Реферат Деньги, банки, кредит
Работа добавлена на сайт bukvasha.net: 2015-10-28Поможем написать учебную работу
Если у вас возникли сложности с курсовой, контрольной, дипломной, рефератом, отчетом по практике, научно-исследовательской и любой другой работой - мы готовы помочь.
Предоплата всего
от 25%
Подписываем
договор
| | |
| Оглавление. Введение. 2 | |
| Глава1. Основы ипотечного кредитования. 6 | |
| 1.1 Состояние жилищного строительства в России . | |
| 1.2 Понятие и особенности ипотечного кредита. 11 | |
| Глава2. Ипотечные программы банковских учреждений г. Павлова. 14
Глава3. Выбор оптимальной программы ипотечного жилищного 25 кредитования. 3.1. Выбор оптимальной программы ипотечного жилищного 25 кредитования в г. Павлово. 3.2 Выбор ипотеки. 26 Заключение. 28 Список источников. 30 | |
| | |
| | |
| | |
| |
ВВЕДЕНИЕ
Приобретение собственного жилья – первоочередная потребность для каждой семьи: без удовлетворения этой потребности, нельзя говорить ни о каких социальных приоритетах общества.
Анализ ситуации, сложившейся в области жилищной политики, сложный характер жилищных проблем, серьёзная зависимость социально-экономической стабильности от их решения, необходимость принятия неотложных мер, направленных на кардинальное изменение положения с обеспеченностью населения жильём, требуют придания системе ипотечного кредитования статуса президентской программы.
Президент и Правительство Российской Федерации в настоящее время ставят перед органами исполнительной власти важнейшую стратегическую задачу обеспечить до 2008-2011 гг. существенное увеличение (не менее чем в 2 раза) объёмов ввода жилья с одновременным ускорением процесса реконструкции существующего жилищного фонда. Основой для достижения целей государственной жилищной политики является система ипотечного жилищного кредитования.
Актуальность темы - развитие рыночных отношений в России в последние годы привело к обращению к тем правовым институтам, которые способны обеспечить их эффективное функционирование. Одним из таких институтов является ипотека. Интерес к этой проблеме обусловлен как относительной новизной института ипотеки для правоотношений, возникающих в России в сфере предпринимательства, так и многочисленными, но пока еще не разрешенными вопросами теоретического и практического порядка, которые возникают при реализации прав, вытекающих из залога. Институт ипотеки - неотъемлемая составная часть любой развитой системы частного права. Особенно возрастает роль ипотеки тогда, когда состояние экономики является неудовлетворительным. В этом случае продуманная и эффективная ипотечная система может помочь стабилизировать положение. Ипотека, с одной стороны, способствует снижению инфляции, временно оттягивая на себя свободные денежные средства граждан и предприятий, с другой стороны, помогает решать социальные и экономические проблемы. Мировая практика свидетельствует о том, что даже в самых развитых странах государство имеет возможность обеспечить жильем социально незащищенные категории граждан только в объеме 15-20% от общей потребности населения в жилье. Это объясняет, почему попытки советского государства обеспечить бесплатным жильем все население страны оказались совершенно несостоятельными и, в конечном счете, потерпели крах. Активное использование ипотеки в России обещает большое количество преимуществ, способных улучшить состояние отечественной экономики, обеспечить жильем социально незащищенные категории граждан. Развитие института ипотеки имеет принципиальное значение и для банковской системы. Вложения в недвижимость, под гарантии государства, особенно во время нестабильности на фондовом рынке, представляют интерес даже при невысокой доходности. Вместе с тем, ситуация в данной области стала меняться с принятием указанных нормативных актов. Однако, их детальное изучение и в особенности правоприменительная практика наводят на мысль, что на сегодняшний день далеко не всё в порядке с регулированием ипотечных отношений. Безусловно, принятие Федерального Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ явилось важным этапом в формировании законодательства об ипотеке.
Ипотека выступает не только как отдельное правоотношение гражданского законодательства, но и сложное правовое явление. Помимо договора об ипотеке в ипотечных отношениях фигурируют закладная и приложения к ней, последующая ипотека (перезалог), второй, третий перезалог. Столь многочисленные варианты ипотеки требуют дополнительного правового регулирования всех ситуаций, которые могут возникнуть в процессе правоприменения. О значимости развития института ипотеки говорит и тот факт, что этому вопросу в последние годы серьезное влияние уделяет государство. К особенностям реализации ипотечной программы в условиях Санкт-Петербурга относится то, что она является составной частью комплексного подхода петербургского правительства к формированию рынка доступного жилья. Санкт-Петербург первым в стране разрабатывает процедуры конкурсного распределения земельных участков под жилищное строительство, намерен активно вовлекать кредитные организации в финансирование строительства и выдачу жителям ипотечных кредитов. Целью данной курсовой работы является изучение ипотечного кредитования, выявление наиболее оптимального варианта для меня в городе Павлово. кредитования в современном гражданском обороте.
В задачи работы входит:
1. Осуществить анализ ипотеки как формы залога с точки зрения действующего российского законодательства.
