Учебное пособие Управление земельными ресурсами муниципальных образований
Работа добавлена на сайт bukvasha.net: 2015-10-30Поможем написать учебную работу
Если у вас возникли сложности с курсовой, контрольной, дипломной, рефератом, отчетом по практике, научно-исследовательской и любой другой работой - мы готовы помочь.
Предоплата всего
от 25%
Подписываем
договор
УПРАВЛЕНИЕ ЗЕМЕЛЬНЫМИ РЕСУРСАМИ МУНИЦИПАЛЬНЫХ ОБРАЗОВАНИЙ
А.В. Руднев1
УПРАВЛЕНИЕ ЗЕМЕЛЬНЫМИ РЕСУРСАМИ МУНИЦИПАЛЬНЫХ ОБРАЗОВАНИЙ
В учебном пособии рассматривается механизм формирования земельных отношений в
муниципальных образованиях. Даны основные понятия и особенности городской земли
как объекта исследования и управления, механизмы формирования земельного рынка,
методы оценки городской недвижимости. Анализируются различные подходы к системе
управления земельными ресурсами городов, взаимоотношения муниципальных органов
власти к проведению земельной реформы. Изложены механизмы осуществления деловых
операций на рынке городской земли, основы коммерческого землепользования и
данные о влиянии земельных платежей на бюджет городов и пути совершенствования
рассматриваемой проблемы.
Учебное пособие построено на основе действующих российских нормативных актов и
содержит базовый материал по управлению земельными ресурсами г. Москвы.
© Руднев А. В., 1998
ВВЕДЕНИЕ
Одним из главных элементов современной земельной реформы является формирование
земельных отношений в городах. Земельная реформа коренным образом меняет
земельный строй страны — ушла в прошлое исключительная собственность государства
на землю, появились различные формы собственности, земля становится объектом
гражданско-правовых сделок, земельные споры рассматриваются в судах.
Деятельность землепользователей в городах и других поселениях, особенности
управления муниципальной землей представляет несомненный интерес. Городские
земли — уникальный ресурс — пространственная база для развития урбанизации и
размещения всех видов строительства, на которой сосредоточено основное
национальное богатство, созданное трудом человека. К названным землям
законодательство относит все земли, находящиеся в пределах черты поселений,
которая является для них внешней границей. Черта поселений отделяет городские
земли от иных земель.
Сегодня местные органы власти придают огромное значение возрастающей роли
земельных отношений в общем комплексе экономических реформ и системе управления
муниципальной собственностью. Наделенные определенными полномочиями в области
земельных отношений, органы местного самоуправления планируют использование
земли, организуют проведение работ по землеустройству, оформляют права
собственности на землю, участвуют в осуществлении контроля, а так же взимают
плату за землю. Однако в нашей стране земельные платежи в общей структуре
доходов местных бюджетов составляют незначительную часть, хотя в других странах
земельные налоги традиционно являются одним из главных источников бюджета.
Общеизвестно, что реальность и эффективность местного самоуправления
определяется прежде всего материально-финансовыми ресурсами, имеющимися в их
распоряжении. Отсутствие достаточных финансовых средств в бюджетах городов
заставляет власти города совершенствовать бюджетную и налоговую политику. И в
первую очередь это установление платежей за пользование природными ресурсами и,
в частности, платы за городские земли.
Управление земельными ресурсами городов на современном этапе связано, прежде
всего, с практическим определением права собственности на городские земли,
разграничением земель городов, находящихся в муниципальной собственности по
территориальным уровням управления, совершенствованием системы управления
имущественно-земельным комплексом города, разграничением функций управления
городской недвижимостью между различными ветвями власти, определением
дифференцированного норматива платы за городскую территорию в зависимости от
рыночной стоимости земли, проведением оценки городских земель, развитием рынка
городских земель, созданием инфраструктуры этого рынка.
Вместе с тем, чтобы понять проблемы сегодняшнего и завтрашнего дня современного
города, необходимо также иметь четкое представление о градообразующих факторах
каждого административно-территориального образования, возможностях влияния
средствами управления и права на состояние развития города, его окружающей
природной среды.
От того, насколько оперативно, эффективно и удачно будут решены эти вопросы,
будет зависеть градостроительная, социальная и бюджетная политика города,
реализация социально-экономических приоритетов городского развития.
В рамках учебного пособия студентам специальности 061000 “Государственное и
муниципальное управление” даются общие сведения и представления о деятельности
землепользователей в городе, рациональном использовании земель поселений и
системе управления муниципальными землями, которые дополняют курс лекций,
читаемых автором на кафедре муниципального управления.
1. ГОРОДСКИЕ ЗЕМЛИ КАК ОБЪЕКТ ИССЛЕДОВАНИЯ И УПРАВЛЕНИЯ
Земля представляет собой поверхностный слой земной коры, включающий голую
материнскую породу, поверхность дна водоемов, почвы и другие элементы. Земля
обеспечивает основное пространство и сырьевые ресурсы, необходимые во всех видах
производства.
Земельные ресурсы — земли, которые находятся в границах территории государства,
за исключением территориального моря.
Земельные отношения — общественные отношения между органами государственной
власти и местного самоуправления, юридическими лицами, гражданами по поводу
владения, пользования и распоряжения землями, а также по поводу государственного
управления земельными ресурсами.
Земельный участок — часть поверхности земли, имеющая фиксированную границу,
площадь, местоположение, правовой статус и другие характеристики, отражаемые в
государственном земельном кадастре и документах государственной регистрации прав
на землю.
Граница земельного участка фиксируется на планах и выносится в натуру. Площадь
земельного участка определяется после выноса границы в натуру. Правовой статус
земельного участка включает в себя целевое назначение, разрешенное использование
и форму законного владения.
Владельцы земельного участка — общее наименование лиц, имеющих право
собственности на земельный участок постоянного (бессрочного) пользования,
пожизненного наследуемого владения, аренды земельного участка.
Землеустройство представляет собой систему государственных мероприятий,
направленных на регулирование земельных отношений, учет и оценку земельных
ресурсов, организацию использования и охраны земель, составление территориальных
и внутрихозяйственных планов землеустройства.
Мониторинг земель представляет собой систему наблюдений (съемки, обследования и
изыскания) за состоянием земель, оценок этих изменений, прогноз и выработку
рекомендаций о предупреждении и об устранении последствий негативных процессов,
а также систему информационного обеспечения ведения государственного земельного
кадастра, землепользования, землеустройства, государственного контроля за
использованием и охраной земель, иных функций государственного и местного
управления земельными ресурсами.
Земля проявляет различные функции, которые обуславливают ее взаимосвязь с
человеком. Как природный объект, существующий независимо от воли человека, земля
выполняет экологическую функцию; как место и условие жизни человека —
социальную; как территория государства, пространственный предел государственной
власти — политическую; как объект хозяйствования — экономическую функцию.
Классификация функций и качеств земли представлена на рис. 1.
Имея столь разнообразные и обширные функции, земля являлась предметом
пристального внимания и изучения на всем протяжении человеческой истории, так
как именно она является основой для существования человечества. Исследования
проводились в рамках различных научных дисциплин, включая географию,
юриспруденцию, социологию и экономику. В каждой научной дисциплине земля
изучается различными путями, поэтому существуют разнообразные определения самого
понятия земли.
Поэтому формирование земельных отношений в городах должно строиться на понимании
всех концепций, только это позволит создать основу и базовые знания для
эффективного управления земельными ресурсами.
Географическая концепция земли во многом формирует основы знаний о земле,
которые необходимы при исследовании данного вопроса. Землю можно использовать
для множества целей — сельское хозяйство, объекты торговли, промышленности,
жилищного строительства, отдыха и т.д.
Конкретные решения о землепользовании определяются климатом, топографией и
распределением природных ресурсов, наличием центров народонаселения и условиями
развития региона, элементами технологии и культуры. Степень воздействия каждого
элемента изменяется в зависимости от географического положения. И поэтому
предмет географических исследований имеет важное значение для земельного
регулирования.
Сущность юридической концепции земли как объекта недвижимости определена тем,
что переход на современном этапе к ликвидации монополии государственной
собственности на землю существенным образом изменил характер и содержание
земельных отношений. В результате установления множественности форм земельной
собственности и включения земли как объекта недвижимости в систему рыночного
оборота путем совершения купли-продажи, залога, наследования, аренды земельные
отношения приобрели имущественный характер. К недвижимым вещам относятся
земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно
связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба
их назначению невозможно.
Если физические характеристики и юридические ограничения в большей степени
влияют на характер землепользования, то все большее количество социальных групп
проявляет интерес к тому, как используется земля и каким образом распределены
соответствующие права. Многие люди хотят сохранить первозданную красоту земли и
ставят во главу угла экологические аспекты землепользования — социальная
концепция, другие рассматривают землю, в первую очередь, как важный рыночный
товар и стремятся интенсивно его использовать — экономическая концепция земли.
