Реферат Оценка недвижимости отчет
Работа добавлена на сайт bukvasha.net: 2015-10-28Поможем написать учебную работу
Если у вас возникли сложности с курсовой, контрольной, дипломной, рефератом, отчетом по практике, научно-исследовательской и любой другой работой - мы готовы помочь.
Предоплата всего
от 25%
Подписываем
договор
Оглавление
1. Вводная часть……………………………………………………………….....4
1.1 Постановка задания на оценку……………………………………………..4
1.2. Сведения о заказчике оценки и об оценщике……………………………..6
1.3. Допущения и ограничения, на которых основывается оценка…………..6
1.4. Применяемые нормативные документы и стандарты оценки…………..7
1.5. Описание объекта оценки…………………………………………………..8
1.5.1 Описание помещения…………………………………………………….8
1.5.2 Описание земельного участка………………………………………….10
1.6. Процесс определения рыночной стоимости……………………………..10
1.7. Общие понятия и терминология………………………………………….13
2. Общая часть………………………………………………………………….16
2.1. Анализ макроэкономической ситуации в стране………………………..16
2.2. Общие сведения о местоположении объекта…………………................20
3. Оценка рыночной стоимости объекта………………………………….…24
3.1. Краткое описание объекта оценки……………………………………….24
3.1.1. Анализ наиболее эффективного использования………………….….24
3.1.2. Наиболее эффективное использование земельных участков, как свободных…………………………..…………………………………24
3.1.3. Наиболее эффективное использование участка с улучшениями…..25
3.2. Оценка рыночной стоимости объекта оценки…………………………...26
3.2.1. Определение стоимости затратным подходом…………………….…26
Оценка рыночной стоимости земельного участка…………………...27
Оценка стоимости замещения оцениваемого объекта……………….28
Определение накопительного износа………………………………....29
3.2.2. Оценка рыночной стоимости сравнительным подходом……………32
3.2.3. Оценка рыночной стоимости доходным подходом……………….…35
3.3. Согласование результатов оценки…………………………………….….39
4. Выводы……………………………………………………………………...…41
Список литературы……………………………………………………………...42
1. Вводная часть
1.1. Постановка задания на оценку
| Объект оценки | Офисные помещения площадью 502,9 кв.м, расположенные на земельном участке площадью 116 кв.м |
| Адрес объекта оценки | Г.Кемерово, ул. Ленина, 165 |
| Имущественные права на объект оценки | Согласно данным кадастровой выписки сведения о правах отсутствуют. |
| Основания возникновения права | Не представлены |
| Обременения | Сведения отсутствуют |
| Цель оценки | Определение рыночной стоимости офисного помещения. |
| Предполагаемое использование результатов оценки | Отчет подготовлен в целях предоставления заказчику информации о рыночной стоимости объекта и не может быть использован в целях не обозначенных в нем. |
| Вид стоимости | Рыночная |
| Дата оценки | 10 марта 2011 года |
| Дата осмотра объекта оценки | 10 марта 2011 года |
| Дата составления отчета | 15 марта 2011 года |
| Срок проведения оценки | до 10-ти рабочих дней |
| Документы, предоставленные оценщику | Кадастровый паспорт земельного участка от 20 января 2010 года, Кадастровая выписка о земельном участке от 20 января 2010 года. |
В соответствии с целью оценки, а также договором в данном отчете определяется рыночная стоимость объекта оценки.
Определение рыночной стоимости приведено в Федеральном Законе РФ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» № 135-Ф3 от 29.07.1998 года:
Рыночная стоимость есть наиболее вероятная цена, по которой данный объект может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:
одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;
стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;
объект оценки представлен на открытый рынок в форме публичной оферты;
цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;
платеж за объект оценки выражен в денежной форме.
В Федеральном стандарте оценки Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)
(утв. приказом Минэкономразвития РФ от 20 июля 2007г. N 255), утвержденным Приказом Минэкономразвития РФ от 20 июля 2007г. N 255 "Об утверждении федерального стандарта оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)" , при определении рыночной стоимости объекта оценки определяется наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:
· одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;
· стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;
· объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;
· цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;
· платеж за объект оценки выражен в денежной форме.
Возможность отчуждения на открытом рынке означает, что объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов, при этом срок экспозиции объекта на рынке должен быть достаточным для привлечения внимания достаточного числа потенциальных покупателей.
Разумность действий сторон сделки означает, что цена сделки - наибольшая из достижимых по разумным соображениям цен для продавца и наименьшая из достижимых по разумным соображениям цен для покупателя.
Полнота располагаемой информации означает, что стороны сделки в достаточной степени информированы о предмете сделки, действуют, стремясь достичь условий сделки, наилучших с точки зрения каждой из сторон, в соответствии с полным объемом информации о состоянии рынка и объекте оценки, доступным на дату оценки.
Отсутствие чрезвычайных обстоятельств означает, что у каждой из сторон сделки имеются мотивы для совершения сделки, при этом в отношении сторон нет принуждения совершить сделку.
Определения рыночной стоимости, приведенные в Федеральном законе и Стандартах оценки по смыслу полностью аналогичны.
1.2. Сведения о заказчике оценки и об оценщике
Сведения о заказчике
Заказчиком настоящего отчета является:
| ФИО | Индивидуальный предприниматель *********** |
| ИНН/КПП | ИНН *********** |
| Юридический адрес | Кемеровская область, г. Кемерово, пр. Октябрьский 5-51. |
| Почтовый адрес | Кемеровская область, г. Кемерово, пр. Октябрьский 5-51. |
| ОГРН | №***************** |
| Паспорт | **** № ******, выдан РОВД Заводского района г. Кемерово |
Сведения об оценщике
Оценку проводит ООО «*****»
| Ф.И.О. оценщика | Шаламова Ольга Евгеньевна |
| Информация о членстве в саморегулируемой организации | Член НП «Саморегулируемой организации оценщиков» Свидетельство № ****. |
| Документ, подтверждающий получение профессиональных знаний в области оценочной деятельности | Диплом ПП № |
| Сведения о страховании профессиональной ответственности | Полис №*********, сроком на один год. |
| Стаж работы в оценочной деятельности | |
| Фактический адрес юридического лица: | 650000,Кемеровская область, г. Кемерово, ул. Пролетарская 5-21. |
| Телефон юридического лица: | |
1.3. Допущения и ограничения, на которых основывается оценка
Данный отчет по оценке был составлен с учетом следующих общих предположений и ограничивающих условий:
1. Предполагается, что право собственности на объекты оценки оформлено правильно, объекты недвижимости свободны от любых залогов или других отягощающих условий; не предполагается никакой ответственности за правовое описание или другие юридические вопросы.
2. Считается, что информация, предоставленная третьими сторонами, на которой основывается весь отчёт или его часть, достоверна, её проверка не производилась во многих случаях. Точности такой информации не гарантируется, поэтому для всех сведений указывается их источник.
3. Предполагается, что все существующие федеральные, государственные и местные законы и инструкции соблюдены.
4. За изменение рыночных условий ответственность не несётся, и никаких обязательств по исправлению данного отчёта с тем, чтобы отразить события или условия, которые произойдут после даты оценки, не предполагается.
5. Любое распределение общей стоимости в данном отчете между составляющими элементами объектов оценки применяется только для целей использования, указанных в данном отчёте.
6. Предполагается, что нет никаких спрятанных или невидимых факторов в объектах недвижимости или подпочве, которые могут повлечь за собой снижение стоимости. Не несётся никакой ответственности за наличие или необходимость обнаружения такого рода обстоятельств.
7. Ни оценщики, ни любое физическое лицо, подписывающее или связанное с этим отчётом, не обязано давать показаний, связанных с данным отчётом, или выступать в суде или другом органе судопроизводства, за исключением тех случаев, когда договорённость об этом была достигнута прежде и оформлена письменным соглашением, либо по официальному вызову суда.
8. Данный отчёт был составлен только для указанных целей и не должен использоваться для других каких-либо целей.
1.4. Применяемые нормативные документы и стандарты оценки
Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» № 135-ФЗ от 29 июля 1998г. «Стандарты оценки.
Приказ Минэкономразвития РФ от 20 июля 2007 г. N 256 "Об утверждении федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)".
Приказ Минэкономразвития РФ от 20 июля 2007 г. N 255 "Об утверждении федерального стандарта оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)".
Приказ Минэкономразвития РФ от 20 июля 2007 г. N 254 "Об утверждении федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)".
Постановление Правительства РФ от 1 февраля 2007 г. N 60 "О порядке опубликования федеральных стандартов оценки".
Основополагающий (базовый) стандарт СТО СДС СРО НКСО 1.1-2007.
СТО СДС СРО НКСО 3.1-2008 «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки».
СТО СДС СРО НКСО 3.2-2008 «Цель оценки и виды стоимости».
СТО СДС СРО НКСО 3.3-2008 «Требования к отчету об оценке».
1.5. Описание объекта оценки
Объект оценки представляет собой нежилые (офисные) помещения.
Оцениваемые помещения находятся в административном 10-ти этажном здании с подвалом и расположены по адресу: г. Кемерово, Центральный район, пр. Ленина.
Собственником оцениваемых помещений является ХХХ
Территориальное расположение 10-ти этажного административного здания с подвалом, в котором располагаются оцениваемые помещения на карте города по отношению к центру города наглядно представлено на рисунке ниже.
