Содержание.

Введение. 3

1. 
   Сущность и виды ипотечного кредита 4
   

1.1 Понятие и сущность ипотечного кредита 4 - 11

1.2 Виды ипотечного кредита 11 - 15

1.3 Ипотека - один из наименее рискованных банковских продуктов 15 – 30

2. Оценка кредитоспособности ссудозаемщика. 30

2.1 Оценка кредитоспособности заемщиков - юридических лиц 30 – 37

2.2 Оценка кредитоспособности заемщиков - физических лиц 37 – 44

Библиографический список.

Введение. Ипотечное кредитование является неотъемлемым элементом рыночной экономики. Будучи частью целого, оно имеет свои особенности. Анализируя историю становления ипотечного жилищного кредитования в России, можно выделить, пять этапов. Первый этап – кредитование до 1917 года. Второй этап – кредитование при советской системе. Третий этап – кредитование в переходный период. Четвертый этап – формирование рыночной системы ипотечного жилищного кредитования. Пятый этап – современная ситуация. Каждый из названных этапов имел свои особенности и сыграл определенную роль в становлении современной системы ипотечного кредитования в России. Проанализировав становление и развитие ипотечных отношений в России и за рубежом, можно сделать следующие выводы. Ипотечный кредит – это ссуда под строго определенный залог. В случае неуплаты займа заложенная недвижимость продается и из вырученной суммы погашается задолженность кредитору. Большая часть ипотечных ссуд имеет строго целевое назначение. Они используются для финансирования приобретения, постройки и перепланировки жилых помещений, а также освоения земельных участков. Ипотечные кредиты в экономически развитых странах представляются на длительный срок, обычно на 10-30 лет. При длительном сроке погашение кредита растягивается, вследствие чего уменьшается размер периодических выплат. Ипотечное кредитование выступает существенным фактором экономического и социального развития страны. Его роль особенно заметна в период выхода из экономического кризиса. Масштаб проблем развития жилищного строительства и ипотечного жилищного кредитования, а также их сложность и комплексность требуют при их решении использовать программный подход, предпринимать максимально быстрые действия и всемерно использовать мировой опыт, опираясь на международное сотрудничество. За последние годы ипотека развивалась высокими темпами, средний процент по ипотечным кредитам снизился с 15% до 10%-12%. Также банки в достаточной мере упростили процедуру оформления ипотечного кредита, расширив круг потенциальных заемщиков. В целях развития ипотеки в России необходимо создавать системы ипотечного кредитования и системы управления рисками как альтернативного способа страховой защиты от рисков, возникающих при ипотечных операциях. 1.Сущность и виды ипотечного кредита. В нашей стране порядок осуществления ипотеки регулируется законом РФ “О залоге” и Основными положениями о залоге недвижимого имущества – ипотеке. В июле 1995 года Госдума приняла в первом чтении проект Федерального закона “Об ипотеке (залоге недвижимости)”. Этот проект – развитие существующих положений о залоге вообще и Положений Гражданского кодекса РФ о залоге недвижимости в частности. Закон об ипотеке не вносит изменений в отношении собственности, но создает четкую процедуру залога недвижимого имущества. Главная цель закона – повысить надежность и эффективность использования ипотеки как способа обеспечения недвижимым имуществом кредитных обязательств с односторонней защитой интересов собственников этого имущества. Основные положения проекта закона следующие: - предусматривается (по выбору сторон) заключение договора об ипотеке как в традиционной форме, без передачи прав залогодержателя другим лицом, так и в форме закладной, являющейся ценной бумагой; - все ипотечные операции подлежат государственной регистрации; - детально урегулированы взаимоотношения сторон по договору перехода прав на заложенную недвижимость от залогодателя к другим лицам в случае ее дополнительного обременения правами третьих лиц (последующий залог, аренда, сервитуты);  - может быть заложена только та недвижимость, на которую у владельца имеется право на отчуждение или на продажу; - залог сельскохозяйственных земель должен регулироваться специальным законом. Согласно статье 42 Закона РФ “О залоге” ипотекой признается залог предприятия, строения, здания, сооружения или иного объекта, непосредственно связанного с землей, вместе с соответствующим земельным участком или правом пользования им. 1.1 Понятие и сущность ипотечного кредита. Ипотека (гр. hypotheka – залог, заклад) – представляет собой залог недвижимости для обеспечения денежного требования кредитора – залогодержателя к должнику (залогодателю). Существует и другое понятие ипотеки. Ипотека – это кредит, полученный под залог недвижимости. Ипотека – это обеспечение обязательства недвижимым имуществом, при котором залогодержатель имеет право, в случае неисполнения залогодателем обязательства, получить удовлетворение за счет заложенной недвижимости. Ипотечный кредит – это долгосрочные ссуды под залог недвижимости (земли, производственных и жилых зданий). Имущество, на которое установлена ипотека, остается во владении и пользовании залогодателя, т.е. должника. В ипотечном договоре предусматриваются различные варианты взаимоотношения между залогодержателем и залогодателем. Так, соглашением может быть установлено право залогодержателя пользоваться доходами от заложенной недвижимости в счет погашения кредита. Договор может предусматривать значительную свободу действий залогодателя: возможность отчуждения заложенного имущества с переводом на приобретателя долга по обязательству, сдача его в аренду; обременение его новыми долгами и т.д. Договор об ипотеке заключается в виде закладной. Закладная должна быть нотариально удостоверена и подлежит государственной регистрации. Договор об ипотеке вступает в силу с момента регистрации закладной. Ипотека может быть установлена на: -  земельные участки; - предприятия, здания и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской практике; - жилые дома, квартиры; - дачи, садовые дома, гараж и другие строения; - иное недвижимое имущество. Закладная должна содержать: 1.         Слово “закладная”, заключенное в название документа; 2.         Наименование залогодателя и указание места его жительства либо, если залогодатель – юридическое лицо, его местонахождение; 3.         Наименование залогодержателя и указание места его жительства либо, если залогодержатель – юридическое лицо, его местонахождение; 4.         Название кредитного договора или иного обязательства, исполнение которого обеспечивается по данной закладной (основного обязательства), с указанием даты и места заключения такого договора или основание возникновения иного основного обязательства. 5.         Наименование должника по основному обязательству, если должник не является залогодателем, и указание места жительства должника либо, если должник – юридическое лицо, его местонахождение; 6.         Указание суммы основного обязательства, обеспеченной ипотекой по данной закладной, либо ссылку на содержащейся в приложении и закладной условия, позволяющие определить эту сумму; 7.         Указание срока или сроков уплаты суммы, обеспеченной ипотекой по данной закладной; 8.         Название и достаточное для идентификации описание имущества, на которое установлена ипотека по данной закладной, и его местонахождение; 9.         Денежную оценку имущества, на которое установлена ипотека по данной закладной; 10.       Наименование права, в соответсвии с которым имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и органа, зарегестрировавшего это имущество, с указанием номера, даты и места регистрации, а если предметом ипотеки является принадлежашее залогодателю право – точное наименование этого права; 11.       Указание на то, имеются ли на имущество, являющееся предметом ипотеки, или на часть этого имущества другие закладные; сдано ли это имущество или его часть в аренду; обременено или не обременено оно иным образом на момент регистрации ипотеки. 12.       Подписи залогодателя и залогодержателя; 13.       Наименование органа, зарегистрировавшего ипотеку, с указанием даты и места регистрации. Закладная, не содержащая каких либо вышеназванных данных, не подлежит нотариальному удостоверению, а соответствующая ипотека – государственной регистрации. В случае регистрации такая закладная может быть признана судом недействительной по иску заинтересованного лица. По соглашению залогодателя с залогодержателем в закладную могут быть включены также иные данные и условия. К закладной возможно приложение документов, осуществляющих условия ипотеки или необходимых для осуществления залогодержателем своих прав по этому договору. Если документы, прилагаемые к закладной, не названы в ней с такой степенью точности, которая достаточна для их идентификации, и в закладной не сказано, что они являются ее неотъемлемой частью, данные документы не обязательны для лиц, к которым права по закладной перешли в порядке уступки требования в результате ее залога или иным образом. Ипотека земельных участков имеет следующие особенности. Ипотека земельных участков из состава сельскохозяйственного назначения допускается лишь для обеспечения исполнения кредитных договоров, связанных непосредственно с осуществлением или развитием сельскохозяйственного производства. Городские земли, на которых в соответствии с градостроительными правилами запрещено возведение зданий и сооружений, не могут быть предметом ипотеки в качестве отдельного земельного участка. При общей собственности на землю коллектива сельскохозяйственного предприятия ипотека может быть установлена только на принадлежащий гражданину земельный участок, выделенный в натуре из земель, находящихся в общей собственности. Не допускается ипотека части земельного участка, которая с учетом ее размера не может быть использована в качестве самостоятельного участка с соблюдением назначения земель соответствующей категории. Залогодержателем по договору ипотеку земельного участка по договору залога закладной на земельный участок может быть банк, имеющий лицензию на осуществление ипотечных операции, выданную Центральным банком России. Ипотека предприятий имеет следующие особенности. Предметом ипотеки предприятий является предприятие в целом как единый имущественный комплекс. В состав заложенного имущества предприятия входят все принадлежащие ему как юридическому лицу на праве собственности или полного хозяйственного ведения материальные и нематериальные активы, в том числе здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, готовая продукция, права требования, патенты