Государственный университет по землеустройству
Кафедра землеустройства
ЗЕМЛЕУСТРОЙСТВО
Курсовой проект
Разработала ст. 4-го курса

Заочного факультета

Специальности «Городской кадастр» __________ Акимова Е.С.

Проверил и допустил

к защите _______________ __________ _______________________

кафедры землеустройства
(подпись) (Ф. И. О.)

“____”___________20___г.

Защищен “____”__________20___г.

с оценкой _____________________

Председатель комиссии

_______________ кафедры __________ _______________________

землеустройства
(подпись) (Ф. И. О.)
Москва 2009

ОГЛАВЛЕНИЕ

ВВЕДЕНИЕ 3

ГЛАВА 1. УСТАНОВЛЕНИЕ ТЕРРИТОРИАЛЬНЫХ ЗОН ОСОБОГО

РЕЖИМА ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ЗЕМЕЛЬ 4

1. 1. Подготовительные работы при установлении границ территориальных зон

особого режима использования земель

1.2. Характеристика режимных и режимообразующих объектов, расположенных на территории Балашихинского района Московской области 5 1.3. Установление границ территориальных зон особого режима 7

использования земель 1.4. Определение особого режима использования земель территориальных зон 14
ГЛАВА 2. УСТАНОВЛЕНИЕ ГРАНИЦ НАСЕЛЕННЫХ ПУНКТОВ 17

2.1.Общие положения 17

2.2.Сотав земель, территориальные зоны и виды разрешенного использования

земельных участков

2.3 Содержание задания 21

2.3.1Подготовительные работы 21

2.3.2Расчет площади земель, передаваемых в ведение муниципального образования 24

2.3.3Обоснование инвестиционного выбора земельных участков для

жилищного строительства 27

2.3.4..Установление границ земель, передаваемых в ведение

муниципального образования. 41

ЗАКЛЮЧЕНИЕ 44

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ 45

ПРИЛОЖЕНИЯ 46

ВВЕДЕНИЕ

Основной целью землеустройства является обеспечение рационального и эффективного использования земель, установление границ территориальных зон особого режима использования земель (ЗОРИЗ) служит механизмом для достижения поставленных целей.

Цель данного задания – ознакомление с процессом, содержанием и методикой установления ЗОРИЗ, а также с землеустроительной документацией, получаемой в процессе установления ЗОРИЗ.

При выполнении задания я использовала материалы изучения современного состояния и использования земель (материалы инвентаризации земель), реестр режимообразующих объектов, задание на проектирование, планово-картографическую основу масштаба 1:10000, условные обозначения и приложения к методическим указаниям.

В содержание первого задания включена разработка следующих вопросов:

• 
  подготовительные работы по установлению границ зон с особым режимом.
  
• 
  установление территориальных зон особого режима использования земель.
  
• 
  установление особого режима использования земель территориальных зон.
  

Второе задание:

Установление границ земель (черты) населенных пунктов производится с целью передачи этих земель в ведение муниципального образования и обеспечение им возможности осуществлять свои полномочия в области регулирования земельных отношений в пределах компетенции, определенной Земельным кодексом Российской Федерации, законодательными актами, регулирующими земельные отношения в РФ.

Граница (черта) населенного пункта устанавливается в соответствии с документами территориального планирования, другой градостроительной документацией, проектами землеустройства, расчетами по обоснования резервных площадей с использованием материалов вычисления площадей земельных угодий, инвентаризации земель и другой проектно-технической и учетной документацией по населенному пункту.

В состав второго задания входят:

• 
  подготовительные работы;
  
• 
  расчет площади земель, передаваемых в ведение муниципального образования;
  
• 
  отбор участков для жилищного строительства, личного подсобного хозяйства;
  
• 
  установление границ земель, передаваемых в ведение муниципального образования.
  

ГЛАВА 1. УСТАНОВЛЕНИЕ ТЕРРИТОРИАЛЬНЫХ ЗОН ОСОБОГО РЕЖИМА ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ЗЕМЕЛЬ

1. Подготовительные работы при установление границ территориальных зон особого режима использования земель

В процессе проведения подготовительных работ по установлению границ зон с особым режимом использования земель были проанализированы материалы инвентаризации земель, картографические, земельно-кадастровые и другие материалы и разработки, содержащие информацию о наличии в северной части Балашихинского района режимообразующих объектов, составлен список режимных и режимообразующих объектов, находящихся на территории объекта, произведена их характеристика (местоположение (относительно населенных пунктов, в какой части района находится и т.д.), на линейный объект – протяженность, на площадной – площадь, занимаемая данным объектом, кроме того, дана качественная характеристика объекта, позволяющая определить типы и параметры ЗОРИЗ).


1.2 Характеристика режимных и режимообразующих объектов.
Режимный объект – объект, на территории которого установлен особый режим землепользования (природопользования). К режимным объектам относятся: особо охраняемые природные территории, объекты исторического и культурного наследия, особо ценные земли сельскохозяйственного назначения, земли, подлежащие консервации, резервные территории.

 Режимообразующий объект – объект, вокруг (вдоль) которого установлен особый режим землепользования (природопользования). К режимообразующим объектам относятся: особо охраняемые природные территории, объекты исторического и культурного наследия, водные объекты, гидрометеорологические станции, промышленные предприятия и объекты (фермы, элеваторы, теплицы, парники, цеха по изготовлению кормов, овощехранилища, картофелехранилища, навозохранилища, скотомогильники и т.д.), коммунально-складские объекты (склады, свалки, поля ассенизации и т.д.), транспортные коммуникации и сооружения (железные и автомобильные дороги, аэродромы, вертодромы и т.д.), линии связи и радиотехнические объекты, водопроводные сети и сооружения, электрические сети и сооружения, магистральные трубопроводы, газовые сети и сооружения, населенные пункты. 

Существуют следующие укрупненные группы:

1. Площадные объекты:

2. Линейные объекты

3. Точечные объекты


В ходе работы выделены следующие режимные и режимообразующие объекты (таблица 1.1.):

1. Площадные объекты:

водные объекты (пруд) и кладбище;

2. Линейные объекты:

воздушные электрические сети и сооружения.

Таблица 1.1

Характеристика режимных и режимообразующих объектов, расположенных на территории Балашихинского района

Московской области

№№ объектов	вид объекта	местоположение	Собственник (пользователь, эксплуатирующая организация) землепользования	качественная характеристика объекта (мощность, давление, диаметр, площадь и т.д.)	протяженность (км) или площадь (га) объекта	примечания
1	2	3	4	5	6
Площадные объекты
610	Водный объект (пруд)	Расположен в южной части Балашихинского района Московской области	Московско-Окское бассейновое водное управление	12,05 га	12,05	Берег пологий 1-3º
607	Кладбище	Расположено в южной части Балашихинского района Московской области	Балашихинское Муницыпальное учреждение «Ритуал»	133,81	133,81
Линейные объекты
604	воздушная линия электропередачи	Проходит с севера на запад, расположена в северо-западной части Балашихинского района Московской области	ОАО «Мосэнергосбыт»	330кВ	3,250

Анализируя таблицу 1.1. , видим, что для каждого из представленного режимного и режимообразующего объекта было определено его местоположение на карте Московской области Балашихинского района масштабом 1:10000, выявлен собственник (пользователь, эксплуатирующая организация), дана краткая качественная характеристика объектов, для площадных объектов (кладбище и пруд) – площадь в га., для линейных объектов ( Воздушная ЛЭП) – мощность в кВ и протяженность в км.

1.3. Установление границ территориальных зон особого режима использования земель

Под зоной особого режима использования земель (ЗОРИЗ) понимается территория с особым режимом землепользования (природопользования), выделяемая на основании правоустанавливающих и (или) нормативных документов.

Выделены следующие типы и виды зон особого режима использования земель (ЗОРИЗ):

I. Зоны, выделяемые вдоль режимообразующих линейных объектов:

1. 03 - охранная зона;

II. Зоны, выделяемые вдоль режимообразующих водных объектов:

1. ПЗП - прибрежная защитная полоса

III. Зоны, выделяемые вокруг режимообразующих объектов:

1. СЗЗ - санитарно-защитная зона.
Охранная зона – территория с особым режимом землепользования и природопользования, выделяемая вокруг особо ценных природных объектов, объектов исторического и культурного наследия, гидрометеорологических станций в целях их охраны и защиты от неблагоприятных антропогенных воздействий, а также вдоль линий связи, электропередач, магистральных трубопроводов, земель транспорта для обеспечения нормальных условий эксплуатации и исключения возможности повреждения.
Зоны, выделяемые вдоль режимообразующих линейных объектов

ЛЭП. В соответствии с «Правилами охраны электрических сетей напряжением свыше 1000 вольт», утвержденными постановлением Совета Министров СССР от 26.03.84 № 255 охранные зоны электрических сетей напряжением свыше 1000 вольт устанавливаются вдоль воздушных линий электропередачи в виде земельного участка и воздушного пространства, ограниченного вертикальными плоскостями, отстоящими по обе стороны линии от крайних проводов при неотклоненном их положении на расстоянии: для линий напряжением:

• 
  330 кВ - 30 м.
  

Зоны, выделяемые вдоль режимообразующих водных объектов

В границах водоохранных зон устанавливаются прибрежные защитные полосы, на территориях которых вводятся дополнительные ограничения хозяйственной и иной деятельности.