Сочетание интересов данных групп и их регулирование определяется правительством
и местными органами власти.
Существуя как природный объект без воздействия человека, земля как средство
производства обладает рядом качеств.
Важнейшей отличительной особенностью земли, позволяющей ей выступать в сельском,
лесных и садово-парковых хозяйствах главным средством производства, является
плодородие. Плодородие в значительной степени определяет потребительскую
стоимость земли, ее полезность и способность в соединении с трудом быть
источником получения продукции.
В отличие от других средств производства, которые в процессе использования
изнашиваются, уменьшают свои полезные свойства, выходят из хозяйственного
оборота, естественная производительная способность земли не уменьшается, а
увеличивается при правильном и рациональном использовании.
В то время, как другие средства производства могут быть созданы в необходимых
количествах и размерах, поверхность земли не может быть расширена. Выясняя, что
же отделяет землю от других материальных предметов, то обнаружим, что основным
свойством земли является ее площадь. Пространственная ограниченность земли, как
объективное свойство, означает не ограниченность ее производительных сил, а лишь
необходимость и возможность использования земли в тех пространственных пределах,
которые определены природой. Фиксированное значение земли ограничивает ее
предложение, что порождает возникновение земельной ренты.
С пространственной ограниченностью земли тесно связана такая особенность, как
постоянство ее местонахождения, т.е. необходимость использования земельного
участка там, где он размещается. Местоположение земельного участка, в свою
очередь, определяет экономические, социальные, административные и физические
факторы.
Существенной особенностью земли является ее незаменимость, т.е. невозможность
использовать вместо нее какие-либо иные средства производства. Незаменимость
земли создает объективную необходимость повышения уровня интенсивности
использования земельных участков путем вложения дополнительных затрат.
Земельные участки и права на них, а также прочно связанные с земельными
участками объекты (почва, замкнутые водоемы, лес, многолетние насаждения,
здания, строения, сооружения и другие) находятся в обороте нераздельно, если
иное не предусмотрено законом. Земельный участок может быть делимым и неделимым:
делимым признается земельный участок, который без изменения своего целевого
назначения и использования может быть разделен на части, каждая из которых
может образовать самостоятельный участок;
неделимый участок, который по своему целевому и хозяйственному назначению и
разрешенному использованию не может быть разделен на самостоятельные земельные
участки.
Земельным законодательством в соответствии с их целевым назначением все земли
Российской Федерации подразделяются на семь категорий:
- земли сельскохозяйственного назначения;
- земли населенных пунктов (городов и других поселений);
- земли промышленности, транспорта, связи, радиовещания, телевидения,
информатики, космического обеспечения, энергетики, обороны и т. п.;
- земли особо охраняемых территорий (природоохранного, природно-заповедного
фонда, оздоровительного, рекреационного и историко-культурного назначения);
- земли лесного фонда;
- земли водного фонда;
- земли запаса.
В учебном пособии будут рассмотрены только вопросы, связанные с
землепользованием в городах.
Городская земля — это не просто территория, пространство, служащее местом
размещения промышленных объектов, развития производительных сил общества; это
природная среда, предназначенная создать для существования и развития общества
благоприятные условия. К городским землям законодательство относит все земли,
находящиеся в пределах черты городских поселений, которая является для них
внешней границей.
Черта городских поселений отделяет земли городов от иных земель. Установление и
изменение черты поселений определяется, на основе утвержденной градостроительной
и землеустроительной документации, законами субъектов Российской Федерации.
Городские земли образуют сложный состав, в который входят земельные участки:
жилой и общественной застройки, занятые жилыми, культурно-бытовыми,
административными, культовыми и иными зданиями, строениями и сооружениями и
предназначенные для этих целей;
общего пользования, занятые площадями, улицами, проездами, дорогами,
набережными, парками, скверами, бульварами, пляжами и иными объектами и
предназначенные для удовлетворения общественных нужд населения;
промышленной, коммерческой и коммунально-складской застройки;
транспорта, связи, инженерных коммуникаций, занятые зданиями и сооружениями
железнодорожного, автомобильного, речного и других видов транспорта,
магистралями инженерной инфраструктуры и связи;
особо охраняемых территорий и объектов природно-заповедного, оздоровительного,
рекреационного и историко-культурного назначения, занятые памятниками природы,
парками, садами, а так же памятники истории и культуры, музеи-заповедники,
музеи-усадьбы;
водных объектов, занятые замкнутыми и поверхностными водоемами, акваториями,
водоохранными зонами;
сельскохозяйственного использования, занятые сельскохозяйственными угодьями, а
также зданиями и сооружениями, обслуживающими нужды сельскохозяйственного
производства.
Значительная часть территории города занята жилыми домами, объектами культурного
назначения, т. е. жилой и общественной застройкой. Жилищные органы
муниципалитетов и частные владельцы обязаны содержать придомовые территории,
улицы и проезды в порядке и чистоте, сохранять зеленые насаждения. Если земли
заняты ведомственными жилыми домами, то соответствующие функции в качестве
субъектов землепользования выполняют предприятия и организации — владельцы
домов.
Пользователями участков городской застройки, предоставленных для промышленности,
являются государственные, муниципальные, частные предприятия и общественные
организации. Вокруг каждого предприятия устанавливается санитарно-защитная зона;
ее ширина зависит от степени вредности производства. Земли этой зоны
предприятиям не передаются, но благоустраиваются и озеленяются за счет
предприятия.
Земли общего пользования, как правило, находятся в муниципальной собственности,
которыми ведают земельные комитеты, комитеты культуры, коммунального хозяйства,
администрации парков и т.д.
Земли, занятые городскими лесами, водоемами и объектами особо охраняемых
территорий, выполняют санитарно-гигиеническую функцию, улучшают микроклимат,
защищают экологическое благополучие города.
К землям сельскохозяйственного использования относят небольшие земельные участки
в черте города, которые при необходимости расширить городскую застройку
изымаются из оборота.
Городская земля как объект недвижимости, приносящий доход, обладает целым рядом
особых характеристик:
1. Потенциальный рост цены земли. Изменения в системе землепользования,
миграция населения, относительный дефицит участков, урбанизация территории,
инфляционные процессы и другие факторы повышают цену городской земли.
2. Неравномерные денежные потоки. Инвестиции в недвижимость требуют неравных
затрат, от отрицательных денежных потоков при приобретении земельного участка
и сооружения объекта до положительных во время эксплуатации и продажи.
3. Риск и неопределенность. Поскольку земля является физически недвижимой,
инвестиции в нее подвержены более широкому спектру рисков, чем другие
вложения. Земля обладает низкой ликвидностью.
4. Гибкие условия финансирования и особая налоговая политика.
5. Стратифицированные рынки. Рынки недвижимости являются узкими, локальными,
сегментированными и персонализированными.
По мере углубления рыночных отношений в современной России земля постепенно
становится товаром — объектом хозяйственного оборота, то есть практически любой
участок земли рано или поздно может перейти к новому собственнику и у каждого
участка есть своя стоимость и цена.
Стоимость — это деньги или денежный эквивалент, который покупатель готов
обменять на какой-либо предмет или объект, это мера того, сколько гипотетический
покупатель будет готов заплатить за оцениваемый земельный участок. Существует
много видов стоимости, они необходимы в силу различных потребностей и функций
(заемная, страховая, инвестиционная, арендная и т. д.). Однако в общем стоимость
может быть разделена на две широкие категории: рыночная и потребительская.
Рыночная стоимость представляет собой наиболее вероятную цену продажи объекта,
которая будет преобладать на свободном, открытом и конкурентном рынке на основе
спроса и предложения. Ее также иногда называют объективной стоимостью или
стоимостью в обмене.
Потребительская (субъективная, инвестиционная) стоимость отражает цену объекта,
предназначенного для конкретного пользователя.
Во многих странах мира земли несельскохозяйственного назначения оцениваются для
целей налогообложения по их рыночной цене, а угодья сельскохозяйственные — по
потребительской. На базе рыночной цены земли формируется стоимостная шкала,
используемая при налогообложении земельной собственности. Наиболее важными
компонентами рыночной стоимости являются: полезность объекта; спрос и
дефицитность; возможность передачи прав; степень ликвидности.
Стоимость земли не есть что-то данное, само по себе присущее, она зависит от
совокупности факторов и социально-экономических явлений. Классические факторы,
влияющие на стоимость земли и использующиеся при оценке земли, можно разделить
на четыре категории: экономические, социальные; юридические, административные
или политические; физические, связанные с местоположением (рис. 2).