Рис. 1. Расположение Здания, в котором находятся оцениваемые помещения по отношению к центру города (пр. Ленина).
1.5.1 Описание помещения
Количественные характеристики объекта оценки установлены на основании правоустанавливающих и технических документов. Техническое состояние объекта оценки исследовано на основании разъяснений заказчика, а также другой информации ставшей доступной оценщику. Кроме того, оценщик лично осмотрел объект оценки. Кадастровая стоимость установлена на основании данных федеральной службы кадастра.
Объект оценки – офисные помещения, общей площадью
Помещения находятся в хорошем техническом состоянии. Описание технических характеристик и параметров объекта приведено в таблице 1.
Таблица 1.
| Характеристика | Описание |
| Наименование объекта | Помещения, площадь 502,9 кв.м., нежилые помещения, этаж: 7, номера на поэтажном плане: 1-34 |
| Адрес местоположения | г. Кемерово, пр. Ленина. |
| Кадастровый номер | ХХ:ХХ:ХХХХХХ:ХХ |
| Первоначальная балансовая стоимость (на 01.08.2007 г.), руб. | 3 463 050,85 |
| Остаточная балансовая стоимость (на 01.08.2007 г.), руб. | 3 068 647,66 |
| Год постройки здания | 1970 |
| Этажность здания | 10 этажное с подвалом |
| Группа капитальности | 1 |
| Общая площадь, кв.м. | 502,9 |
| Площадь застройки (расчетное значение), кв.м. | 578,00 |
| Строительный объем (расчетное значение), куб.м. | 1 532,00 |
| Внутренняя высота помещений | 2,35 |
| Текущее использование | Офисное помещение |
| Фундамент | Бетонный |
| Стены | Панельные |
| Перегородки | Кирпичные |
| Перекрытия | Железобетонные плиты |
| Кровля | Мягкая |
| Полы | Линолеум |
| Проемы | Алюминиевые оконные блоки, двери. |
| Внутренняя отделка | Потолок: под покраску. Стены: штукатурка, окраска, обои, гипсокартон. |
| Системы инженерного обеспечения | Отопление (ТЭЦ), водоснабжение хол. и гор. (гор. сети), канализация (в гор. сети), электроснабжение, телефонизация |
| Общее состояние на дату оценки | Общее состояние объекта удовлетворительное. Отделка помещений местами повреждена и загрязнена. Существенных дефектов и недостатков у конструктивных элементов здания не выявлено. |
| Дополнительная информация | Рядом со зданием имеются парковочные места. В здании имеется лифт. Помещения обеспечены Интернет-линией. |
1.5.2 Описание земельного участка
Рельеф участка ровный.
Геодезические изыскания и топографическая съемка местности в процессе оценки не проводились.
Земельный участок обеспечен инженерными коммуникациями: электроснабжением, водоснабжением, канализацией, теплоснабжением.
Кадастровый номер земельного участка: ХХ:ХХ:ХХХХХХ:ХХ[1]
Законодательно разрешенное использование земельного участка: земельный участок располагается на территории земель поселений (г. Кемерово, пр.Ленина). Поскольку документация на земельный участок не предоставлена, Оценщик предположил, что на момент оценки возможным разрешенным использованием земельного участка под всем зданием является эксплуатация административного здания.
Земельный участок находится на праве собственности.
Выводы:
Достоинства объекта оценки:
Расположение в Центральном районе города.
Расположение в деловом центре города.
Наличие телефонов, выделенной Интернет-линии.
Наличие парковочных мест.
Недостатки объекта оценки:
Не выявлены.
1.6. Процесс определения рыночной стоимости
В соответствии с определенной целью, особенностями оцениваемого объекта и сложившейся экономической ситуацией на рынке недвижимости был определен процесс оценки. Процесс оценки включал исследования и анализ, необходимые для заключения выводов об искомой стоимости. Процесс оценки состоял из нескольких этапов: сбор данных, обработка полученной информации, заключение и представление выводов и итогов работы.
Процедура оценки включала осмотр оцениваемого объекта, интервью с экспертами и собственниками, исследование рынка продаж и аренды аналогичных объектов и их сравнительный анализ, анализ доходов и расходов при ведении бизнеса на определенных сегментах рынка недвижимости, рассмотрение альтернативных вариантов использования и определение наилучшего и наиболее эффективного использования объекта. После этого осуществлялся расчет искомой стоимости.
При оценке использованы три общепринятых подхода к определению стоимости недвижимости: затратный, сравнительный и доходный.
Затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки, с учетом его износа (п.5 Раздела II. Постановления Правительства РФ от 06.07.2001г. №519 «Об утверждении стандартов оценки»).
Данный подход основывается на предположении, что потенциальный покупатель не заплатит за объект сумму большую, чем та, за которую возможно приобретение соответствующего участка земли под застройку и возведение улучшений аналогичной полезности.
Расчет производился в следующей последовательности:
определение стоимости земельного участка;
определение восстановительной стоимости улучшений;
определение величины составляющих накопленного износа: физического износа, функционального устаревания и устаревания внешней среды;
корректировка полной восстановительной стоимости на величину накопленного износа;
добавление к стоимости земельного участка рассчитанной стоимости улучшений.
Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними (п.5 Раздела II. Постановления Правительства РФ от 06.07.2001г. №519 «Об утверждении стандартов оценки»).
Данный подход основывается на предположении, что рациональный покупатель не заплатит за конкретную собственность больше, чем обойдется приобретение на рынке другой собственности, обладающей такой же полезностью.
Расчет производился в следующей последовательности:
исследование рынка, сбор информации о совершенных сделках и предложениях аналогичных объектов;
выбор ограниченного числа значимых параметров сравнения;
внесение корректировок с учетом различий между оцениваемым и сопоставимыми объектами;
согласование результатов и определение искомой стоимости.
Доходный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки (п.5 Раздела II. Постановления Правительства РФ от 06.07.2001г. №519 «Об утверждении стандартов оценки»)
Данный метод основывается на предположении, что стоимость объекта определяется чистой текущей стоимостью будущих денежных потоков при соответствующей ставке дисконта. Для определения искомой стоимости определяется величина и структура дохода, сроки и риск его получения. Ставка дисконта - коэффициент, используемый для расчета текущей стоимости денежной суммы, получаемой или выплачиваемой в будущем. Расчет производился в следующей последовательности:
Определение потенциального валового дохода как суммарной арендной платы, которую можно получить при полной занятости помещений;
Определение потерь от недозагрузки помещений, неуплаты арендной платы, смены арендаторов, расчет прочих доходов. Определение действительного валового дохода;
Определение операционных расходов;
Определение чистого операционного дохода;
Определение ставки дисконта, обшей нормы капитализации;
Определение чистой текущей стоимости будущих денежных потоков;
В рамках доходного подхода определение чистой текущей стоимости будущих денежных потоков может производиться с помощью прямой капитализации и анализа дисконтированного денежного потока.
Прямая капитализация - процесс пересчета определенного денежного потока за период в чистую текущую стоимость с помощью общей нормы капитализации.
Анализ дисконтированного денежного потока - процесс пересчета прогнозируемых будущих денежных потоков за расчетное число периодов в чистую текущую стоимость, при определенной ставке дисконта.
Для расчета был выбран метод прямой капитализации ввиду отсутствия необходимости капвложений в течение длительного периода времени в объект оценки и равномерности прогнозируемого потока доходов.
Согласование результатов оценки
Заключительным этапом является сравнение оценок, полученных на основе указанных подходов и сведение полученных стоимостных показателей к единой рыночной стоимости объекта. Согласование поводилось с учетом особенностей оцениваемого объекта и достоверности используемой информации по каждому подходу.
1.7. Общие понятия и терминология
Федеральные стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО №1) (утвержденные Приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 № 256.) определяют следующие обязательные к применению оценщиками подходы к оценке:
затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки, с учетом его износа. Предпосылка данного метода заключается в том, что стоимость любого имущества зависит от затрат на воспроизводство аналогичного имущества. Согласно затратному подходу, стоимость объекта оценки определяется, как сумма восстановительной стоимости улучшений за вычетом накопленного износа и к результату добавляется стоимость земельного участка.
Под восстановительной стоимостью понимаются затраты по воссозданию объекта в первоначальном виде, включая в них прибыль строительной организации и инвестора.
Под накопленным износом понимается общая потеря стоимости объектом, на момент оценки, в процентном выражении, под действием физических, функциональных и внешних факторов.
сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними. В цену сопоставимой продажи вносятся поправки, отражающие существенные различия между ними.
доходный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки. В основе доходного подхода лежит принцип ожидания, который гласит о том, что стоимость объекта оценки определяется величиной будущих выгод ее владельца. Формализуется данный подход путем пересчета будущих денежных потоков, генерируемых собственностью, в настоящую стоимость. Оценка доходным подходом предполагает, что потенциальные покупатели рассматривают приносящий доход объект оценки с точки зрения инвестиционной привлекательности, то есть как объект вложения с целью получения в будущем соответствующего дохода
Метод оценки - способ расчета стоимости объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке.
Дата проведения оценки - это календарная дата, по состоянию на которую определяется стоимость объекта оценки.
Срок экспозиции объекта оценки - период времени, начиная с даты представления на открытый рынок (публичная оферта) объекта оценки до даты совершения сделки с ним.
Итоговая величина стоимости объекта оценки - величина стоимости объекта оценки, полученная как итог обоснованного оценщиком обобщения результатов расчетов стоимости объекта оценки при использовании различных подходов к оценке и методов оценки.
