ФЕДЕРАЛЬНОЕ АГЕНТСТВО ПО ОБРАЗОВАНИЮ

ГОУ ВПО «РОСТОВСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ ЭКОНОМИЧЕСКИЙ

УНИВЕРСИТЕТ  "РИНХ"»
Финансовый факультет

Кафедра «Финансово-экономический инжиниринг»
Курсовая работа

по специальности 080105 «Финансы и кредит»

специализации «Оценка собственности»
Выполнил:                                                                         студент 3 курса с/с

                                                                                          Финансового факультета

                                                                                          группа №534

                                                                                          з/к № 07483

                                                                                    Нозин Д.А.
Проверила:                                                                 к.э.н., доцент

                                                                                          Черкашина Т.А.
Ростов-на-Дону

2010

Содержание

Введение…………………………………………………………………………….3

1.Особенности недвижимости как объекта оценки ……………………………...4

1.1.Понятие недвижимости…… …………………….……………………….........5

1.2.Виды стоимости, определяемые при оценке недвижимости…………...........9

1.3.Подходы к оценке стоимости недвижимости: затратный, сравнительный  и доходный…………………………………………………………………………...11 2.Расчет стоимости объекта недвижимости "Комплекс зданий" с использова­нием  методов в рамках сравнительного, затратного, доходного подходов…..20

3.Расчет стоимости объекта недвижимости с использованием методов доход­ного подхода: метод прямой капитализации, метод инвестиционной группы, тетехника Эллвуда, традиционная техника ипотечно-инвестиционного анализа……………………………………………………………………………………32Заключение………………………………………………………………………...40
Введение

     Недвижимое имущество играет особую роль в экономической и социально-культурной жизни любого общества, выступая в качестве важнейшего экономиче­ского ресурса и образуя пространственную среду, в которой осуществля­ется любая человеческая деятельность. Недвижимость – важней­шая составная часть национального богатства любой страны мира. Каким бы ни был уровень индустриального и интеллектуального развития государства, земля везде составляет весомую часть национального продукта, и в целом на долю недвижимого имущества приходится более 50% мирового богатства¹.

     Становление рынка недвижимого имущества как особой сферы рыночных отношений является одним из магистральных направлений формирования в России экономической системы, базирующейся на преобладании частной собствен­ности и рыночных механизмах саморегулирования, функционирова­ния и развития экономики.

     Повышение активности инвестиционного рынка на современном этапе станов­ления рыночных отношений в России обеспечивается главным образом ростом операций, совершаемых с недвижимостью. Основными условиями упорядо­чения данного процесса являются совершенствование законодатель­ного регулирования сделок с недвижимостью, повышение объективности незави­симой рыночной оценки объектов.

      Развитие российской экономической науки в переходный период привело к формированию новой отрасли знаний – стоимостной оценке недвижимости.

¹Основы бизнеса на рынке недвижимости /под ред. С.Н.Максимова. СПб. : Ассоциация риэлто­ров и домостроителей Санкт-Петербурга

подходами внесли такие ученые, как Л. Дж. Гитман, А. Дамодаран, М.Д. Джонк, Н. Ордуэй, Д. Фридман, Т.С. Харрисон, Дж.К. Эккерт, С.В. Грибов­ский, А.Г. Грязнова, В.М. Рутгайзер, Г.И. Микерин, Е.И. Тарасевич, М.А. Федотова и др.

                   1. Особенности недвижимости как объекта оценки.

      Ценность земли предопределена ее уникальными характеристиками: недвижи­мостью (неподвижностью), ограниченностью предложения, долговечно­стью, неповторимостью местоположения. Кроме того, земля явля­ется неотъемлемым элементом человеческой деятельности, которая, в свою оче­редь, способна оказывать влияние на качественные характеристики земель­ных участков. 

     Недвижимость – это специфический товар, обращающийся в инвестицион­ной сфере. К наиболее существенным отличиям данного товара можно отнести его экономические и физические характеристики.

      Экономическая выгода от владения недвижимостью заключается в ее способно­сти приносить доход, который в зависимости от типа использования может быть представлен арендными платежами, амортизационными отчисле­ниями, содержащимися в выручке от реализации товаров и услуг предприятий, функционирующих на базе собственной производственной недвижимости, либо косвенно, в виде экономии от использования личной собственной, а не арендованной жилой недвижимости.

     Недвижимость может приносить текущий доход, однако его получение и итоговая величина существенно зависят от качества управления объектом недви­жимости.

     Капитал, вложенный в недвижимость, со временем меняет свою стоимость под воздействием таких факторов, как инфляция, изменение спроса на конкрет­ный вид недвижимости, физический, функциональный и экономиче­ский износ.

     Ограниченность земельных участков, которые наряду со строениями состав­ляют основу недвижимости, приводит к тому, что в отдельных случаях стоимость объекта недвижимости со временем может увеличиваться, несмотря на ухудшение физических и функциональных характеристик.

