Курсовая Жилищная проблема и пути её решения в современных условиях
Работа добавлена на сайт bukvasha.net: 2015-10-25Поможем написать учебную работу
Если у вас возникли сложности с курсовой, контрольной, дипломной, рефератом, отчетом по практике, научно-исследовательской и любой другой работой - мы готовы помочь.
Предоплата всего
от 25%
Подписываем
договор
Экономика жилищной сферы
Бузырев Вячеслав Васильевич
Жилищная проблема и пути её решения в современных условиях
Экономические основы функционирования жилищной сферы
Жилищная сфера представляет собой сложную систему создания, функционирования и замены жилищного фонда и включает в себя часть сферы производства (строительство, ремонт, реконструкция и модернизация, снов объектов жилищного фонда) и часть сферы услуг (проектирование и текущее функционирование жилищного фонда). В то же время жилищная сфера есть взаимодействие двух основных её элементов – рынка жилья и рынка жилищных услуг, образующих в совокупности рынок жилищной недвижимости. Рынок жилищной недвижимости – это сложная взаимосвязанная структура, включающая в себя комплекс механизмов перераспределения объектов жилищного фонда и создаваемых ими жилищных услуг, основанных на сочетании интересов всех его участников и конкуренции эффективного землепользования. Жилищные услуги относятся к сфере текущего функционирования жилищного фонда и определяются тем их набором, который может производить каждая жилая единица жилищного фонда. Эксплуатация жилищного фонда является не только источником удовлетворения потребности человека в жилье, но и источником дохода для их владельцев. В конечном итоге, для населения и экономических субъектов, действующих на рынка жилья, жилищных фонд представляет ценность не просто как таковой, а как объект, производящий жилищные услуги и доход.
Жилищное строительство, как механизм создания жилищного фонда, во многом определяется процессами, протекающими в сфере взаимодействия рынка жилья и рынка жилищных услуг, и подчиняется их законам. Рынка жилья и жилищных услуг имеют тесную взаимосвязь, обусловленную особенностями товара «жилищная недвижимость» и зависит от состояния таких переменных, как спрос и предложение. Рынок жилой недвижимости локализован, поскольку его объекты недвижимы и связанны с землёй. Все участки земли в пределах населённых пунктов дифференцированы. Данный рынок имеет свои, присущие только ему черты, обусловленные влиянием различных внешних и внутренних факторов. Жилищный фонд крайне неоднороден: Каждое жилище обеспечивает свой определённый набор услуг. Различают характеристики собственно жилища, а также место где оно расположено (наличие инфраструктуры, окружающая среда и другие элементы). Характеристики жилища определяют качество жилищного фонда. Жилище – это долговечный товар, следовательно, он нуждается в длительном содержании и уходе. Характер и качество этого содержания влияют на степень износа объектов жилищного фонда и качественные характеристики жилищных услуг. Владелец жилья может контролировать длительность и степень износа жилища, тратя деньги на его содержание и восстановление, техническое обслуживание. Все эти особенности оказывают непосредственное влияние на процессы, протекающие в жилищной сфере, определяя характер спроса на жильё и жилищные услуги и качество их предложения.
Спрос на объекты жилищного фонда и формируемые им жилищные услуги представляет собой количество жилья, которое хотят приобрести потребители, то есть зависит от их количества и индивидуальных особенностей, определяемых финансовыми возможностями, стоимостью жилья, стоимостью других товаров и услуг, доходностью, индивидуальными предпочтениями. Спрос на жильё и жилищные услуги обратно пропорционален ценам и прямо пропорционален уровню доходов и в краткосрочной перспективе достаточно эластичен по отношению к ценам.
Предложение жилья и жилищных услуг ограничивает функцию спроса. Оно представляет собой количество жилья, которое потребитель может приобрести на рынке при сложившемся уровне цен. Факторами, влияющими на предложения жилья, являются: уровень валовых инвестиций в строительстве, обслуживание жилищного фонда и скорость его амортизации (выбытия). Валовые инвестиции подразделяются на новое строительство, реконструкцию и ремонт существующего жилищного фонда. Чистые инвестиции представляют собой разницу между валовыми инвестициями в жильё и уровнем его потерь.
В экономической литературе термином «жильё» обозначаются два принципиально отличающихся друг от друга понятия:
· Жилищный фонд – относится к самим строением и домам, как объектам собственности и может быть разбит на ряд более мелких понятий. Величина жилищного фонда определяется по числу квадратных метров как жилой, так и не жилой площади;
· Жилой фонд - состоит из жилых помещений, то есть квартир, отдельных комнат или нескольких комнат-квартир, используемых для жилья. Каждая единица жилого фонда может производить ряд потребительских услуг: служить убежищем, средством развития семьи, местом отдыха. Всё это называют жилищными услугами. Если б мы хотели выразить их количественно, пришлось бы их измерить на определённый период времени. Если единица жилого фонда не разрушена или физически не повреждена, она производит непрерывный поток жилищных услуг. Именно эту сторону понятия «жиль», так как на этом рынке продаются и покупаются не сами строения, а жилищные услуги, предоставляемые этими строениями.
Жильё по своей природе достаточно специфично: с одной стороны оно выступает как объект потребления, а с другой, как товар (происходит купля-продажа жилого фонда, как объекта собственности). Различия между понятия жилого фонда и жилищных услуг будут иметь значения при определении спроса на жильё. Жильё относится к числу первичных жизненных потребностей, наряду с пищей, одеждой и обувью. Жильё представляет собой капитальный товар длительного пользования, к тому же достаточной дорогой как в строительстве, так и в эксплуатации. Жильё, как воплощение стоимости, является, по сравнению со всеми другими продуктами труда, более привлекательным для многих слоёв населения, особенно в условиях инфляции и политической нестабильности.
Наиболее общее определение понятия «жильё» следующее:
Жильё – это продукт труда, который на протяжении всего жизненного цикла человека или семьи предоставляет определённый поток жилищных услуг. В рыночной экономике жильё – это товар, являющийся одновременно как потребительским благом, так и способом вложения капитала, от которого зависит условия существования и развития людей. Общий вывод заключается в том, что жилищная сфера это сложная система, включающая в себя ряд подсистем, взаимодействие которых направлено на решение задачи удовлетворения населения в жилье, и поэтому изменение цен на объекты жилищного фонда только в долгосрочной перспективе вызывают изменение предложение жилья. Увеличение затрат на техническое обслуживание, реконструкцию и модернизацию жильё приводит к повышению качества предлагаемых жилищных услуг и его стоимости. Рост цен на рынке жилья делает выгодными затраты на его содержание и новое строительство. При низких ценах на жильё часто становится невыгодным содержание жилья, степень и скорость его износа увеличивается.
Формирование рынка жилья в жилищной сфере является основным направлением выхода страны из жилищного кризиса и осуществляется с начала процесса приватизации жилищного фонда. Несоответствие растущих потребностей в жилье требуемого качества возможностям их удовлетворения составляет сущность жилищной проблемы. Об уровне развития общества можно судить по уровню обеспеченности его граждан жильём, по этому показателю Россия уступает большинству развитых стран и даже стран восточной Европы. По этому показателю в России на одного городского жителя приходиться 21 кв. м, в то время как в Норвегии 74, в США 65 кв. м, в Швеции 43 кв. м, во Франции 36 кв. м и в Японии 31 кв. м.
