Кодекс и Законы Понятие товарищества собственников жилья
Работа добавлена на сайт bukvasha.net: 2015-10-29Поможем написать учебную работу
Если у вас возникли сложности с курсовой, контрольной, дипломной, рефератом, отчетом по практике, научно-исследовательской и любой другой работой - мы готовы помочь.
Предоплата всего
от 25%
Подписываем
договор
Содержание
Введение………………………………………………………………………….3
1. Истоки зарождения ТСЖ в России…………………………………………..4
2. Понятие ТСЖ………………………………………………………………….6
3. Законодательные основы и общие положения об организации ТСЖ……..7
4. Деятельность, права и обязанности ТСЖ…………………………………...10
5. Органы управления товариществом собственников жилья………………..12
6. Реорганизация и ликвидация ТСЖ…………………………………………..16
7. ТСЖ: плюсы и минусы……………………………………………………….17
Заключение……………………………………………………………………….19
Список используемой литературы……………………………………………...20
Введение
Накопленный опыт показывает, что коммунальные проблемы, которые поставила перед людьми жизнь, наиболее эффективно с организационно-финансовой точки зрения можно решать, используя механизм объединения жильцов в товарищества собственников жилья (ТСЖ).
Согласно ст. 1 Закона "О товариществах собственниках жилья" (далее Закон "О ТСЖ"):
Товарищество собственников жилья - некоммерческая организация, форма объединения домовладельцев для совместного управления и обеспечения эксплуатации комплекса недвижимого имущества в кондоминиуме, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом.
В свою очередь, кондоминиум - единый комплекс недвижимого имущества, включающий земельный участок в установленных границах и расположенное на нем жилое здание, иные объекты недвижимости, в котором отдельные части, предназначенные для жилых или иных целей (помещения), находятся в собственности граждан, юридических лиц, Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований (домовладельцев) - частной, государственной, муниципальной и иной формах собственности, а остальные части (общее имущество) находятся в их общей долевой собственности.
Необходимо отметить, что в рамках программы «Реформирования и модернизации ЖКХ РФ» большое внимание уделяется альтернативному, конкурентному управлению жилым фондом. Таким альтернативным управлением является Товарищество собственников жилья.
Целью деятельности товарищества собственников жилья является обеспечение должного содержания жилых площадей, всего здания и прилегающего земельного участка, а также организация предоставления коммунальных услуг членам товарищества и защита их интересов как потребителей коммунальных и других услуг, сотрудничество с государственными и негосударственными организациями для улучшения качества проживания.
Однако процесс создания товариществ собственников жилья в России идет крайне медленно, товарищества испытывают ряд административных, правовых, экономических трудностей.
1. Истоки зарождения ТСЖ в России
Экономические преобразования в России 90-х гг., приватизация недвижимости вызвали новые процессы, происходящие в жилищной сфере. Появился отсутствующий ранее класс собственников жилья. Во многих городах и поселках собственников сейчас большинство в общей массе жителей. Но вместе с появлением нового класса собственников недвижимости возникла и необходимость преобразований в жилищной сфере.
Жилищная реформа, проводимая, в РФ предполагает, что в ближайшие годы население будет полностью оплачивать содержание жилья и коммунальные услуги. За последние годы коммунальные платежи действительно выросли во много раз, а качество обслуживания не улучшилось. Всем известно все ухудшающееся состояние жилищного фонда. Люди и сами не по-хозяйски относятся к своему дому, юридически став собственниками, фактически не лелеют и не приумножают свою собственность.
Наиболее перспективной схемой управления многоквартирными домами и регулирования правовых отношений между владельцами общего имущества можно считать товарищество собственников жилья (ТСЖ). ТСЖ позволяет объединить домовладельцев для управления, эксплуатации, владения, пользования и распоряжения общим имуществом.
В реформе ЖКХ именно товарищество предусматривалось в качестве основной организационно-правовой формы управления жилым домом, в котором большинство квартир оказалось в частной собственности.
Слабая поддержка, а подчас и противодействие местной администрации; боязнь хлопот и крупных расходов по регистрации кондоминиумов и товариществ собственников жилья; не информированность населения, неимение наглядных положительных примеров; отсутствие профессионалов в области домовладения, всегда готовых прийти на выручку; плачевное состояние дома - все это отпугивает людей от идеи создания товарищества собственников жилья. Между - надеемся на лучшее.
Люди ждут, что именно их дом станет объектом пристального внимания местных коммунальных служб, и именно на него они обрушат свою любовь и заботу. А надежды так ими и остаются. Собственники, по большому счету, сами должны заботиться о своем имуществе, лишь тогда управление жилищным фондом будет эффективным. Это показывает исторический опыт управления в жилищной сфере, зарубежная практика, а также опыт деятельности первых отечественных товариществ собственников жилья.
