ОГЛАВЛЕНИЕ

ВВЕДЕНИЕ

Жилые помещения как объекты права собственности получили в современном российском законодательстве особый правовой режим. Будучи недвижимостью, они кроме того имеют сейчас строго целевое назначение. Таковой подход закона обусловлен сохраняющейся нехваткой жилья и его особой социальной значимостью. Последняя получила конституционное закрепление в ст. 40 Конституции РФ, провозгласившей право людей на жилье и обязавшей органы государственной власти и местного самоуправления создавать нужные условия для реализации этого права.

Право людей на жилье может быть сведено к трем юридическим возможностям, хотя норма ст. 40 Конституции русской Федерации непосредственно не содержит таковой юридической формулы: стабильное, устойчивое, неизменное использование жилого помещения во всех разновидностях жилищного фонда; улучшение жилищных условий в домах всех разновидностей жилищного фонда; обеспечение здоровой среды обитания, жилой среды, достойной цивилизованного человека (последнее вытекает из норм международного права).

Дефектом уходящей в прошлое системы была закрепленная прежней Конституцией монополия государственного, городского и публичного жилищных фондов, созданных за годы социализма. Индивидуальному жилищному фонду и строительству отводилось в городах и поселках городского типа незначительное место. Его развитию правительство обязывалось только содействовать. Личная собственность людей на жилой дом носила потребительский характер. Частная собственность была под запретом.

Законодательство отражает смену эпох, переход к новой системе, которая складывается из таких конституционных основ, как отказ от монополии страны на собственность и экономическую деятельность, утверждение равенства всех форм собственности.

Актуальность данной темы состоит в необходимости тщательного изучения новых направлений жилищной политики в нашем государстве. Ранее действовавший Гражданский кодекс РСФСР устанавливал достаточно жесткие требования, как по размеру, так и по количеству строений, которые могли находиться в собственности одного лица либо семьи. Так, у вместе проживающих супругов и их несовершеннолетних детей мог быть лишь один жилой дом (либо часть его), принадлежащий одному из них либо находящийся в их общей собственности. В многоквартирном доме жилищно-строительного кооператива личных застройщиков совместно проживающие супруги и их несовершеннолетние дети могли иметь лишь одну квартиру. Максимальный размер дома (квартиры) не должен был превышать 60 метров жилой площади.

В работе проводится исследование такого основания возникновения права собственности на жилые помещения, как приватизация.

1. Право собственности на жилые помещения

1. 1. Жилые помещения как объект права собственности

Гражданский кодекс установил, что жилые помещения предусмотрены для проживания людей (п. 2 ст. 288 ГК РФ), а реализация прав собственника по владению, пользованию и распоряжению таковыми объектами недвижимости обязана производиться в соответствии с целевым назначением этих объектов (п. 1 ст. 288 ГК РФ).

Таким образом, все жилые помещения приобрели целевое назначение, а все собственники жилищных фондов, жилых домов и отдельных жилых помещений не вправе использовать их по своему усмотрению, с нарушением целевого назначения этих объектов. Не допускается, следовательно, сдача жилых помещений внаем под разные кабинеты, конторы, склады, а также их продажа для указанных целей без предварительного перевода этих помещений в категорию нежилых, то есть без изменения их целевого назначения (что, в свою очередь, требует соответствующей перерегистрации их в органах, осуществляющих учет данного вида недвижимости).

Такие ограничения в реализации права собственности на недвижимость касаются всех собственников. В этом смысле жилье является особым объектом права собственности, как и земельный участок, свободное использование которого по усмотрению собственника не допускает ни один современный правопорядок¹.

Под жилым помещением жилищное законодательство понимает не только жилые (в том числе многоквартирные) дома и коттеджи (дачи), предназначенные для постоянного проживания, но и отдельные квартиры и другие жилые помещения (к примеру, отдельные изолированные комнаты в квартирах), зарегистрированные в этом качестве в государственных органах, осуществляющих учет такового рода недвижимости (традиционно территориальные бюро технической инвентаризации - БТИ), в том числе служебные и ведомственные, а также «специализированные дома» и служащие аналогичным целям помещения - общежития, гостиницы, приюты, дома маневренного фонда, особые дома для одиноких престарелых людей, дома-интернаты для инвалидов, ветеранов и другие. П. 2 ст. 288 ГК РФ отмечает, что гражданин - собственник жилого дома, приватизированной квартиры либо другого жилого помещения вправе использовать его (данное помещение) для личного проживания и проживания членов его семьи. Любое отчуждение данного объекта обязано производиться с учетом установленного для него законом целевого назначения.

Правовой режим находящейся в многоквартирном доме жилой квартиры как объекта недвижимости наряду обладает еще и той особенностью, что неизбежно включает в себя и право на общее имущество дома - подвалы, чердаки, лестничные площадки и другие общие помещения, несущие конструкции дома, лифты, стояки, другое механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование, находящееся как за пределами, так и внутри квартиры либо другого жилого помещения, если оно обслуживает более одной квартиры либо жилого помещения (п. 1 ст. 290 ГК РФ), поскольку без этих объектов невозможно нормальное использование самого жилого помещения.

Кодекс закрепляет два принципиальных правила, касающихся правового режима перечисленного общего имущества собственников квартир в многоквартирном жилом доме. Во-первых, на это имущество устанавливается общая долевая собственность названных собственников (ст. 289 ГК РФ). Их доли в праве на такое имущество пропорциональны размеру принадлежащих им квартир (жилых помещений), а точнее, их общей площади.

