МИНИСТЕРСТВО ОБРАЗОВАНИЯ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

        АКАДЕМИИ ТРУДА И СОЦИАЛЬНЫХ ОТНОШЕНИЙ
                                 ИНСТИТУТ ЭКОНОМИКИ И ПРАВА
                                       Кафедра «Финансы и кредит»
КУРСОВАЯ РАБОТА

По дисциплине «Финансы»

   На тему «Проблемы и перспективы развития ипотечного кредитования в Украине»
Выполнила

студентка гр. ЗФКД

Орлова М.Ю.

Руководитель

старший преподаватель

Марченко О.В.
Севастополь

      2010

 СОДЕРЖАНИЕ
Введение….

1. Ипотечное кредитование и его роль в финансовой системе страны…

1.1Сущность и отличительные черты ипотеки….

1.2 Объекты, субъекты, инструменты и рынки ипотеки…

1.3 Схема ипотечного кредитования……

2.Анализ функционирования ипотечного кредитования в Украине…..  

2.1 Законодательное регулирование……

2.2 Государственное ипотечное учреждение…...

2.3 Риски ипотечного капитала, способы ипотечного рефинансирования и возможности их использования в Украине……

3. Проблемы и перспективы развития ипотечного кредитования в Украине..

3.1 Проблемы ипотечного кредитования….

3.2 Перспективы развия ипотечного кредитования….

Заключение…..

Список использованной литературы……

Приложение А

Приложение Б

Приложение В
ВВЕДЕНИЕ
Одной из важных предпосылок достижения социальной стабильности есть удовлетворение потребностей населения в жилье. Вопрос формирования эффективной системы и выбор приемлемой модели ипотечного жилого кредитования в Украине является довольно актуальным и с точки зрения насущности их решения. Вопросы управления ипотечным кредитным портфелем являются актуальными как для зарубежных, так и для отечественных ученых и практиков и широко обсуждаются на страницах прессы, являются предметом научных и практических банковских конференций. Эффективное управление ипотечными кредитными портфелями позволит увеличить надежность отечественной банковской системы, а также повысить привлекательность ипотечного кредитования, что, в свою очередь, будет способствовать повышению конкуренции на данном сегменте рынка, либерализации условий кредитования и, в конечном итоге, решению жилищной проблемы в Украине.

Целью данной работы является рассмотрение предпосылок и условий развития ипотечного кредитования в Украине, среди которых: наличие эффективно-действующей законодательной базы; достаточный платежеспособный спрос на ипотечные займы со стороны населения; уровень развития банковской системы; возможности и условия привлечения в банковскую сферу долгосрочных кредитных ресурсов для предоставления долгосрочных ипотечных займов.

Для этого необходимо решить ряд задач:

1. Определить основы организации и развития системы ипотечного жилого кредитования в Украине и основные условия для эффективного внедрения ипотечного кредитования как одной из форм внебюджетного финансирования жилой сферы.

2. Анализ наиболее важных параметров ипотечного жилищного кредитного портфеля, выявление факторов, оказывающих на него наибольшее влияние, и разработка предложений по улучшению управления ипотечным жилищным кредитным портфелем с учетом особенностей отдельного банка.

3. Рассмотреть вопрос рефинансирования ипотечных кредитов, мероприятий, направленных на повышение надежности системы жилого ипотечного кредитования.

4. Использование системы ипотечного кредитования как важного стимулятора стабилизации и возрастание современной экономики.

После решения поставленных задач необходимо на основании достоверных данных сделать вывод о ситуации сложившейся на данный момент.
1 Ипотечное кредитование и его роль в финансовой системе страны

1.1 сущность и отличительные черты ипотеки
Ипотека – это одна из форм имущественного обеспечения обязательств должника, при которой недвижимое имущество остается в собственности должника, а кредитор в случае невыполнения последним своего обязательства приобретает право получить удовлетворение за счет реализации данного имущества. Обязательство должника может быть не только банковским, но и обязательством, основанным на купле-продаже, аренде, другом договоре, причинении вреда и т.п.

Ипотека несет в своем содержании две составляющие – экономическую и правовую.

В экономическом отношении ипотека – это рыночный инструмент оборота имущественных прав на объекты недвижимости в случаях, когда другие формы отчуждения (купля-продажа, обмен) юридически или коммерчески нецелесообразны, и позволяющий привлечь дополнительные финансовые средства для реализации проектов.

В правовом отношении ипотека – залог недвижимого имущества с целью получения ипотечного кредита, когда имущество остается в руках должника.

Рассматривая ипотеку как экономическую категорию, необходимо подчеркнуть, что ипотека состоит из трех слагаемых и одновременно выражает:

1.     отношения собственности;

2.     кредитные отношения;

3.     финансовые отношения.

Отношения собственности выражаются в передаче титула и собственности, но не права на владение, до момента окончания платежей по долгу или на реализацию обязательств в случае отказа от платежа. Ипотека стимулирует оборот и перераспределение недвижимого имущества, обеспечивая реализацию имущественных прав на объекты, когда другие формы отчуждения в данных конкретных условиях нецелесообразны.

Кредитные отношения выражаются в предоставлении ипотечных кредитов под залог недвижимого имущества. Залог недвижимости выступает в роли инструмента привлечения необходимых финансовых ресурсов для развития производства. При этом особенности ипотечных кредитов заключаются в следующем:

Во-первых, ипотека, как и всякий залог, - это способ обеспечения надлежащего исполнения другого (основного) обязательства – займа или кредитного договора, договора аренды и т.д. Следовательно, ипотека базируется на основном обязательстве, т. к. без него она теряет смысл.

Во-вторых, в качестве предмета ипотеки всегда выступает недвижимость. К недвижимому имуществу относятся земельные участки и все, что прочно с ними связано: предприятия, жилые дома, другие здания, сооружения.

В-третьих, предмет ипотеки всегда находится во владении должника, он же остается собственником, пользователем и фактическим владельцем этого имущества, но лишается права распоряжения им, по крайней мере, без согласия кредитора, на время залогового периода.

В-четвертых, договор кредитора и должника об установлении ипотеки оформляется специальным документом – закладной (именная ценная бумага, удостоверяющая следующие права ее владельца: право на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, без представления других доказательств существования этого обязательства; право залога на имущество, обремененное ипотекой.), которая сопровождается нотариальным удостоверением и государственной регистрацией.

В-пятых, при значительном превышении стоимости залога над суммой выданного кредита ипотека дает возможность получить дополнительные ссуды под залог того же имущества (вторая, третья ипотека). Права ипотечных кредитов по одному и тому же недвижимому имуществу удовлетворяются в порядке регистрации ипотеки, т.е. внесения записи о регистрации ипотеки в специальные ипотечные книги.

И, наконец, в случае неисполнения обязательства, обеспеченного ипотекой, кредитор вправе требовать продажи заложенного имущества с публичных торгов. При реализации имущества, заложенного по договору ипотеки, ипотечный кредитор имеет преимущества перед другими кредиторами в размере суммы, указанной в закладной.

Финансовые отношения выражаются в рефинансировании ипотечных кредитов, включая также и закладную. Финансовые отношения на базе ценной бумаги создают многоуровневый фиктивный капитал, так при эмитировании собственником объекта недвижимости первичных, вторичных закладных, производных ипотечных ценных бумаг происходит увеличение оборотных средств на величину фиктивного капитала.

Система ипотечного жилищного кредитования – это система отношений по поводу формирования первичного и вторичного рынков ипотечных кредитов и взаимоотношений с рынками недвижимости, страхования и ипотечных ценных бумаг, возникающие при активном взаимодействии субъектов, действующих на рынке ипотечных кредитов.

Система ипотечного жилищного кредитования в России должна состоять из пяти сегментов:

1. рынок недвижимости, обладающий необходимыми характеристиками для участия в ипотечном кредитовании;

2. первичный рынок ипотечных кредитов, охватывающий всю совокупность деятельности кредиторов и должников, вступающих между собой в соответствующие обязательственные отношения, при которых должник (залогодатель) в качестве способа исполнения предоставляет, а кредитор (залогодержатель) принимает в залог недвижимое имущество;

3. вторичный рынок ипотечных кредитов, обеспечивающий передачу прав по закладным и ипотечным кредитам (продажа уже выданных ипотечных кредитов), а также реинвестирование выданных ипотечных кредитов. Вторичный рынок является связующим звеном между кредиторами на первичном ипотечном рынке и инвесторами на рынке ипотечных ценных бумаг, обеспечивая аккумуляцию денежных средств инвесторов и направляя финансовые потоки (через выпуск облигаций и их размещение на фондовом рынке) в ипотечные кредиты;

4. рынок ипотечных ценных бумаг, обеспечивающий трансформацию персониицированных прав по кредитным обязательствам и договорам об ипотеке (закладых) в обезличенные доходные бумаги (облигации), и размещение их среди долгосрочных инвесторов. Другими словами, на рынке ипотечных ценных бумаг происходит приобретение,, накопление и размещение физическими и юридическими лицами ипотечных ценных бумаг, предлагаемых посредникам, в целях получения доходов по ним;

5. страховой рынок, обеспечивающий страхование рисков в системе ипотечного жилищного кредитования.

Таким образом, ипотечный кредит – это кредит, обязательство, возвращение которого обеспечено залогом недвижимого имущества (ипотекой).

Ипотечное кредитование – это целостный механизм реализации отношений, возникающих по поводу выдачи, продажи и обслуживания ипотечных кредитов.

Несмотря на интернациональный характер института залога недвижимого имущества, ипотека в разных странах имеет свое место и смысл. Вследствие чего в каждой стране действует свое специфическое законодательство по регулированию отношений в данной сфере. Различия во многом обусловлены состоянием, развитостью и особенностями земельного законодательства. Например, в США, где залог недвижимости используется очень широко, в том числе и в аграрном секторе, собственно под ипотекой понимается кредитование только в жилищной сфере. Во Франции же право непосредственное владение землей принадлежит потомственным аристократам, все остальные граждане обладают правом аренды земельных участков, в связи, с чем здесь действуют принципы ипотечного кредитования, вобравшие в себя национальное своеобразие.
1.2 Объекты, субъекты, инструменты и рынки ипотеки
Для лучшего понимания ипотеки рассмотрим ее структурные элементы: субъекты ипотечного механизма (участники), объекты ипотеки, инструменты и рынки ипотеки.

Субъектами ипотеки являются лица, которые вступают в отношения в ипотечной системе и делятся на основных и тех, что обеспечивают ипотеку.

 К основным субъектам относятся:

1. заемщик;

2. кредитор;

3. инвестор;

4. государство.

 К субъектам, которые обеспечивают ипотеку, относятсят:

1. страховые компании;

2. компании из оценки недвижимости;

3. финансовые институты, которые осуществляют посреднические операции на вторичном рынке заставных;

4. судебные органы;

5. учреждения, которые обеспечивают доступ к жилью через ипотеки разных слоев населения за программами правительства;

6. нотариальные органы.

К объектам ипотеки належат денежные займы и недвижимость.

Инструментами ипотеки являются ценные бумаги, заставные, векселя, ипотечные облигации и др.

Рынок ипотеки - это рынок ипотечного капитала и рынок ипотечной недвижимости.

Рынок ипотечного капитала - это часть финансового рынка, на котором перераспределяется заемный капитал, обеспеченный залогом недвижимости. Рынок ипотечной недвижимости - это часть рынка недвижимости, которая обслуживает ипотечный механизм движения стоимости. В зависимости от типа недвижимости, которая есть заставным обеспечением, ипотечные рынки делятся на: ипотечный рынок жилья, ипотечный рынок земли, ипотечный рынок коммерческой недвижимости, ипотечный рынок промышленной недвижимости.

Взаимосвязь структурных элементов ипотеки, принципов ее организации, нормативной базы, которые обеспечивают эффективное движение стоимости в разных ее формах вдоль продолжительного времени, называется ипотечной системой.

Современная ипотечная система - это такая система, которая за счет усовершенствования взаимосвязи своих составных дает возможность значительно увеличить инвестиции в недвижимость.

Законом "Об ипотеке" выделены объекты недвижимости, которые могут быть залогом:

1. частный дом, даже недостроенный;

2. отдельная квартира;

3. комната в коммунальной квартире;

4. гараж;

5. земельный участок, в том числе кооперативный пай;

6. право аренды на все объекты, которые вышеперечисленные.

Также в законе даны определения понятия "недвижимость" таким образом: все, что помещается под землей, не является объектом залога. Итак, ни погреб, ни подземный подвал не является залогом.

В зависимости от того, как ипотечная система формирует общий портфель кредитных ресурсов, различают три ее основных модели: депозитную, инвестиционную и целевую.

