Тема: «Цена земли: подходы к анализу факторов и современных тенденций»

Введение
Актуальность. В рыночных условиях земля является классическим товаром, поэтому вопрос о природе земельной ренты имеет чрезвычайно важное значение. От правильного его понимания зависят принципы земельных и в целом экономических отношений в сельском хозяйстве, практика монетарной и налогово-бюджетной политики в данной области, методологические подходы к оценке земли и пути обеспечения роста сельскохозяйственного производства и благосостояния людей.

Рента всегда была и всегда будет основой укрепления экономики страны. Ее роль особенно важна для России с её необъятными природными ресурсами и огромным минерально-сырьевым потенциалом.

Принципиальное значение в выработке научной концепции рентных отношений имеет определение сущности, самого понятия земельной ренты и выявление реально существующих ее форм. Земельную ренту принято рассматривать как цену, уплачиваемую землевладельцу (или доход, полученный им) за предоставление в пользование товаропроизводителю количественно ограниченных и качественно различных земельных ресурсов, т.е. за какие-либо особенные преимущества или благоприятные условия. Подобными преимуществами могут быть для земледельца - плодородие почвы или выгодные условия местоположения, для промышленника обладание секретом производства или привилегией.

Земельная рента в ее развитой, денежной форме есть рыночная категория существующая там и тогда, где и когда в складывающихся пропорциях товарно-денежного обмена образуется сверхприбыль или избыточный (превышающий средний норматив рентабельности) чистый доход, обусловленный действием естественных рентообразующих факторов, связанных с использованием незаменимых ограниченных ресурсов. В теории земельной ренты подчеркивается, что земля в форме ее вещественной недвижимости как дар природы цены не имеет. Ее цену, рентную стоимость, создает собственность в условиях вовлечения земли в процесс товарного производства и функцию города. Очень часто понятие собственности на землю истолковывается как право на присвоение ренты. Вполне закономерно, что начало развития классической рентной теории оказалось связанным с отраслью сельского хозяйства, где земля является средством производства. Процесс образования сельской земельной ренты простой, элементарный. Он в основном укладывается в рамки трудовой концепции ее происхождения.

Цель и задачи: Сопоставить классический и неоклассический подходы к анализу факторов и тенденций изменений цены земли в современных условиях.

Для реализации цели были определены и решены следующие задачи:

• 
  Рассмотреть цену земли - как капитализированную земельную ренту;
  
• 
  Изучить особенности спроса и предложения на рынке земли и их динамику;
  
• 
  Определить факторы и современные тенденции изменений рентных отношений в экономике.
  

Недообеспеченность земельного рынка нормативно-правовыми документами является тем более странным, когда в стране имеется фундаментальный опыт научных исследований в области земельно-аграрной сферы, в том числе и земельно-оценочных работ. Особенно отметим труды по оценке сельскохозяйственных земель: Акулов В.Б., Акулова О.В., Базылева Н. И., Гурко С. П., Борисов Е. Ф., Бункина М. К., Семенов В. А., Виноградов Е.А., Гриненко С.В., Ерофеев Б.В., Козырев В.М., Манконелл К.Л., Брю С.Л., Носова С.С., Фишер С., Дорнбуш Р., Шмалензи Р., Журавлева Г.П. и др.

Подчеркнем при этом, что перечисленные и другие авторы, представляющие отечественную научную школу земельно-оценочных работ, имеют базой своих исследований труды великих русских ученых В.В. Докучаева, Н.М. Симбирцева, Н.Ф. Анненского - первопроходцев в создании современного земельного кадастра России.
1. Цена земли как капитализированная земельная рента.
Поскольку земля — не продукт труда, то цена на нее не может основываться на стоимости. Как в классической политической экономии, так и у теоретиков предельной полезности принцип формирования цены на землю одинаков. В основе цены на землю лежит доход, который приносит ее использование владельцу. В классической политэкономии цены на такие товары получили название иррациональных.

Следовательно, земля имеет иррациональную цену. Собственник земельного участка расстанется с ним, если полученная от его продажи сумма, будучи положена в банк, принесет ему в виде процента доход, который был бы не меньше, чем ежегодно получаемая им со своего участка земельная рента.

Такая цена названа в классической политэкономии капитализированной рентой.

В западных учебниках «Экономики» цена на землю определяется как

дисконтированная стоимость будущей земельной ренты.

Дисконтирование - это исчисление будущего дохода исходя из существующей нормы ссудного процента. Принцип дисконтирования применяется в рыночной экономике не только при определении цены земли, но и при решении многих других вопросов в предпринимательской сфере, когда предстоит сделать выбор в соотношении затрат и прибыли, разделенных во времени¹. Цена земли может быть определена по следующей формуле:

Годовая арендная плата

Цена земли = ----------------------------------- х 100%

Годовая норма ссудного процента
Например, земельный участок приносит его собственнику годовой доход в сумме 15 тыс. долл. Чтобы получить эту же сумму, земельный участок надо продать за 300 тыс. долл., положив их в банк из расчета 5 % годовых.