и другие исключительные права, а также долги предприятия. В составе заложенного имущества предприятия включаются: полученные доходы; приобретенное им имущество; произведенные залогодателем улучшения имущества, а также приобретенные предприятием долги в период ипотеки. Договор о залоге предприятия может распространяться как на все его активы, так и на часть активов баланса. Передача предприятия в ипотеку допускается при наличии согласия собственника имущества предприятия или уполномоченного им органа либо на основании решения органа, уполномоченного учредительными документами предприятия. Договор ипотеки предприятия, заключенный с нарушением этого требования, недействителен. Ипотекой предприятия может быть обеспечено денежное обязательство, сумма которого составляет не менее половины стоимости активов предприятия. Не допускается передача в ипотеку предприятия, в отношении которого возбуждено дело о банкротстве либо принято решение о ликвидации или реорганизации. Ипотека жилых домов и квартир имеет следующие особенности. Ипотека жилого дома или квартиры допускается для обеспечения погашения ссуды, предоставленной для строительства, реконструкции или капитального ремонта жилого дома (квартиры). Жилой дом (квартира) может быть предметом ипотеки также, если гражданин – его собственник и члены его семьи проживают в другом жилом доме (квартире) и имеют в этом доме достаточное в соответствии с установленными нормами жилой площади жилое помещение. Дача, садовый домик, и другие строения, не предназначенные для постоянного проживания, могут быть предметом ипотеки на общих основаниях. Специальные правила, установленные для жилых домов (квартир), на них не распространяются. В ипотеку может передаваться только жилой дом (квартира), принадлежащая законодателю на праве собственности. Залогодержателями жилого дома и квартиры могут быть только банки и другие кредитные учреждения, имеющие специальную лицензию. Ипотека предназначена для получения кредита под залог недвижимого имущества. Она предполагает разработку инвестиционного проекта. В ипотечно – инвестиционном анализе ведущую роль играют коэффициент ипотечной задолженности и ипотечная постоянная.  Коэффициент ипотечной задолженности (Кз) показывает долю ипотечного долга (т.е. заемных средств) в общей стоимости недвижимой собственности. Он рассчитывается по формуле: Кз   = (И/К) * 100%, где И – сумма ипотечного кредита, руб.;   К – общая стоимость недвижимости, руб. Чем выше значение данного коэффициента, тем выше доля заемных средств и ниже доля собственных средств инвестора в финансировании сделки с недвижимостью. Ипотечная постоянная (Пи) представляет собой процентное отношение ежегодных платежей по обслуживанию долга к основной сумме ипотечного кредита: Пи = (Д/И) * 100%, где Д – годовая сумма платежей по обслуживанию долга, руб.; И – основная сумма ипотечного кредита, руб. Для инвестиционной активности ипотечного кредитования нужны следующие условия: - развитая нотариальная система; - поземельная книга, в которой должны отражаться не только отдельные участки земли, но и отношения собственности по каждому участку; - развитая судебная система; - развитая платежная система. Важной проблемой получения ипотечного кредита на современном российском рынке недвижимости является ликвидность объекта недвижимости (предмета залога). Значительную роль в финансировании приобретения жилья населением играет механизм ипотечного кредитования. Стратегической задачей в сфере ипотечного жилищного кредитования должно стать постепенное снижение процентных ставок по ипотечным кредитам и оказание государственной поддержки при получении и погашении ипотечных кредитов (субсидии, средства материнского (семейного) капитала, участие государства в ипотечно-накопительной системе военнослужащих, сотрудников правоохранительных органов и иных категорий граждан). Кроме того, необходимо, чтобы ипотека развивалась в тесной связи с рынком жилищного строительства. Для этого должны быть сформированы механизмы, позволяющие направлять средства с рынка ипотечного кредитования на рынок жилищного строительства, что позволило бы стимулировать не только спрос на жилую недвижимость, но и увеличение объемов ввода жилья. Необходимо будет обеспечить широкое распространение на рынке ипотечного кредитования предложений по кредитованию индивидуального жилищного строительства, чему должно способствовать развитие земельной ипотеки. На рынке ипотечных кредитов действуют четыре основных субъекта: заемщик, кредитор, инвестор и правительство. Заемщики (залогодатели) — физические и юридические лица, обратившиеся за получением кредита и получившие его. Заемщики добровольно предоставляют уже имеющееся у них в собственности и (или) приобретаемое на средства кредита жилье в залог. Кредиторы — банки (кредитные организации) и иные юридические лица, предоставляющие заемщикам в установленном законом порядке ипотечные кредиты. Инвесторы — юридические и физические лица, приобретающие ценные бумаги, обеспеченные ипотечными кредитами, имитируемые кредиторами или операторами вторичного рынка. К ним относятся инвестиционные фонды, страховые компании, паевые инвестиционные фонды. Правительство создает условия для надежного функционирования системы ипотечного кредитования, осуществляет надзор за деятельностью кредиторов, содействует некоторым группам населения в приобретении жилья. Существует также множество второстепенных участников ранка ипотечных кредитов, таких, как продавцы жилья, операторы вторичного рынка ипотечных кредитов (агентства по ипотечному жилищному кредитованию), органы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, страховые компании, оценщики, риелторские фирмы. Продавцы жилья — физические и юридические лица, продающие жилые помещения, находящиеся в их собственности или принадлежащие другим физическим или юридическим лицам. Операторы вторичного рынка специализированные организации, осуществляющие рефинансирование кредитов. Страховые компании осуществляют имущественное страхование (страхование заложенного жилья), личное страхование заемщиков и страхование гражданско-правовой ответственности участников ипотечного рынка. Оценщики — юридические и физические лица, имеющие право на осуществление профессиональной оценки жилых помещений, являющихся предметом залога при ипотечном кредитовании. Риелторские фирмы — юридические лица, профессиональные посредники на рынке купли-продажи недвижимости. Инфраструктурные звенья системы ипотечного кредитования — нотариат, паспортные службы, органы опеки и попечительства,юридические консультации. 1.2 Виды ипотечного кредита. 1. Наиболее распространенная — стандартная, или типовая, форма ипотечного кредита. Например, покупатель для приобретения некоторого имущества за назначенную цену в 120 тыс. руб. получает ссуду под залог этого имущества в сумме ­100 тыс. руб. и добавляет ­20 тыс. руб. из собственных средств. Погашение клиент производит ежемесячно. Кроме того, он выплачивает проценты по ссуде, начисляемых помесячно. Заемщик получает от залогодержателя (кредитора) некоторую сумму, задолженность по которой он погашает равными, обычно ежемесячными взносами. Поэтому такие кредиты относят к разряду самоамортизирующихся. Амортизация в данном случае означает процесс погашения основного долга и процентов за пользование кредитом. К концу срока долг должен быть полностью оплачен. Срок ипотеки как правило достаточно большой — в США до 30, в России до 16 лет. 2. В современной практике применяют кредиты с переменными выплатами, которые не относятся к числу самоамортизирующихся и предусматривают разную периодичность погашения основного долга и процентов, а также другие дополнительные условия. В число таких кредитов входят кредиты с так называемым шаровым платежом, предлагающие единовременный итоговый (шаровый) платеж. Последние подразделяют на: - кредиты с замораживанием процентных выплат до истечения срока кредита - погашение кредита и капитализированных процентов по нему производят в конце срока. Использование подобных кредитов достаточно ограниченно. К ним прибегают в основном земельные спекулянты, рассчитывающие на продажу участка земли в конце срока за сумму, позволяющую выплатить кредит, проценты и получить прибыль от продажи; - кредиты с выплатой только процентов — предусматривают единовременную выплату итогового платежа основной суммы в конце срока, а проценты выплачиваются регулярно в течение срока кредита; - кредиты с частичной амортизацией и итоговым шаровым платежом — допускают частичную амортизацию до конца срока кредита. 3. Пружинные кредиты предполагают регулярные равные выплаты в счет погашения основного долга. Например, в течение первых четырех лет погашают только проценты, а в последующие три года — проценты и основной долг. 4. Кредиты с участием применяют при финансировании доходной недвижимости. Данный кредит близок самоамортизирующемуся, но предполагает, что кредитор, регулярно получая основной долг и проценты по нему, претендует и на доходы от объекта. Участие кредитора может быть различным. Он может получать: - часть превышения ренты, часть превышения чистого операционного дохода (кредит с участием в доходах); - часть прироста капитала или выручки, полученной от реализации недвижимости (кредит с участием в приросте стоимости) и т. д. 5. Кредиты с нарастающими платежами (с нарастающим аннуитетом) предусматривают равнопеременные выплаты в течение всего срока и используются владельцами сдаваемой в аренду недвижимости в расчете на то, что платежи будут увеличиваться ежегодно или с другой периодичностью. Эта схема выплат приводит к тому, что в первые годы текущие расходы могут оказаться меньше, чем суммы, необходимые даже для полного погашения процентов. В связи с этим величина основного долга в течение некоторого времени увеличивается, а далее уменьшается. Долг полностью погашается последним взносом. 6. Кредиты с переменной ставкой, обычно привязанные к одному из индексов денежного рынка, инфляции, валюты и т. п., позволяют оплачивать кредит по переменной ставке с ограничениями по минимальной и максимальной ее величине. Изменение ставок влияет и на сроки кредитования. Чтобы изменения ставки не были чрезвычайно резкими, предусматривают допустимую предельную норму корректива (например, не более 20 %). Оговаривают и минимальную величину корректировки. Ипотека такого рода преследует цели учета колебаний на денежном рынке, так как даже в стабильной экономике предоставление кредита связано с определенным риском, в том числе с риском изменения уровня процентной ставки на денежном рынке. Некоторую страховку от такого риска обеспечивают условия ссуды с периодическим пересмотром процентной ставки, или канадского ролловера. Данная схема предполагает, что стороны каждые 3–5 лет возобновляют кредит на основе пересмотренного уровня процентной ставки. Разновидность этого вида кредита — кредит с переговорной ставкой, отличие которого в том, что помимо периодичности выплат заранее оговаривают предельные ставки процента. Таким образом, происходит среднесрочное финансирование при долгосрочном погашении задолженности и создается некоторая возможность адаптации сделки к изменяющимся условиям денежного рынка. Этот вид ссуд под залог получил широкое распространение в Канаде и Англии. 