Стоимость воспроизводства - это стоимость точной копии оцениваемого объекта, приобретаемого или воспроизводимого в настоящее время;
Стоимость замещения - это стоимость аналога оцениваемого объекта, имеющего идентичные функциональные и конструктивные характеристики;
Остаточная стоимость - это первоначальная стоимость или полная восстановительная стоимость за вычетом суммы накопленного износа на дату определения остаточной стоимости;
Восстановительная стоимость - это стоимость воспроизводства или стоимость замещения ранее приобретенного объекта в современных условиях с учетом происшедших изменений цен и тарифов.
Стоимость работ по ремонту (восстановлению) включает в себя трудовые и материальные затраты, прибыль, налоги, а также другие затраты и платежи. Оценивается при наступлении страховых случаев, а также при предъявлении имущественных исков;
Физический износ — снижения стоимости, связанной с частичной или полной потерей конструктивными элементами имущества и его оборудования свойств эксплуатационной пригодности в результате естественного старения, стихийных бедствий, аварий, неправильной эксплуатации, ошибок при проектировании или отступлении от требований и нормативов.
Функциональный износ - потеря стоимости объекта оценки в результате воздействия факторов, присущих самому объекту оценки в результате развития новых технологий, изменения в дизайне, материалах, производственном процессе, приводящих к появлению избыточных эксплуатационных затрат, недостатку полезности.
Оцениваемые права. Целью оценки является определение рыночной стоимости права собственности на недвижимое имущество. Имущество (согласно Гражданскому кодексу РФ, часть 1 (ст. 212, п. 2)) может находиться в собственности граждан и юридических лиц, а также Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований.
Земельный участок — часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), которая имеет фиксированную границу, площадь, местоположение, правовой статус и другие характеристики, отражаемые в Государственном земельном кадастре и документах государственной регистрации прав на землю.
Земельный участок может быть делимым и неделимым. Делимым является земельный участок, который может быть разделен на части, каждая из которых после раздела образует самостоятельный земельный участок, разрешенное использование которого может осуществляться без перевода его в состав земель иной категории, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
Улучшения земельного участка — здания, строения, сооружения, объекты инженерной инфраструктуры, расположенные в пределах земельного участка, а также результаты работ и иных воздействий (изменение рельефа, внесение удобрений и т.п.), изменяющих качественные характеристики земельного участка.
В зависимости от субъекта права собственность может быть публичной и частной. Публичная собственность – может быть двух видов: государственной (собственность Российской Федерации или собственность субъекта Российской Федерации) или муниципальной, т.е. собственность органа местного самоуправления.
Рыночная стоимость объекта оценки — наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.
Цена — денежная сумма, предлагаемая или уплаченная за объект оценки или его аналог.
Аналог объекта оценки — сходный по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам объекту оценки другой объект, цена которого известна из сделки, состоявшейся при сходных условиях.
Безрисковая ставка доходности — ставка доходности инвестиций при вложении денежных средств в наиболее надежные активы.
Дисконтирование — процесс определения текущей стоимости будущих доходов и расходов.
2. Общая часть
2.1. Анализ макроэкономической ситуации в стране.
Анализ внешних факторов, не относящихся непосредственно к объекту оценки, но влияющих на его стоимость
При подготовке данного раздела использованы информационные материалы, размещенные на сервере Министерства экономического развития и торговли Российской федерации (www.economy.gov.ru) – «Мониторинг о текущей ситуации в экономике Российской Федерации по итогам января-сентября 2010 года».
После паузы в экономическом росте, сложившейся в июне-августе, в сентябре динамика экономического роста перешла в область положительных значений. По оценке Минэкономразвития России, очищенный от сезонности рост ВВП в сентябре составил 0,2 процента. Основной вклад в динамику ВВП внесли добывающие и обрабатывающие виды деятельности в целом, а также строительство. Со стороны спроса динамика поддерживалась ростом инвестиций и восстановлением запасов.
По сравнению с сентябрем прошлого года, по оценке Минэкономразвития России, ВВП увеличился на 1,8% и за девять месяцев в целом его прирост составил 3,4% к соответствующему периоду прошлого года.
Второй месяц подряд наблюдается рост инвестиций с исключением сезонного и календарного фактора. В сентябре прирост по сравнению с августом оценивается на уровне 0,9 процента.
По сравнению с соответствующим периодом прошлого года в сентябре текущего года сохраняется значительный рост инвестиций – на 9,4%, в основном за счет эффекта низкой базы первых трех кварталов прошлого года, в январе-сентябре рост составил 3,8 процента.
Рост инвестиций в основной капитал в сентябре поддерживался увеличением объема выполненных работ в строительстве, которые на 0,8% превысили августовское значение (с исключением сезонности).
По отношению к сентябрю прошлого года строительство выросло на 5,4 процента. Однако в целом за девять месяцев по сравнению с соответствующим периодом прошлого года объемы работ в строительстве еще не достигли уровня прошлого года и составили 99,2 процента. При этом ввод жилых домов в сентябре текущего года оказался на 13,6% ниже уровня сентября прошлого года.
Реальная заработная плата в сентябре с исключением сезонного фактора после незначительного снижения в августе возобновила рост - на 0,2% по сравнению с августом текущего года.
Продолжается рост реальной заработной платы по сравнению с прошлогодними показателями. В сентябре прирост составил 5,1%, в январе-сентябре – 5,0 процентов. Сохраняется положительная тенденция снижения задолженности по заработной плате - на 4,4% по сравнению с предыдущим месяцем.
Реальные располагаемые доходы населения с исключением сезонного эффекта в сентябре снизились на 0,6 процента. По отношению к сентябрю прошлого года прирост составил 1,5%, за период с начала года – 4,8% к соответствующему периоду 2009 года.
В сентябре возобновилось улучшение ситуации на рынке труда. С исключением сезонности уровень безработицы снизился до 7,3% с 7,6% в августе. Без учета сезонности уровень безработицы составил 6,6 процента.
Основные показатели развития экономики
(в % к соответствующему периоду предыдущего года) Таблица 2.
| | 2009 | 2010 | ||
| сентябрь | январь-сентябрь | сентябрь | январь-сентябрь | |
| ВВП1) | 92,4 | 90,4 | 101,8 | 103,4 |
| Индекс потребительских цен, на конец периода, за период | 100,0 | 108,1 | 100,8 | 106,2 |
| Индекс промышленного производства2) | 91,6 | 87,1 | 106,2 | 108,9 |
| Обрабатывающие производства3) | 86,9 | 80,2 | 109,4 | 112,6 |
| Индекс производства продукции сельского хозяйства | 107,4 | 100,0 | 75,2 | 89,3 |
| Инвестиции в основной капитал, % | 83,3 | 80,4 | 109,4 | 103,8 |
| Объемы работ по виду деятельности «Строительство» | 81,7 | 81,6 | 105,4 | 99,2 |
| Ввод в действие жилых домов | 90,0 | 99,3 | 86,4 | 94,5 |
| Реальные располагаемые денежные доходы населения | 101,4 | 100, | 101,5 | 104,8 |
| Реальная заработная плата | 95,1 | 96,5 | 105,1 | 105,0 |
| Оборот розничной торговли | 90,5 | 95,3 | 104,7 | 104,4 |
| Объем платных услуг населению | 93,7 | 95,9 | 102,5 | 101,1 |
| Экспорт товаров, млрд. долл. | 28,8 | 207,8 | 32,6 | 286,5 |
| Импорт товаров, млрд. долл. | 17,6 | 131,5 | 23,3 | 172,0 |
| Средняя цена за нефть Urals, долл. США/баррель | 67,15 | 56,7 | 77,4 | 75,9 |
После паузы в экономическом росте, сложившейся в июне-августе, в сентябре динамика экономического роста перешла в область положительных значений. По оценке Минэкономразвития России, очищенный от сезонности рост ВВП в сентябре составил 0,2 процента.
По сравнению с сентябрем прошлого года, по оценке Минэкономразвития России, ВВП увеличился на 1,8% и за девять месяцев в целом его прирост составил 3,4% к соответствующему периоду прошлого года.
Темпы прироста основных показателей экономики
В % к предыдущему периоду (сезонность исключена)* Таблица 3
| | 2009 г. | 2010 г. | ||||||||
| 1 кв. | 2 кв. | 3 кв. | 4 кв. | 1 кв. | 2 кв. | июль | авг. | сент. | 3 кв. | |
| ВВП | -5,0 | -1,4 | 1,8 | 2,2 | 0,4 | 0,5 | -0,4 | -0,4 | 0,2 | -0,7 |
| Промышленное производство | -4,8 | 0,8 | 2,7 | 3,4 | 2,1 | 2,2 | -0,8 | 0,1 | 1,0 | -0,3 |
| Инвестиции в основной капитал | -15,7 | -3,3 | 0,4 | 9,6 | -2,6 | 2,3 | -2,0 | 4,3 | 0,9 | 1,2 |
| Строительство | -10,5 | -3,0 | -2,6 | 3,3 | -6,0 | 3,5 | -1,6 | 1,7 | 0,8 | 0,7 |
| Реальные располагаемые денежные доходы населения | 3,1 | 3,7 | -3,0 | 4,3 | 2,3 | -2,9 | 0,3 | -3,4 | -0,6 | -2,5 |
| Реальная заработная плата | -1,9 | -1,5 | 0,5 | 2,8 | 1,2 | 0,8 | 0,3 | -0,1 | 0,2 | 0,6 |
| Оборот розничной торговли | -5,2 | -1,6 | 0,4 | 0,8 | 1,4 | 1,2 | 0,7 | -0,5 | -0,9 | 1,1 |
*Оценка Минэкономразвития России.