Чем плодороднее земельный участок, тем выше земельная рента и тем выше будет его рыночная цена. Вторым фактором, влияющим на цену земли, является ссудный процент. Чем выше ссудный процент, тем ниже цена земли, и наоборот, чем ниже ссудный процент, тем выше цена земли.

В то же всеми экономистами осознается тот факт, что свободных земель сегодня нет. В результате даже самый худший по плодородию и месторасположению земельный участок не может быть отдан в аренду бесплатно.

Арендующий же худший участок товаропроизводитель также рассчитывает на получение средней нормы прибыли. Вполне очевидно, что собственность на землю, ее ограниченность и необходимость вовлечения в сельскохозяйственный оборот худших участков земли с повышенными издержками на единицу производимой продукции, влияют на ценообразование в сельском хозяйстве. В связи с этим почти во всех странах сельское хозяйство получает значительные субсидии из государственного бюджета. Так, в Японии субсидии достигают 30%, в Германии — 13% от суммы всех издержек на сельскохозяйственную продукцию. Только система дотаций сельскохозяйственного производства делает ее доступной для большинства населения².

Спрос на землю определяется спросом на сельскохозяйственную продукцию. Поскольку количество земли ограничено, а спрос на продукцию сельского хозяйства растет, то это ведет к повышению арендной платы, а последнее — к удорожанию продукции сельского хозяйства.

Следовательно, цена земли прямо пропорциональна величине ренты и обратно пропорциональна размеру ссудного процента.

Необходимо различать понятия ренты от арендной платы. В основе арендной платы лежит земельная рента. Арендная плата выплачивается землевладельцу арендатором за право использования земельного участка.

Количественно арендная плата может не совпадать с величиной земельной ренты.

Различия возникают за счет того, что дифференциальная рента (I) не входит в арендную плату, а присваивается арендатором. С другой стороны, в арендную плату может включаться землевладельцем плата за аренду различного рода построек, средств производства, оросительных сооружений и т.п.

Рента как плата за землю выступает минимальной границей эффективности капитальных вложений в землю. Лучше понять это позволяет величина условно исчисленной аренды. Последняя может быть приравнена к сумме денег, равной арендной плате, которую бы получил землевладелец, если бы сам обрабатывал свой участок, т.е. выступал бы одновременно как собственник земли и ее арендатор. Арендная плата здесь носит условный характер.

Однако ее влияние имеет существенное значение для определения экономической эффективности производства владельца земли: условно исчисленная арендная плата позволяет ему определить разницу между полученным доходом и условной арендной платой и в конечном счете судить о том, насколько выгодна для него предпринимательская деятельность в сельском хозяйстве³.

В западных учебниках образование чистой (абсолютной) земельной ренты и цены на земельные участки изображается графически рис.1.


Рис 1 Формирование цены на землю

В отличие от других товаров, кривая предложения на землю представляет собой вертикальную величину, так как количество земли не может изменяться в зависимости от изменений арендной платы.

Переменными здесь выступают спрос на землю и арендная плата; предложение земли не может изменяться.

Земля, таким образом, является по предложению низко эластичным товаром.

Цена на землю уравновешивается арендной платой и спросом на землю. Если бы величина арендной платы была выше уровня равновесной цены, то землевладельцы не нашли бы желающих взять в аренду. Величина арендной платы уменьшилась бы, и землевладельцы начали бы конкурировать в поисках арендаторов. В случае пониженной платы ее величина опустилась бы ниже равновесия; арендаторам бы не удалось получить запрашиваемую земельную площадь, и обострившаяся конкуренция подняла бы плату до уровня равновесной.

В качестве объекта купли-продажи земельные участки имеют определенные цены. Но цена земли – явление своеобразное, существенно отличающееся от цен обыкновенных товаров. Покупка земли есть, по сути, покупка права на получение земельной ренты. Поэтому цена земли возникает на основе земельной ренты, т.е. земля потому и приобретает цену, что она приносит ренту, а величина этой цены определяется величиной ренты: чем большую ренту дает земельный участок, тем больше денег будут платить за него покупатели, следовательно, тем выше цена земли. Это первый фактор, определяющий цену земли.

Вторым фактором, влияющим на цену земли, является текущая рыночная ставка ссудного процента. Это объясняется тем, что в определенном отношении земельная рента подобна ссудному проценту: и земельная рента, и ссудный процент есть факторные доходы. Поэтому покупатель земли всегда будет сравнивать ренту, которую он рассчитывает получать, купив землю, со ссудным процентом, который он может получить, поместив деньги в виде вклада в банк. Владелец денег предпочтет положить деньги в банк, а не купить земельный участок, если эта земля дает ему меньший доход в виде ренты, чем тот ссудный процент, который он получит на свой вклад⁴.

И наоборот, владелец денежного капитала предпочтет употребить его на покупку земли, если последняя принесет ему больший доход в виде ренты, чем ссудный процент, который он получил бы, поместив этот капитал в банк. В результате цена земли в среднем устанавливается на таком уровне, что рента по отношению к ней равняется норме ссудного процента. Иначе говоря, цена земли равняется такой сумме денег, которая, будучи отдана в ссуду, ежегодно приносит доход, равновеликий ренте, получаемый с этой земли.