Перечисленные факторы нельзя отделять друг от друга, они непосредственно
взаимосвязаны и представляют основной исходный материал при проведении оценки
земли и формировании стоимости.
Теоретическим фундаментом процесса оценки является единый набор оценочных
принципов, которые могут быть объединены в следующие четыре группы:
1. Принципы, основанные на представлениях пользователя.
2. Принципы, связанные с землей, зданиями и сооружениями.
4. Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования.
Эти принципы взаимосвязаны и могут использоваться одновременно. Принципы,
основанные на представлениях пользователя, включают следующие: полезность,
замещение и ожидание.
Полезность — это способность земли участка удовлетворять потребности
пользователя в данном месте и в течение данного периода времени.
Принцип замещения гласит, что максимальная стоимость земли определяется
наименьшей ценой или стоимостью, по которой может быть приобретен другой участок
земли с эквивалентной полезностью. Данный принцип лежит в основе трех
традиционных подходов к цене, используемых в процессе оценки: доходного,
затратного и сравнения продаж.
Ожидание — это установление текущей стоимости доходов или других выгод, которые
могут быть получены в будущем от владения землей. С этим принципом связаны два
понятия: стоимость денег во времени и дисконтирование. Принципы, связанные с
землей, зданиями и сооружениями, включают: остаточную продуктивность, вклад,
возрастающие и уменьшающиеся доходы, сбалансированность, экономическую величину
и экономическое разделение.
Остаточная продуктивность — это чистый доход, отнесенный к земле, после того,
как были оплачены затраты на труд, капитал.
Вклад — это сумма, на которую увеличивается или уменьшается цена земельного
участка или чистый доход от него вследствие наличия или отсутствия какого-либо
дополнительного фактора производства.
Принцип возрастающих и уменьшающихся доходов гласит, что по мере добавления
ресурсов к основным факторам производства чистые доходы будут увеличиваться
растущими темпами вплоть до той точки, начиная с которой общие доходы, хотя и
растут, однако уже замедляющимися темпами. Это замедление происходит до тех пор,
пока прирост стоимости не становится меньше, чем затраты на добавляемые ресурсы.
Определение сбалансированности: любому типу землепользования соответствуют
оптимальные суммы различных факторов производства, при сочетании которых
достигается максимальная цена земли.
Экономический размер — это количество земли, необходимое для достижения
оптимального масштаба землепользования в соответствии с рыночными условиями в
данном местоположении. Экономическое разделение имеет место, если права на
недвижимую собственность могут быть разделены на два или более имущественных
интереса, в результате чего возрастает общая цена объекта.
Принципы, связанные с рыночной средой, включают: зависимость, соответствие,
предложение и спрос, конкуренцию и изменение.
Потоки доходов в большей степени зависят от того, как местоположение связано с
рынком пользователя. Например, нарушение связей из-за строительства автострады
или из-за конкурента, способного благодаря своему местоположению “перехватывать”
потенциальных клиентов, может серьезно уменьшить доход. Таким образом, стоимость
земельного участка подвержена влиянию и сама влияет на природу и величину
стоимости других объектов в районе его расположения.
Принцип соответствия — в какой степени архитектурный стиль и уровни удобств,
предлагаемых застройкой земли, отвечают потребностям и ожиданиям рынка.
Принцип спроса и предложения является краеугольным камнем в теории оценки
стоимости. Взаимодействие факторов спроса и предложения определяет рыночную
стоимость собственности, которая, в свою очередь, отражается в рыночных ценах.
Особое значение имеют спрос и предложение при оценке земли, поскольку
предложение ее, по существу, является величиной фиксированной. Это означает, что
цены на земельные участки в городах будут определяться факторами спроса,
например, плотностью населения и темпами экономического роста, уровнями
занятости и дохода, местной транспортной системой и т. д.
Изменение уровня ставок арендной платы в сторону повышения приведет к превышению
предложения земли над спросом. В таких условиях земля не будет пользоваться
спросом и произойдет снижение арендной платы. Если же уровень ставок понизится,
то спрос на землю превысит ее неизменное положение и произойдет повышение
арендной платы.
Когда прибыль на рынке превышает уровень, необходимый для оплаты факторов
производства, на рынке земли обостряется конкуренция. Разумная конкуренция
стимулирует развитие бизнеса, но при ее избытке конкуренция уничтожает
нормальную прибыль от бизнеса и происходит наращивание спекулятивной,
незаработанной прибыли от уникального положения земли, которую необходимо
использовать в рамках всего общества.
Принцип изменения, как и принцип ожидания, вскрывает необходимость определения
рыночной стоимости для целей налогообложения на определенную дату, так как
территории переживают четырехфазные периоды развития — рост — стабильность —
упадок — обновление. Эти перемены происходят постоянно, и рыночная стоимость
определяется динамикой экономических, политических и демографических факторов на
этой территории. Поскольку предложение земли фиксированно, ее стоимость сильно
зависит от колебания этих факторов рынка.
Анализируя основные подходы к оценке городских земель, следует отметить, что
экономическая наука и практика выработала и использует три основных подхода:
сравнения продаж земельных участков;
затратный метод;
метод капитализации дохода.
Основным приемом оценки земли является метод сравнения продаж. Этот метод
использует цены продаж земельных участков, аналогичных оцениваемому по
существенным характеристикам как базовые для последующего анализа.
Предполагается, что цена, за которую земельный участок был продан, отражает
равновесие спроса и предложения, и если условия на рынке недвижимости
существенно не изменились, то аналогичный по своим характеристикам земельный
участок может быть оценен на том же уровне. Метод основан на принципе замещения,
рациональный покупатель не заплатит за земельный участок больше, чем ему
обойдется аналогичный другой участок с подобными полезными свойствами. Процедура
метода следующая:
выявление фактических продаж земельных на соответствующем рынке;
проверка информации о сделках, что сделки не являются вынужденными и все
стороны действовали экономически рационально;
внесение поправок с учетом различий между оцениваемым и каждым сопоставимым
участком (размер, местоположение, форма и глубина участка, рельеф и др.).
На практике используется несколько приемов оценки земли этим методом, это прием
единицы сравнения и прием базового, стандартного участка. Когда анализируются
участки на основе фактической стоимости единицы сравнения (гектар, кв. метр и
др.) и реального или гипотетического базового участка. Среднее значение
определяется путем расчета медианой или средней цены продажи за единицу
сравнения. Высокие средние отклонения по зонам показывают, что, возможно,
необходимы дальнейшие уточнения, основанные на рыночной информации и реальной
действительности. Как только для каждой зоны определена стоимость единицы
сравнения, производится уточнение на уровне отдельных земельных участков.
Оптимальным определением стоимости единицы сравнения является земельный участок
квартала. Такой прием позволяет учесть большинство отклонений в пределах этой
территории, а в показатели меньших земельных участков вносятся лишь
незначительные поправки по размеру, но относительно похожи в отношении других
параметров.
Когда не хватает информации для применения метода сравнения продаж, используют
другие методы.
Одним из таких методов является метод абстрагирования, известного так же как
метод оценки земли по остаточной стоимости. Стоимость освоения, взятая из
затратной модели, вычитается из цены продажи освоенного участка, что дает
оцененную стоимость земли по остаточному принципу. Этот метод дает более точные
цифры для земельных участков с относительно новыми сооружениями, для которых
легко определить затраты на возведение нового сооружения равной полезности и
износ.
Многие риэлторские фирмы в России используют при оценке городской земли метод
остатка для земли. Оценщики используют вместо общей стоимости застроенного
участка доходность объекта недвижимости. Поэтому применение данного метода
возможно, когда известна стоимость сооружения на участке, доходность, приносимая
объектом, и срок эксплуатации сооружения. Метод применим для оценки свободных
участков и участков с новыми объектами, приносящими доход. Остаточный доход для
земли — это сумма, оставшаяся после удовлетворения известных требований к доходу
сооружения, которая затем капитализируется для оценки стоимости земельного
участка. Данный метод нельзя использовать для оценки стоимости земли напрямую, а
только как информацию для других методов.
Одним из основных методов оценки недвижимости является затратный метод.
Затратный метод иначе называют методом суммирования затрат, что больше
соответствует его содержанию. Этот метод основан на принципе добавочной
продуктивности. Затратный подход может дать оценку стоимости, приносящей доход
собственности. Лучше всего этот метод подходит для определения обоснованности
нового строительства, варианта наилучшего и наиболее эффективного использования
земли, в реновационном анализе, при оценке страхования рисков, поимущественного
налогообложения и других целей. При затратном подходе сначала оценивается
стоимость воспроизводства, а затем из полученной суммы вычитается оцененный
износ. Основными недостатками такого подхода при оценке объектов недвижимости
являются, во-первых, невозможность отделения зданий и сооружений от земли;
во-вторых, невозможность сооружения нового, уже изношенного здания. Метод
следует применять с большой осторожностью и может использоваться лишь в
исключительных случаях оценки земли неразрывно от произведенных на ней
улучшений.