Важной составной системы ипотечного кредитования есть рынок недвижимости, которая через совокупность механизмов может влиять на такие действия:

1. передачу права собственности на объекты недвижимости;

2. установление цен на недвижимость;

3. распределение территории (ли перераспределение) между разными конкурирующими видами использования земель и ее улучшение (домов, сооружений, многолетних насаждений и др.).

Рынок недвижимости, главная цель которого свести вместе продавца и покупателя, имеет очень сложную функционально-организационную структуру. Об этом свидетельствует тот факт, который на таком рынке действует значительное количество узкоспециализированных посредников. Ныне, кроме продавца и покупателя, можно выделить таких профессиональных посредников, которые обслуживают рынок недвижимости: агент (брокер) операций с недвижимостью, землеустроитель, оценщик недвижимости, ипотечный кредитор, страхователь, юрист и др. Кроме сложной организационной структуры, рынок недвижимости имеет ряд особенностей, которые отличают его из других рынков, которые необходимо иметь в виду во время проведения оценочных работ.

В отличие от рынков других товаров, на которые может быть одно конкретное место заключения соглашения (биржа), рынок недвижимости имеет великое множество возможных мест заключения соглашения, поскольку соглашения укладываются, как правило, по месту расположения объекта недвижимости. Поэтому рынок недвижимости делится на великое множество локальных (местных) рынков. Эта особенность обусловлена спецификой недвижимости, которая правит на рынке за товар и есть предметом соглашений. Недвижимое имущество немобильное, дома и сооружения неразрывно связаны с земельным участком, на котором они расположены.
1.3 Схема ипотечного кредитования
Характерной чертой широкого взгляда на ипотеку является расширение цепочки взаимоотношений участников со схемы "заемщик-кредитор" к схеме "заемщик – конечный инвестор". При таких крайних полюсах наиболее четко используется то, что банки и прочие финансовые институты в сущности выполняют посреднические, обслуживающие функции в продвижении временно свободных средств потенциальных инвесторов к ссудозаёмщикам. Вместе с тем, именно широкий взгляд на ипотеку позволяет наиболее рельефно увидеть ключевую организующую роль в ней целостной и взаимоподчиненной инфраструктуры, обеспечивающей доходное движение стоимости и, в конечном итоге, - воспроизводство всей системы ипотечного кредитования.

Общая схема организации ипотечного кредитования приведена в приложении А.

Данная схема предполагает следующий механизм взаимоотношений участников:

 1. Заемщик обращается в ипотечный банк за кредитом. Эти службы создают первичный рынок закладных;

2. Кредитор может сохранять выданные закладные в собственном портфеле ценных бумаг или продать их другим инвесторам. Эти инвесторы и банк создают вторичный рынок закладных;

3.Покупая закладные, инвесторы обеспечивают кредиторов дополнительными денежными средствами для предоставления новых кредитов;

4. Эмиссионно-финансовая компания (реинвестор, ЭФК) также может сохранять ипотечные кредиты в собственном инвестиционном портфеле.

Альтернативным вариантом является формирование пакетов закладных и выпуск на этой основе ценных бумаг, обеспеченных закладными.

Покупателями указанных ценных бумаг, которые по сути являются облигациями, не привязанными к конкретным объектам недвижимости, а гарантированными лишь общей стоимостью всего пула закладных, которыми владеет ЭФК, могут выступать различные финансовые учреждения, такие как коммерческие банки, пенсионные фонды, страховые компании. При этом эмитент таких ценных бумаг гарантирует их держателям своевременные ежемесячные выплаты процентов и основной части долга;

5. Далее цикл повторяется, когда первые финансовые учреждения предоставляют заемщикам новые кредиты под залог недвижимости, опираясь на финансовые ресурсы, мобилизованные на вторичном рынке [15].

Государство (законодатель) с помощью постоянных мер регулирует поток ресурсов между кредиторами первичного рынка, которые открывают закладные, и инвесторами на рынке капиталов, которые покупают ценные бумаги, обеспеченные закладными. При этом инвесторы, покупая закладные у кредиторов первичного рынка, восполняют их ресурсы для предоставления новых кредитов и расширяют доступность фондов для открытия закладных, выпуская ценные бумаги, обеспеченные неделимым пулом закладных (ипотек), полученных от кредиторов. Гарантия в своевременной выплате держателем ценных бумаг их номинальной стоимости и сравнительно высоких процентов привлекает новых инвесторов.

На фоне изложенного становится понятно, что работа ипотеки возможна только при четкой организации и взаимосвязи между всеми ее элементами.

Изложенное позволяет рассматривать ипотеку как определенную взаимосвязь различных составляющих (элементов), обеспечивающих движения ресурсов (ценностей) в целях получения дохода (прибыли) и повышения эффективности их использования.

Исходя из того, что устройство, позволяющее передавать и изменять движения, называется механизмом, мы можем взаимосвязь различных элементов при ипотечном кредитовании (ипотеке), обеспечивающих движение стоимости (ресурсов) в различных его формах, назвать ипотечным механизмом.

Таким образом, под ипотечным механизмом в данной работе понимается взаимосвязь различных субъектов и объектов рынка на основе определенных принципов, социально-экономических рычагов, методов, юридических норм и процедур, обеспечивающих доходное движение ресурсов при долгосрочном кредитовании под залог недвижимости, которая остается в пользовании у залогодателя или третьего лица.
2 Анализ функционирования ипотечного кредитования в Украине

2.1 Законодательное регулирование
 В Украине выдача займов под залог недвижимости имущественных прав, связанных с недвижимостью, осуществляется соответственно положениям Законов Украины "Об ипотеке", принятым Верховной Радой Украины 5 июня 2003 года, что вступил в силу 1 января 2004 года, и "Об ипотечном кредитовании, операции с консолидированным ипотечных долгом и ипотечные сертификаты" [1;2]. Ипотечное кредитование является формой пассивного участия банков Украины в строительстве, поскольку их роль ограничивается сугубо банковской функцией – предоставление денежных средств инвесторам и застройщикам на условиях кредита. Такая форма базируется на основах обязательственного права - ипотеке. Ипотека – вид обеспечения выполнения обязательства недвижимым имуществом, которое остается во владении и пользовании ипотекодателя, согласно которому ипотекодержатель имеет право в случаи невыполнения должником обеспеченного ипотекой обязательства получить удовлетворение своих требований за счет предмета ипотеки преимущественно перед другими кредиторами этого должника [1].

Законодательно урегулированные отношения, которые возникают в процессе рефинансирования. Ипотекодержатель (кредитор) имеет возможность создавать консолидированный (объединенный) ипотечный долг и пул ипотек, под который выпускать ценные бумаги – ипотечные сертификаты [2].

Закон Украины "О финансово-кредитных механизмах и управлении имуществом при строительстве жилья и операциях с недвижимостью" определяет основные принципы привлечения средств физических и юридических лиц с целью финансирования массового строительства жилья, а также особенности управления сформированными ресурсами [3]. Отношения, которые возникают в связи с передачей имущества в управление, регулируются положениями гл.70 Гражданского кодекса Украины [6].

В Украине также разработанные и 12 марта 2004 г. Утвержденные общими сборами членов Украинской национальной ипотечной ассоциации (УНИА) стандарты жилого ипотечного кредитования, которые имеют целью установления единых требований к процедуре предоставления данного вида займов. Предметом этих стандартов есть жилое ипотечное кредитование, которое осуществляется для заемщиков-резидентов Украины на условиях обеспечения залогом недвижимого имущества жилого назначения. Сам документ предусматривает возможность использования его положений Национальным банком Украины, отечественными и иностранными финансово-кредитными учреждениями (в т.ч. банками) для осуществления рефинансирования ипотечных кредитов [5]. Стандарты стали первым методическим документом в Украине, в которой, на базе действующей нормативно-правовой базы, заложенные унифицированные параметры осуществления жилого ипотечного кредитования, определенные параметры и условия оценки кредитоспособности заемщиков, оформление ипотечных соглашений, страхование и др. Важной также усматриваем стандартизацию процедур, связанных с предоставлением и обслуживанием ипотечных займов, который включает: анализ заемщика (проверку его легитимности принятие к использованию предмета залога); оценку имущества, которое передается в залог; оценку кредитного риска (вероятности дефолту заемщика и риска залога) и формирование системы мониторинга "кредитных историй" заемщиков и кредитного рейтинга.
         2.2.Государственное ипотечное учреждение
В Украине создан новый участник финансового рынка – Государственное ипотечное учреждение (ГИУ). К его появлению было несколько предпосылок. Правительство дало согласие на создание этого института, рабочая группа разработала проекты устава, положения о наблюдательном совете, а также концепцию создания и функционирования ГИУ. Этот институт зарегистрирован в декабре 2004 года. Подобные структуры уже давно работают во многих странах. Цель проекта проста – запустить специальные механизмы ипотечного рефинансирования для банков. Если мечты авторов проекта сбудутся, покупка квартиры в 2005-2006 гг. станет более доступной. Одним из инициаторов создания ГИУ является Украинская национальная ипотечная ассоциация (УНИА) – единственная в стране ассоциация, занимающаяся ипотекой. Сергей Волков, поделился своими соображениями о том, как будет работать ГИУ [27]. Он знает кухню ГИУ изнутри, так как принимал непосредственное участие в его создании.

Государственное ипотечное учреждение нужно для сохранения достигнутых темпов роста объемов ипотечного кредитования. Ведь известно, что пассивы банков пока, к сожалению, сформированы в основном за счет краткосрочных депозитов. Ипотечное кредитование по своей сути – долгосрочное. Чем больше разрыв между средними сроками пассивов и активов, тем больше у банка рисков. В мире такая проблема разрешается именно через внедрение механизмов двухуровнего ипотечного финансового рынка.

Схема ипотечного кредитования будет работать следующим образом [27]. Банки будут формировать пулы стандартных (однородных) кредитов и продавать права требования по ним ипотечному учреждению. Ипотечное учреждение на основе платежных потоков, генерируемых этими кредитами, будет выпускать собственные облигации и продавать их инвесторам. Поступления от продажи будут направляться на приобретение новых ипотечных кредитов. Рефинансируясь по этой цикличной схеме (см. приложение В), банки смогут кредитовать все большее количество заемщиков.

Под залог стандартных обязательств сами банки смогут брать кредит. Сумма, на которую ипотечное учреждение может выпустить облигации, не может превышать сумму приобретенных им кредитов. Это единственное ограничение.

Объемы обязательств, с которыми будет работать ГИУ составляет около 1,5 млрд. грн. [27]. Это скромные прогнозируемые объемы обязательств, которые будут обращаться на рынке через 5 лет. По оценкам УНИИ, это составит около 20% всего совокупного прогнозируемого портфеля жилищных ипотечных кредитов, выданных в гривне. "Чрезвычайно важно, как на самом деле будет управляться этот институт. Главное – не повторять ошибок некоторых стран. Например, не будет ли этот институт перетягивать на себя не свойственные ему функции, не будет ли он самостоятельно кредитовать. Важно то, чтобы мы не вырастили государственного монополиста, который станет конкурентом банкам. Для этого проектом устава ГИУ предусмотрен весьма ограниченный перечень финансовых операций, которые он может выполнять",– заметил Сергей Волков [27]. Главная функция создаваемой структуры – расширение ипотечного кредитования на приемлемых для граждан условиях и поддержание при этом ликвидности первичных ипотечных кредитов.

На данный момент просматриваются некоторые признаки неправильного развития ГИУ. Во-первых, пока все еще очень малы объемы самого рынка. Ипотека – это всего 1% ВВП. Это мизер по сравнению с развитыми странами, где этот показатель достигает 40-60%. Кроме того, наблюдается тенденция "валютизации" ипотечного портфеля банков. Более 76% ипотечных кредитов выданы в иностранной валюте. Пока на рынке немного банков. Ощущается региональная концентрация рынка – ипотечные кредиты выдаются буквально в нескольких крупных городах. Но самое главное, что ипотечные кредиты пока не доступны для большинства населения. В первую очередь необходимо создать современную функциональную систему регистрации имущественных прав и их обременений на недвижимость. Нужно снять все юридические коллизии в уже принятых законах, регулирующих ипотечные взаимоотношения, и принять Закон "Об ипотечных ценных бумагах". Разрешить и другие проблемы, возможно, и те, которые связаны с высокими ценами на жилье.

Первое, что сделает ГИУ, это сформирует собственные ипотечные активы. Оно будет приобретать стандартные ипотечные кредиты у банков. Второе – выпустит облигации, опосредствованно обеспеченные такими ипотечными активами. Но это будут не ипотечные облигации, поскольку еще не принят соответствующий закон ("Об ипотечных ценных бумагах").