Дефицит федерального бюджета на кассовой основе в январе-сентябре текущего года составил, по предварительным данным Минфина России, 727,65 млрд. руб., или 2,2% ВВП против дефицита в размере 1327,23 млрд. руб. (4,7% ВВП) за аналогичный период годом ранее. При этом доходы бюджета составили 6006,97 млрд. руб., или 18,4% ВВП (5114,42 млрд. руб., или 18,1% ВВП в январе-сентябре 2009 г.), а расходы бюджета (на кассовой основе) – 6734,62 млрд. руб., или 20,6% ВВП против 6441,65 млрд. руб. (22,8% ВВП) за первые девять месяцев предыдущего года. Непроцентные расходы сложились в объеме 6569,28 млрд. руб., или 20,1% ВВП (6295,19 млрд. руб., или 22,3% ВВП в январе-сентябре 2009 г.), а обслуживание государственного долга (процентные расходы) составило 165,335 млрд. руб., или 0,51% ВВП против 146,47 млрд. руб., или 0,52% ВВП в январе-сентябре годом ранее.
По оценке Минэкономразвития России, за сентябрь текущего года увеличение денежной массы в национальном определении (денежного агрегата М2) составило около 1,5%. При этом увеличение наличных денег в обращении (денежного агрегата М0) составило 1%, тогда как депозитов в национальной валюте – 1,6% (рублевые депозиты населения возросли на 2,2%, депозиты нефинансовых организаций – на 1%). В целом за январь-сентябрь текущего года увеличение денежной массы составило 14,2% против 1,2% в январе-сентябре 2009 года. Денежный агрегат М0 увеличился за первые девять месяцев на 12%, депозиты в национальной валюте - на 14,9% (рублевые депозиты населения возросли на 28%, тогда как депозиты нефинансовых организаций - лишь на 2,7%). В результате удельный вес наличных денег в обращении (денежного агрегата МО) в составе денежного агрегата М2 за первые девять месяцев текущего года снизился на 0,5 п.п. (в том числе за сентябрь – на 0,1 п.п.) и на 1 октября текущего года составил 25,2% против 25,7% на 1 января и 25,5% - на 1 октября годом ранее.
Депозиты в иностранной валюте (в рублевом эквиваленте) за сентябрь возросли, по оценке, на 2,8% (в целом за январь-сентябрь – сократились на 4,4%), а их доля в составе денежного агрегата М2Х (широкой денежной массы) возросла с 16,9% по состоянию на 1 сентября текущего года до 17% - на 1 октября (19,7% - на 1 января). Увеличение денежного агрегата М2Х за сентябрь оценивается в размере 1,7%, а в целом за первые девять месяцев текущего года - в 10,5% (4,5% в январе-сентябре годом ранее).
В сентябре 2010 года потребительская инфляция продолжала ускоряться. В связи с продолжающимся ростом цен на продовольственные товары прирост цен за месяц составил 0,8% (в сентябре 2009 г. – 0,0%) после того, как в августе инфляция повысилась до 0,6 процента.
За 9 месяцев с начала 2010 года потребительская инфляция составила 6,2%, что пока ниже, чем годом ранее (8,1%). Однако за годовой период показатель инфляции в сентябре повысился до 7,0%, после того как в июле он снизился до 5,5 процентов.
Динамика потребительских цен
прирост цен, в % к соответствующему месяцу предыдущего года
Усиление инфляции в последние два месяца связано с шоком предложения зерна и продовольствия из-за засухи. Вслед за ростом цен на мировых рынках цены на зерновые культуры нового урожая выросли более чем в 1,5 раза выросли цены на молоко и молочные продукты, сахар и другие товары. На росте цен отразилось значительное снижение урожайности подсолнечника, сахарной свеклы, в результате эти культуры подорожали в 1,2-1,3 раза. Все это, в первую очередь, сказалось на подорожании наиболее дешевых товаров первой необходимости – хлеба, растительного масла, картофеля, молока, яиц, цены на которые в 2009 году и первом полугодии 2010 г. практически не росли на фоне снижения мировых цен на продукты. За последние два месяца социально значимые продукты (хлеб, сахар, растительное и сливочное масло, сыр, молоко и молочные продукты, яйца) подорожали на 7,2% (с начала года – на 8,4%). При этом следует отметить, что цены производителей этих товаров выросли еще выше в связи с высокими инфляционными ожиданиями со стороны переработчиков из-за неопределенности с предложением и ценами на сельскохозяйственные товары не только в России, но и за рубежом.
Из-за значительных потерь урожая картофеля, снижения сбора овощей в августе-сентябре практически не было сезонного удешевления плодоовощной продукции (-1,2% против обычного падения цен в пределах 20 процентов).
На остальные продовольственные товары темпы роста цен также усилились – за два последних месяц прирост цен на 1,8%, тогда как за 9 месяцев с начала года цены выросли на 4,8%, что связано с ростом спроса на эти продукты в связи со снижением потребления плодоовощной продукции, в том числе производимой на подсобных участках. В итоге продовольственные товары подорожали в сентябре на 1,6%, а за август-сентябрь – на 2,5%. В целом за 9 месяцев с начала года цены на продукты выросли на 8,4%, что выше, чем было за последние пять лет за исключением 2008 года.
В остальных секторах потребительского рынка сохраняется невысокий спрос, что сказывается на весьма умеренной монетарной инфляции – рост цен на непродовольственные товары, рыночные услуги в августе-сентябре в полтора раза ниже, чем год назад, хотя в тот период потребительский спрос был на наинизшей отметке.
На непродовольственные товары прирост цен невысокий – в сентябре - 0,6%, а с начала года - 3,1% что ниже чем годом ранее (0,7% и 8,3% соответственно).
Прирост цен на рыночные услуги в сентябре нулевой против 0,1% годом ранее (с начала года рост цен на 4,1% против 7,2% год назад).
2.2. Общие сведения о местоположении объекта
Кемеровская область
Кемеровская область расположена на юго-востоке Западной Сибири и находится почти на равном расстоянии от западных и восточных границ Российской Федерации. Кузбасс географически занимает срединное положение между Москвой и Владивостоком. Входит в шестой часовой пояс.
Кемеровская область находится в умеренных широтах между 52°08' и 56°54' северной широты, и 84°33' и 89°28' восточной долготы, что соответствует широтам Челябинской, Московской, Калининградской и Камчатской областей в России; в Западной Европе - это соответствует таким городам и государствам, как Варшава, Берлин, Нижняя Саксония, Дания, Гаага, Уэльс и Ирландия.
В современных границах область была образована 26 января 1943 года.
Площадь области - 95,5 тыс. кв. км, что составляет 4% территории Западной Сибири и 0,56% территории России. По площади Кемеровская область - самая маленькая в Западной Сибири. Так, площадь Тюменской области составляет 1361,9 тыс., а Омской - 13845,67,7 тыс. кв. км. В то же время область по площади значительно больше, чем любая из республик Закавказья или Балтии. Она превосходит по территории ряд стран Западной Европы (площадь Венгрии - 93 тыс. кв. км, площадь Португалии - 92тыс. кв. км, Австрии - 83,8 тыс., Ирландии - 70 тыс., Норвегии - 62,0 тыс., Швейцарии - 41 тыс., Бельгии - 30,5 тыс. кв. км.).
Административные границы Кемеровской области сухопутны. На севере она граничит с Томской областью, на востоке с Красноярским краем и республикой Хакассия. На юге границы проходят по главным хребтам Горной Шории и Салаирского кряжа с республикой Горный Алтай и Алтайским краем, на западе - по равнинной местности с Новосибирской областью. Протяженность Кемеровской области с севера на юг почти 500 км, с запада на восток - 300 км. Важной особенностью географического положения Кемеровской области является то, что она находится в глубине огромной части суши, вблизи центра материка Евразия, на стыке Западной и Восточной Сибири, значительно удалена от морей и океанов. Расстояние до ближайшего холодного северного моря -- Карского - почти 2000 км, до ближайшего теплого моря - Черного - более 4500 км.
Территория области расположена на стыке Западно-Сибирской равнины и гор Южной Сибири. Большая часть занята Кузнецкой котловиной, огромные угольные запасы которой определили второе название области - "Кузбасс".
Административное деление
По состоянию на 01.01.2007: всего муниципальных образований – 223, из них: городские округа – 16; муниципальные районы – 18; городские поселения – 22; сельские поселения – 167. Административный центр - город Кемерово (520,1 тыс. жителей).
Население
Численность на 01.01.2007 – 2826,3 тыс. человек (14,4 процента населения Сибирского федерального округа, 2 процента населения России).
Удельный вес в общей численности населения: городского населения – 85 процентов; сельского – 15 процентов; мужчин – 46,2 процента; женщин – 53,8 процента.
Удельный вес возрастных групп в общей численности населения на 1 января 2007г: моложе трудоспособного возраста – 16,3 процента; трудоспособного возраста – 63,9 процента; старше трудоспособного возраста – 19,8 процента.
Средний возраст 38,2 лет, в том числе: мужчин - 35,6 лет; женщин – 40,3 лет.
