Оглавление
Введение.................................................................................................................3

Глава 1. Понятие приватизации, ее объекты, участники приватизационного процесса..................................................................................................................5

1.1. Понятие приватизации...................................................................................5

1.2. Правовое регулирование..............................................................................13

1.3. Объекты жилищных прав.............................................................................15

1.4. Участники приватизационного процесса....................................................17

Глава 2. Порядок проведения приватизации и способы оценки объектов приватизации........................................................................................................20

2.1. Жилые помещения, не подлежащие приватизации...................................20

2.2. Оценка приватизированного жилья.............................................................22

2.3. Порядок приватизации..................................................................................27

Заключение............................................................................................................32

Библиографический список.................................................................................34

Введение

Интерес к исследованию темы «Приватизация жилищного фонда государственной и муниципальной собственности» актуален, так как постижение сущности реализации прав граждан, возникших в результате приватизации необходимо в повседневной жизни не только юристам, прак­тическим работникам, руководителям предприятий, другим специалис­там, но и каждому гражданину.

С переходом к рыночной экономике основная ставка сделана на то, чтобы потребности в жилье удовлетворялись не за счет общественных фон­дов потребления, а за счет жилья, которое находилось бы в частной собст­венности граждан.

Одним из действенных преобразований в жилищной сфере, способствующим созданию широких слоев собственников жилья, является приватизация. Основные принципы осуществления приватизации государственного и муниципального жилищного фонда на территории Российской Федерации определены в соответствующем законе. Закон определяет правовые, социальные и экономические основы преобразования отношений собственности на жилье.

Экономическая реформа в России (структурная, ценовая, финансовая) проводится в каждой сфере как бы в разных временных потоках, с разной скоростью и интенсивностью. Приватизация государственного и муниципального имущества, являющаяся сердцевиной экономической реформы, проходила быстро и стала (наряду с либерализацией цен) самым ощутимым проявлением изменений в экономике.

Анализ теории и практики приватизационного процесса занимает все более важное место в отечественной экономической науке. Это обусловлено тремя причинами. Во-первых, необходимостью осмысления происходящих в экономиках различных стран изменений при переходе от административно-командной к рыночной экономике; во-вторых, постоянным вниманием российских исследователей к проблемам развития отношений собственности; в-третьих, использованием «карты» приватизации в острой политической полемике и вовлечением всего населения в процесс обсуждения ее хода и результатов.

Следует иметь в виду, что до сих пор по-разному трактуется даже само понятие «приватизация», его соотношение с категориями «частная собственность», «разгосударствление». Особенно остры дискуссии о месте приватизации в экономической реформе; об очередности или одновременности приватизации, либерализации цен и структурной перестройки; о целях приватизации; наконец, о сочетании экономической эффективности и социальной справедливости, платности и бесплатности в используемых моделях приватизации. Самостоятельными проблемами остаются критерии выбора способа приватизации, определение ее темпов приоритетов.

Целью таких преобразований является создание условий для осуществления права граждан на свободный выбор способа удовлетворения потребностей в жилье, а также улучшение использования и сохранности жилищного фонда и преодоление отрицательных последствий в деле обеспечения граждан жильем. Вступление в права собственности на жилье дает гражданам возможность эффективно вкладывать свои средства, осуществлять накопление недвижимой собственности, выступать с ней на рынке недвижимости, свободно владеть, пользоваться и распоряжаться своим жильем.

Процесс приватизации в нашей стране подходит к концу, и его завершение требует от нас подведения итогов важнейшего экономико-политического процесса за последние десятилетия. В своей работе я постараюсь обозначить основные черты и подвести итоги этого процесса.

Глава 1. Понятие приватизации, ее объекты, участники приватизационного процесса
1.1. Понятие приватизации

Рынок жилья создают собственники жилья. Приватизация - один из путей возникновения множества таких собственников. В соответствии с Законом РФ “О приватизации жилищного фонда в РФ”-“Приватизация жилья - бесплатная передача в собственность граждан на добровольной основе занимаемых ими жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фонде, а для граждан, забронировавших занимаемые жилые помещения, - по месту бронирования жилых помещений.¹

Граждане, ставшие собственниками жилых помещений, владеют, пользуются и распоряжаются ими по своему усмотрению, вправе продавать, завещать, сдавать в аренду эти помещения, а также совершать с ними иные сделки, не противоречащие законодательству.

Собственники приватизированных жилых помещений в доме государственного или муниципального жилищного фонда являются совладельцами либо пользователями внеквартирного инженерного оборудования и мест общего пользования дома.

В соответствии с законом право на бесплатную приватизацию жилья имеют только граждане, занимающие жилые помещения по договору найма или аренды в домах государственного или муниципального жилищного фонда. Осуществление права собственности на жилое помещение не должно нарушать прав и охраняемых действующим законодательством интересов других лиц.²

Граждане, проживающие по договору аренды в домах об­щественного жилищного фонда, правом на бесплатную приватизацию жилья на основании Закона Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" не обладают. Вместе с тем собственник общественного жилищного фонда или уполномоченный им орган могут самостоятельно принять решение о бесплатной передаче гражданам занимаемых ими жилых помещений.

При возникновении в указанном случае спора его следует разрешать исходя из установленных собственником условий и порядка передачи жилья в собственность проживающих в нем граждан. Никто не вправе заставить собственника общественного жилищного фонда передать граж­данину бесплатно занимаемое жилье.