2. Дать характеристику ипотеки и ипотечного кредитования в гражданском обороте.
3. Выявить проблемы и определить перспективы развития института ипотеки.
Глава1. Основы ипотечного кредитования.
1.1 Состояние жилищного строительства в России
В «Стратегии развития строительного комплекса РФ на перспективу до 2010 года» отмечается, что доля непосредственно строительства в ВВП составляет 7, 3 %, в отрасли занято 8 млн. строителей.Состояние жилищного комплекса России создает удручающее впечатление. Из 19 млн. жилых строений, занятых под жилье, примерно 70% изношены не менее чем на 30 %, 27 % населения России проживают в неблагоустроенных квартирах. По данным Госстроя РФ, в 2003 году около 80 % российских семей нуждались в улучшении жилищных условий. При этом из-за низкого уровня жизни всего 1, 2 % населения приобретает жилье на собственные и заемные деньги и только 0, 3 % семей получают его за счет бюджета.Объем жилищного строительства сократился в России с 61, 7 млн. кв. метров в 1990 году до 33, 8 млн. кв. метров в 2002 году. С учетом снижения численности населения России за этот период ввод жилья в расчете на человека уменьшился с 0, 42 кв. метров до 0, 23 кв. метров. Нынешние объемы строительства позволяют обеспечить жильем лишь 1, 5 % россиян в год, при потребности в десятки раз больше. При таком мизерном объеме строительства жилья (таблица 1) решение жилищной проблемы в России уходит в необозримое будущее, а социальная напряженность будет возрастать.Падение объемов жилищного строительства в России - следствие системного кризиса в экономике. Удельный вес затрат на жилищное строительство в общем объеме валового накопления основного капитала в России устойчиво снижается - 22, 8 % - в 1995 году, 11, 6 % - в 2000 году, 9, 4 % без субъектов малого предпринимательства - в 2002 году.За последние десятилетия объем частного жилищного строительства вырос почти в 7 раз, а государственного - сократился в 1, 6 раза. В 2002 году из общего объема построенного в этом году жилья (33, 8 млн. кв. м) федеральное жилье составило 5, 6 %, субъектов Федерации - 3, 6, муниципальное - 8, 8, частное - 68, 5, смешанные формы строительства - 12, 2, прочие формы - 1, 3 % А.Г. Зельднер, В.К. Южелевский Жилищное строительство и ипотека в России // ЭКО 2004, № 8 с. 39-40
Таблица 1 Обеспеченность населения России жильем
в 1990 - 2002 г.г.
| | | |||||
| Показатель | 1990 | 1995 | 2000 | 2001 | 2002 | |
| Ввод в действие общей площади жилья, млн. кв. м | 61,7 | 41,0 | 30,3 | 31,7 | 33,8 | |
| Численность населения, млн. чел. | 148,2 | 147,6 | 144,8 | 144,0 | 143,1 | |
| Ввод жилья в расчете на 1 чел, кв.м. | 0,42 | 0,28 | 0,21 | 0,22 | 0,23 | |
| | | | | | | |
Увеличение удельного веса частного жилищного строительства, казалось бы, должно было дать толчок для роста его объемов, с целью развития бизнеса. Но жилищные монополисты тут же начали повышать цены, делить и монополизировать жилищный рынок. Цены на жилье стремительно растут и жилищное строительство становится исключительно выгодным для бизнеса, но не решает проблем основной массы населения.Опыт развитых стран показывает, что запуск ипотечных схем при активной финансовой поддержке государства решает проблему обеспечения жильем всех слоев населения.
Понятие ипотеки. Термин «Ипотека» в юридическом обороте обычно охватывает два понятия:
1. «Ипотека» (как правоотношение) есть залог недвижимого имущества с целью получения ипотечного кредита (как правило, в банке). Для ипотеки характерно оставление имущества в руках должника. Залог в гражданском праве - один из способов обеспечения обязательства - в данном случае банковского кредита. При этом во всех случаях обязательна государственная регистрация залога любой недвижимости. В случае неплатежеспособности должника требования кредитора удовлетворяются из выручки от реализованного имущества в преимущественно перед другими кредиторами или путем перехода заложенной недвижимости в собственность залогодержателя.
2. «Ипотека» (как ценная бумага) подразумевает «закладную» - долговой инструмент удостоверяющий права залогодержателя на недвижимое имущество. Закладная обычно свободно обращается на рынке.Многие широко интерпретируют понятие ипотеки и как получение кредита под залог недвижимости, и как получение кредита для покупки недвижимости. Термин "ипотека" ("чистая ипотека") следует рассматривать как способ обеспечения обязательств, когда предметом залога служит недвижимое имущество. Если кредит выдается на приобретение жилья, используется термин "ипотечное (жилищное) кредитование". Для некоторых случаев употребим термин "смешанная ипотека", когда заемщик берет кредит в банке под залог уже имеющегося жилья для приобретения нового. Таким образом жилищное кредитование и смешанная ипотека - это формы кредитования с той лишь разницей, что в первом случае в качестве обеспечения по такому ипотечному кредиту может выступать как залог, так и поручительство, а во втором случае - только залог недвижимости.11 Н.Г. Журкина. Современная ипотека: состояние, проблемы, решения.//Финансы 2002, №6.