Изменение условий проживания граждан РФ за 20 лет:
| Вид жилья | 1985 | 2005 |
| Коммунальные квартиры | 11% | 4% |
| Общежития | 9% | 7% |
| Отдельные квартиры | 57% | 74% |
| Частные дома | 23% | 15% |
Жилище и жилищные отношения в современных условиях
В соответствии с двумя преобладающими в современном обществе системам общечеловеческих ценностей – социально-демократической и либеральной – в жилищной экономике сформировались две основные жилищные концепции: либеральная и социальная. Либеральная жилищная концепция сформировалась экономического либерализма, основы которого были заложены Адамом Смитом и Давидом Рикардо. В основе либеральной концепции лежит принцип удовлетворения потребности в жилище путём приобретения жилища, как товара, на рынке жилья в соответствии с платёжеспособностью покупателей. Либеральная концепция исходит из возможностей саморегулирования рыночной экономики и исключения вмешательства государства в рыночные процессы. В основе социальной жилищной концепции лежит принцип распределения жилища, как социального блага, соответственно потребностям и условий социального равенства. Эта концепция предполагает ответственность государства за удовлетворения потребности общества в жилище, его непосредственное участие в процессе распределения жилья, как экономического блага. Либеральная и социальная жилищные концепции лежат в основе формирования и функционирования двух основных типов жилищных систем, основанные на рыночных механизмах и на механизмах государственного обеспечения жильём. В настоящий момент не существует этих двух типов жилищных систем в чистом виде.
При исследовании современных жилищных систем специалисты предпочитают говорить о жилищной системе с доминированием института частного предпринимательства и о жилищной системе с доминированием института государственного обеспечения жильём.
Жилище в иерархии человеческих потребностей
Жилище является материальной основой жизни человека, которая представляет собой единство биологического и социального начала. Как биологическое существо человек подчиняется фундаментальным биологическим законам, определяющим физиологические процессы его жизнедеятельности, социальное же начало определяет жизнь человека в обществе. Удовлетворение социальных потребностей человека невозможно без удовлетворения биологических. Биологическое начало выступает в качестве необходимой предпосылки развития социального начала. Соответственно, выделяют биологические и социальные потребности человека, удовлетворение которых обеспечивается жилищем.
| Потребности человека в жилище | |
| Биологические (физиологические) | Социальные |
| Защита от воздействия окружающей природной среды | Защита от воздействия социальной среды |
| Условия для удовлетворения физиологических потребностей (сон, отдых, еда и так далее) | Обособление и индивидуализация |
| Безопасность | Самовыражение |
| Условия продолжения рода | Условия развития творческих способностей |
| | Условия формирования первичных социальных отношений |
| | Воспитание детей |
Потребность в жилище имеет двойственную природу: как объективная нужда в жилище, удовлетворяющая потребности человека, и как субъективно осознаваемое несоответствие между имеющимся у потребителя количеством и качеством жилища и его желаемым количеством и качеством. Именно субъективное ощущение удовлетворённости или неудовлетворённости жилищными условиями лежит в основе осознания человеком его потребности в жилище.
На изменение потребности в жилище сказываются изменения в природной окружающей среды. Демографические изменения также являются одной из важнейших причин изменения потребностей населения в жилище. Осознанная жилищная потребность проявляется как жилищный интерес, который побуждает индивидуумов к действиям, направленным на удовлетворение этих потребностей. Стремление индивидуумов удовлетворить потребности в жилище является движущей силой развития не только жилищной системы, но и всего общественного производства.
Жилище как потребительское благо и его функции
Жилище – это благо, обладающее максимальной полезностью. Полезность этого блага определяется его потребительскими свойствами, характеризующими способность удовлетворять потребности этого человека. Но при этом жилище это экономическое благо, то есть благо, обладающее относительной редкостью. Это означает, что потребности человечества в жилище не могут быть удовлетворены полностью.
Потребности человека в жилище обуславливают функции жилище и его роль для жизни индивида и общества. В жилище и его функциях отражается взаимовлияние и взаимообусловленность человека и живой среды, поскольку жилище удовлетворяет биологические и социальные потребности человека, можно говорить о том, что оно является местом, где непосредственно развёртывается жизнедеятельность человека. Жилище – необходимое условие жизни и в этом заключается его главная функция биологическая. Другие функции жилища являются социальными, то есть определяют поведение людей и их жизнь в обществе. Другой, не менее важной функцией жилища, является его значение как условия и регулятора межличностных отношений.
Одна из важнейших функций жилища состоит в том, что она выступает в роли социального индикатора, показывающего социальный статус его владельца. Ещё одна функция жилища заключается в том, что жильё и жилая среда способны детерминировать и поддерживать определённый образ и стиль жизни. Потребности человека в жилище и, соответственно, функции жилища изменяются вместе с развитием человека и человеческим обществом. Соответственно новые функции технические появляются и у жилища, как элемента техносферы. Современное жилище представляет собой сложную инженерно-техническую систему, обеспечивающую комфортную среду обитания человека. Таким образом, можно утверждать, что жилище, как потребительское благо, удовлетворяет потребности человека, как элемента биосферы, социосферы и техносферы. Биологические функции обеспечивают воспроизводство человека, как элемента биосферы. Социальные функции обеспечивают воспроизводство человека, как элемента социосферы. Технические функции обеспечивают воспроизводство человека, как элемента техносферы, то есть носителя знаний и информации. Следовательно, жилище реализуют свои функции на пересечении этих трёх сфер.
Помимо индивидуального блага, каким является жилище, жилище также удовлетворяет потребности общества в целом, то есть является общественным благом. Никто не может быть исключён из жилищных отношений. Общественный характер этого блага заключается в том, что жилище является материальным условием воспроизводства оного из факторов общественного производства, а именно рабочей силы, в этом заключается двойственность сущности этой категории жилище, как потребительское благо». Для обозначения жилища, как индивидуального потребительского блага, мы будем использовать термин «жильё» (жилая ячейка, жилая квартира, одноквартирный дом), а для обозначения жилища, как общественного блга, мы будем использовать термин «жилищный фонд» (совокупность жилых домов, расположенных на определённой территории).
Жилище как товар
С развитием товарно-денежных отношений жилище начинает выполнять новую функцию в жизни общества – оно становится товаром. Как товар жилище приобретает новые свойства: с одной стороны функции жилища определяют его полезность, а, следовательно, и ценность в глазах потенциальных покупателей, с другой стороны, жилище становиться всё более сложным товаром, требующим всё более больших затрат труда. В процессе обмена благ начинается разделение прежде единой оценки на две:
1. Оценка блага как такового его будущим потребителем, то есть оценка его полезности;
2. Оценка блага его владельцем до обмена, то есть оценка затрат с которыми было связано с появлением данного блага у его владельца.
Потребности в жилище, обеспеченные платёжеспособностью потребителя, формируют потребительские предпочтения на рынке жилья. Конечный спрос на жилище формируется с учётом конъюнктуры рынка и общественных жилищных стандартов.