7. Кредиты с добавленной процентной ставкой предполагают отнесение процентов на основной долг, а результат делится на число периодов погашения для выявления величины очередного платежа. Такие кредиты используют при кредитовании личной ответственности (например, автомобилей), они допускают досрочное погашение кредита. Ипотека с периодическим увеличением суммы взносов близка к ссуде с ростом платежей. В этом случае по согласованному графику каждые 3–5 лет увеличивается сумма взносов. Ипотека с залоговым счетом объединяет условия традиционной ипотеки (для кредитора) и ссуды с ростом платежей (для заимодавца). Суть ее в следующем: покупатель (должник) вносит на залоговый счет некоторую сумму и, кроме того, выплачивает периодические взносы. Последние производятся по схеме ссуды с ростом платежей, соответственно, на начальных этапах они меньше, чем взносы, которые были бы необходимы при традиционной схеме взносов. Недостающая сумма поступает с залогового счета. Остаток на нем, разумеется, уменьшает фактический размер задолженности. Согласно схеме займа со сниженной ставкой продавец (как правило, это владелец дома) привлекает покупателя тем, что уменьшает фактические процентные платежи на первых этапах погашения задолженности. Технически это оформляют следующим образом. Продавец открывает счет, на который зачисляет некоторую сумму. Списание с этого счета дополняет уменьшенные взносы покупателя. В определенных условиях такой способ для клиента или продавца оказывается более выгодным, чем непосредственное снижение цены дома. Проблему инфляции в связи с выдачей ипотечной ссуды пытаются решить и с помощью ссуд с дележом прироста стоимости имущества, которые стали распространяться в США с начала 1980-х годов. Стороны при заключении контракта договариваются о том, что кредитор предоставляет ссуду по сниженной процентной ставке; в свою очередь должник уступает ему часть инфляционного повышения стоимости имущества к концу срока сделки. Обычно ставка снижается на треть по сравнению с рыночной, такая же часть от стоимости залога имущества выплачивается кредитору в виде компенсации. Сбалансированная автономная (немецкая) модель ипотечного кредитования стоит особняком в системе ипотечных кредитов, так как это не только модель кредитования, но и определенная система взаимоотношений между кредитором и заемщиком в докредитный период (накопительный срок), который может составлять достаточно долгое время (в Германии до 5–7 лет, а в Московском ипотечном агентстве до 1,5 лет). Существование такого множества сложных ипотечных схем обусловлено поиском наиболее гибких и привлекательных условий для клиентов (заемщиков) и наименее рискованных условий для кредиторов. Ипотечный рынок очень бурно рос на протяжении последних десяти лет, мировой финансовый кризис отбросил его фактически к уровню начала 2006г. Сейчас происходит быстрое восстановление рынка, обусловленное особой перспективностью ипотеки на фоне других банковских продуктов. Ипотека может стать локомотивом роста банковского сектор. 1.3 Ипотека - один из наименее рискованных банковских продуктов. С начала нынешнего десятилетия мы стали свидетелями бурного роста розничного кредитования в России, причем именно ипотеке в этом процессе отводилась особая роль. Так, если первоначально розничный бизнес банков преимущественно сводился к выдаче автокредитов и беззалоговому кредитованию в торговых сетях, то уже к концу 2007 г. на долю ипотечных кредитов приходилось около четверти совокупного розничного портфеля российских банков (примерно триллион рублей). Разразившийся в 2008-м мировой финансовый кризис вынудил банки резко сократить выдачу новых ипотечных кредитов. Если в рекордном третьем квартале 2008 г. российские банки смогли выдать ипотечных кредитов на общую сумму почти 200 млрд руб., то в первом квартале 2009-го этот показатель упал в восемь раз - до уровня 25 млрд руб. Такое резкое сжатие ипотечного рынка стало результатом сложения действий нескольких факторов. Во-первых, многие банки столкнулись с кризисом ликвидности, связанным с дефицитом ликвидных средств для выплаты текущих обязательств, что делает невозможным выдачу новых долгосрочных кредитов на сроки свыше десяти лет. Во-вторых, стало резко ухудшаться общее качество кредитного портфеля, что затронуло и ипотечные кредиты. Неконтролируемый рост просроченной задолженности вынудил банки свернуть кредитование вплоть до стабилизации ситуации, что необходимо для адекватной оценки рисков при выдаче новых кредитов. В-третьих, почти все российские банки столкнулись с проблемой доступа на международные рынки капитала (то есть долгосрочных пассивов, так необходимых для ипотечного кредитования). И, наконец, в-четвертых, существенный кризисный рост ипотечных ставок на фоне ухудшения благосостояния населения резко сократил спрос на ипотеку. По мере того как ситуация в банковском секторе стабилизировалась (в том числе благодаря активной позиции государства), ипотечный рынок стал быстро восстанавливаться, о чем свидетельствуют данные официальной статистики. Так, в третьем квартале 2010 года российские банки выдали ипотечных кредитов почти на 150 млрд руб., что в шесть раз превзошло минимальный кризисный уровень первого квартала 2009-го. Аналогичное соотношение мы видим и в количестве выданных банками кредитов. Если в первом квартале 2009 г. банки смогли выдать лишь около 20 тыс. кредитов, то в третьем квартале 2010-го их получили 120 тыс. заемщиков. В целом эти цифры лишь немного не дотягивают до рекордных докризисных показателей 2008 г., и можно заключить, что российский ипотечный рынок фактически восстановился после кризисного шока. Уникальность такого быстрого восстановления ипотечного рынка заключается прежде всего в особых преимуществах ипотечных кредитов на фоне других банковских продуктов. Кризис резко ухудшил финансовое состояние российских компаний и предприятий, снизив их кредитоспособность. Для многих стало невозможным получение банковского займа из-за несоответствия требованиям кредитной политики банков. С другой стороны, общий экономический спад снижает спрос на продукцию реального сектора экономики, и даже финансово устойчивые компании перестают нуждаться в банковских займах. Немногие оставшиеся предприятия с достаточной финансовой стабильностью и потребностью в кредитовании стали объектом острой конкуренции между российскими банками, которым фактически некуда стало размещать ресурсы. В результате многие из них стали вынужденно свертывать бизнес, отказываясь от дорогих пассивов. Победителями в такой конкуренции, безусловно, стали госбанки, которые заметно усилили свои позиции во время кризиса, в том числе благодаря поддержке со стороны денежных властей в виде дешевого фондирования. В результате большинство надежных заемщиков перешло на обслуживание в госбанки, что усугубило проблему дефицита потенциальных заемщиков для частных российских банков. Без возобновления кредитования банки обречены на медленное вымирание - ведь именно процентные доходы от кредитов для большинства из них являются основным источником получения прибыли, необходимой для покрытия операционных издержек и обслуживания платных пассивов. В такой ситуации розничное кредитование становится для большинства банков фактически единственным выходом из безысходной ситуации. Спрос на розничные кредиты остается достаточно стабильным, что делает этот сегмент рынка крайне привлекательным с точки зрения потенциала роста. Более того, даже крупные розничные кредиты (которыми являются ипотечные кредиты) относительно невелики на фоне корпоративных ссуд. Управление же рисками розничного кредитования можно успешно свести к формированию диверсифицированных портфелей, риски обесценения которых могут быть компенсированы за счет процентных ставок. Необходимо отметить, что спрос на розничные кредиты преимущественно формируют не самые богатые слои населения: среди них много бюджетников, получающих небольшие, но стабильные доходы. Именно такая стабильность позволяет обеспечить высокую возвратность розничных кредитов. Особую позицию с точки зрения рисков занимает ипотечное кредитование. Надежное обеспечение в виде недвижимости делает ипотеку одним из наименее рискованных банковских продуктов. Нельзя забывать, что большинство ипотечных заемщиков очень трепетно относятся к своему жилью - чтобы не потерять его, они аккуратно обслуживают кредиты. И хотя общее ухудшение кредитного портфеля в кризис коснулось и ипотеки, на фоне других направлений кредитования просрочка здесь существенно ниже. Так, на 1 октября 2010 г. доля просроченной задолженности ипотечного кредитования составила 4% - более чем в два раза меньше, чем в целом по кредитному портфелю. Более того, темпы ее роста постепенно снижаются, что объясняется ростом кредитного портфеля и завершением реструктуризации проблемных кредитов. Среди всех сделок с недвижимостью только около 10% происходит с участием кредита, и даже в наиболее благоприятном для ипотеки 2007 г. эта доля не превышала 20%. В отличие от многих других видов кредитов, рынок ипотеки еще очень далек от насыщения. Таким образом, ипотека является наиболее безрисковым видом кредитования с высоким уровнем спроса на него со стороны населения, что объясняет рост ипотечных портфелей банков опережающими темпами. Ипотечное кредитование на фоне других видов розничного кредитования имеет две важные особенности, заметно сказывающиеся на динамике рынка. Во-первых, этот вид банковского кредитования - сверхдолгосрочный (по данным ЦБ, средний срок ипотечных кредитов - 16 лет), что означает медленное погашение. Прочие розничные кредиты имеют дюрацию до года. Таким образом, чтобы поддержать стабильный уровень ипотечных портфелей, банки могут вообще не выдавать новых кредитов, а вот для поддержания стабильности остального розничного портфеля им нужно ежегодно выдавать кредитов объемом, эквивалентным общему размеру кредитного портфеля. Получается, что даже небольшой прирост темпов выдачи ипотеки способен резко увеличить долю ипотечного кредитования