На стоимость земли также влияет следующая группа факторов:

• социальные и демографические особенности;

• общая экономическая ситуация;

• правовое регулирование и действующие системы налогообложения;

• природные условия и окружающая среда;

• физические и качественные характеристики земельного участка;

• расположение земельного участка;

• доход, который можно получить, используя земельный участок.

К социальным факторам относится демографическая структура населения, его численность, плотность, состав, сложившиеся системы расселения.

К общей экономической ситуации относится экономическая ситуация в стране и регионе, инвестиционный климат, рынок долгосрочных кредитов; уровень доходов населения, тенденции развития местности.

К правовому регулированию относятся правовые нормы частного и публичного права, например, сервитуты, права пользования и вещные права и обязательства, виды разрешенного использования земли и устанавливаемые градостроительные и природоохранные режимы, законодательные требования по уплате налогов, сборов и иных земельных платежей, налогов на строительство и др.

К природным условиям относятся климат, геологические и гидрологические условия, состояние окружающей среды, красивый вид или ландшафт, наличие или отсутствие мест рекреации; наличие или отсутствие вредных экологических факторов на участке или в ближайшем окружении.

К физическим и качественным характеристикам земельного участка относятся размер и форма участка, рельеф, ориентация участка по сторонам света, положение по отношению к соседним участкам; инженерная подготовка участка, характеристика земли (качество почв, наличие воды), вид и объем полезной застройки.

К факторам расположения относят: близость к транспортным магистралям, объектам социальной инфраструктуры района (магазинам, школам, больницам, рынкам), соседство с привлекательными или, наоборот, непривлекательными объектами. Например, участок может быть расположен в престижном месте, месте с красивым ландшафтом, рекой или вблизи свалки.
2. Особенности спроса и предложения на рынке земли и их динамика

На рыночную цену земли определенное влияние оказывает соотношение предложения и спроса на данный товар. При этом важно отметить, что количество предлагаемой земли не может вообще измениться под воздействием повышения или снижения цены: общее количество освоенной земли невозможно увеличить. Только при очень высоких ценах на землю становится выгодным вовлекать в оборот заболоченные, пустынные и им подобные территории, но и их количество имеет непреодолимые пределы.

Для современных условий характерна тенденция уменьшения предложения земли вследствие ряда обстоятельств⁵. Так, непре­рывно усиливается процесс урбанизации (роста городов) и ис­пользования земли для других несельскохозяйственных целей (добычи полезных ископаемых, строительства аэродромов и т. п.). В связи с этим государство в ряде стран идет на национализацию части земель (выкупая ее у собственников), создает национальные парки и заповедники, в которых в экологических целях сохра­няется в неприкосновенности природная среда. Оно улучшает использование земель для городского строительства и раци­онального развития отдельных регионов страны. Все это, есте­ственно, ограничивает предложение на рынке земли.

Одновременно возрастает спрос на землю. Его предъявляют крупные сельскохозяйственные предприятия, стремящиеся рас­ширить свою деятельность. Активными покупателями выступают те, кто строит дома за пределами городов и использует землю для иных несельскохозяйственных нужд. В итоге для соотношения предложения и спроса на землю сейчас типична ситуация, изо­браженная на рис. 2.


Рис. 2. Изменение цены земли при разных соотношениях предложения и спроса на нее

На рис. 2.показано, что происходит с ценой при сокращении земельных угодий, являющихся объектом купли-продажи на рын­ке земли, и при увеличении спроса на нее. Во многих случаях кривая предложения является строго фиксированной и принимает вертикальное положение, поскольку не изменяется под воздей­ствием спроса. Первоначально эта кривая (П₁ – П₂) пересекается с кривой спроса (С₁-С₂) в равновесной точке Р₁, что приводит к образованию цены земли Ц₁. Однако при уменьшении коли­чества земли с З₁ до З₂ кривая предложения (П₃-П₄)пересекается с кривой спроса в равновесной точке Р₂, вследствие чего цена земли повышается с уровня Ц₁ до уровня Ц₂.

Не случайно во второй половине XX в. в странах Запада сложилась устойчивая тенденция к росту цены земли. Показа­тельно, например, что в ряде регионов США цена земли выросла по сравнению с 1940 г. более чем в 3-5 раз. Сопутствующим этому следствием является еще более быстрое повышение цены на жилые дома. Так, в тех же США в начале 50-х годов цена традиционного односемейного дома равнялась 8 тыс. долл., а в середине 80-х годов она возросла более чем в 10 раз. Для при­обретения дома американская семья может получить ссуду в размере 70% его товарной цены с рассрочкой на 25-40 лет. Между тем выплачиваемая по процентам сумма оказывается больше первоначального займа в 2 или более раза⁶.