Появление рынка недвижимости, в условиях реформирования экономического и социального уклада Российской Федерации с начала 90-х годов, сделало актуальным вопрос о принятии закона, регулирующего залоговые операции с недвижимостью. Это объясняется тем, что возникла потребность в формировании надежных правовых средств по защите интересов кредиторов в обязательственных отношениях, а также в создании института закладных - ипотечных ценных бумаг, позволяющих создать механизм рефинансирования кредитного портфеля ипотечной системы.
В отсутствие (до июля 1998 г.) специального закона об ипотеке процесс становления ипотечных отношений в стране шел медленно и противоречиво. В связи с тем что разработка и принятие указанного законодательного акта растянулись на пять лет, регламентация ипотеки осуществлялась через разного рода правовые акты22 Смирнов В.В., Лукина З.П. Комментарий к Федеральному закону «Об ипотеке (залоге недвижимости)».
Большое значение для регулирования ипотечного дела и формирования основ национального ипотечного рынка имел Указ Президента Российской Федерации от 28 февраля 1996 г. N 293 "О дополнительных мерах по развитию ипотечного кредитования". Им, по существу, были установлены правовые основы залога недвижимости, так как длительное время имела место неопределенность в отношении принятия федерального закона об ипотеке, а общих правовых положений о залоге, содержащихся в ГК РФ и Законе о залоге, было явно недостаточно для отражения специфики кредитования под залог недвижимого имущества.
В предшествующий период многие правовые акты, имеющие в той или иной мере отношение к залогу недвижимости, носили промежуточный и переходный характер, но, несмотря на это, трудно переоценить их роль в зарождении и регулировании ипотечных отношений.
С точки зрения юридической силы наиболее подробным источником регулирования залоговых отношений являются статьи 334 - 358 (3 "Залог" гл.23 "Обеспечение исполнения обязательств" ГК РФ). Однако законодательно не удалось в полной мере устранить несовершенства Закона о залоге и "перекрыть" указанный закон нормами ГК РФ. Мало того, его значение не утрачено полностью, хотя и стало менее значимым. В п.2 ст.79 Закона "Об ипотеке" указано, что нормы Закона о залоге подлежат применению к залогу недвижимого имущества (ипотеке), но только в той части, в которой они не противоречат законодательному акту об ипотеке.11 Смирнов В.В., Лукина З.П. Комментарий к Федеральному закону «Об ипотеке (залоге недвижимости)»
Принятие Закона "Об ипотеке" было предусмотрено ГК РФ (п.2 ст.334), в котором содержится следующее предписание: "Залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества (ипотека) регулируется законом об ипотеке", а общие правила о залоге, содержащиеся в ГК РФ, применяются к ипотеке в случаях, когда самим "Кодексом или законом об ипотеке не установлены иные правила".
Основополагающие нормы о залоге, содержащиеся в 3 гл.23 ГК РФ, получили достаточно успешное развитие в отношении ипотеки (залога недвижимости). В частности, высокие технико-юридические стандарты изложения п.3 ст.3 (об обеспечении денежных требований, выраженных в твердой сумме) и ст.4 (обеспечение ипотекой дополнительных доходов залогодержателя) Закона "Об ипотеке" конкретизируют положения ст.337 "Обеспечиваемое залогом требование" ГК РФ.
Федеральный Закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» не является окончательным итогом развития ипотечных отношений в России. Он всего лишь знаменует их начало. Эволюция этих отношений, после того как они обретут определенную масштабность и глубину, несомненно привнесет новое содержание в законодательно установленные формы ипотеки (залога недвижимости), которые в настоящее время, и это надо особо подчеркнуть, в значительной степени стали консолидирующей основой для формирования национального ипотечного рынка
1.2 Понятие и особенности ипотечного кредита
Ипотека – это обременение имущественных прав собственности на объект недвижимости.
Ипотечное кредитование - это кредитование под залог недвижимости, то есть кредитование с использованием ипотеки в качестве обеспечения возвратности кредитных средств.
При рассмотрении ипотеки как элемента экономической системы необходимо выделить три наиболее характерные ее черты:
1. Залог недвижимости выступает в роли инструмента привлечения необходимых финансовых ресурсов для развития производства.
2. Ипотека способна обеспечить реализацию имущественных прав на объекты, когда другие формы (например, купля-продажа) в данных конкретных условиях нецелесообразны.
3. Создание с помощью ипотеки фиктивного капитала на базе ценной бумаги (при эмитировании собственником объекта недвижимости первичных, вторичных и т.д. закладных оборотные средства увеличиваются на величину образующегося фиктивного капитала).
В экономическом отношении ипотека – это рыночный инструмент оборота имущественных прав на объекты недвижимости в случаях, когда другие формы отчуждения (купля-продажа, обмен) юридически или коммерчески нецелесообразны, и позволяющий привлечь дополнительные финансовые средства для реализации различных проектов.
