Задача Особенности оценки торговых помещений
Работа добавлена на сайт bukvasha.net: 2015-10-29Поможем написать учебную работу
Если у вас возникли сложности с курсовой, контрольной, дипломной, рефератом, отчетом по практике, научно-исследовательской и любой другой работой - мы готовы помочь.
Предоплата всего
от 25%
Подписываем
договор
Сибирский институт бизнеса, управления и психологии
Экономический факультет
Кафедра Экономики и менеджмента
контрольная работа
По дисциплине экономика недвижимости.
Теоретический вопрос №18
Тема: «Особенности оценки торговых помещений»
Задачи вариант №7
Выполнил:
студент гр.224-М
Заборовская А.И.
№ зачетной книжки 04-2187
Проверил:
Яричина Ю.В.
Красноярск 2008
Содержание:
1. Особенности оценки торговых помещений_ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ 3-9
2. Задача №1_ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ 10-12
3. Задача №2_ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ 13
4. Задача №3_ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ 14
5. Список использованной литературы
ОСОБЕННОСТИ ОЦЕНКИ ТОРГОВЫХ ПОМЕЩЕНИЙ
Стоимость магазинов в основном зависит от их торговых возможностей, которые во многом определяются их местоположением.
Приступая к оценке магазина, оценщик должен мысленно поставить себя на место потенциального покупателя и ответить на следующие вопросы:
1. Продажа, каких товаров может дать наибольшую доходность, учитывая спрос населения и местоположение
магазина?
2.Каким может быть оборот магазина?
3.Какова будет прогнозируемая валовая прибыль от владения магазином?
4.Какую среднюю норму прибыли захочет иметь владелец магазина?
5.Каковы будут операционные расходы на ремонт, коммунальные услуги, зарплату и налоги?
6.Какую арендную плату можно будет заплатить после вычета расходов и дохода владельца?
Так как решающее значение на стоимость магазина оказывает его местоположение, то этот фактор должен быть особенно тщательно исследован оценщиком. По результатам этого исследования он должен ответить на следующие вопросы:
1. Какова привлекательность района расположения
магазина?
2. Каков тип улицы, на которой расположен магазин?
3.Каков демографический состав населения, живущего и работающего на этой улице?
4.Каково положение магазина на этой улице?
5.Имеются ли рядом объекты, привлекающие большое количество людей, например железнодорожные станции, большие супермаркеты и др.
6.Как местоположение магазина соотносится с наилучшей позицией на улице и в городе.
При проведении анализа местоположения оценщик должен также спрогнозировать возможное изменение влияния местоположения в результате реконструкции района, строительства новых торговых центров, переселения жителей в другие районы и т. д.
При выборе места деятельности торгового предприятия почти всегда учитываются предоставленные правительством или местными властями субсидии и налоговые льготы. Государственные органы пытаются таким путем уменьшить недостатки отдельных территорий и повысить их привлекательность в качестве места деятельности предприятий. Если производство требует значительных затрат труда, то большую роль играет различие тарифных договоров, заключенных в разных регионах. Некоторые известные предприятия, например, по производству одежды и обуви, вывели свое производство за границу, несмотря на то, что они вынуждены теперь платить пошлины и нести транспортные затраты.
Определенный эффект для маркетинга связан с тем, что в силу существующих традиций многие регионы имеют преимущества в глазах потребителей. Это характерно как для расположения промышленных предприятий (швейцарские часы, баварское пиво и т. д.), так и для расположения предприятий торговли (определенные улицы, городские кварталы, известные как торговые центры). Так, очень часто мебельные магазины располагаются очень близко друг от друга. Именно концентрация этих объектов привлекает публику, заинтересованную в покупке мебели.
Особое значение для сбыта имеет расположение тех предприятий, которые направляют свой продукт непосредственно массовому потребителю. Это в первую очередь розничная торговля, затем ремесленники, ориентированные на конечного потребителя (мясники, пекари и т. д.), затем предприятия сферы услуг (гостиницы, кредитные предприятия, банки, туристические бюро). Эти предприятия должны придерживаться существующего потребительского потока, если им не под силу, как, например, крупным потребительским рынкам, создать новый торговый ареал.
