Вступ
Як відомо, земельні ділянки легально визначаються об'єктом реального обігу землі. Складається відповідна правозастосовча практика. Формується нове законодавство, яке регулює відносини, пов'язані з ринком землі. «Ринок землі» та «обіг землі» різні за місткістю словосполучення: перше ширше, ніж друге, і включає поряд із системою угод із землею також механізми та інфраструктуру, що забезпечують їх. Під обігом землі розуміють сукупність угод із землею (земельними ділянками, частиною земельної ділянки, правом на земельну частку (пай), правами на землю). Ринок землі на даному етапі розвитку економіки є:
♦ інструментом і одночасно гарантією реалізації основних конституційних прав громадян та юридичних осіб на землю;
♦ правом мати землю в приватній власності, правом вільно (якщо це не завдає шкоди довкіллю і не порушує прав і законних інтересів інших осіб) здійснювати володіння, користування та розпоряджання землею;
♦ важливим інструментом досягнення мети першого етапу земельної реформи;
♦ невід'ємною умовою і засобом здійснення економічних реформ у цілому.

Ринковий обіг земель
Отже, ринок земель можна визначити як систему економічних та правових відносин, які виникають у процесі обороту земельних ділянок; оборот земельних ділянок – перехід земельних ділянок у власність чи користування на підставі цивільно-правових угод.
Ринок землі з самого початку формувався згідно з волею законодавця. З цієї причини ринок земельних ділянок громадян пов'язаний із Декретом Кабінету Міністрів України «Про приватизацію земельних ділянок» від 26 грудня 1992 року №15, ринок земельних ділянок несільськогосподарського призначення – з Указом Президента України і особливо з Указом від 19 січня 1999 року №32 «Про продаж земельних ділянок несільськогосподарського призначення». Ринок права на землю пов'язаний з Указом Президента України «Про невідкладні заходи щодо прискорення земельної реформи у сфері сільськогосподарського виробництва» від 10 листопада 1994 року №666, «Про порядок паювання земель, переданих у колективну власність сільськогосподарським підприємствам і організаціям» від 8 серпня 1995 року №720, «Про приватизацію та оренду земельних ділянок несільськогосподарського призначення для здійснення підприємницької діяльності» від 12 липня 1995 року №608.
Процес приватизації земельних ділянок несільськогосподарського призначення значно активізувався після видання Указу Президента України від 19 січня 1999 року №32 «Про продаж земельних ділянок несільськогосподарського призначення».
Основною причиною, що стримує розвиток ринку землі, є недосконале правове забезпечення безоплатної приватизації й продажу 3 державної власності земельних ділянок, зокрема суб'єктам підприємницької діяльності – юридичним особам України, реєстрації земельних ділянок та прав на них, захисту прав власників землі, необґрунтовані обмеження щодо категорій земель, які можуть бути безоплатно приватизовані громадянами чи продані з державної власності юридичним особам. Крім того, відсутнє чітке визначення правового режиму земель несільськогосподарського призначення у населених пунктах та за їхніми межами.
Одним із законодавчих актів у цьому напрямі є Указ Президента України «Про заходи щодо розвитку та регулювання ринку земель населених пунктів, інших земель несільськогосподарського призначення» від 4 лютого 2000 року №168/2000.
Розглядаючи ринковий обіг земельних ділянок потрібно звернути увагу на об’єкти та суб’єкти ринку земель. Отже, об’єктами ринку земель є:
– земельні ділянки, що перебувають у державній, комунальній та приватній власності;
– частки у праві спільної власності на земельні ділянки;
– земельні ділянки, конфісковані за рішенням суду;
– право на оренду земельної ділянки.
Суб’єктами ринку земель є:
– фізичні та юридичні особи України;
– територіальні громади в особі відповідних органів місцевого самоврядування;
– держава в особі відповідних органів державної влади;
– особи, які здійснюють примусову реалізацію земельних ділянок відповідно до закону;
– іноземні громадяни та особи без громадянства;
– іноземні юридичні особи;
– іноземні держави.
Але потрібно зазначити, що існують деякі обмеження щодо визначених вище суб’єктів та об’єктів ринку земельних ділянок.
Відповідно до ст. 14 Конституції України громадяни, юридичні особи і держава набувають у власність земельні ділянки виключно відповідно до закону. Чинний ЗК України визнач правові підстави, способи, порядок придбання громадянами юридичними особами земельних ділянок у власність.
Громадяни та юридичні особи можуть набувати у власність земельні ділянки із земель державної і комунальної власності лише на підставах, передбачених законом, зокрема за договором купівлі-продажу, дарування, міни, іншими цивільно-правовими угодами, безоплатно чи за плату, залежно в цільового призначення земельної ділянки.
У разі придбання земельної ділянки у власність із земель державної і комунальної власності за плату громадяни, юридичні особи, іноземні держави мають укладати договори купівлі-продажу таких ділянок відповідно до норм Цивільного кодексу України з урахуванням вимог ЗК України. У згаданому кодексі передбачено, що земельні ділянки є предметом и вільно-правових угод як особливий об'єкт нерухомості. При цьому продавцями земельних ділянок виступають органи державної влади та органи місцевого самоврядування, діють у межах повноважень, визначених статтями 7–17 Земельного Кодексу.
Покупцями земельних ділянок із земель державної комунальної власності можуть бути громадяни України, а також юридичні особи, засновані громадянами України і юридичними особами України. Зазначені суб'єкти можуть укладати договори купівлі-продажу і набувати у власність земельні ділянки із земель державної та комунальної власності я сільськогосподарського, так і несільськогосподарського призначення з урахуванням обмежень, визначених цим Кодексом. При цьому покупцями земель сільськогосподарського призначення можуть бути лише особи, які відповідають вимогам, закріпленим у ст. 130 Земельного Кодексу. Чинний ЗК України визначає також критерії щодо покупців земельних ділянок несільськогосподарського призначення. Предметом купівлі-продажу та інших цивільно-правових угод можуть Пуги: земельні ділянки несільськогосподарського призначення, які знаходяться під об'єктами нерухомого майна, що є власністю покупців цих ділянок, і які перебувають у користуванні (в тому числі на умовах оренди) юридичних та фізичних осіб; на яких знаходяться об'єкти нерухомого майна громадян і юридичних осіб, що не мають юридично оформлених документів на право користування такими земельними ділянками; незабудовані земельні ділянки, що приватизуються під забудову суб'єктами підприємницької діяльності шляхом проведення земельних торгів.
Не можуть бути покупцями земельних ділянок із земель державної та комунальної власності юридичні особи України, які засновані виключно на державній і комунальній власності, засновані особами без громадянства чи іноземними фізич­ними і юридичними особами, у статутному фонді яких є частка державної чи комунальної власності, засновані громадя­нами і юридичними особами України разом з іноземними фізичними і юридичними особами.
Земельні ділянки, що підлягають продажу, мають бути вільними від права на них інших осіб, за винятком певних об­межень і сервітутів, установлених законом чи рішенням суду відповідно до статей 98–102, 110–115 ЗК України.
Іноземні фізичні та юридичні особи, особи без громадянства мають право на укладення договорів купівлі-продажу зе­мельних ділянок лише несільськогосподарського призначення для підприємницької діяльності у межах населених пунктів «бо за їх межами у разі придбання об'єктів нерухомого майна.