Руководство и контроль за деятельностью ГИУ. В наблюдательный совет будут делегированы представители НБУ, Минфина, Госфинуслуг, ГКЦБФР и УНИА как профессиональных участников рынка. Действия исполнительной дирекции и все финансовые операции будут подчиняться жесткой регламентации. Закладываемая управленческая модель ГИУ сопоставима с банковской, т.е. характерной для нее системой распределения полномочий, конкретных процедур принятия решений и контроля. Деятельность ГИУ должна быть полностью подчинена интересам ипотечного рынка и максимально ограждена от политических рисков. От квалификации персонала ГИУ зависит очень многое, если не все.

Национальный банк, в лице председателя правления Сергея Тигипко, неоднократно инициировал создание данного ипотечного учреждения. Источником формирования его уставного фонда являются сверхплановые доходы НБУ. В качестве собственника государственного учреждения может выступать только Кабинет министров. Однако есть все основания предполагать, что НБУ, имеющий представительство в наблюдательном совете ГИУ, в полной мере воспользуется своим влиянием. Достаточно сказать, что у НБУ есть мощные рычаги влияния на ипотечный рынок.

Стоит вопрос, возможно ли существование таких инвесторов, как негосударственные пенсионные фонды, без наличия надежных фондовых инструментов, таких, например, как ипотечные облигации. Уже сегодня на рынке ощущается дефицит ликвидных кратко- и среднесрочных фондовых инструментов. Государственные облигации и обязательства надежных эмитентов не полностью удовлетворяют возрастающий спрос многих инвесторов, в том числе и коммерческих банков. По описанной схеме крупные банки должны будут отчуждать свои активы. Сегодня портфели ипотечных кредитов формируются именно крупными банками. Они не испытывают острых проблем с дефицитом ликвидности. Однако если они получают доступ к новым источникам рефинансирования, то для них это будет очень привлекательно. Как известно, выбор формы финансирования влияет на цену. Цена ресурсов – ключевой вопрос для банков. Ведь банк, осуществляя заимствования на фондовом рынке с помощью ГИУ, получает возможности удешевить такое заимствование. Если ГИУ будет проводить взвешенную ценовую политику, его возможности будут востребованы рынком. Заимствование будет дешевле, потому что по облигациям ГИУ будет предоставлена государственная гарантия.

Ставки по ипотечным кредитам будут уменьшаться. Они будут стремиться к доходности ликвидных фондовых инструментов. ГИУ сможет влиять и на уровень процентных ставок по выдаваемым ипотечным кредитам, стимулируя рост их объемов. Банки будут расширять объемы кредитования. Но они будут стремиться получать не только процентные доходы, но и комиссионные. Имеется в виду обслуживание платежей в пользу ГИУ. Тем более что расходы по выдаче кредита часто покрываются заемщиком за счет разовых комиссионных. А взвешенная государственная политика субсидирования ставок может сделать эти кредиты еще доступнее.

После принятия Закона "Об ипотечных ценных бумагах" ипотечные кредиторы получат возможность самостоятельно выпускать ипотечные облигации. Выдержит ли ГИУ конкуренцию со стороны банков[27] Собственно получение прибыли не является целью ГИУ. Соответственно, нет поводов для волнения. Конкуренции с профессиональными участниками ипотечного рынка не будет. С принятием этого Закона банки получат возможности выпускать обычные или структурированные ипотечные облигации. Если руководство ГИУ будет проводить взвешенную ценовую политику, его возможности будут востребованы рынком.

По самым оптимистичным прогнозам и при условии, что удастся решить общие, законодательные и нормативные проблемы становления ипотечного рынка в Украине, активной деятельности от ГИУ можно ожидать не ранее конца 2005 года. О приватизации ГИУ пока говорить рано. Однако в случае его успешной деятельности можно ожидать довольно высокой стоимости акций после корпоратизации. Уже на стадии подготовки проектов уставных документов некоторые международные финансовые организации проявляют интерес к создаваемой структуре. По мнению С. Волкова, вопрос о приватизации этой структуры станет актуальным только после становления полноценного современного ипотечного рынка в стране.

По мнению Сергея Волкова, исполнительного директора УНИА: "Сегодня портфели ипотечных кредитов формируются именно крупными банками. Они не испытывают острых проблем с дефицитом ликвидности. Однако если они получат доступ к новым источникам рефинансирования, то для них это будет очень привлекательно".

Ипотечное кредитование было одним из наиболее динамичных сегментов украинского кредитного рынка на протяжении 2003 года. Большинство банков, а также многие небанковские финансовые учреждения, такие как кредитные союзы, выделили данное направление деятельности в разряд приоритетных. Несмотря на отсутствие официальной статистики, характеризующей развитие ипотечного кредитования в Украине, данные, содержащиеся в средствах массовой информации, позволяют произвести его приблизительную оценку. По заявлению исполнительного директора Украинской независимой ипотечной ассоциации, объем ипотечных кредитов украинских банков на 01.12.2003 г. составил 1,24 млрд. грн., из которых 795 млн. грн. было выдано в национальной валюте и 0,445 млрд. грн. - в иностранной. Эти данные приблизительно корреллируют с информацией, содержащейся в других источниках. В частности, ипотечный кредитный портфель пяти банков - наиболее активных участников данного рынка — банка "Аваль", "Правекс-банка", "Приват-банка", банка "Аркада" и "Укрсоцбанка" составил около 900 млн. грн. [7]. На наш взгляд, обе указанные цифры, не могут претендовать на абсолютную точность. Это связано с тем, что план счетов украинских банков не выделяет ипотечные кредиты в отдельную категорию и тем самым вынуждает добавлять в любые оценки размеров ипотечного рынка определенную долю субъективизма. Ситуация усугубляется еще и тем, что в Украине существуют различные подходы в определении понятия "ипотечный кредит" - кредит под залог недвижимости, кредит под залог недвижимого имущества жилого назначения (кроме объектов незавершенного строительства) или кредит на финансирование приобретения жилья. Консолидация всех вышеперечисленных видов кредитов под залог недвижимости в условный ипотечный кредитный портфель, позволяет утверждает о его значительном удельном весе в совокупном кредитном портфеле украинских банков, объем которого, по состоянию на 01.02.2004 г., составил 67 млрд. грн., в т.ч. 8,9 млрд. грн. — кредиты физическим лицам.
2.3 Риски ипотечного капитала, способы ипотечного рефинансирования и возможности их использования в Украине
Анализ показывает, что на рынке ипотечного капитала, как производного финансовых рынков и рынков недвижимости, могут действовать различные риски.

С методологической точки зрения их необходимо разделить на две группы рисков. Первая группа - это риски, которые в большей степени связаны с недвижимым имуществом. Вторая группа - это риски, в большей мере связанные с рынком капитала.

Л.П. Белых классифицирует риски первой группы следующим образом [10,с.58]:

1. Несистематические риски, т. е. риски, характерные для различных типов недвижимости и различных регионов.

2. Систематические риски, определяемые на рынке недвижимоститакими факторами, как низкая ликвидность активов, нестабильность налогового законодательства и т.д.

3. Случайные риски, как результат некачественного управления объектами недвижимости.

Проведенные нами исследования свидетельствуют о том, что причинами возникновения рисков, связанных с инвестированием в недвижимость, могут быть:

1. тип недвижимости (собственности, имущества);

2. изменение соотношения предложения и спроса;

3. местоположение (региональный риск);

4. условия предоставления кредита;

5. физический износ (порча), старение;

6. изменения в законодательном регулировании и изменения налогообложе-

ния;

7. инфляция и т. д.

Вторая группа рисков - это риски рынка капитала которые мы здесь относим к банковским.

Проблемам банковских рисков посвящено много научных трудов и исследований, в которых приводятся разнообразные их классификации.

Ипотечным банкам, по мнению Р.Страйка, Дж.Телгарского, К.Марк, М.Рависа, более характерны кредитный, процентный и риск ликвидности [22].

Кредитный риск - риск не возврата в установленный срок основного долга и процентов по займу, что принадлежит кредитору. В приложении Б показана структура кредитного риска.

Характеристика источников кредитного риска на ипотечном рынке представлена в таблице 4.1.

Мировая практика накопила большой опыт в управлении кредитными рисками [8,9,13,17]. На взгляд автора реферата, достаточно систематизировано представлены методы управления кредитным риском Л.Примосткой [17], которая поделила их на две группы: методы управления кредитным риском на уровне отдельного займа и методы управления кредитным риском на уровне кредитного портфеля. Анализируя накопленный опыт в управлении риском при отдельно взятом займе [12,13,17], на наш взгляд, при ипотечном кредитовании целесообразно выделить следующие основные методы:

1. анализ кредитоспособности заемщика;

2. привлечение достаточного обеспечения, уменьшение доли кредита в стоимости залога;

3. страхование.

Сферой дополнительных мер снижения кредитного риска является анализ запрашиваемого кредита по структуре выдачи и графику погашения, а также мониторинг кредита и документирование. Характеристику источников кредитного риска на ипотечном рынке представим в виде таблицы
Таблица 2.1.- Характеристика источников кредитного риска на ипотечном рынке

Наименование риска	Характеристика
1	2
1. Риск, связанный с заемщиком, гарантом, страховиком
1.1.Объективный  (финансовых возможностей) 1.2. Субъективный (репутации) 1.3. Юридический	1.1. Неспособность ссудозаёмщика (гаранта, страховика) выполнить свои обязательства за счет поточных денежных поступлений или от продажи активов 1.2. Репутация ссудозаёмщика (гаранта, страховика) в деловом мире, его ответственность и готовность взять обязательства. 1.3. Недостатки в составлении и оформлении кредитного договора и договора страхования
2. Риск, связанный с предметом залога
2.1. Ликвидности 2.2. Конъюнктуры 2.3. Гибели 2.4. Юридический	2.1. Невозможность реализации предмета залога. 2.2. Возможность обесценивания предмета залога за период действия кредитного договора. 2.3. Гибели предмета залога 2.4. Недостатки в составлении и оформлении залога.

Что касается анализа кредитного портфеля, то здесь применяются такие методы как диверсификация, лимитирование и создание резервов.

При решении вопроса о возврате кредита банк-кредитор оценивает возможность заемщика в обеспечении своевременного возврата денег. Исходя из этого, в процессе ипотечного кредитования выделяются, прежде всего, два основных этапа: изучение кредитоспособности заемщика и оценка залога. Эти два аспекта соответствуют двум способам возврата ссуженных денег: из доходов заемщиков и в результате продажи недвижимости. Преимущество при этом отводится первому способу.

При оценке кредитного риска по конкретному договору учитываются не только финансовые возможности заемщика, но и его стремление и готовность выполнять взятые обязательства.

Банк может столкнуться с риском невозврата кредита по причине юридических ошибок при составлении договоров, оформлении закладных. Поэтому при оценке кредитного риска необходимо учитывать и юридический аспект.

Сегодня, когда в странах, ранее входивших в СССР, систематически происходят изменения налогового законодательства, риск, связанный с законодателем, является повышенным. При кредитовании отдельных отраслей следует учитывать и форс-мажорные обстоятельства. Это относится, в частности, к сельхозпроизводству, где возможны потери из-за неблагоприятных погодных условий. Основным принципом снижения риска является рассредоточение его среди тех, кто лучше подготовлен для защиты от него. Так кредитный риск, весь или частично, может быть передан страховым компаниям.

Одним из универсальных способов обеспечения гарантий возврата ссуд является диверсификация, позволяющая равномерно распределять риски между субъектами рынка. Принцип действия этого механизма заключается в следующем. Как правило, не все клиенты банка являются одновременно неплательщиками. Зачастую не выполняет договорные обязательства по возврату кредитов часть клиентов, однако, определить конкретного неплательщика заранее не всегда представляется возможным. В таких условиях частное лицо, выдающее ссуду другому частному лицу, берет весь риск на себя. В отличие от него банк, выдающий ссуду различным клиентам под залог недвижимости, может себе позволить определенное число невозвратов ссуд, назначив норму процента за их использование, компенсирующую этот риск. В данном случае все клиенты банка оказываются объединенными в своеобразный пул по ссудам под закладные и каждый из них является участником компенсации возможного риска. Снижению риска способствует определение оптимальной доли кредита в стоимости объекта кредитования и в сумме залога.

Соотношение между величиной ссуды и стоимостью залога характеризует качество источников возврата долга и позволяет определить, какая часть кредита может быть погашена за счет реализации заложенного имущества и какую долю компенсирует страховая компания. Этот вопрос должен стать узловым при заключении кредитного договора. Более низкий процент ссуды в величине залога уменьшает риск банка, но отталкивает клиента и снижает конкурентоспособность.

