ ЗАСТРОЙЩИКОВ»). А в постановлении Совета Министров СССР от 21 июля 1947 г. № 2604 «О ПЕРЕСЕЛЕНИИ КОЛХОЗНИКОВ И ДРУГОГО НАСЕЛЕНИЯ В КОЛХОЗЫ И СОВХОЗЫ КАЛИНИНГРАДСКОЙ ОБЛАСТИ» года встречается понятие многоквартирный жилой дом. На протяжении всей советской власти в законах, постановлениях и иных нормативно-правовых актах СССР или РСФСР употребляется понятие многоквартирный жилой дом или многоквартирный дом. Разницы в этих понятиях нет.

[править]

Примечания

↑ п.6 Постановление Правительства РФ № 47 от 28.01.2006 г.

↑ ст.244 ст. 245 Гражданский Кодекс РФ.

↑ ст.37 Жилищный Кодекс РФ.

↑ пп.1 п.4 ст.37 Жилищный Кодекс РФ.

↑ ст.210 Гражданский Кодекс РФ.

↑ см. Раздел VIII Жилищный Кодекс РФ.
Определение термина Многоквартирный дом, понятие Многоквартирный дом,Что такое - Многоквартирный дом
Многоквартирным домом признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме. Многоквартирный дом содержит в себе элементы общего имущества собственников помещений в таком доме в соответствии с жилищным законодательством.
Многоквартирный дом является разновидностью жилого помещения.
Не допускаются к использованию в качестве жилых помещений помещения вспомогательного использования, а также помещения, входящие в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме
Варианты определений:
Внимание! Данное определение имеет региональный статус!
Многоквартирные или жилые дома, имеющие все виды благоустройства - дома, оборудованные водопроводом, канализацией, отоплением, горячим водоснабжением (центральным или местным водонагревателем), ваннами (душем), газом или напольными электрическими плитами.

Многоквартирные или жилые дома, имеющие не все виды благоустройства - дома, в которых отсутствует один из видов оборудования.
Источник: Постановление главы администрации города Нижнего Новгорода от 21 декабря 2007 г. N 6244 "Об установлении размера платы за пользование жилым помещением(плата за наем) с 01 января 2008 года"
Местонахождение: по всему городу. Как правило, расположены в районах с развитой инфраструктурой, недалеко от метро.

Архитектурный облик: пятиэтажные здания, построенные в период правления Хрущева. В зданиях отсутствует чердак, мусоропровод, лифт. Несущие конструкции - внешние. Первоначально "хрущевки" были кирпичными (такие существуют в Выборгском, Калининском районах), а с начала 60-х в целях экономии произошел переход на панельное домостроение.

Планировка: квартиры отличаются очень маленькой площадью комнат и кухни, совмещенного санузла, плохое удержание тепла. Общая площадь: 1 комн. - 30-43 кв.м. 2 комн. - 41-46 кв.м. 3 комн. - 54-62 кв.м. 4 комн. - 62-72 кв.м.

Основные серии: панельные дома серий 1-507, ГИ, 1-335, ОД и кирпичные постройки серий 1-528 и 1-527.

ПРИНЦИПЫ МАССОВОЙ ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ И МОНИТОРИНГ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ
            Недвижимость оценивается с помощью компьютеров с использованием кадастровой информации. Схематично процесс оценки можно представить:

 
               
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
            Стандарт оценки, используемый в Швеции, дает истинное значение рыночной стоимости, получаемой при наилучшем использовании объекта недвижимости. Оценочная стоимость составляет 75% той рыночной стоимости, которая существовала за два года до проведения налогообложения. Например, оценка 1996 года основывается на рыночной стоимости 1994 года. С 1996 года ежегодно проводится индексация оценочной стоимости для большинства единиц собственности, кроме промышленной.
Модель массовой оценки систематически (см. ниже) уточняется. Уточнение осуществляется на основе данных о рынке недвижимости.  Для этого непрерывно осуществляется мониторинг рынка недвижимости. Мониторинг осуществляется несколькими способами.
            Первый способ-мониторинг сделок с недвижимостью на вторичном рынке. Результаты мониторинга хранятся в национальной базе данных сделок с недвижимостью. Данные в базу данных попадают из Национального регистра прав на недвижимого имущества. В свою очередь в этот регистр данные попадают в момент регистрации сделок с недвижимостью. Соответствие рыночной цены с текущей оценочной стоимостью контролируется по каждой сделке. Отношение цены сделки и оценочной стоимости заносится в базу данных сделок.   Содержание этой базы поясняет следующая таблица .
 