Жилищная проблема возникла давно и имеет множество вариантов решения. В ситуации двадцатых, как и сегодняшней, была налицо хозяйственная разруха и стремление к восстановлению разрушенного. Результаты мер и мероприятий проводимых тогда, оказались успешными и помогли восстановить и даже нарастить жилищный потенциал страны. Современные попытки пока не столь эффективны.
А начиналось все после голода и разрухи гражданской войны, когда говорить о каком-либо качестве бытовых услуг казалось просто нелепо. Средств на строительство нового жилья не было, поэтому первоочередной задачей стало сохранение и восстановление существующего жилья. На первый план выхолили амортизация, ремонтные работы и грамотная эксплуатация жилого фонда.
Домовое хозяйство «проявило» неэффективность государственного централизованного управления, при котором невозможно было учесть обстоятельства и потребности конкретного дома. То, что качественная домовая работа есть работа штучная, наглядно доказал краткий период военного коммунизма. Изменение жилищной политики произошло в последующий период НЭПа. Несмотря на многие ограничения именно тогда был восстановлен жилищный фонд за счет высвобождения инициативы людей из-под гнета государства.
НЭП сурово ограничивал величину частного капитала и собственности. Не допускалась передача в частные руки бывших доходных многоквартирных домов, которые оставались в собственности местной власти, (муниципализированные жилые дома) Управлялись эти дома централизованно и, при отсутствии интереса к управлению, находились в удручающем состоянии.
Однако выход был найден в создании жилищных товариществ, коллективных арендаторов муниципальной собственности, поскольку передать в управление жильцам многоквартирные здания можно было только на условиях аренды. Для того чтобы передача домового хозяйства в руки коллективов жильцов оказалась эффективной, необходимо было восстановить платность жилья и коммунальных услуг, отмененные после революции, в период военного коммунизма. Проблемой стала «утрата» населением привычки платить за жилье и коммунальные услуги. Реальной опорой на первых шагах стал сохранившийся средний класс и т.н. «нетрудовые элементы» (частные собственники имущества). Возврат привычки оказался растянутым на десятилетия. Тем не менее, передача в аренду жилых домов позволила на первых порах изыскать так необходимые средства на восстановление жилья.
Восстановление платности жилья, в необходимом объеме еще не означало решение проблемы (как это представляется современным реформаторам). Для децентрализации домового хозяйства население должно было осознанно взять на себя бремя забот, а для этого необходимо было создать некоторые привилегии и привлекательные условия. Было отменено административное выселение из домов жилищных товариществ, позволено «самоуплотнение» излишков площади, дано право членам товариществ на первоочередное получение площади в кооперативе, право сдачи свободных помещений в субаренду и др. Кроме того, товариществам разрешено было коммерческое использование нежилых помещений и получение кредитов банка. И все это открывало перспективу выкупа здания в собственность.
Наконец, полагая ведение домового хозяйства в условиях дефицита средств достаточно сложным делом, коммунальщики усмотрели необходимость в подготовке специальных хозяйственных кадров, работающих в товариществах жилищно-арендной кооперации (ЖАКТах) на основе найма. Подготовка управдомов осуществлялась на паевых началах ассоциациями тех же ЖАКТов. Все эти мероприятия способствовали массовому созданию товариществ.
2.Понятие ТСЖ
Согласно ст. 1 Закона "О товариществах собственниках жилья" (далее Закон "О ТСЖ"):
Товарищество собственников жилья - некоммерческая организация, форма объединения домовладельцев для совместного управления и обеспечения эксплуатации комплекса недвижимого имущества в кондоминиуме, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом.
В соответствии с положениями ст.291 ГК РФ собственники квартир для обеспечения эксплуатации многоквартирного дома, пользования квартирами и общим имуществом образуют ТСЖ. Такое ТСЖ признается некоммерческой организацией и действует в соответствии с законом о ТСЖ.
Объединение собственников жилья в товарищества в границах единого комплекса недвижимого имущества (кондоминиума), включающего в себя земельный участок и расположенное на нем жилое здание, является одним из наиболее эффективных способов защиты их прав, влияния на стоимость и качество предоставляемых услуг и позволяет создать условия для привлечения дополнительных источников финансирования работ по обслуживанию и ремонту жилищного фонда. Кроме того, товарищества собственников жилья получают реальную возможность самостоятельно решать вопросы организации обслуживания и эксплуатации жилья, а следовательно, и определять порядок расходования средств, направляемых на эти цели. Члены товариществ прямо заинтересованы в установке приборов индивидуального учета и регулирования потребляемых воды, газа и других энергоресурсов, т.к. зачастую реальный объем потребления оказывается значительно меньше рассчитываемого по нормативу. Комплекс ресурсосберегающих мероприятий, проводимый товариществами собственников жилья, позволяет значительно уменьшить общий объем потребления ресурсов за счет предотвращения неоправданных расходов воды, газа и т.д. Члены ТСЖ привыкают экономно относиться к предоставляемым услугам, прослеживая связь между своими затратами и потреблением этих услуг, что практически невозможно осуществить в муниципальном жилищном фонде и, в частности, в отдельных приватизированных квартирах.