Жилище как товар существенно отличается от других товаров. Особенности жилища как объекта рыночных отношений и влияние этих особенностей на цены на рынке жилья заключаются в следующем:
1. Специфика жилища, как товара, проявляется в том, что жилье выступает на рынке как в материализованной форме, как объект жилой недвижимости, так и в нематериализованной, в виде жилищных услуг. Наличие материальной и нематериальной формы жилища как товара приводит к тому, что один и тот же объект может быть предметом экономических отношений нескольких субъектов – собственника, пользователя, арендатора;
2. Товар длительного пользования – в течение жизненного цикла жилище многократно становиться предметом товарно-денежного обмена, в том числе на самой начальной стадии жизненного цикла – инвестиционной; жилище может быть товаром в стадии неполной строительной готовности в виде незавершенного производства;
3. Объект недвижимости – объект, прочно связанный с земельным участком, следовательно, иммобильный товар, который не может быть экспортирован или импортирован с одного территориального рынка на другой;
4. Высокая ресурсоемкость определяет высокую цену на этот товар, поэтому сделки на рынке жилья сопряжены с движением значительных финансовых ресурсов. Высокая цена жилища определяет его другую особенность как товара – меньшую по сравнению с другими товарами ликвидность. Ликвидность жилища напрямую зависит от его цены, чем она выше, тем ликвидность объекта ниже, поскольку сужается круг потенциальных покупателей. Также ликвидность зависит от потребительских характеристик жилища, его местонахождения, конъюнктуры рынка и от социально-экономической ситуации в целом.
Важнейшей особенностью жилища как товара является то, что оно приобретается на рынке не только как потребительское благо, способное удовлетворить потребности покупателя жилищных услуг, но и как капитальное благо, как инвестиционный товар, обеспечивающий инвестору получение дохода. Это связано с тем, что жилище в экономике выполняет не только функции потребительского блага, но и еще 2 не менее важные экономические функции: жилье является богатством и капиталом.
Жилище как богатство и капитал
Жилище выполняет функцию богатства, поскольку эо те материальные блага, которыми индивидуум владеет на правах частной собственности и которые потому могут быть передаваемы и обмениваемы. Функция жилища как богатства заключается в том, что собственность, в первую очередь имеющееся в домохозяйстве собственное жилье, является мерой его благосостояния, отражает сумму накопления семьи. Собственное жилье это не только более высокий социальный статус семьи и характеристика текущей материальной обеспеченности, но это и показатель и покупательной способности семьи, возможности перспективного потребления. Жилище является богатством и в общественном понимании, как часть национального богатства. Жилищный фонд в странах с развитой рыночной экономикой составляет от 20 до 45% воспроизводимого национального богатства. В РФ он достигает 20%, но с учетом дачных домиков до 1/3 национального богатства.
Функции жилища как капитала состоит в том, то оно может выступать источником дохода для человека или семьи. Жилище может рассматриваться как капитал, то есть как самовозрастающая стоимость, приносящая прибавочную стоимость. Жилище является тем самым товаром, который дает возможность увеличивать денежный фонд. И в этом смысле жилище является капитальным благом. Прибавочной стоимостью в этом случае является рента (арендная плата), получаемая домовладельцем. Рента представляет собой постоянный доход на жилище как капитал. Экономическим содержанием ренты выступает стоимость права пользования жилищем, которую уплачивает арендатор, использующий жилище как потребительское благо.
Жилище, выступая в качестве капитального блага, не перестает одновременно быть потребительским благом. Однако при этом жилище становится объектом экономических отношений нескольких субъектов. Жилище как капитальное благо приносит собственнику доход в виде арендной платы, благодаря тому, что жилище, как потребительское благо, удовлетворяет потребности другого экономического субъекта – арендатора в жилищных услугах. Жилище как капитал выступает в качестве объекта инвестирования, то есть объекта долгосрочного вложения средств с целью получения дохода, при этом доходность жилища обусловлена не только возможностью получения дохода от предоставления его в аренду, но и неуклонным ростом цен на рынке жилья. Спекулятивные сделки на рынке жилой недвижимости становятся одним из наиболее доходных видов предпринимательской деятельности в России.
Содержание категории жилища
Жилище и потребительский выбор
Степень свободы потребителя зависит от уровня его доходов. При низком уровне доходов свободы выбора нет, так как одной насущной потребности противостоит другая. Выбор жилища – важнейшее проявление экономического выбора человека. Основными критериями выбора являются его потребительские свойства, определяющие для покупателя полезность этого блага и цена. Потребительские свойства можно выразить 2 характеристиками:
1. качество (функциональность, комфортабельность, экологичность, эстетичность и т.д.);
2. количество (размеры жилища).
Адекватность и доступность жилища как индикатор устойчивого социально-экономического развития
Адекватность жилища как основа качества жизни
Современное общество признает в числе базовых прав человека право на адекватное жилище, то есть жилище, соответствующее потребностям современного человека. Под адекватностью жилища понимается способность жилища удовлетворять потребности человека в соответствии с современными требованиями в обществе. Адекватность как характеристика жилища имеет количественную и качественную оценки. Адекватное жилище это прежде всего достаточное по размерам жилище. Достаточность жилища может быть оценена по показателю обеспеченности населения жильем. Показатель обеспеченности жильем является наиболее простым жилищным индикатором и определяет соотношение общей площади жилищного фонда к общей площади населения. С помощью этого показателя осуществляется мониторинг и анализ жилищной сферы. В целом с 1991 года наблюдается положительная тенденция данного показателя.
Другой важнейшей характеристикой адекватности жилища является его качество. Качество жилища можно определить как способность жилища удовлетворять потребности индивидуума в жилищных услугах и степень соответствия потребительских характеристик жилища требованиям потребителя. Качество жилища определяет качество удовлетворения всех потребностей человека, а, следовательно, и качество жизни в целом.
Наиболее распространённым определением качества жизни является следующее:
Качество жизни – это степень социо-эколого экономического благополучия человека, основанная на удовлетворении всех физиологических, материальных и духовных потребностей индивидуума, в том числе потребностей в свободе и развитии личности.
Качество жилища является материальной основой качество жилой среды, которая определяет условие и качество жизни человека. Необходимо рассматривать жилую среду, как единую систему «человек – жилая ячейка – здание – микрорайон – жилой район города». Такая система и получила название «жилой среды».
В разное время были предложены различные методики оценки качества жилья. В настоящее время система параметров, с помощью которых можно оценить качество жилища, как комплексную характеристику его способности удовлетворять потребности потребителя, должна включать несколько групп:
1. функциональные потребности – характеризующие степень соответствия жилища тем функциям, для которых оно предназначено – это уровень комфортности, объёмно-планировочные решения, пространственное размещение, благоустройство и т.д.;
2. технические параметры – определяющие физические и инженерные свойства жилища – это прочность, надёжность, долговечность, огнестойкость, износ, инженерное обеспечение, теплозащита, ремонтопригодность и т.д.;
3. санитарно-экологические параметры – характеризующие состояние внутренней и внешней среды, наличие антропогенных или природных источников загрязнения – это экологическая безопасность, микроклимат, уровень шума, инсоляция, чистота окружающей среды и т.д.;
4. социальные параметры – это социум (окружение), безопасность, эстетичность и т.д.;
Принципу рационального потребительского выбора будет соответствовать такой уровень качества, при котором интегральные затраты (инвестиционные затраты и эксплуатационные затраты за период эксплуатации жилища) будут минимальными. Зависимость интегральных затрат на создание и эксплуатацию жилища от уровня его качества в значительной степени предопределяет зависимость цен на рынке жилья от качества жилища. С точки зрения потребителя, качество жилья может быть излишним, если это качество превращает жилище в дорогое и недоступное для покупателя благо. Поэтому ключевым понятие квалиметрии, науки о количественном измерении качества, является интегральный показатель качества, отражающий соотношение суммарного полезного эффекта от эксплуатации или использования объекта и затрат на его создание и эксплуатацию.
