Реферат Экономика недвижимости 11
Работа добавлена на сайт bukvasha.net: 2015-10-28Поможем написать учебную работу
Если у вас возникли сложности с курсовой, контрольной, дипломной, рефератом, отчетом по практике, научно-исследовательской и любой другой работой - мы готовы помочь.
Предоплата всего
от 25%
Подписываем
договор
Московский Государственный Открытый Университет
Машиностроительный факультет
Кафедра Экономики и управления на предприятии
Полозов Ю.Е
Экономика недвижимости
Курс лекций
.
Москва
2011
Содержание
Введение 3
Глава I. Основные понятия недвижимости 4
1. Понятие недвижимости 4
2. Жизненный цикл недвижимости 7
Глава II. Рынок недвижимости 9
Понятие рынка недвижимости 9
Недвижимость как товар 10
Анализ рынка недвижимости 11
Участники рынка недвижимости 13
Виды сделок на рынке недвижимости 14
Законодательные и правовые акты в экономике недвижимости 16
Стратегические направления развития рынка недвижимости 17
Государственное регулирование недвижимости 18
Глава III. Принципы и технологии оценки стоимости недвижимости 19
Оценка стоимости недвижимости 19
Технология оценки недвижимости 20
Глава IV. Оценка недвижимости предприятий машиностроения 28
Заключение 31
Литература 32
Приложение 33
Введение
Термин “недвижимость” появился в российском законодательстве со времен Петра I. Однако в ныне действующих законодательных актах еще не проведено четкое разграничение между движимым и недвижимым имуществом.
Перечень объектов недвижимости приведен в ст. 130 ГК РФ. К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество. Так, например, предприятие в целом как имущественный комплекс также признается недвижимостью.
Кроме такого подхода к недвижимости существует и другой, который рассматривает недвижимость не как товар, а как капитал в материальной форме, приносящий доход.
Рынок недвижимости подразумевает функцию сведения вместе покупателей и продавцов прав собственности на недвижимость через механизм цен. Он обладает большой перспективой развития, т.к. операции с недвижимостью имеют перспективную ценность, т.е. дают большую отдачу со временем.
Целью изучения является усвоение студентами основных вопросов, связанных с функционированием рынка недвижимости, экономическими проблемами сферы недвижимости. Изучение дисциплины позволяет понять особенности недвижимости, как товара; особенности взаимодействия спроса и предложения на рынке недвижимости; специфику рынка недвижимости и его места в системе рыночной экономики.
Изучение представленного материала опирается на знания, полученные в ходе изучения экономической теории и экономики машиностроения и связано с такими курсами, как экономическая оценка инвестиций и менеджмент в машиностроении.
Глава I. Основные понятия недвижимости
1. Понятие недвижимости
Понятие недвижимости дается в ст. 130 Гражданского кодекса РФ: «К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, объекты незавершенного строительства». К недвижимости относятся также «подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты».
В ст. 130 ГК РФ определены два основополагающих признака недвижимости: прочная связь с землей и государственная регистрация всех объектов, обозначенных в статье. Кроме того, право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации1 в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.
Недвижимость или недвижимое имущество – это земля и прочно связанные с ней имущества (строения, сооружения, здания, леса, русла рек и т.д.). На недвижимость распространяется право собственности.
Недвижимая собственность – это совокупность прав на недвижимое имущество, т.е. владение, пользование, распоряжение, присвоение дохода от владения и от использования.
Завод - промышленное предприятие, производственно-хозяйственного назначения, занимающееся изготовлением определенных изделий или выполняющее часть технологического процесса по его производству.
Станок - стационарная машина, используемая (как правило, в промышленности) для обработки различных материалов и изготовления продукции.
Оборудование - совокупность механизмов, приборов, приспособлений, необходимых для производства каких-либо работ.
Земля - ресурс, используемый для производства сельскохозяйственной продукции, для строительства домов, городов, железных дорог; один из основных компонентов производства (другие компоненты: труд, капитал, природные ресурсы).
К недвижимости относятся предприятия как имущественные комплексы. Статья 132 ГК РФ приравнивает к недвижимому имуществу предприятие:
«1. Предприятием как объектом прав признается имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности. Предприятие в целом как имущественный комплекс признается недвижимостью.
2. Предприятие в целом или его часть могут быть объектом купли-продажи, залога, аренды и других сделок, связанных с установлением, изменением и прекращением вещных прав.
В состав предприятия как имущественного комплекса входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (фирменное наименование, товарные знаки, знаки обслуживания), и другие исключительные права, если иное не предусмотрено законом или договором».
По происхождению различают объекты недвижимости:
созданные природой без участия человека;
являющиеся результатом труда человека;
созданные трудом человека, но связанные с природной основой настолько, что в отрыве от нее функционировать не могут.
Недвижимость имеет ряд свойств:
- физические;
- экономические;
- правовые;
- социальные.
В таблице 1.1 даны характеристики свойств, присущих недвижимости.
Таблица 1.1
| Недвижимость | |||
| Свойства | |||
| Физические | Экономические | Правовые | Социальные |
| - местоположение - границы (площадь, длина, ширина, высота) - ландшафт и состояние почвы | - недвижимость как товар - недвижимость как источник дохода - ликвидность (выгодность) - инвестирование - налогооблажение | - право собственности - вещные права (аренда, хозяйственное владение, оперативное управление) | - невысполнимость (природных ресурсов) - основа для размещения других объектов - источник благ и престиж - основа обитания |
Имея в качестве составной части земельный участок, все искусственные объекты недвижимости (в том числе постройки машиностроения), обладают родовыми признаками:
Рис. 1.1. Сущностные характеристики объектов недвижимости
Сложность разграничения имущества на движимое и недвижимое определяется по следующим признакам:
- по характеру связи с недвижимым объектом (слабая или сильная связь);
- по намерению сторон (т.е. по характеру изъятия или оставления частей недвижимости у владельца);
- по сроку использования (если имущество используется меньше года, то оно может не входить в существенные неотделимые части недвижимости).