Особенно следует выделить функции ипотечного кредитования и особенности такого рода кредита, которые дают ему преимущество перед другими способами кредитования.
Функции, выполняемые ипотечным кредитованием, можно сформулировать следующим образом:
• функция финансового механизма привлечения инвестиций в сферу материального производства;
• функция обеспечения возврата заемных средств;
• функция стимулирования оборота и перераспределения недвижимого имущества, когда иные способы (купля-продажа и др.) экономически нецелесообразны или юридически невозможны;
• функция формирования многоуровневого фиктивного капитала в виде закладных, производных ипотечных ценных бумаг и др. [2, с.11].
Особенности применения ипотечного кредита.
Можно выявить следующие отличительные особенности ипотечного кредита.
1. Обязательность обеспечения залогом (причем в качестве залога может выступать и та недвижимость, для покупки которой берется ипотечный кредит).
Это означает, что в случае неисполнения заемщиком обязательств осуществляется обращение взыскания на жилье с последующей его реализацией, чтобы погасить задолженность заемщика по кредиту перед кредитором. Оставшаяся после погашения кредита сумма за вычетом расходов, связанных с процедурой обращения взыскания и продажи жилья, возвращается бывшему заемщику.
Заемщик и все совершеннолетние члены его семьи дают нотариально заверяемое согласие на освобождение переданного в ипотеку жилого помещения в случае обращения на него взыскания.
Передаваемое в ипотеку жилье должно быть свободным от каких - либо ограничений (обременении), не должно быть заложено в обеспечение другого обязательства.
2. Длительность срока предоставления кредита.
Долгосрочные ипотечные жилищные кредиты предоставляются на срок от 3 и более лет (оптимально 20-25 лет). Благодаря длительному сроку погашения уменьшается размер ежемесячных выплат заемщика.
3. Большинство ипотечных ссуд носят целевой характер.
4. Ипотечный кредит считается относительно низкорисковой банковской операцией. К основным требованиям можно отнести следующие:
• сумма кредита, как правило, составляет не более 60-70% рыночной стоимости покупаемого жилья;
• величина ежемесячного платежа по кредиту не должна превышать 30% совокупного дохода заемщика и созаемщиков (в том случае, если они имеются) за соответствующий расчетный период;
• при процедуре оценки вероятности погашения кредита кредитор использует официально подтвержденную информацию о текущих доходах заемщика и созаемщиков.
Указанные стандарты и требования направлены на снижение рисков для кредитора и заемщика.
Соблюдение четких стандартов и требований к процедурам предоставления и обслуживания кредитов является основой для надежного функционирования вторичного рынка ипотечных кредитов и привлечения средств частных инвесторов в этот сектор, в том числе через эмиссионные ипотечные ценные бумаги или облигации.
Глава 2. Ипотечные программы банковских учреждений г. Павлова.
2.1 Ипотечные программы Сбербанка Р. Ф.
Это один из наиболее респектабельных, надежных и известных населению банков. ОАО Сбербанк России - один из крупнейших и долго функционирующих финансовых учреждений как в России, так и в странах СНГ. Именно Сбербанк контролирует значительная часть банковской системы, а также капитала внутри отечественного банковского сектора Российской Федерации. Он вошел в состав четырех десятков самых крупных банков по всему Земному шару. Также занимает лидирующие позиции в мировом масштабе по размеру собственного основного капитала. Долгие опыт работы на отечественном рынке породил свои традиции. ОАО Сбербанк на рынке России - более 150 лет.
Ипотечные предложения банка:
Приобретение готового жилья.
Валюта кредита: Российский рубль.
Ставка кредита: Объект недвижимости, построенный без использования кредитных средств Банка
Физические лица — работники предприятий, являющихся участниками «зарплатного» проекта
12.15 - 13.75% - до регистрации
11.05 - 12.6% - после регистрации
Физические лица — работники предприятий, прошедших аккредитацию
12.85 - 14.5% - до регистрации
11.65 - 13.3% - после регистрации
Физические лица, не относящиеся к указанным категориям
13.5 - 15.25% - до регистрации
12.25 - 14.0% - после регистрации
Объект недвижимости, построенный с использованием кредитных средств Банка.
Физические лица — работники предприятий, являющихся участниками «зарплатного» проекта
10.5 - 12.6% - до регистрации
9.5 - 11.5% - после регистрации
Физические лица — работники предприятий, прошедших аккредитацию
11.1 - 13.3% - до регистрации
9.9 - 12.15% - после регистрации
Физические лица, не относящиеся к указанным категориям
11.65 - 14.0% - до регистрации
10.4 - 12.75% - после регистрации
Обеспечение кредита: Приобретаемая недвижимость или другое обеспечение (при
необходимости)
Срок кредита до 30 лет
До 30 лет — по кредитам на цели приобретения и строительства Объектов недвижимости
до 10 лет — по кредитам на цели ремонта/отделки и реконструкции Объекта недвижимости
Размер кредита: от 300 000 рублей
Первоначальный взнос: от 10%
Подтверждение дохода: Справкой 2-НДФЛ.