Фрагмент распечатки Национальной базы данных сделок с недвижимым имуществом.

Тип собственности      

Муниципалитет
 
 
 
 
 
 
 
               

Область             

Кадастровый номер   

Площадь земли            

Тип здания       

Площадь здания           

Год постройки

Качество           

Цена продажи, SEK*1000
               

Дата продажи

Цена/ оцен. стоимость
220        

80          

07          

FR 30:05              

804        

01          

111        

1961     

30          

815        

95-02-10             

1.57

220        

80          

07          

FR 36:03              

749        

01          

92          

1962     

35          

900        

95-05-22             

1.79

220        

80          

07          

FR 15:02              

731        

01          

93          

1965     

27          

722        

95-08-15             

1.55

220        

80          

07          

FR 9:2   

700        

01          

108        

1964     

30          

845        

95-09-29             

1.55

220        

80          

07          

FR 31:12              

1194     

01          

190        

1972     

35          

1160     

95-11-10             

1.44
220        

80          

07          

FR 3:2   

783        

01          

124        

1963     

24          

821        

95-12-11             

1.64
220        

80          

07          

FR 31:14              

695        

01          

91          

1934     

25          

565        

96-01-05             

1.51
220        

80          

07          

FR 10:9

792        

01          

91          

1964     

24          

670        

96-06-28             

1.56
220        

80          

07          

FR 32:8

1112     

01          

50          

1926     

25          

300        

96-09-10             

0.95
 
База 1998 года хранит сведения о 700000 сделках купли/продажи. К базе данных имеется отличный открытый, без каких-либо ограничений, доступ через Интернет.
Второй способ-мониторинг  качества зданий. Откуда берутся сведения о качестве зданий? Кто и как обновляет эти сведения, если в стране нет таких учреждений, как бюро технической инвентаризации? Традиционно эти данные получаются от самих владельцев недвижимости. В год предшествующий массовой оценке недвижимости всем владельцам недвижимости раздается анкета на двух страницах. В анкете всего 34 вопроса, на которые предусмотрено около 60 ответов типа “да/нет”. Только площадь здания измеряется муниципалитетом. Граждане сдают анкеты в налоговую службу. Налоговая служба вводит ответы в базу данных. При этом каждому ответу присваивается очки, согласно принятой модели оценки. Компьютер автоматически подсчитывает коэффициент качества недвижимости. Например,  21. Эта база данных поддерживается Национальной земельной службой, находится на ее сервере в г.Евль и называется “регистр зданий”.
            Третий способ-мониторинг аренды в жилищном секторе. Размеры арендной платы влияют на расчет рыночной стоимости этой недвижимости. Мониторинг ведется муниципалитетами. Каждый муниципалитет ведет соответствующую базу данных. Поскольку на оценку влияют  ограничения, вытекающие из зонирования, в эту же базу данных на каждую внесенную в кадастр единицу недвижимости вносится информация об ограничениях прав, вытекающих из документов зонирования. Доступ к этим базам данных также не имеет ограничений.
            Конечная цель массовой оценки - получение точного значения общей рыночной стоимости недвижимости. Общая рыночная стоимость недвижимости  определяется как сумма стоимости земельного участка и стоимости зданий. Стоимости земли и зданий оцениваются отдельно.
 
Масштабы и периодичность оценки.
В 1996 г. всего было оценено 2500000 единиц недвижимости. Затраты на массовую оценку составили 250000000 SEK* или 100 SEK на одну единицу недвижимости. На массовую оценку потрачено 3 месяца. Различают общую и специальную оценку. Общая оценка проводится по следующему графику:
·   1988 и затем через каждые шесть лет (1994, 2004 и т.д.) оцениваются многоквартирные дома, коммерческие здания, промышленные объекты (включая электростанции, песчаные карьеры и каменоломни) и особые объекты.
·   1990 и затем через каждые шесть лет (1996, 2002 и т.д.) оцениваются здания для одной или двух семей, включая летние домики.
·   1992 и затем через каждые шесть лет (1998, 2004 и т.д.) оцениваются сельскохозяйственные объекты.
Считается, что работа по оценке и налогообложению более эффективна в том случае, когда каждый раз оценщики могут сосредоточить свое внимание на одном типе недвижимости и на одной оценочной модели.
Новая оценочная (базовая) стоимость имеет силу в течение шести лет, начиная с 1 января года оценки, при условии, что недвижимость не претерпела никаких физических изменений. По истечению этого периода проходит новая общая оценка, во время которой вновь изучается вся существенная информация, касающаяся недвижимости и уровня рыночных цен.
Если в перерывах между проведением общей оценки недвижимость претерпевает существенные физические изменения проводится новая специальная оценка. Существенными изменениями считаются изменения, которые изменяют стоимость недвижимости на 20% или, минимум, на 25000 SEK. то проводится новая оценка. Новая оценка проводится  на основе тех же принципов и уровнях цен, что и последняя общая оценка.
С 1996 г. введена индексация, которая стала проводиться наряду с общими и специальными оценками. Это означает, что базовая стоимость, о которой говорилось выше, ежегодно пересчитывается с учетом коэффициента, основанного на тенденциях изменения рыночных цен и данных об уровне рыночных цен на определенный тип недвижимости в определенном районе (регионе, муниципалитете и т.п.). Цель  индексации в том, чтобы позволить оценочной стоимости, которая до сих пор оставалась неизменной в течение шестилетнего периода, при условии что объект недвижимости не претерпевал физических изменений, постепенно следовать тенденциям изменения цен на определенный тип недвижимости. Этим самым устраняется риск резких скачков в оценочной стоимости при очередной переоценке.
 