Вкладывать деньги и недвижимость - землю, дома и другие капитальные объекты, цены на которые обычно повышаются быстрее, чем на иные товары, стало особенно выгодным делом в условиях инфляции. Это подогрело спекулятивную “горячку”, направленную на покупку всякой недвижимости (и в первую очередь - земли) с расчетом получить в будущем очень высокую цену за эти блага. Но, таким образом, с одной стороны, создаются экономические предпосылки для получения в будущем совер­шенно неоправданных доходов одними, а, с другой стороны, ухудшаются жизненные условия многих людей, стремящихся при­обрести жилые и земельные участки для производства сельско­хозяйственных продуктов. В связи с этим в Великобритании, Швеции, Италии и других государствах ограничено получение доходов от продажи земель тем, кто спекулирует недвижимостью, и собственникам земель, отводимых под новое городское стро­ительство.

В итоге мы приходит к важному выводу. Эффективно ис­пользовать собственность на землю (получить доход) можно при разных формах землепользования: и когда действует арен­датор чужой земли, и при сдаче земли ее владельцем в ипотеку, и если собственник земли полностью сам распоряжается ею. Это означает, что сельское хозяйство может успешно развиваться при плюрализме форм собственности на землю. Решающее зна­чение для получения нормального дохода имеют технические и организационно-экономические условия производства. Такие условия имеются у процветающих крупных хозяйств. Что ка­сается мелких фермерских хозяйств, то они нуждаются в под­держке государства: им требуется финансовая помощь, серьезные экономические стимулы и современная инфраструктура сель­скохозяйственного производства, которую обеспечивает агро­промышленный комплекс. В нем продуктивно соединяется изго­товление необходимых средств производства для сельского хо­зяйства, само это хозяйство и отрасли промышленной перера­ботки полученной продукции. Новейшие научно-технические достижения позволяют поднять эффективность труда во всех отраслях комплекса.

Современная динамика спроса и предложения земель сельхозназначения в соответствии со статьей № 7 Земельного Кодекса РФ, земли по целевому назначению подразделяются на следующие категории:

• 
  земли сельхозназначения;
  
• 
  земли населенных пунктов;
  
• 
  земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения;
  
• 
  земли особо охраняемых территорий и объектов;
  
• 
  земли лесного фонда;
  
• 
  земли водного фонда;
  
• 
  земли запаса.
  

Для чего люди покупают земли сельхозназначения? (собственно – если эти покупки массовые и осуществляются по единым правилам – то возникает такое же единообразное «предложение» и следом складывается «Рынок» с его трендами во времени «просто вправо», «вверх» или «вниз»). Они покупают землю сельхозназначения либо а) для того чтобы на ней жить (и тогда это земля из категории 2 – «земли населенных пунктов») либо б) для того, чтобы на ней работать (земли сельхозназначения, земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения). И есть еще земля в нескольких категорий, которая по решению государства находится в особых «режимах» и не является предметом массовых сделок – это земля из категорий 4, 5, 6 и 7⁷.

Возможность приобретения земель и уровень цен на нее в категориях 2 и 3 напрямую определяется решениями региональной или местной власти. Именно по решению локальных властей определяются перспективы развития территорий, условия реализации различными общественными и элитными группами различных бизнес- и инфраструктурных проектов. От решений власти зависит, какую инфраструктуру, в каком территориальном направлении и с какой степенью интенсивности развивать (дороги, электроэнергия, водоснабжение и канализация, строительство объектов социальной инфраструктуры). Соответственно – развитие земельных рынков для частного проживания (территории, которые либо сразу, либо по истечении некоторого времени оформляются в категорию земель населенных пунктов) напрямую взаимосвязано с решениями власти. И в этом случае рынок возникает скорее лишь как категория борьбы за доступ к власти в получении «оптовых прав» на развитие отдельных крупных участков земельной территории и последующую «розничную продажу» земельных участков под индивидуальное проживание. Это проекты т.н. «девелопмента». Они, как правило, характеризуются высокой нормой быстрой прибыли, но не стоит заблуждаться, что эта сверхприбыль достается девелоперам как компенсация за какие то их «особые деловые качества». Большая ее часть – это административная рента, или «доля власти», как теперь культурно называется, которая своим решением может либо полностью ее изъять в свою пользу (платежей и отчислений можно придумать сколько угодно, дав волю фантазии и принятию регионального законодательства), либо оставить в своих подконтрольных «девелоперских компаниях». Т.е. рынки земель категорий 2 и 3 – это в большей степени «локальные рынки», которые очень сильно подвержены влиянию региональных властей. И именно во власти этих самых региональных властей находится регулирование данных рынков – они могут манипулировать на них ценами, играя «уровнем предложения, ограничениями на юридическое оформление сделок, используя или искажая инсайдерскую информацию».

Что касается земель сельхозназначений для категорий 4-7 – то здесь наличие рынка как такового также весьма затруднительно. Профильная власть, имея инсайдерскую информацию о перспективах развития той или иной территории из данных категорий, всегда имеет возможности «подобрать себе участки «получше и пожирнее» и всегда быть «первой в очереди» на их получение, даже соблюдая все официальные процедуры. Поэтому на свободный, открытый рынок купли-продажи, такие категории земельных участков могут попасть уже только после «приближенных посредников». А, следовательно, – они после прохождения «посредников» будут относиться по сути уже к категории 2 или 3.