В состав кондоминиума могут входить следующие объекты:
* Одно здание, или его часть, или несколько зданий, в которых помещения принадлежат различным (не менее чем двум) домовладельцам, с прилегающим земельным участком в установленных границах, пешеходными и транспортными дорогами, многолетними зелеными насаждениями и другими подобными объектами.
* Несколько компактно расположенных зданий или сооружений, односемейных, садовых или дачных с приусадебными участками или без них, гаражей и других объектов, объединенных общим земельным участком и элементами инфраструктуры.
* Кондоминиум может состоять из отдельной части здания размером не менее одной блок – секции, имеющей изолированный от других частей здания вход в межквартирный лестнично–лифтовый узел.
* Общее имущество в кондоминиуме - это чердаки, лестничные клетки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, крыши, технические этажи и подвалы, инженерные коммуникации, прилегающий земельный участок и т.д.
Общее имущество в кондоминиуме находится в общей долевой собственности домовладельцев. Домовладельцы владеют, пользуются и в установленных законом пределах распоряжаются общим имуществом в кондоминиуме.
Создание товарищества собственников жилья преследует следующие цели:
1. Согласование порядка реализации своих прав (прав домовладельцев) по владению, пользованию и в установленных законодательством пределах распоряжению общим имуществом в кондоминиуме;
2. Осуществление деятельности по содержанию, сохранению и приращению недвижимости в кондоминиуме;
3. Распределение между домовладельцами обязанностей по возмещению соответствующих издержек, для обеспечения надлежащего санитарного и технического состояния общего имущества.
3.Законодательные основы и общие положения об организации ТСЖ
Основные правовые источники, регулирующие порядок создания и деятельности ТСЖ: Гражданский Кодекс Российской Федерации и Федеральный закон № -72- ФЗ " О товариществах собственников жилья". Кроме того, деятельность товарищества регулируется различными законами и подзаконными актами, принимаемыми на федеральном и региональном уровнях исполнительной власти в части жилищного законодательства.
Собственником помещения в кондоминиуме (домовладельцем) могут быть любое физическое или юридическое лицо, а также органы власти РФ, субъекта РФ и муниципального образования. Домовладельцы владеют, пользуются и распоряжаются помещениями в кондоминиуме, находящимися в частной, государственной, муниципальной или иной форме собственности.
Кондоминиум как единый комплекс недвижимого имущества, а также права на недвижимое имущество в кондоминиуме и сделки с ним подлежат государственной регистрации, с использованием данных кадастрового учета земельного участка. Паспорт домовладения составляется территориальным или местным БТИ, и хранится у домовладельцев, службы Заказчика либо товарищества. Паспорт домовладения содержит необходимые сведения о недвижимом имуществе в кондоминиуме.
ТСЖ является юридическим лицом и подлежит государственной регистрации, в соответствии с законом о регистрации юридических лиц для некоммерческих организаций и ФЗ № -72- ФЗ. Оно имеет печать со своим наименованием, расчетный и иные счета в банках, устав и другие обязательные реквизиты. Товарищество создастся без ограничения срока деятельности, если иное не предусмотрено его уставом, отвечает по своим обязательствам всем принадлежащим ему имуществом. Товарищество не отвечает по обязательствам своих членов.
После того как домовладельцами принято решение о создании товарищества собственников жилья, его следует зарегистрировать в местных органах исполнительной власти. В ходе подготовки регистрации ТСЖ нужно пройти государственную регистрацию прав на недвижимое имущество в кондоминиуме. Для этого необходимо оформить следующие документы:
1.Заявление о регистрации, подписанное уполномоченным представителем домовладельцев.
2. Протокол общего собрания домовладельцев, обладающих более 50% голосов от общего числа голосов домовладельцев. Протокол должен содержать:
• решение о государственной регистрации прав на общее имущество в кондоминиуме:
• избрание лица, уполномоченною (или лиц, уполномоченных) представлять интересы домовладельцев в регистрационной палате для осуществления регистрационных действий и получения документа, подтверждающего государственную регистрацию прав на общее имущество в кондоминиуме;
• решение об установлении долей в праве на общее имущество в кондоминиуме (долей участия), в том числе размеры земельных долей, если земельный участок выделен в собственность домовладельцев.
Протокол собрания подписывается председателем собрания и секретарем.