ОБЪЕКТЫ ОЦЕНКИ
Как уже отмечалось, объектом оценки является недвижимость, но земля и  здания оцениваются также в отдельности. В некоторых случаях здание в целях оценки разделяется на части, если эти части используются в разных целях. Например, объект недвижимости, который включает в себя и жилой дом, и мастерскую, где собственник жилья занимается бизнесом, делится на два объекта оценки. Бывает и обратная ситуация. Например, когда два или более объекта недвижимости,  вместе образуют ферму одного и того же собственника. В этом случае все объекты недвижимости рассматриваются как один объект налогообложения, так называемая сельскохозяйственная единица.
 
ОЦЕНОЧНАЯ МОДЕЛЬ ДЛЯ ЖИЛЬЯ
Для оценки домов усадебного типа, рассчитанных на одну и две семьи, используется отдельная модель.
Прежде всего оценивается недвижимая собственность. С этой целью вся территория Швеции делится на оценочные зоны. Оценочная зона-это район, в котором стоимость аналогичной собственности приблизительно одинакова. Общее число оценочных  зон для одно- и двусемейных домов около 7 500. Зоны наносятся на оценочные карты. Примерный вид оценочной карты и ее легенды поясняет рис.1. На карту наносятся границы оценочной зоны, идентификатор оценочной зоны (например, S86004), наименование таблиц, по которым следует вычислять стоимость зданий в оценочной зоне (например, IH 500/80), иногда средняя стоимость базового земельного участка. Эта стоимость называется базовой оценочной стоимостью. Базовый земельный участок-это участок  определенной площади. Например, 1000 кв.м. Так, на карте рис.1 в зоне S86004 базовый участок, на котором размещено здание усадебного типа, имеет площадь 1000 кв.м. , и стоимость 180 000 SEK (средняя стоимость 180 SEK за кв.м). Если оцениваемый земельный участок меньше или больше 1000 кв. м, то за каждый кв.м. прибавляется или вычитается 45 SEK из стоимости 180 000 SEK базового участка. Участок размером в 1020 кв.м будет иметь стоимость 180 900 SEK (180 000+20*45). Для участка, который имеет особенно хорошее местоположение, применяется поправочный коэффициент. Например, поправочный коэффициент для участка, расположенного на берегу озера или моря, будет равен 2.0. Участок с красивым видом будет иметь поправочный коэффициент 1.5. И, наконец, существует понижающий коэффициент для земельных участков, которые не имеют такой инфраструктуры, как водоснабжение и канализации. Для приведенного примера стоимость участка без водоснабжения будет на 8 000 SEK меньше, чем для участка с имеющейся инфраструктурой.
Затем определяется стоимость зданий. Делается эта операция следующим образом. Для каждой оценочной зоны определяется базовое здание, его стоимость. Эта стоимость называется базовой. Например, для примера на рис.1 базовая стоимость в зоне S86004 установлена равной 500000 SEK. Для каждой оценочной зоны составляется таблица, образец которой приведен ниже. По этой таблице определяется стоимость здания, которое отличается от базового площадью пола, датой строительства и качеством.
 