А вот чем определяется уровень цен спроса и предложения на земли сельхозназначения? Здесь основным ценообразующим фактором является возможная величина рентного дохода, который может быть получен от использования земли сельхозназначения. А рентный доход зависит от а) производительности/урожайности выращиваемых культур, б) уровня текущих оптовых/закупочных цен у сельхозпроизводителей и в) структуры собственных текущих и капитальных издержек сельхозпроизводителей. Т.к. успешность сельскохозяйственного бизнеса в очень незначительной степени зависит от инсайда и планов региональных властей, то в этой категории земли сельхозназначения как раз возможен как минимум региональный, а как максимум – федеральный или даже международный рынок. Т.к. на этом рынке начинают бороться различные инвесторы и инструментом их борьбы (помимо, конечно, поддержки со стороны различных властных и общественных группировок) являются⁸:

• 
  используемые производственные и коммерческие технологии (которые позволяют максимизировать текущую и долгосрочную прибыльность) и
  
• 
  стоимость капитала, или «приемлемая норма прибыли на инвестированный капитал» для каждого конкретного Инвестора, участвующего в конкурентной борьбе.
  

Соответственно – если где и будет в перспективе основной рынок земли в России – то это будет рынок земли сельхозназначения. На нем уже активным ходом идет формирование крупных агрохолдингов, многие из которых являются игроками федерального масштаба и возможностей, а значит – в меньшей степени зависят от «благоприятного режима» со стороны властей отдельных российских территорий. Так что следующим шагом должен неминуемо возникнуть рынок основополагающего средства их производства – собственно земли сельхозназначения. А следующим шагом – должен возникнуть отдельный рынок для инвесторов земли сельхозназначения, которые не будут их эксплуатировать сами, а будут сдавать в аренду сельхозпроизводителям. Т.е. совсем скоро, уже в среднесрочной перспективе 3-7 лет земли сельхозназначения смогут превратиться в отдельный и очень емкий рынок, на котором будут присутствовать как крупные сельхозпроизводители, так и средние и мелкие финансовые инвесторы, покупающие земли сельхозназначения и передающие земли сельхозназначения в управление или «эксплуатацию» специализированным агропромышленным операторам. Точно так же, как это сегодня происходит в развитых странах мира. И рынок этот будет иметь уже федеральный масштаб, а, скорее всего, сможет даже быть интегрирован в международный финансовый рынок.
3. Факторы и современные тенденции изменений рентных отношений в экономике

В экономической теории сложились три подхода, оп­ределяющих суть, механизмы и роль рентных отношений в экономике: классический, неоклассический и институциональный.

Классический подход исходит из суженной трактовки рентных доходов и нацелен на анализ природной ренты («ренты редкости»). В рамках трудовой теории стоимости рента представляет собой одну из форм прибавочной стоимости. В услови­ях рыночного капиталистического хозяйства она является излишком приба­вочной стоимости сверх средней для данной отрасли прибыли. При этом источником образования ренты яв­ляется труд наемных работников⁹.

Обобщая теоретические подходы к проблеме земельной ренты, следует констатировать, что ее после­довательно научная концепция исходит из следующих положений:

1) существуют общие естественные условия образования земель­ной ренты, связанные как с ограниченностью земельных ресурсов, так и с различным их пло­дородием и местоположением;

2) вследствие действия закона убывающей производительности доба­вочных вложений возможности получения дифференциальной ренты второго рода являются ограни­ченными;

3) в условиях рыночного хозяйства избыточная прибыль, обусловленная естественными различия­ми условий хозяйствования, трансформируется в земельную ренту.

Таблица 1. Сравнительная характеристика разновидностей

дифференциальной ренты

Типы дифференциальной ренты	Условия возникновения	Этапы процесса эксплуатации ресурса
Дифференциальная рента I	Уникальность характеристик ресурса и его окружения (экологические и социально-экономические характеристики)	Этап приобретения ресурса
Дифференциальная рента II	Уникальность характеристик ресурса, изменяющихся или проявляющихся в ходе эксплуатации ресурса	Этап приложения капитала к ресурсу в процессе ресурсопользования
Дифференциальная рента III	Уникальность характеристик продукта и его обслуживания (предоставление, сопровождение, обслуживание)	Этап реализации продукта

В соответствии с неоклассическим подходом рента трактуется как избыточный доход от использования любого экономического ресурса (не только земли). Таким образом, современная трактовка неоклассической школы позволяет трактовать часть любого дохода (определяемую как разность фактической цены экономического ресурса и его минимальной цены) как «экономическую ренту». Следствием этого является методологическая неопределенность различных видов доходов.

Представители институционального направления экономиче­ской теории ставят акцент на исследовании рентоориентированного поведения как конкретного проявления рентных отношений в современной экономике.

Одной из самых сложных и дискуссионных проблем в экономической науке является проблема достоверной оценки рентных доходов на разных хозяйственных уровнях. В экономической литературе широкое распространение получила точка зрения, согласно которой экономическая рента на рынке факторов производства представляет собой аналог излишка производителя на рынке товаров: она показывает, насколько реальная цена экономического ресурса выше цены, достаточной для привлечения ресурса в данную экономическую сферу.