Срок рассмотрения заявки: 5 - 10 рабочих дней.
Требования к заемщику: Возраст заемщика:21 – 75 лет, гражданство РФ, требуется регистрация по месту получения кредита.
Ипотечный+
| Цель кредита: | На любые цели под залог недвижимости |
| Сумма от: | 10000 |
| Сумма до: | 1 |
| Валюта: | USD |
| Процент: | 8% |
| Срок кредитования: | 120 мес. |
| Досрочное погашение: | Данные не указаны. |
| Обепечение: | На любые цели под залог недвижимости (приобретаемой). В индивидуальных случаях допускается другой вид залогового имущества. Для строительства объекта недвижимости - загородного дома, коттеджа с участком земли - в качестве залога оформляется земельный участок, а также права аренды на земельный участок. Также допускается в качестве залога имущество созаемщика, также допускаются прочие формы обеспечения. |
| Первоначальный взнос: | От 10% |
| Единовременная комиссия: | Отсутствует. |
| Страхование: | Страхуется залоговое имущества от рисков утраты или гибели, различных повреждений. Страхование осуществляется в пользу Банка и распространяется на весь период ипотеки. |
| Минимальные требования к заемщику: | Основными требованиями для рассмотрения заявки на получение ипотечного кредита в Сбербанке являются нижеприведенные: Возраст — заемщику на момент подачи кредитной заявки должен исполнится 21 год. Кредит должен быть выплачен до достижения заемщиком 55 лет, для женщин и 60 лет для Кредитная история будет плюсом. Зарплатная карта Сбербанка. Работа: трудовая книжка должна подтверждать рабочий стаж на последнем месте работы не менее 6 месяцев. |
Ипотечный стандарт
| Цель кредита: | На строительство объекта жилой недвижимости |
| Сумма от: | 300000 |
| Сумма до: | 1 |
| Валюта: | RUR |
| Процент: | 10% |
| Срок кредитования: | 120 мес. |
| Досрочное погашение: | Данные не указаны. |
| Обепечение: | На любые цели под залог недвижимости (приобретаемой). В индивидуальных случаях допускается другой вид залогового имущества. Для строительства объекта недвижимости - загородного дома, коттеджа с участком земли - в качестве залога оформляется земельный участок, а также права аренды на земельный участок. Также допускается в качестве залога имущество созаемщика, также допускаются прочие формы обеспечения. |
| Первоначальный взнос: | 0-10%. |
| Единовременная комиссия: | Отсутствует. |
| Страхование: | Страхуется залоговое имущества от рисков утраты или гибели, различных повреждений. Страхование осуществляется в пользу Банка и распространяется на весь период ипотеки. |
| Минимальные требования к заемщику: | Основными требованиями для рассмотрения заявки на получение ипотечного кредита в Сбербанке являются нижеприведенные: Возраст — заемщику на момент подачи кредитной заявки должен исполнится 21 год. Кредит должен быть выплачен до достижения заемщиком 55 лет, для женщин и 60 лет для Кредитная история будет плюсом. Зарплатная карта Сбербанка. Работа: трудовая книжка должна подтверждать рабочий стаж на последнем месте работы не менее 6 месяцев. |
| Минимальный пакет документов: | Для рассмотрения заявки необходимо предоставить стандартный список документов, подтверждающих личность, а также свидетельства о доходе, титульные права на имущество. Такого рода сведения необходимы для установления кредитной комиссией платежеспособности и надежности потенциального заемщика. Анкета, которая является формуляром заявления на рассмотрение кредитной просьбы. Копия всех заполненных страниц гражданского паспорта. Подтверждение заработной платы или дохода предпринимателя. О занятости. Необходима заверенная печатью справка с места работы, о том, что заемщик числится в рядах сотрудников последних 6 месяцев. Для тех, кто уже является клиентом банка, внес ранее свои данные в базу данных, или имеет зарплатную карту, депозитный счет в Сбербанке, ненужно предоставлять подтверждения о доходах и стаже работы. |
2.2 Ипотечные программы РоссельхозБанка.
Ипотечная программа - "Сельская ипотека"
Валюта кредита: Российский рубль. Ставка кредита:11.5 - 13.5%
При сроке кредитования от 15 до 25 лет
13.5% - при первоначальном взносе от 15 до 30%
13.0% - при первоначальном взносе от 30 до 50%
12.5% - при первоначальном взносе от 50%
При сроке кредитования от 10 до 15 лет
13.0% - при первоначальном взносе от 15 до 30%
12.5% - при первоначальном взносе от 30 до 50%
12.0% - при первоначальном взносе от 50%
При сроке кредитования до 10 лет
12.5% - при первоначальном взносе от 15 до 30%
12.0% - при первоначальном взносе от 30 до 50%
11.5% - при первоначальном взносе от 50%
Обеспечение кредита:
Приобретаемая недвижимость. Срок кредита: до 25
лет. Размер кредита: до 3 000 000 рублей. Первоначальный взнос: от 15%. Подтверждение дохода: Справками по форме 2-НДФЛ или по форме банка. Требования к заемщику: Возраст заемщика:18 - 65
лет. Гражданство РФ, требуется Регистрация по месту получения кредита, требуется
общий трудовой стаж. Наличие поручителей. Требуется
при строительстве поручительство не менее 2-х физических лиц, привлечение созаемщиков. Возможно только членам семьи. Условия погашения кредита: аннуитетные досрочное погашение без санкций. Расходы по кредиту: периодичность значение комиссия за предоставление
кредита, разовая не взимается.
