Глава 1.Экономическая сущность ипотеки
1.1 Понятие ипотеки и ипотечного кредитования
Ипотека  способ обеспечения обязательства, когда предметом залога служит недвижимое имущество. Ипотека предполагает полную или частичную выплату арендной платы в форме процентов по ипотечному кредиту, в чем и состоит сущность залога: земли, жилой и любой другой недвижимости, приносящей ренту (доход, не связанный с предпринимательской деятельностью).

В литературе под термином «ипотека» нередко подразумевается ипотечный кредит [13]. Между тем само слово «ипотека» (хотя и употребляется в сочетании со словом «кредит») имеет самостоятельное значение.

По своей сути понятие «ипотека» близко к понятию «залог». Залог же в свою очередь служит средством обеспечения исполнения обязательств должника перед кредитором: при невозврате в установленный срок суммы заимодатель может компенсировать неоплаченные средства за счет средств, полученных от реализации заложенного имущества.

Залог здания, сооружения, предприятия и иных объектов, непосредственно связанных с землей, называют обычно ипотекой. Впрочем, и такое весьма распространенное определение ипотеки не является полным. Им нельзя ограничиваться по той простой причине, что ипотека не только залог недвижимости. Она представляет собой целую юридически правовую систему оценки состоящей в залоге недвижимости, подлинность ее принадлежности залогодателю и систему расчетов с кредиторами за указанное имущество.

Можно выделить следующие отличительные особенности ипотеки:

- нотариальное удостоверение и государственная регистрация договора;

- оставление предмета залога у залогодержателя;

- связь ипотеки зданий и сооружений с возможностью использовать земельные участки, на которых они находятся;

- большие, чем при обычных договорах залога, сроки и объемы обязательств.

Практическое применение ипотеки основывается на следующих принципах:

- гласность ипотеки, то есть информация о нахождении того или иного имущества в ипотеке должна быть доступной для заинтересованных лиц;

- конкретность ипотеки, то есть выделение из всей имущественной массы залогодателя строго определенного, конкретного имущества, являющегося объектом ипотеки. Кредитор получает право преимущественного удовлетворения своих требований из стоимости именно данного конкретного имущества должника, а не из всей массы его имущества;

- доверие не лицу, а вещи, недвижимости, высокая стоимость и ликвидность которых гарантирует возврат долга в полном объеме, включая издержки по содержанию заложенного имущества и расходы по его реализации.

Для того чтобы определить содержание этого понятия, следует рассмотреть механизм, посредством которого ипотека обеспечивает исполнение обязательств. Предположим, заключен кредитный договор. В обеспечение обязательства по кредитному договору заемщик (должник) или какое-либо третье лицо обязано передать кредитору (банку) какое-либо недвижимое имущество (здание, жилой дом, квартира). Должнику (заемщику) известно, что в случае, если он своевременно не вернет банку сумму кредита, взыскание может быть обращено на предмет залога, то есть имущество будет продано, а вырученная сумма пойдет на погашение долга банку. При этом должник несет дополнительные расходы в связи с тем, что и рассмотрение дела в суде, и реализация имущества также требуют затрат. Осознание возможности наступления таких неблагоприятных последствий стимулирует должника к надлежащему исполнению своих обязанностей, а именно своевременному возврату банку суммы кредита. Таким образом, можно говорить о стимулирующей функции ипотеки.

В широком смысле слово «ипотека» означает юридически правовую систему , включающую определения состояния владения недвижимостью и долгов по нему последовательно на каждый конкретный момент.

Функционирование ипотеки обусловлено наличием субъектов ипотечной схемы. Можно выделить основных и второстепенных ее участников. К основным субъектам ипотечной схемы относятся:

Заемщик  лицо, берущее кредит под залог жилой или коммерческой недвижимости. Для получения ипотечного кредита необходимо обладать средствами в объеме не менее 20-30 процентов от стоимости объекта недвижимости и иметь доходы, позволяющие в течение всего срока выплачивать равными ежемесячными платежами основной долг и проценты по нему.

Кредитор (банк)  организация, которая после анализа кредитоспособности заемщика, заключает с ним кредитный договор и ведет учет его задолженности. Необходимым условием выдачи ипотечного кредита является внесение заемщиком первоначального взноса. Обязательства заемщика могут быть оформлены в виде именной ценной бумаги  закладной, права на которую банк вправе переуступить.

Ипотечное агентство  является основным элементом самофинансируемой системы ипотечного кредитования. Агентство выкупает у банка закладные и выпускает ценные бумаги, обеспеченные ипотечными кредитами. Средства от продажи ценных бумаг идут на выдачу новых кредитов, таким образом, создается система рефинансирования ипотечных кредитов. В задачи агентства входит:

- выкуп у кредиторов закладных или прав требования по ипотечным кредитам;

- формирование первичных ипотечных активов;

- эмиссия и размещение ипотечных ценных бумаг на финансовых рынках;

Обеспечением эмиссионных ипотечных ценных бумаг являются сформированные специальным образом пулы закладных или ипотечных кредитов.

Ипотечные кредиты – это кредиты, гарантией возврата которых является залог недвижимого имущества.

Вспомогательные участники ипотечной схемы следующие:

Риэлторская компания  профессиональный посредник на рынке недвижимости, оказывающий услуги по поиску объектов, оформлению договоров и подготовке пакета документов, необходимого для предоставления в банк[17].

Оценочная компания  необходима для определения рыночной и ликвидационной стоимости объектов недвижимости, являющихся предметом залога.

Страховая компания  выполняет функции по снижению рисков для инвесторов и кредиторов путем осуществления следующих видов страхования: 

- страхование риска повреждения и уничтожения объекта; 

- страхование риска утраты права собственности на предмет ипотеки 

- страхование риска потери жизни и трудоспособности заемщика; 

Расходы по ежегодному страхованию несет заемщик.

Ипотечный брокер – посредник между банком и заемщиком, специализирующийся на заключении ипотечных сделок.

Функции ипотечного брокера:

1) Предоставление консультативных услуг;

2) Помощь в оформлении ипотечного кредита.

Государственный регистратор  орган государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В его функции входит регистрация сделок купли-продажи, оформление перехода прав собственности, регистрация договоров ипотеки.

Нотариус  нотариально заверяет договор залога прав собственности на недвижимость.

Можно выделить следующие основные схемы ипотечного кредитования.

1. Американская модель.

Двухуровневая или американская модель ипотечного кредитования является классической ипотечной схемой, широко распространенной с США. Ее особенностью является разделение банков-кредиторов и источника средств (эмитентов ипотечных ценных бумаг)[11].

2. Немецкая модель.

Источником средств для ипотечных кредитов служат целевые депозиты в специализированных кредитных организациях – ссудно-сберегательных кассах (ССК). Вкладчик берет на себя обязательство в течение определенного времени ежемесячно вносить фиксированную сумму на целевой депозит под процентную ставку, величина которой существенно ниже среднерыночной. После окончания периода накопления, скопив приблизительно половину необходимых на покупку квартиры средств, он получает кредит на вторую половину средств, также под ставку более низкую, чем среднерыночная. Средства, предоставляемые вкладчиком ССК, используются для выдачи кредитов его предшественникам, уже закончившим период накопления.