Поскольку в создании продукта участвуют различные факторы (труд, земля, капитал, предпринимательские способности), важной проблемой в экономической науке является вычленение из прибыли рентной составляющей. Эта проблема сводится к разделению между соответствующими производственными факторами эффекта, обусловленного их взаимодействием. Рентная составляющая может быть выделена не только в общем объеме прибыли, но и в других доходах экономических агентов, например, в оплате труда. В данном случае рентный доход может трактоваться как разность между заработной платой, которую работник мог бы получать от разных работодателей или в разных регионах. Поиск такой ренты является важной причиной трудовых миграционных потоков между странами и их регионами.

Анализ современной отечественной экономической литературы позволил сделать вывод о том, что понятие «рента» используется в двух различ­ных значениях. С одной стороны, под рентой понимается доход собственника имущества, который он получает в виде иму
щественной ренты. С другой стороны, существует понятие ренты, опирающееся на труды классиков политической экономии, связанное с природной (природно-ресурсной) рентой, т.е. определенным доходом, возникающим в силу различных соци­ально-природных условий эксплуатации природных объектов. В последнем случае рента представляет собой дополнительный доход от эксплуатации лучшего природного объекта, не требующий от его пользователя больших затрат других факторов производства¹⁰.

На основе трудо­вой теории стоимости выделим следующие разновидности природно-ресурсной ренты (см. рис.3).

Обобщая характеристика разновидностей природно-ресурсной ренты, выделяет следующие ее отличительные особенно­сти:

1. 
   природно-ресурсная рента образуется благодаря повышенной производительно­сти живого труда при использовании невоспроизводимых или трудновоспроизводимых природных ресурсов, тогда как дру­гие виды рентных доходов возникают благодаря экономии труда при использовании воспроизводимых экономических ресурсов;
   
2. 
   природно-ресурсная рента в странах со значительными природными ресурсами препятствует развитию межотраслевой конкуренции, отвлекая лучшие ресурсы из других отраслей экономики;
   
3. 
   природно-ресурсная рента в экономике имеет постоянный характер, в то время как другие виды ренты имеют временный характер до момента распространения улучшений производительности труда среди других экономических агентов.
   

Природно-ресурсная рента

Горная рента

Нефтяная рента

Газовая рента

Минеральная рента

Рента по

местоположению

Туристская рента

Водная рента

Лесная рента

Сельскохозяйственная рента

Земельная рента

Рис. 3. Типология природно-ресурсной ренты
в современной экономической теории

Природно-ресурсная рента является лишь одной из групп доходов рентного типа. Это объясняется тем, что избыточная прибыль возникает не только при использовании природных ресурсов, но и у всех предприятий, где индивидуальные издержки производства ниже общественно нормального уровня в связи с использованием более эффективных воспроизводимых ресур­сов. Данное явление нашло отражение в рамках как классической, так и неоклассической школ. Если в трудовой теории стоимости указанная избыточная прибыль получила название избыточной прибавочной стоимости, то в не­оклассической теории она трактуется как «квазирента».

В условиях современной экономики определяющими факторами распределения рентных ресурсов и доходов являются барьеры на пути к началу производственной деятельности. Они определяют, кто получает прибыль и кто несет потери в цепочке производства. В выгодном положении оказываются те, кто присваивает ренту и имеет возможность создавать новые области ренты при устранении барьеров на пути к производству. Те, кто занимается деятельностью в области с низкими барьерами на пути к производству, несут потери, а в условиях растущей конкуренции масштабы этих потерь будут постоянно увеличиваться. Растущие области ренты переходят в нематериальные части цепочки накопления стоимости.

К главным особенностям формирования и распределения рентных доходов в современной экономике можно отнести следующие моменты: а) процессы формирования и распределения рентных доходов обусловлены конфигурацией «цепочек накопления стоимости»; б) механизмы распределения ренты и квазиренты на мегауровне определяются иерархией геоэкономических конструктов; в) основными факторами распределения рентных доходов являются барьеры на пути к началу производственной деятельности; г) распределение рентных доходов между звеньями «цепочек накопления стоимости» характеризуется перемещением ренты и квазиренты от производства продуктов к их разработке и маркетинговым операциям¹¹.

Неэквивалентный обмен природных ресурсов и дешевого труда на технологическую квазиренту в определенной степени создает финансовую основу экономического роста высокоразвитых стран. Страны с сырьевой ориентацией труда, допустившие «утечку мозгов», не способные изымать природно-ресурсную ренту и с ее помощью поддерживать отечественную науку, лишены финансовой базы формирования технологической квазиренты.

В современном мире механизмы перераспределения природной ренты достаточно разнообразны. Эти механизмы являются одним из индикаторов степени развития рыночной экономики и ее открытости: в странах с развитой рыночной экономикой преобладают налоговые методы изъятия рентных доходов, а в странах с развивающейся и относительно закрытой экономикой наряду с налоговыми широко применяются и неналоговые методы (например, соглашения о разделе продукции). В государствах, богатых естественными ресурсами, практикуются такие налоги, как роялти, налог суверена, специальные налоги на прибыль добывающих компаний, дифференцированные рентные платежи, земельный налог и т.д. Для России характерны значительные объемы рентных доходов (см. табл. 2).
Таблица 2. Динамика ВВП и рентных доходов в России в 2005-2007 гг., трлн. руб.