в кредитных портфелях банков. Во-вторых, из-за ограниченной срочности пассивов многие наши банки не способны держать на своих балансах ипотечные кредиты вплоть до их погашения. Поэтому кредиты секьюритизируют, и они переходят на балансы инвестфондов и специализированных агентств. Эти кредиты как бы уходят из поля зрения банковской отчетности, однако заемщики продолжают их обслуживать. К тому же помимо банков такие кредиты в России выдают и различные ипотечные агентства, работающие в том числе по программам АИЖК. Понятно, что эти кредиторы вообще никогда не возникают в отчетности коммерческих банков. Иными словами, ипотечные обязательства населения существенно выше, чем совокупный портфель ипотечных кредитов банков, на 1 октября 2010 г. совокупный объем обязательств (без учета кредитов, выданных в обход банковской системы) - около 1,9 трлн руб., что почти двое превышает совокупный ипотечный портфель банков. Если же предположить, что текущие темпы роста ипотечного рынка сохранятся (поскольку для банков он особо привлекателен), и допустить, что прочие розничные кредиты будут расти примерно на 25% в год, то уже к концу 2012-го совокупный объем ипотечных обязательств населения достигнет 5 трлн руб. То есть каждый второй рубль, выплачиваемый россиянами в погашение кредитов, пойдет именно в счет ипотечных кредитов. Если проанализировать динамику соотношения рублевого и валютного ипотечного кредитования за несколько лет, очевиден общий тренд: с рынка вытесняется валютная ипотека. Если на начало 2006 г. в иностранной валюте выдавалось около 45% всех ипотечных ссуд, то в третьем квартале 2010-го их доля сократилась до 4,4%. Тенденция эта абсолютно закономерна, и следует ожидать, что валютная ипотека в нашей стране может вообще исчезнуть. В стране, где основная часть населения получает доходы в рублях, валютный кредит влечет дополнительные риски для заемщиков, что осознают и они сами, и банки. Кризис же наглядно продемонстрировал реальность этих рисков: резкое обесценение рубля в 2008 г. повлекло рост долговой нагрузки на держателей валютных ипотечных займов, сделав ее для многих непосильной. И именно в сегменте валютной ипотеки мы видим наиболее удручающие показатели просроченной задолженности - 8,4% на 1 октября 2010 г. Поэтому закономерно, что рублевая ипотека набирает обороты. Чревато рисками валютное кредитование и для самих банков - ведь основная часть их пассивов формируется в рублях. Кризис "отрезал" большинство наших банков от займов на зарубежных рынках, а если такая возможность и осталась, цена на деньги резко возросла. Поэтому банки начали и привлекать, и размещать средства в рублях. Особый вклад в этот процесс внесло АИЖК, рефинансирующее ипотечные кредиты банков исключительно в рублях. Рублевое кредитование может стать еще более привлекательным для банков при активном развитии рынка рублевых еврооблигаций - это позволит им привлекать международное фондирование, не принимая валютных рисков. Продолжение роста рынка ипотечного кредитования неминуемо столкнется с ограниченностью круга надежных заемщиков, в результате чего банки будут вынуждены перенастраивать свои кредитные скоринги в пользу менее надежных заемщиков, которым банки будут выдавать кредиты только в рублях, чтобы не усугублять и без того высокие кредитные риски. Процентные ставки по ипотеке фактически вернулись на докризисный уровень, где, как и раньше, рублевые примерно на 2 процентных пункта выше валютных. Структура ипотечного рынка в разрезе банков-участников представлена тремя основными группами банков: государственные, иностранные и частные российские. В первой группе особое место занимает Сбербанк, на который в первом полугодии 2010 г. приходилось 60% от всех выданных российскими банками ипотечных кредитов. По сути, именно он сейчас делает погоду на рынке. Две другие группы банков представлены на рынке примерно равными долями, причем доля иностранных склонна увеличиваться, а доля частных - сокращаться. Объяснение заключается в доступности для иностранных дочерних банков относительно дешевого фондирования от материнских структур. Некоторые из них (например, "Дельта-Кредит") благодаря такой поддержке все еще способны поддерживать в своих портфелях высокую долю валютной ипотеки. Видимо, и в дальнейшем иностранные банки будут усиливать свои позиции на ипотечном рынке, тесня отечественные структуры. Более того, в нынешней ситуации госбанкам под силу снизить ставки на ипотечном рынке настолько, чтобы сделать ипотеку вообще убыточной с точки зрения получения процентного дохода и превратить все остальные банки в своих комиссионных агентов. Особую роль играет АИЖК. Являясь государственной корпорацией, агентство участвует в жесткой конкуренции с другими государственными институтами, прежде всего со Сбербанком и ВТБ24. Все три структуры активно присутствуют в большинстве российских регионов либо непосредственно, либо через агентов. Пока такая конкуренция не особенно стимулирует рост рынка, так как идет за одних и тех же потенциальных заемщиков, чей ипотечный кредит в итоге окажется на балансе одной из трех организаций. Пока Сбербанк, очевидно, имеет более сильные позиции. Несмотря на наличие государственных гарантий у всех трех структур, долговыми инвесторами обязательства Сбербанка воспринимаются более надежными в силу развитости его банковского бизнеса. В результате чего он получает возможность дешевле занимать средства на долговом рынке и, выигрывать ценовую конкуренцию на ипотечном рынке. Результаты банков на рынке ипотечного кредитования за три последних отчетных периода выглядят следующим образом. Говоря о динамике развития ипотечного рынка, стоит отметить, что количество банков, превысивших планку в 1 млрд рублей годовой выдачи в 2009 году составляло всего девять, в то время как в 2010 их стало уже около сорока. Это свидетельствует о возрастающей конкуренции, что, безусловно, в обозримом будущем положительно отразится на условиях кредитования. Данные Центрального Банка по рынку ипотечного жилищного кредитования. Мы видим, что рынок ипотечного кредитования пока не достиг докризисного уровня – в 2008 году было выдано 655,8 млрд ипотечных жилищных кредитов. Тем не менее, объем задолженности по ипотечным жилищным кредитам достиг исторического максимума. Государство активно стимулирует покупку квартир в новостройках, выкупая у банков ипотечные кредиты под 11% годовых в рублях на срок до 30 лет. Но у банков есть и свои рублевые программы со ставками ниже государственной. Кроме того, сейчас на рынке внедряется программа страхования ответственности заемщика, которая должна снизить риски банков, а значит, и ставки. Правда, пока все эти меры доступнее ипотеку не сделали. В середине февраля Сбербанк начал выдавать кредиты по программе "Ипотека с государственной поддержкой". Первым к этой программе присоединился ВТБ 24, который начал работать по этой схеме с июня прошлого года. По подсчетам ВТБ 24, с момента старта программы банк предоставил около 3500 кредитов на сумму более 5 млрд руб. На текущий момент на долю программы приходится более 50% всех предоставляемых кредитов на приобретение строящегося жилья и около 20% всех кредитов на готовое жилье. Помимо ВТБ 24 и Сбербанка реализацией государственной программы занимаются Газпромбанк и "Уралсиб". Программа направлена на поддержку первичного рынка недвижимости — ипотеку по льготным ставкам можно оформить на покупку строящегося или построенного жилого помещения у юридического лица (застройщика или инвестора). Условия программы таковы: кредит можно оформить максимум на 30 лет с минимальным первоначальным взносом 20% от стоимости квартиры, без дополнительных комиссий. Ставка по кредиту не должна превышать 11% годовых в рублях. Стоит отметить, что эту ставку заемщик будет оплачивать только после регистрации ипотеки в пользу банка, то есть когда квартира в строящемся доме перейдет в разряд готового жилья. До этого по кредиту будет действовать повышенная процентная ставка. Так, до регистрации ипотеки в ВТБ 24 ставка повышается не более чем на 2,5%. В Сбербанке на этот период ставка повысится на 1,9-3,75%. После регистрации ипотеки в ВТБ 24 ставка по кредиту составит 11% годовых независимо от срока кредита и суммы первоначального взноса, в Сбербанке — 10,7-11% годовых. Самую низкую ставку — 10,7% — можно получить, оформив кредит на десять лет и внеся более 50% стоимости квартиры. Достаточно высокие доли данной программы в общем объеме выдачи ипотечных кредитов свидетельствуют о высокой степени ее конкурентоспособности, особенно при приобретении строящегося жилья. Увеличение срока действия государственной программы до конца 2013 года существенно расширило круг строящихся объектов, которые могут быть куплены в рамках программы, увеличив тем самым и возможности населения по приобретению жилья по ипотеке с льготной процентной ставкой. Однако на рынке существуют альтернативные программы, которые могут предложить не менее выгодные условия даже без поддержки государства. Например, Сбербанк до конца 2011 года продлил акцию "В десятку", согласно которой при внесении как минимум 10% стоимости квартиры процентная ставка составит 10% годовых в рублях. Правда, здесь есть свои ограничения: кредит можно оформить только на объекты, построенные с участием кредитных средств банка. Данная программа также проигрывает государственной в длительности: кредит нужно вернуть максимум за десять лет. Низкие процентная ставка и первоначальный взнос по кредиту — основные факторы, которые помогают увеличить доступность ипотечного кредитования. И если банки готовы понижать ставки по ипотеке, то выбор программ с минимальным первоначальным взносом пока ограничен. В связи с этим страховая компания АИЖК предлагает ввести обязательное ипотечное страхование ответственности заемщика, что сократит риски как его самого, так и банка. Схема данного вида страхования проста: страховка оформляется на разницу между минимальным первоначальным взносом и стандартным взносом банка. Если при дефолте заемщика продажной стоимости квартиры не хватает на погашение суммы долга (в том числе штрафов), страховая компания возмещает банку недостающую сумму. Как рассказали в СК АИЖК, в соответствии с законом об ипотеке страховая премия по страхованию ответственности заемщика должна быть уплачена сразу за весь период действия договора и в среднем составляет 2-2,5% суммы кредита. А страховую выплату страховщик произведет после того, как по дефолтному кредиту банк реализует объект залога и не сможет за счет вырученных средств полностью погасить задолженность заемщика. Одно из обозначенных преимуществ такой программы — более низкая стоимость кредита