Приватизация является одним из важнейших преобразований при переходе к рынку и представляет собой особую систему экономических отношений, возникающих в связи с изменением формы собственности на средства производства: с «государственной» на «частную». Рассмотрение методологических основ разгосударствления и приватизации позволяет раскрыть экономическое содержание приватизации как системы отношений по изменению формы собственности на средства производства с государственной на частную (в том числе индивидуальную, паевую, акционерную) под непосредственным воздействием государственных органов. Наиболее короткое определение приватизации формулируется как переход государственного имущества в частый сектор экономики. Связь понятия приватизации и разгосударствления заключатся в том, что приватизация является разгосударствлением собственности. Иногда эти процессы воспринимаются как возврат государственной собственности её истинным владельцам. Но до сих пор нет единого определения приватизации. В западных странах можно встретить множество определений, такие, как³:

• 
  переход прав собственности государства в пользу частных лиц (частного сектора) или смена государственной собственности на частную;
  
• 
  полная продажа государственных предприятий частным лицам;
  
• 
  продажа части активов;
  
• 
  передача функций государственной собственности частному сектору народного хозяйства с тем, чтобы распределение и взаимодействие ресурсов осуществлялось через рынок.
  

Несмотря на разнообразие определений можно выделить две основные модели приватизации: платная и бесплатная, каждая из которых опирается на определенные доводы и аргументы.

Бесплатная приватизация. Основные доводы в её пользу сводятся к следующему: так как при государственной монополии каждый гражданин являлся совладельцем собственности, то его надо превратить из формального в реального собственника наделив частью государственного имущества. Таким образом должны возникнуть стимулы к производительному труду, к экономии затрат и более рациональному использованию ограниченных ресурсов. Практически реализация связана с наделением всех граждан приватизационными чеками - ваучерами.

Платная приватизация. В этом случае государственная собственность подлежит продаже по различным схемам. Основная идея этого процесса продажа на аукционах за деньги. Предполагается, что предварительно предприятие акционируется, а затем его акции продаются на фондовом рынке. Её сторонники указывают, что только в этом случае появится эффективный собственник. Кроме того, она приводит к увеличению доходной части бюджета.⁴

Один из серьезных вопросов касающийся приватизации это сроки её проведения: или она должна быть растянутой на несколько десятилетий, или быстрой. Существует мнение части ведущих экономистов, что находящуюся в государственной собственности экономику вряд ли возможно приватизировать за 2-3 года. Реальное её осуществление должно быть медленным по трем основным причинам:

1. сбережения, необходимые для приобретения в частную собственность объектов промышленности, накапливаются медленно;

2. требуется время, чтобы рынок начал хорошо функционировать и определил рыночную стоимость предприятий;

3. монополизированную социалистическую промышленность необходимо реструктурировать, прежде чем производственные предприятия можно было бы выставить на продажу;

Сторонники быстрой приватизации считают, что таким путем можно в сжатые сроки создать новый класс частных собственников - основную базу социальных реформ. В конкретном плане предлагается «обвальная» приватизация жилого фонда, мелких и средних (особенно торговых) предприятий. Но ни одна из моделей не используется в полном объеме, только их объединение приводит к ожидаемому эффекту.

Приватизация с одной стороны, должна стать элементом экономической реформы, ядром радикальных преобразований, а с другой, - инструментом государственного регулирования долговременного характера.

Основными критериями выбора способа приватизации являются отраслевая принадлежность и размер предприятия, учет принципов социальной справедливости и приоритета трудового коллектива, демонополизация, необходимость сохранения профиля предприятия и его производственного потенциала, рентабельность предприятия, привлечение инвестиций. Названные критерии обусловили следующие основные способы приватизации - акционирование (с закрытой подпиской или продажей акций); продажа предприятий и имущества по коммерческому или инвестиционному конкурсу (на аукционе); выкуп арендованного имущества; банкротство. Чтобы добиться наибольшего результата надо отдать предприятие в руки умелых управляющих и суметь заинтересовать их в достижениях наилучших конечных результатов.

Основным принципом приватизации должен являться генеральный принцип всех реформ - не навреди!

На основе опыта приватизации в странах с рыночной экономикой и с экономикой переходного периода можно сформулировать ряд принципов⁵:

• 
  приватизация не должна являться догмой или капризом моды, государственная собственность необходима как дополнение к рыночному механизму;
  
• 
  приватизации должны предшествовать реструктуризация и разрушение неоправданных монополий;
  
• 
  изменения структуры собственности должны носить постепенный характер;
  
• 
  обязательными условиями приватизации должны быть новые, инвестиции, совершенствование управления, сохранение определенного уровня занятости и социального обеспечения, формирование и поддержка средних слоев;
  
• 
  приватизация должна проводится с учетом национальной безопасности;
  
• 
  каждый шаг приватизации должен быть обоснованным, публичным и доступным народному контролю.
  

Основные концепции приватизации.

В условиях рыночной трансформации российской экономики в центре дискуссий чаще всего оказываются понятия «частная собственность», «приватизация», «разгосударствление», «коммерциализация».

В соответствии с «традиционным» подходом общественная и частная собственность рассматриваются как два антагонистических типа собственности. Именно этот подход имел наибольшее распространение и обоснование в экономической литературе советского периода. В его рамках даже мелкая частная собственность, основанная на собственном труде, считалась антагонистичной общественной.⁶

Второй подход — «трудовой» - на первый план выдвигает такой критерий, как «трудовой» и «эксплуататорский» характер собственности. Понятие «трудовая собственность» может включать в себя, помимо общественной, и частную трудовую, и коллективную, и акционерную собственность.