Год	2005	2006	2007
ВВП	21,63	26,88	32,99
Рентные доходы	17,8	19,1	20,15

На современном этапе развития российской экономики многие положения теории природно-ресурсной ренты недостаточно учитываются. Опыт развитых стран свидетельствует о том, что отлаженная система рентного налогообложения может обеспечивать эффективное ис­пользование природных ресурсов и равные условия хозяйствования (независимо от действия природного фактора), стимулировать интенсивный экономический рост. В ходе рыночных реформ в России резко актуализи­ровалась проблематика распределения рентного дохода между обще­ством и хозяйствующими субъектами. Необходимо, основываясь на теоретических раз­работках, найти эффективные подходы к решению задач учета, изъ­ятия и перераспределения рентного дохода не только с целью попол­нения бюджета, но и стимулирования хозяйственной деятельности и защиты интересов населения.

Экономический механизм перераспределения общей массы земельной ренты в настоящее время функционирует таким образом, что она модифицируется в форме прибыли, которую получают перерабатывающие предприятия и фирмы, поставляющие сельхозпроизводителям средства производства, а также перераспределяется через теневой рынок. Вследствие этого получило распространение мнение о неэффективности функционирования (убыточности) сельского хозяйства, что выгодно для субъектов присвоения модифицированной земельной ренты. Скрытая форма перераспределения модифицированной ренты существенно препятствует развитию сельского хозяйства, что порождает объективную необходимость государственного регулирования этих процессов.

Необходимо совершенствовать институты перераспределения природно-ресурсной ренты. Налоговая нагрузка должна быть перенесена на добывающий сектор. С точки зрения эффективности, рента, формирующаяся в связи с повышением мировых цен на энергоносители, является естественным объектом перераспределения, поскольку ее изъятие в пользу государства теоретически не влияет на экономические стимулы производителей. Налог на добычу полезных ископаемых оказывается неискажающим, т.е. он не изменяет действий экономических агентов.

Перенос налогового бремени на сырьевой сектор будет способствовать преодолению «голландской болезни». Усиление рентного фактора в налогообложении будет способ­ствовать устранению диспропорций экономического развития регионов, поскольку значительная часть ренты может по праву перераспределяться между регионами стра­ны независимо от наличия или отсутствия минерально-сырьевых ресурсов¹².

Основная задача повышения эффективности функционирования системы рентных отношений – увязать стратегический ресурс страны – ренту – с главными функциями государст­ва, в первую очередь с его безопасностью, которая напрямую зависит от системы жизнеобеспечения его граждан. Основная часть рентных доходов должна быть направлена на решение социальных, экологических, структурных и инфраструктурных проблем развития России.

При этом следует учитывать перспективу сокращения доли рентных доходов от эксплуатации природных ресурсов под воздействием двух основных факторов: а) территориально-климатический фактор, связанный с неблагоприятными условиями эксплуатации месторождений в северных районах и зонах вечной мерзлоты; б) естественное оскудение минерально-сырьевой базы страны. Как следствие, на смену природной составляющей приходит интеллектуальная составляющая, связанная с развитием науки, образования, современных информационных технологий, увеличением доли наукоемкого сектора экономики. Характер современного мирового развития свидетельствует о том, что все большую роль будет играть технологическая (интеллектуальная) квазирента как один из важнейших результатов интенсификации производства на базе новейших достижений науки и техники.

Вместе с тем, практикуемая в современной России политика экспорта наукоемкой продукции существенно отличается от реализуемой в наиболее развитых странах, которые основное внимание уделяют укреплению и развитию собственного производственного и научно-технического потенциала. Экспортная ориентация наукоемкого сектора при игнорировании внутренних потребностей технико-экономического развития ведет к тому, что интеллектуальная квазирента из главного источника устойчивого развития российской экономики превращается в дополнительный ресурс научно-технического развития стран – импортеров российской наукоемкой продукции.

В подавляющем большинстве стран, зарабатывающих весомую часть своих доходов от сырьевого экспорта и испытывающих сильную зависимость от конъюнктуры мировых сырьевых рынков, проблема централизации государством ренты в стабилизационных фондах является одной из ключевых.

Следует принять во внимание возможности повышения эффективности управления государственной собственностью, частичного использования золотовалютных резервов страны и средств стабилизационного фонда, размер которого может быть увеличен за счет более обоснованной централизации природно-ресурсной ренты, присваиваемой сырьевыми экспортерами, использующими относительно дешевые внутренние факторы производства и продающими свою продукцию по ценам мирового рынка, конъюнктура которого в настоящее время весьма благоприятна.
Заключение
Земля является предметом не только аренды, но и купли – продажи, и она имеет иррациональную цену, основанную на доходе, который приносит использование земли владельцу. Земля как фактор производства имеет товарный характер, она продается и покупается, и ее цена на рынке зависит от спроса на нее. Качественная оценка земли есть определение в относительных цифрах степени пригодности почв для сельскохозяйственного производства.