3. Продажа жилья с использованием займа или по договору купли-продажи с рассрочкой платежа.

Ипотечное кредитование имеет следующие преимущества:

банк позволяет сразу оформить недвижимость в собственность;

вселиться в новое жилье можно сразу, оплачивая стоимость недвижимости в течение последующих лет;

возможность сразу же зарегистрироваться в своей квартире, а также поставить на регистрационный учет членов своей семьи;

возможность приобретения на кредитные средства как городской, так и загородной недвижимости;

возможность воспользоваться налоговой льготой по подоходному налогу;

возможность получение кредита на длительный срок, за который размер ежемесячных платежей не изменяется в случае повышения стоимости квартиры;

возможность оплачивать собственную квартиру, а не арендовать чужую недвижимость, в то время как проценты по кредиту сопоставимы с месячной арендной платой за аналогичную квартиру;

выгодное вложение средств (цены на недвижимость стабильно растут на 15-30 % в год).
1.2 Рынок ипотечного кредитования в РФ
Советская система жилищного финансирования характеризовалась централизованным распределением бюджетных ресурсов для строительства государственного жилья и его бесплатным распределением гражданам, официально признанным в установленном порядке нуждающимися в улучшении жилищных условий.

Государственный бюджет всегда являлся основным источником финансирования жилищного строительства, дополняемым лишь незначительными вложениями со стороны предприятий, что выразилось в практическом отсутствии в России, в начале экономических реформ, механизмов самостоятельного участия населения в решении жилищных проблем. Кредитование осуществлялось только в сфере строительства нового жилья индивидуальными застройщиками или жилищными кооперативами, но не при покупке готового жилья.

В период реформ 19911999 гг. в сфере жилищного финансирования произошли серьезные изменения. Кардинальным образом изменилась структура ввода в действие жилых домов по типам застройщиков, значительно увеличилась доля частного сектора, в то время как государство перестало играть роль основного участника на данном рынке.

Рынок жилья оказался не обеспечен соответствующими кредитно-финансовыми механизмами, которые поддержали бы платежеспособный спрос населения и сделали бы возможным приобретение жилья населением в массовом порядке. Если раньше практически единственной возможностью улучшить жилищные условия было получение государственного жилья, то сегодня эта проблема в основном решается населением через приобретение или строительство жилья за счет собственных сбережений без кредитов и рассрочек. Ограниченность бюджетных ресурсов сосредоточила внимание государства на решении жилищных проблем отдельных групп населения. Основная же часть населения оказалась не в состоянии улучшить свои жилищные условия из-за отсутствия необходимых сбережений и возможности их накопления.

Проблема обеспечения жильем населения в современных условиях заключается в переходе от строительства жилья за счет государственных ассигнований с последующим бесплатным распределением к системе улучшения жилищных условий граждан посредством приобретения ими готового жилья на свободном рынке за счет собственных и кредитных средств.

Рассмотрим текущее состояние ипотечного кредитования в России.

К данному моменту заложена законодательная база для функционирования системы ипотечного кредитования. В настоящий момент субъекты ипотечных схем руководствуются следующими законами:

- «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

- «Закон об акционерных обществах».

- «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

- «Гражданский кодекс РФ».

- «Налоговый кодекс РФ».

- «Жилищный кодекс РФ».

В настоящее время комиссией Госдумы совместно с Правительством РФ сформирован пакет законопроектов, направленный на развитие рынка жилья и ипотечного кредитования. Усилия законодателей направлены в первую очередь на снижение рисков для участников ипотечного рынка, на разработку надежных финансовых инструментов привлечения ресурсов в эту сферу. Поскольку развитие государственной концепции ипотеки очевидно и необходимо, в разработке ипотечных стандартов участвуют такие организации как ФКЦБ, Центробанк, Федеральное Агентство по жилищному ипотечному кредитованию, Министерство промышленности и энергетики, а также ряд других госструктур. Таким образом, начата работа по созданию формирования рынка ипотечных ценных бумаг и унификации региональных схем ипотечного кредитования с целью развития общероссийской системы ипотечного жилищного кредитования.

К настоящему времени в России сложились серьезные предпосылки для развития ипотеки: начинают формироваться рыночные отношения между субъектами ипотечных схем, развиваются региональные системы ипотечного жилищного кредитования. Немаловажным фактором является интерес и поддержка местных и федеральных органов власти. Таким образом, через два-три года можно рассчитывать на то, что в России выстроится отлаженная, лишенная юридических противоречий самофинансируемая система ипотечного кредитования, основанная на развитии рынка ипотечных ценных бумаг как неотъемлемой ее части. Но в российском ипотечном кредитовании существует также и ряд проблем.

Условия ипотечного кредитования в РФ примерно следующие.

• 
  кредит выдается на срок от 6 месяцев до 30 лет;
  
• 
  сумма кредита – до 95 % от стоимости приобретаемого жилья;
  
• 
  процентная ставка по ипотечным кредитам в рублях – от 15 % годовых, в валюте – от 10 % (определяется индивидуально);
  
• 
  предметом залога является квартира, которая становится собственностью заемщика;
  
• 
  оплата заемщиком из собственных средств в размере от 5 % до 40 % от стоимости покупаемой квартиры (первоначальный денежный взнос);
  
• 
  погашение кредита осуществляется ежемесячно равными платежами в течение всего срока действия кредитного договора, которые включают проценты по кредиту и часть основного долга и не превышают 30-50 % среднего ежемесячного дохода заемщика;
  
• 
  при определении размера кредита в качестве дохода заемщика могут учитываться заработная плата по основному месту работы, доход от работы по совместительству, доход в виде процентов по вкладам, доход от сдачи в аренду имеющейся недвижимости и прочее за последние 2 года;
  
• 
  предоставление заемщиком документов, позволяющих оценить его кредитоспособность (справки о доходах, составе семьи, документы об образовании, трудовом стаже, копию паспорта и т. д.).
  

Суммы кредитов существенно колеблется, собственно как и стоимость недвижимости в РФ, которая базирующаяся на факторе географического расположения жилья. Так в городах федерального значения – Москве и Санкт-Петербурге стоимость жилья – максимальная, на периферии – минимальная.

Большинство кредитных организаций определяют сумму ипотечного кредита исходя из платежеспособности и кредитной истории заемщика. Так лицам с сомнительной платежеспособностью предоставляют минимальный размер ипотечного кредита (10 000 долларов), либо вовсе отказывают в кредитовании. Платежеспособные кандидаты могут претендовать на максимальную сумму ипотечного кредита, которая колеблется от 200 000 долларов до 500 000 долларов.