Указанное право регулируется общими правилами гражданского законодательства о праве общей долевой собственности, но с некоторыми изъятиями. Основное из них состоит в запрете собственнику квартиры либо другого жилья отчуждать свою долю в праве на общее имущество жилого дома и совершать другие деяния, влекущие передачу данной доли, отдельно от права собственности на жилье (п. 2 ст. 290 ГК РФ).

Следует иметь в виду, что данные правила распространяются только на собственников жилья, но не на их нанимателей либо арендаторов. Если, к примеру, в городском жилом доме приватизирована только часть квартир, общая долевая собственность возникнет только у собственников квартир, то есть лиц, приватизировавших свои квартиры, и соответствующего городского образования в лице его органа управления жилым фондом.

Для обеспечения эксплуатации многоквартирного дома и надлежащего использования общего имущества все собственники квартир должны создать товарищество (п. 1 ст. 291 ГК РФ). Такое товарищество по сути может рассматриваться как потребительский кооператив, но закон считает его самостоятельной разновидностью некоммерческих организаций. Данные организации действуют на основании Закона «О товариществах собственников жилья».

Отличительной особенностью жилья как объекта права собственности является наличие особых, самостоятельных прав на этот объект не только у самого собственника, но и у совместно проживающих с ним членов его семьи (ст. 292 ГК РФ).

На практике часто возникает вопрос о праве собственников жилых домов на земельные участки, надворные постройки и другое имущество, расположенное вне строения. Как справедливо отмечается в юридической литературе, лишь в совокупности всех частей, связанных общим хозяйственным назначением, расположенным на земельном участке, жилой дом и является объектом права собственности.

В постановлении Пленума Верховного Суда СССР от 27 августа 1980 г., не утратившем силы, указывается на то, что принадлежностью признается вещь, предназначенная для обслуживания главной вещи и имеющая общее с ней хозяйственное назначение. Если законом либо договором не установлено иное, принадлежность следует судьбе главной вещи.

В отношении зданий, именуемых жилым домом, главной вещью признается строение, предназначенное для проживания. Другие постройки служат для удовлетворения хозяйственных потребностей и не могут быть самостоятельным объектом права собственности на отведенном для постройки дома земельном участке.

Рассматривая конкретное дело, Пленум обратил внимание на то, что в договоре, заключенном сторонами, говорится о продаже дома и не сказано, что подсобные строения не продаются¹.

Принимая во внимание вышеизложенное, суду следовало сделать вывод о том, что договор заключен о продаже как дома, так и подсобных строений. В противном случае на одном земельном участке оказалось бы два собственника: один - жилого дома, а другой - подсобных строений, что недопустимо.

Анализ норм, находящихся в других главах ГК РФ (глава 17), позволяет говорить о том, что наряду с правом собственности на жилой дом собственник постоянно владеет определенными правами на земельный участок и иное имущество, обслуживающее жилой дом. При этом размер прав на земельный участок может быть разным.

В обоснование изложенного можно привести конструкцию, предложенную ГК РФ в ст. 551, где регламентируются вопросы, связанные с земельным участком при продаже находящейся на нем недвижимости.

Принимая во внимание тот факт, что жилое помещение относится к недвижимости, следует сделать вывод о том, что с передачей права собственности на жилой дом будут переданы права на ту часть земельного участка, которая занята этим жилищем и нужна для его использования. При этом возможны разные варианты.

Во-первых, если продавец является собственником земельного участка, на котором находится дом, покупателю передается право собственности.

Во-вторых, если продавец не является собственником земельного участка, на котором находится жилой дом, покупатель приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что и продавец дома.

До 1990 г. объектами права собственности не могли быть комнаты в квартирах, они могли выступать только объектом договора найма жилого помещения. Некоторое отступление от данного правила впервые произошло в связи с принятием законодательных актов так называемого переходного периода. Так, Законом РСФСР «О приватизации жилищного фонда в РСФСР» от 4 июля 1991 г. в первый раз было установлено исключение из общего запрета на приобретение в собственность гражданами комнат в коммунальных квартирах - «местные Советы народных депутатов, компании, учреждения вправе с учетом представления коллективов воспринимать решения о приватизации... Коммунальных квартир»¹.

Затем Закон РФ «Об основах федеральной жилищной политики» от 24 декабря 1991 г. предоставил нанимателям, проживающим в коммунальной квартире, возможность приобрести по договору купли-продажи освободившуюся комнату².

В части второй Гражданского кодекса РФ был окончательно закреплен правовой режим комнаты как самостоятельного объекта гражданского оборота, относящегося к жилым помещениям. Такое решение вряд ли можно отнести к достижениям законодательства, поскольку отдельные комнаты не могут в полной мере удовлетворить жилищно-бытовые потребности людей. Но законодатель не мог не отреагировать на сложившуюся ситуацию в жилищной сфере. Запрет на оборот комнат по существу означал бы ограничение прав людей, в них проживающих, по сравнению с другими гражданами – собственниками других жилых помещений.

На практике имеют место случаи, юридическое обоснование которых встречает поддержку в литературе, когда при продаже комнаты применяется право преимущественной покупки собственниками остальных комнат данной квартиры. В обоснование приводятся доводы о том, что имеет место общественная собственность на кухню и остальные объекты общего пользования квартиры.