Официальному статистическому учёту в России подлежат лишь несколько характеристик качества жилья:
· количество комнат в жилой ячейка;
· средний размер квартир;
· наличие инженерного оборудования и благоустройства.
В современной научно-экономической литературе используется классификация жилья по уровню качества путём деления его по типам:
· жильё низкого качества;
· жильё стандартного качества;
· жильё повышенной комфортности;
· элитное жильё.
Классификация жилья по потребительским характеристикам
| Категория жилья (типология) | Характеристика жилья | Размещение жилья (топология) |
| 1 | 2 | 3 |
| Жильё низкого качества | Малогабаритное жильё с отсутствием одного или нескольких элементов внутреннего благоустройство. Жильё в ветхом жилищном фонде, жильё в неблагоустроенных жилых домах Жильё в коммунальных квартирах и общежитиях. Жильё малосемейного или гостиничного типа Жильё в многоквартирных жилых домах со степенью износа более 50% (постройки 50-ых и 60-ых годах) | Районы старой городской застройки Спальные районы Сельская местность |
| Жильё стандартного качества | Жильё, соответствующее стандарту жилища с полным благоустройством и стандартными планировочными и конструктивными решениями Жильё в многоквартирных домах типовой застройки (конец 20 века) Жильё в многоквартирных домах современной массовой застройки | Районы старой городской застройки Спальные районы |
| Жильё повышенной комфортности | Жильё с улучшенными потребительскими характеристиками (повышенные габариты жилых помещений, наличие вспомогательных и подсобных помещений, улучшенная внутренняя отделка) Жильё в многоквартирных жилых домах современной застройки Жильё в малоэтажных жилых домах блокированного типа Жильё в малоквартирных жилых домах с полным благоустройством | Районы новой застройки Спальные районы Пригородные районы |
| Элитное жильё | Крупногабаритное жильё высокого качества (большие габариты помещений, наличие вспомогательных и подсобных помещений, высококачественная внутренняя отделка, наличие коммуникативных средств и дополнительного обслуживания (охранная сигнализация), наличие встроенных гаражей или паркингов) Крупногабаритное жильё в многоквартирных домах современной элитной застройки Крупногабаритное жильё в малоэтажных жилых домах блокированного типа Крупногабаритное жильё в современных домах-особняках, коттеджная застройка | Районы элитной застройки |
Очевидно, что обеспеченность жильём и качеством жилища не только важнейшие социально-экономические категории, требующего соответствующего исследования, но и основные параметры, характеризующие адекватность жилища и уровень развития жилищной сферы. Оценка адекватности жилища необходима при разработке градостроительной документации, формировании программ развития урбанизированных территорий, обоснование социально-экономической эффективности инвестиционных программ и проектов в жилищной сфере.
Доступность жилья, как важнейший социально-экономический индикатор
В рыночной экономике решение проблемы обеспечения населения жильём зависит, прежде всего, от платёжеспособности потребителей на рынке жилья. Платёжеспособность потребителей, в свою очередь, определяется соотношением и динамикой уровня доходов населения и цен на жильё. Соотношение между ценами на рынке жилья и доходами населения характеризует доступность жилья и может быть рассчитана, как показатель доступности, определяющий возможности населения в приобретении жилья. В отечественной и зарубежной теории определяются разные подходы по определению уровня доступности жилья. Так в Америке получил широкое распространение показатель HAI (индекс доступности жилья, предложенный национальной ассоциацией риэлторов США):
МП – среднемесячный доход домохозяйства, $;
ϑТ – доход, необходимый для получения и обслуживания долгосрочного ипотечного кредита, достаточного для среднего по стоимости жилья.
В условиях российской экономики, в связи с отсутствием развитого рынка ипотечного кредитования, наиболее применимым и простым является подход, согласно которому индекс доступности жилья определяется количеством лет, необходимых среднестатистической семье для накопления средств на приобретение среднестатистического жилья, при условии, что все доходы домохозяйства будут направлены на эти цели. Обратным этому показателю по экономическому содержанию является коэффициент доступности жилья, который показывает какую долю среднестатистического жилья сможет приобрести среднестатистическая семья за год, при условии, что на это будет направлен весь годовой доход домохозяйства.
Д – среднегодовой доход домохозяйства, руб./год
С – средняя стоимость жилья, руб.
Расчеты показателей доступности жилья в разные годы позволяют оценивать возможности потребителей динамике. В связи с социальным расслоением населения многие специалисты считают необходимым различать понятие коммерческой и социальной доступности жилья. Критерием коммерческой доступности жилья является способность домохозяйства выплатить, при оформлении долгосрочного кредита, первоначальный взнос, размер которого составляет около 30% от стоимости приобретаемого жилья и осуществлять кредитные платежи, которые не должны превышать 35% совокупного дохода. Понятие социальной доступности жилья применимо к той части домохозяйств, у которой из-за низкого уровня доходов, возникает несоответствие между принятым минимальным стандартом проживания, минимальным жилищным стандартом проживания и реальными жилищными условиями. Показатели социальной доступности характеризуют возможность получения бесплатного или частично бесплатного жилья и могут быть выражены процентным соотношением числа очередников, которые получают бесплатное жильё в течение года, и общего числа граждан, состоящих в очереди на получение бесплатного жилья.
Учитывая структуру предложения и спроса на коммерческое жильё и наличие разных категорий граждан, имеющих социальные гарантии на бесплатное жильё, показатель доступности жилья следует определять как вектор, состоящий из двух (коммерческой и социальной) компонент. На основе этой векторной величины можно построить обобщённый индекс доступности, который можно было бы рассматривать в качестве критерия в достижении целей жилищной политики. Однако оценивать доступность жилья необходимо оценивать не только при его приобретении, но и на стадии эксплуатации, то есть необходимо оценивать не только инвестиционную доступность жилья, но и эксплуатационную доступность жилья. При этом на стадии эксплуатации доступность следует оценивать путём сопоставления текущих расходов по эксплуатации жилья и текущих доходов домохозяйств.
Зэ – среднестатистические затраты на эксплуатацию жилья, налоговые платежи, текущие эксплуатационные затраты (ремонт и обслуживание), расходы по обслуживанию кредитных обязательств.