     Недвижимость относится к низколиквидным товарам в силу высокой стоимо­сти единицы товара, сложности процесса информационного обеспече­ния предполагаемых инвесторов, необходимости юридического оформления сделки купли-продажи.

     Физические характеристики объекта недвижимости как особенного товара включает ее долговечность, неразрывную связь с землей, невозможность хище­ния и порчи. Уникальность и неповторимость объекта недвижимости объяс­няются его зависимостью от местоположения.        

     Из отмеченных особенностей недвижимости вытекают отличительные характе­ристики недвижимости как товара и особенности рынка недвижимо­сти:

- специфический характер оборота недвижимости (через оборот прав на него);

- высокий уровень трансакционных издережек при сделках с недвижимостью;

- более низкая по сравнению с другими товарами ликвидность;

- формирование цен в результате взаимодействия ограниченного числа продав­цов и покупателей;

- арена взаимодействия спроса и предложения – не национальная экономика в целом, а регион (национальный рынок недвижимости – совокупность локаль­ных рынков, существенно отличающихся друг от друга.

1.1. Понятие недвижимости

      Термин «недвижимость» в России с 1917г., после отмены частной собственно­сти,  практически исчез из юридического оборота и из практики. Лишь только после 1990г., вместе с правом частной собственности, возроди­лось и понятие недвижимости.  

     В законодательстве США термин «недвижимость» обозначает прежде всего землю независимо от ее состояния – разработана она или нет. Кроме определен­ного участка земли недвижимость включает воздух над ней, а также находящиеся на ней и в ней воду и полезные ископаемые. То есть недвижи­мость имеет три уровня и включает поверхность, пространство над и под поверх­ностью (охватывает при этом водопроводную, канализационную и отопи­тельную системы). Все, что возводится на земле, на ее поверхности и в ней, становится недвижимостью. Любой уровень такой недвижимости может быть продан или приобретен отдельно от других. Начинаясь высоко над зем­лей, пересекая поверхность Земли по контуру участка и простираясь до ее ядра, «конус» недвижимости с вершиной в центре Земли порождает совокуп­ность прав, которые могут принадлежать лицу, группе лиц, юридическому лицу, государству.

     Понятие «недвижимость» неотделимо от понятия «имущество». Еще со вре­мен римского права имущество принято делить на движимое  и недвижимое. Согласно ст.130 Гражданского кодекса Российской Федерации, «к недвижи­мым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные уча­стки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно свя­зано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, зда­ния, сооружения. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государст­венной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество».

     Кроме того, недвижимостью признается предприятие в целом как имуществен­ный комплекс, используемый для осуществленияпредприниматель­ской деятельности (ст.32 ГК РФ). В состав предприятия как имущественного комплекса входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудова­ние, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (фирменное наименование, товарные знаки, знаки обслужива­ния), и другие исключительные права, если иное не предусмотрено законом или договором.

     Термины «недвижимость» и «оценка недвижимости» получили достаточно широкое практическое распространение, однако специфика российского рынка, нуждающегося в упорядочении, проявилась в неоднозначной трактовке этих понятий. Федеральный закон от 29 июля 1998г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и федеральные стандарты оценки, как и действовавшие ранее Стандарты оценки, обязательные к применению субъек­тами оценочной деятельности, к сожалению, не содержат определения термина «недвижимость» для целей оценки, которое могло бы быть уточне­нием формулировки этого понятия, данного в ГК РФ. Поэтому практикующие оценщики руководствуются международными стандартами, монографиями и учебной литературой, в которых к недвижимости относят землю и все, что нераз­рывно с ней  связано.

     В зарубежной литературе имеет место разделение понятий «недвижимая вещь, недвижимое имущество» (real

estate
) и «недвижимая собственность» (real

property
). При этом первое составляет материальную, физически осязае­мую сущность понятия недвижимости, а второе, кроме того, отражает юридиче­скую сущность этого понятия как совокупности (пакета) имуществен­ных прав всех субъектов, имеющих отношение к этой вещи. При этом в состав материальной сущности включаются: земельные участки, участки недр, обособлен­ные водные объекты, леса, многолетние насаждения, здания, сооруже­ния, инженерные коммуникации, т.е. все, что прочно связано с землей и не может быть перемещено без несоразмерного ущерба их назначению, т.е. недвижимое (физически неперемещаемое) имущество представляется в виде суммы двух компонентов: «земли» (land
) и «улучшений» (on
-
site

improvement
).

      В физическом аспекте для целей различных видов учета (кадастрового, инвен­таризационного и пр.) и изучения (оценка, управление и пр.) понятие «недви­жимость» допускает использование термина «объект недвижимости», традиционно понимаемого как совокупность земельного участка и его улучше­ний. Улучшениями земельного участка называется то, что неразрывно связано с ним, что сделано руками человека и потребовало вложения его труда и расходо­вания ресурсов.   К улучшениям относятся здания и различные сооруже­ния, необходимые для функционирования объекта недвижимости в це­лом в соответствии  с его назначением, а также выполненная в пределах гра­ниц земельного участка обработка почвенного слоя.