Видовые признаки:
- происхождение недвижимости;
- функциональное назначение;
- по форме собственности (государственная, частная, смежная, общественная);
- отраслевые (недвижимость промышленности, строительства, транспорта);
- способ приватизации.
Рис. 1.2. Видовые признаки недвижимости
Рис. 1.3. Недвижимость как экономический объект
Некоторые виды недвижимости могут юридически переходить в движимое имущество.
Часто при владении и совершении сделок с объектами недвижимости может передаваться набор прав и интересов, не являющихся частью объекта недвижимости, например права аренды, право пользования чужим имуществом, сервитуты и др.
В частности, сервитут – это «право ограниченного пользования чужим земельным участком», которое «может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов, обеспечения водоснабжения и мелиорации, а также других нужд….»2.
2. Жизненный цикл недвижимости
Жизненный цикл объекта недвижимости как физического объекта – это последовательность процессов существования объекта недвижимости от замысла до ликвидации (утилизации). Стадии жизненного цикла объекта недвижимости: предпроектная – проектная – строительство – эксплуатация – закрытие.
Жизненный цикл объекта недвижимости включает срок экономической и физической жизни.
Примерный жизненный цикл недвижимости как объекта собственности выглядит как совокупность следующих этапов:
приобретение (покупка, постройка, наследование и др.);
владение и пользование в определенном периоде;
управление объектом;
извлечение прибыли, удовлетворение потребности;
распоряжение собственностью;
множественная смена собственников, владельцев, пользователей;
распоряжение вещными правами на объект;
изменение функционального назначения объекта;
прекращение права собственности: продажа, национализация и др.;
конец экономической жизни объекта;
государственная регистрация прав и сделок (смена собственника).
собственность
Рис. 1.4. Срок жизни объекта недвижимости
Все объекты недвижимости (кроме земли при нормальном ее использовании) подвержены износу.
Износ – потеря полезных свойств и уменьшение стоимости недвижимого имущества по любым причинам. В зависимости от факторов снижения стоимости недвижимости износ подразделяется на физический, моральный и внешний (экономический).
Физический износ – это потеря потребительских свойств:
- потеря физических свойств при интенсивном использовании;
- потеря физических свойств при воздействии природных условий.
Моральный износ:
- обесценивание при удешевлении аналогов;
- сравнение с новыми экономичными объектами.
Внешний износ – обесценивание недвижимости из-за неблагоприятных внешних факторов.
Физический и функциональный износ могут иметь устранимый и неустранимый характер, внешний износ всегда характеризуется как неустранимый.
Накопленный износ по совокупности всех его типов в той или иной мере зависит от срока жизни объекта недвижимости.
Компенсация стоимости капитала, помещенная в недвижимость, реализуется механизмом амортизации, т.е. стоимость изношенной части недвижимости переносится на стоимость выпускаемой продукции, услуг или перечисляется в амортизационный фонд.
Амортизация
А = На* Сб/100% = Сб/Тн ,
где На – норма амортизации, На = 100%/ Тн
Тн – нормативный срок службы
Сб – балансовая стоимость недвижимости
И = Тф/Тн*Сб ,
где Тф – фактический срок эксплуатации
Например,
Тн =10 лет
Сб = 20 млн. руб.
Тф = 20 лет
Тогда, износ после 10 лет будет равен:
И = 20/10*20 млн. руб. = 40 млн. руб. – износ после 20 лет.
Амортизация может быть:
- равномерная, когда отчисления сумм происходят равномерными платежами;
- ускоренной, когда происходит быстрое моральное устаревание (платежи происходят с увеличением);
- замедленная, когда срок службы явно превышает эксплуатационный срок.
Рис. 1.5. Жизненный цикл недвижимости как объекта собственности
Глава II. Рынок недвижимости
1. Понятие рынка недвижимости
Рынок недвижимости – это система экономических отношений между участниками при купле-продаже, сдаче в аренду, доверительном управлении, ипотеке и др.
Рынок недвижимости обеспечивает движение капитала, приносящего доход.
Рынок недвижимости как само регулируемая в установленной правовой среде система состоит из семи основных элементов:
- спрос;
- предложение;
- цена;
- менеджмент (кадры, лицензированные субъекты, инвестиции, сделки, налоги, нормативы, законы);
- маркетинг (анализ, прогнозирование, сегментация, мониторинг, ценообразование);
- инфраструктура (консалтинговая, юридическая, риэлторская, рекламная, информационная, страховая, методическая);
- деловые процедуры (операции внебиржевые, тендер, оценка, аукцион, конкурс).
Рис. 2.1. Положение рынка недвижимости в общем экономическом массиве и взаимодействие экономических связей на рынке недвижимости
Задачи государственной регистрации:
1.спрос;
2.предложение;
3..цена;
4.менеджмент;
5.маркетинг;
6. инфраструктура;
7.Деловые процедуры, для реализации социального развития общества, государственных программ.
2. Недвижимость как товар
Недвижимость как товар характеризуется следующими особенностями:
стационарность и материальность; полезность; долговечность; износ; разнородность, уникальность и неповторимость; необходимость постоянного управления; сезонный характер (на некоторых сегментах рынка); низкая ликвидность.
Современный рынок совершенно не обязательно должен быть связан с определенным географическим местом. Например, рынок ценных бумаг при существующем уровне развития средств телекоммуникации не относится к какой-либо точке пространства, продавцы и покупатели могут находиться на разных континентах.
На рис. 2.2. показаны отрицательные и положительные стороны недвижимости как товара.
Рис. 2.2. Свойства недвижимости как товара
Рис. 2.3. Схема информационного обеспечения сделок
Рынок недвижимости имеет сегментацию – разделение рынка на части.
Конкретные сегменты рынка недвижимости характеризуются видом использования имущества, местоположением, потенциалом приносимого дохода, типичными характеристиками арендаторов, инвестиционной мотивацией и другими признаками, признаваемыми в процессе обмена недвижимого имущества. В свою очередь, рынки недвижимости испытывают влияние разнообразных факторов социального, экономического, государственного и экологического характера.
