Кодекс и Законы Понятие договора аренды в гражданском праве
Работа добавлена на сайт bukvasha.net: 2015-10-29Поможем написать учебную работу
Если у вас возникли сложности с курсовой, контрольной, дипломной, рефератом, отчетом по практике, научно-исследовательской и любой другой работой - мы готовы помочь.
Предоплата всего
от 25%
Подписываем
договор
СОДЕРЖАНИЕ
1. Понятие договора и правила его заключения……………………...стр.2
2. Изменение и расторжение договора…………………………..........стр.6
3. Понятие договора аренды…………………………………….........стр.12
4. Объекты аренды……………………………………………………стр.13
5. Форма договора аренды……………………………………............стр.13
6. Срок договора аренды……………………………………………...стр.14
7. Арендная плата……………………………………………………..стр.14
8. Досрочное расторжение договора аренды………………………..стр.16
9. Досрочное расторжение договора по требованию арендатора….стр.16
Понятие договора и правила его заключения
Гражданско-правовой договор - одна из самых распространенных разновидностей сделок, совершаемых с участием граждан и в предпринимательской практике. Договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. В отличие от односторонних сделок договор всегда является соглашением двух (в двусторонних сделках) либо трех или более (в многосторонних сделках) участников. Поэтому к договорам применяются правила гражданского законодательства о сделках с участием двух или более лиц.
Законодательство Российской Федерации провозглашает принцип свободы договора: граждане и юридические лица свободны в его заключении. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор прямо предусмотрена законодательством (например, обязанность коммерческой организации заключить публичный договор) или добровольно принятым обязательством (например, обязанность заключить договор, установленная в предварительном договоре).
Участники гражданских правоотношений вправе заключить договор, как предусмотренный, так и прямо не предусмотренный законодательством. На практике получили широкое распространение договоры, прямо не предусмотренные законодательством, - на оказание консалтинговых, информационных и других услуг, на выполнение работ, связанных со сбором и анализом информации о возможном партнере, оформлением учредительных документов и обеспечением регистрации юридических лиц, и множество других. Такие договоры, тем не менее, правомерны. При заключении и исполнении договоров, например, из числа перечисленных выше, стороны вправе исходить из правил гражданского законодательства о договорах подряда, как наиболее близких к названным видам хозяйственных отношений. Кроме того, стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законодательством (так называемый смешанный договор). К отношениям сторон смешанного договора применяется в соответствующих частях законодательство о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа такого договора.
Содержание договора определяется совокупностью условий, согласованных сторонами при его заключении. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия прямо предписано законодательством. Когда условие договора предусмотрено нормой, которая в соответствии с законодательством действует, если соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная правовая норма), стороны вправе своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в указанной норме. Соглашение об исключении применения диспозитивной нормы должно быть оформлено письменно в тексте договора как самостоятельный пункт, желательно с точным указанием источника (законодательного или иного нормативного правового акта), в котором содержится соответствующая норма, и ссылкой на конкретные статью, пункт, абзац и т.п. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой. Когда условие договора не определено сторонами или диспозитивной нормой, соответствующие условия определяются обычаями делового оборота, применимыми к отношениям сторон.
Если диспозитивные правовые нормы предоставляют участникам хозяйственных обязательств свободу выбора условий договора, то императивные нормы права, означающие прямые государственно-властные предписания, не предполагают иной альтернативы, кроме точного их выполнения. Поэтому гражданско-правовой договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным императивными нормами. В случаях, когда после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила, отличающиеся от тех, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу. Исключение из данного правила составляют случаи, когда непосредственно в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникающие из ранее заключенных договоров.
Поскольку на практике при заключении договоров нужно уметь четко различать диспозитивные и императивные нормы права, регулирующие договорные отношения, следует привести некоторые пояснения.