     Современная российская юридическая практика установила ряд признаков, по которым физический объект может быть отнесен к недвижимому имуще­ству:

- прочная связь с определенным земельным участком (невозможность перемеще­ния объекта без несоразмерного ущерба его назначению);

- законченность с точки зрения возможности использования по целевому назначе­нию;

- удостоверенная (официально зарегистрированная) принадлежность конкрет­ному собственнику – государству, субъекту РФ, муниципалитету, частному лицу или группе частных лиц;

- возможность физического обособления объекта недвижимости и недвижи­мого имущества (наличие четко установленных физических границ объекта недвижимости);

- функциональная самостоятельность объекта недвижимости (можно ли использо­вать этот объект недвижимости отдельно от других объектов, или его функциональное назначение предполагает частичное использование других объектов недвижимости);

- наличие (или отсутствие) сервитутов и иных ограничений прав пользования.                                                Определение сущности недвижимости  сущности недвижимости только с матери­ально-вещественной стороны не исчерпывает всей совокупности прису­щих ей признаков. При изучении понятия недвижимого имущества следует также выделять определяемый им комплекс  экономико-правовых и  социаль­ных отношений.

1.2.  Виды стоимости, определяемые при оценке недвижимости.

     Теория оценки различает рыночную стоимость и стоимости, отличные от рыночной. В соответствии с Федеральными стандартами оценки¹ под рыноч­ной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по кото­рой данный объект оценки может быть отчужден на дату проведения оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

     Главной отличительной особенностью любого нерыночного вида стоимости является то, что она не может быть той стоимостью, которая является результа­том коллективной работы рынка, т.е. нерыночные виды стоимости не имеют никакого отношения к рынку. С точки зрения методологии оценки нерыноч­ная стоимость отличается от рыночной тем, что при расчете нерыноч­ного вида стоимости в основном игнорируется основной рыночный принцип наиболее эффективного использования объекта недвижимости.

     Федеральные стандарты оценки вводят в оборот следующие нерыночные виды стоимости: инвестиционная стоимость, ликвидационная стоимость и кадаст­ровая стоимость.

     При этом под инвестиционной стоимостью объекта понимается стоимость для конкретного покупателя – инвестора или класса инвесторов при установлен­ных инвестиционных целях.

     Под ликвидационной стоимостью объекта оценки понимается расчет­ная величина, отражающая наиболее вероятную цену, по которой данный объект оценки может быть отчужден за срок, меньший типичного для рыноч­ных условий, в условиях, когда продавец вынужден совершить сделку по отчуждению имущества.

     Под кадастровой стоимостью объекта оценки понимается рыночная стоимость, определяемая методами массовой оценки. Предполагается, что в ближайшем будущем эта стоимость будет использоваться для целей налогообложения. Международные стандарты оценки² в части, касающейся недвижимости, в дополнение к перечисленным признают существование дру­гих видов стоимостей, отличных от рыночной стоимости; стоимость в использовании, стоимость имущества с ограниченным рынком, стоимость специализированных объектов имущества, страховая стоимость, утили­зационная стоимость и ряд других стоимостей.

      В международных стандартах есть также такой вид стоимости, как справедли­вая стоимость. В отличие от рыночной, справедливую стоимость следует определить как наиболее вероятную цену объекта недвижимости, кото­рая может сложиться в процессе сделки между информированным продав­цом и покупателем при нетипичных условиях сделки, например сделка между родственниками.    

     Учитывая вышеназванные свойства недвижимости как товара, оценку недвижи­мости можно определить как науку прикладного экономического ана­лиза, цель которого заключается в выявлении наиболее эффективного использова­ния объекта оценки, в исследовании спроса и предложения на объ­ект на соответствующем рынке, в разработке модели оценки, которая прогнозиро­вала бы наиболее вероятную цену объекта оценки.
______________________________________________________________________________

¹ Федеральный стандарт оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО №2)» , Утв.

Пр. Минэкономразвития Росси от 20 июля 2007 г. № 255, г. Москва.

1.3. Подходы к оценке стоимости недвижимости.

     Оценка рыночной стоимости объектов недвижимости подразумевает использо­вание трех основных подходов (затратного, сравнительного и доход­ного) к этому процессу и большого количества методов в рамках этих подхо­дов. Если говорить об истории оценки, то используемые в оценке подходы яви­лись в свое время своеобразным отражением известных теорий стоимости.

      Затратный подход берет свое начало от Адама Смита (1776 г.) – создателя трудовой теории стоимости, или издержек, в соответствии с которой стои­мость определяется количеством труда, необходимого для производства то­вара. Согласно этой теории, стоимость товара определяется издержками на че­тыре фактора производства – землю, капитал, труд и предпринимательство (техно­логию). Теория трудовой стоимости, ориентированная на факторы предло­жения, не могла объяснить разную стоимость товаров, имеющих одинако­вые издержки на их создание.