Современная практика оценки недвижимости применяет также метод капитализации
дохода. Метод капитализации дохода подразумевает оценку дохода (земельной
ренты), который приносит объект недвижимости, и капитализацию его в цену участка
на момент оценки. Предполагается, что потенциальный владелец земельного участка
рассчитывает на получение потока доходов от его эксплуатации, при этом
обязательно учитываются альтернативные варианты вложения капитала.
В основе метода лежит простое соотношение: стоимость земельного участка равна
отношению дохода, полученного от его эксплуатации, к ставке капитализации:
V = I / R, (1)
где V — стоимость земельного участка; I — доход от эксплуатации земельного
участка (арендная плата); R — ставка капитализации.
Ставка капитализации берется аналогично тем ставкам, которые инвесторы получают
на помещение капитала с той же степенью риска. Поскольку данный метод
предполагает оценку потока доходов за несколько лет (от 1 до n), необходимо
провести дисконтирование этого потока денежных поступлений. Тогда стоимость
земли будет определяться:
V = I1 / ( 1 + R) + I2 / ( 1 + R )2 + . . . + In / ( 1 + R )n . (2)
Используя данный метод, трудно определить на будущее истинную стоимость
городских земельных участков, что соответственно отразится на земельной ренте
при долгосрочной аренде. Однако вследствие роста населения и развития
инфраструктуры цена участка повысится, поэтому земельная рента обычно несколько
выше годовой стоимости участка в начале срока аренды и намного ниже ее к концу
этого срока. Метод капитализации дохода наиболее перспективный для оценки
городских земель.
Земельным законодательством РФ предусматривается следующий механизм оценки
земельных участков:
1. Для проведения оценки земельных участков образуются оценочные комиссии, в
состав которых входят государственные и независимые эксперты, имеющие
соответствующие лицензии. Председатель и члены оценочной комиссии должны быть
компетентными и обладать опытом оценки земельных участков и связанных с ними
объектов недвижимости.
2. Оценочная комиссия готовит заключение о цене застроенных и незастроенных
земельных участков, а также о правах на земельный участок, если эти сведения
запрашиваются собственниками, владельцами, пользователями земельных участков,
компетентными органами, судами и другими лицами. Собственники, пользователи
земли предоставляют оценочной комиссии необходимые документы и сведения для
проведения оценки.
3. Основой определения цены конкретных земельных участков служат рыночные
цены. Для установления цены используется сравнительная оценка по аналогии с
известным земельным участком или оценка по доходности земельного участка.
4. Оценочная комиссия осуществляет ведение и сбор информации о ценах на
земельные участки и связанные с ними объекты недвижимости на основе
поступающих в органы государственной регистрации прав на земельный участок
договоров купли-продажи. Полученная информация накапливается в банке данных и
наносится на карту. По этим данным ежегодно определяется среднетерриториальная
цена земельных участков. Комиссия составляет сборник среднетерриториальных цен
земельных участков, который передается органам налоговой инспекции в целях
контроля налогообложения и публикуется для информирования населения.
5. В случае продажи земельного участка по более высокой цене доход, полученный
сверх среднетерриториальной цены земельного участка, поступает в
соответствующий бюджет.
Проведенный анализ показал, что городская территория должна рассматриваться как
взаимосвязанное, взаимообусловленное ресурсное и факторное пространство, а
использование земель должно строиться на комплексной экономической оценке,
которая позволит более эффективно использовать территориальные ресурсы.
2. МУНИЦИПАЛЬНАЯ СОБСТВЕННОСТЬ НА ГОРОДСКУЮ ЗЕМЛЮ
Начало земельной реформе в России было положено еще в
законодательством (принятие закона “О собственности в СССР” и “Основ
законодательства СССР и союзных республик о земле”), более радикальное
проведение земельной реформы и коренное изменение земельных отношений произошло
с принятием Закона РСФСР “О земельной реформе” и Земельного кодекса РСФСР 1991
г.
Земельный кодекс ликвидировал монополию исключительной государственной
собственности на землю и установил различные формы собственности на землю,
включая и частную. С принятием Указа Президента РФ “О регулировании земельных
отношений и развитии аграрной реформы в России” от 27 октября
новый этап в земельной реформе. В интересах дальнейшего совершенствования
земельных отношений в условиях рыночной экономики гражданам и юридическим лицам
— собственникам земельных участков — было предоставлено право совершать
гражданско-правовые сделки с землей, т.е. продавать, передавать по наследству,
дарить, сдавать в залог, аренду и т.д., а также передавать земельный участок или
его часть в качестве взносов в уставные фонды акционерных обществ, товариществ,
в том числе с иностранными инвестициями. Государство гарантировало
неприкосновенность и защиту частной собственности на землю, а также защиту прав
собственников земли при совершении ими сделок с землей.
Это было также подтверждено Конституцией Российской Федерации, что земля и
другие природные ресурсы могут находиться в частной, государственной,
муниципальной и иных формах собственности. Владение, пользование и распоряжение
землей и другими природными ресурсами осуществляется их собственниками свободно.
Право собственности — право конкретного субъекта использовать имущественные
объекты своей властью и в своем интересе на основе и в пределах установленного в
государстве правопорядка.
Структура форм собственности на землю представлена на рис. 5.
Кроме того, возникли и другие формы права на землю. Это — право пожизненного
наследуемого владения землей; право пользования (бессрочное, краткосрочное и
долгосрочное); право аренды (краткосрочное и долгосрочное).
Право государственной собственности на землю в России исчисляется столетиями, а
последние семьдесят лет оно было исключительным, т.е. другой собственности не
допускалось — было только пользование. Сегодня земли, находящиеся в
собственности Российской Федерации и субъектов Федерации, являются
государственной собственностью.
Из государственных земель выделяются земли федерального значения. К ним
относятся земли, которые имеют общероссийское значение, правовой режим которых
установлен федеральными законами или распоряжениями, а управление осуществляется
органами государственной власти РФ.
В состав земель федерального значения входят:
земельные участки, занятые объектами министерств обороны и безопасности
государства;
земельные участки, занятые федеральными энергетическими и космическими
системами, объектами ядерной энергетики, оборонной промышленности, связи,
транспорта и других объектов федерального значения;
земельные участки государственных природных заповедников, национальных парков,
памятников природы, культуры и искусства федерального и всемирного значения;
земельные участки Российской академии наук, отраслевых академий наук, научных
и образовательных учреждений федерального значения и др.
Также следует отметить, что все земельные участки, занимаемые федеральными
объектами (здания федеральных органов власти, сооружения, предприятия и др.),
относятся к федеральной собственности.
Субъекты Федерации — собственники земли и других природных ресурсов на своих
территориях. Разграничение государственных земель происходит согласно законам о
разграничении имущества и договоров между федеральным центром и регионами.
Право муниципальной собственности на землю установлено в 1990 году.
Муниципальная собственность на землю — это собственность муниципальных
образований. Федеральный закон “Об общих принципах организации местного
самоуправления в Российской Федерации”, принятый 12 августа 1995 года,
предусматривает, что финансово-экономическую основу местного самоуправления
составляет муниципальная собственность, в состав которой входят муниципальные
земли [ст. 28, 29].
Объектами права муниципальной собственности на землю являются земельные участки
в границах муниципальных образований, отнесенных к муниципальной собственности
на основании законодательных актов. Т. е. в муниципальной собственности
находятся все земли в пределах черты города (поселения), за исключением земель,
находящихся в государственной собственности и переданных в частную
собственность, также земельные участки за чертой города, переданные в
муниципальную собственность органами государственной власти субъектов Российской
Федерации.
В собственность муниципальных образований для обеспечения их развития могут
дополнительно безвозмездно передаваться земли, находящиеся в государственной
собственности
Субъектами права муниципальной собственности на землю являются городские,
районные, поселковые и другие муниципальные образования, в лице органов местного
самоуправления, наделенные в соответствии с уставом муниципального образования
собственной компетенцией в решении вопросов владения, пользования и распоряжения
землями, находящимися в муниципальной собственности.
Муниципальные земли городов устанавливаются методом так называемого вычитания —
это земли на территории муниципального образования, за исключением земель
федеральных, субъектов Федерации и находящихся в собственности физических и
юридических лиц.