Большинство кредитных организаций не предоставляют сумму, достаточную для покупки недвижимости. Как представляется, это один из способов убедиться в платежеспособности заемщика и уменьшить банковские риски. Именно поэтому большинство выдаваемых банками ипотечных кредитов не покрывают полную стоимость жилья.

Таким образом, среднестатистический кредит покрывает порядка 65-80 % приобретаемого жилья. Однако, существует ряд исключений, связанных с социальным статусом заемщика. К примеру, различные программы стимулирования роста рождаемости предоставляют льготные условия для молодых семей, позволяющие получить кредит объемом 95 % от стоимости жилья, а также списать 25 % от стоимости кредита при каждом рожденном ребенке.

Минимальный срок погашения кредита в Российской ипотечной практике – 1 год, максимальный – 30 лет. Как представляется, кредитное учреждение заинтересованно в длительном сроке погашения кредита в связи с максимизацией прибылей за счет расширенного процента. В случае если заемщик имеет возможность отдать кредит досрочно, банк может применить штрафные санкции за преждевременное погашение кредита.

Процентная ставка напрямую зависит от срока, на который выдается ипотечный кредит. Закономерность достаточно простая – чем больше срок кредита, тем больше процент. Например, банки, выдающие долгосрочный кредит (на 25-30 лет), берут 15 % годовых в рублях и 12 % годовых в иностранной валюте (доллары, евро). Если же кредит краткосрочный (до 1 года, от 1 года до 5 лет), процент может опускаться до 7 % годовых в валюте и 10 % годовых в рублях.

В целях сокращения финансовых рисков, банки выдвигают достаточно жесткие требования к заемщикам. Требования банков основаны на статистических исследованиях, позволяющих выявить базовые свойства и характеристики неплатежеспособных лиц. Так, например, большинство неплатежеспособных лиц не предоставляют первый взнос, являются лицами до 22 или после 70 лет, обладают доходом ниже определенной планки, маленьким трудовым стажем и так далее. Требования банков зачастую зависят от их политики. Однако, одну закономерность можно выделить четко – чем меньше требований, тем выше процент ипотечного кредита (так как риск у банка выше).

Основное требование, выдвигаемое банком к заемщику, это его доход. Наиболее распространенными активами заемщика являются – имеющееся в его собственности жилье.

И, тем не менее, несмотря на обозначенные выше проблемы, рынок ипотечного кредитования в РФ развивается быстрыми темпами.

Сейчас на ипотечном рынке присутствует около 600 российских банков, однако более 50 процентов объема формируют всего 10-12 участников.

Позиция лидера на рынке ипотечного кредитования в первом полугодии 2008г. досталась Сбербанку, сумма выданных ипотечных кредитов которого превысила 1,5 млрд. долл. На втором месте с большим отрывом находится «Внешторгбанк-24», предоставив кредитов в объеме 140 млн. долл. Замыкает тройку лидеров «иностранец» банк «Дельтакредит» (116 млн. долл.) (таблица 1.).
Таблица 1.

Банки по количеству выданных ипотечных кредитов в I полугодии 2006г.
Банк	Количество выданных ипотечных кредитов в I полугодии 2008г., шт.	Изменение,%	Средняя сумма кредита 2008г, тыс.$	Изменение,%	Доля кредитов, выданных под залог существующего жилья, %
Сбербанк России	66 604	-	22.7	-	-
Банк Уралсиб	3 600	300.00	29.8	28.23	0.2
Возрождение	2 396	276.73	28.8	32.23	5.0
Запсибкомбанк	1 493	254.63	36.3	53.97	0.9
Группа ВТБ	1 407	7.32	99.6	126.80	14.8
Банк Москвы	1 373	4 803.57	34.9	-51.52	-
КИТ Финанс	1 350	-	43.5	-	-
Юниаструм Банк	1 255	1 279.12	33.7	372.56	0.2
Сибакадембанк	1 112	-	34.4	-17.39	-
АК Барс	1 038	118.53	25.3	65.48	-
Собинбанк	1 026	936.36	47.2	13.66	-
Росбанк	994	1 158.23	60.6	27.79	0.4
Абсолют Банк	952	332.73	79.7	84.37	0.2
Промышленно-строительный банк	952	401.05	38.1	-25.09	-
Севергазбанк	882	39.12	22.7	34.85	-
Автоградбанк	843	440.38	22.9	84.43	0.0
Европейский трастовый банк	836	8 260.00	25.5	-22.67	1.0
Городской Ипотечный Банк	819	58.41	69.6	71.63	17.5
Москоммерцбанк	798	-	132.4	-	15.0
Русь	718	16.56	21.2	52.54	14.0
Ижкомбанк	609	322.92	24.4	45.56	7.0
Международный Московский Банк	530	96.30	89.1	46.62	13.0
РусьБанк	520	465.22	26.7	89.05	-
БСЖВ	517	71.19	107.3	67.70	-
Омск-Банк	468	154.35	26.4	45.83	4.0
Райффайзенбанк Австрия	431	-31.37	112.9	58.16	54.0
Кредит Урал Банк	417	165.61	23.0	21.63	9.0
Банк Жилищного Финансирования	408	183.33	56.6	110.13	-
Московский Банк Реконструкции и Развития	367	-	43.6	-	-
Примсоцбанк	358	65.74	33.0	20.96	8.5
Центр-инвест	298	91.03	28.4	47.00
Союз	260	147.62	68.9	38.09	8.8
Автовазбанк	244	90.62	22.5	30.73	-
Оренбург	235	5 775.00	31.4	84.81	-
Русский Ипотечный Банк	233	-22.07	75.4	62.46	-
Россельхозбанк	217	-	20.3	-	-
Национальный резервный банк	198	-42.11	61.0	30.84	3.0
Московский залоговый банк	195	-	58.2	-	1.4
РосЕвроБанк	191	-	83.8	-	17.8
Башкомснаббанк	182	160.00	32.3	34.81	-
Бинбанк	180	-	61.1	-	50.0
Ижладабанк	180	6.51	22.2	87.99	94.0
Драгоценности Урала	177	-	27.7	-	1.3
Промсвязьбанк	168	-	72.5	-	-
Российский капитал	155	192.45	74.9	0.76	27.0
Импэксбанк	149	-	68.5	-	-
МДМ-банк	131	-40.18	45.7	-3.03	-
Фора-банк	126	65.79	118.8	87.30	5.2
Югбанк	109	-	32.2	-	-
Алмазэргиэнбанк	107	-53.28	33.9	22.60	10.4
Тольяттихимбанк	105	-	17.7	-	-
Северная казна	88	2 100.00	41.5	2.87	4.6
Зенит	80	166.67	62.5	29.31	100.0
Социнвестбанк	68	423.08	35.3	26.41	87.0
Спурт	68	-	28.4	-	1.0
Экспресс-Волга	66	-	16.0	-	-
Форштадт	64	-	28.9	-	1.8
Газбанк	54	800.00	39.3	91.86	23.5
Агроимпульс	46	-	33.2	-	-
Система	37	825.00	84.7	56.11	20.0
Всеросийский банк развития регионов	37	-	70.1	-	-
МДМ-Банк СПб	35	483.33	38.6	-59.20	48.0
Балтийский банк	32	-	66.0	-	5.0
ПСКБ	32	966.67	45.2	-1.21	-
Транскапиталбанк	23	228.57	170.5	419.47	69.0
Оргбанк	22	-21.43	90.9	-5.72	35.0
Липецккомбанк	22	29.41	20.7	21.81	-
Уралтрансбанк	14	-	43.0	-	100.0
Экспобанк	4	-	282.7	-	-
Левобережный	3	-	52.8	-	-
Углеметбанк	2	-81.82	63.1	347.37	100.0
Центркомбанк	1	-	92.8	-	100.0