Номер таблицы (в примере “500/80”) имеет особое значение. Цифра до черты (500) показывает стоимость базового дома в данной оценочной зоне. В приведенном примере “500” означает, что базовый дом в этой оценочной зоне имеет стоимость 500000 SEK. Цифра после черты (80) показывает, как сокращается стоимость в зависимости от возраста здания. В примере стоимость здания, которое на 20 лет старше базового здания, сокращается до 80% от базовой стоимости. По таблице находится стоимость зданий разных размеров, разного возраста и классов качества. Например, здание площадью пола 80 кв.м., построенное в 1980 г. , имеющее класс качества 21 оценивается в 415000 SEK. Площадь здания определяется как жилая общая площадь плюс 29% дополнительной площади, но не более 20 кв.м. Дополнительной площадью считается полуподвальный этаж или гараж. Качество определяется как сумма определенных характеристик, которые принимаются во внимание. Например, оборудование и строительные материалы, которые использовались для строительства здания. Как уже отмечалось, сведения о качестве получаются из анкет, которые заполняют сами владельцы недвижимости в год предшествующий оценке.
            Если на одном и том же участке земли находится два дома, стоимость второго уменьшается на 50%.
      Процесс оценки может быть представлен как последовательность следующих шагов:
1.      Осмотр единицы оценки.
2.      Определение оценочной зоны.
3.      Определение стоимости земельного участка
4.      Чтение информации в кадастре.
5.      Расчет стоимости здания по оценочной модели.
6.      “Подгон” стоимости, если единица оценки не “вписывается” в оценочную модель.
Массовая оценка - это систематическая оценка групп объектов недвижимости по состоянию на определенную дату, с использованием стандартных процедур и статистического анализа.
Массовая оценка имеет дело с оценкой большого количества объектов, которые, естественно, различаются между собой, поэтому вынужденным инструментом ее является применение стандартных методов к группам и классам объектов, что требует определенной работы по классификации и стратификации объектов. Разработка стандартных методов и приемов статистического анализа, описание правил их грамотного применения - это предмет массовой оценки как специальной отрасли теории оценки и прикладного анализа.
Область применения массовой оценки
Определение "массовая" относится к оценке, а не к объектам. Оно отмечает использование специальных приемов и методов оценки, а не массовый, типовой характер объектов, как считают многие российские специалисты-оценщики.
Следствием ошибочного понимания сочетания слов "массовая оценка" явилось противопоставление массовой и индивидуальной оценки, искусственное различение недвижимости жилого назначения и коммерческого и производственного назначения. При этом жилье считается объектами массового характера, а нежилые объекты описываются как объекты индивидуальные, плохо поддающиеся стандартизации, стоимость которых формируется под воздействием сочетания уникальных, специфических факторов. Это не совсем так.
Объекты недвижимости все в определенном смысле уникальны. Даже самые стандартные, типовые квартиры в одном доме различаются между собой - ориентация окон, этаж на котором расположена квартира, характеристики микро-соседства - шумные или тихие соседи, близость помойки и т.д. Нередко в одном и том же типовом доме одинаковые по числу комнат квартиры имеют разные планировки. Индивидуальные дома варьируют также очень сильно, разница между элитной виллой и расположенным по соседству деревенским домом так же огромна, как и различие между заводской конторой и офисом в бизнес-центре. Любой класс и группа объектов недвижимости содержит разнообразные, различные между собой объекты: - даже если значения многих характеристик совпадают, всегда найдется хотя бы одно различие, которым можно объяснить разницу стоимостей, и при желании обосновать уникальность.
Таким образом, в зависимости от целей оценки можно индивидуализировать (подчеркнуть своеобразие) или унифицировать (определить принадлежность к типу) любой объект недвижимости. В первом случае оценщик использует индивидуальный подход, делая акцент на особенностях объекта, и доказывает, почему стандартная методика оценки ошибается, во втором случае приемы массовой оценки позволяют выработать единую методику оценки разнообразных объектов недвижимости.
Сходство и различие массовой и индивидуальной оценки.
Обе методики оценки - массовая и индивидуальная, - имеют в своей основе систематические методы сбора, анализа и обработки информации для получения хорошо обоснованных результатов. В процессе массовой оценки, оценщику приходится осуществлять те же действия, что и при индивидуальной оценке, отличия в основном связаны с разницей в масштабе проведения работ, и методах контроля качества оценки.
Поскольку массовая оценка предполагает разработку стандартной методики, здесь требуется согласование не только задачи, но и принятия решений, унифицированной процедуры оценки. Вес решения эксперта и способность влиять на конечный результат меньше, чем при индивидуальной оценке. Кроме того, модели оценки должны отражать структуру спроса и предложения, характерную для групп объектов, а не для отдельных объектов. Так как модель оценки рассматривается как математическая интерпретация поведения рынка недвижимости в определенное время, при массовой оценке модели сложнее, поскольку они пытаются воспроизвести деятельность рынка на обширной географической территории.
И массовая, и индивидуальная оценка недвижимости требуют сбора информации. Характер объекта недвижимости и имеющиеся о нем данные определяют объем работ по сбору необходимых сведений, а также их вид, что в свою очередь обусловливает, какой подход к оценке необходимо избрать.
В массовой оценке используются три основных метода - затратный, доходный метод (капитализации дохода) и метод сравнения продаж. Выбор метода определяется видом недвижимости, состоянием рынка и доступностью необходимой информации.
Анализ наиболее эффективного использования проводится также как это делается при индивидуальной оценке. Приемы анализа рынка для целей массовой оценки предполагают широкое использование наряду с экспертным, статистических методов, помогающих провести стратификацию данных и построить адекватную модель рынка. В ряде случаев, при неразвитости отдельных сегментов рынка, имеет смысл говорить о виде оцениваемой стоимости (инвестиционная, стоимость в использовании и т.д.). Построение и калибровка моделей также имеют особенности, которые будут коротко рассмотрены ниже.
При индивидуальной оценке в финале оценщик проводит согласование результатов трех методов и принимает окончательное решение. При массовой оценке ее заключительными этапами является проверка модели и контроль качества полученных результатов. Качество выполненной работы оценивается преимущественно статистическими методами: большая часть полученных оценок должна попасть в заданный диапазон среднего отклонения от реальных цен продаж. Наряду со статистическим контролем проводится экспертный контроль, позволяющий компенсировать (при необходимости) недостаточное качество исходной информации по рыночным сделкам. Кроме того, оценка должна соответствовать существующим профессиональным стандартам, причем для массовой оценки помимо этических и содержательных, есть ряд критериев качества модели.
Принятая за основу методика должна соответствовать следующим критериям:

Универсальности (возможности ее применения к разным видам недвижимости в рамках единого экономического пространства).

Доступности в применении (максимально простой алгоритм расчетов и наличие необходимой справочной информации).

Минимизации затрат на ее освоение (как со стороны государства, так и со стороны собственника).

Корректности и реальности полученных результатов.

Максимальной отдаче в виде полученных налогов.
Оценка недвижимости начинается с полного описания оцениваемого объекта, его состояния, а также всех улучшений земельного участка, включаемых в оценку стоимости. Описание производится с указанием почтового адреса, кадастрового номера земельного участка либо другого краткого описания его местоположения. Кроме приведения сведений о местоположении объекта недвижимости, а также технических характеристик земельного участка и сооружений на нем, должно подготавливаться и юридическое описание объекта на основании соответствующих юридических документов, подтверждающих право на недвижимость. Оценка представляет собой расчет стоимости на определенную дату, так как стоимость имущества может существенно измениться со временем. После того как составлено описание оцениваемого объекта, разрабатывается план оценки, который позволяет избежать ненужного дублирования, непродуктивных затрат в процессе работы. Оценка объекта начинается с рассмотрения оценщиком общих факторов, определяющих стоимость объекта. Затем оценщик переходит к анализу более специфических факторов стоимости на уровне рынка. В конечном действии оценщик анализирует конкретные факторы, влияющие на стоимость данного участка и находящихся на нем зданий и сооружений. Составляется график работ по проведению оценки, а также выбирается соответствующий источник финансирования работ, учитывающий затраты денежных средств и времени на сбор и подтверждение информации. Следующим шагом в процессе оценки является согласование расчетных стоимостных показателей, полученных с помощью каждого из трех методов оценки для определения итоговой величины рыночной стоимости оцениваемого объекта. В процессе согласования устанавливается, насколько приемлем каждый используемый метод оценки, достигается ли достоверность и точность полученных результатов, и на основании этого выносится заключительное решение о стоимости объекта. Завершается работа оценщика составлением отчета об оценке, который затем передается заказчику.
Как было отмечено, при расчете стоимости каждого оцениваемого объекта применяются три основных подхода к оценке рыночной стоимости, а именно: метод прямого сравнительного анализа продаж, затратный метод оценки недвижимости и доходный метод.
Метод сравнительного анализа продаж основывается на прямом сравнении оцениваемого объекта недвижимости с объектами, которые были проданы или выставлены на продажу. Этот метод используется в качестве доказательства стоимости аналогичных объектов недвижимости. Цена, за которую конкретное имущество продается на рынке, представляет собой пересечение кривых спроса и предложения. Если рынок приблизительно соответствовал условиям свободной конкуренции и не претерпел существенных изменений, аналогичный по всем параметрам объект недвижимости будет продан приблизительно за ту же цену. При сравнении продаж оценщик рассматривает сопоставимые объекты недвижимости, которые были проданы на соответствующем рынке, затем делает поправки на различия между оцениваемыми и сопоставимыми объектами. В результате определяется цена каждого из сопоставимых объектов. Откорректированная цена позволяет оценщику сделать вывод о том, сколько, вероятнее всего, будет стоить оцениваемый объект на рынке.
Затратный метод основан на том, что стоимость существующего объекта недвижимости равна стоимости земли плюс затраты на возведение сооружения за вычетом износа. Суть затратного метода оценки объектов недвижимости заключается в следующем. Первоначально определяется состав и величина затрат, совокупность которых представляет собой стоимость объекта, оценку физического и морального износа. Затем производится корректировка стоимости объекта с учетом всех видов изменений, определяется стоимость земельного участка, на котором расположен оцениваемый объект, и подводится итоговая стоимостная оценка объекта недвижимости. Чаще всего затратный метод используется при технико-экономическом анализе нового строительства, выборе варианта наилучшего и наиболее интенсивного использования земли, оценки зданий и сооружений специального назначения и оценки для налогообложения. При этом определяются затраты на возведение нового объекта недвижимости, который по своим функциональным характеристикам был бы идентичен оцениваемому, но не обязательно был бы точной копией последнего.
Доходный метод определения стоимости недвижимого имущества используется для оценки объектов, приносящих доход. Основным принципом, лежащим в основе метода, является то, что стоимость объекта недвижимой собственности, в который вложен капитал, отражает качество и количество ожидаемого дохода на протяжении всего срока службы. Метод предполагает, что покупатели, желающие купить объект недвижимости, рассчитывают на получение в будущем значительного дохода. Доходный метод наиболее удобен для тех видов имущества, которые чаще всего покупаются с целью извлечения дохода. К ним можно отнести сдаваемые в аренду жилые дома, коммерческие здания, здания под размещение учреждений.
Особое внимание при оценке объектов недвижимости должно быть уделено оценке земли, потому что точные показатели стоимости земли формируют основу эффективной системы оценки. Оценку земли лучше производить с использованием подхода сравнения продаж. Там, где продажи неадекватны, могут быть использованы другие методы. Массовая оценка земли включает разработку моделей единичных стоимостей земли посредством анализа местных продаж. Эти модели отражаются в таблицах земельных ставок и корректировок, а также на картах стоимости земли.
Службы налогообложения недвижимого имущества должны проверять модели оценки на полноту и завершенность, т. е. модель должна учитывать общие факторы, которые влияют на стоимость недвижимого имущества в рассматриваемой группе. Аналогичным образом, административные службы налогообложения должны рассматривать вопрос о том, имеют ли какие-либо из объектов недвижимого имущества в рассматриваемой группе специфические факторы, которые влияют на их стоимость. Это требует анализа данных о характеристиках недвижимого имущества.
Разработанные модели оценки и полученные результаты должны быть доведены до сведения налогоплательщиков.
www.dissercat.co