Рынок недвижимости подразделяется на сегменты исходя из назначения недвижимости и ее привлекательности для различных участников рынка. Сегменты, в свою очередь, подразделяются на субрынки в соответствии с предпочтениями покупателей и продавцов, на которые влияют социальные, экономические, государственные и экологические факторы. Исследование сегментов рынка недвижимости проводится по таким параметрам, как местоположение, конкуренция, а также спрос и предложения, которые относятся к общим условиям рынка недвижимости.
Разбиение рынка недвижимости на отдельные сегменты проводится в соответствии с преобладающими потребностями участников рынка, инвестиционной мотивацией, местоположением, сроком фактического функционирования объекта, физическими характеристиками, дизайном, особенностями зонирования недвижимости.
В зависимости от назначения (направления использования) объекта недвижимости, рынок можно разделить на пять сегментов (рис. 2.4):
Рис. 2.4. Сегментация рынка недвижимости
Ценообразование на рынке недвижимости происходит при сравнении стоимости цен между спросом и предложением.
С – П = П
С > П получаем прибыль
С = П обмен
П – С = - П,
где С – спрос,
П – предложение.
При ценообразовании используется рыночная ставка продаж недвижимости или доходность недвижимости.
Д = А/Ц = Са/См , где
Д – доходность
А – арендная плата
Ц – цена недвижимости
Са – стоимость кв. метра аренды в год
См – стоимость квадратного метра при продаже
Например,
А = 200 тыс. $/год,
Ц = 400 тыс.,
Тогда, доходность будет равна:
Д = 200/400 = 1/20*100% = 5%
Если:
См =4000 $,
Са = 200 тыс. $,
Тогда:
То = См /Са = 4000/200 = 20 лет
Вывод
Как и в любых других механизмах ценообразования, стоимость недвижимой собственности зависит от набора объективных и субъективных факторов, из которых последние связаны с поведением конкретного продавца, покупателя и/или посредника на стадии заключения сделки. Объективные факторы в основном являются экономическими, определяющими, в конечном счете, средний уровень цен конкретных сделок. Экономические факторы подразделяются на макроэкономические и микроэкономические.
Основные факторы, влияющие на стоимость недвижимости:
местонахождение;
архитектурно-конструктивные решения проекта;
планировочные решения проекта;
наличие коммунальных услуг;
наличие машин и оборудования, оцениваемых вместе со зданиями;
состояние здания;
сейсмические факторы;
объем оцениваемых имущественных прав;
экологические факторы;
спрос и предложение.
3. Анализ рынка недвижимости
Основные цели рынка:
осуществление спроса и предложения;
установление цен на недвижимость (при купле-продаже, аренде);
формирование емкости рынка;
доходность;
установление риска;
инвестиционная состоятельность.
Важным условием деятельности рынка недвижимости является источники информации. Они бывают двух видов:
- государственные источники;
- частные источники.
Рис. 2.5. Источники получения информации
4. Участники рынка недвижимости
Основным участником рынка недвижимости является институционный сектор.
Рис. 2.6. Взаимодействие участников рынка недвижимости
5. Виды сделок на рынке недвижимости
Сделкой называются осознанные действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение их прав и обязанностей. Сделку характеризуют следующие признаки: волевые действия людей, правомерные действия, специальная направленность на возникновение, прекращение или изменение гражданских правоотношений.
Существует классификация сделок по различным признакам. В зависимости от числа участников, сделки бывают одно-, двух- и многосторонними. Односторонней является сделка, для совершения которой достаточно выражения воли одной стороны, например составление завещания, принятие наследства, объявление конкурса. Сделки могут быть возмездными и безвозмездными.
Сделки бывают действительные и недействительные. Так, иногда сделки с недвижимостью совершаются для вида, без намерения создать соответствующие правовые последствия (мнимые) или для прикрытия другой сделки (притворные). Сделки могут быть срочными и бессрочными.
Условия действительности/недействительности сделок представлены на рис. 2.7. и
рис. 2.8.
Рис. 2.7. Условия действительности сделок
Рис. 2.8. Условия недействительности сделок
Сделки с недвижимостью совершаются только в письменной форме, путем заключения договора. Форма сделки является либо условием ее действительности (при государственной регистрации), либо основанием для использования определенных процессуальных прав.
+Целью любой сделки является приобретение права собственности или права пользования имуществом. Эти и другие вещные права, их ограничения, возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации.
С объектами недвижимости могут заключаться различные виды сделок, как с изменением собственника, так и с изменением права пользования и владения (рис. 2.9.).
*ФЗ «О приватизации жилищного фонда в РФ», ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества», Жилищный кодекс РФ
**ФЗ «Об ипотеке»
Рис. 2.9. Виды сделок с объектами недвижимости
Законодательные и правовые акты в экономике недвижимости
Рис. 2.10. Законодательные и правовые акты, регулирующие действия с недвижимостью
Рис. 2.11. Схема управления недвижимостью
7. Стратегические направления развития рынка недвижимости
Российский рынок недвижимости имеет ряд особенностей:
1. Различия рынков недвижимости по регионам
2. Несоответствие стоимости недвижимости финансовым возможностям большей части населения;
3. Недостаточная информированность участников;
4. Неравномерность развития сегментов рынка;
5. Невозможность точных прогнозов тенденций развития;
6. Несоответствие текущего использования основной части земли и строений наиболее эффективному.
Для эффективного развития рынка недвижимости рекомендуется развивать следующие стратегические направления:
Рост первичного рынка по сравнению со вторичным.
Рост диффериинцации между объектами недвижимости по качеству и ценам.
Расширение спроса и предложения на рынке недвижимости в направлении качества и многофункциональности.
Рост спроса на услуги рекреационной недвижимости (парки отдыха, фитнесс-клубы).
Рост и многообразие фирм, оказываемых консультационные, маркетинговые и информационные услуги на рынке недвижимости.
Видоизменение брокерских комиссий, рост масштаба посреднических операций, которые освобождают от функции страхования, эскроуслуг и банковских операций.
Деффиренциация фирм.
Выделение девелоперских фирм (направленных на развитие и разаработку недвижимости).