Глава 2.Ипотечное кредитование Сбербанка РФ
2.1 Характеристика Сбербанка РФ
Акционерный коммерческий Сберегательный банк Российской Федерации (Сбербанк России) создан в форме акционерного общества открытого типа в соответствии с Законом РСФСР «О банках и банковской деятельности в РСФСР». Учредителем и основным акционером Сбербанка России является Центральный банк Российской Федерации (свыше 60% акций уставного капитала). Его акционерами являются более 200 тысяч юридических и физических лиц. Сбербанк России зарегистрирован 20 июня 1991 г. в Центральном банке Российской Федерации, регистрационный номер  1481.

Обязательные нормативы, установленные инструкцией Банка России от 16.01.2004г. № 110-И, соблюдаются.

Сберегательный Банк Российской Федерации  старейший банк страны и единственный банк, сохранивший свою структуру после распада СССР.

В 1996 году период гиперинфляции закончился, и экономическая ситуация в стране существенно изменилась. Основная задача Банком была решена: система Сбербанка России устояла и сохранила основу. Банк сформировал стабильную ресурсную базу, нарастил потенциал отделений и филиалов. Перед Банком встала задача эффективного управления привлекаемыми ресурсами. Принятая в 1996 году собранием акционеров Концепция развития Сбербанка России до 2000 года была нацелена на трансформацию в универсальный коммерческий банк, в частности, через развитие банковского обслуживания корпоративных клиентов с сохранением специализации и лидерства на рынке розничных услуг. Концепция подчеркивала приоритетность участия Банка в решении актуальных и сегодня общенациональных задач оздоровления денежно-кредитных отношений, развития отечественной экономики, участия в крупных государственных проектах, имеющих важное социальное значение.

Курс на трансформацию[9] в универсальный коммерческий банк потребовал значительного расширения набора банковских продуктов и услуг, предоставляемых физическим лицам и корпоративным клиентам. Произошло существенное развитие бизнеса банковских карт (доля на рынке  более 20%), количество эмитированных карточек превысило 1,5 миллиона, динамично развивается собственная эквайринговая сеть. Выросли объемы операций с драгоценными металлами (доля на первичном рынке  20%), которые включают кредитование добычи золота и серебра, реализацию драгоценных металлов населению, Банку России, экспорт и продажу на мировых финансовых рынках. Продолжено совершенствование расчетной системы Сбербанка России, которая сегодня ежедневно обрабатывает более ста тысяч межрегиональных платежей. Значительное развитие получили казначейские операции Банка на денежном и фондовом рынках, созданы Дилинг-центр и Депозитарий Сбербанка России.

Существенно изменилась система управления Банком. Обеспечивается единая процентная политика, учитывающая региональные особенности, действует централизованная система контроля, учета и управления рисками, управления финансовыми потоками и ликвидностью. Разработана и постоянно совершенствуется современная методическая и регламентная база операций Банка, утверждены подходы к развитию новых видов бизнеса. Единая система нормативов и лимитов обеспечивает необходимую децентрализацию управления в сочетании с усилением вертикальной системы контроля. На постоянной основе ведется работа по совершенствованию организационной структуры Банка, оптимизации филиальной сети.

Предпринятые меры позволили Банку, не имея льгот и преференций, работая с другими банками в рамках единой, установленной Банком России нормативной базы, стать лидером на большинстве сегментов рынка, успешно конкурировать с крупными коммерческими кредитными организациями на российском рынке банковских операций и услуг.

Сбербанк России, созданный в 1841 году как финансовый институт для малоимущих слоев населения, по сей день остается единственным банком, обслуживающим наименее обеспеченные группы физических лиц. При этом в настоящее время услугами Банка пользуются все слои населения. Социальная ориентация Банка не позволяет проводить закрытие всех нерентабельных филиалов, отказаться от выполнения малодоходных операций и услуг, придерживаться паритетной процентной политики по отношению к вкладам, ориентированным на клиентов с разным уровнем дохода и разным уровнем социальной защищенности. Низкий уровень платежеспособности населения требует от Банка постоянного поиска новых методов банковского обслуживания, позволяющих снизить нерациональные операционные затраты при условии сохранения возможности каждого гражданина получить необходимые банковские услуги. Примером подобного решения являются уникальные для России передвижные операционные кассы, использование которых позволяет оказывать услуги жителям отдаленных населенных пунктов. Потребность вкладчиков, индивидуальных частных предпринимателей, малого бизнеса в банковском обслуживании, развитие частного предпринимательства, рост экономической активности населения, материальных и социальных запросов граждан требуют от Банка постоянного расширения перечня банковских продуктов, разработки новых операций и услуг, отвечающих потребностям и нуждам клиентов.

Бухгалтерский баланс Сбербанка РФ представлен в таблице 2.