Диспозитивная правовая норма - установленное государством правило, предоставляющее его адресатам возможность выбора наиболее целесообразного, с их точки зрения, варианта поведения (действий) в конкретной ситуации, в пределах, установленных законодательством. Например, такую возможность дает следующая норма гражданского законодательства: "Договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора". Данная диспозитивная норма предлагает участникам договора самим определить время возникновения прав и обязанностей сторон.
Императивная правовая норма - установленное государством обязательное правило, предписывающее субъектам права действовать только определенным в ней способом, а не каким-либо иным, или воздерживаться от определенных действий. Во многих случаях такая обязанность может быть подкреплена конкретными мерами юридической ответственности, применяемыми при нарушении указанной обязанности. Приведем пример императивной правовой нормы: "Отказ коммерческой организации от заключения публичного договора при наличии возможности предоставить потребителю соответствующие товары (работы, услуги) не допускается. При необоснованном уклонении коммерческой организации от заключения публичного договора применяются положения, предусмотренные...". Таким образом, данная императивная норма предлагает, в нашем примере, коммерческой организации, лишь один вариант правомерных действий в конкретной ситуации, подкрепляя при этом ее обязанность действовать только указанным способом возможностью применения юридической ответственности. Когда же конкретные меры ответственности за нарушение императивной нормы прямо не предусмотрены, невыполнение ее требований так или иначе влечет недействительность сделки. Здесь действует правило: сделка, не соответствующая требованиям законодательства, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения законодательства.
Гражданско-правовые договоры подразделяются на возмездные и безвозмездные. Договор, по которому одна сторона должна получить плату или иное встречное предоставление за исполнение своих обязанностей, является возмездным. Безвозмездным считается договор, по которому одна сторона обязуется предоставить что-либо другой стороне без получения от нее платы или иного встречного предоставления (ст.423 ГК РФ). Договоры, применяющиеся в экономической практике, имеют возмездный характер в отличие от других гражданско-правовых договоров. Если из законодательства, существа договора или из его содержания не вытекает иное, то договор предполагается возмездным.
Одним из важнейших условий договора является его цена. Под ценой договора следует понимать денежную оценку общей стоимости продукции, товаров, работ или услуг, исполнения иных возмездных обязательств в пользу одной из сторон договора или в пользу каждой из сторон (например, при бартерных обязательствах). Денежная стоимость подлежащих исполнению обязательств сторон договора, являющихся субъектами российского права, определяется в валюте Российской Федерации, даже если в качестве основания определения цены договора использовалась иностранная валюта. Законодательством установлено, что исполнение договора оплачивается по цене, определяемой соглашением сторон, а в случаях, предусмотренных законодательством, применяются цены (тарифы, ставки, расценки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами. Изменение цены договора после его заключения допускается только в случаях и на условиях, предусмотренных в самом договоре, в законе или в установленном законом порядке. Когда же в возмездном договоре цена не предусмотрена и не может быть определена исходя из условий договора, считается, что исполнение договора произведено по цене, которая в момент его заключения при сравнимых обстоятельствах обычно взималась за аналогичные товары, работы или услуги (см. ст.424 ГК РФ).
Практически важно знать правила, определяющие пределы действия договора, поскольку именно в промежутке времени от заключения до прекращения договора происходит исполнение соответствующих хозяйственных, финансовых и иных обязательств.
Согласно ст.425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения, который определяется по правилам ст.433 ГК РФ. Стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора.
Законом или договором может быть предусмотрено, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по договору.
Договор, в котором отсутствует такое условие, признается действующим до определенного в нем момента окончания исполнения сторонами обязательства.
Сроки исполнения конкретных обязанностей сторон, вытекающих из договора (например, сроки поставки каждой партии товара), следует оговаривать отдельно - либо в тексте договора, либо в приложении к нему (например, в графике поставки). В то же время нужно помнить, что окончание срока действия договора не освобождает стороны от ответственности за его нарушение, имевшее место до истечения этого срока.