3. Платежные документы (подтверждающие оплату согласно поданным заявлениям о регистрации) за:
• регистрацию прав на общее имущество в кондоминиуме;
• регистрацию договора аренды земельного участка (при наличии договора аренды):
• регистрацию права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком (при наличии земельного участка и постоянном (бессрочном) пользовании);
• регистрацию сервитута (при наличии).
4. Решение органов государственной власти или органов местного самоуправления о передаче земельного участка домовладельцам в собственность или ином праве.
5. План земельного участка, заверенный ФГУ «Земельно-кадастровая палата».
При предоставлении земельного участка в собственность домовладельцев он включается в состав кондоминиума.
Если земельный участок предоставлен домовладельцам в пользование или аренду, в состав имущества кондоминиума он не включается.
6. В случае если земельный участок передан в аренду, дополнительно предоставляется договор аренды и заявление о его регистрации.
7. В случае если земельный участок предоставлен во временное пользование, дополнительно предоставляется заявление о регистрации сервитута (обременения).
В случае если земельный участок предоставлен в постоянное (бессрочное) пользование, дополнительно предоставляется: заявление о регистрации пава постоянного (бессрочного) пользования домовладельцев земельным участком и постановление главы соответствующего муниципального образования о предоставлении земельного участка в постоянное (бессрочное) пользование домовладельцам – собственникам доли в кондоминиуме.
8. Перечень общего имущества, входящего в состав кондоминиума.
Перечень представляется в том случае, когда в состав общего имущества входят пешеходные и транспортные дороги, многолетние земельные насаждения, трансформаторные подстанции и другие объекты, предназначенные для обслуживания кондоминиума и переданные в собственность домовладельцев. Представляются также документы, подтверждающие права собственности домовладельцев на эти объекты общего имущества.
9. Свидетельства о государственной регистрации права собственности домовладельцев на помещения в кондоминиуме.
10. Перечень всех жилых помещений в кондоминиуме, находящихся в муниципальной собственности.
11. Перечень нежилых помещений в кондоминиуме, находящихся в собственности домовладельцев, включая нежилые помещения, находящиеся в муниципальной и государственной собственности.
12. Технический паспорт на объекты, входящие в состав кондоминиума, выданный БТИ.
12.1. В случае, когда в состав кондоминиума входит одно здание, то технический паспорт БТИ на здание в кондоминиуме должен содержать информацию об общей площади здания, а также его инвентарную оценку.
12.2. Если в состав кондоминиума входят несколько объектов недвижимого имущества (здания, сооружения и т.д.), то на кондоминиум, который является единым комплексом недвижимого имущества, должен быть составлен единый технический паспорт БТИ, с учетом всех объектов недвижимости, находящихся на земельном участке кондоминиума. В связи с этим кондоминиуму должен быть присвоен один инвентарный номер, а объектам, входящим в состав кондоминиума, присваиваются отдельные литеры. Для каждого объекта должны быть указаны общая площадь и инвентарная оценка.
13. В случае установления сервитута на здание, входящее в состав кондоминиума, дополнительно предоставляются документы, подтверждающие его установление, и заявление о его регистрации.
Устав ТСЖ
Устав товарищества собственников жилья является учредительным документом ТСЖ, который утверждается на общем собрании большинством голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. Целью устава товарищества собственников жилья является регулирование отношений связанных с управлением жилым домом и прилегающей к нему территории. При этом, устав ТСЖ не должен противоречить как федеральному законодательству Российской Федерации, так и региональным, областным законным актам.
Устав товарищества собственников жилья, как правило, содержит общие положения, в которых отражается информация о наименовании ТСЖ, его адрес и другая информация. В дальнейших главах устава закрепляются цели создания товарищества собственников жилья, виды деятельности, права на нежилые помещения, права и обязанности членов ТСЖ, положения регулирующие деятельность правления, председателя, ревизора или ревизионной комиссии ТСЖ, порядок проведения общего собрания, порядок ликвидации товарищества собственников жилья и многие другие положения, регулирующие деятельность ТСЖ.
4. Деятельность, права и обязанности ТСЖ
В соответствии с Федеральным законом №72-ФЗ товарищество может заниматься любым видом хозяйственной деятельности, который указан в уставе и служит для достижения целей ТСЖ. Может перестраивать объекты общего пользования, осуществлять строительство жилья, возводить гаражи, хозяйственные постройки на выделенном земельном участке, сдавать в аренду нежилые помещения, оказывать за плату дополнительные услуги . своим членам, заниматься другой работой в интересах товарищества. По решению общего собрания доход от хозяйственной деятельности используется для оплаты общих расходов ТСЖ.