За пределами территории города ширина водоохранной зоны водохранилища и ширина прибрежной защитной полосы устанавливаются от береговой линии.

Ст.65 п.6 Водного Кодекса РФ: Ширина водоохранной зоны озера, водохранилища, за исключением озера, расположенного внутри болота, или озера, водохранилища с акваторией менее 0,5 квадратного километра, устанавливается в размере пятидесяти метров. Ширина водоохранной зоны водохранилища, расположенного на водотоке, устанавливается равной ширине водоохранной зоны этого водотока

Границы водоохранных зон водных объектов и их прибрежных защитных полос устанавливаются на основании «Водного Кодекса РФ от 03.06.2006 N 74-ФЗ, статья 65 .
Санитарно-защитная зона устанавливается для объектов, являющихся источниками выделения вредных веществ, запаха, повышенных уровней шума, вибрации, ультразвука, электромагнитных волн радиочастот, статического электричества, ионизирующих излучений от жилой застройки.

В соответствии с СанПиН 2.2.1/2.1.1.1031-01 - «Санитарно-защитные зоны и санитарная классификация предприятий, сооружений и иных объектов», утвержденными Главным государственным врачом РФ 17.05.2001г. Новая редакция Санитарно-эпидемиологические правила и нормативы (в ред. Изменения №1, утв. Постановлением Главного государственного санитарного врача РФ от 10.04.2008 №25) для промышленных предприятий и объектов, потенциально опасными для человека, в зависимости от мощности и в соответствии с санитарной классификацией предприятий был установлен следующий размер санитарно-защитных зоны:

• 
  Второй класс - 500 м.
  

Составление реестра ЗОРИЗ

После выделения и характеристики режимных и режимообразующих объектов, проходящих и расположенных на территории земель северной части Балашихинского района, составлен реестр ЗОРИЗ, относящихся к данным объектам (табл. 1.2). В реестр внесены данные о режимообразующем объекте, типе и параметре зоны особого режима использования земель.

Таблица 1.2
РЕЕСТР ЗОРИЗ БАЛАШИХИНСКОГО РАЙОНА МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ
№№ объектов	Наименование объектов и их параметры (площ., мощность, напряжение и прочее)	Источники информации о режимообразующих объектах (наименование документов или организаций, предоставивших информацию)	Организации, в ведении которых находятся режимообразующие объекты (собственники, арендаторы)	Вид (тип) зон особого режима использования земель и параметры зон (м)	Источники информации о границах и параметрах ЗОРИЗ (правоустанавливающие и правоудостоверяющие документы, их наименования, кем выданы, номера и даты выдачи, утверждения)	Землепользования, на территории которых расположены ЗОРИЗ		Режим ограничений в использовании земель, №№ приложений
						инвентар. номер	Площадь, га
1	2	3	4	5	6	7	8	9
1. ОХРАННЫЕ ЗОНЫ
1.1. ОХРАННЫЕ ЗОНЫ ЭЛЕКТРИЧЕСКИХ СЕТЕЙ И СООРУЖЕНИЙ
604	воздушная линия электропередачи 300кВ	ОАО «Мосэнергосбыт»	ОАО «Мосэнергосбыт»	30мх2+16м	ПОСТАНОВЛЕНИЕ от 24 февраля 2009 г. N 160 О ПОРЯДКЕ УСТАНОВЛЕНИЯ ОХРАННЫХ ЗОН ОБЪЕКТОВ ЭЛЕКТРОСЕТЕВОГО ХОЗЯЙСТВА И ОСОБЫХ УСЛОВИЙ ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ, РАСПОЛОЖЕННЫХ В ГРАНИЦАХ ТАКИХ ЗОН	97 кустарник 99,103,104 коллективные сады 98,102 фонд перераспределения 96 пастбища ЗАО Агрофирма «Косино»	12,76 39,75; 35,26; 40,33 14,3; 8,77 17,73	1.1
2. САНИТАРНО-ЗАЩИТНЫЕ ЗОНЫ
2.1. САНИТАРНО-ЗАЩИТНЫЕ ЗОНЫ ПРОМЫШЛЕННЫХ ПРЕДПРИЯТИЙ И ОБЪЕКТОВ
607	Кладбище	Балашихинское Муницыпальное учреждение «Ритуал» Продолжение таблицы 1.2	Балашихинское Муницыпальное учреждение «Ритуал»	СЗЗ - 500м	СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03 Новая редакция Санитарно-эпидемиологические правила и нормативы (в ред. Изменения N 1, утв. Постановлением Главного государственного санитарного врача РФ от 10.04.2008 N 25)	116,117 сенокосы ЗАО Агрофирма «Косино» 118,119 пруд п. Салтыковка 120 сенокосы ЗАО Агрофирма «Косино» 122 Кустарник 124 фонд перераспределения 125 Салтыковский лесопарк	7,74; 2,42 2,46; 12,06 1,86 4,11 52,11 580,61	1.2
3. ПРИБРЕЖНЫЕ ЗАЩИТНЫЕ ПОЛОСЫ
610	Водный объект	Администрация города Балашиха	Администрация города Балашиха	ПЗП 40м	Водный кодекс РФ №74-ФЗ от 03.06.2006г.	121 кустарник 120 сенокосы ЗАО Агрофирма «Косино» 118 пруд п. Салтыковка	5,11 1,86 2,46	1.3

Анализируя таблицу 1.2 Видим, что при составлении реестра ЗОРИЗ:

• 
  каждому режимному и режимообразующему объекту присвоен идентификационный номер
  
• 
  указан вид и параметры ЗОРИЗ, соответствующих данному объекту,
  
• 
  сделана ссылка на нормативно-правовой документ, на основании которого были установлены параметры ЗОРИЗ.
  

Режимы использования земель в пределах охранных зон объектов приводятся в графе 9 реестра.
Таблица 1.3

Экспликация земель с особым режимом использования по Балашихинскому району Московской области

№ п.п.	Наименование угодий	Площади земельных угодий, включенных в зоны с особым режимом использования
		Водопроводные сети и сооружения	ОЗ ЛЭП	Кладбища
1.	Сенокос	1,24		4,26
2.	Пастбища		3,93
3.	Многолетние насаждения		13,09
4.	Леса			193,54
5.	Кустарники	1,02		4,11
6.	Пруды	0,5		4,66
7.	Прочие земли		3,71	52,11
	Итого:	2,76	20,73	258,68

Площадь зон, особого режима использования земель по каждому землепользователю, показанная в таблице 1.3, определена по картографическому материалу после нанесения их границ на карту Балашихинского района Московской области масштаба 1:10 000.

Таблица 1.4
Экспликация земель в зонах особого режима их использования на территории Балашихинского района Московской области
Наименование режимных и режимообразующих объектов	Всего	В том числе
		Охранные зоны (03)	Прибр. защитн. полосы (ПЗП)	Санитарно-защитные зоны (СЗЗ)
1	2	5	8	10
Площадные объекты
1. Кладбище	258,68			258,68
2. Водные объекты, неявляющиеся источниками водоснабжения	2,76		2,76
3. Электрические сети и сооружения	19,5	19,5
ВСЕГО земель с особым режимом использования	280,94	19,5	2,76	258,68

В данной таблице приведены общие площади по всем видам ЗОРИЗ и режимообразующим объектам в виде экспликации земель в зонах особого режима использования земель
1.4.Определение особого режима использования земель территориальных зон

Особый режим использования земель задается системой запретов либо ограничений тех видов деятельности, которые несовместимы с целями установления зон. Система ограничений и обременений устанавливается органами законодательной и исполнительной власти и определяется соответствующими нормативно-правовыми документами.

Особый правовой режим использования на землях особо охраняемых территорий регламентируется ФЗ «Об особо охраняемых природных территориях» от 14.03.95 №33.

1. 
   Воздушные линии электропередачи с напряжением 330кВт.
   

В соответствии с «Правилами охраны электрических сетей напряжением свыше 1000 вольт» в охранных зонах электрических сетей без письменного согласия предприятий (организаций), в ведении которых находятся эти сети, запрещается:

а) производить строительство, капитальный ремонт, реконструкцию или снос любых зданий и сооружений;

б) осуществлять всякого рода горные, погрузочно-разгрузочные, дноуглубительные, землечерпальные, взрывные, мелиоративные работы, производить посадку и вырубку деревьев и кустарников, располагать полевые станы, устраивать загоны для скота, сооружать проволочные ограждения, шпалеры для виноградников и садов, а также производить полив сельскохозяйственных культур;

в) осуществлять добычу рыбы, других водных животных и растений придонными орудиями лова, устраивать водопои, производить колку и заготовку льда (в охранных зонах подводных кабельных линий электропередачи);

г) совершать проезд машин и механизмов, имеющих общую высоту с грузом или без груза от поверхности дороги более 4,5 м (в охранных зонах воздушных линий электропередачи);

д) производить земляные работы на глубине более 0,3 м, на вспахиваемых землях - на глубине более 0,45 м, а также планировку грунта (в охранных зонах подземных кабельных линий электропередачи).

Запрещается производить какие-либо действия, которые могут нарушить нормальную работу электрических сетей, привести к их повреждению или к несчастным случаям.