Повышение указанного соотношения привлекает клиентов, но повышает риск ссудодателя. В настоящее время в Западных странах наблюдается увеличение доли ссуды в залоге. Так в США в течение многих лет считалось обычным предоставление ссуды в размере 50% оценочной стоимости залога, а в последнее время ссуды достигают 90% [13].

В ряде стран с переходной экономикой риск невозврата кредита связан с трудностями обращения взыскания на заложенное имущество. Меры, которые могут быть приняты правительствами этих стран в целях снижения риска кредитора, следующие: принятие комплекса мер по развитию рынка недвижимости и, прежде всего, надежной системы регистрации земли, недвижимого имущества и создание для кредитора реальной возможности обращения взыскания.

Риск процентной ставки - риск того, что стоимость используемых кредитором средств возрастает в большей степени, чем процентная ставка по выданным кредитам, приводя, таким образом, к потерям банка по этим займам.

Основным направлением по снижению риска процентных ставок является использование индексированных инструментов ипотечного кредитования, пригодных для экономик, подверженных инфляции, а также инструментов с отсрочкой платежа. Подобными инструментами являются: кредит с корректировкой на уровень цен (применяемый в Колумбии и других латиноамериканских странах), кредит с двойным индексом (применяемый в Мексике, Турции, Польше), кредит с отсрочкой платежа (применяемый в Венгрии, Австралии). Применение процентных ставок, которые варьируют с изменением стоимости банковских фондов, позволяет переносить риск процентной ставки с банка на заемщика. Такие кредиты с переменной процентной ставкой могут сочетаться с другими средствами, в частности с отсрочкой процентных платежей при высоком текущем уровне ставки на более поздний этап кредитного периода, когда, вероятно, доход заемщика будет больше, а потому ему будет легче справляться с более высокими платежами.

В случае использования индексируемых видов кредитных инструментов основная сумма долга индексируется по стоимости банковских фондов, по индексу цен или иному индексу, отражающему рыночную процентную ставку. Ежемесячные выплаты заемщика в таком случае изменяются с течением времени, так как процентная ставка накладывается на индексируемую величину основной задолженности.

Использование инструментов с регулируемой отсрочкой платежа предполагает применение двух процентных ставок. Одна процентная ставка должна обеспечить прибыльность кредитных операций для банка, а другая - сделать кредит доступным заемщикам. Первая ставка, более высокая, называется "контрактной ставкой" и определяется на том уровне, который делает кредитование рентабельным для банка. Размер этого процента регулярно рассчитывается на основании ставки процента на межбанковском рынке кредитов плюс фиксированная банковская надбавка. По данной ставке клиент должен был бы выплачивать банку и, в конечном счете, выплатит ему.

Однако, в действительности, регулярные месячные платежи по кредиту заемщик делает по достаточно низкой ставке, которая называется "платежной". Разница между величиной, которую клиент должен банку по контрактной ставке, и тем, что он платит по платежной ставке, ежемесячно прибавляется к сумме основного долга. В то же время применение кредита с отсрочкой платежа может привести к повышению риска ликвидности банка.

Риск ликвидности (посредника) - риск того, что из банков, предоставивших долгосрочные займы, начнется отток средств, используемых для финансирования этих кредитов до наступления срока их погашения.

Риск ликвидности возникает в связи с трудностью мобилизации наличных средств путем продажи активов по ценам рыночным или близким к ним для покрытия оттока депозитов. Чтобы мобилизовать наличность, можно продать активы, или использовать их как обеспечение для получения займа у другого финансового института, или обеспечить ими кредитную линию на постоянной или резервной основе. Для обращаемых активов, то есть ценных бумаг, риск ликвидности может быть выражен как разница между ценой спроса и предложения на ценные бумаги. Цена спроса - цена, по которой покупатель желает приобрести данные ценные бумаги. Цена предложения - цена, по которой продавец желал бы продать.

К депозитным институтам часто предъявляются требования держать свои резервные средства в Центральном банке для облегчения проведения кредитно-денежной политики и для уверенности в том, что имеются необходимые фонды для покрытия оттока депозитов. Кредитные учреждения держат определенный объем наличных средств и краткосрочных ценных бумаг (портфель ликвидности) для контролирования краткосрочных колебаний потоков наличности. Портфель ликвидности и резервные средства имеют относительно низкие процентные ставки и, таким образом, влекут за собой определенные издержки для кредитора.

Управление риском ликвидности требует проведения ряда финансовых операций. Во-первых, требуется детальный расчет денежных потоков для определения возможной потребности банка в наличных средствах. Во-вторых, требуется разработка стратегии мобилизации средств с определением источников и затрат. Финансовые учреждения в развитых странах используют целый комплекс источников для мобилизации средств. Эти источники включают: продажу активов, депозиты, заем средств под залог и без залога, резервные кредитные линии, получение права занимать средства в Центральном банке и т.д. Диверсификация источников финансирования может уменьшить стоимость и риск ликвидности активов.

Для разрешения проблемы ликвидности банки должны применять тот же принцип размещения риска, то есть передачу его инвесторам ценных бумаг на вторичном рынке закладных.

Как свидетельствует зарубежный опыт, ипотечное рефинансирование есть одним из мощных механизмов создания стойкой долгосрочной ресурсной базы коммерческих банков.

Сущность механизма ипотечного рефинансирования состоит в следующем. Коммерческий банк выдает кредиты под залог недвижимости. Приобретенная в такой способ недвижимость дает возможность банка использовать ее в качестве надежного инструмента относительно привлечения долгосрочных ресурсов через ее залог или продажу.

В Украине возможность использования данного механизма предусмотренная Законом Украины "Об ипотеке", введенным в действие с начала 2004 года [1].

Закон Украины "Об ипотеке" предусматривает следующие способы ипотечного рефинансирования [1,ст.28]:

1. отчуждение (продажа) заставной путем совершения индоссамента с компенсацией индоссанту стоимости заставной в вставленном сторонами размере;

2. продажа заставной с обязательством обратного выкупа (операция репо);

3. передачи заставной в залог для обеспечения выполнения обязательство перед другими кредиторами;

4. эмиссия ипотечных ценных бумаг;

5. другим способом, который не противоречит Закона.

Большинство указанных способов рефинансирования предусматривают использование специального инструмента заставной. Согласно Закону Украины "Об ипотеке" заставная есть долговой ценной бумагой и удостоверяет безусловное право его собственника на получение от должника виконанння за основным обязательством, при условии, что оно подлежит выполнению в грошовоій форме, а в случае невыполнения основного обязательства право обращения взыскание на предмет ипотеки [1,ст. 20].

Схематично определенный Законом Украины "Об ипотеке" первый способ рефинансирования можно представить таким образом (рис. 5.1).

Сущность этого способа рефинансирования состоит в следующем. Банки предоставляют кредиты под залог недвижимости. Передача недвижимости в ипотеку оформляется заставной. Новые кредитные ресурсы привлекаются банком через продажу заставной путем совершения индоссамента. Потенциальными покупателями заставных могут выступать только крупные инвесторы. Как правило, к ним относятся пенсионные и инвестиционные фонды, страховые компании и т.п. При этом обслуживание кредита продолжает осуществлять банк на основании заключенного договора с инвесторами.

Данный способ рефинансирования натыкается на так называемый агентский риск, то есть риск, который возникает вследствие расхождения интересов и обуславливает другое поведение посредника, чем предполагалось [19,с. 23].

Внедрение в Украине данного способа рефинансирования есть проблематическим в связи с недостаточной развитостью крупных инвесторов (страховых компаний, пенсионных и инвестиционных фондов и т.п.).

Определенный Законом Украины "Об ипотеке" второй способ ипотечного рефинансирования (рис. 5.2) предусматривает продажа заставных с обязательством обратного их выкупа в определенный срок, который должен быть не больше срока полное выполнение кредитного обязательства [1, ст. 29]. Такие операции называются операциями репо. Учреждениями, которые покупают у банков на таких условиях заставные, могут быть институционные инвесторы, другие коммерческие банки, центральный банк и т.п..

По нашему мнению, данный способ рефинансирования есть наиболее оптимальным в условиях настоящего, в особенности если в качестве покупателя заставных будет выступать центральный банк. Именно центральный банк на первых порах сможет быстрейшее обеспечить коммерческие банки долгосрочными ресурсами через куплю заставных. И вдобавок этому способа рефинансирования в меньшей мере присущий агентский риск, чем первому способу. С другой стороны, данный способ имеет определенные ограничения относительно объемов рефинансирования. Границы деятельности центрального банка относительно купли заставных в первую очередь регламентируются принятой денежно-кредитной политикой, а не потребностями коммерческих банков в долгосрочных ресурсах. В случае незначительной развитости институционных инвесторов объемы ипотечного рефинансирования будут ограниченными.

Сущность способа рефинансирование с помощью залога заставного изображен на рис. 5.З.

Данный способ ипотечного рефинансирования значительно похожий на предшествующий и имеет те же недостатки и преимущества. Сэкономить на долгосрочной основе средства мелких инвесторов разрешает способ рефинансирования, которое осуществляется за счет эмиссии ипотечных облигаций (рис. 5.4).

Данный способ состоит в рефинансировании банков через эмиссию ипотечных облигаций. Для успешной реализации этого способа рефинансирования в Украине необходимо создать определенные предпосылки [18, с. 158-159], какие практически отсутствуют.

Как свидетельствует мировой опыт, эмиссию ипотечных облигаций могут осуществлять не только учреждения, которые предоставило ипотечный кредит, так называемые ипотечные учреждения первого уровня. Такое право может быть предоставлено и учреждениям (так называемые учреждения второго уровня), которые получило ипотеку от учреждений первого уровня на условиях купли, залога, купли и обратной продажей. Итак, представленные нами схематично три первых способа рефинансирования в таком случае приобретают следующего вида (рис. 5.5, 5.6).

Эмиссия ипотечных ценных бумаг учреждениями второго уровня обеспечивает: во-первых, возможность рефинансирования учреждений первого уровня, которые не имеют разрешения на эмиссию ипотечных ценных бумаг, и, во-вторых, возможность привлечь больший объем долгосрочных ресурсов, так как держателями ипотечных ценных бумаг могут быть любые лица - от физического лица с незначительным уровнем доходов к мощному предприятию как отечественного, так и иностранного.

По мнению автора данного реферата, первое учреждение второго уровня должна быть создана при центральном банке и иметь на первых порах государственный статус. Такое активное участие государства у внедренные двухуровневой модели рефинансирования необходимая с целью обеспечения доверия к таким финансовым инструментам как ипотечные ценные бумаги. После неоднократного краха финансовых компаний обеспечить доверие к новых финансовых инструментов возможно только за участия государства.

Наиболее оптимальными путями привлечения ипотеки учреждением 2-го уровня у учреждения 1-го уровня с целью эмиссии ипотечных ценных бумаг есть залог ипотеки и купля ипотеки с обязательством обратной продажи. В таком случае нивелируется агентский риск, который имеет место, если ипотека приобретается учреждением 2-го уровня у учреждения 1-го уровня путем ее безвозвратной купли.

Итак, внедрение механизма ипотечного рефинансирования разрешит обеспечить коммерческие банки долгосрочными ресурсами. Наиболее оптимальным относительно внедрения в условиях настоящего способом рефинансирования есть продажа заставной с обязательством обратного выкупа (операция репо).
3 Проблемы и перспективы развития ипотечного кредито-

вания в Украине.

3.1 Проблемы ипотечного кредитования

В банковской практике ипотека рассматривается как залог недвижимости с целью получения кредита в банке. Схема  ипотечного   кредитования  такова, что эффективным является именно долгосрочное кредитование. Пристальное внимание cо стороны субъектов экономики и государства к  ипотечному   кредитованию  объясняется степенью его влияния на развитие экономики.

Именно  ипотечный  рынок объединяет финансовый рынок с рынком недвижимости, страховым и таким образом содействует капитализации ресурсов и становится стимулом для развития экономики страны.

Основной показатель, который используется в мировой практике для характеристики  ипотечного кредитования  в стране - это соотношение задолженности по  ипотечным  кредитам и Валового внутреннего продукта (в развитых странах показатель достигает 50 % и выше).  В   Украине  значение

показателя в пределах 8-10 %. Это дает все основания для внесения этого сегмента кредитного рынка в раздел перспективных. Развитие  ипотечного  рынка даст качественно новый импульс к развитию банковского и финансового рынков страны в целом.

В современных условиях наибольшее внимание ученых, практиков, экспертов банковского рынка и общественности привлекает такой вид  ипотечного   кредитования  как жилищное. Жилищное  ипотечное  кредитование  является приоритетным и доминирующим на рынке ипотечного   кредитования  развитых стран - до 70 % рынка  ипотечного кредитования  приходится на сегмент жилищного.  