В соответствии с п. 38 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 июля 1996 г. «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» сделки, связанные с арендой (имущественным наймом), безвозмездным использованием, а также с другим, не связанным с проживанием людей, использованием организациями жилых помещений, которые не были переведены в нежилые, в порядке, установленном жилищным законодательством, совершенные после введения в действие Кодекса, являются ничтожными по основаниям, предусмотренным ст. 168 (ст. 288 ГК РФ).

1. 2. Содержание права собственности на жилые помещения

Согласно закону недвижимость в жилищной сфере, включая жилищный фонд, или её часть может находиться в частной, государственной, муниципальной собственности, в собственности общественных объединений и переходить из одной формы собственности в другую в порядке, установленном законодательством.

Собственник недвижимости или её части имеет право в порядке, установленном законодательством, владеть, пользоваться и распоряжаться ею (сдавать в наем, аренду, отдавать в залог в целом и по частям, продавать, видоизменять, перестраивать либо сносить, совершать другие действия, если при этом не нарушаются действующие нормы, права других лиц, а также общественные интересы).

Частная собственность на недвижимость либо её часть не ограничивается по количеству, размерам и стоимости, обеспечивается правом неприкосновенности.

Что означает понятие «недвижимость»?

Понятие недвижимого имущества дано в ст. 130 ГК РФ. К недвижимому имуществу относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного вреда их назначению нереально, в том числе леса, многолетние насаждения, строения, сооружения.

Понятие «недвижимость» содержит и федеральный закон от 21 .07.97 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Согласно ст. 1 указанного Закона недвижимое имущество (недвижимость), права на которое подлежат государственной регистрации в соответствии с действующим федеральным законом, — это земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного вреда их назначению нереально, в том числе строения, сооружения, жилые и нежилые помещения, леса, многолетние насаждения, кондоминиумы, компании как имущественные комплексы¹.

Понятие недвижимости в жилищной сфере имеет одну отличительную особенность, которая не обязательна для объектов в остальных сферах народного хозяйства: все объекты в жилищной сфере действительно являются недвижимыми, то есть они соединены с землей так, что их перемещение без несоразмерного вреда их назначению нереально. В остальных отраслях народного хозяйства к недвижимости отнесены и движимые вещи (к примеру, воздушные и морские суда, автотранспорт и другое).

Недвижимость (в том числе жилищный фонд) может переходить «из одной формы собственности в другую», то есть отсутствуют какие-либо препятствия, ограничивающие права собственников недвижимости в распоряжении принадлежащим им имуществом, что не было предусмотрено прежним законодательством.

В чем заключается содержание права собственности на жилые помещения?

Содержание права собственности на недвижимость в жилищной сфере: собственник вправе совершать любые действия в отношении собственного имущества, за исключением тех, которые запрещены законодательством. Аналогичные нормы, касающиеся прав собственников недвижимости, в том числе жилья, содержит ст. 209 ГК РФ, в которой установлено, что собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и другим правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность иным лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами.

В ст. 3 Закона о приватизации предусмотрено указанное право в отношении приватизированных жилых помещений: «граждане, ставшие собственниками жилых помещений, обладают, пользуются и распоряжаются ими по своему усмотрению, вправе продавать, завещать, сдавать в аренду эти помещения, а также совершать с ними другие сделки, не противоречащие законодательству».

Принимая во внимание специфику такового имущества, как жилье (его назначение, права и интересы проживающих в доме остальных жильцов и другое), законодательство устанавливает ограничения. Так, согласно ст. 288 ГК РФ собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением (для проживания людей); в данной же статье указано, что размещение в жилых домах промышленных производств не допускается. Основной принцип, который характерен для частной собственности: право частной собственности не может быть ограничено иначе, как в случаях, установленных законом.

Реформирование отношений собственности в стране началось с принятия в 1990 г. Закона СССР «О собственности в СССР» и закона РСФСР «О собственности в РСФСР», которые провозгласили принцип: количество и цена имущества, приобретенного гражданином либо юридическим лицом в соответствии с законом либо договором, не подлежат ограничению.

До принятия этих законодательных актов наличие у людей недвижимости строго регламентировалось. Не разрешалось иметь более одного жилого помещения (жилого дома, части жилого дома, квартиры): если в собственности гражданина либо у совместно проживающих супругов и их несовершеннолетних детей окажется по основаниям, допускаемым законом, более одного дома, собственник вправе по своему выбору оставить в собственности любой из этих домов; другой дом должен быть в течение года продан, подарен либо отчужден другим методом.

1.3. Правовая регламентация отношений собственности

Правовая регламентация отношений собственности в жилищной сфере строится на системе законодательства, представляющей собой совокупность законов и других нормативно- правовых актов, регулирующих определенный круг общественных отношений, связанных с удовлетворением потребности людей в жилье.

Действовавший более 20 лет Жилищный кодекс РСФСР заменил Жилищный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. N 188-ФЗ, введенный в действие с 1 марта 2005 г.

В Кодексе особое внимание уделено разграничению компетенции между органами государственной власти РФ, субъектов РФ и органами местного самоуправления в области жилищных отношений. Устанавливается 4 вида жилищного фонда в зависимости от его назначения: жилищный фонд социального использования (по договорам социального найма), специализированный жилищный фонд (для проживания отдельных категорий граждан), индивидуальный жилищный фонд (для проживания граждан - собственников), жилищный фонд коммерческого использования (для проживания граждан на условиях возмездного пользования).