за счет снижения рисков кредитора. В СК АИЖК предполагают, что стоимость кредита сократится на 2-3%. Банки более сдержанны в оценках. Со временем, когда подобное страхование войдет в практику, разница в процентных ставках уменьшится примерно до одного процентного пункта. Предпосылки для такой практики есть: страховые риски будут снижаться, а значит, страховка, которая сейчас составляет до 5% стоимости квартиры, будет заметно дешеветь, поэтому разница будет очевидней и кредит со страховкой станет выгоднее. Вследствие роста цен стоимость квартиры будет покрывать размер первоначально взятого кредита. В этом случае банки не будут закладывать риски в процентные ставки и можно будет говорить о снижении ставок и для заемщиков, которые сегодня не могут получить кредит на квартиру под минимальный взнос. Известно, что для банка клиенты, которые могут внести не более 10% стоимости квартиры, находятся в так называемой зоне риска. Как правило, такие заемщики легче с ней расстаются при дефолте, чем те, кто внес более значительную сумму собственных средств. И доводы в пользу распространения этой страховки для участников рынка вполне очевидны. Впрочем, итоговая стоимость кредита с ипотечным страхованием даже с учетом скидки от банка нередко будет выше, чем если бы заемщик подкопил денег и внес в банк 20% стоимости недвижимости. Например, при покупке однокомнатной квартиры за 5 млн руб. по программе банка "Дельтакредит" "Дельта рублевый" при минимальном первоначальном взносе 20%, сроке кредита 25 лет и процентной ставке 13,75% годовых ежемесячный платеж составит 45 113 руб., переплата банку по процентам — 9,53 млн руб. При снижении первоначального взноса до 10% стоимости квартиры, а процентной ставки — до 12,75% (то есть на предполагаемый банкирами 1%) ежемесячный платеж по кредиту вырастет до 47 400 руб., а доход банка — до 9,7 млн руб. При этом заемщику единовременно нужно будет заплатить в среднем 90-112,5 тыс. руб. за страховку. Однако при уменьшении ставки на 2% (как предполагает СК АИЖК) ежемесячные платежи сократятся до 44 100 руб., а переплата банку — до 8,7 млн руб. Таким образом, в этом случае заемщику удастся не только сократить первоначальный взнос, но и слегка сэкономить на ежемесячных платежах и итоговой переплате. Банкиры в целом одобряют нововведение СК АИЖК, но применять его у себя пока не решаются (за исключением ВТБ 24 и банков, работающих по стандартам АИЖК). Теоретически это хороший инструмент для снижения первоначального взноса, который на текущий момент является фактором, сдерживающим развитие ипотеки. В случае со страхованием финансовых рисков нужно учесть, что дополнительный платеж увеличивает денежную нагрузку на заемщика. В этом смысле у заемщика должен быть выбор, покупать эту страховку или нет, к тому же стоимость такой страховки для клиента слишком большая, что увеличивает стоимость ипотечного кредита. Жилищное кредитование в 2010 году восстанавливалось - было выдано 301 035 займов (в 2,3 раза больше, чем за 2009-й) на сумму 378,9 млрд руб. (почти в 2,5 раза больше), сказано в аналитическом отчете АИЖК. Эксперты объясняют всплеск в конце года эффектом сезонности. За год средний размер кредита увеличился на 7,7% - с 1,17 до 1,26 млн руб., что отражает динамику роста реальных располагаемых доходов населения (по данным Росстата, на 4,3%) и цен на жилье (в номинальном выражении, без учета инфляции, на 7,4% по отношению к IV кварталу 2009 года). Средневзвешенная ставка рублевых кредитов (около 99% в общем количестве) постепенно снижалась, достигнув к январю 13,1%, тогда как в 2009-м этот показатель равнялся 14,3%. Специалисты АИЖК обращают внимание на то, что основное сокращение ставок пришлось на начало и конец года. Причем если в I квартале динамика объясняется методологией расчета средневзвешенных ставок ЦБ, так как с 1 января 2010 года перестали учитываться «дорогие» кредиты 2009-го, то снижение в IV квартале стало результатом комплекса мер, приведших к уменьшению ставок крупнейшими банками летом 2010 года, что в свою очередь сказалось на показателях IV квартала. Ставки по рублевым кредитам, выданным в декабре, составили 12,5%, снизившись за квартал на 0,7%. Темпы сокращения ставок в IV квартале являются самыми высокими в 2010 году. В первом полугодии 2008-го средневзвешенные ставки по кредитам в рублях также составили 12,5%, то есть ставки вплотную приблизились к историческому минимуму, зафиксированному в I квартале 2008 года - 12,4%. «Дальнейшая динамика будет зависеть прежде всего от уровня инфляции и монетарной политики Банка России. Если инфляцию в 2011 году удастся удержать в пределах 8-9%, ставки, возможно, станут самыми низкими за всю историю жилищного кредитования в РФ. Специалисты компании «Кредитмарт» выделяют два наиболее важных момента для рассматриваемого рынка: улучшение условий и смягчение требований к заемщикам. Первоначальный взнос по кредитам на покупку вторички достиг практически докризисного уровня (10%), хотя в начале 2010 года составлял 30%. Сроки увеличились с 10-15 лет до 25-30. Был отменен мораторий на досрочное погашение, в некоторых случаях - комиссия за досрочное погашение. Увеличилась максимальная сумма кредита, кое-где почти в два раза. В рамках смягчения требований к заемщикам банки снова стали принимать в качестве подтверждения дохода справки в свободной форме и рассматривать доходы созаемщиков, а также увеличили возможную сумму. Возобновились практически все виды программ, а именно: на покупку загородной недвижимости и новостроек, целевые и нецелевые кредиты под залог недвижимости, земельные займы, рефинансирование кредитов других банков, а также собственных кредитов. Признаком восстановления рынка специалисты АИЖК считают снижение доли просроченной задолженности в декабре с 4% до 3,7%. Основное сокращение пришлось на просроченную задолженность по рублевым кредитам. Недавно премьер-министр России Владимир Путин заявил, что за 2011 год в России планируется выдать 540-580 млрд руб. ипотеки. В 2012-м намечено довести этот объем до 600 млрд, рынок жилищного кредитования вернется к показателям 2008 года, уверен премьер. На поддержку рассматриваемой сферы, а также рефинансирование кредитов выделено 250 млрд руб., задействованы возможности Внешэкономбанка и АИЖК. По данным Пенсионного фонда РФ, в 2010 году было подано 220 тыс. заявлений на общую сумму 15,34 млрд руб. об использовании материнского капитала для оплаты части кредита. В 2011-м и далее средства материнского капитала можно продолжать направлять на погашение жилищных займов (в т.ч. ипотечных) вне зависимости от даты их получения, вне зависимости от возраста ребенка, который дал право на материнский капитал. Размер последнего ежегодно индексируется государством, с 1 января 2011 года он составляет 365 698 руб. Общий объем предоставленных средств за время действия программы на февраль 2011г. превысил 6 млрд 700 млн руб. Кроме того, Сбербанк ввел в действие новую программу «Ипотека с государственной поддержкой», согласно которой займы выдаются на приобретение строящихся или готовых жилых помещений у юридических лиц (девелоперов, инвесторов) по пониженной ставке - не более 11%. Эксперты прогнозируют во второй половине года рост ипотеки до докризисного уровня. Ипотека - это вещный способ обеспечения обязательства, когда предметом залога выступает недвижимое имущество либо принадлежащие залогодателю права на недвижимое имущество (например, право долгосрочной аренды земельного участка), заключающийся в праве залогодержателя получить удовлетворение своих денежных требований из стоимости заложенного недвижимого имущества или прав на него преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законодательством. Ипотека в большей степени гарантирует надлежащее исполнение обязательств должником, чем другие предусмотренные законодательством способы. Это объясняется тем, что удовлетворение требований кредитора, обеспеченных ипотекой, осуществляется за счет стоимости заложенного имущества и не зависит от финансового положения должника. При кредитовании, обеспеченном ипотекой, из стоимости заложенного недвижимого имущества (прав на недвижимое имущество) в соответствии со ст. 3 Федерального закона от 16 июля 1998 г. "Об ипотеке (залоге недвижимости)" удовлетворяются требования об уплате залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору и процентов за пользование кредитом. Если договором не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает также уплату залогодержателю сумм, причитающихся ему: в возмещение убытков и в качестве неустойки вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обеспеченного ипотекой обязательства; в виде процентов за неправомерное пользование чужими денежными средствами, предусмотренных обеспеченным ипотекой обязательством либо федеральным законом; в возмещение судебных издержек и иных расходов, вызванных обращением взыскания на заложенное имущество; в возмещение расходов по реализации заложенного имущества. При этом, если договором не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает требования залогодержателя в том объеме, какой они имели к моменту их удовлетворения за счет заложенного недвижимого имущества (прав на недвижимое имущество). Согласно ст. 4 ФЗ об ипотеке в случаях, когда залогодержатель в соответствии с условиями договора об ипотеке или в силу необходимости обеспечить сохранение имущества, заложенного по этому договору, вынужден нести расходы на его содержание и охрану либо на погашение задолженности залогодателя по связанным с этим имуществом налогам, сборам или коммунальным платежам, возмещение залогодержателю таких необходимых расходов также обеспечивается за счет заложенного имущества. Обращение взыскания на заложенное имущество регулируется нормами Гражданского кодекса Российской Федерации, Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, ФЗ об ипотеке, Федерального закона "О судебных приставах", Федерального закона "Об исполнительном производстве" и Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости...". Основанием для обращения взыскания на предмет ипотеки является неисполнение либо ненадлежащее исполнение заемщиком (залогодателем) возложенных законом или договором обязанностей. При этом само по себе неисполнение или ненадлежащее исполнение обязанностей не всегда влечет за собой возможность обращения взыскания на заложенное имущество. Действующим российским законодательством предусмотрено два способа обращения взыскания на предмет ипотеки: в судебном порядке (ст. 51 - 54.1 ФЗ об ипотеке; п. 1 и 6 ст. 349 ГК РФ) и во внесудебном порядке (ст. 55 ФЗ об ипотеке, п. 2 - 5 ст. 349 ГК РФ). Судебный порядок обращения