Рента как экономическая категория, помимо номинальной функции прироста богатства, создает еще и стимул к постоянному перераспределению ресурсов в сферы наиболее прибыльного приложения.

В экономической теории сложились три подхода, оп­ределяющих суть, механизмы и роль рентных отношений в экономике: классический, неоклассический и институциональный.

Классический подход исходит из суженной трактовки рентных доходов и нацелен на анализ природной ренты («ренты редкости»). В рамках трудовой теории стоимости рента представляет собой одну из форм прибавочной стоимости. В услови­ях рыночного капиталистического хозяйства она является излишком приба­вочной стоимости сверх средней для данной отрасли прибыли. При этом источником образования ренты яв­ляется труд наемных работников.

В соответствии с неоклассическим подходом рента трактуется как избыточный доход от использования любого экономического ресурса (не только земли). Таким образом, современная трактовка неоклассической школы позволяет трактовать часть любого дохода (определяемую как разность фактической цены экономического ресурса и его минимальной цены) как «экономическую ренту». Следствием этого является методологическая неопределенность различных видов доходов.

Экономический механизм перераспределения общей массы земельной ренты в настоящее время функционирует таким образом, что она модифицируется в форме прибыли, которую получают перерабатывающие предприятия и фирмы, поставляющие сельхозпроизводителям средства производства, а также перераспределяется через теневой рынок. Вследствие этого получило распространение мнение о неэффективности функционирования (убыточности) сельского хозяйства, что выгодно для субъектов присвоения модифицированной земельной ренты. Скрытая форма перераспределения модифицированной ренты существенно препятствует развитию сельского хозяйства, что порождает объективную необходимость государственного регулирования этих процессов.

В современных условиях экономического кризиса необходимо совершенствовать институты перераспределения природно-ресурсной ренты. Налоговая нагрузка должна быть перенесена на добывающий сектор. С точки зрения эффективности, рента, формирующаяся в связи с повышением мировых цен на энергоносители, является естественным объектом перераспределения, поскольку ее изъятие в пользу государства теоретически не влияет на экономические стимулы производителей.
Список использованной литературы

1. 
   Акулов В.Б., Акулова О.В. Экономическая теория. Учебное пособие. Петрозаводск: ПетрГУ, 2002. http://www.aup.ru/books/m149/27.htm
   
2. 
   Базылева Н. И., Гурко С. П. Экономическая теория. - Минск: Изд-во БГЭУ, 2002. - 384с.
   
3. 
   Борисов Е. Ф. Экономическая теория: Учебное пособие - 2-е изд., перераб. и доп. - М.: Юрайт, 1999. - 384 с.
   
4. 
   Борисов Е.Ф. Экономическая теория: Вопросы - ответы. Ключевые понятия. Логика курса: Учеб. пособ. - М.: Контракт, Инфра-М, 2000. - 202с.
   
5. 
   Бункина М. К., Семенов В. А. Макроэкономика. - М.: 1БЕК, 2003.- 317с.
   
6. 
   Виноградов Е.А., Земельная собственность и проблемы ренты. - М.: Дело, 2002. - 285с.
   
7. 
   Гриненко С.В. Экономика недвижимости. Конспект лекций. Таганрог: Изд-во ТРТУ, 2004. http://www.aup.ru/books/m94/5_2.htm
   
8. 
   Дж. Кеннет Гэлбрейт. Экономические теории и цели общества. - М.: ЮНИТИ, 2002. - 369с.
   
9. 
   Ерофеев Б.В. Земельное право: Учебник. М.: Новый юрист, 2000. - 188с.
   
10. 
    Козырев В.М. Основы современной экономики. Учебник. - М.: Финансы и статистика, 2000. - 368 с.
    
11. 
    Курс экономической теории: Учебное пособие / Под ред. А.В. Сидоровича.- М.: ДИС, 1997.
    
12. 
    Носова С.С. Экономическая теория: Учебник. - М.: ВЛАДОС, 1999.- 520 с
    
13. 
    Экономика - Журавлева Г.П. http://exsolver.narod.ru/Books/Econom/Economy/index.html
    
14. 
    Манконелл К.Л., Брю С.Л. Экономикс: принципы, проблемы и политика: Учебник / Пер. с англ. - М.: Инфра-М, 1999.
    
15. 
    Фишер С., Дорнбуш Р., Шмалензи Р. Экономика / Пер. с англ. - М.: Дело, 1999.
    
16. 
    Экономика: Учебник / Под ред. А.С. Булатова. - М.: Юристъ, 1999.
    
17. 
    Экономика: Учебник / Под ред. Д.В. Валового. - М.: Щит-М, 1999.
    
18. 
    Экономическая теория: Учебник / Под ред. В.Д. Камаева. - М.: ВЛАДОС, 1999.
    
19. 
    Экономическая теория: Учебник / Под ред. И.П. Николаевой. - М.: Проспект, 1999.