     Такой же недостаток характерен, в первом приближении, и для затратного подхода. Если не учитывать износы, то дворец, построенный в центре города и

в пустыне, с позиций затратного подхода будут иметь одинаковую затратную

стоимость.      

     Известно, что впоследствии теория трудовой стоимости была дополнена тео­рией предельной полезности Леона Вальраса (1834-1920), согласно кото­рой стоимость товара зависит от привлекательности и полезности предельной единицы товара, которая и формирует спрос на этот товар. Практическим воплоще­нием теории предельной полезности в теории оценки является доход­ный подход, суть которого состоит в преобразовании доходов в стоимость на основе нормы прибыли, равной альтернативным издержкам привлечения капи­тала.



     И наконец, вершиной достижений неоклассической экономики стала тео­рия спроса и предложения, сформулированная Альфредом Маршаллом (1842-1924), по утверждению которой цена есть результат взаимодействия сил спроса и предложения.

     Маршалл также сформулировал три общепринятых в настоящее время под­хода к определению стоимости: сравнение сопоставимых продаж, замещение затрат и капитализация доходов.

     Ирвинг Фишер (1867-1947), влиятельный американский экономист неоклассиче­ской школы, разработал концепцию доходов теории стоимости,

которая стала основой метода капитализации доходов, используемого современ­ными оценщиками.

     Таким образом можно констатировать, что современная теория оценки стоимо­сти имеет небольшую историю – всего лишь немногим более полувека.

     Использование того или иного подхода или метода оценки стоимости зави­сит от наличия исходной рыночной информации, типа и категории объекта недви­жимости.

     Рассмотрим все три основных подхода, применяемых как в зарубежной так и в отечественной практике определения стоимости объекта оценки.  

     Затратный подход (The

Cost

Approach
) является одним из трех основных подхо­дов в оценке недвижимости. При применении затратного подхода стои­мость объекта недвижимости определяется суммированием рыночной стоимо­сти  (свободного) земельного участка и полных затрат застройщика (девело­пера) на его благоустройство и строительство на нем улучшений объекта недвижи­мости на дату оценки. При этом учитывается (добавляется) предпринима­тельская прибыль инвестора (застройщика) и вычитается накоплен­ный за время эксплуатации совокупный износ улучшений.

     В Федеральных стандартах дается следующее определение затратного под­хода: «Затратный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устаревания.

     Затратами на воспроизводство объекта оценки являются затраты, необходи­мые для создания точной копии объекта оценки с использованием применяв­шихся при создании объекта оценки материалов и технологий.

     Затратами на замещение объекта оценки являются затраты необходимые для создания аналогичного объекта с использованием материалов и техноло­гий, применяющихся на дату оценки».¹

     В основу затратного подхода положен принцип замещения, согласно кото­рому стоимость объекта недвижимости не должна превышать наименьшей цены, по которой может быть приобретен другой объект недвижимости эквива­лентной полезности.

     Кроме того, в затратном подходе используются принципы спроса и предложе­ния, ожидания, зависимости от внешней среды, а также принцип измене­ния (учитывающий, в частности, воздействие инфляции, зонирования, демографических изменений и другие факторы).

    Применение затратного подхода необходимо следующих случаях:

- для определения стоимости нового строительства;

- для оценки объектов, незавершенных строительством;

- в инвестиционных  проектах – для проведения технико-экономического ана­лиза затрат на реконструкцию существующего объекта или строительства но­вого;

- для определения варианта наиболее эффективного использования свободного участка земли (в анализе наиболее эффективного использования земельного участка как свободного);

_____________________________________________________________________________________________

¹ Федеральный стандарт оценки № 1 «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требова­ния к проведению оценки  (ФСО № 1)», Утв. Пр. Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. № 256, г. Москва.
- в оценке капитала при создании новых фирм (при формировании уставного капитала);

- для оценки объектов недвижимости уникального назначения, по которым нет аналогичных продаж;

- для получения «стартовой» цены на аукционах (рыночная или ликвидацион­ная стоимость недвижимости);

- в оценке для целей страхования (единственный подход, в котором стоимость

земли рассчитывается отдельно от улучшений);

- в целях получения кредита в банке (залоговая стоимость) и др.

     В условиях рыночных отношений недвижимость часто приобретается для того, чтобы получить доход или какие-либо удобства от владения ею. По­этому, казалось бы, для целей оценки недвижимости лучше подходит доход­ный подход. Однако даже в странах с развитой рыночной экономикой оцен­щики часто применяют затратный подход.

     В современных условиях применение затратного подхода является по-преж­нему определяющим, так как часто для применения других подходов требу­ется обширная информация. Из-за неразвитости ряда сегментов рынка недвижимости отсутствует или недоступна (ввиду непрозрачности информацион­ного поля) необходимая информация.