взыскания на заложенную недвижимость применяется приоритетно, а внесудебный допускается в двух случаях: если предмет ипотеки не отнесен законодателем к числу недвижимых вещей, взыскание на которые может быть обращено исключительно по решению суда; если есть согласие залогодержателя на обращение взыскания во внесудебном порядке и соглашение об определении порядка такого обращения достигнуто. В соответствии с п. 6 ст. 349 ГК РФ, п. 2 ст. 55 и п. 3 ст. 54.1 ФЗ об ипотеке взыскание на предмет ипотеки может быть обращено только по решению суда в случаях, если: - для ипотеки имущества физического лица требовалось согласие или разрешение другого лица или органа; - предметом ипотеки является предприятие как имущественный комплекс; - предметом ипотеки является земельный участок из состава земель сельскохозяйственного назначения; - предметом ипотеки является земельный участок, государственная собственность на который не разграничена (ст. 62.1 ФЗ об ипотеке); - предметом ипотеки является имущество, имеющее значительную историческую, художественную или иную культурную ценность для общества; - предметом ипотеки является имущество, находящееся в общей собственности, и кто-либо из его собственников не дает согласия в письменной или иной установленной федеральным законом форме на удовлетворение требований залогодержателя во внесудебном порядке; - предметом ипотеки являются жилые помещения, принадлежащие на праве собственности физическим лицам; - предметом ипотеки является имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности; - сумма неисполненного обязательства, обеспеченного ипотекой, составляет менее чем пять процентов от размера оценки предмета ипотеки; - период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного ипотекой, составляет менее чем три месяца; - залогодатель отсутствует и установить место его нахождения невозможно. Для обращения взыскания на заложенное имущество в судебном порядке кредитор должен подать иск в суд в соответствии с правилами о подсудности и подведомственности, установленными процессуальным законодательством. 2. Оценка кредитоспособности ссудозаемщика. Одна из главных проблем, с которой столкнулись банки в посткризисный период, - это почти массовая плохая кредитная история потенциальных заемщиков. В итоге к настоящему моменту, когда банки вновь открывают двери населению и строят планы по наращиванию розничных портфелей, возник вопрос, как оценить кредитоспособность розничных заемщиков, особенно сильно пострадавших от мирового финансового кризиса. Причин резкого ухудшения качества розничных кредитных портфелей множество: потеря работы должником или его ближайшими родственниками, повлекшая резкое сокращение доходов при неизменном количестве расходов, уменьшение объема продаж семейного бизнеса, сокращение или регулярные задержки заработной платы, похожие проблемы были и раньше, но в период кризиса ситуация сильно обострилась. 2.1 Оценка кредитоспособности заемщиков - юридических лиц. С развитием в России рыночных отношений возникла необходимость в принципиально новом подходе к определению кредитоспособности предприятий. Если заемщиком является юридическое лицо, то оценка его кредитоспособности-более проработанный и унифицированный процесс, дающий более реальные и надежные результаты, поскольку для имеется достаточное количество документально подтвержденной информации, на основании которой можно судить о перспективах изменения финансового состояния заемщика. Наиболее важным для оценки кредитоспособности являются показатели ликвидности баланса и обеспеченности заемщика собственными источниками средств. Основной информацией для осуществления анализа финансового состояния являются: форма №1 «Бухгалтерский баланс» и форма №2 «Очтет о прибылях и убытках». Анализ кредитоспособности предприятия-заемщика включает два этапа: 1) общий анализ кредитоспособности предприятия; 2) рейтинговую оценку предприятия. На первом этапе составляется агрегированный (укрупненный) баланс предприятия, на базе которого рассчитывается ряд финансовых коэффициэнтов. При составлении агрегированного баланса его активы подразделяются по степени ликвидности на 1) краткосрочные; 2) долгосрочные; 3) постоянные. Все пассивы баланса по срокам платежей (аналогично активам) подразделяются на: 1) краткосрочные обязательства; 2) долгосрочные обязательства; 3) постоянные пассивы. Таблица 1. Агрегированный баланс предприятия-заемщика. Таблица 2. Агрегированный баланс предприятия-заемщика. Для проведения анализа кредитоспособности используется система финансовых коэффициентов, которые могут быть объединены в несколько групп. Коэффициенты ликвидности показывают возможность заемщика рассчитаться по своим обязательствам, а также то, какая часть задолженности предприятия подлежит возврату и может быть погашена в срок. Таблица 3. Оценка ликвидности, отн. ед. Коэффициенты финансовой устойчивости характеризуют состояние собственного и заемного капитала. Чем выше доля заемного капитала в общем капитале заемщика, тем ниже уровень кредитоспособности предприятия. Таблица 4. Оценка ликвидности, отн. ед. Коэффициенты оборачиваемости (эффективности) рассчитываются в дополнение к коэффициентам ликвидности и способствуют выявлению причин изменения последних. Таблица 5. Оценка эффективности (оборачиваемости), руб. Коэффициенты рентабельности (прибыльности) характеризуют эффективность работы собственного и привлеченного капитала и дополняют коэффициенты финансовой устойчивости. Таблица 6. Оценка рентабельности, % Содержание и акценты финансового анализа деятельности предприятия зависят от цели его проведения. Само предприятие для оценки своих «узких мест» и повышения эффективности деятельности может проводить подробный, детальный анализ. Однако для банка нет необходимости проводить финансовый анализ предприятия с высокой степенью детализации, поскольку основной задачей анализа является оценка кредитоспособности заемщика и перспектив устойчивости его финансового положения в период пользования кркдитом. В этом случае количество финансовых коэффициентов ограничивается более узким кругом расчетных показателей. Чаще всего используются следующие финансовые коэффициенты: Текущей ликвидности - Ктс Срочной ликвидности - Ксл Абсолютной ликвидности - Кал Автономии – Ка В зависимости от величины этих коэффициентов предприятия распределяются на три класса по кредитоспособности. Таблица 7. Классификация заемщиков по уровню кредитоспособности. Рейтинговая оценка предприятия-заемщика является завершающим этапом анализа кредитоспособности. Рейтинг определяется в баллах. Сумма баллов рассчитывается путем умножения классности каждого коэффициента (Кал, Ксл, Ктл, Ка) на его долю (соответственно 30, 20, 30, и 20%) в совокупности (100%). К первому классу относятся заемщики с суммой баллов от 100 до 150, ко второму – от151 до 250, к третьему от 251 до 300. Первоклассным по кредитоспособности заемщикам банки могут открывать кредитную линию, выдавать в разовом порядке ссуды с установлением более низкой процентной ставки, чем для остальных заемщиков. Кредитование второклассных ссудозаемщиков осуществляется банками с обычном порядке, т.е. при наличии соответствующих обеспечительских обязательств (гарантий, залога). Процентная ставка зависит от вида обеспечения. Предоставление кредитов клиентам третьего класса связано для банка с серьезным риском. Таким клиентам в большинстве случаев кредитов не выдают, а если и выдают, то размер предоставляемой ссуды не должен превышать размера уставного фонда. Процентная ставка за кредит устанавливается на высоком уровне. В процессе принятия решения о выдаче кредита помимо рейтинговой оценки целесообразно сделать прогноз возможного банкротства предприятия-заемщика, т.е «Z» - анализ по Альтману. Этот метод является одним из самых распространенных при прогнозировании банкротства. Цель «Z – анализа – отнести изучаемый объект к одной из двух групп: либо к предприятия банкротам, либо к успешно действующим предприятиям. Уравнение Z – оценки представляется следующим образом: Z1=1,2*1+1,4*2+3,3*3+0,6*4+1,0*5, Где Х1=Оборотный капитал = А1+А2+А3 Совокупные активы А1+А2+А3+А4; Х2= Нераспределенная прибыль Отчетного периода = Стр.480 формы №1 Совокупные активы А1+А2+А3+А4 Х3= Брутто-доходы = П7 Совокупные активы А1+А2+А3+А4; Х4= Рыночная оценка капитала = А1+А2+А3+А4+А5; Балансовая оценка суммарной задолженности П1+П2+П3 Х5= Объем продаж = П5 Совокупные активы А1+А2+А3+А4. Если Z меньше 1,8, то вероятность банкротства очень высока; при Z меньше 2,675 предприятие можно отнести к группе банкротств; если Z больше 2,99, то предприятие относится группе успешно действующих. В банковской практике не существует единой стандартизированной системы оценки кредитоспособности. Банки разных стран используют различные системы анализа кредитоспособности заемщиков. Многообразие подходов определяется различной степенью доверия к количественным и качественным способам оценки факторов кредитоспособности, особенностями индивидуальной культуры кредитования и исторически сложившейся практикой оценки кредитоспособности. Оценка кредитоспособности кредитополучателя – юридического лица включает два основных этапа: финансовый анализ (проводится на основе системы финансовых показателей) и качественный (нефинансовый) анализ. Качественный анализ кредитоспособности заемщика основан на использовании информации, которая не может быть выражена в количественных показателях. На данном этапе банк изучает деловую репутацию потенциального заемщика (честность, порядочность, квалификацию руководства, опыт работы в соответствующей отрасли, текучесть кадров, своевременность расчетов по ранее полученным кредитам и др.) и экономическое окружение кредитополучателя (основных деловых партнеров, конкурентоспособность продукции, устойчивость рынков сбыта и т.д.). Для этих целей может использоваться информация, накопленная как самим банком, так и другими банками, кредитными бюро. Финансовый анализ является, как правило, завершающим этапом в оценке кредитоспособности заемщика и заключается в определении ряда показателей, к которым чаще всего относят коэффициенты ликвидности, коэффициенты обеспеченности собственными средствами, показатели финансовой устойчивости клиента, а также коэффициенты оборачиваемости, рентабельности. По результатам расчета этих показателей банк делает заключение о классе кредитоспособности потенциальных кредитополучателей, который, в свою очередь, зависит от класса каждого рассчитанного показателя. Определенная сложность в отнесении клиента к тому или иному классу кредитоспособности возникает в случае значительной разбежки в уровнях фактических значений коэффициентов. Поэтому банки используют рейтинговую оценку, в основе которой лежит следующий принцип: банки самостоятельно определяют круг наиболее значимых с их точки зрения показателей и присваивают им определенный вес (в баллах или процентах). В дальнейшем класс кредитоспособности заёмщика принимается банками во внимание при разработке шкалы процентных ставок, определении условий и режима кредитования, оценке качества кредитов, составляющих кредитный портфель банка. 