Внедрение ипотеки  в   Украине  не является чем-то принципиально новым и не открывает кредитных возможностей, которых субъекты экономики не имели бы раньше. У субъектов экономики всегда была возможность взять в банке кредит под залог недвижимости. Проблематика вопроса заключается, с одной стороны в формировании спроса на  ипотечные  кредиты со стороны населения, с другой, в расширении возможностей банков к выдаче  ипотечных  кредитов и их рефинансированию. Первое следует рассматривать через призму уровня доходов населения и предложения жилья на рынке, второе - предусматривает наличие стабильных и длинных источников формирования ресурсного потенциала банков, высокий законодательный уровень обеспечения прав кредиторов, прозрачные процедуры работы с залогом и оборота  ипотечных  ценных бумаг на рынке.

Анализ о развитии ипотечного  рынка в стране позволил систематизировать основные  проблемы , которые выделяют специалисты и эксперты рынка  ипотечного   кредитования :

1. в действующем правовом регулировании ипотеки в основу заложена защита прав должника, а не кредитора, что повышает кредитные риски банков. Нагромождение правовых норм в вопросах оформления жилья в ипотеку тормозит процесс развития  ипотечного   кредитования . Необходимо на

законодательном уровне ограничить действие сдерживающих норм при оформлении жилья в ипотеку;

2. требует усовершенствования процедура наложения взыскания на предмет ипотеки по решению суда или исполнительной записи нотариуса.

В настоящее время она является длительной, непредсказуемой и затратной для кредитора, что, в определенной мере, сдерживает процесс снижения ставок на  ипотечные  кредиты. Процессуальное законодательство дает основания затягивать процедуру взыскания удовлетворения требований кредиторов до бесконечности, что ведет к утрате кредитором ресурсов, и, как следствие к снижению его возможностей в развитии кредитования. Необходимы изменения в действующем законодательстве, которые бы детально позволяли урегулировать споры по обращению взыскания на предмет ипотеки в досудебном порядке через принудительное управление недвижимостью или принудительную продажу;

3. в стране в зачаточном состоянии находятся механизмы рефинансирования кредиторов при  ипотечном   кредитовании . Ожидалось, что толчок к их развитию должен дать Закон Об  ипотечных  ценных бумагах. Банки, которые кредитуют население под залог недвижимости, должны иметь возможность как рефинансирования в специальной  ипотечной  организации путем переуступки права требования долга по  ипотечным  кредитам, так и путем самостоятельного выпуска  ипотечных  облигаций, обеспеченных пулом ипотек;

4.вопросы рефинансирования  ипотечных  кредитов сдерживаются и   проблемами  в стандартизации ипотечных  кредитов на общегосударственном уровне.

В научной литературе даны исчерпывающие определения характеристики состояния  ипотечного   кредитования  в стране. По их оценкам  ипотечное   кредитование  в стране идет довольно высокими темпами, но этот сегмент кредитного рынка является недостаточно систематизированным и стандартизированным и в этой связи несет в себе высокий уровень рисков. Пока в стране отсутствует систематизированная система факторов и механизмов их реализации в направлении развития отечественного рынка ипотеки.

С точки зрения масштабности и нынешних макроэкономических условий (уровень доходов населения, неразвитый фондовый рынок, инфляционные ожидания) представляется проблематичной действенность этого механизма. Главная причина ограниченности действия механизма в том, что основной упор в нем делается на уровень доходов населения, позволяющий осуществлять регулярные платежи в накопительную пенсионную систему, которая является основным инвестором жилищного строительства. Рассматриваемая схема требует жесткого государственного контроля за управлением пенсионными активами. Действенность такой системы возможна в условиях развитого фондового рынка, чего в стране пока не отмечается. Механизм пока работает в качестве пилотного, на отдельно взятой территории.
3.2 Перспективы развития ипотечного кредитования
Национальной стратегии развития  ипотечного   кредитования . Утверждения ученого, что кредитная система страны должна строиться на основе ответственности финансового сообщества и взаимодоверия побуждают к выработке качественно новых механизмов по защите прав кредиторов и ссудозаемщиков при  ипотечном   кредитовании , прозрачности процедур, иными словами, всего того, что лежит в основе взаимодоверия.

В.И. Мищенко делает акцент на низком уровне развития  ипотечного   кредитования  в стране [4] - соотношение  ипотечных  кредитов и ВВП в пределах 3 %, в то время, как рекомендованным уровнем мирового банка для стран среднего уровня развития является 25 %. При этом он своевременно поднимает вопросы усовершенствования управления кредитными рисками при  ипотечном   кредитовании  жилья, в частности освещает зарубежную практику. Обозначенная им структура  ипотечного  кредитного портфеля по степени риска представляет практический интерес и может быть положена, как в основу концепции развития рынка  ипотечного   кредитования , так и в правила стандартизации  ипотечных  кредитов, подлежащих секъюритизации.

Е.В. Бублик справедливо делает акцент на то, что  в   Украине  сформированы локальные рынки ипотечного   кредитования  и пришло время направить усилия на формирование национального ипотечного  рынка, наличие которого является одним из признаков рыночной экономики [2]. Практик-

ученый замечает, что механизмы  ипотечного  рынка необходимо усовершенствовать, взяв за основу зарубежный опыт.

Таким образом, анализ публикаций ученых и практиков позволяет сделать следующее обобщение.

 Ипотечный  рынок в стране присутствует, находится в стадии становления, применяются классические механизмы  ипотечного   кредитования , рефинансирования, но есть и  проблемы  в его развитии. Необходим системный подход к вопросам стандартизации  ипотечных кредитов, широкомасштабного их рефинансирования, привлечения внутренних инвесторов к работе рынка, стимулированию расширения спроса на  ипотечные  кредиты, который является производной от предложения жилья и, особенно, на первичном рынке.

Несмотря на большое количество разработок и публикаций по данной тематике. В настоящее время в стране нет единой концепции развития  ипотечного  рынка. Каждый сектор и субъект экономики, даже регион пока двигается в этом направлении самостоятельно. По этой причине  ипотечный  рынок развивается достаточно низкими темпами. Требуют разрешения вопросы стимулирования жилищного строительства в регионах, которые затрагивают земельные отношения, оказания поддержки населению при  ипотечном   кредитовании .

Необходимо формировать качественно новые подходы в развитии этой услуги в банковском секторе, основанные на стандартизации  ипотечных  кредитов и широком наборе инструментов  кредитования .

Механизмы рефинансирования  ипотечных  кредитов пока не доступны в равной степени всем банкам.

Государственная  ипотечная  организация начала свою работу, но можно сказать, ее деятельность находится в режиме пилотных проектов. Есть нестыковки в нормативной базе относительно выпуска и размещения ипотечных  ценных бумаг. Перечисленное, позволяет заключить, что в стране необходимым единый системный подход к вопросам развития  ипотечного  рынка страны, который необходимо сегментировать на:

-государственный уровень:

а) стимулирование участия субъектов экономики в работе  ипотечного  рынка;

б) нормативно-правовое обеспечение и контроль за работой рынка;

- уровень субъектов экономики:

а) банковский сектор;

б) сектор иных финансовых небанковских структур;

б) сектор потребителей  ипотечных  кредитов.

Цель статьи заключается в характеристике состояния рынка ипотечного   кредитования нормативно-правовой базы его регулирующей, механизмов применяемых при рефинансировании ипотечных  кредитов. На основе полученных материалов выявить и систематизировать факторы, сдерживающие развитие  ипотечного   кредитования  в стране по направлениям их реализации:

- факторы общегосударственного масштаба,

- факторы, относящиеся к сфере банковской деятельности,

- факторы, относящиеся к социальной сфере,

- факторы, зависящие от мировых финансовых рынков.

. Ипотека по своей экономической сути – это способ обеспечения выполнения обязательств, по которым недвижимое имущество, являющееся предметом залога, остается в пользовании залогодателя или третьего лица.

В банковской практике ипотека рассматривается как залог недвижимости с целью получения кредита в банке. Таким образом,  ипотечный  кредит - это кредит, который выдан согласно принципам банковского кредитования под залог недвижимости. В этой связи  ипотечный  кредит следует рассматривать, как вид обеспечения, но не как цель кредитования. Практически  ипотечный  кредит может ыть взят ссудозаемщиком на любую цель.

Цели кредитования в современной, отечественной банковской практике согласно нормативным документам НБУ (Правила статистической отчетности банков) группируются в кредиты на текущие нужды и на инвестиционные. Под кредитом на инвестиции подразумевается кредит, выданный на

формирование основных фондов (реконструкция, модернизация, новое строительство, приватизация).

Именно такие кредиты требуют длительных сроков, а, следовательно, и стабильного залога - недвижимости. Предметом исследования в данной работе являются целевые инвестиционные кредиты, выданные под залог недвижимости в общей массе и кредиты, выданные на приобретение строительство

жилья, в частности.

Экономисты, ученые Палывода К.В., Мищенко В.И., Бублик Е.В., Мороз А.М. [1-7] развитие ипотечного  рынка связывают с органическим соединением  ипотечного  кредитного рынка с фондовым.

Это даст толчок к удлинению сроков  ипотечного   кредитования , удешевлению стоимости таких кредитов,

снижению рисков для кредиторов.

На степень развития  ипотечного  рынка в первую очередь оказывает влияние структура его

законодательного обеспечения. В настоящее время  в   Украине  практически завершен этап формирования

законодательной основы для  ипотечного   кредитования .

Старт к принятию специальных законов в этой сфере был дан Указом Президента  Украины  О

мерах по развитию  ипотечного  рынка  в   Украине  (08.08.2002 695/2002). В документе были

определены приоритетные направления деятельности государственных учреждений в направлении

развития  ипотечного  рынка  в   Украине :

- формирование нормативно-правовой базы

- создание системы гарантий и прозрачных условий деятельности для участников рынка

- установление видов ценных бумаг и порядка их выпуска, обращения для рефинансирования

кредитов, выданных учреждениями первого уровня (банки)

- создание  ипотечных  банков и других специальных учреждений, которые будут работать на

 ипотечном  рынке

-расширение научных исследований по  проблемам  ипотеки и  ипотечного  рынка, подготовка

специалистов по вопросам ипотеки

Во исполнение указа в стране были подготовлены и приняты Законы:

·

Об ипотеке;

·

Об  ипотечном   кредитовании , операциях с консолидированным  ипотечным  долгом и

 ипотечных  сертификатах;

·

О финансово-кредитных механизмах и управлении имуществом при строительстве жилья и

операциях с недвижимостью;

·

Об оценке имущества, имущественных прав и профессиональную оценочною деятельность в

 Украине ;

·

Об оценке земли;

·

Об  ипотечных  облигациях;

·

Об  ипотечных  ценных бумагах.

В отношении правового сопровождения  ипотечного  рынка, следует заметить, что в настоящее

время приобретают особую актуальность вопросы практического применения перечисленных законов в

развитии  ипотечного  рынка. Суть в том, что на первый план выходит вопрос - удлинения сроков

банковских ресурсов, а, следовательно, и кредитов. В настоящее время ресурсная база банков на 2/3

складывается из средств населения, которое, как правило, размещает вклады максимум на 1-3 года.

Экономисты Е.Л. Гринько, К.В. Палывода [5,7] и другие считают, что удлинение сроков банковских

ресурсов может быть решено за счет:

- выхода на рынок новых институциональных инвесторов - страховых компаний, пенсионных

фондов;

- развития институтов рефинансирования первичных кредиторов.

При этом все понимают, что в ощутимых (национальных) масштабах это будет возможно при

развитом фондовом рынке, и его важном сегменте - рынке  ипотечных  ценных бумаг.

В направлении развития институций  ипотечного  рынка в стране делаются определенные шаги. В

конце 2004 г. создана Государственная  ипотечная  организация, однако масштабной ее деятельность и в

настоящее время назвать нельзя.

По состоянию на 1 октября 2006 года ГИУ осуществило операций по рефинансированию

первичных кредиторов на общую сумму в пределах 100,5 млн. грн. Основным источником ресурсов для

рефинансирования был уставный капитал, который сформирован за счет средств, предусмотренных

Государственным бюджетом 2005 и 2006 гг. Однако уже в 2007 году средства для рефинансирования

будут привлекаться за счет выпуска и размещения облигаций, обеспеченных государственными

гарантиями. Государственное  ипотечное  учреждение 29 декабря 2006 года планировало начать

размещение именных процентных облигаций на сумму 1 млрд. грн. в бездокументарной форме.

Закончить размещение планируется 28 декабря 2007 года.

Необходимо отметить, что мировая практика знает два основных способа рефинансирования

кредитов путем выпуска  ипотечных  ценных бумаг - выпуск покрытых облигаций (континентальная

модель) и секьюритизации активов (американская модель). Оба способа имеют свои преимущества и

недостатки.