Снижение рисков на рынке недвижимости на основании совершенствования законодательной базы, профессионализма посредников, страховщиков, государственной регистрации, роста уровня конкуренции, организованности рынка, улучшения информационного обеспечения сделок.
8. Государственное регулирование недвижимости
1. Государственная регистрация
Стабильность рынка недвижимости обеспечивается государством путем защиты прав и законных интересов граждан и организаций государственной системой регистрации имущества.
При регистрации физическим и юридическим лицам выделяется титул собственности – законное право на недвижимость.
С 01.02.98 государственная регистрация проводится на основании закона РФ от 21.07.97 №122 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Таким образом, регистрация прав на недвижимость стала юридическим актом признания и подтверждения возникновения, ограничения или прекращения прав на недвижимость.
Каждая операция с недвижимостью проводится в системе записей о правах на каждый объект в Едином Государственном Реестре Прав (ЕГРП) по месту нахождения объекта.
Регистрация прав на недвижимость осуществляется Регистрационной палатой.
2. Налогооблажение
Налогооблажение – это обязательный безвозмездный платеж в бюджет части стоимости недвижимости, находящейся в собственности, в хозяйственном ведении, оперативном управлении физического или юридического лица.
Сбор – это обязательный платеж за юридические действия государственных органов или должностных лиц (выдача лицензии, предоставление определенных прав и т.д.).
В таблице 2.1. показано государственное регулирование недвижимости на разных уровнях власти.
Таблица 2.1.
| Федеральный | Региональный | Местный |
| Налог на недвижимое имущество | ||
| Налоги и сборы за совершение операций | ||
| Законы РФ | ||
| «О налоге на имущество предприятий» | «О налоге на имущество за землю» | «О налоге на имущество физических лиц» |
| МНС РФ №33 | Инструкция №56 | |
Налог на имущество не 2% от стоимости недвижимости.
Стоимость недвижимости можно рассчитать по формуле:
С = Сост. – И – Кап.- Состл.,
где С – стоимость недвижимости
Сост. – состояние недвижимости
И – износ
Кап.- капиталовложения
Состл. – состояние льгот
Земельный налог
Налогооблажение сельскохозяйственных и промышленных земель, лесного и водного фонда предприятий и организаций, а также физических лиц (отечественных и иностранных) осуществляется по ставке за один Га или 1 м2 площади в год, утвержденной федеральными или местными властями.
Налог на имущество физических лиц
Налогооблажение жилых домов, дач, квартир и др. строений, самолетов, пароходов и др. осуществляется по ставке на жилье с прогрессивным увеличением инвентаризационной стоимости имущества (0,1-2%). На средства предевижения ставка определяется в зависимости от мощности.
При налогооблажении существуют льготы юридическим лицам (ЦБ РФ, исполнительная, законодательная власть; Пенсионный фонд, Соцстрах; Организация инвалидов I, II группы; военнослужащие, участвующие в боевых действиях и пострадавшие от радиации).
Налогооблажение на недвижимость осуществляется по Налоговому кодексу по формуле:
Налоговая база = Доход – расход – Налоговый вычет
С налоговой базы берется ставка налога:
13% - для граждан РФ
30% - для нерезидентов
24% - для организаций и предприятий
Из них:
7,5% - в федеральный бюджет
14,5% - в региональный бюджет
2% - в местный бюджет
Глава III. Принципы и технологии оценки стоимости недвижимости
1. Оценка стоимости недвижимости
Оценка стоимости недвижимого имущества необходима при:
- операциях купли-продажи или сдаче в аренду;
- акционировании предприятий и перераспределении имущественных долей;
- привлечении новых пайщиков и дополнительной эмиссии акций;
- кадастровой оценке для целей налогообложения объектов недвижимости: зданий и земельных участков;
- страховании объектов недвижимости;
- ипотечном кредитовании (под залог недвижимости);
- внесении объектов в качестве вклада в уставной капитал предприятий и организаций;
- разработке инвестиционных проектов и привлечении инвесторов;
- ликвидации объектов недвижимости;
- исполнения прав наследования, судебного приговора, разрешения имущественных споров;
- других операциях, связанных с реализацией имущественных прав на объекты недвижимости.
Основные правовые источники оценочной деятельности:
- Федеральный закон №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 г.;
- Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности. Утверждены правительством РФ от 6 июля 2001 г. N 519
- Постановление правительства РФ «О лицензировании оценочной деятельности» от 7 июня 2002 г.
Принцип наиболее эффективного и наилучшего использования недвижимости представлен на рис. 3.1.
Рис. 3.1. Принцип наиболее эффективного и наилучшего использования недвижимости
В принцип пользования входят показатели полезности объекта, показатель замещения, принцип ожидания.
Принцип, связанный с объектом, включает показатели остаточной продуктивности (которая определяется как Доход - Налог + Зарплата + Затраты на управление).
Вклад, т.е. ресурсы, которые вкладываются в недвижимость при ее жизненном цикле (возрастающая или убывающая отдача, сбалансированность, оптимальность размеров, экономическое разделение прав).
Принцип рыночной среды включает показатели:
- соответствия;
- зависимости от окружающей среды;
- показатель спроса и предложения;
- показатель конкуренции;
- показатель изменения по жизненному циклу недвижимости.
2. Технология оценки недвижимости
Оценка объектов недвижимости – определение денежного эквивалента стоимости объекта недвижимости.
Как и любой товар на рынке, недвижимость имеет цену и стоимость.
Цена объекта недвижимости – денежная сумма, предлагаемая или уплаченная за объект оценки или его аналог3.
Стоимость – это денежный эквивалент собственности.
Рыночная стоимость - наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.