2.2 Оценка кредитоспособности заемщиков - физических лиц. Ни для кого не секрет, что временной интервал, необходимый для накопления определенной суммы сбережений, достаточной для приобретения населением товаров и услуг, с каждым годом существенно увеличивается. В этой связи значимость потребительского кредита (в т.ч. ипотечного кредита) для населения не только не снижается, а, напротив, увеличивается с каждым годом, а иногда является единственной возможностью в достижении заветной цели. Определение кредитоспособности заемщика является неотъемлемой частью работы банка на этапе согласования нового кредита. Анализ кредитоспособности заемщика на постоянной основе позволяет банку оперативно принимать решения и осуществлять действия, направленные на выполнение заемщиком своих обязательств. Под оценкой кредитоспособности заемщика чаще всего банком подразумевается анализ возможности и целесообразности предоставления заемщику денежных средств, определение вероятности их возврата своевременно и в полном объеме. Оценка кредитоспособности клиента проводится в кредитном отделе банка на основе информации об источниках дохода, о наличии у заемщика личного движимого и недвижимого имущества, которое при необходимости может служить обеспечением выданного кредита, на основе данных о его последнем месте работы, месте жительства. В практике российских и зарубежных коммерческих банков применяются разнообразные подходы к определению кредитного риска частного заемщика, начиная с субъективных оценок кредитными экспертами коммерческих банков и заканчивая автоматизированными системами оценки риска. В некоторых российских банках существуют свои методики оценки кредитоспособности заемщика. Рассмотрим порядок оценки кредитоспособности заемщика на примере одного ведущего российского банка. При обращении клиента в банк за получением кредита уполномоченный сотрудник кредитующего подразделения выясняет у клиента цель, на которую испрашивается кредит, разъясняет ему условия и порядок предоставления кредита, знакомит с перечнем документов, необходимых для получения кредита. Срок рассмотрения вопроса о предоставлении кредита зависит от вида кредита и его суммы, но не должен превышать от момента предоставления полного пакета документов до принятия решения 15 календарных дней — по кредитам на неотложные нужды и 1 месяца — по кредитам на приобретение недвижимости. Заявление клиента регистрируется кредитным инспектором в журнале учета заявлений; на заявлении проставляются дата регистрации и регистрационный номер. Далее кредитный инспектор производит проверку предоставленных клиентом документов и сведений, указанных в документах и анкете, определяет платежеспособность клиента и максимально возможный размер кредита. При проверке сведений кредитный инспектор выясняет с помощью единой базы данных кредитную историю заемщика и размер задолженности по ранее полученным кредитам, направляет запросы в учреждения Сбербанка России, предоставлявшие ему ранее кредиты, при необходимости направляет запросы в другие организации. Кредитующее подразделение направляет пакет документов юридической службе и службе безопасности банка. По результатам проверки и анализа документов юридическая служба и служба безопасности составляют письменные заключения, которые передаются в кредитующее подразделение. Кредитный инспектор определяет кредитоспособность заемщика на основании справки с места работы о доходах и размере удержания, а также данных анкеты. При рассмотрении дохода заемщика, его поручителя для решения вопроса о возможности выдачи кредита в Сбербанке учитываются: доходы, получаемые гражданами за выполнение ими трудовых и иных приравненных к ним обязанностей по месту основной работы; доходы от предпринимательской деятельности и другие постоянные источники дохода; в исключительных случаях по усмотрению банка в расчет платежеспособности заемщика могут быть включены доходы, получаемые не только по месту работы, но и совокупный доход семьи. При расчете кредитоспособности из дохода вычитаются все обязательные платежи, указанные в справке и анкете (подоходный налог, взносы, алименты, компенсация ущерба, погашение задолженности и уплата процентов по другим кредитам, сумма обязательств по предоставленным поручительствам, выплаты в погашение стоимости приобретенных в рассрочку товаров и др.). Для этой цели каждое обязательство по предоставленному поручительству принимается в размере 50% среднемесячного платежа по соответствующему основному обязательству. Кредитоспособность заемщика определяется следующим образом: Р = Дч х К х t , где Дч — среднемесячный доход (чистый) за 6 месяцев за вычетом всех обязательных платежей, К — коэффициент в зависимости от величины Дч : К = 0,3 при Дч в в эквиваленте до $500; К = 0,4 при Дч в в эквиваленте от $501 до 1000; К = 0,5 при Дч в в эквиваленте от $1001 до 2000; К = 0,6 при Дч в в эквиваленте свыше $2000; t — срок кредитования (в мес.) Доход в эквиваленте определяется следующим образом: Доход в рублях / Курс доллара США, установленный ЦБ РФ на момент обращения заявителя в банк. Sp = P . 1+ Годовая процентная ставка по кредиту*Срок кредитования (мес.) 12*100 Полученная величина корректируется с учетом других влияющих факторов: - предоставленного обеспечения возврата кредита; - остатка задолженности по полученным ранее кредитам. Если по совокупности обеспечения сумма платежеспособности поручителей и залога в оценочной стоимости меньше величины платежеспособности заемщика, то максимальный размер кредита определяется на основе соотношения: So+ So*Годовая процентная ставка*срок кредита = О 12*100 So = O*12*100 . 12*100+Годовая процентная ставка по кредиту*срок кредита. Если заемщик вступает в пенсионный возраст, то платежеспособность определяется по формуле: Р = Дч1*К1*Т1+Дч2*К2*Т2, Где Дч1 – среднемесячный доход, К1 – коэффициент, аналогичный К; Т1 – период кредитования в месяцах, приходящийся на трудоспособный возраст заемщика; Дч2 – среднемесячный доход пенсионера (минимальный размер пенсии, так как отсутствует документарное подтверждение размера трудовой пенсии); К2 – коэффициент, аналогичный К; Т2 – период кредитования, приходящийся на пенсионный возраст заемщика. Платежеспособность поручителей рассчитывается аналогично, с той лишь разницей, что К=0,3 вне зависимости от величины чистого дохода. Для определения кредитоспособности заемщика-предпринимателя вместо справки с места работы используется декларация о доходах за предыдущий год, заверенная налоговой инспекцией .В этом случае Дч рассчитывается как среднемесячный доход за год за вычетом всех обязательных платежей. Если у кредитного инспектора имеются сомнения в отношении сохранения уровня доходов заемщика в течение предполагаемого срока кредита (например, при неустойчивом финансовом положении организации, в которой работает заемщик, наличии в сумме дохода разовых негарантированных выплат и т.д.), величина Дч может быть скорректирована в сторону уменьшения с соответствующими пояснениями в заключении кредитного инспектора. При предоставлении кредита в рублях кредитоспособность рассчитывается в рублях. При предоставлении кредита в иностранной валюте кредитоспособность рассчитывается в долларах США. Минимальный размер предоставляемого кредита (S) рассчитывается в два этапа. 1. Определяется минимальный размер кредита на основе платежеспособности заемщика. Sp + Sp* годовая процентная ставка по кредиту* срок кредита = p, 12*100 Откуда Sp= P . 1+Годовая процентная ставка по кредиту* срок кредита 12*100 Основной платеж = сумма кредита/срок кредита (мес.) Сумма кредита* годовая процентная ставка* Сумма прцентов = Количество дней в месяце 365*100 2. Полученная величина корректируется с учетом других влияющих факторов: предоставленного обеспечения возврата кредита, информации, предоставленной в заключениях других подразделений Банка, остатка задолженности по ранее полученным кредитам. Данная методика имеет свои плюсы и минусы, однако по ней можно с достаточной долей точности определить кредитоспособность потенциального заемщика. К минусам данной методики можно отнести то, что совокупный доход семьи банк учитывает лишь в исключительных случаях, что значительно сужает круг потенциальных заемщиков. Несомненным плюсом данной методики можно считать наличие специально разработанных формул и поправочных коэффициентов, облегчающих работу кредитных экспертов и дающих наглядное представление о кредитоспособности потенциального заемщика. Обязательность предоставления справки о доходах, с одной стороны, ограничивает круг потенциальных заемщиков банка, использующего данную методику. Выдача кредита в рублях производится в соответствии с условиями кредитного договора как в наличном, так и безналичном порядке путем: - зачисления на счет заемщика на вклад до востребования; - зачисления на банковскую карту заемщика наличными в кассе операционного отдела; - оплаты счетов торговых и других организаций. Большинство зарубежных банков используют в своей практике два метода оценки кредитоспособности. 1. Экспертные системы оценки, при которых банки осуществляют взвешенную оценку как личных качеств потенциального заемщика, так и его финансового состояния. В международной практике такому методу уделяется значительное внимание, активно развивается сеть мониторинга для анализа кредитной истории потенциальных заемщиков. 2. Балльные системы оценки кредитоспособности клиентов, которые создаются банками на основе факторного анализа. Данная система использует накопленную базу данных "хороших", "удовлетворительных" и "неблагополучных" заемщиков, что позволяет установить критериальный уровень оценки заемщика. Использование балльных систем оценки кредитоспособности клиентов - более объективный и экономически обоснованный метод принятия решений, чем экспертные оценки. Несомненное преимущество балльной системы оценки заключается в том, что она позволяет быстро и с минимальными затратами труда обработать большой объем кредитных заявок, сократив таким образом операционные расходы. Кроме того, она представляет собой и более эффективный способ оценки заявок, которую могут проводить кредитные инспекторы, не обладающие достаточным опытом работы. Как правило, под балльной системой оценки подразумевается скоринг. В российских коммерческих банках наиболее распространенным методом оценки кредитоспособности заемщиков физических лиц является именно скоринговая система оценки. Скоринговая система оценки потенциальных заемщиков, как правило, предполагает наличие трех разделов: информация по кредиту, сведения о клиенте, финансовое положение клиента. Скоринг физических лиц представляет собой методику оценки кредитоспособности заемщика, основанную на различных характеристиках клиентов, к примеру: доход, возраст, профессия, семейное положение и т.