Плотность населения: 30 человек на 1 кв.км. (В Сибирском федеральном округе - 4; в Российской Федерации - 8,4). По плотности населения область занимает первое место в Сибирском федеральном округе.
Экономика
Валовой региональный продукт в 2006 году (оценка) – 338138,7 млн. рублей (или 1,3 процента ВВП России), в расчете на душу населения – 119,6 тыс. рублей.
В 2006 году промышленными предприятиями области отгружено продукции на сумму 417 млрд. рублей. Рост объема промышленного производства к уровню 2005 года составил 106,6 процентов.
Доля Кемеровской области в общем объеме отгруженной продукции Российской Федерации в 2006 году составила 2,6 процента.
На долю Кузбасса приходится 56,6 процента добычи каменных углей в России и 76,1 процента от добычи всех коксующихся углей, производится 14 процентов проката черных металлов и 14,1 процента стали, 10,6 процента волокон и нитей химических.
Город Кемерово
Город расположен в предгорьях Кузнецкого Алатау, на р. Томь, при впадении в неё р. Искитим, в 3482 км к востоку от Москвы. Пристань. Ж.д. станция. Узел автомобильных дорог. Аэропорт.
Кемерово возникло на месте старинных русских поселений, близ опорного пункта освоения этих земель - Верхнетомского острога (основан в 1657, ныне село Верхотомское).
В 1859 на месте современного Кемерово было 7 населённых пунктов: село Щеглово (Усть-Искитимское), деревни Кемерово (известна с 1734), Евсеево, Красный Яр, Кур-Искитим (Плешки), Давыдово (Ишаново), Боровая.
Деревня Кемерово получила название по первопоселенцам Кемеровым и дала название возникшему при ней Кемеровскому руднику.
В 1907 построены первые угольные копи (уголь обнаружен в 1721 впервые в Кузбассе). Развитие села Щеглово началось в связи со строительством железной дороги Юрга - Кольчугино (современный Ленинск-Кузнецкий) с веткой Топки - Щеглово.
Годом основания города считается 1918, когда Щеглово преобразовано в город Щегловск, в который вошла деревня Кемерово.
В 1932 Щегловск переименован в Кемерово. С 1943 - центр Кемеровской области.
Численность постоянно проживающих в городе - 525,6 тысяч человек, 103 национальности. Основная часть населения (92%) – русские. Плотность населения - 1882 чел.на 1 кв.км. Городское население - 100%. Средний возраст населения - 37,2 лет. В трудоспособном возрасте находится - 62,5% всех жителей.
Экономический потенциал
Город Кемерово – крупный административный и промышленный центр, второй по численности город Кемеровской области.
Ведущие отрасли: химическая, угольная, коксохимическая, электроэнергетика, машиностроение.
В районе города - угольные шахты и разрезы, дающие коксующиеся и энергетические угли.
Среди химических предприятий: ПО "Азот", Химпром", "Химволокно", "Карболит". Коксохимия, производство минеральных удобрений, химических волокон, пластмасс, синтетических смол, красителей и др.
Заводы: химического машиностроения, электротехнический, электродвигателей.
ПО "Кузбассэлектромотор".
Пищевая, лёгкая (текстильная - комбинат шёлковых тканей), мебельная промышленность. Производство стройматериалов.
3. Оценка рыночной стоимости объекта
3.1. Краткое описание объекта оценки
3.1.1. Анализ наиболее эффективного использования
Наиболее эффективное использование – наиболее вероятное использование имущества, которое физически возможно, имеет надлежащее оправдание, юридически допустимо, финансово осуществимо и при котором оценка этого имущества дает максимальную величину стоимости (Свод стандартов оценки РОО 3-01-2005 п. 3.4).
На практике анализ оптимального использования объектов недвижимости выявляется путем проверки соответствия рассматриваемых вариантов использования следующим четырем критериям, оно должно быть:
-физически возможным
-законодательно допустимым
-финансово состоятельным
-максимально эффективным
Основываясь на анализе наилучшего использования, можно сделать вывод не только о том, какое использование оцениваемой недвижимости даст больший доход от её владения, но и решить вопрос о наиболее целесообразном применении того или иного подхода в оценке рыночной стоимости объектов. Анализ такого использования должен дать рекомендации по дальнейшей эксплуатации собственности.
3.1.2 Наиболее эффективное использование земельных участков, как свободных.
Физически возможное использование. Критериями физической осуществимости для земельного участка являются размер, форма, район, состояние грунта и подъездные пути к участку, а так же риск стихийных бедствий. При детальном рассмотрении каждого из критериев применительно к оцениваемому участку я пришла к выводу, что использование земельного участка как свободного невозможно, в связи с тем, что оцениваемое помещение является встроенным, без выделения границ на местности.
Законодательно допустимое использование. При обосновании законодательно допустимого использования свободного земельного участка необходимо рассматривать частные ограничения, нормы зонирования, строительные нормы и правила, нормативные акты по охране исторических зданий, экологическое законодательство, правоустанавливающие и правоподтверждающие документы которые зачастую могут ограничивать некоторые виды потенциального использования. Рассматриваемый земельный участок находится под объектом недвижимости, который расположен на седьмом этаже 10 этажного здания и поэтому изменение назначения с целью перестроить, достроить или значительно реконструировать объект недвижимости считаем крайне затруднительным или невозможным.
Варианты использования, являющиеся финансово состоятельными. Вариант лучшего использования земельного участка считается финансово состоятельным, если он обеспечивает доход от эксплуатации, равный или превышающий объем эксплутационных затрат, расходы на финансирование и требуемую схему возврата капитала.
В связи с тем, что земельный участок находится под встроенным помещением и по первым двум критериям было установлено, что использование земельного участка как свободного невозможно, финансово состоятельным является только вариант использования земельного участка под уже существующим зданием.
Максимально эффективное использование. Максимально эффективное использование – это то использование земельного участка, при котором осуществляется максимальная продуктивность от него.
В нашем случае изменение использования земельного участка невозможно, в связи с тем, что оцениваемое помещение является встроенным.
Вывод. По результатам рассмотрения возможности эксплуатации земельного участка по четырем критериям я пришла к выводу, что использование земельного участка как свободного не представляется возможным.
3.1.3 Наиболее эффективное использование участка с улучшениями.
Анализ наиболее эффективного использования земельного участка, как застроенного, позволяет определить наиболее доходное и конкурентное использование объекта недвижимости – то использование, которому соответствует максимальная стоимость объекта и выполняется в следующих условиях:
Физически возможное использование объекта выбрано как размещение в нем преимущественно офисных помещений, так как объект недвижимости выполнен в соответствующей архитектурной планировке (коридорная система), что дает минимальные физические затраты для организации использования объекта в качестве офисного. Размещение в оцениваемом помещении производственных либо складских помещений не представляется возможным, такт как помещение находится в центре города на оживленной магистрали, где не предусмотрена погрузка, разгрузка и складирование, а также не оборудовано соответствующим подъездом. Размещение торговых помещений возможно только после реконструкции помещения.
Законодательно допустимое использование. В том случае, если текущее разрешенное использование будет признано запрещенным, тогда необходимо будет перепрофилировать или снести объект. В настоящее время текущие улучшения не нарушают никакие имеющиеся законодательные акты.
Финансово состоятельным использованием объекта является его использование как офисного помещения. Основанием для этого служит следующее: специфика архитектурно - планировочного решения здания такова что офисные помещения можно использовать не по назначению только с дополнительными затратами на перепланировку.
Максимально эффективным использованием, объекта оценки, является использование его в качестве офисного. Это использование обеспечивает максимальную доходность объекта данного сегмента рынка для данной местности на основе выше приведенных факторов, максимальное преимущество перед другими возможными вариантами использования дает архитектурно-планировочный проект строения, законодательно-разрешенное использование и местоположение.
Вывод. При выборе варианта использования основным фактором является месторасположение, хорошая транспортная доступность, коммерческий потенциал и привлекательность и законодательно-допустимое использование, которое предписывает назначение данному земельному участку. Таким образом, наиболее эффективное использование объекта оценки является его использование в качестве офисного помещения.
3.2. Оценка рыночной стоимости объекта оценки
3.2.1. Определение стоимости затратным подходом
Основным принципом, на котором основывается затратный подход к оценке, является принцип замещения. Принцип замещения гласит о том, что осведомленный покупатель никогда не заплатит за какой-либо объект недвижимости больше, чем сумма денег, которую нужно будет потратить на приобретение объекта, аналогичного по своим потребительским характеристикам оцениваемому имуществу.
Подход к оценке имущества с точки зрения затрат основан на предположении, что затраты на строительство объекта (с учетом износа) в совокупности с рыночной стоимостью прав на земельный участок, на котором этот объект находится, являются приемлемым ориентиром для определения стоимости недвижимости.
Стоимость объекта определяется разницей между стоимостью нового строительства и потерей стоимости за счет накопленного износа.
Основные этапы при применении данного подхода к определению стоимости:
- определение рыночной стоимости земельного участка;
- расчет затрат на возведение нового аналогичного объекта и получение полной стоимости замещения объекта;
- определение величины физического, функционального и внешнего износов здания;
- уменьшение стоимости улучшений на земельном участке на сумму физического и функционального износа;
- увеличение рассчитанной стоимости оцениваемого объекта на стоимость земельного участка и уменьшение на сумму внешнего износа.
Оценка рыночной стоимости земельного участка.
Стоимость земельного участка в данной курсовой работе определена методом выделения.