В последнее время на строительство торговых предприятий требуется затрачивать гораздо больше средств, чем ранее, так как земля и торговые площади существенно подорожали. Оборудование также требует больших инвестиций. Для достижения оборота, гарантирующего рентабельность, проходит длительное время. Поэтому выбор месторасположения предприятия играет часто решающую роль для успеха или неудачи.
Важнейшим индикатором качества месторасположения торгового предприятия служит покупательная способность района, находящегося в сфере влияния. Величина этого района зависит от характера товара, привлекательности ассортимента, положения конкурентов и других предприятий. Частота покупок продовольствия, особенно свежих товаров, весьма высока. Поэтому покупатели согласны совершать лишь небольшой путь. Напротив, электротовары, мебель покупаются не так часто, и покупатель готов преодолеть сравнительно большее расстояние. Применение инструментов маркетинга также позволяет достичь некоторого расширения сферы влияния. Оборудование пешеходных зон позволило создать во многих городах взаимозависимые торговые комплексы, которые значительно повысили привлекательность городских центров как мест покупок и тем самым увеличили сферу притяжения.
Американский ученый Рейли попытался определить с помощью своего закона (Law of Retail Gravitation) размеры сферы влияния опрошенных регионов (с точки зрения высокоценных товаров). Основная идея этого закона состоит в том, что с ростом города число посторонних покупателей возрастает. В качестве индикатора силы притяжения рассматривается оборот местной торговли, который принимается как пропорциональный количеству населения. Если два региона (города и т. д.) соперничают за клиентов, живущих между ними, то нас интересует, сколько покупательной силы привлекается в одно и сколько в другое направление. Для каждого места, расположенного между а и ft, можно оценить распределение торгового оборота на оба города следующим образом: где а, Ь — города; U — оборот розничной торговли; В — численность населения; D — расстояние до городов а, Ъ, п — эмпирически вычисляемый параметр, который Рейли на базе 225 тестов оценил примерно равным 2.
Закон Рейли объясняет распределение уходящей за пределы населенного пункта покупательной силы. В каком размере происходит этот отток, определяют с помощью закона Конверса.
Если g — это населенный пункт, о котором идет речь, то потенциальный торговый оборот распределяется между а и g следующим образом:
Расстояние между интересующими пунктами измеряется в километрах. Величина 2,5 — эмпирически определяемый фактор покупательной мобильности.
Появление в США крупных производственно-торговых центров привело к попытке применения аналогии закона Рейли для товаров среднего и долгосрочного потребления. В качестве определяющих характеристик привлекались торговые площади и время, необходимое для достижения торгового центра на автомобиле.
Была предложена также стохастическая гравитационная модель, которая ставит вероятность посещения данного торгового центра жителями определенного населенного пункта в зависимость от времени езды до него и от уровня агломерации (торговые площади). Отношение торговых площадей ко времени езды дает нам специфический фактор привлекательности данного торгового центра. Возможно, сравнивать различные торговые центры, вычислив сумму этих факторов для каждого из них.
Анализ можно провести и с точки зрения характеристик покупателей. Было доказано, в частности, что посетители магазинов в центре города и посетители магазинов, расположенных изолированно, в стороне от центра, придают различное значение атмосфере в магазине, месту расположения, наличию стоянок и поведению персонала. При выборе места деятельности необходимо обязательно учитывать ожидания потребителей и возможность их удовлетворения.
На практике применяются методы выбора альтернативных мест расположения, основанные на каталогах важнейших характеристик. Общая оценка альтернативы определяется как сумма оценок частных характеристик или сумма мест, которые данная альтернатива имеет по различным параметрам. Пример такого метода приведен в табл. 1.