Рассмотренные выше показатели доступности жилья, хотя и позволяют оценивать динамику платежеспособности потребителей на рынке и производить межрегиональные и межстрановые сравнения, тем не менее не лишены ряда недостатков. К ним можно отнести:
· учитывая значительную дифференциацию населения по уровню доходов можно утверждать, что показатели доступности жилья для различных групп населения будут существенно отличаться, поэтому следует рассчитывать показатели доступности по отдельным доходным группам населения;
· в расчётах показателей доступности жилья учитываются все совокупные доходы семьи без вычета потребительских расходов. Очевидно, что, при оценки реальных инвестиционных возможностей населения, необходимо учитывать только часть доходов за вычетом расходов на потребление. Корректировка дохода домохозяйств может быть выполнена на основе двух подходов: семья изменяет структуру использования совокупного дохода, оставляя для текущего потребления средства в размере прожиточного минимума, а остальную часть дохода накапливает для приобретения жилья; семья не изменяет сложившуюся структуру потребления, накапливая оставшуюся после текущего потребления часть дохода. Соответственно индекс доступности жилья можно определять по двум формулам:
П – потребительские расходы домохязйства;
Нс – средняя норма сбережения, то есть доля годового дохода, направляемого на покупку жилья.
Нп – доля годового дохода, направляемого на текущее потребления домохозяйства
· Показатели доступности жилья не учитывают разный состав семей – семьи из одиноко проживающих людей, объективно имеют худшие показатели, чем с семьи из 3, 4 человек. Это обусливливается: в малогабаритных квартирах на одиноко проживающих приходится больше
· Говоря о доступности жилья, следует различать понятия: доступность покупки или строительства жилья и доступность использования жилья на условиях коммерческой аренды или социального найма. Очевидно, что в зависимости от уровня доходов изменяется не только возможность приобретать, но и возможность арендовать жильё. Именно поэтому в странах рыночной экономики используются разные подходы к оценке доступности жилья, как объектов недвижимости, и доступности жилищных услуг, то есть аренды жилья. По выше приведённым формулам оценивается доступность приобретение или строительство нового жилья, а под доступностью арендного жилья понимаются такие условия, при которых сумма арендных платежей не превышает определённого уровня от совокупного дохода домохозяйств;
· Показатели доступности жилья не учитывают наличие потенциальных инвесторов уже используемого жилья, полученного в ходе приватизации или по наследству, что повышает уровень платежеспособности на рынке;
· В расчёте показателей доступности не учитывается влияние фактора времени на стоимость сбережений и цены на жильё. Очевидно, что в период накопления средств, цены на рынке могут существенно измениться;
· Расчёт этого показателя выполняется на основе официальных статистических данных об уровнях доходов населения и цен на рынке жилья и, следовательно, не позволяет учесть значительную часть доходов и стоимость сделок, находящихся в теневом секторе экономики.
Реформа жилищно-коммунального хозяйства
Федеральный Закон «Об основах федеральной жилищной политики» от 24.12.1992 года закрепил переход от дотационной системы финансирования жилищно-коммунального хозяйства к новой системе оплаты жилья и коммунальных услуг – постепенный переход о оплаты 20% услуг к 100%.
Федеральный Закон «О переходе на новую систему оплаты жилья и коммунальных услуг и порядка предоставления гражданам компенсаций (субсидий) при оплате жилищных и коммунальных услуг» - постановление Правительства РФ от 22.09.1993 года.
Субвенция, в соответствии с Бюджетным кодексом РФ, — это бюджетные средства, предоставляемые бюджету другого уровня бюджетной системы Российской Федерации или юридическому лицу на безвозмездной и безвозвратной основах на осуществление определенных целевых расходов.
Субсидия, в соответствии с Бюджетным кодексом РФ, — это бюджетные средства, предоставляемые бюджету другого уровня бюджетной системы Российской Федерации, физическому или юридическому лицу на условиях долевого финансирования целевых расходов.
Дотация (от лат. dotatio - дар, пожертвование) - межбюджетные трансферты, предоставляемые на безвозмездной и безвозвратной основе без установления направлений и (или) условий их использования.
Период перехода: с 1994 до 1998 года.
Ежегодно сумма отплаты должна повышаться на 20%. К 1998 году уровень оплаты должен достичь 100%.
Компенсация реформы жилищно-коммунального хозяйства РФ – указ президента РФ от 27.04.1997 года.
Основные цели:
1. Обеспечение условий проживания, отвечающих стандартам качества;
2. Снижение издержек производителей услуг;
3. Смягчение для населения процесса реформирования системы оплаты жилья и коммунальных услуг.
Основные способы достижения целей:
1. Совершенствование системы управления, эксплуатации и контроля в жилищно-коммунальном хозяйстве;
2. Переход на договорные отношения, развитие конкурентной среды;
3. Совершенствование системы оплаты жилья и коммунальных услуг;
4. Совершенствование системы социальной защиты населения.
В период с 1997 по 2003 годы был предусмотрен переход на 100% оплату жилищно-коммунальных услуг. Его этапы:
1. 1997 - 1998 – повышение оплаты с 35% до 50%;
2. 1999 - 2000 – повышение оплаты на 10%;
3. 2001 - 2003 – повышение оплаты на 10%;
Федеральные стандарты для определения объемов финансирования из федерального бюджета.
Совершенствование системы оплаты жилья и коммунальных услуг
Постановление Правительства «Об -//- и мерах по социальной защите населения» от 2.08.1999 года. Основные положения:
· Предоставление субсидий гражданам Российской Федерации;
· Субсидии рассчитываются исходя из совокупного дохода семьи.
Совокупный доход семьи < Прожиточный минимум => субсидии из бюджета.
Структура платежей граждан:
1. За содержание и текущий ремонт жилого фонда;
2. За капитальный ремонт жилого фонда (платит собственник);
3. За наём жилья (платит наниматель).
Нормативы потребления ресурсов определяются органами местного самоуправления. Газ и электроэнергия не относятся к их компетенции (федеральные органы власти).
Программно-целевой метод реформирования и модернизации жилищно-коммунального комплекса
Постановление Правительства РФ «Программа реформирования и модернизации ЖКХ РФ» (к 2001 году оплата достигла 60%) от 17.11.2001 года.
Задачи:
· Ликвидация сверхнормативного износа основных фондов;
· Внедрение ресурсосберегающих технологий;
· Внедрение мер по стимулированию эффективного и рационального хозяйствования предприятия жилищно-коммунальным комплексом.
Результат – повышение качества обслуживания населения.
Новая экономическая модель реформирования жилищно-коммунального комплекса
Предполагает изменение всех функций участников рынка ЖКК, системы текущего финансирования предприятий ЖКХ. Прекращение дотирования отраслей, передача средств непосредственно гражданам (субъектам) на персонифицированные счета.
Методы позволяют:
· Перейти на 100% оплату жилищно-коммунальных услуг населением;
· Потребители получают право влиять на объем и качество потребляемых услуг;
· Потребители получают право производить конкурентный отбор управляющих компаний;
· Стимулирование энергоресурсосбережения
· Стабилизация финансовых потоков для организаций.
Итог: обеспечение бездотационного режима финансирования жилищно-коммунального хозяйства, а следовательно и повышение эффективности использования денежных ресурсов.
Цели и задачи подпрограммы
Цели:
· Повышение эффективности, устойчивости, надёжности функционирования системы жизнеобеспечения населения;
· Привлечение инвестиций в отрасль.
Задачи:
· Финансовое оздоровление жилищно-коммунального предприятий;
· Снижение издержек, повышение качества и доступности жилищно-коммунальных услуг;
· Обеспечение государственной поддержки процессу модернизации жилищно-коммунального комплекса.