Третий подход, который по его собственному критерию можно назвать «субъектным», тяготеет к отождествлению частной и индивидуальной собственности безотносительно к типу и способу производства.

Четвертый подход условно можно назвать «западным»: в соответствии с ним негосударственная собственность является частной (хотя и не вся - отдельно выделяется кооперативная собственность). Поэтому и приватизация понимается как разгосударствление, т.е. переход средств производства из собственности государства в собственность пайщиков, акционеров, коллективов, индивидуальных владельцев, как сокращение государственного сектора.

Однако приватизация не сводится к общей политике дерегулирования экономики, ее государственного и негосударственного секторов. Напротив, она представляет собой элемент государственного регулирования долговременного характера. Коммерциализация предприятий федеральной и других видов государственной собственности, не подлежащих приватизации, проявляется в том, что в условиях рынка они функционируют на общественных началах как субъекты предпринимательской деятельности.

Массовый характер приватизация может принять только при использовании разных методов (в частности, акционирования и конкурсной продажи). Приватизация важна не сама по себе, а как взаимозависимость приватизации и де приватизации - двух возможных методов государственного воздействия на формирование экономической структуры общества, границ приватизации, взаимоотношений приватизированных и государственных предприятий.

Рассмотрение методологических основ разгосударствления и приватизации позволяет раскрыть экономическое содержание приватизации как системы отношений по изменению формы собственности на средства производства с государственной на частную под непосредственным воздействием государственных органов.

При продаже предприятия происходит реальная приватизация государственной собственности. Преобразование предприятия в акционерное общество можно назвать формальной приватизацией, так как после выкупа акций бывшего государственного предприятия членами трудового коллектива остальные акции остаются в государственной собственности, и требуется время, пока их не выкупят другие инвесторы.

Приватизация является тем звеном экономической реформы, которое одновременно само является инструментом реформы и создает предпосылки для реализации других реформ. Приватизация разворачивается в условиях изменения политической обстановки при переходе от «дирижистской» модели регулирования экономики к «неолиберальной». Обратный переход может сопровождаться процессом деприватизации. Это подтверждает постоянный характер приватизационного процесса как инструмента государственного регулирования. Проведение приватизационных мероприятий в России сталкивается с целым рядом объективных препятствий. Прежде всего масштаб предполагаемых преобразований несопоставим с аналогичными процессами в других странах. Практически отсутствовала инфраструктура рынка капиталов. Резкий спад производства значительно усложнил оценку потенциала низко рентабельных предприятий. Наблюдалась нехватка финансовых средств у населения. Эти условия объясняют неизбежную неэквивалентность продажи государственного имущества и необходимость привилегий для различных групп населения (трудовых коллективов, безработных и т.п.).⁷

Приватизация является важнейшим инструментом институциональной политики, и ее осуществление ведет к формированию новой социально-экономической структуры народного хозяйства. Приватизация на самом деле сделала реформы необратимыми, поскольку здесь возврат затронул бы интересы миллионов людей. Возник искусственный инвестиционный спрос и определенная концентрация прав собственности.

1.2. Правовое регулирование

В действующем законодательстве по раскрываемой теме, можно найти достаточно правовой информации для анализа изложенных в нем норм.

На 01 января 2007 года она представлена:

Законом «О приватизации жилищного фонда в РСФСР» от 04 ию­ля 1991 года. Федеральными Законами РФ от 23.12.1992 года и от 20.07.1994 года, которыми внесены изменения и дополнения в Закон от 04.07.1991 года, Жилищным Кодексом РФ от 22 декабря 2004 года, а также Гражданский Кодекс РФ, окончательно принятый 1 ноября 2001 года

Первое, что рассмотрим – это ФЗ «О приватизации жилищного фонда» (в ред. Закона РФ от 23.12.92 № 4199-1, Федерального закона от 11.08.94 № 26-ФЗ) устанавливает основные принципы осуществления приватизации государственного и муниципального жилищного фонда на территории Российской Федерации, определяет правовые, социальные и экономические основы преобразования отношений собственности на жилье. (в ред. Закона РФ от 23.12.92 № 4199-1)

Для ускорения процесса приватизации 23.12.1992 года в Закон были внесены изменения, которыми была введена равная для всех бесплатная приватизация, независимо от размеров и потребительских качеств жилых помещений. Суммы, ранее выплаченные гражданами за излишки площади подлежат возврату.

Целью Закона является создание условий для осуществления права граждан на свободный выбор способа удовлетворения потребностей в жилье, а также улучшения использования и сохранности жилищного фонда. Вступление в права собственности на жилье дает гражданам возможность эффективно вкладывать свои средства, осуществлять накопление недвижимой собственности, выступать с ней на рынке недвижимости, свободно владеть, пользоваться и распоряжаться своим жильем

Отсутствие в законе прямого указания на необходимость получения согласия несовершеннолетних на приватизацию и обязательное включение их в договор передачи в период между принятием Закона о приватизации и внесением в него изменений породило на практике немало злоупотреблений – заключались договоры без включения в число собственников несовершеннолетних, что существенно ущемляло их права.

Другой закон: Жилищное законодательство, которое основывается на необходимости обеспечения органами государственной власти и органами местного самоуправления условий для осуществления гражданами права на жилище, его безопасности, на неприкосновенности и недопустимости произвольного лишения жилища, на необходимости беспрепятственного осуществления вытекающих из отношений, регулируемых жилищным законодательством, прав (далее - жилищные права), а также на признании равенства участников регулируемых жилищным законодательством отношений (далее - жилищные отношения) по владению, пользованию и распоряжению жилыми помещениями, если иное не вытекает из настоящего Кодекса, другого федерального закона или существа соответствующих отношений, на необходимости обеспечения восстановления нарушенных жилищных прав, их судебной защиты, обеспечения сохранности жилищного фонда и использования жилых помещений по назначению. Жилищное законодательство является одним из основных основополагающих нормативно-правовых базисов.