Виды стоимости объекта оценки, отличные от рыночной стоимости:
а) стоимость объекта оценки с ограниченным рынком - стоимость объекта оценки, продажа которого на открытом рынке невозможна или требует дополнительных затрат по сравнению с затратами, необходимыми для продажи свободно обращающихся на рынке товаров;
б) стоимость замещения объекта оценки - сумма затрат на создание объекта, аналогичного объекту оценки, в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, с учетом износа объекта оценки;
в) стоимость воспроизводства объекта оценки - сумма затрат в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, на создание объекта, идентичного объекту оценки, с применением идентичных материалов и технологий, с учетом износа объекта оценки;
г) стоимость объекта оценки при существующем использовании - стоимость объекта оценки, определяемая исходя из существующих условий и цели его использования;
д) инвестиционная стоимость объекта оценки - стоимость объекта оценки, определяемая исходя из его доходности для конкретного лица при заданных инвестиционных целях;
е) стоимость объекта оценки для целей налогообложения - стоимость объекта оценки, определяемая для исчисления налоговой базы и рассчитываемая в соответствии с положениями нормативных правовых актов (в том числе инвентаризационная стоимость);
ж) ликвидационная стоимость объекта оценки - стоимость объекта оценки в случае, если объект оценки должен быть отчужден в срок меньше обычного срока экспозиции на рынке аналогичных объектов;
з) утилизационная стоимость объекта оценки - стоимость объекта оценки, равная рыночной стоимости материалов, которые он в себя включает, с учетом затрат на утилизацию объекта оценки;
и) специальная стоимость объекта оценки - стоимость, для определения которой в договоре об оценке или нормативном правовом акте оговариваются условия, не включенные в понятие рыночной или иной стоимости, указанной стандартах оценки
Как и в любых других механизмах ценообразования, стоимость недвижимой собственности зависит от набора объективных и субъективных факторов, из которых последние связаны с поведением конкретного продавца, покупателя и/или посредника на стадии заключения сделки. Объективные факторы в основном являются экономическими, определяющими, в конечном счете, средний уровень цен конкретных сделок. Экономические факторы подразделяются на макроэкономические и микроэкономические.
Основные факторы, влияющие на стоимость недвижимости:
- местонахождение;
- архитектурно-конструктивные решения проекта;
- планировочные решения проекта;
- наличие коммунальных услуг;
- наличие машин и оборудования, оцениваемых вместе со зданиями;
- состояние здания;
- сейсмические факторы;
- объем оцениваемых имущественных прав;
- экологические факторы;
- спрос и предложение.
Технология оценки недвижимости распределяется на следующие этапы:
Определение проблемы:
- идентификация объекта, т. е. установление наименования, инвентаризационного номера, места расположения, физических характеристик;
- определение предмета оценки, включающее оценку и комплекс прав на объект;
- определение даты;
- формулирование целей и свойств (функций) оценки (рыночная оценка/инвестиционная оценка, залоговая оценка);
- ограничительные условия (в стоимости/доходах по амортизации и т.д.).
2. Заключение договора на оценку:
- предварительный осмотр;
- оценка информации;
- определение группы экспертов;
- составление задания на оценку;
- составление количественного плана;
- подписания договора, в котором указывается предмет оценки, права и обязанности, стоимость работ, порядок сдачи и оплаты, особые условия.
3. Сбор и обработка информации с применением трех методов оценки по ИСО-2000.
4. Согласование результатов оценки.
5. Написание отчета.
Методы оценки недвижимости
Существует три метода оценки недвижимости.
Сравнительный подход - основан на текущей рыночной ситуации, учитывающей соотношение спроса и предложения, и цены по аналогичной недвижимости.
Доходный метод- позволяет учесть перспективу использования недвижимости, предпринимательский риск и прогноз будущего дохода.
Затратный метод – оценивает затраты на воспроизводство или замещение недвижимости.
Характеристика методов оценки недвижимости представлена в таблице 3.1.
Таблица 3.1.
| Наименование метода | Принципы | Достоинства | Недостатки | Область применения | Источники информации | Технология оценки |
| Сравнительный метод: - анализ парных продаж; - метод процентных поправок; - метод общей группировки. | 1. Определение спроса и предложения 2. Установление зависимости 3. Установление пропорциональности 4. Осуществление принципа «не приобретать, если стоимость недвижимости больше стоимости аналога». | - простой и наглядный метод (очевидные сравнения); - допускает корректировку; - дает статистически обоснованные оценки. | - большой объем информации; - возможность снижения достоверности информации при корректировках; - не учитывает прогноз (ожидание). | 1. Жилье 2. Малый бизнес 3. Земельные участки (в городе/дачные участки). | 1. Периодичес-кие издания 2. Информация риэлторских служб 3. Информация регистрационных служб 4. Информация страховщиков 5. Личные архивы оценщика. | 1. Изучение рынка и выбор объекта 2. Сбор и проверка достоверности информации 3. Выбор единиц измерения и проведение сравнительного анализа 4. Проведение корректировки по установленным отличиям 5. Согласование цены и стоимости недвижимости. |
| Доходный метод: - метод мультипликатора валового дохода; - прямая капитализация дохода; - дисконтиро-вание денежных потоков. | 1. Полезность 2. Спрос и предложение 3. Замещение 4. Ожидание. Текущая стоимость является функцией будущих (ожидаемых) выгод как при эксплуатации и/или при продаже/перепродаже недвижимости. | - метод напрямую связан с мотивом предпринимательской деятельности; - происходит оценка доходного капитала; - определение целесообразности инвестирования. | - неопределенность результатов оценки из-за риска при прогнозе и продолжительности получения результатов дохода; - прогноз осуществляется экспертно по информации о рынке, о тенденциях развития на основании теории и интуиции. | Широкая область применения, т.к. определяется доход по всей недвижимости, включая: - аренду; - дивиденты; - прибыль; - ренту; - процессы купли-продажи. | 1. Отчет о прибылях и убытках 2. Бухгалтерский баланс 3. Изучение счетов, налогов, переоценки, страховок (для корректировки). | 1. Выбор объекта оценки 2. Сбор и подготовка информации 3. Определение доходов по недвижимости 4. Проведение корректировки 5. Оценка стоимости и дохода по недвижимости. |
| Затратный метод: - метод удельной стоимости; - поэлементный метод; - индексный метод; - сметный метод. | Принципы замещения, т.е. покупатель не платит больше, чем стоит приобретаемый равноценный объект. | Опирается на сметно-нормативную базу. | - устанавливает стоимость использования, а не обмена; - не учитывает спроса и предложения; - использует затраты как базис рыночной оценки. | 1. Новое строительство 2. Реконструкция недвижимости 3. Страхование недвижимости 4. Налогооб-лажение недвижимости 5. Оценка на малоактивных рынках и специальных объектов. | Проектно-сметная документация. | 1. Оценка земельных участков и объектов недвижимости 2. Определение восстановительной стоимости и стоимости замещения 3. Определение видов износа 4. Определение остаточной стоимости (п.2 - п.3) 5. Определение полноценной оценки (п.1 + п.4). |
Примеры практических расчетов оценки недвижимости
Сравнительный метод
Анализ парных продаж
Условие. Требуется оценить производственное помещение с участком территории 0,5 га. Анализ соответствующего рынка недвижимости установил следующий объекты, привиденные в таблице 3.2.