Сроки и этапы реализации подпрограммы
Общий срок реализации подпрограммы 2002 – 2010 года.
1. 2002 – 2003 года – реструктуризация задолженности, оздоровление предприятий жилищно-коммунального комплекса;
2. 2003 – 2004 года (для предприятий) – ликвидация дотационности, совершенствование механизмов социальной защиты населения.
2003 – 2006 года – развитие конкурентных отношений, переход к профессиональному управлению жилищным фондом, развитие концессионных механизмов, полномасштабный переход к системе персонифицирования счетов;
3. 2006 – 2010 года – обеспечение мероприятий, направленных на устойчивое функционирование жилищно-коммунального комплекса.
Создание конкурентной среды в жилищной сфере
Создание ТСЖ и УК (с принятием нового Жилищного Кодекса в 2005 году).
Внедрение конкурсных процедур отбора.
Федеральные стандарты – применяются для расчёта финансовой помощи, передаваемой из федерального бюджета бюджетам субъектов РФ.
Региональные стандарты - применяются для расчёта финансовой помощи, передаваемой из бюджетов субъектов РФ в местные бюджеты.
Реновационные процессы в воспроизводстве жилищного фонда
Сущность и место реновационных процессов в воспроизводстве жилищного фонда
Концепция устойчивого развития, как сбалансированной реализации экономических, социальных и экологических целей, предполагает переход от экономики использования ресурсов к экономике их системного воспроизводства. Главным принципом устойчивого развития является удовлетворение потребностей живущих поколений без ущерба для возможностей удовлетворения потребностей будущих поколений. Главной целью функционирования жилищного комплекса является воспроизводство жилищного фонда и жилищной среды. В рамках жилищного комплекса, осуществляются все стадии воспроизводственного процесса: производство, распределение, обмен, потребление. Воспроизводственный процесс в жилищной сфере имеет существенные особенности:
1. Воспроизводство жилья имеет выраженную региональную специфику, поскольку региональный жилищный комплекс является подсистемой региональной социоэкологоэкономической системы и тесно связан с другими региональными комплексами;
2. Процессы производства и распределения жилищ могут осуществляться практически параллельно, а не последовательно, так как реализация жилья происходит на всех стадиях инвестиционного цикла, даже при практически нулевой товарной готовности;
3. В рамках жилищного комплекса осуществляется воспроизводство не только жилой недвижимости, но и жилищных услуг, при этом можно говорить о том, что процессы производства, распределения и потребления жилищных услуг происходят одновременно, т.е. в воспроизводственном цикле жилищных услуг эти стадии совпадают.
4. Распределительные процессы осуществляются в рамках первичного рынка жилья (это касается и социального жилья, которое, прежде чем быть передано в пользование на условиях социального найма определенным категориям граждан, должно быть приобретено органами государственного управления на рынке жилья;
5. Жилище является благом, которое потребляется в течение длительного периода времени, поэтому стадию потребления следует рассматривать, как стадию использования жилья
6. В силу длительности жизненного цикла жилища, зачастую превышающего продолжительность жизни потребителя, возможно неполное повторения воспроизводственного цикла на стадиях распределения, обмена и использования жилья;
7. Необходимость поддержания потребительских характеристик жилья на протяжении всего периода его использования приводит к необходимости частичного повторения стадий производства жилья;
Рассматривая воспроизводство жилья можно говорить о дополнительной стадии в воспроизводственном цикле в жилищной сфере – стации реновации. Выделение реновации в качестве отдельной стадии означает физически разделение стадий производства на 2 части, а именно: строительство новых объектов и частичное повторение производственных процессов на протяжении жизненного цикла жилых зданий с целью поддержания потребительских характеристик объектов. Таким образом, под реновацией жилищного фонда следует понимать процесс обновления жилых зданий, восстановление их потребительских свойств путем замещения выбывших в результате физического и морального износа элементов жилищного фонда новыми элементами или объектами. Таким образом, реновация жилищного фонда в более широком смысле означает обновление жилой среды, которая определяет условия и качество жизни человека. Понятие реновации охватывает все способы замещения выбывающих элементов жилищного строительства: реконструкцию, модернизации, капитальный ремонт, новое строительство и реставрацию жилых зданий. Если рассматривать реновацию применительно к отдельному объекту, то под реновацией жилого здания следует понимать процесс обновления здания, путем замены физически и морально изношенных конструктивных и инженерных элементов здания и поддержания его потребительских свойств.
Способы и методы реновации жилищного фонда
Способы осуществления реновации жилищного фонда, как обновления жилой среды, можно разделить на 2 группы: экстенсивные и интенсивные.
Экстенсивные способы реновации жилищного фонда обеспечивают увеличение соокупности существующих жилых зданий и требуют как правило селитебных территорий.
Интенсивные способы реновации обеспечивают повышение эффективности использования существующих жилых зданий за счет восстановления или улучшения их потребительских качеств. При этом под новым жилищным строительством понимается возведение новых жилых объектов, осуществляемое на впервые освоенных или на освобожденных от существующей застройки и повторно используемых земельных участках. Под расширением жилых зданий понимается создание дополнительных жилых помещений путем строительства вставок, пристроек к существующим жилым зданиям.
Под реконструкцией жилых зданий понимается переустройство существующих объектов, которое может осуществляться путем перепланировки помещений, усиления несущих конструкций, возведения надстроек и пристроек, устройство дополнительного инженерного оборудования или систем благоустройства, устройство новых теплозащитных фасадных систем. Реконструкция позволяет в значительной степени устранить физический и функциональный износ жилого здания и продлить срок его эксплуатации. Модернизация жилого здания, как правило, ограничивается перепланировкой внутренних помещений и совершенствованием существующих инженерных систем. Модернизация позволяет обеспечить улучшение потребительских и эксплуатационных качеств жилого здания без перестройки этого объекта, т.е. позволяет устранить его функциональный износ. Капитальный ремонт – это комплекс работ по устранению физического износа объекта или его отдельных частей, не связанных с изменением основных эксплуатационных показателей здания. Капитальный ремонт может включать усиление несущих конструкций, замену отдельных конструктивных элементов и инженерного оборудования.
Реставрация – это комплекс исследовательско-проектных и производственных работ, проводимых на жилых объектах, памятниках истории и культуры в целях обеспечения их сохранности и историко-культурной ценности. В настоящее время, в связи с нарастающим физическим и моральным износом жилищного фонда, все более значимыми становятся интенсивные способы реновации (реконструкция и модернизация). Актуальность этой проблемы сегодня очевидна, поскольку значительная часть жилищного фонда городов РФ представлена домами, не соответствующими современным требованиям комфортности, эстетичности, экологичности. Существующий жилищный фонд является очень ресурсоемким, поглощает огромное количество энергетических ресурсов, отвлекая на дотирование этих затрат около 1/3 местных бюджетов. Поэтому реконструкция и модернизация жилых домов первых массовых серий позволяют решить не только градостроительные задачи, но и задачи ресурсосбережения в процессе эксплуатации жилищного фонда. Как правило, интенсивные способы реновации жилищного фонда характеризуются меньшей капиталоемкостью, осуществляются в более короткие сроки, не требуют вовлечения в городскую застройку дополнительных земельных участков.