В соответствии со статьями 2 и 3 ЖК РФ граждане по своему усмотрению и в своих интересах осуществляют принадлежащие им жилищные права, в том числе распоряжаются ими, а также граждане свободны в установлении и реализации своих жилищных прав в силу договора и (или) иных предусмотренных жилищным законодательством оснований, осуществляя жилищные права и исполняя вытекающие из жилищных отношений обязанности, не должны нарушать права, свободы и законные интересы других граждан.

Но новое Жилищное законодательство гласит, что жилищные права могут быть ограничены на основании федерального закона и только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства.

Гражданский Кодекс РФ - первый кодификационный отрасле­вой акт из серии источников исследования. С уче­том норм Конституции ГК РФ подтверждает возможность более пол­ного участия граждан в имущественных отношениях, признает и защищает равным образом частную, государственную, муниципальную и иные формы собственности.

В ГК РФ раскрываются основные признаки приватизации по законодательству РФ Статья 217 «Приватизация государственного и муниципального имущества» определяет принадлежность приватизируемого имущества к государственной или муниципальной собственности. Поэтому не является приватизацией, например, переход кооперативных квартир в домах ЖСК в собственность граждан или акционирование предприятия, созданного потребительским обществом. В таких случаях применяются общие нормы гражданского права;

При совершении сделок в процессе приватизации нормы законов о приватизации имеют приоритет по отношению к общим положениям ГК о порядке приобретения и прекращения права собственности. Следовательно, при оценке законности той или иной сделки нужно, прежде всего, опираться на Жилищное законодательство и законодательство о приватизации, тем более что в этих в этих правовых источниках закреплен и принцип диспозитивности и императивности отдельных норм.
1.3. Объекты жилищных прав

В соответствии с Жилищным законодательством от 22 декабря 2004 года, объектами жилищных прав являются жилые помещения. В статье 15 ЖК РФ жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства (далее - требования).

Жилое помещение предназначено для проживания граждан. Порядок признания помещения жилым помещением и требования, которым должно отвечать жилое помещение, устанавливаются Правительством Российской Федерации в соответствии с настоящим Кодексом, другими федеральными законами. Жилое помещение может быть признано непригодным для проживания по основаниям и в порядке, которые установлены Правительством Российской Федерации. Общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.

Статья 16 ЖК РФ указывает, что к жилым помещениям относятся:

• 
  жилой дом, часть жилого дома:
  

Жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.

• 
  квартира, часть квартиры:
  

Квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.

• 
  комната:
  

Комнатой признается часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире.

В соответствии со статьей 19 ЖК РФ совокупностью всех жилых помещений, находящихся на территории Российской Федерации является жилищный фонд. Жилищный фонд подлежит государственному учету в порядке, установленном Правительством Российской Федерации.

Так как темой исследования является приватизация жилищного фонда государственной и муниципальной собственности, то необходимо различать эти формы фондов⁸:

• 
  частный жилищный фонд - совокупность жилых помещений, находящихся в собственности граждан и в собственности юридических лиц;
  
• 
  государственный жилищный фонд - совокупность жилых помещений, принадлежащих на праве собственности Российской Федерации (жилищный фонд Российской Федерации), и жилых помещений, принадлежащих на праве собственности субъектам Российской Федерации (жилищный фонд субъектов Российской Федерации);
  
• 
  муниципальный жилищный фонд - совокупность жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальным образованиям.
  

Жилищный фонд подлежит государственному учету в порядке, установленном Правительством Российской Федерации.
1.4. Участники приватизационного процесса
При приватизации от лица собственника имущества должен выступать соответствующий государственный орган или орган местного самоуправления (ст. 125 ГК).

В соответствии со статьей 6 ФЗ «О приватизации жилищного фонда» передача в собственность граждан жилых помещений осуществляется (в ред. Закона РФ от 23.12.92):

• 
  соответствующим Советом народных депутатов или его исполнительным органом;
  
• 
  предприятием, за которым закреплен жилищный фонд на праве полного хозяйственного ведения;
  
• 
  учреждением, в оперативное управление которого передан жилищный фонд.⁹
  

В соответствии со статьей 11 ФЗ «О приватизации жилищного фонда»: каждый гражданин имеет право на приобретение в собственность бесплатно, в порядке приватизации, жилого помещения в домах государственного и муниципального жилищного фонда один раз.

Несовершеннолетние, ставшие собственниками занимаемого жилого помещения в порядке его приватизации, сохраняют право на однократную бесплатную приватизацию жилого помещения в домах государственного и муниципального жилищного фонда после достижения ими совершеннолетия.

Приватизация муниципального и ведомственного жилья осуществляется по Закону о приватизации жилищного фонда в РФ. Согласно этому закону занимаемые гражданами помещения государственного и муниципального жилищного фонда, включая ведомственный фонд, бесплатно и на добровольной основе передаются им в собственность. Это означает, что граждане, занимающие жилые помещения по договору найма, вправе с согласия всех совместно проживающих совершеннолетних членов семьи приобрести эти помещения в собственность.