Основанием отнесения городских земель к объектам муниципальной собственности
являются:
решение об отводе земельных участков под объекты муниципальной собственности;
решение органов местного самоуправления о предоставлении земельных участков в
постоянное (бессрочное) пользование, за исключением земель, занятых объектами
государственной собственности и необходимых для их обслуживания;
решения о предоставлении органами местного самоуправления земли в аренду
юридическим и физическим лицам, кроме земельных участков, на которых размещены
объекты государственной собственности;
решения органов местного самоуправления о предоставлении земельных участков в
срочное пользование;
решения о предоставлении органами местного самоуправления земельных участков
физическим лицам в пожизненное наследуемое владение;
договоры о приобретении земельных участков в муниципальную собственность как в
границах, так и за пределами территории муниципального образования, в том
числе посредством выкупа;
отсутствие правоустанавливающих документов на земельные участки (включая земли
общего пользования, инженерной инфраструктуры), кроме земель, отнесенных
действующим законодательством к государственной собственности;
отсутствие собственника или отказ собственника от права владения земельным
участком (бесхозная недвижимая вещь);
решения органов государственной власти о передаче земельных участков,
находящихся в государственной собственности в муниципальную собственность.
Передача земель, находящихся в государственной собственности Российской
Федерации, осуществляется Правительством РФ, земель, находящихся в
государственной собственности субъекта РФ, органами государственной власти
субъекта Федерации.
Споры, возникающие в связи с отнесением земельных участков к объектам права
муниципальной собственности на землю, разрешаются посредством согласительных
процедур или в судебном порядке.
Органы местного самоуправления в соответствии с законодательством вправе
передавать земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности, другим
лицам в собственность, срочное или постоянное пользование, сдавать в аренду,
отчуждать, передавать гражданам в пожизненное наследуемое владение, а также
совершать с ними иные сделки. Безвозмездная передача земель, находящихся в
муниципальной собственности, в государственную не допускается.
Обмен земель, находящихся в муниципальной собственности, между муниципальными
образованиями производится на основании договоров между ними.
Представительный орган местного самоуправления устанавливает порядок управления
и распоряжения землями, находящимися в муниципальной собственности, в
соответствии с федеральными законами, законами субъектов Российской Федерации.
Нормативные правовые акты органов местного самоуправления по вопросам
регулирования земельных отношений, не противоречащие действующему
законодательству и изданные в соответствии с их полномочиями, действуют на всей
территории муниципального образования и обязательны для всех владельцев
земельных участков, независимо от формы собственности и других прав на земельный
участок.
Механизм предоставления земельных участков из муниципальных земель для застройки
включает:
1. В соответствии с территориальным планированием использования земель и
потребностями развития территории органы местного самоуправления по
собственной инициативе объявляют конкурсы и аукционы на право застройки
незанятых земельных участков из муниципальных земель либо строительного
подряда для промышленных, транспортных, коммерческих и иных целей за счет
средств федерального бюджета, бюджетов субъектов Российской Федерации, местных
бюджетов или средств застройщиков. При этом сообщается, на каком праве
предоставляется земельный участок.
2. Конкурсы и аукционы на право застройки объявляются в средствах массовой
информации не менее чем за три месяца до их проведения.
3. Аукцион на право застройки может быть объявлен после получения необходимых
документов об отводе земельного участка для указанной цели, определения
основных показателей застройки.
4. Конкурс на право застройки проводится посредством выбора предложений
заявителей, оптимально отвечающих требованиям устроителя конкурса.
5. Высокая стоимость с тенденцией постоянного увеличения и, как правило,
социальная значимость земли предполагают соблюдение принципа публичности при
совершении сделок с ней. Поэтому предоставление городских земель происходит
только через конкурс или аукцион. Конкурсы и аукционы на право застройки
земельных участков проводятся в соответствии с гражданским законодательством.
Характеристика различных способов предоставления земельных участков
представлена в таблице 1.
6. С победителем конкурса или аукциона не ранее чем по истечении месячного
срока заключается договор о предоставлении (продаже) земельного участка на
праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования, пожизненного
наследуемого владения или аренды с определением всех обременений, прав и
обязанностей застройщика, в том числе порядка утверждения проектной
документации, сроков начала и окончания строительства, минимальной стоимости
строительства, порядка расторжения договора при невыполнении обязательств и
других условий.
7. Итоги конкурса или аукциона должны быть объявлены публично в средствах
массовой информации не позднее чем через семь дней после завершения конкурса
или аукциона.
Решение конкурсной или аукционной комиссии может быть обжаловано в суд в
месячный срок и признано судом недействительным, если нарушены правила
проведения конкурса или аукциона, в том числе если ограничено число участников
вследствие действий должностных лиц органов местного самоуправления либо других
участников.
В случае продажи земельного участка в собственность под застройку его начальная
цена не может быть ниже нормативной цены. Если на конкурс или аукцион явился
единственный претендент, конкурс или аукцион считается несостоявшимся, а
претенденту по истечении месяца земельный участок может быть предоставлен на
общих основаниях.
В случае необходимости сноса зданий, строений, сооружений и изъятия земельных
участков при предоставлении земельных участков под застройку органы местного
самоуправления могут объявить конкурс или аукцион на право застройки земельных
участков не ранее, чем будет утверждена, объявлена и зарегистрирована в
Государственном земельном кадастре зона отчуждения земельных участков и другой
недвижимости, на каком бы праве владения земельные участки ни находились у
граждан и юридических лиц, и не ранее выкупа их недвижимости.
Зона отчуждения земельных участков должна быть объявлена не позднее чем за год
до изъятия земельных участков. Изъятие земельного участка ранее чем за год
допускается с согласия его владельца.
Граждане и юридические лица, получившие земельные участки в собственность,
наследуемое владение, постоянное пользование, аренду или в результате сделок с
недвижимостью, вправе осуществлять строительство, снос или реконструкцию
приобретенных ими зданий, сооружений в соответствии законодательством при
выполнения установленных условий.
Право начала строительства наступает после согласования и утверждения в
установленном порядке его проекта, получения разрешения на строительство от
местных органов власти. На земельных участках, предоставленных в срочное
пользование, допускаются временные постройки, подлежащие по истечении срока
сносу за счет средств владельца.
Государственная регистрация права муниципальной собственности на землю
осуществляется в порядке, предусмотренном действующим законодательством.
Земельные участки регистрируются в Государственном земельном кадастре.
Таблица 1
Характеристика способов предоставления муниципальной земли
АукционКоммерческий аукционИнвестиционный конкурс
1. Цели
Быстрая продажа земли
Максимальная цена
Продажа при соблюдении местных цен
Более высокая цена
Инвестирование в развитие объекта
2. Преимущественное назначение для:
Небольших участков Мелких и средних объектовКрупных массивов
3. Обязательства потенциальных инвесторов:
Участие в торгах
Внесение залога
Отправление своих предложений по почте
Принятие указанных условий
Назначение первоначальной цены или более высокой
Принятие особых условий
4. Преимущества:
Быстрый, несложный
Гласность
Присутствие всех потенциальных покупателей
Немедленное достижение результатов
Соревнование
Возможность устанавливать условия
Возможность повышения цены
Нет необходимости в специальном помещении
Возможность устанавливать условия
Целенаправленная рассылка приглашений
Вероятность более высоких цен
5. Недостатки
Потребность помещения
Невозможность устанавливать условия
Возможность сговора
Длительная процедура
Медленнее других способов
Больше затрат на проведение
Государственный земельный кадастр представляет собой систему необходимых и
достоверных сведений о природном, хозяйственном и правовом положении земель
Российской Федерации, местоположении и размерах земельных участков, об их
качественной характеристике, о владельцах земельных участков, правовом режиме
землепользования, об оценке земельных участков, иных необходимых и достоверных
сведений о земле.
Сведения Государственного земельного кадастра подлежат обязательному применению
при использовании и охране земель, предоставлении и изъятии земельных участков,
совершении сделок с землей, определении размеров платежей за землю, проведении
землеустройства, оценке хозяйственной деятельности и осуществлении других
мероприятий по использованию и охране земель. Государственный земельный кадастр
является фискально-правовой системой, обеспечивающей рациональное
налогообложение объектов недвижимости, дающей информацию для управления ими и
создающей основу для обеспечения гарантий пользователей на эти объекты (рис. 7).
Государственная регистрация прав на земельный участок осуществляется по месту
расположения земельного участка и включает в себя внесение в государственный
реестр (Поземельную книгу):
сведений о лице, приобретающем право на земельный участок;
описания земельного участка (категория земель, цель использования, виды
угодий, площадь, доля в общем владении, границы, кадастровый номер и другие
характеристики);
сведений об условиях договора о предоставлении земельного участка, о
сервитутах, об ограничениях и обременениях в его использовании;
сведений о совершенных сделках и иных действиях по распоряжению земельным
участком;
сведений о наложении запрета на совершение сделок с земельным участком;
решений уполномоченных органов о включении земельного участка в зону
отчуждения для государственных нужд.