Преимущество секьюритизации состоит в том, что она позволяет освободить баланс банков от

 ипотечных  кредитов и таким образом уменьшить требования по резервированию собственного капитала.

 Проблема  украинских банков - низкая капитализация. Секьюритизация позволяет решать эту проблему,

так как часть портфеля убирается из баланса, тем не менее, банк продолжает зарабатывать на этих

кредитах, получая комиссионное вознаграждение за их обслуживание - так называемый сервисинг.

В отличие от сделок по секьюритизации, наиболее важным преимуществом покрытых облигаций

является то, что рефинансируемые кредиты остаются на балансе банка. Таким образом, не уменьшается

актив банка и, как следствие, его позиция на рынке. Кроме того, выпуск покрытых облигаций требует

меньших затрат, нежели секьюритизация. Банк экономит на структурировании трансакции, поскольку

структура покрытых облигаций определена законодательно. К тому же покрытые облигации являются

стандартизированным продуктом, что делает их более популярными среди консервативных инвесторов

Для развития названных механизмов необходимо, чтобы в портфелях первичных кредиторов были

стандартизированные кредиты. На сегодняшний день это не совсем так.

С другой стороны, есть определенные  проблемы  в нормативно-законодательном обеспечении. К

примеру, Закон  Украины  Об  ипотечных  облигациях создал правовую основу для того, чтобы

направить финансовый, банковский капитал на рынок строительства жилья. Вместе с тем, вследствие

практического применения Закон оказался не вполне совершенным.В частности, не совсем ясным

представляется понятие  ипотечного  покрытия. В соответствии с Законом,  ипотечным  покрытием

являются  ипотечные  активы и иные активы, обеспечивающие выпуск  ипотечных  облигаций. О том,

какие еще активы могут выступать обеспечением  ипотечных  облигаций, не сказано. В то же время под

 ипотечным  активом подразумевается право требования по обеспеченному ипотекой денежному

обязательству должника, возникающему у эмитента вместе с соответствующими правами по  ипотечному 

договору.

Вместе

с

тем,

в

Законе

 Украины 

Об

 ипотечном 

 кредитовании ,

операциях

с

консолидированным  ипотечным  долгом и  ипотечных  сертификатах под  ипотечными  активами

понимают реформированные в консолидированный  ипотечный  долг обязательства по договорам об

 ипотечном  кредите по осуществлению платежей в счет погашения основного обязательства в течение

срока обращения  ипотечного  сертификата. Не вызывает сомнения, что два определения одного и того же

термина явно относятся к разным категориям. В первом случае это право требования, а во втором -

обязательство по совершению действий. Кроме названного Закон содержит требование, чтобы

 ипотечные  активы эмитента облигаций принадлежали ему на правах собственности и могли ним

отчуждаться. На практике получается не совсем так. По  ипотечному  договору банк-эмитент приобретает

не право собственности на объект ипотеки, а право требования, другое дело при наличии закладной.

Действительно ст. 36 Закона  Украины  Об ипотеке позволяет банку и заемщику заключить договор, по

которому право собственности на заложенную в ипотеку недвижимость в случае нарушения заемщиком

своих обязательств перейдет к банку. Но подобную схему сдерживают опять таки нормативные

нестыковки. Так банк вряд ли сможет зарегистрировать право собственности на такой объект в БТИ,

поскольку регистрация осуществляется только на основании документов оговоренных в положении о

регистрации права собственности. И совсем не удается воспользоваться ст. 36 при ипотеке земельных

участков, так как обратить на них публичное взыскание можно лишь путем публичных торгов. Таким

образом, ст. 7 Закона Об  ипотечных  облигациях в части требований к  ипотечному  покрытию сегодня,

практически. не может быть реализована.

Национальный банк и УНИА (Украинская Национальная  ипотечная  ассоциация) уже выразили

готовность

разрабатывать

и

реализовывать

концепцию

законодательного

регулирования

секьюритизации, однако закон О секьюритизации до сих пор не выпущен.

Как свидетельствует первичная практика, в Украине секъюритизация банковских активов как

эффективный современный финансовый механизм должна иметь большое будущее. Многие годы

коммерческие банки и Национальный банк беспокоит разрыв в сроках, на которые привлекаются

депозиты и выдаются кредиты. По данным Национального Банка Украины на 1 октября 2006 года, 82

банка имели такие разрывы на общую сумму 48 млрд. грн. НБУ считает, что сроки привлечения банками

средств и сроки, на которые они выдают кредиты, не сопоставимы и потенциально являются элементом

нестабильности банковской системы. Секъюритизация позволяет устранить разрыв в сроках, потому что

ценные бумаги выпускаются практически той же самой длины, что и банковские активы, которыми они

обеспечены.

Как уже было отмечено, одна из основных причин, в том, что процесс рефинансирования

 ипотечных  кредитов в банковской системе страны идет низкими темпами заключается в том, что не все

выданные раннее банками  ипотечные  кредиты соответствуют стандартам. Важность стандартов

обусловлена четким структурированием  ипотечного  кредита для его дальнейшего введения в  ипотечный 

пул с целью получения рефинансирования путем эмиссии облигаций. Причины с отставанием

рефинансирования  ипотечных  кредитов кроются, опять таки, в организационных моментах. Иными

словами, по срокам принятие нормативных документов в отношении стандартов  ипотечных  кредитов

запоздало. Государственная  ипотечная  организация утвердила Стандарты выдачи, рефинансирования и

обслуживания  ипотечных  жилищных кредитов 13.02.2006, решением 35, требования к первичным

кредиторам-банкам - 16.12.2005 29, требования к  ипотечным  кредитам - 12.09.2005 15, Положение

о рефинансировании первичных кредиторов путем приобретения прав требования по  ипотечным 

кредитам 16.12.2005 2 9. Банки начали приводить в соответствие внутренние процедуры. С другой

стороны, в стране, в условиях политической неопределенности, отсутствуют внутренние инвесторы,

готовые к такого рода инвестициям.

В стране в направлении формирования  ипотечного  рынка утвержден Порядок государственной

регистрации

ипотек

(постановление

КМУ

410

от

31.03.2004).

Первый

 ипотечный 

кредит

зарегистрирован в государственном реестре ипотек в апреле 2004года, то есть до времени принятия

стандартов  ипотечного   кредитования  на государственном уровне.

Таким образом, сегодня можно констатировать, что  ипотечные  портфели отечественных банков

достаточно разнородны. Это является препятствием, как для активного выпуска  ипотечных  бумаг, так и

секъюритизации  ипотечных  кредитов.

В

целом,

по

результатам

изучения

теоретических

и

практических

источников,

можно

константировать, что  в   Украине  на данном этапе развития сложилась своя украинская модель развития

 ипотечного  рынка.

Кредиты выдаются банками по собственным кредитным программам и продуктам, средства на

рынок привлекаются за счет депозитов юридических и физических лиц, рефинансирования  ипотечного 

учреждения второго уровня, которое на  ипотечном  горизонте  Украины  появилось сравнительно недавно.

Отдельными субъектами рынка (крупные банки) освоен механизм секъюритизации активов.

Вместе с тем, проведенный анализ механизмов рефинансирования  ипотечных  кредитов позволяет

прогнозировать, что все более популярным станет выпуск внутренних обычных  ипотечных  облигаций.

Это объясняется тем, что секьюритизация с дальнейшим размещением на внешних рынках является

экономически нецелесообразной при суммах менее 100 млн. долл., а  ипотечных  портфелей

соответствующей величины в отечественной банковской системе не так уж много. Тормозить развитие

рынка внутренних облигаций может то, что для внутренних инвесторов приоритетна доходность, а не

риски.

Выпуск

облигаций,

обеспеченных

 ипотечными 

активами,

при

совершенствовании

законодательной базы, ужесточении требований к качеству  ипотечных  кредитов имеет большое будущее

 в   Украине . Просто дело в том, что альтернативных вариантов долгосрочного рефинансирования

 ипотечных  кредитов у финансовых институтов  Украины  пока нет.

Исходя из актуальности и значимости вопроса жилищного  ипотечного   кредитования , как для

экономики, так и для социальной обстановки в стране, можно утверждать, что пристальное внимание к

развитию  ипотечного  рынка со стороны органов государственного управления, научных деятелей,

практиков будет нарастать. Причина в том, что поддержка государством развития  ипотечного 

кредитования является одной из основных предпосылок достижения реального экономического роста в

стране. Особое место  ипотечного   кредитования  в системе рыночной экономики определяется и тем, что

оно является одним из самых проверенных в мировой практике и надежных способов привлечения

внебюджетных инвестиций в жилищную сферу.  Ипотечное   кредитование  оказывает огромное влияние на

мотивацию человека, общественные процессы, происходящие в обществе.

Дальнейшее развитие  ипотечного   кредитования  будет приводить к расширению круга его

участников и требовать наличия разносторонней системной информации о состоянии  ипотечного 

кредитования, его структуре. Действующая отчетность банков Национальному банку позволяет

выделить кредиты, выданные под залог недвижимости (ипотеку) только из суммы кредитов, выданных

на инвестиционные нужды с выделением из общей суммы таких кредитов, кредитов, выданных под

жилищную ипотеку (файл 14 Данные об остатках по средствам до востребования, кредитным и

депозитным счетам, с марта 2007 года - файл Д5). В современной банковской практике кредиты,

выданные под залог недвижимости, имеют распространение и выдаются банками, как на текущие нужды,

так и на инвестиционные. Вопрос о полном их соответствии стандартам  ипотечных  кредитов остается

пока окрытым. Думается на определенном этапе возникнет необходимость введения специальных форм

отчетности по  ипотечному   кредитованию .

Для иллюстрации масштабов рынка  ипотечного   кредитования  представляется актуальным

рассмотреть его региональный разрез. Для этой цели сделан анализ показателей, имеющихся в

распоряжении Главного управления НБУ в АРК.

Доля  ипотечных  кредитов в объеме кредитного портфеля банковской системы  Украины 

оценивается в пределах 11 % (Бюллетень НБУ на 01.01.2007), по сравнению с началом 2006 года она

выросла на 3,7 п.п. Таким образом, исходя из среднего показателя по банковской системе  Украины ,

уровень  ипотечного   кредитования  в банковской сети АР Крым - 14,5 % кредитного портфеля можно

расценивать как высокий.

В разрезе субъектов рынка ситуация свидетельствует в пользу  ипотечного   кредитования 

физических лиц. По состоянию на начало 2007 года ипотекой обеспечены 78 % инвестиционных

кредитов, выданных в регионе. У субъектов хозяйствования ипотекой были обеспечены только 30 %

инвестиционных

кредитов.

При

этом

более

трети

(35,2 %)

 ипотечных 

кредитов

субъектам

хозяйствования

выдано

под

залог

недвижимости

жилищного

предназначения,

что

позволяет

предположить и о неоднозначных подходах банков к классификации инвестиционных кредитов. Здесь

имеется в виду классификация относительно классического определения инвестиции - приобретение

недвижимости производственного назначения или расширение производства. В этой связи планомерно

возникает вопрос - достоверно ли такие  ипотечные  кредиты классифицированы банками, как

инвестиционные?

В целом банковский разрез  ипотечного  инвестиционного  кредитования  в Автономной Республике

Крым характеризуется восходящей динамикой количества банков, работающих на этом сегменте

кредитного рынка.  Ипотечные  инвестиционные кредиты в кредитном портфеле имеют на начало

2007года 37 банков (70% работающих на рынке) против 17 в начале 2006 года. Динамика

свидетельствует в пользу возрастания актуальности  ипотечного   кредитования . Вместе с тем, объемы

 ипотечных  инвестиционных кредитов разрезе банков находятся в довольно широком диапазоне от 0,1

млн. грн до 199,6 млн. грн. В этой связи целесообразно данные рынка структурировать в разрезе

операторов для выделения основных операторов рынка. Такой анализ представляется возможным

проводить на основе показателей: средний объем  ипотечного  инвестиционного кредитного портфеля в

расчете на 1 банк в регионе, удельный вес  ипотечных  кредитов в объеме кредитного портфеля банка,

темпы роста  ипотечного  инвестиционного кредитного портфеля за год. По всем трем рассмотренным

критериям в группу банков - наиболее весомых операторов регионального  ипотечного  рынка вошли 9

банков из 55 работающих на рынке (Укрсиибанк, Укрсоцбанк, Приватбанк, ОТП Банк, Надра, Финансы и

Кредит, Форум, Кредобанк, ТАС-Комерцбанк). На группу перечисленных банков приходится почти 84 %

этого сегмента регионального рынка.