Метод применяется для оценки застроенных земельных участков.
Условия применения метода:
наличие информации о ценах сделок с едиными объектами недвижимости, аналогичными единому объекту недвижимости, включающему в себя оцениваемый земельный участок. При отсутствии информации о ценах сделок допускается использование цен предложения (спроса); соответствие улучшений земельного участка его наиболее эффективному использованию.
Метод предполагает расчет рыночной стоимости оцениваемого земельного участка путем вычитания из рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, стоимости замещения или стоимости воспроизводства улучшений земельного участка.
Стоимость земельного участка рассчитывается в следующей последовательности.
Сз = Сср - Сзам. ул.,
где:
Сз – стоимость земельного участка;
Сср – стоимость объекта по сравнительному подходу;
Сзам. ул. – стоимость замещения улучшений по затратному подходу.
Оценка стоимости замещения оцениваемого объекта.
Стоимость замещения объекта оценки - сумма затрат на создание объекта, аналогичного объекту оценки в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, с учетом износа объекта оценки.
Стоимость воспроизводства представляет собой затраты на создание объекта, полностью повторяющего объект оценки с учетом всех присутствующих в нем достоинств и недостатков. В общем случае, стоимость восстановления (замещения) имеет следующую структуру:
С вос = С земли + ПИ + КИ + ПП,
где С земли - стоимость земельного участка
ПИ - прямые издержки (стоимость непосредственно строительства);
КИ - косвенные издержки (предстроительные расходы, налоги и т.д.);
ПП - прибыль предпринимателя.
При расчете стоимости строительства Оценщик использовал укрупненные показатели восстановительной стоимости зданий и сооружений для переоценки основных фондов. В этом случае стоимость нового строительства рассчитывается по формуле:
С вос = С земли + (И х С таб х П Kj х О) + КИ 1 + ПП,
где И - индекс удорожания стоимости строительства в текущий уровень цен.
И = И 69-84 х И 84-2008;
И 69-84 - индекс пересчета стоимости строительства из цен
И 84-2008 - индекс пересчета стоимости строительства из цен
П Kj - произведение поправочных коэффициентов;
С таб - стоимость единицы объема в уровне цен по УПВС;
О - расчетный объем здания (строительный объем);
КИ 1 - косвенные издержки, не учтенные в УПВС;
ПП - прибыль предпринимателя.
Расчёт стоимости замещения оцениваемого объекта приведен в таблице 4
Расчет стоимости замещения Таблица 4
| Показатель | Значение |
| Строительный объем, куб. м. | 1532 |
| Стоимость | 28,5*1,3 = 37,05 |
| Индекс пересчета 1969-1984 | 1,20 |
| Стоимость | 44,46 |
| Индекс пересчета 1984-2009 | 65,73 |
| Стоимость | 2 922,36 |
| НДС, % | 18 |
| Стоимость | 3 448,38 |
| Стоимость нового строительства объекта оценки на дату оценки, руб. | 5 282 918,16 |
| Прибыль предпринимателя, % | 25 |
| Стоимость нового строительства объекта оценки с учетом прибыли предпринимателя, руб. | 6 603 648 |
Таким образом, стоимость строительства нового офисного помещения составляет: 6 603 648 рублей.
Определение накопительного износа.
Износ - это потеря стоимости из-за ухудшения физического состояния объекта и/или его морального устаревания. В зависимости от причин, вызывающих потерю стоимости, износ подразделяется на три типа: физический износ, функциональный износ, износ внешнего воздействия.
Физический износ (ИФИЗ) - это потеря стоимости за счет естественных процессов старения конструкций в процессе эксплуатации. Он выражается в старении и изнашивании, разрушении, гниении, ржавлении, поломке и конструктивных дефектах.
Сроки службы зданий в целом зависят от долговечности его составляющих конструктивных элементов. В зависимости от типа конструкций и видов примененных основных материалов для них установлены нормативные усредненные сроки службы, которые используются в практике для экономических расчетов.
Физический износ: Иф = (Ук ´ Ик) / 100,
где Ук ´ Ик - произведение удельного веса конструктивного элемента на процент износа конструктивного элемента.
Для расчета величины физического износа сооружений применялся метод, в основе которого лежат данные о накопленном износе сооружений, выявленные экспертным путем в процессе осмотра объекта оценки. Износ объекта определен как произведение процента физического износа объекта, определенного экспертным методом, на восстановительную стоимость объекта.
И = (ПВС * % износа) / 100%,
где: И- физический износ объекта, руб.
ПВС – восстановительная стоимость объекта, руб.
% износа - % износа объекта оценки, определенный экспертным путем.
Если по каким-либо причинам экспертного заключения о состоянии объекта оценки получить не представляется возможным, то физический износ для объекта определяется методом срока жизни объекта. Определение степени износа осуществляется путем расчета типичного срока экономической жизни объекта и его эффективного возраста.
% износа = Ф / Н * 100%
где: % износа – физический износ объекта, %;
Ф – фактический срок службы объекта (лет), определенный на основании данных технического паспорта, либо данных бухгалтерского учета;
Н – нормативный срок службы объекта (лет).
В данной курсовой работе я рассчитала физический износ оцениваемого объекта с использованием разбивки по конструктивным элементам с применением метода наблюдения.
Функциональный износ (ИФУНК) объекта оценки определяется потерей стоимости в результате несоответствия проекта, материалов, строительных норм, дизайна современным требованиям и вызываются:
1. недостатками, требующими добавления элементов;
2. недостатками, требующими замены или модернизации элементов;
3. недостатками, требующими удаления элементов.
Оцениваемый объект построен в 1970 году в соответствии со строительными нормами и правилами, действующими на момент строительства, за период эксплуатации проводилась реконструкция помещений. Величина функционального износа принята 0%.
Внешний износ (ИВН) характеризует ущерб, нанесённый стоимости недвижимости внешними по отношению к ней факторами. Внешний износ обуславливается местоположением объекта и сопровождается снижением ренты в случае коммерческого использования. Следствием является снижение продажной цены (потеря стоимости) объекта из-за изменений в рыночном окружении (общий упадок района, квартала и т. п.). Настолько же изменятся и привлекательность объекта в глазах потенциального покупателя.
Внешний износ для объекта оценки не выявлен.
Величина суммарного износа определяется по формуле:
ИСУМ = (1 – (1 – ИФИЗ / 100) * (1 – ИФУНК / 100) * (1 – ИВН / 100).
Расчет физического износа с применением метода наблюдения по конструктивным элементам представлен в таблице № 5
Расчет физического износа объекта оценки
Таблица 5
| Наименование конструктивных элементов здания | Удельный вес конструктивных элементов, % | Износ по элементам, % по состоянию на дату оценки | Удельный износ, % по состоянию на дату оценки. |
| Фундаменты | 4 | 15 | 0,6 |
| Стены | 16 | 25 | 4 |
| Полы | 7 | 30 | 2,1 |
| Перегородки | 7 | 20 | 1,4 |
| Перекрытия | 18 | 15 | 2,7 |
| Отделочные работы | 8 | 25 | 2,0 |
| Кровля и крыша | 12 | 30 | 3,6 |
| Проемы | 10 | 30 | 3 |
| Инженерные системы | 16 | 25 | 4,0 |
| Прочее | 2 | 30 | 0,6 |
| Итого: | 100 | | 24,00 |
Таким образом, накопленный износ объекта оценки составляет 24%.
Расчет стоимости офисного помещения с учетом полного накопленного износа Таблица 6
| № п/п | Показатель | Значение |
| 1 | Полная стоимость замещения, руб. | 6 603 648 |
| 2 | Накопленный износ, % | 24,00 |
| 3 | Стоимость объекта оценки, руб. | 5 018 772 |
Далее рассчитаем стоимость земельного участка
СЗ = 8 978 274 – 5 018 772= 3 959 502 руб.
Расчет стоимости офисного помещения затратным подходом Таблица 7
| № п/п | Показатель | Значение |
| 1 | Стоимость объекта оценки с учетом износа | 5 018 772 |
| 2 | Стоимость земельного участка | 3 959 502 |
| Итого стоимость офисного помещения полученная затратным подходом | 8 978 274 | |
Таким образом, рыночная стоимость офисного помещения, определенная затратным подходом с учетом стоимости земельного участка, равна: 8 978 274 рубля.
3.2.2. Оценка рыночной стоимости сравнительным подходом
Данный подход к оценке базируется на информации о недавних рыночных сделках либо объектах, выставленных на продажу. В его основу положен принцип замещения, который гласит, что рациональный покупатель не заплатит за конкретную собственность больше, чем обойдется приобретение другой собственности, обладающей такой же полезностью.
Применение сравнительного подхода заключается в последовательном выполнении следующих действий:
изучение рынка цен сделок (за неимением таковых, цен предложений о продаже) тех объектов недвижимости, которые наиболее сопоставимы с оцениваемым объектом;
сбор и проверка информации по каждому отобранному объекту о цене продажи и запрашиваемой цене, оплате сделки, физических характеристиках, местоположении и любых условиях сделки;
анализ и сравнение каждого объекта с оцениваемым по времени продажи, местоположению, физическим характеристикам, условиям продажи и др.;
корректировка цен продажи или запрашиваемой цены по каждому сопоставимому объекту в соответствии с имеющимися различиями между ним и оцениваемым объектом;
согласование скорректированных цен сопоставимых объектов недвижимости и вывод показателя стоимости оцениваемого объекта.