Кроме перечисленных выше вопросов должны быть решены вопросы размещения отдельных товарных групп внутри предприятия, определения их конкретного места и величины занимаемых ими площадей. При принятии этих решений учитывают ценность товаров, интенсивность спроса, скорость оборота, величину торговой наценки, необходимость освещения, потребность в площадях и опасность краж.
| Таблица 1 Пример оценки месторасположения магазина | |||||
| Признак | Оценка | ||||
| норма | вес признака | Место | |||
| А | В | С | |||
| 1. Относительная покупательная сила на одного жителя | 200 ДМ на жителя | 120 | 120 | 80 | 90 |
| 2. Количество потребителей в зоне влияния | 8000 | 110 | 70 | 90 | 110 |
| 3. Поток прохожих в час | 500 | 130 | 100 | 130 | 70 |
| 4. Торговые площади | min 800 м2 | 100 | 70 | 80 | 100 |
| 5. Площадь витрин | min 40 м | 60 | 60 | 60 | 40 |
| 6. Наличие стоянок | min 10 мест | 60 | 30 | 50 | 60 |
| 7. Возможности поставки | | 50 | 20 | 20 | 50 |
| 8. Общественный транспорт | В 3 мин ходьбы - | 30 | 30 | 20 | 10 |
| 9. Сумма для сравнения | - | | 2430 | 2270 | 2140 |
Развитие самообслуживания повысило значение целесообразного расположения ассортимента, привлекательной презентации товаров и искусного использования торговых площадей.
В магазинах самообслуживания отсутствуют, как правило, продавцы, которые могли бы дать справку о расположении товаров. Так, например, в продуктовых магазинах мясной отдел располагается глубоко в здании, по возможности далеко от входа. При этом играют роль не только правовые требования и технические характеристики (температура и т. д.), но и требования маркетинга.
Дорога к этому часто посещаемому отделу должна вести мимо других товаров и вызывать импульсивные покупки. Овощи, фрукты, напитки размещают часто из-за их относительно большого веса и объема недалеко от выхода. Сигареты же, вследствие большой опасности воровства (небольшая упаковка, высокая стоимость), ставят под непосредственный контроль кассового персонала.
В многоэтажных предприятиях розничной торговли малоценные и сезонные товары, а также продукты питания размещают обычно на первом или подземном этажах. Более ценные товары находят свое место над ними. Подобные проблемы оптимизации имеются также в оптовой торговле и в промышленности. Речь идет о том, как распределить товарные группы на складских полках, чтобы целевой критерий, например сумма необходимых перемещений при выполнении заказа, достиг минимума.
Кроме местоположения, на стоимость магазина оказывают влияние и многие другое факторы, например тип фронтальной части магазина, наличие или отсутствие двора и доступа для погрузочно-разгрузочных работ в задней части магазина, наличие подвала, общая площадь и конструктивное решение здания, общая инфраструктура и санитарно-экологическое состояние помещений и др.
При оценке магазинов оценщик может использовать все три метода: затратный, сравнения продаж, доходный. При этом следует иметь в виду, что затратный метод дает наименее надежную оценку стоимости магазинов. Метод сравнения продаж может быть использован, когда имеются достоверные цифры о продажах аналогичных объектов, что в наших условиях бывает достаточно сложно. Чаще всего оценщику будут доступны данные по арендным ставкам, поэтому основным методом оценки должен быть доходный.
Применяя доходный метод, оценщик должен учитывать не только действующую арендную плату, но и изучить рыночные ставки в оцениваемом сегменте рынка. При оценке очень важно учесть все поправки на обязательные расходы, которые имеет арендатор, и учесть финансовую стабильность арендаторов. Если анализ показывает нестабильность арендатора, то оценщик в своих расчетах должен отталкиваться не от реальной арендной платы, а от рыночных ее показателей.