Право на приобретение жилого помещения в собственность имеют все члены семьи, в том числе и несовершеннолетние. Если кто-то из членов семьи не хочет становиться собственником, он может отказаться от причитающейся ему доли, сохраняя при этом право пожизненного проживания на данной площади.¹⁰

Должностные лица, виновные в нарушении требований привлекаются к ответственности в установленном порядке. В случае нарушения прав гражданина при решении вопросов приватизации жилья он вправе обратиться в суд.

В соответствии с существующим законодательством и федеральными законами правоотношения между участниками приватизационного процесса, определение прав и обязанностей сторон регулируются содержащимися в них нормами. Стадии и порядок проведения приватизации, способы и оценка объектов государственной и муниципальной собственности, также регулируются соответствующими нормативными документами.

Глава 2. Порядок проведения приватизации и способы оценки объектов приватизации
2.1. Жилые помещения, не подлежащие приватизации
В приватизации государственного и муниципального жилья может быть отказано лишь по основаниям, указанным в ФЗ РФ "О приватизации жилищного фонда в Российской Федера­ции" (ст. 4) С декабря 1992 года отменены ограничения в приватизации жилых помещений, расположенных в домах¹¹:

• 
  памятниках истории и культуры
  
• 
  жилых помещениях, не отвечающих санитарно-гигиеническим и противопожарным нормам.
  

Такие жилые помещения могут быть приватизированы по желанию граждан, проживающих в них.

В настоящее время не подлежат приватизации жилья помещения:

• 
  на­ходящиеся в аварийном состоянии,
  
• 
  в общежитиях,
  
• 
  в домах закрытых во­енных городов,
  
• 
  служебные жилые помещения, за исключением жилищ­ного фонда совхозов и других приравненных к ним сельскохозяйствен­ных предприятий, а также коммунальные квартиры
  

При приватизации служебного жилого помещения либо коммуналь­ной квартиры необходимо иметь в виду, что решение о приватизации таких жилых помещений может быть принято как собственником жилищного фонда или уполномоченным им органом, так и предприятием, за которым закреплен жилищный фонд на праве полного хозяйственного ведения, а также учреждением, в оперативное управление которого пере­дан жилищный фонд. Следовательно, предприятия и учреждения, осуще­ствляющие полное хозяйственное ведение или оперативное управление жилыми домами, вправе разрешать гражданам приватизировать служебные жилые помещения и коммунальные квартиры, причем делать это самостоятельно, не обращаясь к местной администрации.

При волеизъявлении всех нанимателей жилых помещений в комму­нальной квартире с согласия совершеннолетних членов их семей прива­тизации в этом случае подлежит квартира в целом.

Положению о приватизации (бесплатной передаче) жилищного фонда в г. Москве, утвержденному указом Президента Российской Федерации от 12 01.92 № 16 коммунальные квартиры в столице можно приватизиро­вать при наличии согласия нанимателей всех комнат на приобретение жилья в собственность. В соответствии с Постановлением Правительства Москвы от 22.06.93 № 572 "О приватизации жилищного фонда в г Москве" служебные квартиры (комнаты) могут быть переданы в собст­венность при условии, что гражданин проживает в данной квартире (комнате) не менее 10 лет и отработал на предприятии, которому при­надлежит данная квартира (комната), не менее 10 лет.

Закон Российской Федерации от 24.12.92 "Об основах федеральной жилищной политики" дополнил перечень жилых помещений, не подле­жащих приватизации. Запрещена приватизация жилых помещений, рас­положенных не только в общежитиях, но и в других специализирован­ных домах, к которым, в частности, относятся гостиницы-приюты, дома маневренного фонда, жилые помещения из фондов жилья для времен­ного поселения вынужденных переселенцев и лиц, признанных бежен­цами, специальные дома для одиноких престарелых, дома-интернаты для инвалидов, ветеранов и др.

Приватизация занимаемых гражданами жилых помещений в домах, требующих капитального ремонта, осуществляется в соответствии с за­конодательством. При этом за наймодателем сохраняется обязанность производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содер­жания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда.
2.2. Оценка приватизированного жилья
Занимаемое жилое помещение передается гражданину бесплатно не­зависимо от размера и стоимости этого помещения. Оценка приватизируемого жилья производится лишь для последующего взимания налога с собственности и не влияет на решение вопроса о бесплатной передаче жилья в собственность граждан (до 01.01.07).

Стоимость квартир (комнат) определяется на основе данных Бюро технической инвентаризации (БТИ).

В качестве исходной единицы для определения стоимости квартиры принимается стоимость 1 кв. м общей площади либо 1 кв. м жилой пло­щади, если предстоит определить стоимость комнаты.

Определение стоимости квартиры (комнаты)

Восстановительная стоимость жилого дома представляет собой стоимость его строительства, учитывающую изменение цен на строительную продукцию.

Восстановительная стоимость 1 кв. м общей площади или жилой площа­ди дома с учетом изменений цен на строительную продукцию определяется по формуле:

2.1

С₈ = С_б х KI,

где Сд - балансовая стоимость;

KI - коэффициент, учитывающий изменение цен на строительную продукцию.

Для домов, построенных до 01.01.84, KI = 1,24 х 1,65 = 2,046

Для домов, построенных после 01.01.84, KI = 1,65

Восстановительная стоимость 1 кв. м общей или жилой площади оп­ределяется как отношение восстановительной стоимости жилого дома к соответствующей суммарной общей или жилой площади всех квартир дома. Если в жилом доме имеются нежилые помещения, то их стоимость из расчета исключается. При отсутствии данных восстановительная стоимость 1 кв. м нежилого помещения определяется путем отнесения восстановительной стоимости дома к суммарной общей площади квартир и нежилых помещений.