Существенные изменения претерпели положения, связанные с очередностью предоставления жилых помещений по договору социального найма. Устанавливается три категории граждан, которым жилые помещения по договорам социального найма предоставляются вне очереди: граждане, жилые помещения которых признаны в установленном порядке непригодными для проживания и ремонту или реконструкции не подлежат; дети-сироты и дети, оставшиеся без попечения родителей; граждане, страдающие тяжелыми формами хронических заболеваний.

В Жилищном кодексе были впервые предусмотрены специальные главы, посвященные регламентации перевода жилых помещений в нежилые и соответственно нежилых помещений в жилые, переустройства и перепланировки жилого помещения, отношений собственности на объекты общего пользования многоквартирного дома, создания, цели организации и деятельности товарищества собственников жилья, правового положения членов товарищества собственников жилья.

Жилищное законодательство находится в совместном ведении Российской Федерации и субъектов российской Федерации. Поэтому следует руководствоваться как законодательными актами, принятыми федеральными органами государственной власти, так и актами, принятыми органами государственной власти субъектов Российской Федерации.

На федеральном уровне нормы жилищного законодательства содержат следующие акты:

- законодательные акты РФ - законы и иные нормативно-правовые акты, принятые федеральными законодательными (представительными) органами. Наибольшую юридическую силу имеют законы, в соответствии с которыми принимаются другие нормативные акты (ст. 76 Конституции РФ). В качестве примера можно назвать Гражданский кодекс РФ, Жилищный кодекс РФ, Федеральный закон от 15.06.96 «О товариществах собственников жилья»¹.

- указы Президента РФ (ст. 90 Конституции РФ), а также утверждаемые указами положения (к примеру, указ Президента РФ от 10.06.94 № 1180 «О жилищных кредитах» и Положение о жилищных кредитах, утвержденное этим указом; можно отметить и указ Президента РФ от 29.03.96 № 430 «О государственной поддержке людей в строительстве и приобретении жилья», касающийся решения жилищной проблем населения страны в условиях рыночной экономики¹;

- постановления Правительства РФ (ст. 115 Конституции РФ) – в качестве примера можно указать постановление Правительства РФ от 22.06.94 № 743 «О государственной поддержке кооперативного жилищного строительства» и постановление Правительства РФ от 03.08.96 № 937 «О предоставлении гражданам Российской Федерации, нуждающимся в улучшении жилищных условий, безвозмездной субсидии на постройку либо приобретение жилья»;

- акты министерств, ведомств и других федеральных органов исполнительной власти, которые могут их издавать на основании законов и других нормативно-правовых актов в рамках их компетенции - в качестве примера можно привести указ министерства юстиции РФ «Об утверждении положений о порядке государственной регистрации договоров купли-продажи и перехода права собственности на жилые помещения»².

Что касается регионального законодательства, то жилищные нормы могут содержать конституции республик и их законодательство, а в краях, областях, городах федерального значения, автономной области и автономных округах — уставы этих субъектов РФ и их законодательство.

Акты могут издаваться законодательными (представительными) органами субъектов РФ и органами исполнительной власти. Часто они регулируют вопросы, касающиеся содержания жилых домов и их ремонта, оплаты жилья и коммунальных услуг, установления порядка учета нуждающихся в жилье людей и другие текущие вопросы. При этом законы и другие правовые акты субъектов русской Федерации не должны противоречить федеральным законам.

По вопросам, касающимся жилищной сферы, правовые акты принимаются и органами местного самоуправления, (ст. 132 Конституции РФ; ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» от 28.08.95).

Нормы жилищного законодательства могут содержаться в издаваемых в организациях актах, которые имеют локальный характер и касаются работников и членов их семей. Они содержатся в коллективных договорах, заключаемых в организациях.

Продолжают действовать многие нормативные акты государственных органов бывшего Союза ССР, нормы которых применяются до принятия соответствующих законодательных актов РФ в части, не противоречащей Конституции РФ и законодательству РФ.

Необходимо отметить, что нормы, содержащиеся в жилищном законодательстве, обязаны соответствовать ГК РФ (см. п. 2 ст. 3).

Основные законы в сфере жилищных правоотношений:

- Жилищный Кодекс РФ;

- Закон РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» - данным законом установлены главные принципы и условия осуществления приватизации государственного и муниципального жилищного фонда на территории Российской Федерации, а также определен порядок обслуживания и ремонта приватизированного жилья;

Основания возникновения права собственности на жилые помещения

Граждане имеют право на приобретение жилья в частную собственность без ограничения его количества, размеров и стоимости посредством:

- приватизации в установленном порядке занимаемых жилых помещений в домах государственного и городского жилищных фондов, в том числе находящихся в полном хозяйственном ведении компаний либо оперативном управлении учреждений (ведомственном жилищном фонде);

- жилищной постройки, в том числе жилищной постройки товариществами личных застройщиков;

- участия в жилищных и жилищно-строительных кооперативах, кондоминиумах;

- купли-продажи жилья, в том числе через биржи, аукционы;

- приобретения в порядке наследования и по иным законным основаниям.

Итак, право на жилье может появиться как на возмездном, так и на безвозмездном основании.

Безвозмездно жилье может быть приобретено в итоге приватизации, получения в дар либо вступления в наследство.