Правоспособность ТСЖ, которая подтверждена статьями ЖК РФ, выражается в следующем:
1) ТСЖ считается созданным как юридическое лицо с момента его государственной регистрации в установленном федеральными законами порядке;
2) вправе в установленном порядке открывать банковские счета на территории РФ и за ее пределами;
3) должно иметь круглую печать, содержащую его полное'
4) фирменное наименование на русском языке и указание на место его нахождения. В печати может быть также указано фирменное наименование общества на любом иностранном языке или языке народов РФ;
5) вправе иметь штампы и бланки со своим наименованием, собственную эмблему, а также зарегистрированный в установленном порядке товарный знак и другие средства визуальной идентификации;
6) отвечает по своим обязательствам всем принадлежащим ему имуществом;
7) не отвечает по обязательствам членов товарищества. Члены товарищества собственников жилья не отвечают по обязательствам товарищества;
8) ТСЖ создается без ограничения срока деятельности;
Товарищество имеет право:
1. Заключать договоры на управление и/или обслуживание и эксплуатацию общего имущества, в том числе помещений, находящихся в собственности товарищества, с любым физическим лицом или организацией любой формы собственности в соответствии с законодательством.
2. Организовать собственное домоуправление для обслуживания кондоминиума, пользующееся правами жилищно-коммунальной организации и расчетным счетом товарищества.
3. Определять бюджет товарищества на год, включая необходимые расходы по текущей эксплуатации и ремонту общего имущества, затраты на капитальный ремонт и реконструкцию, специальные взносы и отчисления в резервный фонд, а также расходы на другие цели, установленные действующим законодательством и Уставом товарищества.
4. Устанавливать на основе принятого годового бюджета товарищества размеры платежей, сборов и взносов для каждого домовладельца в соответствии с его долей участия.
5. Выполнять работы и оказывать услуги членам товарищества.
6. Получать кредиты в банках в порядке и на условиях, предусмотренных действующим законодательством.
7. Иметь в собственности помещения в кондоминиуме.
8.Продавать и передавать коммерческим и некоммерческим организациям, гражданам, обменивать, сдавать в аренду, передавать по договору найма оборудование, инвентарь и другие материальные ценности, а также списывать их с баланса фонда товарищества, если они изношены или морально устарели.
Права товарищества по обеспечению исполнения домовладельцами своих обязанностей:
В случае неисполнения домовладельцами своих обязанностей по участию в общих расходах товарищество вправе предъявить домовладельцу иск с требованием компенсаций за неуплату обязательных платежей и неоплату иных общих расходов и взносов, установленных гражданским законодательством, в т.ч. в судебном порядке.
Товарищество обязано:
1. Выполнять требования Закона Российской Федерации №72-ФЗ, иных законодательных и правовых актов Республики Башкортостан, а также Устава товарищества.
2. Выполнять договорные обязательства в порядке, предусмотренном действующим законодательством.
3. Обеспечивать выполнение всеми членами товарищества их обязанностей по содержанию и ремонту недвижимого имущества в кондоминиуме.
4. Обеспечивать выполнение всеми силами товарищества обязательств по своевременному внесению обязательных платежей, сборов и взносов в соответствии с действующим законодательством, уставом, решениями общего собрания.
5. Обеспечивать надлежащее санитарное и техническое состояние общего имущества в кондоминиуме.
6. Выступать заказчиком на работы и услуги по содержанию, эксплуатации и ремонту недвижимости, заключать договоры с предприятиями и организациями.
7. Обеспечивать соблюдение интересов всех членов товарищества при установлении условий и порядка владения, пользования и распоряжения общей собственностью, правил поведения в кондоминиуме, распределении между домовладельцами издержек по содержанию и ремонту общего имущества.
8. Пресекать действия третьих лиц, затрудняющих либо препятствующих реализации прав владения, пользования и в установленных пределах распоряжения домовладельцами общим имуществом в кондоминиуме.
9. Предоставлять интересы домовладельцев в случаях, предусмотренных настоящим Уставом и действующим законодательством, в отношениях с третьими лицами, включая органы государственной власти.
ТСЖ может заниматься следующими видами хозяйственной деятельности:
1) обслуживание, эксплуатация и ремонт недвижимого имущества в многоквартирном доме;
2) строительство дополнительных помещений и объектов общего имущества в многоквартирном доме;
3) сдача в аренду, внаем части общего имущества в многоквартирном доме.
5. Органы управления товариществом собственников жилья
Порядок назначения или избрания органов юридического лица определяется законом и учредительными документами юридического лица.
В соответствии с положениями, установленными ЖК РФ, в уставе ТСЖ можно изложить порядок управления вот в такой редакции:
Высшим органом управления ТСЖ является общее собрание членов ТСЖ. Общее собрание избирает органы управления товариществом - правление и ревизионную комиссию (ревизора).
Общее собрание членов ТСЖ.