Висновок
Основними способами продажу земельних ділянок є конкурентний продаж та викуп земельної ділянки під об'єктами нерухомого майна, так званий «договірний продаж». Продаж земельних ділянок із земель державної та комунальної власності має здійснюватися переважно на конкурентних засадах шляхом проведення земельних торгів у порядку, визначеному статтями 134–139 ЗК. У випадках, коли покупець земельної ділянки має у власності розташовані на такій ділянці будівлі, споруди, то земельна ділянка підлягає продажу не на конкурентних засадах, а шляхом викупу земельної ділянки власником об'єктів нерухомого майна. Особливості продажу земельних ділянок державної і комунальної власності іноземним державам та юридичним особам закріплені ст. 129 Земельного Кодексу.

Список використаної літератури
1. Конституція України від 28.06.1996 //www.rada.gov.ua
2. Земельний кодекс України. – Х. – «Одіссей». – 2009 р.
3. Указ Президента України «Про продаж земельних ділянок несільськогосподарського призначення» від 19.01.1999 р. // www.divsident.gov.ua
4. Директ КМУ «Про приватизацію земельних ділянок несільськогосподарського призначення» від 26/12/1992 р. // www.kmu.gov.ua
5. Проект закону України «Про ринок земель» внесений народним депутатом України Зайцем О.І. // www.rada.gov.ua
6. Лавейкін М.І. Реєстрація землі в системі управління земельними ресурсами. – К.: РВПС України НАН України, 2007
7. Лавейкін М.І. Реформування земельних відносин в Україні – основна передумова формування сталого землекористування // Регіональна економіка – 2008– №4