Реконструкция и модернизация жилого фонда в современных условиях в России
Нарастание физического и морального износа жилых домов определяет необходимость проведения работ по их модернизации и реконструкции. Требования к эксплуатационным качествам и инженерному оборудованию жилья постоянно повышаются. Отставание качества существующего жилищного фонда от возрастающих требований оценивается его моральным износом. Мероприятия по модернизации жилых зданий, в отличие от капитального ремонта, направлены, в первую очередь, на снижение морального износа.
Реконструкция жилых зданий – это комплекс организационных и технологический мероприятий, направленных на устранение морального и физического износа здания в целом или отдельных их элементов и систем. В процессе реконструкции производят перепланировку внутренних помещений, повышают уровень инженерного благоустройства. Изменение объемно-планировочных характеристик жилого здания при реконструкции может сопровождаться и изменение его объёма и назначения. В настоящее время реконструкция жилых зданий является одним из главных направлений сохранения старого жилого фонда, улучшения качества жилья, его комфортности и надёжности.
Отсутствие в 90-ые годы возможности для широкого развития строительства нового жилья, в виду ограниченности финансовых ресурсов, распада крупных строительных организаций и появления небольших, которые не в состоянии выполнить большие объёмы строительно-монтажных работ, делает путь реконструкции жилья вполне обоснованным с экономической, социальной и политической точек зрения. С экономической точки зрения, реконструкция жилья даёт возможность не только сохранения, но и некоторого увеличения жилищного фонда страны без особ крупных капитальных вложений. С социальной точки зрения, реконструкция жилья ведёт к смягчению напряженности в жилищном вопросе, восстановлению коммунальных удобств, которые по тем или иным обстоятельствам были утрачены. С политической точки зрения, осуществление реконструкции жилищного фонда всегда обеспечит успех и авторитет руководителя государства, региона, города, предприятия.
Наиболее актуальной в социальном отношении и экономически целесообразной является деятельность по реконструкции домов, построенных по типовым проектам первого поколения. Это вызвано следующими обстоятельствами:
1. Эти здания, хотя и морально устарели, обладают ещё достаточным запасом прочности, что позволяет осуществлять разнообразные виды строительных работ;
2. Эти здания с широким применением железобетонных элементов, что позволяет использовать мощности многих ДСК и заводов ЖБИ, которые не загружены заказами;
3. Дома первых массовых серий строились компактно, образовывались целые жилые районы, что делает возможным поставить процесс реконструкции на поток;
4. Инженерная инфраструктура этих районов, построенных в 60-ые годы, менее изношена, чем в центральных районах города, что даёт большие экономические преимущества.
В настоящее время остаётся актуальным вопрос о соотношении реконструкции и нового строительства.
Наиболее спорной в области реконструкции жилого фонда остаётся степень определения границ её целесообразности, в силу высокой остаточной стоимости здания, требующих реконструкции, массовый снос жилой застройки – мероприятие заведомо невыгодное. Реконструкция и модернизация существующего жилого фонда позволяют сократить объёмы финансирования, одновременно решая две проблемы: сохранение и обновление жилищного и обеспечение его прироста. При сравнении стоимости затрат на реконструкцию, модернизацию, капитальный ремонт и новое строительство объектов, по данным Российской академии архитектуры и наук получены следующие результаты:
| Методы преобразования жилищного фонда | Стоимость в процентах от затрат на один кВ. м нового строительства |
| Капитальный ремонт | 30-35% |
| Модернизация | 50-55% |
| Реконструкция | 60-70% |
Как видно из таблицы, среди перечисленных методов преобразования жилой застройки, реконструкция является наиболее капиталоёмким вариантом, что объясняется сложностью и масштабностью мероприятий, входящих в е состав. Вместе с тем, себестоимость площади, получаемой при реконструкции, в среднем на 30-40% ниже, чем при новом строительстве. Таким образом, реконструкция является той областью строительной деятельности, которая позволит наиболее рационально использовать финансовые ресурсы для получения наибольшего социального эффекта.
Однако путь реконструкции не всегда приемлем, выбор способа преобразования каждого типа объектов должен основываться на предварительной оценки стоимости работ. Как правило, работы по реконструкции считаются рентабельными, если затраты на их проведение не превышают 70% стоимости нового здания. На эффективность реконструкции оказывает влияние и временные границы её проведения, так реконструкцию полносборных зданий целесообразно проводить в период 30-60 лет с начала эксплуатации. За пределами указанного срока эффективность её существенно снижается, поскольку потребляется больший объём ресурсов для преодоления физического и морального износа. Степень износа также диктует условия выбора между новым строительством и реконструкцией здания. Возможность обновления экономически оправдана в том случае, если физический износ конструктивных элементов не превышает 70%. В остальных случаях затраты на реконструкцию признаются экономически нецелесообразными и принимается решение о сносе существующей застройки с последующим возведением нового жилого объекта, отвечающего современным эксплуатационным требованиям.
Говоря о методах реконструкции типового жилищного фонда, следует отметить ряд оптимальных решений и способов его преобразования, разработанных РААСН:
1. Перепланировка квартир, включая их объединение большей стоимости и в прежних габаритах здания;
2. Увеличение квартир благодаря пристройки эркеров, лоджий и прочих конструктивных элементов;
3. Пристройка к торцам зданий одноэтажных объемов в небольших учреждениях предприятий обслуживания;
4. Пристройка к зданиям с одной или двух длинных сторон дополнительных пролётов с полной перепланировкой квартир и превращения здания в ширококорпусные дома;
5. Надстройка дополнительных этажей и мансард с организацией новых квартир.
По мнению специалистов наиболее перспективными и экономически выгодными представляются два последних варианта реконструкции.
Организация и управления жилищным строительством в современных рыночных условиях
Управление воспроизводства жилищного фонда в России на федеральном и муниципальном уровне
За период перехода к рыночным отношениям управление строительством претерпело значительные изменения: была ликвидирована единая система планирования и фондового распределения материально-технических ресурсов, прекращено прямое административное воздействие на деятельность строительных организаций. В настоящий момент государственное регулирование строительной отрасли включает :
· Политику стабилизации производства через инвестиционную и финансовую политику;
· Дотирование;
· Прямое регламентирование поведения хозяйствующих субъектов через систему административных методов воздействия, а именно законы, программы, приказы, инструкции, положения и так далее.
Государство управляет строительством в настоящее время, включая градостроительство и реконструкцию жилищного фонда, через законодательную, исполнительную и судебную власти. Законодательная власть устанавливает состав и содержание законов прямо или косвенно влияющих на строительную деятельность и выпускает законы прямого и косвенного влияния.
Законы прямого влияния определяют структуру органов управления строительством, осуществляющих управление государственной формой собственности, размеры бюджетных ассигнований на строительство и реконструкцию объектов государственной собственности, перечень национальных программ и проектов.
Законы косвенного влияния призваны оказывать положительное воздействие на формирование внешней среды для инвестиционно-строительной деятельности. К законам косвенного влияния можно отнести Гражданский Кодекс, налоговое законодательство, законы об инвестиционной деятельности.
Управление строительством осуществляется на региональном уровне.