Возмездное, то есть за плату, приобретение жилья в собственность осуществляется в основном посредством совершения гражданско-правовых сделок на рынке жилья. Так, право собственности на жилье возникает на основании договора купли-продажи, мены, либо другой сделки, направленной на отчуждение имущества. Член жилищно-строительного либо жилищного кооператива, который полностью вносит свой пай, также приобретает право собственности на это имущество.

2. Приватизация жилья

В соответствии со ст. 1 Закона «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» от 4 июля 1991 года N 1541-I под приватизацией жилья понимается бесплатная передача в собственность граждан на добровольной основе занимаемых ими жилых помещений в государственном и муниципальном - жилищных фондах, а для граждан, забронировавших жилые помещения, — по месту бронирования жилых помещений.

Приватизация жилья осуществляется, на основе следующих принципов:

- граждане принимают решение о приватизации занимаемых ими жилых помещений, в государственном и муниципальном жилищных фондах исключительно добровольно;

- владельцы приватизированных жилых домов и квартир имеют право владеть, пользоваться и распоряжаться ими по своему усмотрению: продавать, - завещать, сдавать в аренду,

- совершать иные сделки, не противоречащие закону;

- каждый гражданин имеет право на приобретение в порядке приватизации жилого помещения в домах государственного и муниципального жилищных фондов один раз;

- на переходный к рыночным отношениям период для граж­дан, нуждающихся в улучшении жилищных, условий, сохраняется действующий порядок постановки на учет и обеспечения, жилыми помещениями;

- обслуживание и ремонт приватизированных жилых поме­щений осуществляются при желании их владельцев жилищно-эксплуатационными и ремонтно-строительными организациями, обслуживавшими эти дома до приватизации;

- оплата расходов, связанных с обслуживанием, и ремонтом приватизированных жилых домов и квартир, производится их собственниками по тем же ставкам, которые установлены для обслуживания государственного и муниципального жилищных фондов.

Приватизации подлежит жилье, занимаемое гражданами в государственном и муниципальной фондах.

Весь жилищный фонд в настоящее время относится, к следующим видам собственности: государственной, муниципальной, частной и об­щественной. Поэтому прежнее ведомственное жилье в связи с разграничением собственности может находиться как в государ­ственной, так и муниципальной собственности и, следовательно, подлежит приватизации в соответствии с законодательством.

С принятием Закона о приватизации жилья при переходе государственных предприятий, имеющих на своем балансе жилищный фонд, в иную форму собственности либо при их ликвидации стали возникать сложные ситуации. Зачастую вла­дельцы домов запрещали жителям приватизировать занимае­мые ими квартиры либо вообще бросали жилье, как и все объекты социально-культурного назначения, на произвол судьбы.

Чтобы в дальнейшем такого не происходило, новая редакция ст. 18 Закона «О приватизации жилищного фонда в РФ» от 23 де­кабря 1993 г. устанавливает, что при переходе государственных или муниципальных предприятий, учреждений в иную форму собственности либо при их ликвидации жилищный фонд, нахо­дящийся в хозяйственном ведении предприятий, организаций или оперативном управлении учреждений, должен быть пере­дан в хозяйственное ведение или оперативное управление правопреемников этих предприятий, учреждений (если они определены), иных юридических лиц либо в ведение органов местного самоуправления в установленном порядке с сохране­нием всех жилищных прав, в том числе права на приватизацию жилья.

В соответствии с Указом Президента РФ «Об использовании объектов социально-культурного и коммунально-бытового на­значения приватизируемых предприятий, находящихся в феде­ральной (государственной) собственности» от 10 января 1993 г., не могут быть включены в состав приватизируемого имущества предприятия жилищный фонд и обслуживающие его жилищно-эксплуатационные и ремонтно-строительные подразделения предприятий и организаций.

Особые сложности вызывает приватизация жилищного фон­да Министерства обороны, особенно когда это касается дальних гарнизонов. По закону военнослужащий может приватизиро­вать свое жилье, так как оно относится к категории государ­ственной собственности. Однако после приватизации при отъез­де он вправе продать свою квартиру, причем необязательно покупателем будет тот военнослужащий, который придет ему на смену. Поэтому командование всячески препятствует образова­нию дефицита жилплощади в гарнизоне таким путем.

При приватизации квартиры в заявлении необходимо ука­зать, каким образом приватизируется квартира: в равных долях по числу прописанных, в совместную собственность без указа­ния долей или можно отказаться в пользу одного из членов семьи.

Вопрос о том, приобретают ли граждане жилье в совместную или долевую собственность, решается только самими граждана­ми. Доли могут быть неравными в зависимости от сложившегося порядка пользования жилыми помещениями в квартире — по Жилищному Кодексу РФ допускается неравное пользование жилыми помещениями в силу соглаше­ния между всеми проживающими (например, один занимает большую комнату, другой — меньшую).

Если согласие на неравное пользование жилыми помещения­ми не было заранее достигнуто, пользование жилой площадью предполагается равным, а следовательно, и доли в общей собственности предполагаются равными.

Прежде при приватизации квартир родители были вправе вписать в договор о приватизации всех несовершеннолетних детей, одного или нескольких или вообще никого из них, что приводило к нарушению прав детей, поскольку были случаи, когда родители, продав квартиру, исчезали, оставив детей без крыши над головой.