Таблица 3.2.
| Показатели | Обозначение объектов | |||
| 1 | 2 | 3 | 4 | |
| 1. Площадь | 200 | 200 | 150 | 150 |
| 2. Территория | да | Нет | да | да |
| 3. Дополнительные постройки | да | Нет | да | нет |
| 4. Цена продаж (в тыс. $) | 50 | 42 | 39 | 36 |
Решение.
Цена должна быть между объектом 1 и 2, т.к. у них площадь соответствует заданию. Предпочтителен объект 1, т.к. он имеет участок 0,5 га.
Процедура сравнения.
Сравниваем объект 3 и 4 и определяем корректировку на дополнительные постройки:
Кдоп. п. = Ц3 – Ц4 = 39-36 = 3 тыс. $
Корректировка на наличие территории дополнительной постройки:
Кт. доп. п. = Ц1 – Ц2 – 50-42 = 8 тыс. $
Корректировка на наличие территории, которая определяется сравнением:
Ктер. = Кт.д. – Кдоп. п. = 8-3 = 5 тыс. $
Cтоимостная оценка объекта:
С = Ц1 – Кдоп. п. = Ц2 + Ктер. = 50-3 = 42+5 = 47 тыс. $ – цена объекта
Метод процентных поправок
Условие. Оценить промышленное здание завода, если аналогичное здание было продано 6 месяцев назад за 700 тыс. $. Оценщик, считает, что:
1. Поправка на местоположение +3%
2. Поправка на общее состояние объекта -7%
3. Поправка на окружающий ландшафт -2%
4. Поправка на время продажи (инфляция 8%) +4%
Решение.
Общая поправка равна:
П = 3-7-2+4 = -2%
С = 700 (1+П/100) = 700*0,98 = 686 тыс. $
Метод общей группировки
Условие. Продается недвижимость заводов машиностроения по цене 300 тыс. $, 320 тыс. $, 330 тыс. $, 295 тыс. $.
Решение.
Оценивается объект как среднее, считая, что оценка объективная.
С = (Сmax+Cmin)/2 = (330+295)/2 = 312 тыс. $
Доходный метод
Метод мультипликатора валового дохода
Этот метод основан на предположении связи между рыночной стоимостью недвижимости и доходом от сдачи ее в аренду.
С = Ап * Мв.д., где
Ап. – годовая арендная плата
Мв.д. – мультипликатор валового дохода, равный Мв.д. = С/Ап.
Собирается информация, и определяется среднее значение мультипликатора.
Условие. Завод сдает под офис помещение по цене 650 тыс. $ /год. Какова цена офиса при его продаже?
Собранная информация по аналогичным объектам дана в таблице 3.3.
Таблица 3.3.
| Объект | Цена продаж, тыс. $ | Арендная плата, тыс. $ | Мв.д. |
| 1 | 2400 | 600 | 4 |
| 2 | 1995 | 570 | 3,5 |
| 3 | 2330 | 630 | 3,7 |
Решение.
Мв.д. = (4+3,5+3,7)/3 = 3,73
С = 650*3,73 = 242,5 тыс. $
Метод капитализации дохода
С = Чод./R, где
Чод. – чистый операционный доход
R – общая ставка капитализации
Условие. Пусть объект имеет Чод. = 900 тыс. руб./год, а аналог имеет Чод. = 760 тыс. руб./год при стоимости 4 млн. руб.
Решение.
R = 760/4 000 000 = 0,19%
C = 900/0,19 = 4 737 000 руб.
3. Затратный метод
Определение стоимости комплекса зданий и сооружений затратным методом.
Известны следующие данные:
Стоимость прав аренды земли рассчитать исходя из таблицы 3.4.
Таблица 3.4.
| № | Характеристики | Объект оценки | Объект №1 | Объект №2 | Объект №3 |
| 1 | Цена за сотку, у.е. | | 47 | 50 | 40 |
| 2 | Условия Финансирования | Рыночное | Рыночное | Льготное 2% | Рыночное |
| 3 | Дата продажи | Сейчас | 9 мес. | 1 мес. | 6 мес. |
| 4 | Размер участка, Сотка | 220 | 90 (5%) | 120 (2%) | 200 (1%) |
| 5 | Состояние | Без улучшений | Без улучшений | Без улучшений | Есть улучшения, 10% |
| 6 | Место Расположения | Среднее | Хорошее 5% | Хорошее 5% | Среднее |
Решение.
Рост стоимости земли (прав аренды) 1% за квартал (приблизительно принимаем 1 у.е.=30 руб.).
Объект №1.
Цена за сотку у.е. = 47
Условия финансирования – рыночные
Дата продажи 9 мес. – 3 кв. следовательно 3%. 47х0,03=1,41 у.е.
Размер участка: 47х0,05 = - 2,35 у.е.
Состояние – без улучшений.
Место расположения – 47х0,05 = - 2,35 у.е.
47-2,35-2,35+1,41=48,41=44 у.е.
Объект №2.
50-1-1+0,165-2,5=46 у.е.
Объект №3.
40+0,8-0,4+4=44 у.е.
(44+44)/2=44 у.е., следовательно если площадь оцениваемого объекта 220 соток, по 220х44 = 9680.