Государственная регистрация сделок с земельным участком осуществляется при
наличии плана земельного участка, являющегося предметом сделки. Регистрация прав
на земельный участок проводится в десятидневный срок с момента поступления в
орган государственной регистрации прав на земельный участок всех необходимых
документов о правах на земельный участок. Затем выдается удостоверение с
указанием в нем даты и номера регистрационной записи, сведений о регистраторе.
При государственной регистрации сделки с земельным участком, не влекущей за
собой отчуждения земельного участка, соответствующая запись о совершении сделки
с земельным участком вносится в государственный реестр (Поземельную книгу). Если
совершается сделка с земельным участком, влекущая за собой отчуждение земельного
участка, документ продавца о правах на землю подлежит сдаче в орган
государственной регистрации прав на земельный участок. Порядок регистрации прав
на земельные участки и связанную с ними недвижимость определяется федеральными
законами о Государственном земельном кадастре и о государственной регистрации
прав на недвижимость и сделок с ней.
3. ФОРМИРОВАНИЕ РЫНКА ГОРОДСКОЙ ЗЕМЛИ
Оборот земельных участков — переход земельных участков от одного лица к другому
в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации и особенностями,
установленными Земельным кодексом, посредством заключения договоров и иных
сделок.
Приватизация земельных участков — передача из государственной или муниципальной
собственности в собственность граждан и юридических лиц земли, находящейся у них
на праве постоянного (бессрочного) пользования, пожизненного наследуемого
владения или аренды.
Рынок земли — средство перераспределения земель между собственниками
экономическими методами на основе конкурентного спроса и предложения. Рынок
земли как саморегулирующая система включает следующие основные элементы: спрос,
предложение, цена, менеджмент, маркетинг, инфраструктура и деловые процедуры
(рис.8).
Спрос — количество земельных участков, которые покупатели желают и способны
приобрести по данной цене в данный период времени.
Предложение — количество земли, которое собственники желают и способны продать
по данной цене в определенный период времени.
Цена земли — капитализированная земельная рента, будучи превращена в капитал,
приносит доход в виде процента.
На рынке земли действуют четыре группы лиц: продавцы, покупатели,
профессиональные участники и различные государственные и муниципальные органы.
Рынок земли, как и другие виды рынков, в автоматическом режиме выполняют
различные функции:
регулирование распределения земли между сферами деятельности;
информация о ценах, спросе, предложениях и других данных о земле;
санация предпринимателей, разорение неэффективных
организаций-землепользователей;
стимулирование и повышение эффективности бизнеса, личной выгоды;
ценообразование, установление равновесных цен на земельные участки;
обеспечение свободы выбора предпринимательской деятельности.
Сегментирование рынка — это один из важнейших инструментов маркетинга. Успех в
конкурентной борьбе зависит от того, насколько правильно выбран сегмент рынка.
Существует целый ряд критериев и признаков, по которым можно проводить
сегментирование рынка земли (табл. 2).
Критерий сегментирования — это фактор, по которому оценивается обоснованность
выбора того или иного сегмента рынка.
Таблица 2
Классификация рынков городской земли
Признак классификацииВиды рынков городской земли
Категория земельЖилищного строительства
Гаражного строительства
Промышленного строительства, транспорта и связи
Офисных и нежилых помещений
Дачных участков
Размер участковКрупных массивов земли
Средних земельных участков
Мелких земельных участков
Территориальный охватРайонный
Общегородской
Региональный
Степень ограничения конкуренцииОлигополистический
Монополистический
Вид сделокПервичный купли-продажи участков
Вторичный купли-продажи участков
Прав аренды земли
Земельных долей
МестоположениеДелового центра
Расстояние от центра до
Территории окраин города
В пределах городской черты
Форма собственностиЧастных земель
Муниципальных земель
Государственных земель
Тип рынкаОрганизованный — биржевой, в процессе приватизации
Неорганизованный — индивидуальный
Признак сегментирования — это фактор, по которому осуществляется выделение
сегментов рынка. На практике используется множественная сегментация, т. е.
сегментирование по нескольким признакам одновременно.
Объектами сегментирования являются покупатели и другие участники рынка, а также
сам товар — земля.
В настоящее время право собственности на землю можно получить:
решением органов местной власти о выделении земельных участков;
совершив гражданско-правовые сделки на рынке земли.
В административном порядке осуществляется предоставление земельных участков за
плату и бесплатно и перерегистрация ранее полученных земель, т.е. приватизация
земельных участков. Это приобретение в собственность, пожизненное наследуемое
владение, пользование или аренду.
Все собственники земельных участков имеют право совершать сделки, то есть
осознанные волевые действия, направленные на установление, изменение и
прекращение прав и обязанностей на землю. Основными видами сделок являются:
купля-продажа;
дарение, наследование, обмен;
аренда, лизинг, залог (ипотека);
пожизненное наследуемое владение;
постоянное пользование;
вклад в уставной капитал товариществ и обществ.
Рассмотрим более подробно механизмы совершения сделок на рынке городской земли.
Среди различных вариантов коммерческого землепользования, позволяющих извлекать
избыточную прибыль, наиболее распространенным является продажа новому
собственнику по рыночной стоимости с учетом наилучшего и наиболее эффективного
ее использования. Процедура купли-продажи городской, муниципальной земли имеет
существенные особенности. Прежде всего надо отметить, что законодательство РФ
запрещает передавать в частную собственность земельные участки:
объектов историко-культурного наследия;
государственных и муниципальных природных заповедников, парков;
лечебно-оздоровительных местностей в пределах их границ;
мелиоративных систем, водных объектов общего пользования либо водных объектов,
входящих в состав водного фонда РФ;
общего пользования в поселениях (площади, улицы, дороги, набережные, парки,
скверы, сады, бульвары, пляжи и другие территории);
государственных научных и образовательных учреждений;
прибрежной полосы внутренних водных путей, полосы отвода автомобильных и
железных дорог, транспорта общего пользования, линий электропередач, портов и
вокзалов, аэродромов и аэропортов;
спорных территорий до разрешения споров;
закрытых административно-территориальных образований, воинских и гражданских
захоронений.
Не подлежат передаче в частную собственность иные земельные участки в
соответствии с федеральными законами, законами субъектов Российской Федерации и
нормативными правовыми актами органов местного самоуправления.
Бесплатная передача земельных участков в собственность граждан и юридических лиц
производится в пределах норм, установленных субъектами Российской Федерации.
Нормирование земель — установление пределов (норм) владения и пользования
земельными участками на любом праве. При разработке и утверждении
законодательными органами субъектов Российской Федерации и органами местного
самоуправления предельных (максимальных и минимальных) размеров и количества
земельных участков, находящихся в собственности, владении и пользовании
гражданина (семьи) и юридического лица, учитываются природно-экономические,
экологические и социальные условия на основе рекомендаций
научно-исследовательских учреждений о районировании земель и нормировании
земель.
Земельный участок, общая площадь которого превышает норму площади для бесплатной
передачи земельного участка в собственность, выкупается по договорной цене,
которая не может быть ниже нормативной, либо остается в постоянном (бессрочном)
пользовании, пожизненном наследуемом владении или аренде.
В отдельных случаях часть земельного участка, превышающего установленные
предельные нормы, может передаваться гражданам по их желанию в собственность
бесплатно. В случаях отчуждения или перехода земельного участка к другому лицу,
за исключением перехода указанного участка по наследству, прежний собственник
земельного участка уплачивает в местный бюджет по нормативной цене земли
стоимость той части земельного участка, которая передавалась в собственность
бесплатно сверх установленных предельных норм.
Земельные участки, находящиеся у граждан и юридических лиц на праве постоянного
(бессрочного) пользования, пожизненного наследуемого владения или аренды (до
истечения ее срока), не могут быть приватизированы другим лицом или проданы
другому лицу. Земельный участок может быть приватизирован собственником
(собственниками в долях) здания, строения или сооружения, находящихся на этом
земельном участке.
Право на приватизацию земельного участка имеет лицо, которое получило его в
установленном порядке для индивидуального жилищного строительства, построило
дом, принятый в эксплуатацию, и за которым зарегистрировано право собственности
на него, или лицо, за которым право собственности признано по решению суда. Если
в здании, строении, сооружении сохраняется доля государственной или
муниципальной собственности, в том числе во встроенно-пристроенных зданиях,
строениях, сооружениях, земельный участок не подлежит приватизации.
Не подлежат приватизации или продаже земельные участки, в отношении которых не
имеется надлежаще оформленных документов о территориальных границах, сервитутах
и обременениях.
Сервитут — право ограниченного пользования чужим (соседним) земельным участком.
Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний
земельный участок, прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и
трубопроводов, обеспечения водоснабжения и мелиорации, а также других нужд
собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без
установления сервитута. Обременение земельного участка сервитутом не лишает
собственника участка прав владения, пользования и распоряжения.