Общее собрание членов ТСЖ является высшим органом управления товарищества и созывается в порядке, установленном уставом товарищества. Эти нормы закреплены в ст.145 ЖК РФ. В ст.45 ЖК РФ определено, что собственники помещений в многоквартирном доме обязаны ежегодно проводить годовое общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме. В соответствии с новыми требованиями законодательства сроки и порядок проведения годового общего собрания, а также порядок уведомления о принятых им решениях устанавливаются общим собранием.
Годовое общее собрание членов ТСЖ проводится не ранее чем через 2 месяца и не позднее чем через 6 месяцев после окончания финансового года в сроки, установленные решением общего собрания.
Собрания, проводимые помимо годового общего, являются внеочередными. Внеочередное общее собрание в многоквартирном доме может быть созвано по инициативе любого из собственников жилья.
Чтобы собрание было правомочно принимать решения, оно должно иметь кворум собравшихся на собрание членов товарищества. Кворум - число участников собрания, заседания, точное для признания его правомочности. Общее собрание членов ТСЖ правомочно, если на нем присутствуют более половины членов товарищества или их представителей.
Общее собрание должно рассматривать и принимать решение только по тем вопросам, которые:
а) оговорены в повестке дня общего собрания;
б) относятся к компетенции общего собрания.
Общее собрание членов ТСЖ не вправе выносить на обсуждение вопросы, которые небыли включены в повестку дня.
Общее собрание не вправе принимать решения по вопросам, не включенным в повестку дня данного собрания, а также изменять повестку дня данного собрания.
О проведении общего собрания члены ТСЖ должны быть уведомлены. При этом ч.4 ст.45 ЖК РФ устанавливается, что сообщение о проведении общего собрания должно быть направлено каждому собственнику помещения заказным письмом или иным способом направления этого сообщения в письменной форме, или вручение каждому собственнику под роспись либо размещения в помещении данного дома. Также ст.146 ЖК РФ вводятся дополнительные требования об информировании всех членов товарищества.
Срок направления сообщения (уведомления) о проведении общего собрания, не может быть менее 10 дней до даты его проведения.
Общее собрание членов ТСЖ ведет председатель правления товарищества или его заместитель. В случае их отсутствия общее собрание ведет один из членов правления ТСЖ.
Принятие решений определяется итога голосования. Для правильного определения результатов голосования необходимо учитывать следующее:
Правом голосования на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, обладают собственники помещений в данном доме.
Голосование на общем собрании осуществляется лично собственником помещения или через своего представителя.
Количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения в многоквартирном доме на общем собрании собственников помещений в данном доме, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме.
Письменное решение собственников жилья по вопросам голосования должно содержать:
1) сведения о лице, участвующем в голосовании;
2) сведения о документе, подтверждающем право собственности лица, участвующего в голосовании, на помещение в соответствующем многоквартирном доме;
3) решения по каждому вопросу повестки дня, выраженные формулировками "за", "против" или "воздержался".
Документы общего собрания членов ТСЖ:
а) сообщение (уведомление) о проведении общего собрания членов ТСЖ;
б) список членов товарищества собственников жилья;
в) письменное решение собственников по вопросам, поставленным на голосование;
г) протокол общего собрания;
д) протокол заседания правления ТСЖ.
Правление товарищества собственников жилья
Правление ТСЖ осуществляет руководство деятельностью товарищества. Правление ТСЖ является исполнительным органом товарищества, подотчетным общему собранию членов товарищества.
Правление товарищества избирается из числа членов ТСЖ их общим собранием.
Срок, на который избирается правление, устанавливается уставом товарищества, но не более чем на два года (ст.147 ЖК РФ). В устав ТСЖ можно внести, работающие советы директоров, переизбираемые на определенный срок.
В уставе ТСЖ должны быть определены сроки проведения заседаний правления. Необходимость определения сроков про ведения заседаний правления товарищества установлена императивной нормой в статье 147 ЖК РФ.
В обязанности правления ТСЖ входят:
1) соблюдение товариществом законодательства и требований устава товарищества;
2) контроль за своевременным внесением членами товарищества установленных обязательных платежей и взносов;
3) составление смет доходов и расходов на соответствующий год товарищества и отчетов о финансовой деятельности, предоставление их общему собранию членов товарищества для утверждения;
4) управление многоквартирным домом или заключение договоров на управление им;
5) наем работников для обслуживания многоквартирного дома и увольнение их;
6) заключение договоров на обслуживание, эксплуатацию и ремонт общего имущества в многоквартирном доме;
7) ведение списка членов товарищества, делопроизводства,
8) бухгалтерского учета и бухгалтерской отчетности;
9) созыв и проведение общего собрания членов товарищества;
10) выполнение иных вытекающих из устава ТСЖ обязанностей.
За выполняемую работу члены правления товарищества могут получать вознаграждение. Размер вознаграждения членов правления товарищества определяется решением общего собрания членов ТСЖ.