2. 
   Кладбище площадью 133,81 га
   

. Санитарно-защитная зона или какая-либо ее часть не может рассматриваться как резервная территория объекта и использоваться для расширения промышленной или жилой территории без соответствующей обоснованной корректировки границ санитарно-защитной зоны.

В санитарно-защитной зоне не допускается размещать: жилую застройку, включая отдельные жилые дома, ландшафтно-рекреационные зоны, зоны отдыха, территории курортов, санаториев и домов отдыха, территории садоводческих товариществ и коттеджной застройки, коллективных или индивидуальных дачных и садово-огородных участков, а также другие территории с нормируемыми показателями качества среды обитания; спортивные сооружения, детские площадки, образовательные и детские учреждения, лечебно-профилактические и оздоровительные учреждения общего пользования.

3. 
   Водный объект (пруд)
   12,05 га
   

В границах водоохранных зон запрещаются:

1) использование сточных вод для удобрения почв;

2) размещение кладбищ, скотомогильников, мест захоронения отходов производства и потребления, радиоактивных, химических, взрывчатых, токсичных, отравляющих и ядовитых веществ;

3) осуществление авиационных мер по борьбе с вредителями и болезнями растений;

4) движение и стоянка транспортных средств (кроме специальных транспортных средств), за исключением их движения по дорогам и стоянки на дорогах и в специально оборудованных местах, имеющих твердое покрытие.

В границах прибрежных защитных полос наряду с указанными ограничениями запрещаются:

1) распашка земель;

2) размещение отвалов размываемых грунтов;

3) выпас сельскохозяйственных животных и организация для них летних лагерей, ванн.

ЗАДАНИЕ 2
УСТАНОВЛЕНИЕ ГРАНИЦ НАСЕЛЕННЫХ ПУНКТОВ

2.1  Правовые основы перевода земельных участков из иных категорий земельного фонда в земли населенных пунктов и видов разрешенного использования земельных участков.

Граница (черта) населенного пункта  это внешняя граница земель населенных пунктов, которая отделяет их от других категорий земель.

Установление границ земель (черты) населенных пунктов производится с целью передачи этих земель в ведение муниципального образования и обеспечение им возможности осуществлять свои полномочия в области регулирования земельных отношений в пределах компетенции, определенной Земельным кодексом Российской Федерации, законодательными актами, регулирующими земельные отношения в РФ.

Установление или изменение границ населенных пунктов осуществляется:

1. 
   путем утверждения или изменения генерального плана городского округа, поселения, отображающего границы населенныхпунктов, расположенных в границах соответствующего муниципального образования.
   
2. 
   путем утверждения или изменения схемы территориального планирования муниципального района, отображающей границы сельских населенных пунктов, расположенных за пределами границ поселений (на межселенных территориях)
   
3. 
   до 1 января 2010 года установление (изменение) границ населенных пунктов осуществляется на основании части 4 статьи 4.1 Закона орган государственной власти Российской Федерации, орган государственной власти субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления, физическое или юридическое лицо, заинтересованные во включении земельного участка в границы населенного пункта либо в исключении земельного участка из границ населенного пункта, направляет в орган местного самоуправления городского округа или поселения, на территориях которых находится населенный пункт, а в случае, если земельный участок расположен на межселенной территории, в орган местного самоуправления муниципального района мотивированное заявление о включении земельного участка в границы населенного пункта либо об исключении земельного участка из границ населенного пункта и об установлении или об изменении вида разрешенного использования земельного участка.
   

Право устанавливающие документы на земельные участки, включаемые в границы населенного пункта.

Алгоритм действий по включению земельного участка в границы населенного пункта и изменению вида разрешенного использования для органов местного самоуправления.

1. 
   в течение сорока пяти дней подготавливают и направляют в исполнительный орган государственной власти субъекта российской Федерации заключение о возможности и целесообразности включения земельного участка в границы населенного пункта, изменения вида разрешенного использования земельного участка.
   
2. 
   проводит публичные слушания по вопросу включения земельного участка в границы населенного пункта, об установлении или об изменении вида разрешенного использования земельного участка, за исключением случая включения земельного участка в границы населенного пункта в целях жилищного строительства, в том числе комплексного освоения земельных участков в целях жилищного строительства, или рекреационного использования.
   

3. направляет в исполнительный орган государственной власти субъекта Российской Федерации поступившее заявление о включении земельного участка в границы населенного пункта, об изменении вида разрешенного использования, прилагаемые к нему документы, заключение о возможности и целесообразности включения земельного участка в границы населенного пункта, изменения вида разрешенного использования земельного участка, а также заключение о результатах публичных слушаний.

Дополнительное согласование с уполномоченными федеральными органами исполнительной власти предусмотрено пунктами 1, 2 части 14 статьи 4.1 Закона.

В частности:

1) С уполномоченным федеральным органом исполнительной власти в случаях, если предполагается включение земельных участков в границу населенного пункта либо исключение земельных участков из границы населенного пункта и установление или изменение видов разрешенного использования земельных участков, предоставленных воинским формированиям или органам, организациям, предприятиям, учреждениям, осуществляющим функции по вооруженной защите целостности и неприкосновенности территории Российской Федерации, защите и охране Государственной границы Российской Федерации, информационной безопасности, другим видам безопасности.

С 01.01.2010 установление или изменение границ населенных пунктов осуществляется только путем утверждения или изменения генплана городского округа, поселения, схемы территориального планирования муниципального района, отображающей границу сельских населенных пунктов, расположенных за пределами границ поселений.

До утверждения генеральных планов городских округов, генеральных планов поселений, схем территориального планирования муниципальных районов, но не позднее 01.01.2010, включение земельных участков в границы или исключение земельных участков из границ населенных пунктов осуществляется исполнительными органами государственной власти субъектов РФ.

Внесение в генеральный план изменений, предусматривающих изменение границ населенных пунктов в целях жилищного строительства или определения зон рекреационного назначения, осуществляется без проведения публичных слушаний.

Орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, принявший решение о включении земельных участков в границу населенного пункта или об исключении земельных участков из границы населенного пункта и изменении вида разрешенного использования земельного участка, в течение тридцати рабочих дней со дня принятия такого решения направляет его копию в орган местного самоуправления поселения, городского округа, орган местного самоуправления муниципального района, в границах которых расположены указанные земельные участки. В случае изменения исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации границы населенного пункта путем включения земельных участков в границу населенного пункта или исключения земельных участков из границы населенного пункта при наличии генеральных планов поселений, генеральных планов городских округов, схем территориального планирования муниципальных районов в указанные генеральные планы, схемы территориального планирования вносятся соответствующие изменения не реже одного раза в год. При этом согласование таких изменений и публичные слушания по вопросу внесения данных изменений в указанные генеральные планы, схемы территориального планирования не проводятся.

2.2  Состав земель, территориальные зоны и виды разрешенного использования земельных участков

В состав земель сельских населенных пунктов включаются связанные между собой территориальные зоны по фактическому состоянию на момент проведения работ по установлению границ земель (черты) сельских населенного пунктам:

 селитебная зона, где размещены жилая застройка (индивидуальная и общественная) с приусадебными наделами, участки культурно-бытовых и других общественных зданий (организаций и учреждений), зеленые насаждения и сооружения общего пользования (парки, бульвары, скверы, стадионы и т. п.), внутрипоселковые водоемы, общественные дворы, площади, улицы, проезды, прогоны, площадки для остановки (стоянки) пассажирского автотранспорта и др.;

 примыкающие к селитебной зоне или расположенные в непосредственной близости от нее и удобно связанные с ней вне усадебные земли колхозников, рабочих, служащих и других граждан (дополнительные к приусадебным наделам);

 производственная зона, где в согласованном с расположением селитебной зоны порядке размещены животноводческие постройки, предприятия по переработке сельскохозяйственной продукции, кирпичные заводы и другие промышленные предприятия независимо от ведомственного назначения, машинно-тракторные дворы, гаражи, ремонтно-механические мастерские, различные склады, коммунально-бытовой сектор (артскважины и водонапорные башни, котельные, электростанции и др.), площадки для остановки (стоянки) пассажирского автотранспорта, а также сооружения железнодорожного, водного, воздушного транспорта;

 производственная зона может включаться в черту частично или совсем не включаться;

 санитарно-защитная зона, обеспечивающая необходимые санитарно-гигиенические, противопожарные и другие защитные разрывы между селитебной и производственной зонами;

 имеющиеся внутри селитебной, производственной и санитарно-защитной зон сельскохозяйственные и другие угодья, которые в перспективе могут быть заняты под застройку, для расширения площади приусадебных земель, выполнять санитарно-защитные функции в соответствии с планировочной организацией территории населенных пунктов или отведены во владение (пользование) государственным организациям и предприятиям, кооперативам и отдельным гражданам для ведения личного подсобного или крестьянского хозяйства, индивидуального или коллективного садоводства, огородничества, а также для других сельскохозяйственных и иных целей, предусмотренных земельным законодательством;

 резервные территории, необходимые для расширения конкретных сельских населенных пунктов на ближайшие 5 и более лет в соответствии с проектом (схемой) планировки и застройки другой градостроительной документации или с проектом (схемой) землеустройства.

В состав земель сельских населенных пунктов включаются сельскохозяйственные и другие угодья, фактически используемые или предназначенные к использованию по проекту (схеме) землеустройства в целях огородничества, сенокошения и пастьбы скота работников сельскохозяйственных организаций и других граждан, проживающих в данных населенного пунктах, независимо от того примыкают эти земли к населенным пунктам или расположены чересполосно. Эти участки нумеруются.