Таблица 2. Основные показатели Сбербанка РФ

Номер п/п	Наименование статьи	2008г	2007г
1.	2.	3.	4.
I.	АКТИВЫ
1.	Денежные средства	61 990 279	48 339 767
2.	Средства кредитных организаций в Центральном банке Российской Федерации	85 175 627	86 624 417
2.1.	Обязательные резервы	56 808 779	44 966 603
3.	Средства в кредитных организациях	3 524 746	2 651 134
4.	Чистые вложения в торговые ценные бумаги	224 950 484	236 738 929
5.	Чистая ссудная задолженность	1 859 360 124	1 353 213 846
6.	Чистые вложения в инвестиционные ценные бумаги, удерживаемые до погашения	65 993 373	43 831 066
7.	Чистые вложения в ценные бумаги, имеющиеся в наличии для продажи	86 728 635	77 072 702
8.	Основные средства, нематериальные активы и материальные запасы	131 964 911	86 853 149
9.	Требования по получению процентов	1 626 942	1 664 789
10.	Прочие активы	15 864 665	7 297 857
11.	Всего активов	2 537 179 786	1 944 287 656
II.	ПАССИВЫ
12.	Кредиты Центрального банка Российской Федерации	0	0
13.	Средства кредитных организаций	115 055 808	42 641 431
14.	Средства клиентов (некредитных организаций)	2 042 777 862	1 637 199 130
14.1.	Вклады физических лиц	1 500 112 307	1 183 985 600
15.	Выпущенные долговые обязательства	86 693 048	63 304 816
16.	Обязательства по уплате процентов	17 968 582	16 256 296
17.	Прочие обязательства	14 647 470	9 506 936
18.	Резервы на возможные потери по условным обязательствам кредитного характера, прочим возможным потерям и по операциям с резидентами офшорных зон	4 993 936	1 854 516
19.	Всего обязательств	2 282 136 706	1 770 763 125
III.	ИСТОЧНИКИ СОБСТВЕННЫХ СРЕДСТВ
20.	Средства акционеров (участников)	1 000 000	1 000 000
20.1.	Зарегистрированные обыкновенные акции и доли	950 000	950 000
20.2.	Зарегистрированные привилегированные акции	50 000	50 000
20.3.	Незарегистрированный уставный капитал неакционерных кредитных организаций	0	0
21.	Собственные акции, выкупленные у акционеров	0	0
22.	Эмиссионный доход	5 576 698	5 576 698
23.	Переоценка основных средств	67 389 029	37 029 957
24.	Расходы будущих периодов и предстоящие выплаты, влияющие на собственные средства (капитал)	18 553 124	16 398 232
25.	Фонды и неиспользованная прибыль прошлых лет в распоряжении кредитной организации (непогашенные убытки прошлых лет)	136 700 509	102 645 226
26.	Прибыль (убыток) за отчетный период	62 929 968	43 670 882
27.	Всего источников собственных средств	255 043 080	173 524 531
28.	Всего пассивов	2 537 179 786	1 944 287 656
IV.	ВНЕБАЛАНСОВЫЕ ОБЯЗАТЕЛЬСТВА
29.	Безотзывные обязательства кредитной организации	271 788 365	167 910 667
30.	Гарантии, выданные кредитной организацией	15 678 292	4 595 583
V.	СЧЕТА ДОВЕРИТЕЛЬНОГО УПРАВЛЕНИЯ
	АКТИВНЫЕ СЧЕТА
1.	Касса	0	0
2.	Ценные бумаги в управлении	438 824	76 849
3.	Драгоценные металлы	0	0
4.	Кредиты предоставленные	0	0
5.	Средства, использованные на другие цели	0	0
6.	Расчеты по доверительному управлению	29 623	20 820
7.	Уплаченный накопленный процентный (купонный) доход по процентным (купонным) долговым обязательствам	3 601	309
8.	Текущие счета	3 071	3 928
9.	Расходы по доверительному управлению	0	0
10.	Убыток по доверительному управлению	81	4 355
	ПАССИВНЫЕ СЧЕТА
11.	Капитал в управлении	386 438	101 084
12.	Расчеты по доверительному управлению	1 585	34
13.	Полученный накопленный процентный (купонный) доход по процентным (купонным) долговым обязательствам	0	0
14.	Доходы от доверительного управления	0	0
15.	Прибыль по доверительному управлению	87 177	5 143

Из таблицы 2.1 видно, что большинство показателей Сбербанка РФ в 2008 году улучшились по сравнению с 2007 годом. Возросли практически все показатели баланса.

Сбербанк России  это банк общенационального масштаба, лицо банковской системы России на международном рынке. Банк обеспечивает формирование экономической политики и оказывает влияние на макроэкономические процессы в стране, осуществляет реализацию экономически эффективных государственных программ развития. Значительная филиальная сеть Банка и использование передовых технологий призваны обеспечить доступность Банка в любой точке страны.

Миссия Банка  обеспечивать потребность каждого клиента, в том числе частного, корпоративного и государственного, на всей территории России в банковских услугах высокого качества и надёжности, обеспечивая устойчивое функционирование российской банковской системы, сбережение вкладов населения и их инвестирование в реальный сектор, содействуя развитию экономики России[16]. 

2.2 Характеристика ипотечных программ Сбербанка РФ
Сбербанк РФ предоставляет своим клиентам следующие виды услуг:

1. Для физических лиц.

• 
  Операции по вкладам.
  
• 
  Кредитование.
  
• 
  Операции с ценными бумагами.
  
• 
  Коммунальные платежи.
  
• 
  Банковские карты.
  
• 
  Валютно-обменные и неторговые операции.
  
• 
  Операции с драгметаллами и монетами из драгметаллов.
  
• 
  Денежные переводы.
  
• 
  Получение заработной платы и других доходов через Банк.
  
• 
  Депозитарное обслуживание.
  
• 
  Расчетные чеки Сбербанка России.
  
• 
  Аренда сейфов.
  
• 
  Лотереи.
  

2. Для юридических лиц.

• 
  Расчетно-кассовое обслуживание.
  
• 
  Кредитование.
  
• 
  Операции с ценными бумагами.
  
• 
  Конверсионные операции.
  
• 
  Банковские карты.
  
• 
  Инкассация.
  
• 
  Торговое финансирование и документарные операции.
  
• 
  Операции с драгметаллами и монетами из драгметаллов.
  
• 
  Депозитарное обслуживание.
  
• 
  Банкнотные операции.
  
• 
  Аренда сейфов.
  

Целями ипотечного кредитования Сбербанком РФ является приобретение, строительство (в т.ч. реконструкция старого жилого фонда), реконструкция, ремонт (в т.ч. отделочные работы) объектов недвижимости, расположенных на территории РФ. Объектами недвижимости, на которые предоставляются кредиты, являются расположенные на территории Российской Федерации:

• 
  квартира;
  
• 
  жилой дом;
  
• 
  часть квартиры или жилого дома, состоящая из одной или нескольких изолированных комнат;
  
• 
  дача;
  
• 
  садовый дом;
  
• 
  гараж;
  
• 
  другие строения потребительского назначения;
  
• 
  незавершенные строительством вышеуказанные объекты;
  
• 
  земельный участок.
  

Сбербанк РФ использует следующие виды жилищного кредитования:

• 
  Кредит на недвижимость – кредит на приобретение, строительство, ремонт (отделку), реконструкцию Объекта недвижимости под различные виды обеспечения;
  
• 
  Ипотечный кредит – кредит на приобретение, строительство, ремонт (отделку), реконструкцию Объекта недвижимости под залог кредитуемого объекта недвижимости;
  
• 
  Кредит «Ипотечный плюс» – кредит на приобретение, строительство объекта недвижимости, строящегося (построенного) с участием кредитных средств Сбербанка России.
  

Кредитный договор заключается с заемщиком или созаемщиками. Созаемщиками являются супруги, оформляющие объект недвижимости в общую собственность.

Жилищный кредит может предоставляться на приобретение, строительство как одного, так и нескольких однородных (например: квартиры, гаражи и т.п.) или взаимосвязанных (например: дом с земельным участком) объектов недвижимости, оформляемых в собственность заемщика/созаещиков.

Жилищные кредиты в Сбербанке РФ могут получить платежеспособные граждане Российской Федерации в возрасте от 18 лет, имеющие официально подтвержденный ежемесячный доход.