Председатель правления ТСЖ
Правление ТСЖ избирает из своего состава председателя товарищества. Положения ст.149 ЖК РФ определяют установить срок, на который может быть избран председатель правления ТСЖ. Данная норма должна соответствовать требованиям положений устава товарищества о сроках действия самого правления, так как председатель правления избирается из состава самого правления.
Председатель правления товарищества ведет общее собрание членов ТСЖ, а также созывает и проводит заседания правления товарищества в сроки.
Председатель правления ТСЖ действует без доверенности от имени товарищества. Он имеет право подписывать платежные документы и совершать сделки, которые в соответствии с законодательством, уставом товарищества не требуют обязательного одобрения правлением или общим собранием членов товарищества.
В обязанности председателя правления входит также и разработка правил внутреннего распорядка работников товарищества, в обязанности которых входит обслуживание многоквартирного дома, положение об оплате их труда. Эти правила в дальнейшем должны быть утверждены общим собранием. Председатель правления товарищества обеспечивает выполнение решений правления, имеет право давать указания и распоряжения всем должностным лицам товарищества, исполнение которых для указанных лиц обязательно.
За выполняемую работу председатель правления товарищества может получать вознаграждение. Размер вознаграждения председателя правления товарищества определяется решением общего собрания членов ТСЖ.
Ревизионная комиссия (ревизор) товарищества собственников жилья
Для осуществления проверок финансовой деятельности ТСЖ должна быть избрана ревизионная комиссия (ревизор) ТСЖ. Ревизионная комиссия (ревизор) избирается общим собранием членов ТСЖ на срок не более чем 2 года.
В состав ревизионной комиссии ТСЖ не могут входить члены правления товарищества.
В обязанности ревизионной комиссии входит:
проводить не реже чем один раз в год ревизии финансовой деятельности товарищества;
представлять общему собранию членов товарищества заключение о смете доходов и расходов на соответствующий год товарищества и отчет о финансовой деятельности и размерах обязательных платежей и взносов;
отсчитывается перед общим собранием членов товарищества о своей деятельности.
В случае если в товариществе избрана ревизионная комиссия, а не ревизор, то ревизионная комиссия избирает из своего состава председателя ревизионной комиссии, который и организует работу комиссии.
6. Реорганизация и ликвидация ТСЖ
Реорганизация ТСЖ может быть осуществлена в форме слияния, присоединения, разделения, выделения или преобразования. Решение о реорганизации может принять только общее собрание ТСЖ, если за него проголосовало не менее 2/3 голосов от общего числа голосов членов товарищества. Статьей 140 ЖК РФ установлены организационно-правовые формы преобразования ТСЖ в жилищный или жилищно-строительный кооператив.
В настоящий момент порядок реорганизации юридического лица определен статьями 57-60 ГК РФ и нормами главы V Федерального закона от 8 августа
Государственная регистрация созданных в результате реорганизации новых юридических лиц и внесение в Единый государственный реестр юр. лиц записей о прекращении деятельности реорганизованных товариществ осуществляются в порядке, установленном Федеральным законом "О государственной регистрации юр. лиц индивидуальных предпринимателей".
Ликвидация юр. лица регулируется статьями 61-65 ГК РФ с особенностями, определенными в статье 141 ЖК РФ. При этом необходимо обратить особое внимание на часть 2 ст.141 ЖК РФ.
ТСЖ может быть ликвидировано:
1) добровольно по решению учредителей (участников) товарищества, в том числе в связи с истечением срока, на который создано юр. лицо, а также по достижении цели, ради которой оно было создано;
2) на основании судебного решения, в случае допущенных при его создании грубых нарушений закона, если эти нарушения носят неустранимый характер, либо осуществления деятельности без надлежащего разрешения (лицензии), либо деятельности, запрещенной законом, либо с иными неоднократными или грубыми нарушениями закона;
3) на основании части 2 ст.141 ЖК РФ, которой устанавливается, что ТСЖ подлежит ликвидации в случае, если члены товарищества не обладают более чем 50% голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме;
4) на основании ст.21.1. Федерального закона от 8 августа
Порядок ликвидации юр. лица определен ст.63 ГК РФ и уточнен требованиями главы VII Федерального закона от 8 августа
К компетенции общего собрания ТСЖ отнесено принятие решения о ликвидации товарищества, если за него проголосовало не менее 2/3 голосов от общего числа голосов членов товарищества.
Законом определен 3-дневный срок с момента принятия решения о ликвидации и предоставления документов (о ликвидации юридического лица) в регистрирующий орган.
Ликвидация ТСЖ влечет за собой прекращение его деятельности без перехода прав и обязанностей товарищества в порядке правопреемства к другим лицам. Имущество товарищества, оставшееся после удовлетворения требований кредиторов, распределяется между членами ТСЖ пропорционально их долям в общем имуществе.