Изменение и расторжение договора
Договоры должны четко исполняться. Это одно из важнейших правил любой деятельности, особенно предпринимательской, ориентированной на получение не эпизодической, а планомерно возрастающей прибыли. Однако изменения экономической обстановки, другие причины, имеющие значение для сторон договора, нередко могут повлечь необходимость его изменения или расторжения. Как правило, изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, кроме случаев, прямо предусмотренных законодательством или оговоренных в договоре.
По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут на основании решения суда только: 1) при существенном нарушении условий договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором. При этом существенным считается такое нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой (или других) стороны такой ущерб, что потерпевший участник в значительной степени лишается того, на что он вправе был рассчитывать при заключении договора.
Например, нарушение подрядчиком сроков окончания строительных работ и превышение сметной стоимости строительства может служить основанием для расторжения договора. Приведем пример. В арбитражный суд обратился жилищно-строительный кооператив с иском к акционерному обществу открытого типа о расторжении договора подряда на строительство жилого дома вследствие существенного нарушения ответчиком его условий, выразившегося в превышении сметной стоимости жилого дома и несоблюдении срока исполнения обязательств. Ответчик возразил против удовлетворения исковых требований, мотивируя свои доводы возникшими у него трудностями с поставкой строительных материалов и удорожанием строительства вследствие инфляции.
Согласно п.1 ст.743 ГК РФ подрядчик обязан осуществлять строительство и связанные с ним работы в соответствии со сметой, определяющей цену работы. Если по независящим от него причинам стоимость работ превысила смету не менее чем на 10%, то подрядчик вправе требовать ее пересмотра (п.3 ст.744 ГК РФ). Что касается сроков продления строительных работ, то они могут быть изменены только по соглашению сторон. Между тем подрядчик в установленном порядке условия о повышении стоимости строительных работ и продлении срока их завершения с заказчиком не согласовал.
При таких обстоятельствах арбитражный суд обоснованно признал допущенные подрядчиком нарушения существенными и, руководствуясь ст.450 ГК РФ, принял решение о расторжении договора.
Однако судебная практика исходит из того, что само по себе существенное нарушение договора не обязательно влечет его расторжение по решению суда. Например, Президиум Высшего Арбитражного Суда пришел к выводу о том, что требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд.
На рассмотрение арбитражного суда было передано заявление с просьбой о расторжении договора в связи с существенными нарушениями договора - систематическими неплатежами арендной платы, невыполнением обязательств по ремонту арендованного помещения, заключением договоров субаренды без разрешения арендодателя. В ходе разбирательства дела в заседании суда ответчик представил доказательства об устранении перечисленных нарушений. Арбитражный суд в удовлетворении исковых требований отказал, исходя из того, что как следует из ст.619 ГК РФ, перечисленные нарушения могут служить основанием для постановки вопроса о расторжении договора в судебном порядке только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательств в разумный срок. Учитывая, что допущенные арендатором нарушения условий договора, явившиеся причиной для обращения в арбитражный суд, в необходимый для этого срок устранены, у арендодателя не было оснований для предъявления такого иска (см. Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров. Приложение к информационному письму Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 5.05.1997 г. N 14. - Вестник ВАС РФ, 1997, N 7).
В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным (см. ст.450 ГК РФ).
Правила изменения и расторжения договора в связи с существенным изменением обстоятельств установлены в ст.451 ГК РФ. По общему правилу, существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения. Исключения из этого правила могут быть установлены договором или вытекать из его существа.
Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.
Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, то договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным п.4 ст.451 ГК РФ (в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях), изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:
1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;
2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;
3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;
4) из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.
При расторжении договора вследствие существенно изменившихся обстоятельств суд по требованию любой из сторон определяет последствия расторжения договора, исходя из необходимости справедливого распределения между сторонами расходов, понесенных ими в связи с исполнением этого договора.
Гражданское законодательство определяет общие требования к порядку изменения и расторжения договора. Соглашение об изменении или расторжении договора должно быть совершено в той же форме, что и сам договор, если из законодательства, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.