Обязательным условием является погашение кредита до исполнения заемщику/созаемщикам 75 лет.

Жилищные кредиты можно оформить в филиале Сбербанка России:

• 
  по месту регистрации заемщика/одного из созаемщиков,
  
• 
  по месту нахождения предприятия (клиента Сбербанка России) – работодателя заемщика/одного из созаемщиков, при условии оформления ипотеки в силу закона приобретаемого/строящегося Объекта недвижимости;
  
• 
  по месту нахождения или по месту строительства объекта недвижимости.
  

Кредит «Ипотечный +» предоставляется уполномоченными филиалами Сбербанка России только по месту нахождения приобретаемого/ строящегося объекта недвижимости[20].

Минимальные суммы жилищных кредитов:

• 
  предоставляемых отделениями СБ РФ г. Москвы – 45 тыс. рублей или эквивалент этой суммы в иностранной валюте,
  
• 
  предоставляемых территориальными банками СБ РФ – от 15 до 45 тыс. рублей или эквивалент этой суммы в иностранной валюте (устанавливается каждым территориальным банком самостоятельно).
  

Максимальный размер кредита для каждого заемщика/созаемщиков определяется на основании оценки его/их платежеспособности и не может превышать 90% стоимости объекта недвижимости (его части) либо стоимости работ по его реконструкции, ремонту, отделке.

Факт оплаты/наличие собственных средств в размере разницы между стоимостью объекта недвижимости (проводимых работ) и суммой предоставляемого кредита подтверждается заемщиком/созаемщиками до получения (либо одновременно с получением) кредита (первой части кредита).

В качестве дополнительного обеспечения по жилищным кредитам оформляется:

• 
  поручительство супруги(а) заемщика, если она (он) не является Созаемщиком (или в составе основного обеспечения, при необходимости);
  
• 
  залог имущественных прав по Договору инвестирования строительства (Договору уступки права требования), при необходимости.
  

По Ипотечному кредиту и кредиту «Ипотечный+» в качестве дополнительного обеспечения обязательно оформляются поручительства членов семьи заемщика/созаемщиков (родителей, совершеннолетних детей), которые будут зарегистрированы по месту постоянного проживания в приобретаемом/строящемся Объекте недвижимости.

Для получения кредита заемщик предоставляет в Банк:

• 
  заявление-анкету;
  
• 
  паспорт Заемщика, его Поручителя и/или Залогодателя (предъявляются);
  
• 
  документы, подтверждающие финансовое состояние Заемщика и его Поручителя.
  

Погашение основного долга производится ежемесячно или ежеквартально, начиная с 1-го числа месяца (первого месяца квартала), следующего за месяцем (кварталом) получения кредита или его первой части, не позднее 10-го числа месяца (первого месяца квартала), следующего за платежным. Проценты по жилищным кредитам Сбербанка РФ представлены ниже.

1. По Кредиту на недвижимость:

По кредитам в рублях:

- на срок свыше 5 до 10 лет включительно – 12% годовых

- на срок свыше 10 до 20 лет включительно – 12,25% годовых

- на срок свыше 20 до 30 лет – 12,5% годовых.

2. По Ипотечному кредиту:

По кредитам в рублях:

- на срок свыше 5 до 10 лет включительно:

- до регистрации ипотеки – 12%

-после регистрации ипотеки в зависимости от размера первоначального взноса:

- от 30% – 11%

- от 20% до 30% – 11,25%

- от 5% до 20% – 11,5%

- на срок свыше 10 до 20 лет включительно:

- до регистрации ипотеки – 12,25%

-после регистрации ипотеки в зависимости от размера первоначального взноса:

- от 30% – 11,25%

- от 20% до 30% – 11,5%

- от 5% до 20% – 11,75%

- на срок свыше 20 до 30 лет включительно:

- до регистрации ипотеки – 12,5%

-после регистрации ипотеки в зависимости от размера первоначального взноса:

- от 30% – 11,5%

- от 20% до 30% – 11,75%

- от 5% до 20% – 12%

3. По кредиту «Ипотечный +»:

По кредитам в рублях:

- на срок свыше 5 до 10 лет включительно:

- до регистрации ипотеки – 11,5%

-после регистрации ипотеки в зависимости от размера первоначального взноса:

- от 30% – 10,75%

- от 20% до 30% – 11%

- от 5% до 20% – 11,25%

- на срок свыше 10 до 20 лет включительно:

- до регистрации ипотеки – 11,75%

-после регистрации ипотеки в зависимости от размера первоначального взноса:

- от 30% – 11%

- от 20% до 30% – 11,25%

- от 5% до 20% – 11,5%

- на срок свыше 20 до 30 лет включительно:

- до регистрации ипотеки – 12%

-после регистрации ипотеки в зависимости от размера первоначального взноса:

- от 30% – 11,25%

- от 20% до 30% – 11,5%

- от 5% до 20% – 11,75%
Глава 3. Проблемы и перспективы развития ипотечного кредитования в РФ
3.1 Проблемы развития ипотечного кредитования в РФ
В настоящее время в Российской Федерации существует пять основных проблем, сдерживающих развитие ипотеки:

1. Сроки кредитования. По своей логике кредит на приобретение жилья должен быть долгосрочным, на 10-15 лет, как это было принято в мировой практике. Однако реальные сроки предоставляемых кредитов большинством отечественных банков составляют 3-4 года (несмотря на то, что в рекламных материалах декларируется срок до 10 лет).

2. Отсутствие ресурсной базы. Для того, чтобы сделать долгосрочное кредитование массовым продуктом кредитной организации и в то же время соблюсти все требования ликвидности, банк должен привлечь денежные средства на такой же длительный срок. Сегодня это сделать практически невозможно. Единственный выход в данном случае – привлечение целевого финансирования от иностранных фондов (например, Американский инвестиционный фонд или средства местных бюджетов).

3. Трудности оценки кредитоспособности заёмщика. Как известно, оценка платёжеспособности физического лица базируется на сопоставлении доходов (заработной платы, дивидендов, арендных платежей и т.п.) и расходов (на питание, одежду, оплату квартиры, отдых, выплаты по другим кредитам и т.п.). Однако подтвердить величину зарплаты – основного источника доходов – могут немногие граждане. Это, в основном, сотрудники инофирм и госбюджетных организаций. Главная же целевая группа – сотрудники российских коммерческих структур – получают заработную плату по страховым, кредитным схемам или просто наличными денежными средствами и не могут представить официальной справки, подтверждающей реальную её величину.

4. Валюта кредитования. В настоящее время стоимость квадратного метра жилья фиксируется в долларах США. Банки предпочитают выдавать кредиты также в иностранной валюте, в то время как у большинства населения заработная плата установлена и выплачивается в рублях. В данной ситуации как банки, так и граждане опасаются повторения ситуации 1998 года, когда зарплата за 3 месяца уменьшилась в валютном эквиваленте в 4 раза, что повлекло за собой резкий рост невозврата кредитов.