Развитие системы управления жилищным строительством сопряжено с решением ряда проблем. Среди которых можно выделить следующие:
· Установление общих принципов организации системы управления воспроизводства жилищным фондом на федеральном и региональном уровне;
·
Организация жилищного строительного рынка Российской Федерации
В условиях развитого жилищного рынка деятельность застройщиков характеризуется следующими пятью функциями:
1. Приобретение участка и разрешительной документации;
2. Организация и финансирование;
3. Организация строительство;
4. Проведение строительства;
5. Получение дохода от продажи на рынке построенного жилья.
В России с точки зрения выполнения функций полноценными рыночными застройщиками следует считать тех, кто выполняет хотя бы четыре из перечисленных функций. Рассмотрим на примере Санкт-Петербурга этапы вхождения нового бизнеса в жилищное строительство:
1. Коммерческая структура, например, брокерская фирма, накопив некоторый капитал, начинает инвестировать в строительство жилья с целью его продажи;
2. Инвестирование происходит, например, в форме долевого участия в финансирование строительства уже начатых домов, на которые не хватает средств у первоначальных инвесторов;
3. На следующем этапе уже на другом объекте жилищного строительства в дополнение к выполняемым функциям фирма добивается формального и неформального выполнения функций организатора строительства;
4. Последний этап, новый проект осуществляется с самого начала с получения участка.
Таким образом, на рынке появляются гибридные формы, состоящие с одной стороны из бывших строительных предприятий, а с другой из фирм нового бизнеса, уже имеющих опыт брокерской и инвестиционной деятельности на рынке недвижимости.
Большинство застройщиков жилья, в настоящее время, не является уже узкоспециализированными. Многие фирмы активно занимаются различными операциями, связанными с недвижимостью, что объясняется бурным развитием всего этого рынка. Кроме того многие застройщики осуществляет производственную и посредническую деятельность в других отраслях экономики, хотя для многих застройщиков строительство является основным видом деятельности, но их стратегия выживания ориентирована на полифункциональность, то есть они вынуждены диверсифицировать свою деятельность. На рынке жилищного строительства функционирует множество предприятий и организаций, к числу главных участников рынка жилищного строительства относятся: инвесторы, кредитные учреждения, застройщики, подрядчики, брокеры (дилеры), потребители. В последнее время на рынке всё большее значения приобретают следующие категории участников:
· Девелоперские компании, которые приобретают права на строительство или реконструкцию объекта, организуют финансовые потоки, привлекают субинвесторов, управляют реализацией проекта.
· Субинвесторы – это фирмы, вкладывающие в проект средства пропорционально их доли в будущей недвижимости, к этой категории также подрядные организации и производители строительных материалов, получившие часть оплаты за работу или продукцию будущими квартирами.
· Дилеры (посредники) осуществляют поиск покупателей по договору с владельцем.
· Менеджеры проекта – это компании, в задачи которых входит реклама проекта и реализация квартир исходя из требуемого графика финансирования строительства.
Кроме перечисленных организация, для реализации объектов всё активнее привлекаются коммерческие банки, обеспечивающие кредитования строителей и покупателей, причём в процессе реализации жилья их деятельность в последнее время весьма существенно сказывается на эффективности операций с недвижимостью. В качестве источников финансирования жилищного строительства в рыночных условиях в основном используются бюджетные средства, собственные средства фирмы, банковский кредит, долевое участие. Все эти источники финансирования могут использовать не только самостоятельно, но и сочетаться друг с другом, например собственные средства фирмы и долевое участие, также может быть сочетание собственных средств, банковского кредита и долевого участия или сочетания бюджетного финансирования и долевого участия. В настоящее время жилищное строительство ведётся подрядным способом, то есть ведётся постоянно действующими строительно-монтажными организациями, вступающими в роли подрядчиков. Основными участниками подрядного жилищного строительства являются:
· Подрядчика – это физическое или юридическое лицо, специализированная фирма, которая выполняет для заказчика строительно-монтажные работы при сооружении различных объектов к оговорённому сроку за основную плату по договорам подряда на капитальное строительство;
· Заказчик – это юридическое или физическое лицо, имеющее финансовые средства и представившее по требованию подрядчика поручительство о своей платежеспособности. Взаимоотношения заказчика и подрядчика регулируется заключением между ними договора подряда на строительство новых, реконструкцию и расширение старых объектов.
· Инвестор – лицо, принимающее вложение о вложении собственных и заёмных имущественных и интеллектуальных ценностей. В качестве инвестора могут выступать:
o Органы, уполномоченные управлять государственным или муниципальным имуществом;
o Физические лица;
o Юридические лица.
Рассматривая отношения между заказчиками, подрядчиками и инвесторами можно выделить следующие варианты:
1. Инвестор выступает в роли заказчика, то есть, в конечном счёте, инвестор распоряжается возведённым объектов (является пользователем объекта строительства). в этом случае имеется ввиду обычный договор строительного подряда, в котором инвестором является заказчик, которому противостоит подрядчик;
2. Инвестор и заказчик являются разными лицами, то есть инвестор да1т средства для финансирования объекта, а заказчик пользователь этого объекта. В подобном случае инвестор оказывается вне договора строительного подряда, при этом заказчика с инвестором связывает особый инвестиционный договор, непосредственным предметом которого строительство не является. Если заказчик не является инвестором, то на период времени и в пределах полномочий, которые установлены договором с ним, он наделяется правами владения, пользования и распоряжения капитальными вложениями. В случае, когда на стороне заказчика выступают несколько инвестором, либо когда заказчик уполномочен инвесторами, возникает необходимость после завершения строительства осуществить разделение результата работ, в частности построенного объекта. Поскольку объект, как таковой, является неделимой вещью, то между соинвесторами могут быть распределены только доли в общем объёме жилого здания – отдельные квартиры, а также части жилых домов. В некоторых случаях подрядные и инвестиционные отношения сливаются в единый договор – это имеет место при выступлении подрядчика и заказчика одновременно в качестве соинвесторов. Например, если при заключением договора между производственно-коммерческой фирмой и строительной организацией стороны осуществляют инвестирование в размере 50% каждая, то соответственно выстроенное здание должно быть разделено между ними поровну.
Выбор исполнителей строительства осуществляется, как правило, на основании подрядных торгов. Подрядный торг в строительстве – это форма размещения заказов, предусматривающая выбор подрядчиков на конкурсной основе для выполнения всего комплекс работ и оказания услуг, связанных со строительством новых, расширением, реконструкцией и ремонтом действующих объектов. Торги на строительство объектов бывают двух видов:
· Открытые (публичные) – в них принимают участие, как правило, все желающие иностранные и местные фирмы и об этих торгах объявления даются в периодической печати
· Закрытые (негласные, ограниченные) – когда приглашаются лишь определенные известные в данной отрасли фирмы. Результаты этих торгов в открытой печати не публикуются.
Конкурсная форма проведения подрядных торгов, представляющих собой конкурирование представленных претендентами оферт с точки зрения их соответствия критериям, содержащихся в тендерной документации, называется тендером. Офертой называется предложение заключить контракт в отношении конкретного предмета торгов, на условиях предусматриваемых тендерной документацией. Основным документов в данной области является положение «о торгах в РФ».