Все земли, включенные в черту сельского населенных пунктов, передаются в ведение муниципального образования. Включение земельных участков в состав земель сельских населенных пунктов и передача их в ведение муниципального образования не влечет прекращение права собственности, землевладения (землепользования) приусадебными землями работниками сельскохозяйственных организаций, приусадебными землями и служебными наделами рабочих, служащих и других граждан. Эти земли, оставаясь во владении или пользовании граждан, подлежат изъятию из состава земель сельскохозяйственной организации, другого землевладельца (землепользователя), в состав земель которых они входили. Включенные в состав земель сельского населенных пунктов используемые хозяйством сельскохозяйственные угодья изымаются у него по мере необходимости.

Без изъятия у прежних землепользователей в ведение муниципального образования передаются земельные участки, занятые под производственные и социальные объекты хозяйства (животноводческие фермы, склады, хранилища, гаража, мастерские, тока, подсобные промыслы, конторы), а также расположенные на территории населенных пунктов участки постороннего пользования.

2.3 Содержание задания

В состав задания входят:

 подготовительные работы;

 расчет площади земель, передаваемых в ведение муниципального образования;

 отбор участков для жилищного строительства, личного подсобного хозяйства;

 установление границ земель, передаваемых в ведение муниципального образования;

 оформление проекта;

2.3.1 Подготовительные работы

Граница (черта) населенного пункта устанавливается в соответствии с документами территориального планирования, другой градостроительной документацией, проектами землеустройства, расчетами по обоснования резервных площадей с использованием материалов вычисления площадей земельных угодий, инвентаризации земель и другой проектно-технической и учетной документацией по населенному пункту.

В процессе подготовительных работ я изучила все материалы по населенному пункту д. Фенино и д. Павлино на территории Балашихинского района Московской области: численность населения-179 человек, количество дворов (семей)-60, площадь имеющихся приусадебных земель-32,45га., поголовье личного скота (в своём курсовом проекте я рассчитывала из условия 1 голова на 4 двора)-15 усл. голов, перспективы их роста на 10%, наличию элементов инженерного оборудования (электроснабжения, газоснабжения, теплоснабжения, др. коммуникаций); благоустройства и озеленения территории. Данные по потребности строительства дорог и прогонов – 1% (от общей площади населённого пункта), т.е. – 0,47 га. Данные по нормам выделения площади приусадебных земельных участков, установленных местной администрацией на перспективу. Выявила посторонние землепользования, расположенные в черте населенных пунктов, их площадь.

Таблица 2.1

Экспликация земель сельского населенного пункта д.Фенино, д. Павлино по видам угодий

№№ п.п.	Категории земель, виды угодий	По данным кадастрового учета земель д. Павлино, д. Фенино, га	По уточненным данным д. Павлино, д. Фенино, га	Кадастровая стоимость руб./ м2
1	Приусадебные земли	32,43	32,45	390,0
2	под водой	-	-	390,0
3	под дорогами и прогонами	2,59	2,59	390,0
4	под обществ. улицами	3,0	3,0	1620,0
5	под обществ. постройками	3,98	3,96	1620,0
6	прочих земель	1,01	1,01	390,0
7	Земли благоустройства	-		1620,0
8	Под древесно-кустарниковой растительностью	4,03	4,03	390,0
9	Кладбище	-	-	1620,0
	ВСЕГО ЗЕМЕЛЬ насел пункта	47,04	47,04

В таблице 2.1 приведены площади различных угодий в существующих границах населенных пунктов д.Павлино и д. Фенино и их кадастровая стоимость, которые были установлены по имеющимся данным учета земель на 2008 г.
Таблица 2.2

Экспликация земель населенного пункта д.Фенино ,д. Павлино по формам собственности и землепользователям (до изменения границ)

N.N. п.п.	Виды земельных угодий	Всего земель в существующих границах	в том числе:
			Земель общего пользования	Предоставлено гражданам	Предоставлено учреждениям, организациям и юридическим лицам
	Кормовые угодья	1,64			1,64
	С./х. угодья	25,66			25,66
	Под постройками	6,77		6,77
	Кол. сады и огороды	1,09		1,09
	З. застройки	3,96			3,96
	Под дорогами	2,59	2,59

В данной таблице предоставлены сведения о наличии свободных земель для застройки, ведения приусадебного хозяйства, садоводства либо огородничества. Это необходимо для того, чтобы получить или расширить земельный участок на территории населенного пункта д.Фенино и д.Павлино.

Анализируя данные таблицы 2.2, можем сделать выводы о возможности резервировании земель для общественных нужд, установить излишки земель, самозахваты участков, дать предложения по дальнейшему развитию населенного пункта.
Завершаются подготовительные работы разработкой задания на проектирование.

ЗАДАНИЕ
на проектирование черты сельского населенного пункта

1. Объект проектирования  д.Фенино, д.Павлино на территории Балашихинского района Московской области, .

2. Задача проектирования  установление черты земель, д. Фенино и д. Павлино передаваемых в ведение муниципального образования Балашихинского района.

3. Земли сельскохозяйственной организации: всего25,66 га, в том числе: пашни 4,06 га, пастбищ 12,3 га, сенокосов 9,3 га.

4. Посторонние землепользования в границах населенных пунктов: земли промышленности, транспорта, связи и т. д. 1,42 га; земли лесного фонда 1,01 га.

5. Размер населенного пункта: число дворов 60, число жителей 179 чел., поголовье скота 15 усл. голов, площадь приусадебных земель 32,45 га.

6. Размер личного подсобного хозяйства на перспективу — 0,15 га.

7. Ожидаемый рост размера населенных пунктов на перспективу: население 10%, числа дворов 10%, поголовья скота 10%.

8. Требуется на 1 усл. голову скота в год: сена 20ц, зеленого корма 60ц.

9. Урожайность кормовых угодий: сенокосов — 30ц/га, пастбищ — 60ц/га.

10. Потребность в строительстве дорог и прогонов — 1% от общей площади населенного пункта.
Задание получила ст. ГК ЗФ Е.С.Акимова

21 апреля 2009 г.

2.3.2 Расчет площади земель, передаваемых в ведение
муниципального образования

Расчеты по обоснованию выделения дополнительных площадей для ведения личного приусадебного хозяйства производятся с учетом перспективы развития сельских населенных пунктов (количества дворов, численности коренного сельского населения, естественного прироста населения, притока городских жителей и мигрантов) (табл. 2.3) и предельных норм земельных наделов, установленных законодательством Субъектов Федерации или распоряжениями муниципалитетами (табл. 2.4).

Норма предоставления площади личного подсобного хозяйства может устанавливаться администрацией различной в пределах (0,120,15 га) в зависимости от конкретных местных условий.

С целью развития ИЖС в генпланах строительства может предусматриваться резервирование земель из расчета 20-25%% от количества имеющихся дворов в населенном пункте.

Таблица 2.3

Перспективы развития населенных пунктов д.Фенино и д. Павлино

Вид населенного пункта	направление развития	Количество дворов (домов)			Население (чел.)
		Имеется на 01.01. 2009	% роста	будет	Имеется на 01.01. 2009	% роста	будет
сельский	Расширение ЛПХ	60	10	66	179	10	197
Итого				66			197

В таблице 2.3 произвели расчет количества дворов, численности коренного сельского населения, естественного прироста населения, притока городских жителей и мигрантов с учетом перспективы развития д. Фенино, д. Павлино = 10%
Таблица 2.4

Расчет площади земель для расширения личного подсобного хозяйства д.Фенино, д.Павлино

Количество дворов (домов) на перспективу	Норма площади ЛПХ, ИЖС га	Всего требуется, га	Имеется, га	Необходимо выделить дополнительно, га	В том числе за счет, га
					название юр.физ. лица	вид угодий	кадастровая стоим руб./га
66	0,15	9,9	5,31	4,59	ЗАО «Агрофирма Косино»	Сенокос — 4,59	19530,36

Анализируя таблицу 2.4 , мы выяснили, какую площадь необходимо выделить для расширения личного подсобного хозяйства


Расчет площади для благоустройства и озеленения населенных пунктов производится исходя из норм СНиП 2.07.01-89. Потребность в озелененных территориях по СНиП - 7 м²/чел, в благоустройстве - 10 м²/чел. (табл. 2.5).

Потребность в строительстве дорог составляет 1% от общей площади населенного пункта.
Таблица 2.5

Расчет потребности в озеленении и благоустройстве территории д. Фенино и д. Павлино

№ п/п	Наименова- ние населенного пункта	Площадь озеленения и благоустройства, га
		Озеленение имеется		Требуется с учетом СНиП		Необходимо выделить дополнительно, га	Благоустройство имеется		Требуется с учетом СНиП		Необходимо выделить дополнительно, га
		га	м2/ чел.	га	м2/ чел.		га	м2/чел.	га	м2/чел.
1.	с. Павлино, с. Фенино	5,04	281,6	0.13	7	-	-	-	0,2	10	0,2

Расчет площади для сенокошения и пастьбы личного скота жителей сельского поселения производится исходя из поголовья личного скота, жителей на перспективу, норм кормления животных и урожайности предоставляемых кормовых угодий. Все необходимые значения при расчете данной таблицы были получены или рассчитаны ранее. (табл. 2.6).
Таблица 2.6

Расчет потребности в сенокосах и пастбищах для д.Фенино, д.Павлино

Показатели	Единица измерения	Количество единиц измерения
Количество скота Требуется на 1 голову сена Всего требуется сена Урожайность сенокосов	усл. гол. ц ц ц/га	16 20 320 30
Требуется сенокосов	га	11
Требуется на 1 голову зел. корма Всего требуется зеленого корма Урожайность пастбищ	ц ц ц/га	60 960 60
Требуется пастбищ	га	16

Т.к в д.Фенино и д.Павлино нет возможности удовлетворить потребность в сенокосах и пастбищах полностью, для целей сенокошения и пастьбы личного скота выделются пахотные земли, имея ввиду их последующее залужение.