Однако в настоящее время ч. 2 ст. 7 Закона о приватизации сформулирована следующим образом: «В дого­вор передачи жилого помещения в собственность включаются несовершеннолетние, имеющие право пользования данным жилым помещением и проживающие совместно с лицами, кото­рым это жилое помещение передается в общую с несовершен­нолетними собственность, или несовершеннолетние, проживаю­щие отдельно от указанных лиц, но не утратившие права пользования данным жилым помещением».

До принятия этого дополнения та же мысль была выражена в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федера­ции «О некоторых вопросах применения судами Закона Россий­ской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Россий­ской Федерации» от 24 августа 1993 г. В постановлении отмеча­лось, что несовершеннолетние лица, проживающие совместно с нанимателем и являющиеся членами его семьи либо бывшими членами семьи, имеют равные права, вытекающие из договора найма, и что в случае бесплатной приватизации занимаемого помещения они наравне с совершен­нолетними пользователями вправе стать участниками общей собственности на это помещение.

Законом РФ от 11 августа 1994 г. были внесены изменения и дополнения в Закон «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации». В соответствии с этими изменениями «для совершения сделок в отношении приватизированных жи­лых помещений, в которых проживают несовершеннолетние, независимо от того, являются ли они собственниками, сособственниками или членами семьи собственников, в том числе бывшими, имеющими право пользования данным жилым поме­щением, требуется предварительное разрешение органов опеки и попечительства. Это правило распространяется также на жилые помещения, в которых несовершеннолетние не прожива­ют, однако на момент приватизации имели на это жилое поме­щение равные права с собственниками.

Средства от сделок с приватизированными жилыми помеще­ниями, в которых проживают (проживали) исключительно несо­вершеннолетние, зачисляются родителями (усыновителями), опекунами (попечителями), администрацией детских или иных воспитательных учреждений соответствующего назначения на счет по вкладу на имя несовершеннолетнего в местном отделе­нии сберегательного банка».

Жилые помещения, в которых проживают исключительно несовершеннолетние в возрасте до пятнадцати лет, передаются им в собственность по заявлению родителей (усыновителей), опекунов с предварительного разрешения органов опеки и попечительства, либо по инициативе указанных органов. Жилые помещения, в которых проживают исключительно несовершен­нолетние в возрасте от пятнадцати до восемнадцати лет, переда­ются им в собственность по их заявлению с согласия родителей (усыновителей), попечителей и органов опеки и попечительства.

Отказ от участия в приватизации может быть осуществлен родителями (усыновителями) несовершеннолетних, а также их опекунами (попечителям) и только при наличии разрешения органов опеки и попечительства.

Право собственности на приобретенное жилье возникает с момента регистрации договора в местной администрации.

Количество экземпляров договора о передаче жилого дома или квартиры в собственность граждан определяется местным положением о приватизации жилищного фонда в области, крае или республике, разработанным и утвержденным соответству­ющим органом местной администрации.

При передаче жилья в собственность граждан при привати­зации нотариального удостоверения не требуется и государ­ственная пошлина не взимается. Договор заключается в простой письменной форме.

За оформление документов при приватизации взимается плата, которая идет на зарплату работникам, занимающимся оформлением приватизационных документов, и на техническое обеспечение.

Документами, подтверждающими право собственности на приватизированную квартиру, являются договор о передаче квартиры в собственность и свидетельство о собственности.

Договор о передаче жилья в собственность гражданина в порядке приватизации подлежит регистрации в бюро техничес­кой инвентаризации (БТИ). Именно с момента регистрации договора закон определяет возникновение права собственности на приватизируемое жилое помещение и только после регистра­ции договора граждане получают возможность по своему усмот­рению владеть, пользоваться и распоряжаться жилищем.

Возможны варианты, когда при жизни квартиросъемщика приватизация квартиры не была вовремя осуществлена исклю­чительно по вине приватизационной конторы. Возникает вопрос о том, будут ли признаны права на наследство на такую квартиру.

Формально квартиросъемщик не стал собственником квартиры. Однако в последнее время судебная практика стала придерживаться противоположной точки зрения, и есть немало примеров, когда суды признают право собственности в таких ситуациях. Более того, учитывая конкретные обстоятельства, суды признавали право собственности на квартиры даже в тех случаях, когда квартиросъемщики умерли в течение срока, положенного на оформление приватизации квартиры.

Договор о приватизации жилого помещения может быть по желанию его собственника расторгнут в одностороннем порядке. Делается это в силу различных причин. Например, для пенси­онеров-собственников расходы на капитальный ремонт и налоги на собственность становятся слишком обременительными.

В других случаях договоры о приватизации расторгают раз­веденные супруги. Являясь собственниками квартиры, они мо­гут ее разменять только по взаимному согласию. Если такого согласия нет, то суд не сможет ее разменять в принудительном порядке, поскольку в этом случае нарушается право собствен­ности одного из них. Если же квартира становится государствен­ной или муниципальной собственностью, суд правомочен это сделать.

Однако заставить собственника жилья передать гражданину бесплатно занимаемое им жилое помещение никто не может.

Приватизация жилья в сельской местности осуществляется на основании решения местного органа власти (речь идет о приватизации жилья, принадлежащего государству или колхо­зам). Однако предварительно этот вопрос должен решаться на общем собрании членов колхоза или работников совхоза. Закон о приватизации не делает никаких запретительных оговорок относительно сельской местности.