     Сравнительным подходом называется совокупность методов оценки объ­екта недвижимости, основанных на использовании прямых рыночных данных по сделкам с объектами недвижимости, которые являются сопоставимыми с объектом оценки по местоположению и технико-экономическим характеристи­кам. В Федеральных стандартах дается следующее определение сравнительного подхода: «Совокупность методов установления (определения) стоимости, основанных на корректировке и обобщении информации о рыноч­ных ценах на объекты, идентичные объекту оценки, или на рыночных ценах на объекты-аналоги в зависимости от соотношений характеристик объекта оценки и объектов-аналогов»¹.

     Сравнительный подход является одним из трех подходов к оценке недвижимо­сти и представлен в ней методом прямого сравнительного анализа продаж (Sales

Comparison

Approash
) или короче – методом сопоставимых про­даж (МПС).

     Два других подхода – доходный и затратный – в значительной степени исполь­зуют информацию рынка:

- в доходном, исходя из данных рынка, определяются коэффициенты капитализа­ции, ставки дисконтирования;

- в затратном, требующем определения стоимости замещения или стоимости воспроизводства, оценщик основывается на рыночных ценах на строймате­риалы и рабочую силу, рыночной информации о накладных расходах и уровне предпринимательской прибыли.

     Однако, поскольку МСП основан на прямом сравнении оцениваемого объ­екта (ОО), с другими, подобными ему объектами, которые были недавно про-

даны, именно сравнительный подход называют часто рыночным подходом, а МСП – методом рыночной информации.

     При использовании МСП оценщик рассматривает объекты сравнения (ОС), которые были недавно проданы в определенном сегменте рынка, затем делает поправки на различия в характеристиках объектов сравнения и объекта оценки. В результате определяется цена продажи каждого объекта сравнения, как если бы при продаже он имел те же основные характеристики, что и объ­ект оценки.

     Откорректированная цена позволяет оценщику сделать вывод о том, сколько объект оценки, вероятнее всего, будет стоить на рынке.
____________________________________________________________________

¹ Федеральный стандарт оценки № 1 «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требова­ния к проведению оценки (ФСО № 1)», Утв. Пр. Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. № 256, г. Москва.

Вышесказанное можно отобразить формулой:

Ц_а ± П_с = С_о   , где

Ц_а – цена продажи объекта сравнения (аналога);

П_с – совокупная поправка (корректировка) к цене продажи объекта          

сравнения(аналога);

С_о – рыночная стоимость объекта оценки.

     Таким образом, этот подход к оценке рыночной стоимости предполагает, что рынок  установит цену для оцениваемого объекта тем же самым обра­зом, что и для сопоставимых, конкурентных объектов-аналогов, недавно продан­ных в определенном сегменте рынка. Однако метод требует тщатель­ного анализа сопоставимых продаж.

     Основным условием применения сравнительного подхода при оценке недвижи­мости является активность рынка недвижимости и доступность качествен­ной информации о сделках с аналогичными объектами – наличие актив­ного рынка инвестиций для типа собственности, представленного на про­дажу, с большим количеством недавних и надежных сделок.

     Сфера применения сравнительного подхода достаточно широка. Он может применяться для оценки всех видов недвижимости при условии, что аналогич­ные объекты активно обращаются на рынке в период, близкий к дате оценки. Более того, именно этот поход дает наиболее объективную оценку, макси­мально учитывающую рыночную ситуацию. Как правило, сравнительный под­ход активно используется для оценки жилой и коммерческой недвижимости, сложнее его применять для оценки специализированных объектов недвижимо­сти, функционирующей в составе имущественного комплекса промышленных предприятий.

     Сравнительный подход базируется на принципах рыночной группы: соотноше­ния спроса и предложения, вклада, зависимости, изменения, пропорцио­нальности (сбалансированности), а также принципах замещения и ожидания.

     Сравнительный подход при наличии достаточного количества данных позво­ляет получить хорошие и, что очень важно, легко объяснимые резуль­таты оценки стоимости.

     Рациональное хозяйствование в сфере недвижимости предполагает прежде всего обеспечение максимально продуктивного использования объекта недвижимо­сти как экономического ресурса и отыскание путей повышения та­кого использования . При этом учитывается, что критерии эффективности для доходных объектов должны основываться на параметрах доходности объекта.

     Инвесторы вкладывают свой капитал в объекты недвижимости для того, чтобы они обеспечивали ожидаемый ими уровень дохода. Поэтому, принимая решение о покупке доходного объекта недвижимости, инвестор должен основы­ваться на результатах оценки по доходному подходу.

     Доходным подходом (
Income

Appro
а
ch
) называется совокупность методов оценки объекта недвижимости, приносящего доход, основанных на выявлении чистого дохода, который он генерирует, и преобразовании дохода в стоимость с использованием ставок капитализации или дисконтирования, соизмеримых по уровню риска с альтернативными издержками привлечения капитала. За­дача оценщика при использовании данного подхода состоит в том, чтобы опреде­лить, каким методом выполнить оценку стоимости объекта, рассчитать чистый доход, который является ключевым показателем стоимости, и преобразо­вать его в стоимость путем капитализации или дисконтирования. Ключе­вым в данном исследовании является анализ рынка аренды аналогичных объектов недвижимости. Если оценщик использует в процессе оценки метод дисконтирования денежных потоков, то он в полной мере должен применять в расчетах теорию стоимости денег во времени.