Фактические площади угодий, предоставляемых для сенокошения и пастьбы личного скота, рассчитывают в таблице 2.7, с учетом кадастровой оценки отдельных контуров сельскохозяйственных угодий. Причем произведение площадей фактически предоставляемых угодий на балл их оценки в балло-гектарах должно соответствовать аналогичному расчетному показателю.

.

Таблица 2.7

Установление видов и площадей угодий, предоставляемых
для сенокошения и пастьбы личного скота

№ п.п.	Виды угодий	Всего угодий, предоставляемых для сенокошения и пастьбы личного скота
		Площади угодий, га	Кадастровая оценка, балл	Всего балло-гектаров
Расчетные показатели
1	Сенокосы	11	16	176
2	Пастбища	16	12	192
ИТОГО		20	Х	368
Фактически предоставлено
1	Пашня	1,6	48	76,8
2	Сенокосы	9,3	16	148,8
3	Пастбища	12,3	12	147,6
ИТОГО		23,2		373,2

На основании выполненных в таблицах 2.4-2.7 расчетов уточняю границы населенных пунктов и границы участков, предназначенных для благоустройства, и для использования жителями в целях сенокошения и пастьбы личного скота.

0. 
   2.3.3 Обоснование инвестиционного выбора земельных участков планируемых для включения в черту населенного пункта и жилищного строительства
   

В моём курсовом проекте я рассматриваю возможные варианты расширения границ населенных пунктов за счет выкупа земельных участков у ЗАО «Агрофирма Косино» в целях осуществления индивидуального жилищного строительства, для государственных или муниципальных нужд путем проведения торгов и аукционов.

Учитывая различные пути установления границ с разной степенью обоснованности дополнительно включаются земельные массивы, имеющие в силу своего "удачного" местоположения повышенную инвестиционную привлекательность: сельскохозяйственные угодья, лесные земли, резервные территории, участки с различными подземными и надземными трубопроводами, коммуникациями, воздушными высоковольтными линиями электропередач, специальными объектами, др.

Многие участки получают повышенную инвестиционную привлекательность в силу своего близкого местоположения относительно границ населенных пунктов и городских округов и при своей конфигурации и площади имеют относительно более высокую ценность. Но такие участки, одновременно имеют сервитуты, серьезные ограничения запрещающие, либо существенно ограничивающие возможности активного коммерческого использования земель вблизи магистральных дорог и трубопроводов, сети линий электропередач, водоснабжения, канализации, других объектов, создающих сложную инженерную инфраструктуру.

Поэтому организация рационального использования и охраны земель при подобных условиях не возможны без тщательного обоснования размещения объектов капитального строительства регионального значения, изменения границ земель сельскохозяйственного назначения и сельскохозяйственных угодий, размещения особо охраняемых природных и иных территорий на перспективу.

Наиболее привлекательными для инвесторов становятся различные земельные участки, отдельные территории в населенных пунктах, городских округах, их черте. В особенности, если они свободны от застройки; либо заняты жилой застройкой (капитальной, усадебной, коллективными садоводствами), даже попадающими в санитарно-защитные зоны предприятий.

Как правило, наиболее привлекают инвесторов и застройщиков земельные участки пригодные под застройку жильем, имеющие инженерные коммуникации; территории, присоединяемые к поселению, городскому округу.

живописные территории с участками леса, особенно вблизи водоемов и поселений с развитой системой жизнеобеспечения, недалеко от автомагистралей, железных дорог. При прочих равных условиях, инвесторам они кажутся предпочтительными для целей размещения коттеджных и дачных поселков, индивидуального строительства; иногда для организации фермерских хозяйств.

Плодородные земли, участки пастбищ и сенокосов пригородных организаций, живописные территории с участками леса, особенно вблизи водоемов и поселений с развитой системой жизнеобеспечения, недалеко от автомагистралей, железных дорог, инвесторам они кажутся предпочтительными для целей размещения коттеджных и дачных поселков, индивидуального строительства, либо организации фермерских хозяйств.

Подобные участки земель называют территориями инвестиционного назначения, имеющими повышенную инвестиционную привлекательность. Предполагается, что передача прав собственности, владения ими, либо аренды организациям и претендующим лицам по рыночным ценам при допустимом в конкретных территориальных условиях варианте долговременного определенного целевого использования - позволит за счет средств инвесторов, застройщиков эффективно решать многие проблемы развития поселений, предусмотренные градостроительными и землеустроительными проработками.

В связи с необходимостью более точного определения значимости территорий застройки различных районов поселений и получением существенных инвестиций в системе территориального планирования следует руководствоваться требованиями (условиями), которым должны отвечать зоны, земельные участки с повышенной инвестиционной привлекательностью:

-эстетическая характеристика будущей территории жилой застройки;

-экологическая и иные безопасности территории жилой застройки;

-техногенная безопасность временного использования земель при наличии подземных трубопроводов, линий электропередач;

-гарантии отсутствия возможностей возникновения техногенных аварий либо катастроф;

-социальное окружение, то есть определение зон жилой застройки по комфортности – низкой, улучшенной и высокой (элитной);

-транспортная доступность: до центра поселения, до мест приложения труда, к местам отдыха в пригороды;

-близость к автомобильным и железным дорогам;

-относительная обеспеченность инженерным оборудованием территории и благоустройством.

С учетом вышеизложенных требований, (условий) при оценке вариантов установления изменения границ населенных пунктов, выявляю значительные участки пока нерационально используемых земель; устанавливаю территории инвестиционного назначения и зоны повышенной инвестиционной привлекательности.

При недостаточно квалифицированных обоснованиях по установлению земельных участков, предлагаемых к включению в черту населенных пунктов либо с изменением целевого назначения и соответствующим повышением их инвестиционной привлекательности, возможно возникновение следующих отрицательных последствий:

-нарушение существующих землепользований и землевладений, территорий сельскохозяйственных организаций;

-нарушение почвенного покрова, плодородия почв;

-нарушение транспортных и территориальных связей;

-снижение качества земель, прилегающих к размещаемому земельному участку;

-отрицательное влияние на окружающую среду объекта, который может быть расположен на таком участке.

Такие отрицательные последствия необходимо, по возможности в максимальной степени предотвратить или уменьшить при корректировке первоначальной, либо разрабатываемой заново документации в системе территориального планирования.

Особенно важен учет местоположения земельных участков по отношению к городскому центру и территориям, зарезервированным для строительства новых микрорайонов, зданий, объектов и зон с повышенной инвестиционной привлекательностью.
При выборе земельных участков для расширения границ населенного пункта и жилой застройки я использовала следующие критерии:

• 
  направление;
  
• 
  расстояние от МКАД;
  
• 
  размер;
  
• 
  транспортная доступность;
  
• 
  окружение;
  
• 
  статус земли и категория;
  
• 
  наличие коммуникаций;
  
• 
  наличие обременений и ограничений в использовании;
  

Данные критерии также имеют свои составные части, согласно которым проводится анализ земельных участков:

• 
  Наличие городских магистралей
  
• 
  Пешеходная доступность до центра
  
• 
  Доступность до центра автотранспортом
  
• 
  Газоснабжение
  
• 
  Канализация
  
• 
  Загрязнение воздуха
  
• 
  Загрязнение почвы
  
• 
  Шумовое загрязнение
  
• 
  Электромагнитное загрязнение
  
• 
  Наличие ценных ландшафтов
  
• 
  Водоснабжение
  
• 
  Теплоснабжение
  
• 
  Электроснабжение
  

Характеризую участки по следующим группам показателей:

1. 
   сведения об инфраструктуре на территории земельных участков, планируемых для включения в границы населенных пунктов и социальном окружении территории, прилегающей к застройке.
   
2. 
   экологическая привлекательность и техногенная безопасность земельных участков, планируемых для включения в границы населенных пунктов.
   

Данные по кадастровой стоимости участков взяты из ведомости контуров.