Остаточная стоимость 1 кв. м общей площади или жилой площади дома (С_о) определяется как разность между восстановительной стоимостью и стоимостным выражением физического износа дома, разделенная на соответствующую общую или жилую площадь дома

2.2

(1 - Оф/100) /F_o6,

где С_в - восстановительная стоимость дома (руб) за вычетом стоимо­сти нежилых помещений;

Оф - физический износ дома, указанный в техническом паспорте БТИ на год последнего обследования строения с корректировкой его величины согласно таблице (см. далее) в %; F_og - общая площадь квартиры (кв. м) или жилая площадь комна­ты (кв. м).

Стоимость квартиры (комнаты), передаваемой бесплатно в собствен­ность семьи (гражданина), определяется по формуле:

2.3

С_ф - С_о х F_o6,

где F_o6 - общая площадь квартиры (кв. м) или жилая площадь комна­ты (кв м).
2.3. Порядок приватизации

Порядок приватизации утверждается органами исполнительной вла­сти субъектов Российской Федерации. В том случае, если установленный порядок приватизации жилья противоречит Закону Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" или принят с превышением полномочий органов, издавших соответствующих акт, следует руководствоваться положениями данного закона. В соответствии с Жилищного Кодекса продлевается на два года (до 1 января 2007г.) срок действия закона "О приватизации жилищного фонда в РФ" и распространение его норм на граждан, которым предоставлены жилые помещения по договору социального найма до 1 марта 2005 г. После 1 марта 2005г. государственное и муниципальное жилье бесплатно в собственность граждан передаваться не будет. Но в настоящее время следует считать, что приватизация жилищных фондов государственной и муниципальной собственности для граждан до 1 января 2007 года, остается бесплатной.

Так статья 2 ФЗ «О приватизации жилищного фонда» гласит, что граждане Российской Федерации, занимающие жилые помещения в домах государственного и муниципального жилищного фонда, включая жилищный фонд, находящийся в полном хозяйственном ведении предприятий или оперативном управлении учреждений (ведомственный фонд), по договору социального найма, вправе с согласия всех совместно проживающих совершеннолетних членов семьи, а также несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет приобрести эти помещения в собственность на условиях, предусмотренных настоящим Законом, иными нормативными актами Российской Федерации и республик в составе Российской Федерации. Жилые помещения передаются в общую собственность либо в собственность одного из совместно проживающих лиц, в том числе несовершеннолетних.¹²

Каждый из совершеннолетних членов семьи по своему усмотрению может либо стать участником общей собственности на жилое помещение, либо отказаться от такого участия, выразив свое согласие на его приватизацию остальными или одним из них.

Заявления о приватизации жилья подаются в хозрасчетные бюро районных администраций для муниципального жилья и на предприятия или учреждения. Гражданин, желающий приватизировать жилье, обязан предоставить следующие документы:

• 
  заявление на приватизацию жилья;
  
• 
  ордер или договор найма;
  
• 
  справку с места жительства о составе семьи;
  
• 
  справку о приватизации при перемене места жительства после 01.08.91;
  
• 
  копии свидетельств о рождении несовершеннолетних членов семьи;
  
• 
  при необходимости справку органов опеки и попечительства, разрешающих исключить несовершеннолетних детей из процесса приватизации;
  
• 
  документы, свидетельствующие о согласии совершеннолетних и несовершеннолетних в возрасте от 15 до 18 лет на приватизацию жилого помещения;
  
• 
  выкопировку приватизируемой квартиры.
  

Справку о составе семьи гражданин получает в ЖЭУ. При необходимости получить справку органов опеки и попечительства о возможности невключения несовершеннолетних членов семьи в число собственников приватизируемого жилого помещения гражданин обращается с заявлением в районный отдел образования по месту жительства.

Решения о приватизации жилья должны приниматься на основании заявлений граждан в двухмесячный срок со дня подачи документов.

Передача жилья в собственность граждан оформляется договором передачи, заключаемым районной администрацией (главой администрации) либо лицом, уполномоченным, предприятием, учреждением, гражданином, получающим жилое помещение в собственность. При этом нотариального удостоверения договора передачи не требуется и государственная пошлина не взымается.

В договор передачи жилого помещения в собственность включаются несовершеннолетние, имеющие право пользования данным жилым помещением и проживающие совместно с лицами, которым это жилое помещение передается в общую с несовершеннолетними собственность, или несовершеннолетние, проживающие отдельно от указанных лиц, но не утратившие право пользования данным жилым помещением.

При этом следует отметить, что в случае приватизации квартиры одним из лиц, проживающих в квартире, он после приватизации жилого помещения может поставить вопрос о выселении других лиц, в ней проживающих, как собственник жилого помещения.

Порядок заключения договора устанавливается соответствующим представительным органом власти При этом нотариального удостоверения договора передачи не требуется. Право собственности на приобретенное жилье возникает с момента регистрации договора в местной администрации.

Как быть, если гражданин, подавший заявление и необходимые для приватизации документы, умер до оформления договора на передачу жи­лого помещения в собственность или до регистрации такого договора местной администрацией?

В случае возникновения спора по поводу включения данного жилого помещения или его части в наследственную массу необходимо иметь в виду, что указанное обстоятельство само по себе не может служить основанием к отказу в удовлетворении требова­ния наследника, если наследодатель, выразив при жизни волю на прива­тизацию занимаемого жилого помещения, не отозвал свое заявление на приватизацию, в которой ему не могло быть отказано Спор по поводу наследования жилого помещения решается в судебном порядке. При этом следует учитывать, что положение Закона Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" об обя­занности должностных лиц решить вопрос о приватизации жилья в двухмесячный срок со дня подачи заявления гражданином относится к порядку оформления приватизации, а не к основанию возникновения права собственности. Следовательно, несоблюдение срока не может быть препятствием для признания гражданина, изъявившего желание приватизировать занимаемое им жилое помещение, собственником данного жилого помещения.