д. В результате анализа факторов рассчитывается интегрированный показатель, дающий представление о степени кредитоспособности заемщика, исходя из набранных в ходе анализа баллов. И в итоге в зависимости от балльной оценки принимается решение о выдаче кредита и его параметрах либо об отказе в предоставлении кредита. Приведем примерную структуру скоринговой карты, заполняемой кредитным экспертом. В первый раздел вносятся данные о кредитном эксперте банка, рассматривающем кредит, номер досье клиента, вид и сумма кредита, способ погашения кредита (аннуитетный платеж, индивидуальный график), предполагаемый график погашения, процентная ставка, предполагаемая дата предоставления кредита, приводятся ответ на вопрос о необходимости страхования, величина страховой премии, общий размер процентов, которые будут уплачены банку. Во второй раздел вводятся данные о семейном положении, образовании и профессии клиента, опыте работы, стаже на последнем месте работы, работодателе, ежемесячных доходах и расходах потенциального заемщика. В третьем разделе приводится информация о финансовом состоянии потенциального заемщика: сведения об остатках на текущих и сберегательных счетах, соотношении доходов и расходов. Сравнивая экспертную и балльную системы оценок, хотелось бы сделать следующее уточнение. Привлечение банками для оценки кредитоспособности квалифицированных экспертов имеет несколько недостатков: во-первых, их мнение так или иначе является субъективным, во-вторых, люди не могут оперативно обрабатывать большие объемы информации, в-третьих, оплата высококвалифицированных специалистов сопряжена со значительными расходами. В связи с этим банки все чаще проявляют повышенный интерес к таким системам оценки риска, которые позволили бы минимизировать участие экспертов и влияние человеческого фактора на принятие решений. В свою очередь, скоринговая система оценки представляет собой математическую модель, с помощью которой банк, опираясь на данные о кредитной истории "прошлых" клиентов, может определить, какова вероятность невозврата по потенциальному заемщику. Последние два суждения формируют следующую проблему: большинство российских коммерческих банков либо не учитывают причину возникновения плохой кредитной истории у заемщика (возможно, случившейся по не зависящим от него причинам), либо, опираясь на плохую кредитную историю "прошлых" заемщиков, принимают решение не в пользу потенциального заемщика, не имея возможности (а иногда и желания) выяснять причины дефолта "прошлых" заемщиков в период кризиса. Указанная проблема часто незаметна для банковских работников, но ощутимо отражается на клиентах. Оценка рисков по клиентам малого бизнеса. Предположим, физическое лицо Иванов И.И. является учредителем сети магазинов "Огонек", осуществляющих реализацию электрических лампочек. В период успешного развития бизнеса Иванов И.И. оформил потребительский кредит на личные нужды и вложил деньги в бизнес, а также оформил кредит на пополнение оборотных средств на бизнес под залог товаров в обороте. Внезапно наступивший финансовый кризис негативно отразился на бизнесе заемщика. Снижение выручки более чем на 50% заставило заемщика закрыть два магазина из трех и обратиться в кредитующий банк с просьбой о реструктуризации ссуды, оформленной на бизнес, и увеличении срока кредитования. В качестве дополнительного залога Иванов И.И. предложил оформить жилое недвижимое имущество, принадлежащее ему на праве собственности. Банк одобрил решение о реструктуризации ссуды, но за время оформления документов и регистрации обременения на недвижимое имущество Иванов И.И. был вынужден отдавать всю имеющуюся выручку на погашение кредита, оформленного на бизнес, чтобы не ухудшать кредитную историю своей компании и не лишиться возможности увеличения срока и изменения графика платежей. В свою очередь, по личному потребительскому кредиту Иванова И.И. была допущена непростительная просрочка более 67 дней, что сделало кредитную историю заемщика "плохой". После окончания кризиса заемщиком было принято решение о новом развитии сети магазинов. Для этих целей Иванов И.И. вновь обращается в банк за кредитом на развитие под залог другого недвижимого имущества, также принадлежащего ему на праве собственности. Но получает отказ как в выдаче кредита на бизнес по причине избыточной, на взгляд банка, кредитной нагрузки на его бизнес, так и в предоставлении потребительского кредита из-за собственной негативной кредитной истории.В 1941 г. Дэвид Дюран впервые применил скоринговую методику к классификации кредитов на "плохие" и "хорошие".Что будет делать Иванов И.И.? Возможно, попытается взять кредит на себя еще в нескольких банках, но, вероятнее всего, его попытки закончатся оформлением кредита на своего родственника или друга, но платежи по кредиту все равно будут выплачиваться им. Тогда возникает справедливый вопрос: если новый кредит, оформленный на доверенное третье лицо, будет обслуживаться Ивановым И.И., в качестве залога будет оформлено его же недвижимое имущество, справедливо ли то, что кредитная ответственность по договору будет лежать не на нем, а на его родственнике или друге? Приведенный пример, очень показателен. Важно не просто учитывать отрицательную кредитную историю заемщика, а тщательно разбираться в причинах ее возникновения. В этих условиях, а также принимая во внимание плохую адаптируемость скоринговой системы оценки кредитоспособности физических лиц, наиболее целесообразным видится использование экспертной оценки при анализе данных заемщика. Ведь, кроме указанной проблемы с просроченной задолженностью, можно назвать ситуацию, когда в период кризиса человек был уволен с высокооплачиваемой работы, к примеру из-за банкротства компании, и устроился на новую работу менее чем 6 месяцев назад. Следовательно, он не может претендовать на получение кредита, так как на последнем месте отработал менее 6 месяцев. Справедливо ли это? Ведь клиент не виноват в своем сокращении, произошедшем по причине банкротства работодателя. Оценка кредитоспособности заемщика - физического лица - это сложный процесс, и принимать решение о предоставлении кредита, основываясь только на данных скоринговой системы в сложившихся условиях, когда ситуации с увольнением и невозможностью погасить задолженность приобрели массовый характер, вряд ли является правильным. Несмотря на указанные недостатки скоринговых систем, их распространенность в России и очевидные преимущества заставляют задуматься об адаптации скоринга к текущей ситуации в стране. Результатом проделанной работы станет набор факторов с весовыми коэффициентами плюс некое значение (порог), преодолев которое частное лицо, обратившееся за кредитом, будет считаться способным погасить запрашиваемую ссуду плюс проценты. Главное достоинство представленного метода заключается в том, что при значительном изменении текущей ситуации в отрасли дерево решений можно легко перестроить, то есть адаптировать к текущей обстановке. Библиографический список. Банковское дело: Управление и технологии: Учеб. Пособие для экономических вузов / Под ред. А.М.Тавасиева. - М.: ЮНИТИ - ДАНА, 2006. 2.    Будаков Д.Ю. Проблемы ипотечного кредитования / Деньги и кредит. - 2006. -№9. 3.      Веремейкина В.Л. Ипотека в России: проблемы и перспективы развития / Банк, услуги,  2009. - № 3. 4. Гражданский кодекс Российской Федерации Части 1 и 2. - М.: Проспект, 2006. 5. Горемыкин В. А., Бугулов Э. Р. Недвижимость: регистрация прав и сделок, ипотечное кредитование. В схемах. - М.: Филинъ, 2010. 6.       Гришаев С. Ипотека (залог недвижимости) / Закон. - 2006. - № 100. 7.       Деньги: Кредит. Банки.: Учебник для экономических вузов / Е.Ф. Жуков, Л.М. Максимова, А.В. Печникова и др.; Под ред Е.Ф. Жукова. - М.: ЮНИТИ, 2006. 8. Деньги. Кредит. Банки. Ценные бумаги. Практикум:Учеб. Пособие для вузов/ под ред. Проф. Е.Ф. Жукова. –М.: ЮНИТИ-ДАНА,2001. – 310с. 9. Довдиенко И.В. Ипотека: Учебник - практическое пособие. - М.: РЛД, 2006. 10.       Жебрун Н. Квартира в займы: Приживется ли в России ипотека? / Соц. защита, 2006. - № 10. 11.       Журкина Н.Г. Современная ипотека: состояние, проблемы, решения / Финансы, 2010. - № 5 12. Иванов В.В. Все об ипотеке. - М.: МТ - Пресс, 2006 13.         Конституция Российской Федерации: Принята всенародным голосованием 12 дек. 1993 г. - М.: Юрайт, 2006. 14.       Копейкин А., Стебенев Л., Скоробогатько Б., Пенкина И. Развитие ипотечного кредитования в России / Рынок ценных бумаг, 2008. - № 8 15. Комментарий к Федеральному закону «Об ипотеке (залоге недвижимости)» / Буров B.C., Грачев И.Д., Емельянов М.В. и др.; Под общ. ред. И.Д. Грачева. - М.: ИНФРА - М, 2009. 16.       Кудрявцев В.А. Основы организации ипотечного кредитования: Учеб. пособие для вузов / В.А. Кудрявцев, Е.В. Кудрявцева.- М.:Высш.шк., 2010. 17.       Лазарова Л.Б. Ипотечное кредитование в России: вчера и сегодня / Бизнес и банки. - 2010. - Сент. (№38/39). -С. 4 - 5: схемы. 18.       Логинов М.П.-Система ипотечного жилищного кредитования в России: проблемы и пути решения / Деньги и кредит,  2006. - № 4. 19.           Налоговый кодекс Российской Федерации. Части 1 и 2: Офиц. текст. -М.: Элит, 2006. 20.           Об ипотеке (залоге недвижимости): Федеральный Закон / Закон.- 2006. 21.       СПС Консультант Плюс. 22.       Павлова И. Ипотечное жилищное кредитование в России: история и современность / Банковское дело, 2010.- № 10, 23.       Рынок жилья в России и федеральная система ипотечного жилищного кредитования / ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию». - М. - 2006.            24.       Смирнов В.В., Лукина З.П. Ипотечное жилищное кредитование. - М.: Издательский дом «Аудитор». – 2006. 25.       Страйк Р., Косарева Н.Б., Жилищное ипотечное кредитование в условиях современной России /Деньги и кредит, 2006.- № 8. 26.       Терновская Е. Ипотека: проблемы перспективы / Хозяйство и право, 2006.-№ 9 27.       Ужегов А.Н. Квартира в кредит: ипотечная сделка. - Спб. и др.: Питер, 2009. 28.       Цылина Г.А. Ипотека: Жилье в кредит. - М.: Экономика, 2006.