Таблица 2.8

Характеристика правового режима и хозяйственного использования земельных участков, планируемых для жилищного строительства в д. Фенино, д. Павлино

N п.п.	Наименование показателей	Ед. изм.	Участки
			1	2	3
1	Местоположение		у с. Фенино, с. Павлино	у с. Фенино, с. Павлино	у с. Фенино, с. Павлино
2	Категория земель		с.-х назначения	с.-х назначения	с.-х назначения
3	Вид угодий, разрешенного вида использования		сенокос	пастбище	пашня
4	Фактическое использование		Для выпаса скота	Для выпаса скота	Выращивание ценных с/х культур
5	Площадь участка – всего,	га	12,73	11,49	39,8
	в т.ч. предназначенный для включения в границы нас пункта (расчет из первых глав)	га	5,26	5,26	5,26
6	Вид права распоряжения участком правообладателем (до включения его в границы нас.пункта)		частная собственность	частная собственность	частная собственность
7	Кадастровая стоимость 1 га (стоимость с/х земель, можно изменить по виду угодия)	руб.	19530,36	19530,36	19530,36
8	Наличие обременений		водоохранная зона реки Пехорка	санитарно-защитная зона промышленного объекта (карьер) по добыче глины	Придорожная полоса
9	Сведения о ЗОРИЗ, в т.ч. площадь ценных с.-х угодий	га	Прибрежная зона 30 м. Водоохранная зона 100м р. Пехорка	санитарно-защитная зона 100 м	придорожная полоса 25м
Продолжение таблицы 2.8
110	Форма участка		неправильная	неправильная	неправильная
11	Топографические параметры	град	0,001- 0.01	0,001- 0.01	0,001- 0.01
12	Качество почвенного покрова, балл бонитета,		среднее, 16 баллов	среднее, 16 баллов	высокое, 48 баллов
13	Общий уровень подготовленности территории участка к строительству		Не требует расчистки поверхности	Закустарено, требуется расчистка	Не требует расчистки поверхности
14	Рекомендации к виду застройке		переменная этажность от 1-3	переменная этажность от 1-3	переменная этажность от 1-3

Из таблицы 2.8 видно, что было выделено 3 участка под индивидуальное жилищное строительство, площадь всех трех участков превышает необходимую площадь, полученную ранее в таблице 2.4. Собственником выбранных участков является ЗАО «Агрофирма Косино». Кадастровая стоимость участков равна 19530,36 руб. за 1 га.
Рекомендации к застройке:
На территории жилой зоны сельского поселения на основе функционального и строительного зонирования, как правило, выделяются территории многоквартирной (среднеэтажной), блокированной с приквартирными участками и усадебной застройки. Строительство многоквартирных жилых домов высотой свыше 4 этажей на территории сельских поселений не допускается.

Преимущественным типом застройки в сельских поселениях являются жилые дома усадебного типа (односемейные и двухсемейные сблокированные). Размеры земельных участков устанавливаются с учетом конкретных условий сельского поселения, но не более предельно допустимых размеров с учетом п. 5.4 настоящих норм. При определении размеров и формы земельных приусадебных участков учитываются потенциал территории, особенности существующей застройки, возможности эффективного инженерного обеспечения, развитие личного подсобного хозяйства.

Таблица 2.9

Сведения об инфраструктуре на территории земельных участков, планируемых для включения в границы населенных пунктов д. Фенино, д. Павлино и социальном окружении территории, прилегающей к застройке

N п.п.	Наименование показателей	Ед. изм.	участки
			1	2	3
1.	Близость к автомобильной и ж. д	км	До главной автодороги 0,1км, граничит с дорогой д. Павлино	До главной автодороги 0,4км	Граничит с главной автодорогой
2	Транспортная (пешеходная) доступность до центра до места основной работы		Граничит с юго-западной частью д. Павлино. И граничит с производственным центром ЗАО Агрофирма «Косино»	Граничит с северо-западной частью д. Фенино	Граничит с восточной частью д. Павлино
3	Расстояние до источников присоединения		Все источники электроснабжения, газоснабжения и др. коммуникаций расположены в д. Фенино и д. Павлино, таким образом расстояние считаем до границ д. Фенино и д. Павлино от середины участка.
	электроснабжения	км	0,15	0,1	0,5
	газоснабжения	км	0,15	0,1	0,5
	теплоснабжения	км	0,15	0,1	0,5
	др. коммуникаций	км	0,15	0,1	0,5
4	Наименование ближайшего нас пункта		д. Павлино	д. Фенино	д. Павлино
5	Площадь территории нас пункта	га	47,04	47,04	47,04
6	Количество постоянных временно проживающих	чел	197	197	197
7	Интенсивность развития территории по комфортности		Высокая, граничит с территорией д. Павлино, вдоль участка протекает река. На северо-востоке имеет общую границу с Салтыковским лесопарком.	Средняя, граничит с д. Фенино, с северо-западной стороны граничит с карьером, что будет сказываться на ограничении в застройке.	Высокая, граничит с д. Павлино, близкое расположение к выезду из города, с юга граничит с Салтыковским лесопарком.
8	Наличие сферы обслуживания, образования, культуры		Вся сфера услуг рассоложена на территории д. Фенино и д. Павлино, все участки, расположены в пределах 1 км от населенного пункта. таким образом, сфера услуг соответствует требованиям жителей.
Продолжение таблицы 2.9
	Рекомендации к виду застройки		переменная этажность от 1-3	переменная этажность от 1-3	переменная этажность от 1-3

Анализирую информацию, приведенную в этих таблицах, обобщаю её и в более сжатом, компактном виде привожу окончательно в таблице 1.10.

Для принятия решения о выборе земельного участка, включаемого в границы населенного пункта наиболее выгодного с позиций инвестора с учетом экологических факторов и минимизации нарушений в организации территории сельскохозяйственных организаций, крестьянских хозяйствах сравниваю требования экспертов с фактическими характеристиками участков и даю экспертную оценку их соответствия или несовпадения.

К земельным участкам, выбираемым для размещения жилых комплексов, инвестор предъявляет следующие требования:

Вид права – собственность;

Категория земли/разрешенный вид использования – земли промышленности, земли населенных пунктов, земли сельскохозяйственного назначения с возможностью перевода в земли других категорий;

Площадь под застройку участка 5,26 га, общая площадь участка не имеет значения;

Хорошая транспортная доступность – близость основных транспортных магистралей, умеренная загруженность основного шоссе;

Коммуникации – газ, электричество, водопровод, бытовая канализация.

Окружение – благоприятная экологическая обстановка и живописный ландшафт;

Наличие трудового ресурса.



Для того, чтобы заполнить таблицу 2.12, я, попеременно проводя сравнения, решаю, совпадают ли требования инвестора с фактическими данными. При совпадении ставлю знак «+», различия отмечаю знаком «-».Из сравнения требований, предъявляемых инвестором с фактическими данными по участкам, следует, что ни один из предложенных земельных участков полностью не отвечает вышеуказанным требованиям, однако все участки можно привести в соответствие с пожеланиями инвестора при вложении определенных финансовых средств и временных затрат.

Далее суммируются все положительные ответы. Так, из 11 наблюдений по первому и по третьему участку количество соответствий - 10, а для второго участка - 8 .

С позиции инвестора к
наличию неустранимых несоответствий
относится, прежде всего, недостаточная площадь земельного участка, наличие особо ценных сельскохозяйственных угодий, техногенная ситуация и неблагоприятная экологическая обстановка.

Весовой коэффициент соответствия рассчитывается как отношение количества совпадений к количеству несовпадений. Для 1-го участка 10:1=10;

для 2-го участка 8:3= 2,67;

для 3-го участка 10:1=10 .

Весовой коэффициент несоответствия
рассчитывается как частное от деления количества соответствий на наличие неустранимых несоответствий:

для 1-го участка неустранимых соответствий нет, весовой коэффициент несоответствия равен 0;

для 2-го участка 1 неустранимых несоответствия, т.е. весовой коэффициент несоответствия 8:1=8

1. 
   Общая граница с промышленным объектом (карьер)
   

Для 3-го участка 1 неустранимое соответствие; весовой коэффициент несоответствия 10:1=10

1. Пашня имеет высокую кадастровую оценку, балл, и является ценным сельскохозяйственным угодьем.

Абсолютный коэффициент соответствия
определяется как разность весовых коэффициентов соответствия и несоответствия

для 1-го участка 10-0=10;

для 2-го участка 2,67-8=-5,33;

для 3-го участка 10-10=0

Критерием выбора участка в соответствии с требованиями инвестора является положительный абсолютный коэффициент соответствия.

Кроме того, важным показателем является общая стоимость капиталообразующих инвестиций в подготовку территории строительства.

В состав вложений включаются затраты на подвод инженерных сетей и коммуникаций, которые рассчитываются по укрупненным показателям.

Таблица 2.11

Укрупненные нормативы на строительство различных видов коммуникаций

вид работ	Ед.измерения	стоимость подключения
Газ	тыс. руб. км,	251,902
Водоснабжение и канализация	тыс. руб. км	599,207
Электричество	тыс. руб. км	324,769
дороги	тыс. руб. км	192,720
Озеленение территории	тыс. руб. га	931,238

Анализ инвестиций и временных затрат, необходимых для возможности начала строительства запланированного проекта приводится в таблице 2.12

Таблица 2.12

Анализ инвестиций для строительства жилого комплекса в д.Фенино, д.Павлино.