5. Неадаптированность ряда ипотечных программ, финансируемых зарубежными инвесторами, к российским условиям. Например, программа ипотечного кредитования российских банков совместно с Американским инвестиционным фондом слишком «идеальна» для отечественного рынка в современных условиях. Кредит может получить лишь тот, у кого зарплата (причём высокая) выплачивается официально[12].
3.2 Перспективы развития ипотечного кредитования в РФ
Система ипотечного кредитования является одним из приоритетных направлений государственной жилищной политики. К началу экономических реформ в России отсутствовал рыночный механизм, основывающийся на активном участии населения в решении жилищной проблемы. Свободного рынка жилья практически не было, а долгосрочные кредиты населению составляли незначительную долю в общем объёме финансирования жилья. Данные кредиты предоставлялись в основном индивидуальным застройщикам, жилищно-строительным и жилищным кооперативам на строительство нового, а не на покупку готового жилья.

Государственная жилищная политика должна ориентироваться не только на нужды социально незащищённых групп населения, но и на решение жилищных проблем основной части работающего населения, располагающего средними доходами, накоплениями и имеющими жильё в собственности в результате приватизации. Одним из способов решения жилищной проблемы для этой части населения является долгосрочное ипотечное жилищное кредитование на основе государственных программ. В связи с этим Правительством Российской Федерации была разработана Концепция развития системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации, одобренная Постановлением Правительства от 11 января 2000 г. № 28, в которой были определены основные цели и принципы формирования системы ипотечного жилищного кредитования с учётом российского законодательства и существующих социально-экономических условий, намечены конкретные направления деятельности.

Развитие ипотеки невозможно без тех или иных форм государственной поддержки:

- принятие нормативных правовых актов;

- оптимальное налогообложение;

- совершенствования проектирования и технологий строительства;

- государственные гарантии, способствующие привлечению внебюджетных средств в жилищную сферу;

- адресные жилищные субсидии гражданам.

Действительно, строительный комплекс страны в состоянии сегодня увеличить объёмы жилищного строительства лишь в 2,5-3 раза, в то время как платёжеспособный спрос на жильё за счёт введения механизмов ипотечного кредитования увеличится не менее чем в 5 раз.

Поэтому без государственного регулирования это жильё будет выкуплено гражданами с высокими доходами.

Анализ доходов населения и сложившихся цен на рынке жилья показывает, что сегодня (без ипотечного кредитования) лишь 1-1,2% населения обладают платёжеспособным спросом для приобретения жилья; ещё 0,3-0,5% населения обеспечиваются жильём за счёт средств бюджетов всех уровней.

Развитие массового ипотечного кредитования (без какой-либо государственной поддержки) увеличивает платёжеспособный спрос населения в 5-6 раз для приобретения жилья по социальным нормам и в 10-12 раз – для улучшения жилищных условий.

В то же время на рынке жилья наблюдается острый дефицит предложений.

Существующий вторичный рынок жилья не может быть основой массового ипотечного кредитования, поскольку жилищный фонд в Российской Федерации катастрофически стареет. В значительной степени он уже не соответствует современным представлениям о комфортности. Тем более не будет соответствовать им через 10-15 лет. Это ведёт к снижению ликвидности залога и является существенным фактором, понижающим надёжность ипотечных ценных бумаг.

В странах, где развито ипотечное кредитование, государство не только создаёт законодательно-нормативную базу, но так или иначе активно участвует в качестве субъекта ипотечных отношений. На этапе формирования ипотечной политики для России очень важно учесть региональный аспект и специфику государственного устройства, которая заключается в его трёхуровневости: федеральный, субфедеральный и муниципальный[15].

В решении государством задач, связанных с макроэкономической, социальной и кредитно-денежной политикой, во многом поможет ипотечное кредитование. Оно может выступить мощным антиинфляционным механизмом, препятствующим росту цен на потребительском рынке, так как отвлечёт средства населения с текущего потребления в сферу сбережений для приобретения квартиры. С другой стороны, по мере развития ипотечного кредита, роста обеспеченности населения возрастает потребность в товарах для домашнего потребления, строительных и отделочных материалах, что стимулирует развитие соответствующих отраслей промышленности – эффект влияния на макроэкономическую политику. Следовательно, задача государства в становлении ипотечного жилищного кредитования состоит в поддержании системы ипотечного кредитования в активном состоянии, путём использования различных форм и методов на всех его уровнях.

В настоящее время выработана стратегия государства в развитии долгосрочного ипотечного жилищного кредитования. Её цель – создание эффективно работающей системы обеспечения доступным по стоимости жильем российских граждан со средними доходами, основанной на рыночных принципах приобретения жилья на свободном от монополизма жилищном рынке. Это позволит: увеличить платёжеспособный спрос граждан и сделать приобретение жилья доступным для основной части населения; активизировать рынок жилья; вовлечь в реальный экономический оборот приватизированное жильё; привлечь в жилищную сферу сбережения населения и другие внебюджетные финансовые ресурсы; обеспечить развитие строительного комплекса; активизировать экономику страны в целом.

Система долгосрочного ипотечного жилищного кредитования должна опираться на имеющийся международный опыт, быть адаптирована к российской законодательной базе, учитывать макроэкономические условия переходной экономики и ограниченную платёжеспособность населения.

Становление ипотечного жилищного кредитования предусматривает решение ряда фундаментальных задач. Во-первых, совершенствование законодательной и нормативной базы для реализации механизма данного вида кредитования и эффективного функционирования первичного и вторичного рынков ипотечных кредитов. Во-вторых, создание и внедрение механизма, обеспечивающего приток долгосрочных внебюджетных финансовых ресурсов на рынок ипотечных жилищных кредитов. В-третьих, налоговое стимулирование граждан получающих ипотечные кредиты, кредиторов и инвесторов, обеспечивающих рефинансирование. В-четвёртых, создание равных условий для свободной конкуренции между субъектами рынка ипотечных жилищных кредитов. В-пятых, создание механизма социальной защиты заёмщиков от неправомерных действий кредиторов и их социальной адаптации при процедуре выселения в случае невозможности погашения ипотечного кредита.

Решение этих задач предусматривает: ориентацию ипотечного кредитования на ту категорию населения, которая нуждается в небольшом ипотечном кредите, что позволит обеспечить кредитами большое количество заёмщиков (доля населения, нуждающегося в небольших ипотечных кредитах, составляет не менее трети желающих улучшить свои жилищные условия), а также возможность оплаты нового жилья за счёт продажи имеющегося в собственности жилья.