В данном отчете для расчета рыночной стоимости объекта оценки применялся метод прямого сравнения продаж.
Основные критерии выбора сопоставимых объектов (аналогов):
1) Права собственности. Корректировка на права собственности есть не что иное, как разница между рыночной и договорной арендной платой, поскольку и полное право собственности определяется при рыночной арендной плате и доступном текущем финансировании.
2) Условия финансирования сделки. При нетипичных условиях финансирования сделки купли-продажи объекта недвижимости (например, в случае ее полного кредитования) необходим тщательный анализ, в результате которого вносится соответствующая поправка к цене данной сделки.
3) Условия продажи и время продажи. Поскольку рассчитать поправку на условия финансирования и налогообложения на передаваемые юридические права и ограничения, а также условия продажи затруднительно, то лучше по возможности не рассматривать для анализа и сравнения подобные сделки. В противном случае поправки на эти характеристики делаются в первую очередь.
4) Время продажи - один из основных элементов сравнения сопоставимых продаж. Для внесения поправки на данную характеристику в цену продажи объекта-аналога необходимо знать тенденции изменения цен на рынке недвижимости с течением времени.
5) Местоположение - необходимый элемент сравнения сопоставимых продаж, поскольку оказывает существенное воздействие на стоимость оцениваемого объекта.
6) Физические характеристики объекта недвижимости - размеры, вид и качество материалов, состояние и степень изношенности объекта и другие характеристики, на которые также вносятся поправки.
Единицы сравнения.
Поскольку объекты различаются по размеру и числу входящих в них единиц, при проведении сравнения проданных объектов с оцениваемым объектом неизбежны большие сложности и требуется приведение имеющихся данных к общему знаменателю, которым может быть либо физическая единица (например, цена за
Расчёт стоимости помещения методом прямого сравнения продаж приведен в таблице 8.
За единицу сравнения принят
Оценка рыночной стоимости сравнительным подходом Таблица 8.
| Номера объектов | Аналог Г | Аналог Д | Аналог Е | Аналог Ж | Аналог З |
| Цена продажи р/м2 | 16 800 | 19 000 | 17 680 | 17 820 | 20 160 |
| Коррект-вка на площадь, % | 8 | 5 | 0 | 7 | 0 |
| Скорректированная цена | 18 144 | 19 950 | 17 680 | 19 067 | 20 160 |
| Условия финансирования продаж, % | 0 | 0 | 5 | 0 | -6 |
| Скорректированная цена | 18 144 | 19 950 | 18 564 | 19 067 | 18 950 |
| Состояние рынка, % | 0 | 5 | 0 | 0 | 10 |
| Скорректированная цена | 18 144 | 20 947 | 18 564 | 19 067 | 20 845 |
| Месторасположение, % | -5 | -15 | -10 | 0 | 0 |
| Скорректированная цена | 17 237 | 17 805 | 16 708 | 19 067 | 20 845 |
| Физические характеристики, % | 0 | 0 | 0 | -10 | 0 |
| Скорректированная цена | 17 237 | 17 805 | 16 708 | 17 160 | 20 845 |
| Экономические характеристики, % | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 |
| Скорректированная цена | 17 237 | 17 805 | 16 708 | 17 160 | 20 845 |
| Дополнительный компонент стоимости, % | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 |
| Скорректированная цена | 17 237 | 17 805 | 16 708 | 17 160 | 20 845 |
| | | | | | |
| Общая валовая коррекция, % | 13 | 25 | 15 | 17 | 16 |
| Весовые коэффициенты | 0,3 | 0,15 | 0,2 | 0,17 | 0,18 |
| Стоимость | 17 853 | ||||
| Площадь объекта оценки, кв. м. | 502,9 | ||||
| Стоимость по сравнительному подходу, руб. | 8 978 274 | ||||
Таким образом, рыночная стоимость офисного помещения, определенная сравнительным подходом равна: 8 978 274 рубля.
3.2.3. Оценка рыночной стоимости доходным подходом
Подход с точки зрения дохода представляет собой процедуру оценки стоимости, исходя из того принципа, что стоимость недвижимости непосредственно связана с текущей стоимостью всех будущих чистых доходов, которые принесёт данная недвижимость. Инвестор приобретает недвижимость, приносящую доход от её коммерческой эксплуатации (например, от сдачи в аренду) и от последующей продажи.
Таким образом, настоящий подход подразумевает, что цена недвижимости на дату оценки, есть текущая стоимость чистых доходов, которые могут быть получены владельцем в течение будущих периодов, после завершения реконструкции и сдачи недвижимости в эксплуатацию, т.е. сдачи здания в аренду.
Исходя из принципа замещения, принято считать, что доход, приносимый недвижимостью в случае размещения в ней доходного бизнеса, равен экономии на аренде, т.е. аналогичен доходу, полученному от сдачи недвижимости в аренду.
Характер использования недвижимости для аренды мы берем исходя из наилучшего и наиболее эффективного использования.
Расчет стоимости может быть осуществлен посредством метода прямой капитализации доходов или капитализации по норме отдачи. В зависимости от конкретных обстоятельств может быть применен либо один из этих методов, либо оба.
Типичный владелец коммерческой недвижимости имеет целью получение дохода, сравнимого с доходом от вложения денег в аналогичный по риску проект. При этом, во-первых, инвестор должен возвратить вложенные средства, а во-вторых, он должен получить вознаграждение за использование его средств. В соответствии с этим, по аналогии с возвратом кредитов, возврат вложенных инвестиций принято делить на возврат вложенного капитала и получение дохода на капитал.
Чтобы уйти от абсолютных величин, все исходные значения делятся на величину первоначального капитала и таким образом приводятся к единой базе. Полученные таким образом показатели применяются для количественного выражения возврата инвестиций и называют нормами возврата. Нормы возврата обычно делят на нормы дохода или отдачи и нормы прибыли.
Нормы дохода выражают взаимосвязь между доходами от объекта и размером инвестиций. К нормам дохода относят общий коэффициент капитализации, коэффициент капитализации для земли, коэффициент капитализации для зданий, индекс доходности и т.п. Нормы дохода учитывают в явном виде только доходы от объекта и показывают, с какой скоростью осуществляется возврат вложенных средств. По аналогии с кредитом нормы дохода показывают скорость возврата основной суммы.
Нормы прибыли выражают взаимосвязь между всеми ожидаемыми от проекта выгодами, включая возврат средств от продаж или ликвидации объекта, и размер инвестиций. К нормам прибыли относят норму процента, норму дисконта, внутреннюю норму прибыли, общую норму отдачи и т.п. Нормы отдачи выражаются обычно как годовая ставка сложного процента и показывают, какой объем прибыли приходится на единицу вложенных средств за весь срок проекта.
Стоимость недвижимости можно определить либо методом прямой капитализации, либо капитализацией по норме отдачи. В данном отчете был применен метод прямой капитализации.
Анализ доходов и расходов
Доходы. Потенциальный валовой доход - доход, который можно получить от недвижимости при стопроцентной ее занятости без учета всех потерь и расходов. При расчете потенциального валового дохода обыкновенно используются рыночные данные, полученные с самого объекта или его аналогов, а так же прогнозы оценщиков относительно величины и изменения арендных ставок и других источников дохода.
Действительный (эффективный) валовой доход - потенциальный валовой доход за вычетом скидки на простой и неполучение платежей. Расчет данного показателя осуществляется аналогично предыдущему.
Чистый операционный (эксплуатационный) доход - действительный валовой доход за вычетом всех статей расходов (эксплуатационных расходов и расходов по управлению), но до обслуживания долгов по кредитам, налогообложения и амортизационных отчислений.
Поток денежных средств до уплаты налогов - ЧОД за вычетом псевдорасходов: амортизации (т.к. не является расходом, а напротив служит для уменьшения налогооблагаемой прибыли) и расходов по обслуживанию кредитов (т.к. эти выплаты увеличивают стоимость прав инвестора).
Поток денежных средств после уплаты налогов - сумма денежных средств, которую ежегодно получает собственник после вычета всех денежных выплат.
Расходы. Периодические расходы для обеспечения нормального функционирования объектов и воспроизводства дохода называются операционными расходами.
Операционные расходы принято делить на следующие виды:
- условно-постоянные расходы или издержки;
- условно-переменные или эксплуатационные расходы;
- расходы на замещение или резервы.
К условно-постоянным относятся расходы, размер которых не зависит от степени эксплуатационной загруженности объекта. Как правило, это налоги на имущество, некоторые эксплуатационные расходы, страховка основных фондов.
К условно-переменным относятся расходы, размер которых зависит от степени эксплуатационной загруженности объекта и уровня предоставляемых услуг. Основные условно-переменные расходы - это расходы на управление; коммунальные расходы; расходы на уборку, расходы на эксплуатацию; расходы на содержание территории и т.д.
К расходам на замещение относят расходы, которые либо имеют место всего один-два раза за несколько лет или сильно варьируют от года к году. Обычно к ним относят расходы на периодическую замену быстроизнашивающихся компонентов улучшений. К этой статье расходов не относят косметический ремонт, так как его проводит обычно арендатор за свои средства.
Расходы на замещение рассчитываются, как ежегодные отчисления в фонд замещения (аналогично бухгалтерской амортизации). В расчете подразумевается, что деньги откладываются (резервируются), хотя большинство владельцев недвижимости не резервирует эти деньги.