Приведенные данные иллюстрируют структуру  ипотечного  рынка в регионе. И в этой связи могут

служить фактором в пользу специализации банков в перспективе. Универсальность банков при наличии

явных лидеров отдельных сегментов рынка теряет смысл.

Углубим анализ состояния  ипотечного  рынка на основе показателей  ипотечного  жилищного

кредитования. По состоянию на начало 2007 года по АР Крым физическим лицам выдано  ипотечных 

инвестиционных кредитов 606,7 млн. грн., в расчете на одну среднестатистическую семью это 1074 грн.

Предположив, что в приобретении жилья нуждается каждая десятая семья получаем 10740 грн. на одну

среднестатистическую семью. Это равнозначно стоимости приблизительно 2-3 кв. м. жилья.

Таким образом, приведенные данные показывают, что при помощи такого уровня развития

 ипотечного  банковского  кредитования  жилищная  проблема  не может быть решена в обозримой

перспективе.

В системе мер по привлечению к  ипотечному   кредитованию , как банковских учреждений, так и

населения важное место следует отвести набору инструментов  ипотечного   кредитования , имеющегося на

рынке. Под инструментом  ипотечного   кредитования  следует понимать механизм расчета платежей

заемщика по кредиту, включающий способы погашения основного долга и уплаты процентов.

Инструменты  ипотечного   кредитования  призваны увязать интересы кредитора и заемщика путем:

- обеспечения прибыльности  ипотечной  деятельности и возвратности средств кредитора, защиты

его средств от инфляции;

- снижение рисков  ипотечного   кредитования ;

- обеспечения таких условий кредитования, при которых кредит становится доступным для

заемщика.

Разработка этих инструментов должна опираться на ряд факторов:

- ситуация в экономике (уровень инфляции, доходы населения, денежная политика правительства

и т.п.);

- источники и цена привлеченных средств для выдачи  ипотечных  кредитов;

- необходимость обеспечения простоты и доступности для понимания расчетов по кредитам.

Результаты исследований ученых по данной тематике позволяют заключить, что состояние рынка

 ипотечного   кредитования   в   Украине  все еще характеризуется бессистемностью и в этой связи

необходима действенная долговременная национальная концепция развития  ипотечного  рынка. Она

должна иметь как минимум два направления: защита прав кредиторов в отношении реализации

залогового имущества и государственная поддержка населения.

Обоснуем последнее заключение на примере региона, взятого для данного исследования.

 Ипотечное   кредитование  при нынешнем соотношении доходов населения (среднемесячная зарплата по

АР Крым за 2006 - 951,6 грн. позволяет работнику заработать в год на 1 кв. м жилья (из расчета

направления на эту цель 50 % заработка); на банковских вкладах населения в АРК на начало 2007 г.

мобилизовано из расчета 6740 грн. на одну среднестатистическую крымскую семью, что позволяет

приобрести в пределах 1,5 кв. м. жилья. Отсюда вытекает проблема налоговых льгот и преференций

наименее обеспеченным слоям населения. Уровень таких дотаций должен рассчитываться исходя из

уровня доходов и стоимости жилья.

Выводы

данного

исследования

и

перспективы

дальнейших

разработок

в

данном

направлении

. Проведенное исследование состояния рынка  ипотечного   кредитования  позволяет

определить перспективные направления дальнейших разработок в направлении выработки схем,

механизмов активизации  ипотечного   кредитования  и в частности, на строительство (приобретение)

жилья

- в реализации государственной долгосрочной концепции развития  ипотечного   кредитования 

населения;

- механизмы расширения государственного участия и контроля в  ипотечном   кредитовании ;

- схемы государственной поддержки участников  ипотечного  рынка;

- подходы к созданию специализированных финансовых учреждений, как по кредитованию, так и

по мобилизации долгосрочных ресурсов населения;

- контроль за введением государственных стандартов при оценке имущества, передаваемого

банкам в ипотеку, так как в этом направлении кроются довольно существенные банковские риски,

которые способны спровоцировать кризис;

-контроль за введением государственных стандартов при выдаче  ипотечных  кредитов;

- механизмы расширения рефинансирования  ипотечных  кредитов;

- инструменты  ипотечного   кредитования , на основе которых может быть повышен спрос на

 ипотечные  жилищные кредиты;

-меры по стабилизации строительной отрасли, позволяющие расширить предложение жилья на

первичном рынке;

- меры по стабилизации цен на а недвижимость, так как цены на недвижимость  в   Украине  не

соответствуют доходам населения.

Если за последние 6 лет реальный ВВП увеличился приблизительно на половину, а номинальные

доходы граждан только удвоились, то цены на недвижимость увеличивались в 4-5 раз.
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
В Украине на квартирном учете находится каждая десятая семья. Это большой, мощный потребительский потенциал для ипотечного рынка. Главным инвестором жилья являются граждане, а источником - их доходы и кредиты банка. За подсчетами специалистов, использование ипотечных кредитов может в 5-6 раз увеличить спрос на жилье. Этот потенциал может быть реализован учитывая учет всего комплекса факторов, которые определяют направления развития ипотечного кредитования и прежде всего правовые особенности оформления ипотеки. А еще большие надежды полагаются на закон об ипотеке, хотя ныне существует много проблем, в особенности связанных с отчуждением и реализацией имущества, которое есть залогом.

В целом следует указать, что положительные тенденции развития ипотечного кредитования в Украине вообще, и жилого ипотечного в частности могут стать гарантией его дальнейшего развития. Анализ нынешней ситуации на отечественном рынке ипотечного кредитования приобретения жилья разрешает сформировать первоочередные вопросы, которые требуют и научного исследования и обоснования. Рынок ипотечного кредитования создается в условиях постепенного улучшения таких базовых макроэкономических показателей, как возрастание валового внутреннего продукта, низкие темпы инфляции, стабильность национальной валюты, повышение заинтересованности внутренних инвесторов во вкладывании средств в долговые ценные бумаги, которые дает возможность обеспечить динамическое его развитие.

Рассмотренные существующие модели являются исходными позициями создания отечественной системы жилого ипотечного кредитования. Она может обеспечить защиту интересов всех участников кредитного отношения. Этому могут оказывать содействие страхование, специальные государственные программы, четко определенная процедура взыскания заставленного имущества и др. Должны быть созданы условия для доступа к финансовым ресурсам, в т.ч., и за содействие соответствующих государственных учреждений (Кабинет Министров Украины, Национальный банк Украины). Государство может проводить льготную налоговую политику в этой сфере, разрабатывать и внедрять специальные программы, создавать необходимые государственные институты.

Внедрение механизма ипотечного рефинансирования разрешит обеспечить коммерческие банки долгосрочными ресурсами. Наиболее оптимальным относительно внедрения в условиях настоящего способом рефинансирования есть продажа заставной с обязательством обратного выкупа (операция репо).

Разработка и внедрение эффективных методов управления ипотечным жилищным кредитным портфелем коммерческого банка с учетом зарубежного опыта, а также особенностей современной украинской экономики, является важной предпосылкой для повышения инвестиционной привлекательности сферы ипотечного кредитования в Украине и укрепления отечественной банковской системы. Опыт развитых стран свидетельствует о том, что ипотечное кредитование является действенным инструментом для решения жилищной проблемы и может выступать основной движущей силой для развития строительной отрасли и других, связанных с ней отраслей экономики.

В то же время, создание адекватных методов управления ипотечными жилищными кредитными портфелями коммерческих банков должно сопровождаться решением целого круга дополнительных задач.

На уровне Верховного Совета Украины и Кабинета министров Украины:

1) приведение в соответствие законодательных актов Украины, регламентирующих выпуск и обращение ипотечных ценных бумаг;

2) повышение прозрачности законодательной базы с усилением прав кредиторов;

3) увеличение бюджетных ассигнований на государственную поддержку ипотечного кредитования;

4) создание специальной инфраструктуры, необходимой для функционирования ипотечного рынка (бюро кредитных историй, общенациональных рейтингов ипотечных ценных бумаг, ипотечных финансово-кредитных институтов второго уровня и т.д.).

На уровне Национального банка Украины:

1) усовершенствование системы бухгалтерского учета операций банка по ипотечному кредитованию. Информация о размере, структуре и качестве ипотечного кредитного портфеля по банковской системе в целом должна регулярно публиковаться Национальным банком Украины в средствах массовой информации;

2) усовершенствование механизмов формирования резервов под операции ипотечного кредитования;

3) разработка и внедрение прозрачного механизма рефинансирования коммерческих банков под залог пулов ипотечных кредитов или ипотечных ценных бумаг;

4) разработка критериев, определяющих статус специализированного ипотечного банка, с установлением специального режима регулирования деятельности ипотечных банков.

На уровне коммерческих банков:

1) создание адекватной организационной структуры по управлению ипотечным кредитным портфелем;

2) создание внутрибанковских информационно-аналитических систем, которые учитывали бы максимальное количество параметров ипотечного кредитного портфеля (объем, состав, структуру и качество), позволяли анализировать ипотечный кредитный портфель в системе основных экономических показателей работы банка на любую отчетную дату.

Следует отметить, что внедрение любых методов управления ипотечным жилищным кредитным портфелем коммерческого банка должно быть планомерным и учитывать кадровый потенциал, а также конкурентные позиции банка на рынке.

Сегодня портфели ипотечных кредитов формируются именно крупными банками. Они не испытывают острых проблем с дефицитом ликвидности. Однако если они получат доступ к новым источникам рефинансирования, то для них существование Государственного ипотечного учреждения будет очень привлекательно.
2 РАЗВИТИЕ ИПОТЕЧНОГО ЖИЛОГО КРЕДИТОВАНИЯ
Современная государственная жилая политика делает акцент на решение жилых вопросов активного (работающего) населения, которое имеет в своем распоряжении средние доходы, накопление и жилье в собственности вследствие приватизации. Средняя обеспеченность жильем на одного человека в Украине составляет 18,3 м2. Вообще по стране в неблагоприятных квартирных условиях проживает близко 12 млн. людей [23]. Не обращая внимания на острую потребность в жилье, население Украины не стоит в очередях для получения жилых ипотечных займов. Практически все причины такой ситуации уже указанные отечественными научными работниками и аналитиками. Однако следует еще раз указать на высокую стоимость ипотечного кредитования (за исследованиями специалистов АКБ "УКРСОЦБАНК") – от 17 до 22% годовых в национальной валюте и 10-15% годовых за кредитами в иностранной валюте (табл.2.1), плюс комиссионные банка, гонорары нотариусу, затраты за страхование и т.п. (для сравнения, стоимость ипотечных кредитов в России в национальной валюте - 13-15%, в иностранной валюте 12-13%; в США стоимость 10-ти годового ипотечного жилого займа составляет 5-5,5%, а 30-игодовой - 5,5-6,5% годовых, включая банковские сборы [21;23].
Таблица 2.1.- Базовые условия жилого кредитования в некоторых банках Украины*

Название банка	Строк кредитувания, годы	Процентные ставки по кредитам, % годовых
		в национальной валюте	в иностранной валюте
Первичный рынок жилья
КБ «Аркада»	до 30-ти	-	10,5
АКБ «Надра»	до 15-ти	20	12
КБ «УкрГазбанк»	до 10	17	14
АКІБ «УкрСиббанк»	3-15	18-18,5	13,25-14
КБ «Форум»	5-10	22-24	14-15
АППБ «Аваль»	5-10	21-22	13-15
ВАТ «Ощадбанк України»	до 15	22	14
АКБ «Укрсоцбанк»	до 15	18-22	12-14
Вторичный рынок жилья
АКБ «Надра»	до 15	20	12
ЗАТ КБ «ПриватБанк»	до 15	19,08	14-15,6
КБ «УкрГазбанк»	до 10	17	14
АКІБ «УкрСиббанк»	до 15	18,5	13-14
АКБ «Укрсоцбанк»	до15	18-22	12-14
КБ «Форум»	до 10	22-24	14-15
АКБ «Райффайзенбанк»	до 10	17-20	12-14
АППБ «Аваль»	до 10	18-20	14-25
ВАТ «Ощадбанк України»	до 15	22	14

*Составлен по информации официального сайта АКБ "УКРСОЦБАНК" [10]

Функционирование системы ипотечного жилого кредитования, обычно невозможное без формирование кредитором надлежащих финансовых ресурсов на длинный период (так называемых "длинных денег"). Банковские учреждения в своей деятельности обычно опираются на привлеченные ресурсы. А поскольку на сегодняшний день средство, которое привлекаются банками Украины, в основном в "короткие" и "дорогие", то и для кредитования характерные соответствующие признаки. Банку необходимо постоянно поддерживать ликвидность баланса и он не может из "коротких" денег строить "длинные" кредитные цепи. Основными моделями системы ипотечного жилого кредитования в мире считаются по крайней мере три - ограниченно-открытая, расширено-открытая модель сбалансированной автономии. Последние две в научно-практическом мире ипотеки известные как американская и немецкая, соответственно.