Требования к Заемщикам:
Кредиты предоставляются гражданам РФ, в возрасте от 18 лет при условии, что срок возврата кредита наступает до достижения ими возраста 65 лет:
ведущим личное подсобное хозяйство;
зарегистрированным по месту жительства в сельской местности;
зарегистрированным по месту жительства в городских поселениях, перечень, которых утверждается решением Дирекции регионального филиала ОАО «Россельхозбанк»;
занятым по основному месту работы в агропромышленном комплексе;
работникам областных и муниципальных учреждений культуры, образования, здравоохранения, ветеринарной службы, социальной защиты и др., работающих в сельской местности вне зависимости от места регистрации;
работникам Министерства сельского хозяйства Российской Федерации, департаментов, управлений сельского хозяйства администраций и министерств сельского хозяйства и продовольствия субъектов РФ.
Солидарными заемщиками (Созаемщиками) по кредитному договору могут выступать только члены семьи заемщика (супруг(-а), дети, родители).
Цели и сроки кредитования:
Кредит предоставляется на срок до 25 лет.
Ипотечный жилищный кредит предоставляется на:
приобретение квартиры;
приобретение жилого дома с земельным участком;
приобретение незавершенного строительством объекта недвижимости (с земельным участком) и завершение его строительства;
оплату цены договора участия в долевом строительстве; строительство жилого дома подрядным способом либо собственными силами, включая завершение начатого строительства жилого дома (в том числе, зарегистрированного незавершенного строительством жилого помещения с земельным участком);
приобретение земельного участка и строительство на нем жилого помещения.
Сумма кредита: Максимальная сумма кредита составляет не более 3000000 рублей. Размер кредита зависит от платежеспособности Заемщика, оценки предоставленного обеспечения и составляет не более 85% стоимости жилья. При определении платежеспособности Заемщика Банк может учесть все подтвержденные доходы заемщика (совокупный доход всех заемщиков (созаемщиков), которые должны позволять заемщику оплачивать кредит и проценты за пользование кредитом, рассчитанные за год.
Способы предоставления кредита: Кредиты предоставляются заемщикам единовременно в полном объеме, либо путем открытия кредитной линии.
Денежные средства перечисляются на текущий счет Заемщика, с которого в дальнейшем он может осуществлять все расчеты (получение наличных средств, перечисление на счета продавцов и т.д).
2.3 Ипотечные программы Мособлбанка
Условия ипотечной программы Мособлбанка.
Кредит универсальный:
Кредит предлагается в долларах США.
Размер процентной ставки находится в интервале от 9.00 до 11.50 % годовых.
Максимальный срок кредитования составляет 25 лет, минимальный - 7 лет.
Кредит может быть выдан в размере от 10 000 до 100 000 долларов США.
Размер вносимого заемщиком первоначального взноса начинается от 25 %.
Возможно досрочное погашение кредита без штрафа через 12 месяцев.
Заемщик должен быть старше 21 года и моложе 55 лет.
Допускается привлечение созаемщиков по кредиту.
Трудовой стаж на последнем месте работы заемщика должен превышать 6 месяцев.
За выдачу ипотечного кредита банком комиссия взимается 2.00 %.
Открытие и ведение ссудного счета осуществляется бесплатно.
За рассмотрение кредитной заявки плата не взимается.
Специальные предложения:
«Вариант Молодежный»
Программа Банка «Вариант Молодежный» предназначена для молодых семей, в чьи планы входит рождение ребенка и кто хочет быть уверен в своей финансовой стабильности.
Кто может стать участником программы «Вариант Молодежный» .
Если Вы:
- молодая семья, возраст супругов в которой не превышает 35 лет;
- неполная семья, состоящая из одного молодого родителя (до 35 лет).
Преимущества программы «Вариант Молодежный»:
При рождении или усыновлении ребенка по желанию заемщика может быть предоставлен льготный период в погашении основного долга.
Получение и срок действия льготы не зависит от возраста заемщика на момент обращения за ней в Банк.
Количество льготных периодов не ограничено.
Возможность использовать субсидии в счет первоначального взноса.
«Вариант Страхование»
Особенности Программы:
- при выборе программы «без страхования риска причинения вреда жизни и потери трудоспособности» процентная ставка по кредиту увеличивается на 3,5%;
- при выборе программы «без страхования риска прекращения права собственности на квартиру, обременения (ограничения) права собственности на квартиру правами третьих лиц» процентная ставка по кредиту увеличивается на 3%;
- при выборе двух вышеперечисленных программпроцентная ставка по кредиту увеличится на 6,5%.