Используя вышеназванные положения, расчет стоимости по доходному подходу сведен в таблицу 9.
Приведем расшифровку некоторых величин, используемых в таблице 10.
Арендная ставка
В расчетах рыночная арендная ставка взята из исходных данных. Она сформировалась на основе рынка аренды в г. Кмерово и составила 300 руб. за м2 .
Потенциальный валовой доход (ПВД)
Потенциальный валовой доход определен из расчета сдачи в аренду всей общей площади объекта по наиболее вероятной арендной ставке.
Затраты нулевого периода
Затраты нулевого периода это минимальные затраты, необходимые для приведения объекта в наилучшее использование. Считали, что объект оценки может сдаваться в аренду по рыночной арендной ставке, сложившейся в данном раине, без дополнительных затрат.
Ставка капитализации
Для определения общего коэффициента капитализации применялся кумулятивный метод (или суммарный метод). При расчете данным методом одна из составляющих коэффициента - рисковая процентная ставка (или ставка дохода на инвестированный капитал) - разбивается на отдельные компоненты. Путем суммирования рисковой и безрисковой составляющих и рассчитывается процентная ставка. К безрисковой ставке дохода прибавляются следующие поправки:
- на дополнительный риск, который имеется на инвестиции данного вида;
- на дополнительный риск, связанный с неэффективным управлением инвестициями;
- на низкую ликвидность.
Ставка возмещения капитала рассчитывается как отношение единицы к числу лет, требуемых для возврата вложенного капитала.
Общий коэффициент капитализации определяется путем суммирования процентных ставок по отдельным рискам - ставки возврата капитала для данного вида инвестиций и безрисковой ставки.
В качестве безрисковой ставки дохода взята ставка по Российским евробондам (15%). Таким образом, безрисковая ставка равна 15% годовых. По мнению оценщика, дополнительный риск капитальных вложений в административные помещения в дополнение к безрисковой ставке равен 3%. Дополнительный риск, связанный с неэффективным управлением инвестициями принимаем равным 3%. В случае необходимости, продажа данного здания займет достаточно длительное время. Исходя из этого, оценщик принял поправку на недостаточную ликвидность в размере 3%. Время, которое потребуется для возврата вложенного капитала, по расчетам типичного инвестора, составляет 20 лет. В связи с этим ставка возврата капитала равна 5% (1/20).
На основе этих данных определяется общий коэффициент капитализации и рассчитывается стоимость объекта.
Кумулятивный метод расчета коэффициента капитализации. Таблица 9.
| Составляющие коэффициента капитализации | Значение параметра |
| Безрисковая процентная ставка, % | 15 |
| Компенсация за риск вложения в недвижимость, % | 3 |
| Компенсация за низкую ликвидность, % | 3 |
| Расходы на инвестиционный менеджмент, % | 2 |
| Ставка возврата капитала, % | 5 |
| Ставка капитализации, % | 25 |
| Коэффициент капитализации | 0,25 |
Расчет рыночной стоимости объекта оценки доходным подходом Таблица 10.
| Значение | Показатели |
| Общая площадь, кв.м. | 502,9 |
| Ставка арендной платы за 1 кв.м. площади помещений, руб. в мес. | 480 |
| Количество месяцев в году. | 12 |
| Потенциальный валовый доход (ПВД) от аренды нежилых встроенных помещений в год, руб. | 2 896 704 |
| Потери от незанятости, % | 10 |
| Сумма потерь от незанятости, руб. | 289 670 |
| Действительный валовый доход в год, руб. | 2 607 034 |
| Операционные расходы, руб., в т. ч.: | 519 408,58 |
| Условно-постянные расходы: | |
| Налог на имущество (2,2% от остаточной стоимости объекта) | 66 000 |
| Страхование недвижимости (0,2% от остаточной стоимости объекта) | 6 000 |
| Условно-переменные расходы (11% от ПВД) | 318 637,44 |
| Расходы на замещение (1,95% от восстановительной стоимости) | 128 771,14 |
| Чистый операционный доход, руб. | 2 087 625,42 |
| Коэффициент капитализации | 0,25 |
| Стоимость объекта оценки, полученный доходным подходом, руб. (округленно) | 8 350 502 |
Таким образом, стоимость объекта оценки полученная доходным подходом составляет 8 350 502 рублей.
3.2.4. Согласование результатов оценки
Целью сведения результатов всех используемых подходов является определение преимуществ и недостатков каждого из них и, тем самым, выработка единой стоимостной оценки.
В результате анализа применимости каждого подхода для оценки рассматриваемого объекта можно сделать следующие выводы.
Сравнительный подход отражает ту цену, которая может возникнуть на рынке с учетом всех тенденций рынка и предпочтений покупателей. В наибольшей степени он применим к развитым секторам рынка недвижимости, которым является рынок жилья. Однако это характерно для недвижимости без обременений. После исследования данного рынка, выяснилось, что информация о продажах обремененной недвижимости на рынке отсутствует.
Затратный подход полезен в основном для оценки объектов, уникальных по своему виду и назначению, для которых не существует рынка, либо для объектов с незначительным износом. В оценке затрат на воспроизводство велика доля экспертных суждений. Основным недостатком затратного подхода, несмотря на большую достоверность его результатов, является то, что стоимость, рассчитанная данным подходом, не учитывает затраты на выделение земельного участка, и не отражает часто меняющуюся ситуацию на рынке недвижимости. В данном случае, рыночная стоимость не обремененной квартиры, рассчитанная в рамках затратного подхода, не принималась при согласовании результатов расчета, так как результат не отразил действительной рыночной стоимости объекта оценки с учетом обременения.
Окончательное заключение о стоимости акций выносится на основе согласования, при котором проводятся:
- итоговая проверка данных, на которых основывается оценка;
- проверка обоснованности допущений, положенных в основу оценки;
- проверка правильности расчетов.
При окончательном решении о рыночной стоимости объекта оценки веса распределились следующим образом:
1) Затратный подход - 0,33;
2) Рыночный подход - 0,33;
3) Доходный подход – 0,33
Расчет рыночной стоимости объекта оценки
Таблица 11.
| Подход | Величина стоимости объекта, руб. | Весовой коэффициент | Рыночная стоимость, руб. |
| Затратный подход | 8 978 274 | 0,33 | 2 962 830 |
| Сравнительны подход | 8 978 274 | 0,33 | 2 962 830 |
| Доходный подход | 8 350 502 | 0,33 | 2 755 666 |
| Рыночная стоимость объекта оценки (округленно) | 8 681 000 | ||
Рыночная стоимость объекта оценки составляет на дату оценки, округленно, составляет: 8 681 000 (Восемь миллионов шестьсот восемьдесят одна тысяча) рублей.
4. Выводы
В настоящем отчете проведена оценка рыночной стоимости офисного помещения, расположенного на земельном участке площадью
Рыночная стоимость офисного помещения, площадью 502,9 кв.м., расположенного на земельном участке площадью
8 681 000
(Восемь миллионов шестьсот восемьдесят одна тысяча) рублей.
5.Заключение
Целью оценки являлось определение рыночной стоимости объекта недвижимости (Федеральный закон №135-Ф3 от 29.06.98г. «Об оценочной деятельности в РФ») . Дата оценки - 15 марта 2011 г. На основании информации предоставленной и проанализированной в курсовой работе я пришла к выводу, что рыночная стоимость объекта оценки с учетом НДС округленно составляет:
8 681 000
(Восемь миллионов шестьсот восемьдесят одна тысяча) рублей.
Таким образом, 8 681 000 (Восемь миллионов шестьсот восемьдесят одна тысяча) рублей - это наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции на 15 марта 2011 г., когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.
СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ
1. Гражданский кодекс Российской Федерации;
2. Федеральный закон №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998г.;
3. Федеральный закон №157-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 27 июля 2006г.;
4. «Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности», утвержденные Постановлением Правительства Российской Федерации от 06 июля 2001г. №519;
5. «Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков» (утверждены распоряжением Минимущества России от 06 марта 2002г. № 568-р);
6. «Методические рекомендации по определению рыночной стоимости права аренды земельных участков» (утверждены распоряжением Минимущества России от 10 апреля 2003г. №1102-р);
7. «Свод стандартов оценки Российского Общества Оценщиков» (ССО РОО, М. 2005г.);
8. «Оценка и переоценка основных фондов» Григорьев В.В. (Инфра-М, М., 1995г.);
9. «Методы оценки недвижимости» Тарасевич Е.И. (Технобалт, СПб, 1995г.);
10. «Оценка недвижимости» Тарасевич Е.И. (Издательство СПбГТУ, СПб, 1997г.);
11. «Оценка недвижимости» Харрисон Г.С. (РИО Мособлупрполиграфиздата, М., 1994г.);
12. «Оценка земельных участков» Эккерт Д. (РОО, М., 1994г.);
13. «Основы экономической оценки городских земель» В.А. Порвич (Дело, М., 1998г.);
14. «Оценка рыночной стоимости недвижимости» под ред. Рутгайзера В.М. (Дело, М., 1998г.);
15. «Основы оценки стоимости недвижимости» под ред. Белокрыс А.М. (Международная академия оценки и консалтинга, М., 2004г.);
16. «Оценка собственности» Румянцева Е.Е. (Инфра-М, М., 2005г.);
17. «Оценка недвижимости» под ред. Грязновой А.Г., Федотовой М.А. (Финансы и статистика, М., 2005г.).
[1] Исходя из кадастрового номера объекта оценки