7. ТСЖ: плюсы и минусы
У ТСЖ есть как недостатки, так и свои достоинства. Итак:
Плюсы ТСЖ:
1. Гибкая политика управляющей компании. Это значит, что только собрание жильцов может принять то или иное решение в отношении своего дома. Именно жильцы решают, что бы они хотели изменить в своем доме, а что нет. Решение принимается большинством голосов. Те жильцы, которые живут в доме, но не являются членами ТСЖ, обязаны подчиниться решению собрания.
2. Возможность реализации коммерческой деятельности дома.
Иными словами говоря, ТСЖ имеет право вести коммерческую деятельность в отношении дома. Например, нежилые помещения, такие как подвалы или верхние технические этажи, могут быть отданы в аренду. Можно разместить на доме рекламный щит, а можно проявить и большую фантазию – здесь все зависит от самих жильцов. Подобная коммерческая деятельность дает возможность жильцам сократить расходы дома за счет резервов самого дома.
3. Возможность выбора эксплуатирующей компании и контроля качества ее работы.
Основная задача ТСЖ – обеспечение достойного уровня эксплуатации дома. ТСЖ имеет право перезаключить договоры с теми подрядчиками, чье качество и стоимость работ устраивает товарищество. ТСЖ также может самостоятельно организовать эксплуатирующую организацию из жильцов дома, которая может обслуживать не только свой дом, но и предлагать свои услуги другим домам – еще один из способов как можно для ТСЖ заработать дополнительные средства.
4. Чистый двор, чистый подъезд.
Именно это должно быть результатом работы ТСЖ. Ухоженный двор и благоустроенный подъезд приятны всем. Кроме того, это также увеличивает рыночную цену жилья.
5. Возможность влиять на решение вопросов. К несомненным плюсам можно отнести то, что при этой форме управления собственники дома принимают непосредственное участие в решении основных вопросов. Общее собрание товарищей является высшим органом управления в ТСЖ. К полномочиям общего собрания членов ТСЖ Жилищный кодекс относит широкий перечень вопросов.
Минусы ТСЖ:
1. Эксплуатационные платежи более высокие.
Именно из-за этого у многих появляется негативное отношение к ТСЖ. Но необходимо заметить, что коммунальные платежи в ТСЖ, которые являются обязательными, такие же, как и коммунальные платежи в среднем по городу. Такие решения, как обустройство парковки перед домом, или найм консъержа, или установка замка, выливаются в небольшие затраты. Но если товарищество решает о зеркалах в подъезде или мраморных лестницах, то и затраты вырастают соответственно.
2. Несовершенство законодательства взаимодействия городских структур с ТСЖ.
Если какой-либо жилец не хочет платить как обязательные коммунальные услуги, так и другие расходы ТСЖ, только через суд можно взыскать с него долги. Поэтому другим жильцам приходится платить недостачу. Те жильцы, которые относятся к льготным категориям граждан, имеют право получать дотацию по коммунальным платежам. По закону город должен возвращать ТСЖ разницу между реальными затратами и платежами льготников на коммунальные услуги, но в реальности этого не происходит.
3. Безынициативность жильцов.
Самой большой проблемой ТСЖ является даже не несовершенство законодательства, а отсутствие инициативы со стороны жильцов. Это послужило причиной, что разъяснительная работа с жильцами стала одним из важных направлений работы управляющей компании.
Заключение
Таким образом, товарищество собственников жилья - некоммерческая организация, форма объединения домовладельцев для совместного управления и обеспечения эксплуатации комплекса недвижимого имущества в кондоминиуме, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом.
Целью товарищества собственников жилья является обеспечение должного содержания жилых площадей, всего здания и прилегающего земельного участка, а также организация предоставления коммунальных услуг членам товарищества и защита их интересов как потребителей коммунальных и других услуг, сотрудничество с государственными и негосударственными организациями для улучшения качества проживания.
Объединение собственников жилья в ТСЖ является одним из наиболее приемлемых способов защиты их прав, влияния на стоимость и качество предоставляемых услуг. ТСЖ получает реальную возможность самостоятельно решать вопросы организации обслуживания и эксплуатации жилья, а, следовательно, и определять порядок расходования средств, направляемых на эти цели. Создание ТСЖ – это не просто техническая операция по оформлению документов, а шаг к изменению сознания жителей, их отношения к собственности.
Список используемой литературы
1.Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 N 188-ФЗ;
2. Закон Российской Федерации от 15.06.96г. № 72-ФЗ " О товариществах собственников жилья";
3. "Товарищество собственников жилья как одна из форм управления многоквартирным домом" Коряковцев В.Г., М.
4. Информационно-правовая система ГАРАНТ Платформа F1.