В данной главе были рассмотрены основные правила порядка процесса приватизации, который установлен и регулируется в соответствии с принятыми нормативно – правовыми актами, а также способы и последовательность действий при оценке имущества, приобретаемого гражданином в собственность.
2.4. Оценка и уроки приватизации в РФ

Положительная оценка приватизации связана, главным образом, с системной трансформацией экономического строя России, в том числе с устранением монополии госсобственности в стране и формированием основы многоукладной экономики. Важными результатом является также то, что приватизационные программы реализованы в целом без социальных потрясений, с обеспечением минимально необходимых предпосылок для включения субъектов развивающегося отечественного рынка в мировые хозяйственные связи. Как обобщающий итог приватизации можно привести следующий факт: в настоящее время уже до 70 % ВВП России создается негосударственным сектором экономики.¹³

О появлении тенденции улучшения функционирования приватизированных предприятий по сравнению с неприватизированными говорят некоторые показатели. В частности, по выборочным обследованиям, существенно возрос в сфере услуг удельный показатель эффективности, то есть объем выручки с 1 кв. м площади (коэффициент использования площади); в ряде отраслей добывающей промышленности увеличилась извлекаемость сырья.

Очевидно, что эффективность работы любой компании связана не столько с видами собственности, сколько с компетентностью управления, и с условиями макросреды, в которой она функционирует. До настоящего времени все еще нет принципиальных различий в результатах деятельности большинства государственных и частных акционерных предприятий, поскольку отсутствует реальная ответственность менеджмента за результаты деятельности и в тех, и в других. Среда, в которой действуют оба типа предприятий, также меняется очень медленно и остается далеко не идеальной.

Для процесса приватизации, проводимого в нашей стране можно отметить несколько характерных особенностей, присущих только ему¹⁴:

• 
  Приватизация проводилась не столько по Законам, сколько по Указам президента и ведомственным нормативным документам Госкомимущества (которые даже не всегда направлялись в Минюст для регистрации).
  
• 
  Для предприятий госсектора были разработаны типовые стандарты процедур приватизации, однако широко применялись "индивидуальные процедуры приватизации", вводимые местными органами власти (т.е. незаконные)
  
• 
  Составлялись ежегодные государственные программы приватизации, но включение в эти программы адресных заданий означало выбор лучших предприятий и их форсированный передел.
  
• 
  Из-за отсутствия финансовых средств у населения, осуществлялась бесплатная раздача государственной собственности и продажа ее по минимальным ценам, главным образом, в интересах директоров и государственных чиновников.
  
• 
  При выборе модели ускоренной массовой приватизации главенствовала текущая политическая целесообразность, а не экономическая разумность.
  

Фактически устанавливалось господство частной собственности в условиях неполноценной среды ее функционирования и неблагоприятных макроэкономических условиях. При этом внешняя открытость национальной экономики, вместо фактора развития рыночной экономики, оказывала не стимулирующее, а скорее угнетающее и разрушающее воздействие.

Таким образом, при ощутимом политическом результате (возникли слои мелких и крупных собственников) экономически приватизация в России оказалась малоэффективной. Очевидно, что вместо форсирования этого процесса, было необходимо налаживать действенное управление остававшейся государственной собственностью.

Потенциал госсектора для прямого участия в материальном производстве и для косвенного воздействия на него на предприятия других организационно-правовых форм в России еще значителен. О масштабах государственного сектора говорят следующие данные: в стране учреждено более 13 тыс. государственных унитарных предприятий и 23 тыс. учреждений. Участие в управлении многими из смешанных АО осуществляется через институт представителей, назначаемых решениями Правительства РФ, численность которых составляет около 2 тыс. человек.

В современных условиях, в соответствии с Федеральным законом "О приватизации государственного имущества и об основах приватизации муниципального имущества в РФ" изменены порядок принятия решений о приватизации, расширены права Правительства РФ. Приватизация крупных предприятий и продажа акций из государственного пакета будет проводиться после тщательной предпродажной подготовки.

Естественно, что приватизация в нашей стране повлияла и на занятость населения и рынок труда. Оценивая это влияние приватизации необходимо отметить, что в России был избран вариант такой реформы, который не должен был привести к резкому росту безработицы, и жесткая санация, массовое банкротство предприятий были отложены из-за реальной опасности социальной катастрофы. На приватизированных предприятиях директора избегали проводить в рамках структурной реорганизации и оздоровления хозяйственной деятельности сокращение персонала. Оно проводилось до середины 90-х годов лишь в очень ограниченных масштабах и коснулось, прежде всего, инженерно-технических работников, могущих серьезно противостоять директорскому корпусу, а не рядовых работников.

Однако слабость программ в области регулирования рынка труда в условиях экономической либерализации, отсутствие хорошо налаженной системы профессиональной переподготовки кадров и перепрофилирования производства привели к тому, что с 1993 года главной чертой российского рынка труда стало преобладание латентной безработицы. Структурная перестройка экономики привела к расширению масштабов безработицы, наблюдается и рост ее средней продолжительности.