Выбрав наиболее близкие значения, получившихся результатов, получим стоимость прав аренды равную 10560 у.е.
Восстановительная стоимость комплекта на момент оценки составляет 825000 у.е.
Оценка износа.
Устранимый физический износ.
Оцениваемые здания требуют капитального ремонта и реконструкции для приведения их в состояние, которое соответствует наиболее эффективному их использованию.
Реконструкции и ремонту подлежат: здания S = 4580 м2, в т.ч.:
производственные здания S = 2748 м2,
бытовые помещения S = 458 м2,
складские помещения S = 916 м2,
гаражи S = 458 м2.
Планируемая замена на:
производственное здание под помещение по выпуску медицинского оборудования,
бытовые помещения под офис,
складские помещения под выставочный комплекс,
гаражи – ремонт.
Стоимость ремонта и реконструкции составит:
по производственным помещениям – 90 у.е. за 1 м2,
по офисам, магазинам, выставочным залам – 110 у.е. за 1 м2.
Общие затраты на ремонт и реконструкцию составят:
2748х90 = 247320 у.е.
916х110 = 100760 у.е.
458х110 = 50380 у.е.
458х110 = 50380 у.е.
Устранимый физический износ составит:
247320+100760+50380+50380 = 448840 у.е.
Неустранимый физический износ.
Таблица 3.5.
| Наименование | Доля зданий и сооружений в об.ст-ти (%) | Восстано- вительная ст-ть (у.е.) | Физический износ (%) | Средний износ (%) |
| 1. Производственные строительные здания | 60 | 495000 | 50 | 30 |
| 2. Бытовые помещения | 10 | 82500 | 35 | 3,5 |
| 3. Складские помещения | 20 | 165000 | 45 | 9 |
| 4. Гаражи | 10 | 82500 | 35 | 3,5 |
| Итого | 100 | 825000 | | 47 |
Графа 5 = графа 2 х графу 4 / 100.
Стоимость нового строительства – 825000 у.е.
Устранимый физический износ – 448840 у.е.
Остаточная стоимость 825000-448840 = 376160 у.е.
Неустранимый физический износ 376160х0,47 = 176795 у.е.
Устранимый функциональный износ – 1200 у.е. (затраты на снос и на строительство нового объекта).
Неустранимый функциональный износ
стоимость строительства при высоте 8,1 м = 180 у.е./м
стоимость строительства при высоте 5 м = 160 у.е./м.
«Излишняя» площадь строительства 2748 м2 при износе «лишних» элементов 50%.
«Излишняя» площадь строительства 275 м2 при износе «лишних» элементов 45%.
находим разницу, стоимости строительства: 180 – 160 = 20 у.е.
2748 х 20 = 54960 у.е.
54960 х 50% = 27480 у.е.
54960 – 27480 = 27480 у.е.
275 х 20 = 5500 у.е.
5500 х 0,45 = 2475 у.е.
5500 – 27480 = 3025 у.е.
Неустранимый функциональный износ:
27480 + 3025 = 30505 у.е.
Расчет стоимости объекта затратным методом представлен в таблице 3.6.
Таблица 3.6.
| № | Показатели | Значения, у.е. |
| 1 | Стоимость здания | 8 25000 |
| 2 | Устранимый физический износ | 448840 |
| 3 | Неустранимый физический износ | 1 657340 76795 |
| 4 | Функциональный устранимый износ | 1200 |
| 5 | Функциональный неустранимый износ | 30505 |
| 6 | Стоимость здания, сооружения с учетом износа | 825000-657340=167660 |
| 7 | Стоимость прав аренды земли | 9680 |
| 8 | Стоимость объема с учетом износа | 167760+9680=177440 |
Вывод: рыночная стоимость объекта оценки составляет 177440 у.е.
Глава IV. Оценка недвижимости предприятий машиностроения
Оценка предприятия состоит из определения рыночной стоимости активов и пассивов (недвижимости, оборудования, машин, запасов на складах, финансовых вложений, а также нематериальных активов – стоимости бренда, интеллектуальной собственности, наработанной базы клиентов, отношений с персоналом и т.д.) При оценке предприятия также обязательно подлежит оценке эффективность его деятельности, настоящие, прошлые и потенциальные доходы, перспективы роста, динамика рынка.
Оценка предприятия – определение рыночной стоимости предприятия, хозяйствующего субъекта, со всей совокупностью лежащих на нем прав и обязательств. Оценка рыночной стоимости предприятия включает углубленный финансовый, организационный и технологический анализ текущей деятельности и перспектив оцениваемого предприятия.
Оценка предприятия необходима в случаях:
- приватизации предприятия;
- осуществления эмиссии акций;
- проведения операций купли/продажи;
- реорганизации или ликвидации предприятия;
- оценки целесообразности принятия управленческих решений.
Стороны, заинтересованные в оценке предприятия (бизнеса):
- собственник (акционер, учредитель и др.);
- потенциальный покупатель;
- управленческое звено предприятия;
- партнеры.
Оценка стоимости предприятия, в том числе определение стоимости его ценных бумаг, долей в его капитале, паев необходима при целом ряде операций, например, при выкупе акций, эмиссии ценных бумаг, а также при обжаловании решения об отчуждении собственности и т.д.
Оценка интеллектуальной собственности, приобретает все большее значение в последнее время, наряду со ставшими привычными объектами оценки: движимого имущества, недвижимости и бизнеса. Без оценки объектов интеллектуальной собственности на обойтись при заключении договоров франчайзинга (лицензионных договоров), при передаче исключительных прав в уставной капитал, при продаже, при оценке бизнеса, при невозможности подтвердить затраты на их создание при постановке на баланс. Если известна стоимость объектов интеллектуальной собственности, то возможно наряду с подтверждением права собственности поставить эти объекты на баланс предприятия в качестве нематериальных активов. Независимая оценка позволяет рассчитать амортизационные отчисления по конкретному инвентарному объекту интеллектуальной собственности (нематериальный актив) за счет которых формируются соответствующие фонды амортизационных отчислений и относиться на счет себестоимости продукции. Оценка бизнеса зачастую не будет торажать действительную его стоимость без оценки интеллектуальной собственности. Это особенно актуально для высокотехнологичных компаний. Поэтому данный вид оценочной деятельности часто является составной частью комплекса услуг по оценке бизнеса.