ЗАКЛЮЧЕНИЕ
В результате проведенного исследования автор пришел к следующим выводам:
1. Установлено, что многоквартирный дом в целом не является ни объектом гражданского оборота, ни, что тождественно, объектом какого-либо гражданского права, т.е. не является единым объектом вещных прав. Его можно рассматривать лишь как технический объект (объект градостроительной деятельности), но не юридический, собственнический, либо как объект управления.
Многоквартирный дом представляет собой здание, соответствующее по строительным, санитарным, техническим, противопожарным и иным нормам целям проживания физических лиц, в состав которого наряду с самостоятельно участвующими в гражданском обороте жилыми и нежилыми помещениями, находящимися в собственности граждан, юридических лиц, РФ, субъектов РФ или муниципальных образований входит общее имущество, находящееся в их общей долевой собственности
2. В соответствии с ч. 1 ст. 16 ЖК РФ: «1. К жилым помещениям относятся: 1) жилой дом, часть жилого дома; 2) квартира, часть квартиры; 3) комната. Приведенную классификацию жилых помещений мы считаем не вполне корректной. Если жилой дом состоит из комнат и помещений вспомогательного использования (что следует из ч. 2 ст. 16 ЖК РФ), то частью жилого дома будет соответственно комната (несколько комнат) и помещения вспомогательного назначения, но эти же составляющие могут выступать и в роли «часть квартиры». И если же частью квартиры является одна комната, тогда в этом случае часть квартиры тождественна комнате.
В связи с этим предлагаем изменить часть 1 ст. 16 ЖК РФ и дать ее в следующей редакции: «К жилым помещениям относятся: 1) жилой дом; 2) квартира; 3) комната».
3. Установлены различия между жилым домом и многоквартирным домом, которые заключаются в том, что, во-первых, одноквартирные жилые дома представляют собой одно жилое помещение и состоят из комнат и вспомогательных помещений; многоквартирные же дома, состоят из двух категорий имущества: жилых помещений, к которым относятся квартиры, а также в ряде случаев - нежилые помещения и общего имущества. Во-вторых, многоквартирный дом следует отличать от одноквартирного дома и по правовой природе, т.к. многоквартирный дом представляет собой совокупность жилых помещений (квартир), т.е. является родовой, собирательной, а не видовой категорией по отношению к жилому помещению.
Нередко в нормативно-правовых актах и юридической литературе в противовес термину «многоквартирный жилой дом» используется термин «индивидуальный жилой дом». Полагаем, что правильнее применять термин «одноквартирный», а не «индивидуальный» жилой дом, так как законодатель при выделении видов жилых домов применяет признак многоквартирности.
Таким образом, чтобы избежать двоякого толкования термина «жилой дом», следует внести изменения в п. 1 ч. 1 и ч. 2 ст. 16 ЖК РФ, добавив к словосочетанию «жилой дом» слово «одноквартирный».
4. Земельный участок является неотъемлемой составной частью общего имущества многоквартирного дома. К специфическим чертам, присущим земельному участку, как элементу общего имущества можно отнести: 1) земельный участок индивидуализируется как объект гражданских прав в особом порядке по сравнению с иными элементами общего имущества (межевание, кадастровый учет); 2) в отношении земельного участка выступают положения, регулирующие обременение и изъятие земельного участка под многоквартирным домом, отличающиеся от общих норм, применимых ко всем элементам общего имущества (ст. 32, ч. 5 ст. 36 ЖК РФ).
5. При рассмотрении такого признака жилого помещения как недвижимости - «прочной связи с землей», речь должна идти не о прочной связи с землей вообще, а о связи с конкретным земельным участком. Если связь с землей юридически незначима, то связь с конкретным земельным участком необходима. Благодаря важному юридическому значению объективного качества прочности связи с земельным участком возможна и необходима регистрация правового состояния недвижимости в определенном месте.
6. Выделен третий самостоятельный вид общей собственности в гражданском праве — совместная неделимая собственность. Установлены его отличительные черты от общей долевой и совместной собственности.
7. Для успешной эксплуатации комплекса недвижимого имущества необходимо подобрать оптимальную форму управления. С точки зрения гражданско-правовой природы управление следует понимать как организацию осуществления субъективных гражданских прав и исполнения субъективных гражданских обязанностей.