Не следует приватизировать жилье, если в скором времени предполагается совершить обмен этого жилого поме­щения. Как уже говорилось, бесплатно приватизировать госу­дарственное и муниципальное жилье можно только один раз. Перед обменом своей квартиры на муниципальное жилье нужно расторгнуть договор о приватизации. Делается это через суд, и за одну только регистрацию расторжения договора приватиза­ции необходимо уплатить значительную сумму.

Законом РФ «О внесении изменений и дополнений в Закон РСФСР «О приватизации жилищного фонда в РСФСР» от 4 января 1993 г. разрешена приватизация в домах — памятниках истории и культуры, а также жилых помещений, не отвечающих санитарно-гигиеническим нормам. Прежний закон разрешал приватизацию квартир в домах, подлежащих капитальному ремонту, только после его проведения. Однако в современной финансово-экономической ситуации рассчитывать на быстрое его осуществление не приходится. Поэтому новый закон снял ограничения на приватизацию квартир в домах, требующих капитального ремонта. Вместе с тем, нельзя приватизировать аварийные дома, которые включены в план капитального ремон­та на ближайшие годы.

В настоящее время в соответствии со ст. 4 Закона «О прива­тизации жилищного фонда в РСФСР» не подлежат приватиза­ции жилые помещения, находящиеся в аварийном состоянии, в общежитиях, коммунальных квартирах, в домах закрытых военных городков, а также служебные помещения, за исключе­нием жилого фонда совхозов и других сельскохозяйственных предприятий к ним приравненных.

Закон не дает точного определения, какие дома следует считать аварийными. Однако по общему правилу к ним относят дома, имеющие повреждения несущих конструкций, не отвечающие установленным техническим, строительным, санитарно-гигиени­ческим, противопожарным нормам и т.д. Например, бараки, дома, расположенные в пределах санитарно-защитных норм.

Решение о признании жилого дома или жилого помещения непригодными для постоянного проживания, независимо от его принадлежности, выносится администрацией региона, города, района в городе.

По общему правилу, при приватизации государственных предприятий ведомственные жилые дома, находящиеся в пол­ном хозяйственном ведении этого предприятия, не приватизи­руются. Однако, если речь идет о ветхих домах, подлежащих сносу, то такие дома приватизируют, имея в виду предоставить жильцам новые квартиры. Процесс этот, к сожалению, затяги­вается на долгие годы, а тем временем жилищные права нанимателей нарушаются, поскольку администрация запреща­ет производить такие действия, как приватизация квартиры, прописка мужа на площадь жены и так далее.

Вопрос о приватизации как коммунальных квартир в целом, так и отдельных помещений, входящих в коммунальные квар­тиры, не нашел в настоящее время окончательного разрешения.

В соответствии с общим правилом, установленным законом, коммунальные квартиры приватизации не подлежат.

Однако, как сказано далее в законе, «собственники жилищно­го фонда или уполномоченные ими органы, а также предприятия, за которыми закреплен жилищный фонд на праве полного хозяйственного ведения и учреждения, в оперативное управ­ление которых передан жилищный фонд, вправе принимать решения о приватизации жилых помещений или коммунальных квартир».

Таким образом, решение этого вопроса передано на усмотре­ние конкретного собственника жилья или его представителя, которые различаются в зависимости от формы собственности на приватизируемое жилье. Так, если речь идет о государственном жилищном фонде, относящемся к федеральной собственности, то соответствующее решение принимает Госкомимущество РФ по согласованию с соответствующими министерствами и ведом­ствами, а если речь идет о государственной собственности субъектов Федерации, то их органы по управлению имуществом.

Что касается коммунальных квартир, входящих в муници­пальный жилищный фонд, то решение об их приватизации могут принимать соответствующие муниципальные органы власти.

Приватизировать можно также коммунальное жилье, при­надлежащее предприятиям на праве хозяйственного ведения и учреждениям на праве оперативного управления.

Право хозяйственного ведения и право оперативного управ­ления включают те же правомочия, что и право собственности (владения, пользования и распоряжения), однако если право собственности — абсолютное и неограниченное, то субъекты права хозяйственного ведения и оперативного управления огра­ничены в осуществлении указанных правомочий. Оба эти пра­вомочия производны от права собственности.

Таким образом, решения о приватизации коммунальных квартир субъекты права оперативного управления и хозяй­ственного ведения могут принимать самостоятельно, поскольку это не выходит за рамки их правомочий.

Приватизация коммунальных квартир осуществляется в сле­дующем порядке. Все жильцы коммунальной квартиры подают совместное заявление со всеми необходимыми документами либо в местную администрацию, либо в предприятие, если дом ведомственный. Передача квартиры оформляется договором между администрацией и нанимателями. В нем должно быть отражено, что жилые помещения переходят в собственность нанимателей и их семей, а места общего пользования в долевую собственность. Исходя из этого, собственники жилых помещений владеют, пользуются и распоряжаются своими помещениями по своему усмотрению.

Особым образом решается вопрос в тех случаях, когда в коммунальной квартире освобождается одна или несколько комнат.