Гражданский кодекс Российской Федерации определяет предприятие как имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности. «Предприятие в целом как имущественный комплекс признается недвижимостью, т. е. оно или его часть могут быть объектом купли-продажи, залога, аренды и других сделок, связанных с установлением, изменением и прекращением вещных прав», - зафиксировано в ГК РФ. Согласно Кодексу, в состав имущественного комплекса при проведении рыночной оценки стоимости предприятия, включаются все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (фирменное наименование, товарные знаки, знаки обслуживания), и другие исключительные права, если иное не предусмотрено законом или договором. Соответственно, все эти объекты и права подлежат оценке в рамках оценки предприятия.
При комплексном подходе к оценке предприятия выясняется его реальная стоимость, а также способность приносить доходы в дальнейшем. Комплексная оценка стоимости предприятия включает в себя оценку рыночной стоимости предприятия, а также оценку инвестиционной стоимости предприятия. Первая – это наиболее вероятная цена, по которой предприятие может быть принято на открытом рынке в условиях свободной конкуренции. При этом участники сделки должны обладать всей необходимой информацией, и на сумме сделки не должны отражаться никакие чрезвычайные обстоятельства. Для этого вида оценки предприятия необходимо провести инвентаризацию его основных фондов (упорядочить учет, определить рыночную и ликвидационную стоимость), провести анализ рынка, управленческий и финансовый анализ деятельности компании, оценить результаты и выпустить отчет об оценке рыночной стоимости предприятия.
В рамках оценки инвестиционной стоимости предприятия рассчитывается стоимость предприятия для конкретного инвестора или же группы инвесторов. Оценка инвестиционной стоимости предприятия выражает способность последнего вернуть вложенные в него деньги и принести прибыль.
Оценка предприятия включает в себя определение стоимости пассивов и активов компании: недвижимого имущества, машин и оборудования, складских запасов, финансовых вложений, нематериальных активов. Экспертиза машин и оборудования включает в себя оценку стоимости - станков, приборов, вертолетов, технологических комплексов, поточных линий, силовых агрегатов, оргтехники, мебели, бытовых предметов и прочих объектов, которые относятся к движимому имуществу. Независимая оценка машин и оборудования – важный и зачастую единственный способ определить реальную стоимость активной части основных фондов предприятия. Оценка машин осуществляется несколькими методами, в том числе с применением специализированных баз данных, содержащих как ценовую информацию, так и технические параметры. Данный вид услуг часто является составной частью процедуры оценки бизнеса.
Кроме того, оценивается эффективность работы компании, ее прошлые, настоящие и будущие доходы, перспективы развития и конкурентная среда на данном рынке. В результате такого комплексного подхода определяется реальная рыночная стоимость предприятия и его способность приносить прибыль.
Динамично развивающийся рынок купли-продажи предприятий, а также инвестирования диктует необходимость своевременного получения полноценных сведений об объекте купли-продажи еще на стадии принятия решения о заключении сделки. Особенностью процесса оценки бизнеса является ее рыночный характер. Это означает, что при оценке рыночной стоимости предприятия определяются не только затраты на создание и приобретение оцениваемого объекта. Также учитываются и основные рыночные факторы, влияющие на стоимость.
Оценка предприятия является одним из основных инструментов на рынке услуг по сопровождению сделок с капиталом, который помогает инвестору избежать риска получения в собственность «кота в мешке» вместо необходимого для расширения и укрепления бизнеса / предприятия актива.
Заключение
В последнее время большой интерес для многих стал представлять российский рынок недвижимости. Большое значение имеют (как для продавцов, так и для покупателей, а также и для других заинтересованных лиц) те операции, которые сегодня можно осуществлять с различными объектами недвижимости.
Прошедшая в стране приватизация государственных предприятий и возникновение различных организационно-правовых форм предпринимательства привели к качественному изменению финансового рынка и к выделению самостоятельного сегмента – рынка недвижимости.
Различные специалисты в областях, связанных с недвижимостью: риэлторские, строительные, юридические фирмы, страховые компании и банки, оказывающие услуги на рынке недвижимости и другие - обмениваются между собой опытом, а также доводят до сведения населения информацию о развитии рынка недвижимости и о вновь появляющихся возможностях в этой области. Создаются новые организации, занимающиеся профессиональной оценкой и инвентаризацией недвижимости, и т.д.
На рынке недвижимости развиваются ипотека, коммерческая оценка недвижимости, частные и смешанные схемы финансовой застройки. Появились новые виды профессий: риэлторы, оценщики, посредники, землеустроители и т.д.
Рынок недвижимости постоянно развивается, меняется, поэтому очень важно на каждом этапе развития рынка недвижимости проводить его анализ, причем не только в целом, но и по отдельным секторам рынка. Для многих значительный интерес представляет прогноз на будущее в области недвижимости, поэтому необходимо провести проектирование операций с недвижимостью и одновременно осуществить оценку эффективности этих операций. Для того чтобы операции, осуществляемые с недвижимостью, проводились и дальше, а их номенклатура росла, необходимо создание прочной правовой базы.
Литература
Конспект лекций по дисциплине Экономика недвижимости. Полозов Ю.Е. МГОУ 2008.
Волочков Н. Г. Справочник по недвижимости. – М.: ИНФРА-М, 2006.
Грибовский С. В. Оценка доходной недвижимости. – СПб.: Питер, 2001.
4. Оценка недвижимости: основные методы и финансовые вычисления. Методические указания к проведению практических занятий по дисциплине «Экономика недвижимости» / Уфимск. гос. авиац. техн. ун-т.: Сост.: Л.Г. Елкина, Л.В. Ситникова, С.Е. Лазовский. – Уфа, 2004
1 Ст. 131 ГК РФ
2 Ст. 274 ГК РФ
3 Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности. Утверждены Постановлением Правительства РФ от 6 июля 2001 г. N 519