Первая модель есть элементарной и ограничивается функционированием первичного рынка заставных. К характерным особенностям этой модели можно отнести, во-первых, то, что ресурсы для предоставления ипотечных займов банки формируют используя абсолютно разные источники (в том числе собственные и привлеченные средства); во-вторых, уровень процентных ставок за ипотечными жилыми кредитами непосредственно зависит от ситуации на финансово-кредитном рынке страны. Относительно простая схема организации ипотечного жилого кредитования заданной моделью обусловила довольно широкое практическое применение ее в многих странах мира и, в первую очередь, в странах, которые формируют рыночные основы хозяйствования и с несформированной финансовой инфраструктурой. Приобрела популярность данная схема и в странах Восточной Европы, где, как правило, ипотечные жилые кредиты отнесены к группе потребительских. В нашей стране Закон Украины "Об ипотеке" вводит в оборот новый вид долговых ценных бумаг - заставную, и обуславливает ее форму и содержание. Законодательством предусмотрены трехбазовые условия эмиссии заставной: 1) основное обязательство должно иметь денежную форму; 2) в ипотечном соглашении необходимо указать сумму долга по основному обязательству на конкретный момент времени или критерии с помощью которых можно ее рассчитать; 3) ипотечное соглашение может предусматривать выпуск заставной. Заставная складывается из согласия кредитора и заемщика. После выпуска заставной денежные обязательства должника по основному соглашению прекращаются и возникают лишь по заставной [1;14].

Реализация расширенной открытой модели возможна лишь при условии создания "живой" инфраструктуры ипотечного рынка. Роль государства при этом состоит в контроле за эмиссией ипотечных ценных бумаг, которые оборачиваются на вторичном рынке. Сущность основного принципа, на котором базируется модель, состоит в следующем. Физическое лицо с определенным уровнем дохода имеет возможность сразу приобрести готовое жилье, уплатив при этом соответствующую частицу из собственного кармана сразу, а остаток долга будет уплачен за счет кредитного средства специализированного ипотечного банка, которые предоставляются под залог жилья, которое покупается, или недвижимости, которая уже находилась во владении заемщика.

Ипотечная инфраструктура может включать процедуру регистрации оборота недвижимости; оценку стоимости недвижимости как предмет у залога; страхование имущества, субъектов и их ответственности; судейско-исполнительные механизмы принудительного взыскания; информационное обеспечение и др.

Данная модель предусматривает проведение операций из продажи ипотечного займа одним кредитором другому. За таким механизмом на рынке продается или покупается право требования за ипотечным кредитом путем отступления права требования по соответствующему соглашению за заставной, которое оформляется на основании ипотечного договора. То есть реализуется разовое соглашение (факторингового характера) по отдельному ипотечному кредиту, согласно условиям которого дебиторская задолженность переходит из баланса одного кредитора на баланс другого. Первичный кредитор может продолжать обслуживать кредит или передать его обслуживание новому кредитору. Кроме того (и это есть важным преимуществом американской модели), кредиторы первичного рынка используют вторичный рынок для обмена пула ипотечных кредитов на ценные бумаги, обеспеченные заставными. Этим самым выход на вторичный рынок создает для кредиторов следующие возможности: быть более независимыми от колебаний первичного рынка, повышать доступность инвестиционных ресурсов, стабилизировать экономику в целом. Соответственно сущность такого способа формирования финансовых ресурсов для ипотечного жилого кредитования состоит в трансформации ипотечных займов в рыночные ценные бумаги путем секъюритизации однородных, обеспеченных недвижимостью банковских активов. С целью оптимизации заимствований, улучшение финансового состояния заемщика и качества самого долга, и, как следствие, минимизации рисков и удешевления займов, используются механизмы такой финансовой техники, как секъюритизация. Если активы секъюритизованные, то есть на их основе выпущенные и размещенные ценные бумаги, собственность на них и соответствующие денежные потоки переходят к инвесторам. Платежи, полученные по ипотечным займам, направляются инвесторам как платежи за ценныме бумаги. Владея такими ценными бумагами, инвестор приобретает целостное участие в пуле ипотечных займов, который гарантирует ему пропорциональный денежный доход. Облигация, как разновидность ипотечных ценных бумаг – это форма подтверждения обеспеченного ипотечным займом долгового обязательства эмитента. Дата погашения и выплаты за такой облигацией известны наперед – проценты выплачиваются в определенные сроки, а сумма основного долга возвращается по окончанию ее срока оборота.

Ипотечное кредитование невозможно развивать полноценно без рынка оборота ипотечных ценных бумаг. В качестве примера уровня развития инструментов секъюритизации в рыночных странах можно привести следующие данные: объем рынка ипотечных облигаций в странах Европейского Союза составляет полтора триллиона евро, у СЕЛА – большее 5 трлн. долл. США. Для сравнения: в Украине общая задолженность за выданными банками ипотечными займами в 2003г. (по данным Украинской национальной ипотечной ассоциации) составила близко 0,7 млрд. долл. США [25]. Основной задачей, решению которой должны оказывать содействие ипотечные ценные бумаги, обычно есть рефинансирование долгосрочных ипотечных кредитов. Практические достижения в сфере их применения указывают на макро-значения оборота этого вида ценных бумаг. Ведь это не только обеспечит поступление дополнительных финансовых ресурсов в реальный сектор экономики, но и будет оказывать содействие определенной мерой реализации части недовольного спроса на инвестиционном рынке. Кроме того, этот финансовый инструмент обеспечит взаимодействие кредиторов, заемщиков, финансовых посредников и инвесторов и этим самим содействовать формированию основ функционирования целостной ипотечной системы.

Субъектами кредитования в рамках третьей модели (сбалансированной автономии, европейской, немецкой) выступают как ипотечные банки, так и специализированные сберегательные банки – сберегательные кассы и строительные сберегательные кассы. Главным принципом модели есть кредитно-сберегательный принцип функционирования. То есть формирование кредитных ресурсов осуществляется за счет сбережений вкладчиков, которые стремятся получить жилой ипотечный заем. Аккумулирование денежных средств происходит путем реализации разных накопительных жилых программ и через выпуск жилых облигаций. Заемщиками, согласно условиям данной модели, могут быть лишь клиенты банка, которые сформировали на своем сберегательном счете сумму, которая разрешает оплатить около половины стоимости недвижимости, а другая часть будет оплачена за счет жилого ипотечного займа. Учитывая тот факт, который практически любая схема жилого кредитования предусматривает внесение заемщиком первичного взноса, привязанность будущего заемщика в банке является лишь дополнительной возможностью всестороннего изучения возможностей их сотрудничества. Кроме того, реализация данной модели практически не зависит от общего состояния финансово-кредитного рынка страны, а банку, в свою очередь, не надо привлекать средства от внешних источников.

В Украине уже есть пример работы по схеме функционирования строительных сберегательных фондов (КБ "Аркада" – ХК "Київміськбуд"; АКБ "УКРСОЦБАНК" - "Познякижитлобуд", "Житлоінвест", "Консоль"). Однако большинство схем предусматривает кредитование на приобретение жилья, которое строится, а накопительные взносы будущих заемщиков направляются на финансирование строительства их будущего жилья. При этом выбор ограничивается домами, в строительстве которых принимает участие компания, с которым сотрудничает банк.

Важным аспектом механизмов жилого ипотечного кредитования есть страхование: самого предмета залога (недвижимость), жизнь заемщика, ответственности и т.п.. Приобретает распространение такой вид страхования, как титульное. Титульное страхование в мировой практике помогает при купле-продаже жилья избегнуть незаконности предшествующих соглашений, двойной продажи недвижимости и др. В Украине некоторые банки ставят обязательным условие титульного страхования. При этом сотрудничая с банками АКБ "Недра", ЗАО КБ "Приватбанк", ОАО "Сбербанк Украины" и другими, титульное страхование внедрено в таких страховых компаниях как "АСКА", "Інкострах", "Остер-Киев", "Европейский страховой альянс". Объем рынка титульного страхования возрастает пропорционально к количеству ипотечных кредитов. Ведь, во-первых, в этом заинтересованы сами банки, а во-вторых, отечественное законодательство без внедрения титульного страхования не разрешит развивать оборот ипотечных ценных бумаг.



СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ
1. Об ипотеке: Закон Украины от 5 июня 2003 г. № 898 – І // www.rada.gov.ua.

2. Про іпотечне кредитування, oпepaції з консолідованим іпотечним боргом та іпотечні сер-тифікати: Закон України вiд 19.06.2003 р. № 979 – І // www.rada.gov.ua.

3. О финансово-кредитных механизмах и управлении имуществом при строительстве жилья и операциях с недвижимостью: Закон Украины от 19 июня 2003 г. № 978 -1V // www.rada.gov.ua.

4. Про затвердження інструкції про порядок регулювання діяльності банків в Україні: Постанова Правління НБУ №368 від 28.08.2001 р. // www.rada.kiev.ua.

5. . Стандарты жилого ипотечного кредитования, утв. Протоколом № 3 общего собрания УН 1А от 12 марта 2004 г. // www.unіa.com.ua.

6. Гражданский Кодекс Украины от 16.01.2003 г. // www.rada.gov.ua.

7. Алехин Е. Непредвиденный бум // Корреспондент, 2004, №4(93). - С. 30-34.

8. Банковское дело / Под ред. Лаврушина. -М.: Банковский и биржевой научно-консультационный центр, 1992. -428с.

9.       Банковское дело / Под ред.Колесникова В., Кроливецкой Л.- М.: Финансы и статистика, 1996. -478с.

10. Белых Л. П. Формирование портфеля недвижимости. -М:Финансы и статистика, 1999. -246с.

11. Боле М. Развитие ипотечного рынка и пруденциального надзора в России, июнь 2003 г. // www.worldbank.org.ru.

12. Дестресс М. Ипотека и ипотечный кредит // Деньги и кредит.- 1995. - №8. -С.48-51.

13. Долан ЭДж., Кэмпбелл К Д., Кэмпбелл РДж. Деньги, банковское дело и денежно-кредитная политика. - М.;СПб, 1993. - 443с.

14. Евтух О.Т. Доходная ипотека. - Луцк,2000.

15. Євтух О. Оцінка вартості іпотечної банківської позики // Вісник НБУ, 2003, №3(85). -С. 48-50.

16. Євтyx О. Типові ризики іпотечного капіталу та управління ними // Вісник НБУ, 2001, №11(69).-С. 43-46.

17. Кредитование: Пер. с англ. / Под. ред. МА. Голъцберта, Л.М. Жасан-Бек. - К.: Торг.-издат. БЮРО ВНУ, 1994. - 384с.

18. Кручок С.И. Ипотечное кредитование: европейская практика и перспективы развития в Украине. - К.: Урожай, 2003. - 208С.

19. Кручок С.И. Сравнительный анализ моделей ипотечного рефинансирования. // Рынок земли.- 2003. - №4-5. - с. 22-28.

20. Кручок С. Фактори надійності іпотечних операцій // Вісник НБУ, 2001, № 10(68). - С. 20-21.

21. Матюхин Г.Г. Тернистый путь ипотечного кредитования // Банковское дело, 2004, № 3.-С.34-22. Равис М., Страйк Р. Характеристика разработанного для России кредитного инструмента с регулируемой отсрочкой платежей.-М.: THE URBAN INSTITUTE USA. - 1993. - 23c.

23. Романютин И. Факторы развития инвестиций в ипотечное кредитование жилищного строительства // Финансовая консультация, 2004, № 7-8. - С.11-14.

24. Официальный сайт АКБ "УКРСОЦБАНК" // www.ukrsotsbank.com.

25. Официальный сайт Украинской национальной ипотечной ассоциации // www.unіa.com.ua.

26. Шибаев Н. В. Ипотечные ценные бумаги - новый сегмент фондового рынка // Финансовые риски, 2001, №4(28). - С. 54-56.

27. Антон Ковалишин. Ипотечное кредитование - "крыша" для банков // Бизнес, 29.12.04, № 48. – С. 54-57.

28. Nyberg L. Swedish housing financing and the EMU. Speech at Economics Day held at HSB Bank, Stockholm, on 8 November 2000 // www.bis.org.

29. Srejber E. Future scenarios for housing finance. Speech at the Institute for Housing and Urban Research, Gavle, 19 March 2003 // www.bis.org.


ПРИЛОЖЕНИЕ А

Рисунок А.1 – Общая схема ипотечного кредитования


ПРИЛОЖЕНИЕ Б


Рисунок Б.1 – Структура кредитного риска