В соответствии с Жилищным кодексом РФ:

- если в квартире освободилось жилое помещение, не изоли­рованное от занимаемого другим нанимателем жилого помеще­ния, это помещение подлежит передаче в его пользование;

- освободившееся изолированное жилое помещение в квар­тире, где проживает несколько нанимателей, должно предос­тавляться проживающим в этой квартире гражданам, в первую очередь тем из них, кто по установленным основаниям призна­ются нуждающимися в улучшении жилищных условий;

- при отсутствии нуждающихся право на получение освобо­дившегося жилого помещения имеют другие проживающие в этой квартире граждане, если занимаемая ими жилая площадь менее установленной общей нормы на одного человека (12 кв. м.) или они не обеспечены полагающейся им дополнительной жилой площадью.

Если на свободную жилую площадь в квартире претендует несколько нанимателей, то с их общего согласия она может быть продана покомнатно каждому претенденту либо в совместную, либо в долевую собственность под общие цели. Продажа комнат нанимателям в коммунальных квартирах будет осуществляться по ценам, определяемым ежемесячно Департаментом муници­пального жилья на основе изучения конъюнктуры рынка жилья. Эти цены будут дифференцированными в зависимости от мес­тонахождения комнаты и качества жилья.

Федеральным законом от 11 июня 2008 г. N 84-ФЗ «О внесении изменения в статью 4 Закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» был снят запрет на приватизацию жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма после 1 марта 2005 года.

Указанный запрет был признан неконституционным. Законодатель фактически поставил тех, кто получил жилье после 1 марта 2005 года, в неравное положение по сравнению с теми, кто успел получить жилье до указанной даты. Между тем единственным различием в условиях заключения договоров социального найма до и после 1 марта 2005 года является форма административного решения о предоставлении нуждающемуся гражданину жилого помещения: до 1 марта 2005 года оно предоставлялось на основании ордера, а после этой даты - на основании решения органа местного самоуправления. Данное различие носит формально-юридический характер и не предполагает различий в правах, приобретаемых указанными гражданами.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

В завершении работы хотелось бы сделать следующие выводы.

Во-первых, согласно действующему законодательству граждане имеют право на приобретение жилья в частную собственность следующими способами:

- приватизации занимаемых жилых помещений в домах государственного и городского жилищных фондов, в том числе находящихся в полном хозяйственном ведении компаний либо оперативном управлении учреждений (ведомственном жилищном фонде);

- жилищного строительства, в том числе жилищного строительства, осуществляемого товариществами личных застройщиков;

- участия в жилищных и жилищно-строительных кооперативах;

- купли-продажи жилья, в том числе через биржи, аукционы;

- приобретения в порядке наследования;

- мены жилья;

- дарения жилых помещений;

- рентный контракт.

Во-вторых, одним из самых распространенных способов приобретения права собственности на жилье является приватизация.

Закон о приватизации жилищного фонда устанавливает основные принципы осуществления приватизации государственного и муниципального жилищного фонда, определяет правовые, социальные и экономические основы преобразования отношений собственности на жилье.

Целью Закона является создание условий для осуществления права граждан на свободный выбор способа удовлетворения потребностей в жилье, а также улучшения использования и сохранности жилищного фонда.

Согласно закону, под приватизацией подразумевается бесплатная передача в собственность граждан на добровольной основе занимаемых ими жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фонде.

Законом установлено право граждан, занимающих жилые помещения в домах государственного и муниципального жилищного фонда, с согласия всех совместно проживающих совершеннолетних членов семьи приобрести эти помещения в собственность, также определены категории жилых помещений, не подлежащих приватизации, и порядок передачи приватизируемых жилых помещений в собственность граждан.

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ

1. Конституция Российской Федерации // Российская газета. - 25 декабря 1993г.

2. Гражданский кодекс РФ. Часть 1 и 2. – М.: Российская газета, 2000 г.

3. Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть третья // Российская газета. - 26 ноября, 2001.

4. Жилищный кодекс РФ от 29 декабря 2004 года № 188-ФЗ // Российская газета. - 12 января, 2005. - N 1.

5. Закон РФ от 4 июля 1991 г. №1541-1 (ред. от 11 июня 2008) «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» // Российская газета. – 2008. – С. 7.

6. Федеральный закон от 11 июня 2008 г. N 84-ФЗ «О внесении изменения в статью 4 Закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» // Российская газета. - 18 июня, 2008. - N 128.

6. Федеральный закон от 21 июля 1997 г. №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // Собрание законодательства Российской Федерации. – 28 июля 1997 г. - №30. - Ст. 3594.

7. Указ Президента РФ от 29 марта 1996 г. N 430 «О государственной поддержке людей в строительстве и приобретении жилья» // Собрание законодательства Российской Федерации. - 1 апреля 1996 г.

8. Приказ министерства юстиции РФ «Об утверждении аннотации о порядке государственной регистрации договоров купли-продажи и перехода права принадлежности на жилые помещения» // Российская газета. - 22 августа 2001 г. - № 162.

9. Судебная практика по жилищным спорам. Сборник постановлений, решений и определений федеральных судов. М.: Издательская группа «Норма-Инфра-М», 1999. С. 206-207.

10. Судебная практика по жилищным спорам. Сборник постановлений, решений и определений федеральных судов. М.: Издательская группа «Норма-Инфра-М», 1999. С. 206-207.

11. Исрафилов И. Возникновение права общей собственности при приватизации квартиры // Российская юстиция. - 1996. - № 8.

12. Крашенинников П.В. Сделки с жилыми помещениями. М.: Статут, 2001. С.3.

13. Макаров Г. Право принадлежности на квартиру и жилой дом // Хозяйство и право. - 1998. - № 5, № 6. – С.76.