     Капитализация дохода – процесс приведения (пересчета) ожидаемого по­тока будущих доходов к единой величине, равной их суммарной текущей (сего­дняшней) стоимости, которая учитывает:

- величину будущего дохода;

- время,  когда должен быть получен доход;

- продолжительность периода получения дохода.

     Доходный подход используется только для оценки доходной недвижимости, т.е. такой недвижимости, единственной целью которой является получение до­хода, и в его основе лежат следующие принципы оценки недвижимости:

- принцип ожидания (на величину стоимости недвижимости в настоящий мо­мент влияет ожидание будущих доходов);

- принцип замещения (максимальная стоимость объекта недвижимости ограни­чена сверху минимальной ценой, по которой может быть приобретен другой идентичный объект эквивалентной полезности, характеризующийся той же степенью риска получения будущих доходов в данной рыночной зоне).

     При этом следует учесть, что доходность капитала в других сферах влияет на требования доходности в сфере недвижимости.

     Определение стоимости недвижимости доходным подходом проходит в два этапа:

- прогнозирование будущих доходов;


- капитализация будущих доходов в текущую стоимость.

     Доходный подход основан на предположении о том, что стоимость объекта недвижимого имущества определяется текущей стоимостью будущих доходов от его использования, т.е. фактически инвестор приобретает право получения будущих доходов. Однако деньги, полученные в будущем, не равны аналогич­ной сумме, полученной сегодня. Для определения стоимости имущества, принося­щего поток доходов в будущем, необходимо последние привести к теку­щему (сегодняшнему) значению. В общем случае для этого используется процедура дисконтирования, которая может быть применена к любой модели доходов и стоимости объекта (если они спрогнозированы в абсолютных (денеж­ных) величинах). Но специфика оценки стоимости недвижимого имуще­ства такова, что необходимо учитывать, как меняются доходы и стои­мость с течением времени. Капитализация в отличие от дисконтирования учиты­вает не только возврат на капитал, но и возврат капитала.

     Существует два основных метода доходного подхода:

-  метод прямой капитализации(Direct

capitalization
) (МПК)

- метод дисконтирования денежных потоков (Discounted

cash

flow

analysis
) (МДДП).

     Метод прямой капитализации представляет собой определение стоимости недвижимости через перевод годового (или среднегодовго)  чистого операцион­ного дохода (ЧОД) в текущую стоимость.

      Метод дисконтированных денежных потоков (ДДП) более сложен, детален, позволяет оценить объект в случае получения от него нестабильных денежных потоков, моделируя характерные черты их поступления. Метод ДДП позво­ляет оценить стоимость недвижимости на основе текущей стоимости дохода, состоящего из прогнозируемых потоков доходов и остаточной стоимости (ревер­сии).  

     В основе данных методов лежит предпосылка, что стоимость недвижимо­сти обусловлена способностью оцениваемого объекта генерировать потоки дохо­дов в будущем. В обоих методах происходит преобразование будущих дохо­дов от объекта недвижимости в его стоимость с учетом уровня риска, харак­терного для данного объекта. Различаются эти методы лишь способом преобразования потоков дохода.

     При использовании метода капитализации доходов в стоимость недвижимо­сти преобразуется доход за один временной период, а при использовании ме­тода дисконтированных денежных потоков – доход от ее предполагаемого исполь­зования за ряд прогнозных лет, а также выручка от  перепродажи объ­екта недвижимости в конце прогнозного периода. 

     Результат, полученный методом доходного подхода (среднедостоверный) – исходя из того, что доходный подход определяет рыночную стоимость недвижи­мости как сумму доходов, которые оцениваемый объект может при­нести в будущем, скорректированную

 на риск их недополучения, Оценщик считает, что методика данного подхода создает картину о рыночной стоимости объекта оценки менее достоверную, чем вышеуказанная методика сравнительного подхода, исключительно опираю­щаяся на рыночные данные. Негативной  стороной доходного подхода является сложность прогнозирования доходов и расходов, на величину кото­рых влияет множество факторов как экономического, законодательного так и политического характера, также низкая достоверность изменения стоимости объекта оценки, субъективность расчета ставки доходности, основанного на  оценке премий за выявленные риски.

     Результат, полученный методом затратного подхода (наименее объектив­ный) – поскольку оцениваемый объект принадлежит сегменту рынка доходной недвижимости, и имеется обширная рыночная информация, можно сделать вывод, что в данном случае важность применения методики затрат­ного подхода не является определяющей  и данный подход ограничен в использова­нии при оценке объектов недвижимости, приносящих доход, так как не учитывает доходный потенциал.
3. Расчет стоимости объекта недвижимости с использованием методов доход­ного подхода: метод прямой капитализации, метод инвестиционной группы, тетехника Эллвуда, традиционная техника ипотечно-инвестицион­ного анализа.