Земельный участок с обозначенными территориальными границами, занятый
несколькими объектами недвижимости, принадлежащими разным лицам, может быть
продан или передан в собственность на праве общей собственности с условием
включения в договор обязательств всех заявителей о подчинении режиму общей
собственности на земельный участок, если они пришли к соглашению об их долях в
праве на земельный участок и оформили соглашение договором.
Территориальные границы приватизируемого земельного участка должны
корректироваться таким образом, чтобы максимально исключить необходимость
установления сервитутов.
Продажа и передача в собственность земли с находящимся на нем лесом не означают
возникновения права собственности на лес. Его использование, вырубка
осуществляются в соответствии с лесным законодательством.
Не допускается продажа земельных участков, занятых муниципальным и
государственным жилым фондом, подземными линейными сооружениями и сетями.
Запрещается приватизация земельных участков производственных объектов, которые
планируется вынести за черту поселения или перенести в другое место по
экологическим и социальным основаниям.
Передача застроенных земельных участков в собственность осуществляется с учетом
планируемого целевого назначения согласно градостроительной документации. Если
текущее использование земельного участка не соответствует планируемому,
приватизация не проводится.
При приватизации предприятий и других объектов, расположенных в черте городских
поселений, земельные участки собственнику недвижимости предоставляются в
долгосрочную аренду или выкупаются им в собственность.
В случае приватизации земельного участка, имеющегося у гражданина или
юридического лица либо вновь приобретаемого из государственных и муниципальных
земель, в том числе по результатам конкурса или аукциона на право застройки,
продавцом такого земельного участка является орган государственной власти
субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления, которые
выступают при заключении договора в качестве юридического лица.
Для решения вопроса о приватизации земельного участка гражданин или юридическое
лицо обязаны предъявить:
договор, решение суда, постановление органа исполнительной власти и иные
документы, бесспорно подтверждающие право собственности на здание, строение
или сооружение, находящиеся на земельном участке, если земельный участок
застроен;
постановление органа исполнительной власти о предоставлении земельного участка
в постоянное (бессрочное) пользование, пожизненное наследуемое владение или
аренду;
план земельного участка;
заявления всех собственников здания, строения или сооружения, находящихся на
земельном участке.
Для жилищных и гаражных кооперативов дополнительно требуются:
решение общего собрания членов кооператива о заключении договора о покупке
(бесплатном получении) в собственность кооператива земельных участков общего
пользования;
планы и обмеры каждого отдельного земельного участка;
заявление члена кооператива о передаче ему земельного участка в собственность,
пожизненное наследуемое владение или пользование.
Подготовка документов о передаче или продаже прав собственности на земельный
участок возлагается на соответствующие комитеты по земельным ресурсам и
землеустройству совместно с органами архитектуры и градостроительства.
Земельные участки граждан, занятые на законных основаниях индивидуальными жилыми
домами, садами, дачами и личным подсобным хозяйством, на землях обороны и
безопасности, особо охраняемых природных территорий, водоохранных зон,
санитарных зон промышленных объектов подлежат выделению из указанных земель и
могут быть переданы в собственность граждан, если не запланирован их перенос в
другое место.
Одним из элементов рыночных отношений в землепользовании является передача
земельных участков в уставный (паевой) капитал. В настоящее время собственник
или арендатор земельного участка с правом долгосрочной аренды (с согласия
собственника) вправе передать земельный участок или право аренды в качестве
вклада в уставный (паевой) капитал хозяйственных товариществ и обществ,
производственных и потребительских кооперативов. Определение величины вклада
проводится по соглашению сторон на основе заключения оценочной комиссии. Право
собственности или субаренды на земельный участок при этом переходит юридическому
лицу после государственной регистрации прав на земельный участок. Такая
регистрация проводится на основании учредительного договора о внесении
земельного участка или права аренды в уставный (паевой) капитал.
Юридическое лицо как субарендатор не несет обязанностей по арендной плате,
арендные платежи за земельный участок выплачивает арендатор.
Законодательство РФ предусматривает, что органы исполнительной власти и органы
местного самоуправления не вправе передавать муниципальные земельные участки в
уставный (паевой) капитал хозяйственных товариществ и обществ.
Основные особенности купли-продажи земельных участков:
земельные участки, переданные в собственность для ведения индивидуального
жилищного и гаражного строительства, могут продаваться и приобретаться без
изменения целевого назначения совместно с созданной на них другой
недвижимостью;
доходы от продажи незастроенных и неосвоенных земельных участков, находящихся
в частной собственности менее пяти лет, подлежат прогрессивному
налогообложению;
продажа в собственность зданий, строений, сооружений, а также предприятий,
принадлежащих муниципальным образованиям, влечет за собой передачу земельных
участков, на которых они расположены, в постоянное (бессрочное) пользование,
пожизненное наследуемое владение или аренду, если законом не разрешена продажа
(приватизация) земельных участков;
договор продажи недвижимости не считается заключенным, если в нем не
определены права покупателя недвижимости на земельный участок, на котором
расположена недвижимость.
Земля — это самый надежный объект залога, так как со временем она не
изнашивается при рациональном использовании, как другие виды недвижимости, а,
напротив, стоимость ее постоянно возрастает.
Земельные участки, находящиеся у граждан или юридических лиц на праве
собственности или аренды, могут быть переданы в залог для обеспечения кредитных
обязательств банков или других кредитных организаций.
Залог — способ обеспечения обязательства, при котором кредитор — залогодержатель
приобретает право в случае неисполнения должником обязательства получить
удовлетворение за счет заложенного имущества преимущественно перед другими
кредиторами.
Залог земельных участков регулируется федеральным законом о залоге и ипотеке.
Ипотекой признается залог предприятия, строения, здания, сооружения или иного
объекта, непосредственно связанного с землей, вместе с соответствующим земельным
участком или правом пользования им.
Передача в залог земельных участков из государственных и муниципальных земель
соответствующими органами государственной власти или органами местного
самоуправления не допускается.
Лицо, которое использует земельный участок, находящийся в муниципальной
собственности, на праве постоянного (бессрочного) пользования, пожизненного
наследуемого владения или аренды, вправе с согласия уполномоченного органа
обменять земельный участок на иной земельный участок, используемый другим лицом
на праве постоянного (бессрочного) пользования, пожизненного наследуемого
владения или аренды, а также приобрести право собственности на другой земельный
участок, принадлежащий гражданину или юридическому лицу, с которыми совершен
обмен.
Собственник земельного участка вправе передать земельный участок или его часть
гражданину, юридическому лицу, а также государству или муниципальному
образованию по договору дарения. Федеральные органы исполнительной власти,
органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации и органы местного
самоуправления не вправе отказаться от земельных участков, переходящих к ним в
порядке дарения, за исключением случаев дарения земельных участков, несущих
опасность для жизни и здоровья граждан, животного и растительного мира или
обремененных долгами, превышающими стоимость земельных участков.
С развитием рыночных отношений все большее значение в предпринимательской
деятельности приобретает аренда — форма договорного, срочного и возмездного
владения и пользования землей.
Аренда земли — это основанное на договоре временное пользование землей в
хозяйственных целях.
В многоукладной экономике аренда является наиболее распространенной и
перспективной формой землепользования. Арендаторами земельных участков
становятся, как правило, наиболее предприимчивые и компетентные люди.
Местные органы власти городов России используют аренду как основную форму
предоставления земель в черте поселений. Вместе с тем земельные участки,
принадлежащие на праве собственности муниципальным образованиям, занятые
государственным, муниципальным или частным жилым фондом, не могут быть переданы
в аренду иным гражданам и юридическим лицам, за исключением лиц, проживающих в
домах этого жилого фонда и их объединений. Предоставление земельных участков из
муниципальных земель в аренду для коммерческого использования может быть
обременено обязанностью безвозмездной передачи здания, строения, сооружения в
муниципальную собственность по окончании обусловленного договором срока
коммерческого использования.
Договор аренды зданий, строений, сооружений, а также предприятий не считается
заключенным, если в нем не оговорены права арендатора на земельный участок.
Сделки с земельными участками считаются заключенными с момента государственной
регистрации.
Сделки являются ничтожными или могут быть признаны недействительными по
основаниям, указанным гражданским законодательством, в частности, если они
совершены с нарушением требований земельного законодательства или под влиянием
заблуждения, обмана, угрозы, насилия, злонамеренного соглашения о занижении цены
сделки.
Использование земли в Российской Федерации платное. Формами платы за землю
являются земельный налог, арендная плата, нормативная цена.