Параметры	Участок №1	Участок №2	Участок №3
Местоположение	МО, Балашихинский р-н., д.Фенино, д.Павлино
Соответствие требованиям инвестора	+	+	+
Вид права	Собственность	Собственность	Собственность
Соответствие требованиям инвестора	+	+	+
Категория земли/вид разрешенного использования	с.-х.	с.-х.	с.-х.
Соответствие требованиям инвестора	+	+	+
Кадастровая стоимость 1 га, руб./га	19530,36	19530,36	19530,36
Соответствие требованиям инвестора	+	+	+
Стоимость изменения категории, тыс. руб.на 1 га	100	100	100
Стоимость изменения категории, тыс. руб.на всю площадь	1273	1149	3980
Ограничения/обременения	Да	да	да
Соответствие требованиям инвестора	+	+	+
Площадь участка, га	12,73	11,49	39,8
Соответствие требованиям инвестора	+	+	+
Транспортная доступность:	Хорошая	Средняя	Хорошая
Загруженность основной магистрали	Умеренная	Умеренная	Умеренная
Стоимость строительства дорог на 1 км. тыс. руб	192,720	192,720	192,720
Стоимость строительства дороги до участка	Не требуется, граничит с дорогой д. Павлино	19,27 (100м)	Не требуется, граничит с главной автодорогой
Соответствие требованиям инвестора	+	-	+
Коммуникации:
Газ	есть	есть	есть
Стоимость подключения, тыс. руб. на 1 км	Протяженность газопровода берем как расстояние от населенного пункта до середины участка
	251,902	251,902	251,902
Стоимость подключения, тыс. руб.	37,78 (150 м)	25,19 (100 м)	125,96 (500 м)
Соответствие требованиям инвестора	+	+	+
Электричество	есть	есть	есть
Стоимость подключения/увеличения мощности, тыс. руб на 1 км	324,769	324,769	324,769
Стоимость подключения/увеличения мощности, тыс. руб	Протяженность строящейся ЛЭП берем как расстояние от населенного пункта до середины участка
	48,75 (150м)	32,5 (100м)	162,5 (500м)
Соответствие требованиям инвестора	+	+	+
Водоснабжение и канализация	есть	есть	есть
Стоимость подключения/строительства, тыс. руб на 1 км	Протяженность водоснабжения и канализации берем как расстояние от населенного пункта до середины участка
	599,207	599,207	599,207
Стоимость подключения/увеличения мощности, тыс. руб	89,88 (150м)	59,21 (100м)	299,6 (500м)
Соответствие требованиям инвестора	+	+	+
Экология:
Загрязнение воздуха	+	-	-
Загрязнение воды	-	+	+
Загрязнение почвы	+	-	+
Шумовое загрязнение	+	-	-
Электромагнитное загрязнение	+	+	+
Наличие ценных ландшафтов, эстетическая привлекательность	+	-	+
Соответствие требованиям инвестора	-	-	-
Выводы
количество наблюдений	11	11	11
количество соответствий	10	8	10
весовой коэффициент соответствия	10	2,67	10
наличие неустранимых несоответствий	0	1	1
весовой коэффициент несоответствия	0	8	10
Абсолютный коэффициент соответствия	10	-5,33	0
Стоимость участка тыс. руб.	248,62	224,41	777,31
Подведение коммуникаций	176,41	136,17	582,25
Итого, тыс. руб.	425,03	360,58	1359,56

Проанализировав параметры предложенных земельных участков на соответствие требованиям инвестора можно сделать вывод, что наиболее подходящим земельным участком для реализации проекта по строительству современного жилого комплекса является участок № 1. При анализе параметров данного участка не было выявлено неустранимых несоответствий требованиям инвестора, стоимость дополнительных финансовых вложений вписывается в экономические рамки себестоимости проекта, также абсолютный коэффициент соответствия этого участка показал самый высокий показатель и равняется 10.

Остальные участки обладают неустранимыми несоответствиями требованиям инвестора в той или иной степени, и соответственно, не могут рассматриваться в качестве площадки для реализации запланированного проекта, устранение несоответствий выходит за приемлемые финансовые рамки.

По результатам проведенного анализа, для реализации проекта по строительству современного жилого комплекса в д. Фенино и д. Павлино выбран участок №1 площадью 12,73 га, расположенный по адресу МО, Балашихинский р-н, д. Павлино.

2.3.4 Установление границ земель, передаваемых в введение муниципального образования и кадастровой стоимости земель населенного пункта

Экспликация земель, передаваемых в ведение муниципального образования, составляется по всем населенным пунктам муниципального образования с выделением площадей угодий, расположенных в черте населенного пункта и за его пределами с указанием изъятой площади и вида угодий, затронутых землеустройством реформируемых сельскохозяйственных организаций (табл. 1.13).
Таблица 2.13

Экспликация земель, передаваемых в ведение муниципального образования и кадастровая стоимость образуемых земельных участков

№№ п.п.	Категории земель, виды угодий	Существующая площадь, га	Площадь земель, передаваемых в ведение муниципального образования из земель других категорий					Проектная площадь населенного пункта
			Название категорий, землепользований				Всего передается земель	Всего земель, га	В том числе,га
			ЗАО Агрофирма «Косино»
									в черте населенного пункта
			Всего земель, га	В том числе по угодьям в черту населенного пункта пашня, га пастбища, га Сенокосы, га
Д.Павлино д.Фенино
1	Приусадебные земли	32,45						32,43	32,43
3	под дорогами и прогонами	2,59	0,47			0,47	0,47	3,06	3,06
4	под обществ. улицами	3,0						3,0	3,0
5	под обществ. постройками	3,96						3,96	3,96
7	Земли благоустройства	-	0,2			0,2	0,2	0,2	0,2
8	Под древесно-кустарниковой растительностью	4,03						4,03	4,03
10	ИЖС	-	4,59			4,59	4,59	4,59	4,59
11	Земли лесного фонда	1,01						1,01	1,01
	ВСЕГО ЗЕМЕЛЬ	47,04	4,79				5,26	52,28	52,28

Черту сельского населенного пункта наношу на планы землепользований муниципального образования и сельскохозяйственных организаций. Совмещаю её с границами землепользований, существующими или проектируемыми твердыми линейными элементами (дорогами, канавами, лесными полосами и т. п.) и живыми урочищами местности (реками, ручьями, опушками леса и т. п.), уточняя площади передаваемых угодий.

При этом следует учитывать, что:

¾ дороги, проходящие по периметру сельского населенного пункта, в состав его земель не включаются;

¾ если между дорогой, проходящей по периметру сельского населенного пункта, и жилой или производственной зонами имеются или проектируются защитные лесные насаждения, то они включаются в состав земель населенных пунктов;

¾ если по периметру населенных пунктов проходит улица с односторонней застройкой, черта населенных пунктов устанавливается по внешней ее стороне;

¾ в черту сельского населенного пункта следует включать ту часть примыкающих к нему лесных массивов, которая в соответствии с градостроительными нормативами предназначается как для общего пользования, так и в качестве защитных лесных насаждений;

¾ если к землям населенных пунктов примыкают земельные участки, занятые производственными объектами хозяйства (животноводческими фермами, хранилищами, гаражами, мастерскими, токами, подсобными промыслами и т. п. ), то эти участки в черту населенных пунктов могут не включаться;

¾ если к сельскому населенному пункту примыкают водоемы (озера, реки, пруды и др.), то черта населенных пунктов устанавливается по ближайшим к нему берегам водоемов.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ
Для установления ЗОРИЗ изучено современное состояние и использование земель северной части Балашихинского района, выявлены на территории района режимные и режимообразующие объекты, для которых, согласно нормативных и правовых актов, был определен особый правовой режим использования земель, а также установлено их местоположение на планово-картографическом материале. С учетом требований установлены зоны особого режима использования земель и подготовлена экспликация земель, включенных в ЗОРИЗ.

С целью получения достоверной графической и аналитической информации о наличии и местоположении в северной части Балашихинского района зон с особым режимом использования земель (ЗОРИЗ), выявления и учета всех режимообразующих объектов составлена карта ограничений и обременений в использовании земель.

Для расширения границ населенного пункта мною были выбраны 3 земельных участка из состава земель сельскохозяйственного назначения и проведено сравнение этих участков с позиций инвестора с фактическими характеристиками участков и дана оценка их соответствия или несовпадения по экологическим факторам и минимизации нарушений в организации территории сельскохозяйственной организации.

Проанализировав параметры выбранных земельных участков на соответствие требованиям инвестора, я сделала вывод, что наиболее подходящим земельным участком для реализации проекта по строительству современного жилого комплекса является участок №1.
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ
1.Российская Федерация. Земельный кодекс Российской Федерации [Текст]: офиц. текст: [принят Гос. Думой 28 сент. 2001 г.]с.

2. 
   Российская Федерация. Законы. О землеустройстве. Текст: федер. закон: [принят Гос. Думой 24 мая 2001 г.]: одобр. Советом Федерации 6 июня 2001 г.. – М.: Гросс Медиа, 2004. – С. 90-98
   
3. 
   Российская Федерация. Правительство. Постановления. Об утверждении правил кадастрового деления территории РФ и правил присвоения кадастровых номеров земельным участкам [Текст]: постановление правительства РФ от 6 сентября 200 г., № 660 // Рос. газ. – 2000. – 19 сентября.
   
4. 
   Волков С.Н. Землеустройство Текст: учеб пособ.6 в 8 т. \ С.Н.Волков. – М.: Колос, 2001 – 2006.
   

Т.1: Теоретические основы землеустройства. – 720с

Т.3: Землеустроительное проектирование. Межхозяйственное (территориальное) землеустройство. – 450с.
5.Российская Федерация. Водный кодекс Российской Федерации [Текст]: офиц. текст: [принят Гос. Думой 12 апр. 2006 г.]с.
Приложение 1.1
Режим ограничений в использовании земель на территории охранных зон объектов электросетевого хозяйства
Нормативный документ «Правила установления охранных зон объектов электросетевого хозяйства и особых условий использования земельных участков, расположенных в границах таких зон». Утверждены Постановлением Правительства Российской Федерации от 24 февраля 2009 г. N 160.