     Рассчитаем стоимость объекта оценки с использованием методов доходного подхода: метода прямой капитализации, метода инвестиционной группы, тех­ники Эллвуда, традиционной техники ипотечно-инвестиционного анализа.

 
Информация об объекте оценки приведена в таблице 3.1

Таблица 3.1

Показатели	Величина
Потенциальный валовый доход	90000
Потери при сборе платежей	3%
Прочие доходы	2000
Операционные расходы,    в % от ПВД	7%
Первоначальная основная сумма ипотеки	560000
Срок  ипотеки	32
Ставка процента по кредиту	12%
Ставка дисконтирования	17%
Предполагаемый год продажи собственности	27
Ежегодный прирост стоимости	2%
Первоначальная стоимость собственности	700000

     Рассмотрим определение стоимости объекта оценки с использованием ме­тода прямой капитализации.

     Прямая капитализация – этот метод, используемый для конвертации суммы

оцененного годового дохода в показатели стоимости в одно прямое действие – либо путем деления оцененного дохода на соответствующую ставку дохода, либо путем умножения суммы доходов на соответствующий фактор (мультиплика­тор) дохода.



     Данный метод применяется при следующих условиях:

- наличие активного рынка.

- дата оценки объекта оценки и дата продажи сопоставимого объекта должны совпадать (не более 1-2 месяцев).

- отсутствие задолженности по заемным средствам.

     В силу того, что информация, касающаяся объекта оценки не соответствует требуемым условиям для применения метода прямой капитализации, предла­гаю отказаться от использования данного метода, поскольку стоимость объ­екта оценки, определенная с его помощью, не предоставит реальной картины о рыночной стоимости объекта оценки и будет сильно искажена.

     В данном случае, более целесообразным, считается применение метода, учиты­вающего способ финансирования сделки с недвижимостью или метода инвестиционной группы.

     Коэффициент капитализации определяется методом инвестиционной группы как средневзвешенная доходность собственных и заемных средств. Коэф­фициент капитализации зависит, с одной стороны, от требований инве­стора к ставке дохода на вложенный собственный капитал и характера возмеще­ния инвестированного капитала, с другой – от условий кредитования – процентной ставки, срока кредитования, коэффициента ипотечной задолженно­сти, способа погашения основного долга.

     Данный метод применяется в том случае, если оцениваемая недвижимость приобретается с участием ипотечного кредита.

     C помощью этого метода можно также рассчитать и общий коэффициент капитализации. В этом случае метод называется «инвестиционная группа с амор­тизацией», поскольку учитывает как возврат собственного капитала, так и возврат (амортизацию) основной суммы ипотечного кредита. Для этого в каче­стве ставки дохода по кредиту используется не процент по закладной, а ипотечная постоянная, и не ставка дохода на собственный капитал, а коэффици­ент капитализации собственного капитала. Ипотечная постоянная и коэффициент капитализации собственного капитала взвешиваются соответст­венно по коэффициенту ипотечной задолженности и по доле собственного капи­тала в общей структуре капитала объекта недвижимости. Сумма этих средне­взвешенных коэффициентов укажет на значение общего коэффициента капитализации.

Ro
=
R
е
*

W
ск +
Rm

*

Wu
к, где

 
Re –  коэффициент капитализации на собственный капитал;

Rm – ипотечная постоянная(коэффициент капитализации по ипотке);

W
ск – удельный вес собственного капитала;

Wu
к – удельный вес заемного капитала.

     Вышеприведенная формула полностью  соответствует условиям задачи, т.к. применяется в случае, когда в течение анализируемого периода  заемщик  уплачи­вает только проценты, а возврат основного долга предусматривается в момент перепродажи недвижимости.

     Алгоритм решения:

Определяем удельные веса собственного и заемного капитала.
Wu
к =  ;

                       

                      
Wu
к = = 0,8
                       
W
ск = 1- 0,8 = 0,2

      В качестве ставки дохода на собственный капитал примем ставку дисконтиро­вания, которая количественно равна ставке дохода, величина кото­рой зависит от риска, связанного с оцениваемым объект:

Re
= 0,17

     Находим ипотечную постоянную, предполагая, что платежи по кредиту осуще­ствляются ежемесячно. Используя таблицы сложного процента находим величину взноса за амортизацию единицы при ежемесячном начислении процен­тов для периода – 32 года ; 0,010273  


ИП(
Rm
) = 0,010273 * 12 = 0,1232803

     Рассчитываем общий коэффициент капитализации, путем подстановки получен­ных результатов

R
о = 0,17 * 0,2 + 0,1232803 * 0,8 = 0,1326.

     Определяем годовой действительный валовый доход, через расчет по имею­щимся данным годового потенциального валового дохода:

ДВД = ПВД – Потери + Прочие доходы;

     Определяем годовой чистый операционный доход:


ЧОД = ДВД – ОР;

ДВД = 90000 – (90000*3%) + 2000 = 89300

ЧОД = 89300 – (90000*7%) = 83000

     Определив общий коэффициент капитализации и годовой чистый операцион­ный доход, рассчитываем стоимость объекта оценки.