В странах с рыночной экономикой утвердился определенный принцип зонирования при оценке магазинов. Суть его заключается в том, что площадь первого этажа, выходящая на улицу, ценится выше, чем площадь в глубине магазина. Первые 6 метров глубины считаются наиболее ценными (зона А). Стоимость каждых последующих 6 метров глубины уменьшается в 2 раза по сравнению с предыдущими.
В условиях развитых рыночных отношений торговые фирмы вынуждены конкурировать за право аренды помещений, поэтому данные, по уровню арендной платы, хорошо согласуются с рыночными условиями.
Максимальный уровень арендной платы определяется конкурентным уровнем получаемого дохода, и торговая компания готова платить максимальный уровень арендной платы, если конкуренция за арендные помещения достаточно высока.
Очень часто помещения под магазины сдаются в аренду на условиях так называемой «аренды на основе валового товарооборота». Суть такой аренды заключается в том, что арендная плата, составляющая примерно 80% от рыночной стоимости аренды, дополняется частью годового дохода от товарооборота. Эта дополнительная часть зависит от уровня торговой наценки и объема ожидаемых продаж.
Опыт стран с рыночной экономикой свидетельствует, что чем меньше торговая наценка (овощной магазин), тем меньший процент с оборота идет на арендную плату, что компенсируется большим объемом продаж. Примерный процент с оборота, уплачиваемый владельцу при 80% стоимости арендной платы от рыночных показателей, представлен в табл.
На процент, уплачиваемый с оборота, влияет торговая наценка на продаваемые товары и объем ожидаемых продаж. Когда границы дохода низки и высок уровень конкуренции, например, в случае овощных магазинов, доля дохода может составлять всего 1,5% с оборота (хотя большой объем продаж может компенсировать низкий процент).
На другом конце шкалы, где престижные товары продаются с большой наценкой, платежи арендодателю могут составлять 10% и более.
| Таблица Проценты с оборота, включаемые в арендную плату | ||
| Процент с оборота | Направление торговли | |
| 1,5 | овощной магазин | |
| 3 | универсальный магазин | |
| 5 | мебельный магазин | |
| 5,5 | ресторан | |
| 7 | электротовары | |
| 7,5 | мужская модная одежда | |
| 8 | книжные, спортивные товары | |
| 9 | женская модная одежда | |
| 10 | кожгалантерея, ювелирные изделия | |
На российском рынке, когда экономика страны находится в переходной фазе к рыночным отношениям, приведенные данные могут рассматриваться только в качестве долгосрочных ориентиров.
При применении доходного метода ставка капитализации может быть получена исходя из данных аренды предыдущего арендатора или из ожидаемого инвестором дохода на свои инвестиции, но наиболее точные значения ставки можно получить из анализа рыночных условий для данного сегмента рынка.
Приводимые ниже замечания, основывающиеся на тенденциях экономики Великобритании, могут быть приняты в качестве общего руководства при классификации объектов частной собственности. Однако на практике их следует постоянно уточнять на основе данных последних продаж в конкретном районе.
Объекты с наилучшим положением могут иметь норму капитализации (приносить чистую прибыль) в размере 4-5%. Тот же самый объект в руках мелкого местного торговца, оперирующего дюжиной отделов, может приносить собственнику 6-8% чистой прибыли, если предполагать нормальные арендные ставки.
Средний магазин на окраине города, арендуемый солидным частным торговцем за нормальную плату, может давать 9-10% в зависимости от вида торговли и устойчивости держателя.
Частные магазины с не самым благоприятным местоположением, например в новостройках, где имеется дефицит на торговые услуги, могут приносить 11-13%.
Доходность магазинов в России в условиях переходной экономики должна, в общем, следовать указанным тенденциям с очевидными поправками на иное соотношение инвестиционных альтернатив, инфляцию и ценовой порог для возможных покупателей.
Список использованной литературы:
1Балабанов И.Т. Операции с недвижимостью в России. – М.: Финансы и статистика, 1996-192 с.
2 Гранова И.В. Оценка недвижимости. – Спб: Питер, 2001. – 256 с.