Глава 3. Выбор оптимальной программы ипотечного жилищного кредитования.
3.1 Выбор оптимальной программы ипотечного жилищного кредитования в г. Павлово.
Для участия в ипотечной программе г. Павлово можно выбрать три банка: это Сбербанк, Россельхозбанк и Мособлбанк.
Приобретается новая квартира на рынке первичного жилья.
Срок кредита 20 лет(240мес.)
Первоначальный взнос 30 %
Сумма кредита 1 500 000 рублей.
Средний доход 20 000 рублей.
Россельхозбанк. Сельская ипотека.
Схема выплат: аннуитетные платежи.
Сумма кредита: 3 000 000 рублей.
Срок кредитования: 25 лет.
Процентная ставка: 13,5%
Сбербанк. Приобретение готового жилья.
Исходя из дохода сумма кредита может составить 1 250 000рублей.
Процентная ставка: 15%
Срок кредитования: 20 лет.
Мособлбанк. Кредит универсальный.
Схема выплат: аннуитетные платежи.
Сумма кредита: 1 500 000 рублей.
Срок кредитования: 240 месяцев.
Процентная ставка: 11%
Таким образом наиболее оптимальная программа ипотечного кредитования при данных условиях предоставляется Сбербанком Р.Ф с его программой « Приобретение готового жилья»
3.2 Выбор ипотеки
Как правило, человек, который планирует взять ипотеку, ищет банк с наименьшим процентом по кредиту, не учитывая множество других важных факторов.
Начнем с денежного вопроса. Кроме самих процентов, в каждом банке есть комиссия за выдачу кредита, которая в разных банках значительно отличается. Кроме того существуют платежи за обналичивание денег, страхование, оценку объекта и др. Наконец, обязательно будут нотариальные расходы. Общие расходы при заключении сделки могут составлять от 30 до 100 т.р. Вернемся к процентам. Говоря простым языком, ежемесячные выплаты могут быть либо равными, либо от большего к меньшему. Чаще всего люди выбирают равные платежи, и это правильно. Учитывая инфляцию, нагрузка на бюджет и так будет уменьшаться. Во втором случае, с момента выдачи кредита вы острее ощутите ежемесячные выплаты, но зато к концу срока, уменьшившийся вдвое платеж будет почти не заметен. Если планировать в дальнейшем гасить кредит досрочно, важно то, какую часть ежемесячной выплаты составляет основной долг, и какую проценты по кредиту. Если в начале срока основную часть выплаты составляют проценты, то при досрочном погашении много не сэкономить.
Теперь, куда более важный вопрос, чем разовые расходы и тип платежа –условия выдачи ипотеки. Люди, которые берут кредит без квалифицированного специалиста, не понимают, что сэкономив на комиссии за выдачу или на проценте, можно вообще не купить понравившуюся квартиру!!! И вина тому – неповоротливость многих банков. Расскажу на примере главного банка страны – Сбербанка. Не буду о том, что там часто часовые очереди, а доброжелательность персонала оставляет желать лучшего. Да, это надежный банк с долгой историей.. Теперь по порядку. Ипотека в Сбербанке: далеко не все продавцы квартир готовы продать квартиру: обязательное условие в сбере – показать полную стоимость квартиры в договоре купли/продажи. Значит собственники, владевшие квартирой менее трех лет, будут вынуждены платить налог. Поэтому 99% людей откажутся продать квартиру. А ведь так часто бывает, что люди ее недавно приватизировали, или вступили в наследство, и готовы продать квартиру недорого. Дальше: вы вряд ли сможете приобрести квартиру, если сделка представляет собой цепочку, хотя бы из двух квартир (в примечании к таким квартирам часто написано ВП – встречная покупка). Сбербанк пускает в ячейку при закладке денег только двух участников сделки – продавца и покупателя с ипотекой. Очень часто продавцу необходимо альтернативное жилье, и продажа его квартиры сопряжена с покупкой альтернативной квартиры. Такую сделку, скорее всего, провести не удастся, потому что банк не пустит в ячейку конечного получателя денег (продавца альтернативы). У Сбербанка есть несколько плюсов: банк дает ипотеку на комнаты; банк позволяет проведение сделки, если одним из собственников должен стать ребенок; у него часто ниже сопроводительные платежи и др.
Теперь про более гибкие, коммерческие банки. В большинстве из них проценты по кредиту не уступают сбербанковским. Такие банки часто готовы рассматривать неофициальный доход заемщика, не подтвержденный 2НДФЛ. Стоимость квартиры в договоре может занижаться до миллиона или до суммы кредита. При продаже квартиры 1 миллион – необлагаемая налогом сумма, а значит собственник, владевший квартирой менее трех лет, не попадет на налог, и без проблем согласится продать вам квартиру. Также такие банки пускают в ячейку всех участников сделки, а значит, квартира может участвовать в любой цепочке. При подаче заявки на ипотеку нужно понимать, какую квартиру вы планируете покупать. Необходимо ознакомиться с требованиями банка к приобретаемой квартире, ведь если вы обладаете ограниченной суммой, то денег может хватить лишь на квартиры в домах типа «брежневских». Это часто 5этажные дома 60-70х годов постройки. А в банке может быть жесткое требование – дом не старше 70 года постройки, как, например, в Райфайзене. В большинстве других банков год постройки ограничен 60м, и то, при справках об износе дома, могут рассматриваться более старые дома.