На основе анализа норм ЖК РФ можно выделить следующие типы управления общим недвижимым имуществом в многоквартирном доме: непосредственное (прямое) коллективное управление (организация самоуправления, осуществляемая со стороны жильцов - п.п. 1, 2 ст. 162 ЖК РФ); косвенное управление (создание ТСЖ, ЖК (ЖСК)); «стороннее» управление (заключение договора управления с управляющей организацией).
Кроме того, выделяются две формы управления общим имуществом в многоквартирном доме: вещно-правовую и обязательственно-правовую. Способом выражения вещно-правовой формы управления является непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме. Обязательственно-правовая форма управления выражается при помощи следующих способов: управление на основании договора управления и на основании создания товарищества собственников жилья, жилищного или жилищно-строительного кооператива.
Право на управление многоквартирным домом следует из права собственности, поэтому именно коллектив собственников обладает всей полнотой прав по управлению своим имуществом (жилым или нежилым помещением и долей в общем имуществе). Иные лица - ТСЖ либо ЖК (ЖСК) или иной специализированный потребительский кооператив, так же управляющая организация - получают отдельные правомочия по управлению многоквартирным домом от собственников.
Под управлением многоквартирным домом следует понимать упорядоченный комплекс мер, направленных на осуществление правомочий владения, пользования и в установленных законодательством пределах - распоряжения общим имуществом, на обеспечение его сохранности и надлежащего содержания в соответствии с установленными нормами, а также на обеспечение предоставления коммунальных ресурсов и иных работ и (или) услуг лицам, имеющим на праве собственности помещения в данном доме.
8. Выявлено, что управление многоквартирным домом и согласование воли собственников при непосредственном управлении осуществляется на общем собрании собственников помещений в этом доме. С помощью общего собрания собственники совершают действия, влекущие на основе закона возникновение, изменение или прекращение определенных прав и обязанностей, то есть совершают сделки.
Представляется, что при непосредственном управлении многоквартирным домом собственники должны быть наделены правом решения любых вопросов, связанных с управлением многоквартирным домом, на общем собрании собственников помещений, а не только тех вопросов, которые указаны в ЖК РФ. В связи с чем предлагаем внести изменения в п. 5 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ, изложив ее в следующей редакции: «5) другие вопросы, отнесенные настоящим Кодексом к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме и возникающие у собственников в процессе управления многоквартирным домом».
9. На основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, осуществляющих непосредственное управление таким домом, от их имени в отношениях с третьими лицами вправе действовать один из собственников помещений или иное уполномоченное лицо на основании доверенности.
Считаем, что законодатель, закрепляя норму о представительстве слишком усложнил и даже в некоторых случаях сделал невозможным применение института представительства. В связи с чем, предлагаем изложить п. 3 ст. 164 ЖК РФ в следующей редакции: «От имени собственников помещений в многоквартирном доме, осуществляющих непосредственное управление таким домом, в отношениях с третьими лицами вправе действовать один из собственников помещений или иное лицо, имеющее полномочие, удостоверенное доверенностью, выданной в соответствии со статьёй 185 ГК РФ».
Регулирование института представительства, предусмотренного п. 3 ст. 164 ЖК РФ должно осуществляться в соответствии с нормой ст. 185 ЖК РФ, без каких-либо дополнительных условий, предусмотренных статьёй 164 ЖК РФ.
10. Необходимо предусмотреть обязанность собственника помещения в многоквартирном доме, не являющегося членом ТСЖ, заключать договор об оплате жилого помещения и коммунальных услуг с ТСЖ и в связи с этим дополнить ст. 143 ЖК РФ пунктом 4 следующего содержания: «Собственник жилого помещения в многоквартирном доме, не являющийся членом ТСЖ обязан заключить с ТСЖ договор об оплате жилого помещения в месячный срок с момента создания ТСЖ либо приобретения права собственности на помещение в данном многоквартирном доме. Размер платы за жилое помещение не зависит от членства в товариществе и устанавливается в соответствии со статьёй 154 настоящего Кодекса».
Диссертант полагает, что его исследование, не претендующее на абсолютную полноту в силу не полной разработанности многих положений, касающихся правомочий собственника общего имущества в многоквартирном доме, тем не менее, предоставит определенную полезную информацию для последующих работ по обозначенной тематике.