Совершение конклюдентных действий может рассматриваться при определенных условиях как согласие на внесение изменений в договор, заключенный в письменной форме.
Приведем пример. В арбитражный суд обратилось акционерное общество (арендодатель) с иском к товариществу с ограниченной ответственностью (арендатор) о внесении изменений в договор аренды нежилого помещения, поскольку товарищество письменного согласия на изменение условий договора не давало, хотя вносило арендную плату по новым ставкам, предложенным истцом.
Арбитражный суд исковые требования акционерного общества удовлетворил. При этом он исходил из того, что действия арендатора по внесению арендной платы не могут рассматриваться как его согласие на внесение изменений в договор аренды, так как в соответствии со ст.452 ГК РФ соглашение об изменении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное. Поскольку исходя из ст.609 ГК РФ договор аренды между юридическими лицами заключается в письменной форме, то соглашение о внесении изменений в договор также должно быть выражено и письменной форме.
Кассационная инстанция решение суда первой инстанции отменила, сославшись на п.3 ст.434 ГК РФ, которым установлено, что письменная форма договора считается соблюденной, если письменное предложение заключить договор принято в порядке, предусмотренном п.3 ст.438 ГК РФ. Как следует из названного пункта ст.438, совершение лицом, получившим оферту, действий по выполнению указанных в ней условий (уплата соответствующей суммы) считается акцептом, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или не указано в оферте.
Так как иных оснований для непризнания действий арендатора акцептом не было, возражений по условиям арендной платы, предложенной арендодателем, не заявлено, действия товарищества должны расцениваться как его согласие на внесение изменений в договор аренды (см. Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров. Приложение к информационному письму Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 5.05.1997 г. N 14. - Вестник ВАС РФ, 1997, N 7).
Требование об изменении или расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом или договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
И, наконец, нужно четко представлять себе юридические последствия расторжения и изменения договора. Согласно ст.453 ГК РФ, при расторжении договора обязательства сторон прекращаются, а при его изменении - продолжают действовать, но уже в измененном виде.
В случае расторжения или изменения договора обязательства считаются прекращенными или измененными с момента достижения соглашения сторон об изменении или расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения сторон или характера изменения договора. Моментом достижения такого соглашения можно считать дату его подписания всеми участниками договора, а если договор не был оформлен в виде единого документа - дату согласия стороны (сторон), получившей (получивших) предложение о расторжении или изменении договора.
Когда договор расторгается или изменяется в судебном порядке, обязательства его участников прекращаются или изменяются с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.
Стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.
Если основанием для расторжения или изменения договора послужило существенное нарушение договора одной из сторон, другая сторона имеет право требовать возмещения убытков, причиненных расторжением или изменением договора. Данное правило применяется безотносительно к тому, было ли оно зафиксировано в соответствующем договоре.
Понятие договора аренды
Определение договора аренды содержится в ст.606 ГК РФ. В законодательстве закреплены два наименования этого договора - "собственно аренда" и "имущественный наем".
По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Причем доходы, полученные в результате использования имущества за время его аренды, считаются собственностью арендатора.
Как следует из приведенного выше определения договора аренды, сторонами этого договора являются арендодатель и арендатор. Арендодателем признается лицо, которому принадлежит право сдачи имущества в аренду. В качестве арендатора выступает лицо, временно владеющее и пользующееся (или только временно пользующееся) предоставленным ему арендодателем имуществом за определенную плату.
В первую очередь право сдачи имущества в аренду принадлежит собственнику этого имущества. Следовательно, арендодателем может быть любое физическое лицо или организация, в собственности которого находится соответствующее имущество.
Кроме того, арендодателями могут быть и лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду (ст.608 ГК РФ). В частности, при сдаче в аренду имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, арендодателями обычно являются предприятия и учреждения, за которыми имущество закреплено на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, а также специально уполномоченные органы.