В охранных зонах запрещается осуществлять любые действия, которые могут нарушить безопасную работу объектов электросетевого хозяйства, в том числе привести к их повреждению или уничтожению, и (или) повлечь причинение вреда жизни, здоровью граждан и имуществу физических или юридических лиц, а также повлечь нанесение экологического ущерба и возникновение пожаров, в том числе:

а) набрасывать на провода и опоры воздушных линий электропередачи посторонние предметы, а также подниматься на опоры воздушных линий электропередачи;

б) размещать любые объекты и предметы (материалы) в пределах созданных в соответствии с требованиями нормативно-технических документов проходов и подъездов для доступа к объектам электросетевого хозяйства, а также проводить любые работы и возводить сооружения, которые могут препятствовать доступу к объектам электросетевого хозяйства, без создания необходимых для такого доступа проходов и подъездов;

в) находиться в пределах огороженной территории и помещениях распределительных устройств и подстанций, открывать двери и люки распределительных устройств и подстанций, производить переключения и подключения в электрических сетях (указанное требование не распространяется на работников, занятых выполнением разрешенных в установленном порядке работ), разводить огонь в пределах охранных зон вводных и распределительных устройств, подстанций, воздушных линий электропередачи, а также в охранных зонах кабельных линий электропередачи;

г) размещать свалки.

В охранных зонах, установленных для объектов электросетевого хозяйства напряжением свыше 1000 вольт, помимо выше перечисленных действий, запрещается:

а) складировать или размещать хранилища любых, в том числе горюче-смазочных, материалов;

б) размещать детские и спортивные площадки, стадионы, рынки, торговые точки, полевые станы, загоны для скота, гаражи и стоянки всех видов машин и механизмов, за исключением гаражей-стоянок автомобилей, принадлежащих физическим лицам, проводить любые мероприятия, связанные с большим скоплением людей, не занятых выполнением разрешенных в установленном порядке работ (в охранных зонах воздушных линий электропередачи);

в) использовать (запускать) любые летательные аппараты, в том числе воздушных змеев, спортивные модели летательных аппаратов (в охранных зонах воздушных линий электропередачи);

г) осуществлять проход судов с поднятыми стрелами кранов и других механизмов (в охранных зонах воздушных линий электропередачи).

В пределах охранных зон без письменного решения о согласовании сетевых организаций юридическим и физическим лицам запрещаются:

а) строительство, капитальный ремонт, реконструкция или снос зданий и сооружений;

б) горные, взрывные, мелиоративные работы, в том числе связанные с временным затоплением земель;

в) посадка и вырубка деревьев и кустарников;

г) проход судов, у которых расстояние по вертикали от верхнего крайнего габарита с грузом или без груза до нижней точки провеса проводов переходов воздушных линий электропередачи через водоемы менее минимально допустимого расстояния, в том числе с учетом максимального уровня подъема воды при паводке;

д) проезд машин и механизмов, имеющих общую высоту с грузом или без груза от поверхности дороги более 4,5 метра (в охранных зонах воздушных линий электропередачи);

е) полив сельскохозяйственных культур в случае, если высота струи воды может составить свыше 3 метров (в охранных зонах воздушных линий электропередачи);

ж) полевые сельскохозяйственные работы с применением сельскохозяйственных машин и оборудования высотой более 4 метров (в охранных зонах воздушных линий электропередачи).
На автомобильных дорогах в местах пересечения с воздушными линиями электропередачи владельцами автомобильных дорог должна обеспечиваться установка дорожных знаков, запрещающих проезд транспортных средств высотой с грузом или без груза более 4,5 метра в охранных зонах воздушных линий электропередачи независимо от проектного номинального класса напряжения.
Приложение 1.2
Режим использования земель в санитарно-защитных зонах промышленных предприятий
Нормативный документ СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03 «Санитарно-защитные зоны и санитарная классификация предприятий, сооружений и иных объектов» Утверждены Постановлением Главного государственного врача РФ №74 от 25.09.2007 г.

В санитарно-защитной зоне не допускается размещать: жилую застройку, включая отдельные жилые дома, ландшафтно-рекреационные зоны, зоны отдыха, территории курортов, санаториев и домов отдыха, территории садоводческих товариществ и коттеджной застройки, коллективных или индивидуальных дачных и садово-огородных участков, а также другие территории с нормируемыми показателями качества среды обитания; спортивные сооружения, детские площадки, образовательные и детские учреждения, лечебно-профилактические и оздоровительные учреждения общего пользования.

В санитарно-защитной зоне и на территории объектов других отраслей промышленности не допускается размещать объекты по производству лекарственных веществ, лекарственных средств и (или) лекарственных форм, склады сырья и полупродуктов для фармацевтических предприятий; объекты пищевых отраслей промышленности, оптовые склады продовольственного сырья и пищевых продуктов, комплексы водопроводных сооружений для подготовки и хранения питьевой воды, которые могут повлиять на качество продукции.

Допускается размещать в границах санитарно-защитной зоны промышленного объекта или производства:

- нежилые помещения для дежурного аварийного персонала, помещения для пребывания работающих по вахтовому методу (не более двух недель), здания управления, конструкторские бюро, здания административного назначения, научно-исследовательские лаборатории, поликлиники, спортивно-оздоровительные сооружения закрытого типа, бани, прачечные, объекты торговли и общественного питания, мотели, гостиницы, гаражи, площадки и сооружения для хранения общественного и индивидуального транспорта, пожарные депо, местные и транзитные коммуникации, ЛЭП, электроподстанции, нефте- и газопроводы, артезианские скважины для технического водоснабжения, водоохлаждающие сооружения для подготовки технической воды, канализационные насосные станции, сооружения оборотного водоснабжения, автозаправочные станции, станции технического обслуживания автомобилей.
Приложение 1.3


Статья 65. Водоохранные зоны и прибрежные защитные полосы

     

     1. Водоохранными зонами являются территории, которые примыкают к береговой линии морей, рек, ручьев, каналов, озер, водохранилищ и на которых устанавливается специальный режим осуществления хозяйственной и иной деятельности в целях предотвращения загрязнения, засорения, заиления указанных водных объектов и истощения их вод, а также сохранения среды обитания водных биологических ресурсов и других объектов животного и растительного мира.

     

     2. В границах водоохранных зон устанавливаются прибрежные защитные полосы, на территориях которых вводятся дополнительные ограничения хозяйственной и иной деятельности.

     

     4. Ширина водоохранной зоны рек или ручьев устанавливается от их истока для рек или ручьев протяженностью:

     

     1) до десяти километров - в размере пятидесяти метров;

     

     2) от десяти до пятидесяти километров - в размере ста метров;

     

     3) от пятидесяти километров и более - в размере двухсот метров.

     

     5. Для реки, ручья протяженностью менее десяти километров от истока до устья водоохранная зона совпадает с прибрежной защитной полосой. Радиус водоохранной зоны для истоков реки, ручья устанавливается в размере пятидесяти метров.

     

     6. Ширина водоохранной зоны озера, водохранилища, за исключением озера, расположенного внутри болота, или озера, водохранилища с акваторией менее 0,5 квадратного километра, устанавливается в размере пятидесяти метров. Ширина водоохранной зоны водохранилища, расположенного на водотоке, устанавливается равной ширине водоохранной зоны этого водотока (часть дополнена с 18 июля 2008 года Федеральным законом от 14 июля 2008 года N 118-ФЗ - см. предыдущую редакцию).

     

     11. Ширина прибрежной защитной полосы устанавливается в зависимости от уклона берега водного объекта и составляет тридцать метров для обратного или нулевого уклона, сорок метров для уклона до трех градусов и пятьдесят метров для уклона три и более градуса.

   

     

     15. В границах водоохранных зон запрещаются:

     

     1) использование сточных вод для удобрения почв;

     

     2) размещение кладбищ, скотомогильников, мест захоронения отходов производства и потребления, радиоактивных, химических, взрывчатых, токсичных, отравляющих и ядовитых веществ;

     

     3) осуществление авиационных мер по борьбе с вредителями и болезнями растений;

     

     4) движение и стоянка транспортных средств (кроме специальных транспортных средств), за исключением их движения по дорогам и стоянки на дорогах и в специально оборудованных местах, имеющих твердое покрытие.

     

     16. В границах водоохранных зон допускаются проектирование, строительство, реконструкция, ввод в эксплуатацию и эксплуатация хозяйственных и иных объектов при условии оборудования таких объектов сооружениями, обеспечивающими охрану водных объектов от загрязнения, засорения и истощения вод в соответствии с водным законодательством и законодательством в области охраны окружающей среды (часть в редакции, введенной в действие с 18 июля 2008 года Федеральным законом от 14 июля 2008 года N 118-ФЗ, - см. предыдущую редакцию).

     

     17. В границах прибрежных защитных полос наряду с установленными частью 15 настоящей статьи ограничениями запрещаются:

     

     1) распашка земель;

     

     2) размещение отвалов размываемых грунтов;

     

     3) выпас сельскохозяйственных животных и организация для них летних лагерей, ванн.