www.dissercat.co

Анализ рынка квартир и домов в Бишкеке за первые 3 месяца 2011 г.
В целом на рынке жилья наблюдается относительная стабильность. Политические события не привели к паническим настроениям в обществе. Фактор политической нестабильности пока не отразился на рынке недвижимости жилого назначения.

Анализ рынка недвижимости показывает, что в 1 квартале 2011 года по сравнению с 4 кварталом 2010 года цены на 1 –комнатные квартиры (за исключением квартир типа «сталинка» и 106–серии) практически не изменились (рис.1).

Можно отметить рост цены квартиры типа «сталинка» на 19,7% в 1 квартале 2011 года, в тоже время на квартиры 106 – серии цены снизились на 10,6%.
 

В первом квартале 2011 года цены на 2–комнатные квартиры выросли почти для всех типов (за исключением индивидуального типа и 105–серии)  Для квартир типа «сталинка» цены выросли на 12,7%, 106–серии на 6,6%, «коридорного» типа – на 6,4%, «барачного» типа – на 6,1% и 104–серии на 5,9%.
 

В целом цены на 3–комнатные квартиры, как и на 1-комнатные квартиры, в 1 квартале 2011 года по сравнению 4 кварталом 2010 года также не изменились . Отметим только снижение цены на квартиры «коридорного» типа на 5,2% и рост цены на 3-квартиры 104–серии на 8,3%.
 

Наблюдается рост цен на рынке частной индивидуальной застройки (рис. 4). Цены на индивидуальные жилые дома в первом квартале 2011 года по сравнению с 4 кварталом 2010 года независимо от материала наружных стен в среднем выросли на 5–9%.
 
Рис.4. Средние цены на индивидуальные жилые дома в г.Бишкек

Департамент кадастра и регистрации прав на недвижимое имущество