Пунктом 4 ст.214 ГК РФ установлено, что имущество, находящееся в государственной собственности, закрепляется за государственными предприятиями и учреждениями во владение, пользование и распоряжение в соответствии с положениями ГК РФ.
Согласно п.2 ст.295 ГК РФ, государственное унитарное предприятие может сдавать в аренду принадлежащее ему на праве хозяйственного ведения недвижимое имущество лишь с согласия собственника этого имущества. Движимым имуществом, находящимся у предприятия в хозяйственном ведении, оно вправе распоряжаться самостоятельно. Таким образом, сдача движимого имущества в аренду может осуществляться и без согласия его собственника.
Объекты аренды
Законодатель в п.1 ст.607 ГК РФ установил, что объектами аренды могут быть лишь непотребляемые вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования. Так, к объектам аренды относятся земельные участки, предприятия, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и т.д.
Вместе с тем договор между собственником здания и другим лицом, на основании которого последнее использует отдельный конструктивный элемент этого здания, например для рекламных целей, не является договором аренды.
Форма договора аренды
Обязательная письменная форма договора аренды предусмотрена, если:
1) договор заключается на срок более года;
2) хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо.
К договору аренды, одним из условий которого является переход в последующем права собственности на арендованное имущество к арендатору, применяются правила о договоре купли-продажи, регламентирующие форму данного договора.
Срок договора аренды
Условие о сроке является одним из существенных условий договора аренды. Однако если срок аренды в договоре не определен, он считается заключенным на неопределенный срок. В частности, если в договоре аренды указано, что он действует до начала реконструкции сданного внаем объекта недвижимости, такой договор считается заключенным на неопределенный срок и его прекращение осуществляется по правилам абзаца второго п.2 ст.610 ГК РФ.
При отсутствии в договоре указания на конкретный срок его действия каждая из сторон имеет право в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества - за три месяца.
Арендная плата
Арендная плата вносится арендатором за пользование имуществом. Порядок, условия и сроки ее внесения должны быть определены в самом договоре аренды. Если они не установлены в договоре, то принимаются во внимание порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.
Арендная плата может устанавливаться за все арендуемое имущество или отдельно по каждой из его составных частей. Законом предусмотрено пять способов определения арендной платы (п.2 ст.614 ГК РФ):
- в виде определенных в твердой сумме периодических или единовременных платежей;
- в виде установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;
- посредством предоставления арендатором определенных услуг;
- как передача арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;
- посредством возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.
Перечень этих способов не является исчерпывающим, так как законодатель разрешает сторонам договора аренды предусматривать иные формы оплаты аренды.
Размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон договора аренды не чаще одного раза в год, т.е. в течение года должно оставаться неизменным условие договора, предусматривающее твердый размер арендной платы либо порядок (механизм) ее исчисления.
Досрочное расторжение договора аренды
Инициатором досрочного расторжения договора аренды могут быть как арендодатель, так и арендатор.
Досрочное расторжение договора по требованию арендодателя. Основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя перечислены в ст.619 ГК РФ. Все они сводятся к несоблюдению арендатором условий договора аренды.
Согласно ч.1 ст.619 ГК РФ, договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, если арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества, существенно ухудшает имущество, более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату, не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре - в разумные сроки в случаях, когда в соответствии с законом или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.
Досрочное расторжение договора по требованию арендатора
Перечень оснований для досрочного расторжения договора аренды по требованию арендатора также является открытым. В ст.620 ГК РФ названы четыре основания из данного перечня:
1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;
2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;
3) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре - в разумные сроки;
4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.
По общему правилу досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды. При этом субарендатор вправе заключить договор аренды имущества, находившегося в его пользовании в соответствии с договором субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды.
Ничтожность договора аренды влечет за собой признание ничтожным и заключенного в соответствии с ним договора субаренды (п.2 ст.618 ГК РФ).