Решающим шагом в развитии федерального законодательства по вопросам ипотечного жилищного кредитования стало принятие Гражданского кодекса Российской Федерации, который установил общие правила обеспечения кредитов залогом недвижимости (в том числе жилой). В дальнейшем предусмотрено принятие специальных федеральных законов, регулирующих вопросы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также вопросы ипотеки (залога недвижимости). Кроме того, в целях создания благоприятной налоговой среды для развития ипотечного жилищного кредитования (как это предусмотрено Концепцией) принята и введена в действие вторая часть Налогового кодекса Российской Федерации, в которой решены вопросы налоговых льгот при определении налоговой базы для исчисления подоходного налога с физических лиц.

На сегодняшний день заложены основы законодательной базы ипотечного кредитования в России и регламентирована деятельность всех субъектов ипотечного рынка (банки, оценочные, риэлторские и страховые компании).

Заключение

Ипотечный кредит  это денежная сумма, которая выдается банком заемщику на приобретение жилья под залог этой недвижимости. Недвижимость приобретается в собственность заемщика и остается в залоге у банка до полного погашения взятого кредита.

Предметом ипотеки является недвижимость, остающаяся во владении Банка. Ипотека использует залог в качестве обеспечения долгосрочного кредита. В случае неисполнения обязательств должником, кредитор получает причитающиеся средства за счет заложенного имущества.

Кредитором в ипотечных правоотношениях выступает лицензированный Центральным Банков РФ финансовый орган (банк).

Основные участники ипотеки: заемщик (как правило, банк), кредитор и ипотечное агентство.

Одним из основных факторов, характеризующих наличие финансовых условий для возможности широкого развития долгосрочного ипотечного кредитования, является состояние банковского сектора в целом и наличие в нем достаточных долгосрочных пассивов, прежде всего в виде вкладов частных вкладчиков. Состояние российской банковской системы в настоящее время продолжает оставаться недостаточно устойчивым.

Процесс восстановления утраченного доверия к банкам со стороны населения будет проходить значительно быстрее, если банки начнут выдавать кредиты населению. В этом случае граждане, претендующие на кредит банка, будут держать в этом банке свои расчетные и депозитные счета, что будет способствовать восстановлению и улучшению структуры баланса банка. В решении этих задач жилищное ипотечное кредитование должно сыграть существенную роль. Создание механизмов привлечения долгосрочных ресурсов по доступной для банков, а, в конечном счете, и для заемщиков, цена является непременным условием развития ипотечного кредитования.

Необходимость обеспечения возможности обращения взыскания, реализации заложенного имущества и выселения заемщика в случае не возврата кредита имеет принципиальное значение для ипотечного кредитования. Особое внимание, проявляемое судами к этой проблеме, позволит сделать это право реальным.

Для коммерческих банков, выдающих ипотечные кредиты, исключительно важным для оценки вероятности погашения кредита являются официально подтверждаемые данные о доходах потенциального заемщика. При отсутствии такой информации риски банка при ипотечном кредитовании многократно возрастают, поэтому большая группа граждан, официальные доходы которых в несколько раз меньше их реальных доходов, даже не рассматривается банками в качестве потенциальных заемщиков, в то время как при нормальной ситуации именно эта социальная группа наиболее платежеспособна для ипотечного кредитования. Лишь продуманная государственная налоговая политика при ипотечном кредитовании населения позволит вывести реальные доходы из «тени» и увеличить в будущем налогооблагаемую базу.

Объект исследования данной работы – Сбербанк России. Цель деятельности Банка – привлечение денежных средств от физических и юридических лиц, а также осуществление кредитно-расчётных и иных банковских операций с физическими и юридическими лицами. Выйти на качественно новый уровень обслуживания клиентов, сохранить позиции современного конкурентоспособного первоклассного банка.

Миссия Банка – обеспечивать потребность каждого клиента, в том числе частного, корпоративного и государственного, на всей территории обслуживания в банковских услугах высокого качества и надежности, обеспечивая устойчивое функционирование российской банковской системы, сбережения вкладов населения и их инвестирования в реальный сектор, содействия развитию экономики России.

Лозунг Банка – быть «домашним» для частного вкладчика, респектабельным в глазах корпоративного клиента, опорой и помощником для государства.

Основной проблемой Банка является рост просроченной кредиторской задолженности. Это свидетельствует о некоторых проблемах Банка в области формирования условий ипотечного кредитования и мер взыскания за неисполнение условий договора.

Ключевым фактором успеха Банка в достижении поставленных целей является качественное изменение системы взаимоотношений с клиентами. Предстоит серьезное совершенствование системы управления рисками. Для этого предлагается создание в организационной структуре Банка сервисерского отдела.

Для успешной реализации запланированных мероприятий необходимо проведение комплексного финансирования включающего как средства для долгосрочного инвестирования в развитие инфраструктуры, так и вложения в текущие затраты.

Список использованной литературы

1. 
   Гражданский Кодекс РФ(часть первая) от 30.11.1994 N 51-ФЗ.
   
2. 
   Конституция РФ принята всенародным голосованием 12.12.1993.
   
3. 
   Налоговый Кодекс РФ от 5.08.2000 N-117-ФЗ
   
4. 
   Федеральный Закон «О банках и банковской деятельности» от 3 февраля 1996 г. № 17-ФЗ.
   
5. 
   Федеральный Закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)». от 16 июля 1998 года. №102-ФЗ.
   
6. 
   Астахов В. П. Кредитные операции.– Ростов-на-Дону: Феникс, 2002.
   
7. 
   Бабаев Ю.А. Бухгалтерский учет. – М.: 2002.
   
8. 
   Банковское дело. Под редакцией Г.Н. Белоглазовой, Л.П.Кроливецкой – М: «Финансы и статистика»2006г
   
9. 
   Гиляровская Л. Т. Экономический анализ. – М.: 2003.
   
10. 
    Гиляровская Л. Т., Вехорева А.А. Анализ и оценка финансовой отчетности коммерческого банка. – СПб.: 2003.
    
11. 
    Журкина Н. Современная ипотека: состояние, проблемы, решения. Финансы: 2007 г.
    
12. 
    Коганов В.Ш., Пашин Н.П. – Основы рыночной экономики, М.: 2003г.
    
13. 
    Банковское дело. Под редакцией Лаврушина В.И.– М.: Финансы и статистика, 2001г.
    
14. 
    Сибиряков А.И. Коммерческий банк сегодня. – М.: 2002.
    
15. 
    Свиридов О.Ю. Деньги, Кредит, банки. Учебник – Ростов-на-Дону «Феникс» 2001г.
    
16. 
    Финансы, Деньги, Кредит – Чернова Е.Г М:2006г
    
17. 
    Астраханцева М. Развитие рынка первичного ипотечного кредитования в России.//Банковское дело. 2006.
    
18. 
    Заславская О. Ипотечный калькулятор. Как получить ипотечный кредит.// Известия. 23.08.2006г
    
19. 
    Ипотека: правительство решает квартирный вопрос.// Коммерсантъ, февраль 2004.
    

20.Павлова И.В. Основные элементы системы ипотечного кредитования./Деньги и кредит. 2007г.

21. www. Sbrf. ru/Moscow/ru/person

Приложение1

Приложение 2