Собственники земли, землевладельцы и землепользователи, кроме арендаторов,
облагаются ежегодным земельным налогом. Земельный налог относится к
общеобязательным и взимается на всей территории России. Земельный налог
устанавливается на рентной основе исходя из плодородия почв, других природных и
экономических условий, местоположения земельного участка и не зависит от
результатов хозяйственной деятельности собственника, владельца, пользователя
земли и устанавливается в виде стабильных платежей за единицу земельной площади
в расчете на год.
Конкретный размер земельного налога устанавливается органами местного
самоуправления в соответствии со средними ставками земельного налога по региону
и коэффициентами увеличения, определенными в Законе РФ “О плате за землю”.
Ставки земельного налога зависят от следующих факторов:
категории земель, критерием является целевое назначение земель;
местоположения, ставки налогообложения определяются с учетом комплексной
экономической оценки территории, основанной на всесторонних исследованиях
ценности земель по зонам. Дифференциация обусловлена многими факторами, в том
числе условиями транспортной доступности, близости к центру, экологическим
состоянием, престижностью и др.;
размера земельного участка, он должен быть обоснованным и минимально
необходимым. Утверждается в соответствии с нормами отвода земель для жилищного
строительства, предпринимательской деятельности.
Сумма земельного налога определяется по формуле :
Нз = S Si x Сi x Кi х Лi , (3)
где: Нз — сумма земельного налога; S — площадь земельного участка; C — ставка
земельного налога по земле соответствующего назначения (с учетом ежегодных
повышающих коэффициентов); К — коэффициенты корректировки ставки земельного
налога, устанавливаемые местными органами власти (индекс градостроительной
ценности); Л — коэффициент налоговых льгот; n — количество земельных участков
соответствующего назначения (i).
Юридические лица, с которых взимается земельный налог, рассчитывают его
самостоятельно до 1 июля и оплачивают равными долями не позднее 15 сентября и 15
ноября. Сумму земельного налога (арендной платы) за земли, связанные с основной
деятельностью, относят на себестоимость продукции и издержки обращения. Закон РФ
“ О плате за землю” (ст.12) предусматривает льготы в оплате за использование
земли.
Для определения земельного налога периодически проводятся рентные оценки
земельных участков на основе учета дополнительного дохода, образующегося за счет
местоположения земельного участка и развития инфраструктуры территории.
Лица, имеющие земельные участки, суммарная площадь которых превышает предельные
размеры, установленные земельным законодательством, облагаются прогрессивным
земельным налогом на ту часть земельного участка, которая превышает предельный
размер. Ставки прогрессивного земельного налога устанавливаются законами
субъектов Российской Федерации или нормативными правовыми актами
представительных органов местного самоуправления (по принадлежности земель)
посредством введения повышающих коэффициентов к утвержденным ставкам земельного
налога на земли данного целевого использования.
За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Арендная плата за землю
городов устанавливается договором между муниципальными органами и пользователем
земли. Размер, условия и сроки внесения арендной платы за землю устанавливаются
договором и по действующему законодательству этот размер не ограничен (кроме
земель сельскохозяйственного назначения). Объектом данных договоров является
весь земельный участок с его инфраструктурой, природными и иными объектами.
Лица, получившие по договору участок, имеют право на доход, возникающий в
результате его эксплуатации. При аренде земель, находящихся в муниципальной
собственности, органы власти устанавливают базовые ставки арендной платы по
видам использования земель и категориям арендаторов (отечественные, иностранные
и т.д.). Ставка арендной платы должна определяться в соответствии с комплексной
экономической оценкой городских территорий, величина которой дифференцируется от
различных качеств (местоположение, престижность, развитость инфраструктуры).
Арендная плата (Ап) за городские земли включает затратную (условно-постоянную) (
За ) и рентную (Ра) составляющие:
Ап = За + Ра , (4)
Затратная составляющая отражает фактические и будущие затраты на городскую
инфраструктуру, т.е. позволяет обеспечивать расширенное воспроизводство
инженерной, природоохранной и социальной инфраструктуры города в целом.
Рентная часть формируется из внутригородской и внегородской ренты.
Внутригородская рента отражает преимущества участка по местоположению и его
ценности. Внегородская рента фиксирует превосходство в природно-географическом и
экономическом развитии города по сравнению с другими городами страны.
Арендная плата выражается обычно в периодических (месячных, квартальных,
годовых) денежных платежах. Размер арендной платы устанавливается на один год с
последующей корректировкой в сторону повышения, что связано с уровнем инфляции.
Расчет арендной платы может быть представлен в виде:
Ап = С х r х Кр х S , (5)
где: Ап — величина арендной платы для конкретного участка; С — стоимость единицы
территории, определенной с помощью различных методов оценки земли; r — ставка
капитализации или норма годовых отчислений; Кр — коэффициенты регулирования
отдельных видов деятельности; S — площадь арендуемого участка.
Для покупки и выкупа земельных участков в случаях, предусмотренных
законодательством РФ, а также для получения под залог земли банковского кредита
устанавливается нормативная цена земли.
Нормативная цена земельного участка — показатель, характеризующий стоимость
участка определенного качества и местоположения исходя из потенциального дохода
за расчетный срок окупаемости. Нормативная цена земли применяется для
обеспечения экономического регулирования земельных отношений при передаче земли
в собственность гражданам, передачи по наследству, дарении, получении
банковского кредита. Нормативная цена земли по конкретным участкам определяется
по формуле:
Цн = 200 х Нз х К1 х К2 , (6)
где Цн — нормативная цена земли; 200 — повышающий коэффициент по России; Нз —
земельный налог для данного участка (с учетом повышающих коэффициентов); К1 —
повышающий коэффициент, устанавливаемый органами власти субъектов РФ (до 75 % от
рыночной цены); К2 — повышающий коэффициент, устанавливаемый администрациями
районов и городов (до 25 %). Для определения нормативной цены земельных участков
под приватизированными предприятиями — 200-кратный размер земельного налога
снижен до 10 -кратного, что направлено на наращивание инвестиций в экономику.
Целью введения платы за землю является стимулирование рационального
использования, охраны и освоения земель, повышения плодородия почв, выравнивание
социально-экономических условий хозяйствования на землях различного качества,
обеспечение развития инфраструктуры в населенных пунктах, формирование
специальных фондов финансирования этих мероприятий.
Средства от платежей за земельные участки, расположенные на территории
муниципального образования, поступают в местный бюджет и могут быть частично
централизованы соответственно в бюджет субъекта Российской Федерации и
федеральный бюджет. Платежи за земельные участки направляются на финансирование
мероприятий по использованию и охране земель, повышению плодородия почв,
освоению новых земель, социальному и инженерному обустройству поселений,
межселенных территорий, ведению государственного земельного кадастра,
землеустройства, мониторинга и контроля земель, районирования земель,
территориального планирования использования земель, зонирования земель и др.
ЛИТЕРАТУРА
1. Конституция Российской Федерации. — М.: Новая школа, 1995.
2. Гражданский кодекс Российской Федерации. — М.: Юридич. лит., 1996.
3. Закон РФ “ О плате за землю”. — М.: Юридическая литература, 1997.
4. Закон РФ “ Об общих принципах организации местного самоуправления в
Российской Федерации “. — М.: Прогресс, 1995.
5. Устав города Москвы // Вестник мэрии Москвы, август 1995.
6. Закон г. Москвы “ О территориальном общественном самоуправлении в г.
Москве” № 26-77 от 10 июля 1996 // “Тверская,
7. Закон г. Москвы “О внебюджетном фонде финансовых ресурсов района города
Москвы”// Вестник мэрии Москвы, № 1, 1997.
8. Горемыкин В. А. Российский земельный рынок. — М.: Инфра — М., 1996.
9. Земельное право России // Под редакцией В. В. Петрова. М.: Стоглавъ, 1995.
10. Земельно-аграрная реформа в России. Законодательство. — М.: Юридическая
литература, 1994.
11. Земельно-арендные отношения в г. Москве. Сборник нормативных актов. — М.:
Интерлист-Интершельф, 1995.
12. Местное самоуправление в России. — М.: “Грамота”, 1995.
13. Недвижимость в Москве и Московской области. — М.: Спарк, 1993.
14. Руднев А. В. Землепользование в городах. — М.: Надежда, 1995.
15. Руднев А. В. Управление муниципальными землями. — М.: ГУУ, 1998.
16. Фридман Д. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости. — М.: Дело,
1995.
17. Харрисон Г. Оценка недвижимости. — М.: РИО Мособлупрполиграфиздата, 1994.
18. Черник Д. Г. Бюджет Москвы. 1890 — 1990. — М.: Моск. рабочий, 1991.
19. Черняк А. В. Оценка городской недвижимости. — М.: РДЛ, 1996.
20. Эккерт Д. Оценка земельной собственности. — Красногорск: Красная гора,
1993.
1 к.э.н., доцент кафедры муниципального управления Государственной
Академии Управления им. Серго Орджоникидзе