Итог всему выше написанному – пользоваться услугами профессионалов, а действуя методом проб и ошибок можно потерять куда больше денег, чем составляют комиссионные агентства. И потраченное впустую время никто не вернет.
Заключение
Изучение и анализ основных проблем с которыми сталкивается банки при ипотечном кредитовании показывает, что основной проблемой является отсутствие долгосрочных, достаточно дешевых источников кредитных ресурсов, которые обеспечивали бы возможность выдавать непрерывно ипотечные кредиты населению в необходимых масштабах.
Мировой опыт показывает, что решение проблемы создания надежной и ресурсной базы в российских условияхможет быть решено путем принятия федерального закона «Об ипотечных эмиссионных ценных бумагах», а также предусмотренные в законе об ипотеке возможности оформления закладной при ипотеке в силу закона. Если бы в ближайшее время удалось бы принять и внедрить в практику вот два обозначенных способа появления долгосрочных ресурсов, то это, естественно, дало бы возможность создать вторичный рынок ипотечных кредитов, на котором бы инвесторы могли вкладывать свои средства длинные и дешевые и, таким образом, можно было бы организовать замкнутую систему выдачи ипотечных кредитов и продажу их инвесторам с целью пополнения кредитной и ресурсной базы банков, выдающих эти ипотечные кредиты. Банки очень приветствуют и ждут появления закона о внешних эмиссионных ценных бумагах, поскольку это, наверное, будет сейчас прорывной так момент, связывающий рынок недвижимости с фондовым рынком.
Я считаю что существующая государственная система жилищного обеспечения должна быть заменена на новую, основанную на следующих принципах: предоставление жилья из муниципальных фондов на условиях договора социального найма социально незащищенным, нетрудоспособным слоям граждан; предоставление жилья из государственных или муниципальных жилищных фондов на условиях срочного найма тем гражданам, чьи доходы в данный момент времени не позволяют приобрести жилье в собственность;
стимулирование развития системы жилья на условиях найма, так называемого сектора «арендного жилья»; предоставление гражданам, имеющим небольшие собственные накопления, адресных целевых субсидий, позволяющих приобрести жилье с использованием кредитных (заемных) средств; покупка и строительство гражданами жилья с использованием собственных и кредитных средств в рамках системы ипотечного жилищного кредитования, функционирующей на рыночных отношениях; стимулирование создания товариществ собственников жилья.
Новая система будет направлена на сглаживание диспропорций платежеспособного спроса различных слоев общества, т.к. поддерживает граждан с наименьшими доходами, не препятствуя гражданам, обладающим более высокими доходами, свободно реализовывать свои жилищные права, тем самым снимая социальную напряженность в обществе.
Мы полагаем, что единственно надежной и эффективной системой, позволяющей гражданам, обладающим стабильными доходами и трудоустройством, удовлетворить свою потребность в жилье, является система ипотечного жилищного кредитования (ИЖК). Она распространяется наиболее многочисленный класс граждан со средними доходами, которые позволяют им не ждать от государства бесплатного социального жилья и с помощью долгосрочных кредитов (займов) приобрести квартиру или жилой дом. У большинства граждан не имеется достаточных накоплений, чтобы совершить подобную покупку без заемных средств. Поэтому Основной задачей развития системы ИЖК является привлечение финансовых средств в сферу жилищного кредитования и предоставление долгосрочных кредитов гражданам на доступных для них условиях.
Список источников.
| 1 | Балабанов И.Т. Экономика недвижимости. - 2009. |
| 2 | Голицин Ю. Вечный квартирный вопрос.// Эксперт.- 2006 г. - № 12 |
| 3 | Головин Ю.В. Банки и банковские услуги в России. – М.: Финансы и статистика. |
| 4 | Головин Ю.В. Ипотечное кредитование жилищногостроительства: учеб. |
| 5 | Иванов В.В.Все об ипотеке. – М.: МТ-Пресс, 2010 |
| 6 | Рубченко М. Наша задача – создать ликвидный рынок ипотечных бумаг.//Эксперт. - 2002 г. -№ 37 |
| 7 | Урчукова Ж.М. Особенности организации ипотечного кредитования в современных условиях//Финансист. -2002. -№1 |
| 8 | Ужегов А. Н. Квартира в кредит: ипотечная сделка. –2002. |
| 9 | Цылигна Г.А. Ипотека: жилье в кредит. - М.: Экономика, 2007. http//www.rshp.ru http//www.sbrf.ru http//www.mosoblbank.ru |