Латентная безработица существовала в тот период в нескольких формах: наличие избыточной рабочей силы (что выражалось в низкой производительности труда); отправка работников в вынужденные неоплачиваемые или частично оплачиваемые отпуска; перевод предприятий на неполное рабочее время (укороченная рабочая неделя); принявшая с 1992 г. массовый характер невыплата заработной платы – уникальное по своей форме и масштабам российское явление (средства, как известно, частично использовались для решения фискальных проблем, частично «прокручивались» коммерческими банками).¹⁵

Одна из негативных сторон латентной безработицы состоит в том, что скрытые формы безработицы позволяют Правительству Российской Федерации выводить за рамки системы социальной помощи, социальной защиты огромное число не полностью занятых граждан.

Особенно неблагоприятная ситуация с безработицей наблюдалась в группах людей с высоким уровнем образования – специалистов и научных работников. Среди них не только высок уровень безработицы, но они к тому же обладают лишь относительно ограниченными возможностями устроиться на новую работу по специальности. Экспертные оценки выявили, что в 1994 году только каждый десятый научный сотрудник и каждый третий специалист устроились на работу по специальности. В Программе Правительства Российской Федерации «Реформы и развитие российской экономики в 1995–1997 годах» отмечалось, что 10,1 млн. человек, или свыше 13% экономически активного населения, в 1994 году следует отнести к полностью или частично безработным.

Принимая во внимание, что для России и до реформ был характерен невысокий уровень жизни как следствие низких доходов населения, именно рост безработицы как результат приватизации в совокупности с падением доходов и жизненного уровня особенно опасен для стабильности социально-политического положения в стране.
Заключение
Посредством приватизации государственного и муниципального жилищного фонда обеспечивается переход к рынку жилья, то есть постепенный переход к платности за жилье, к его зарабатыванию. Что дает приватизация жилищного фонда населению?

Каждый человек впервые получает право на свободный выбор способа удовлетворения своей потребности в жилье. Никогда прежде мы не имели такой возможности. И отдавая значительную часть заработанных средств в общественные фонды потребления, большинство населения по 10-15 лет ждало очереди на получение так называемого «бесплатного» жилья. А в то же время каждый человек за те же 10-15 лет работы почти полностью оплачивает свое жилье теми же взносами в общественные фонды потребления.

Кроме того, становясь собственником дома или квартиры, гражданин или семья получают в собственность недвижимость, стоимость которой с годами увеличивается. В дальнейшем, если будет такая необходимость, эту недвижимость можно продать с выгодой для себя. Иными словами, приобретая в собственность жилье, гражданин практически становится обладателем определенного капитала. Причем, судя по мировому опыту, именно этот вид капитала – недвижимость – является самым надежным.

Приватизация жилья нужна не только населению, но и государству. Она позволит улучшить содержание и использование существующего жилищного фонда. Известно, что состояние муниципального и государственного жилищного фонда все более и более ухудшается. Жилищно-коммунальные службы получают массу жалоб от жителей на протекающие крыши, на выходящие из строя инженерные коммуникации, санитарно-техническое оборудование. Это связано не только с неудовлетворительным материально-техническим обеспечением, но и с серьезными финансовыми проблемами.

Как показала практика, система централизованного финансирования отрасли себя не оправдывает из-за несовершенства контроля за расходованием средств, направленных в централизованном порядке из бюджета на содержание и ремонт жилищного фонда.

Приватизация позволит поднять на более качественный уровень обслуживание и ремонт жилых домов, так как собственник жилья, оплачивая по договору работу жилищно-коммунальных служб, будет требовать и соответствующего качества оказываемых услуг.

Кроме того, у человека, являющегося собственником жилья, появится совершенно иное, чем прежде, отношение к этому жилью. К своему всегда относишься лучше, чем к чужому, - такова наша психология.
Библиографический список
Нормативно – правовые акты:

1. 
   Конституция Российской Федерации: Принята всенародным голосованием 12 декабря 1993 года.- Новосибирск: Сиб. унив. изд-во, 2006.-48 с.;
   
2. 
   Гражданский Кодекс Российской Федерации: Федеральный закон РФ по состоянию на 5 сентября 2004 года - М.; СПб.: Издательско - торговая корпорация «Дашков и Компания»: «Издательский дом Герда», 2004.- 576 с.;
   
3. 
   Жилищный Кодекс Российской Федерации: Федеральный закон от 22 декабря 2004 года. – М.; Издательский дом «Российская газета», 2005. – 16 с.
   
4. 
   О приватизации жилищного фонда в РСФСР: Федеральный Закон РСФСР от 04 июля 1991 года;
   
5. 
   О приватизации жилищного фонда в РФ: Федеральный Закон Российской Федерации от 23.12.1992 года;
   
6. 
   О приватизации жилищного фонда в РФ: Федеральный Закон Российской Федерации от 20.07.1994 года;
   

Учебные пособия:

7. 
   Егоров Н. Д., Елисеев И. В., Иванов А. А. и др. Гражданское право. Учебник. Часть 1. Издание третье, переработанное и дополненное./ Под ред. Сергеева А. П., Толстого Ю. К. – М.: «ПРОСПЕКТ», 2004 – 632 с.
   
8. 
   Еремичев И. А., Страунинг Э. Л., Котов П. А., Чернов С. Б. Словарь – справочник по гражданскому законодательству. – М.: Издательство «Щит – М», 2006. – 122 с.
   
9. 
   Калачева С. А. Справочник по жилищному законодательству. – М.: «Издательство ПРИОР», 2005. – 256 с.;
   
10. 
    Суханов Е. А. Гражданское право. Учебник. Издание второе, переработанное. Том 2. – М.: Наука, 2006. - 527 с.