V =  = 625943 у.е.

Стоимость объекта оценки,  полученная данным методом равна 625943 у.е.

     Расчет стоимости объекта оценки с использованием методики Эллвуда. Этот метод предлагает способ определения общего коэффициента капитализа­ции по эмпирически найденной формуле, позволяющей учесть (по сравнению с техникой инвестиционной группы) дополнительные элементы, отражающие трансформацию собственных и заемных средств в составе инвестированного капитала, такие как финансовый леверидж. Он также учитывает прирост собствен­ного капитала за счет амортизации ипотечного кредита и способы возме­щения инвестированного капитала:

Ro = Ye - m* C ± do * SFF(n;Ye), где

Ro
– общий коэффициент капитализации;


Ye
– ставка дохода на собственный капитал;


m – коэффициент ипотечной задолженности;

С – ипотечный коэффициент Эллвуда;

d – изменение стоимости собственности за прогнозный период;

SFF
(
n
;
Ye
) – фактор фонда возмещения по ставке дохода на собственный капи­тал за прогнозный период.


С =
Ye
+
P

*

SFF
(
n
;
Ye
) –
Rm
–называется С – фактором Эллвуда, или ипотеч­ным коэффициентом, где

С – коэффициент Эллвуда;

Ye
– ставка дохода на собственный капитал;

P
– доля кредита, выплаченная к моменту окончания прогнозного периода;  

Rm – ежегодная ипотечная постоянная, рассчитанная на основании  ежегодных выплат и текущего остатка долга или же [F6].

     Алгоритм решения:

     Рассчитываем долю кредита (P
), выплаченного к моменту окончания прогноз­ного периода по формуле:

Р =  , где

 
i
– ставка по кредиту;

 
t
– полный срок амортизации кредита;

T
– период владения собственностью.

     Подставляем имеющиеся по условию показатели в данную формулу:

Р =  = 0,555602.

Определяем  фактор Эллвуда:

С =
Ye
+
P

*

SFF
(
n
;
Ye
) –
Rm

С = 0,17 + 0,555602
*
0,00249 – 0,12328 = 0,048103.

Рассчитываем общий коэффициент капитализации:

Ro = Ye - m
*
C ± do
*
SFF(n;Ye)

Ro
= 0,17 – 0,8
*
0,0481 – 0,54
*
0,00249 = 0,1301

Определяем стоимость объекта оценка путем деления чистого операционного дохода на общий коэффициент капитализации.


V =  = 638462 у.е.

     Таким образом стоимость объекта недвижимости, полученная с использова­нием метода Эллвуда равна 638462 у.е.

     Рассчитаем  стоимость объекта оценки с использованием традиционной тех­ники ипотечно – инвестиционного анализа.

     Традиционная техника ипотечно-инвестиционного анализа рассчитывается следующим образом ( в нашем случае объект с постоянным доходом):

Сн = ИК + (ЧОД – РОД)|
PVA
|
_n
^R
с.к. + (C

ⁿ/_n
 
-
HK_n
)|
PV
|
_n
<sup>R

c
.к.</sup> ,  где

Сн – стоимость недвижимости;

ИК – ипотечный кредит;

ЧОД – чистый операционный доход;

РОД – расходы по обслуживанию долга;

C

ⁿ/_n
 
- цена перепродажи в конце анализируемого года;

HK_n

– остаток долга по ипотечному кредиту на конец анализируемого    

периода;

PVA
– фактор текущей стоимости аннуитета;

PV
– фактор текущей стоимости;

R

c
.к. – ставка дохода на собственный капитал;

n
– анализируемый период.

Алгоритм решения:

     Рассчитываем годовой чистый операционный доход:

ЧОД = ПВД – Потери + Прочие доходы – Операционные расходы

             ЧОД = 90000 – (90000*3%) + 2000 - (90000*7%) = 83000 у.е.

     Определяем величину месячного платежа по обслуживанию кредита:

D

S

_m
=  ИК
*
   , где

ИК – ипотечный кредит

i
– ставка по кредиту

t
– срок полной амортизации кредита

D

S

_m
= 0,10224 * 560000 =5725,43 у.е.

Определяем величину ежегодного платежа по обслуживанию кредита:


DS
=
DS_m

*
12

DS
= 5725,43 * 12 = 68705 у.е.


Рассчитываем величину ежегодных денежных поступлений:

ЧОД – РОД = 83000 – 68705 = 14295 у.е.

Определяем текущую стоимость ожидаемых денежных поступлений:

(ЧОД – РОД)|PVA|_n^{R с.к.} , где n -27 лет; R с.к. – 17%

14295 * 5,79753 = 82876 у.е.

Проводим оценку текущей стоимости выручки от перепродажи в конце анализи­руемого года:


C

ⁿ
/
_n  =
P

*
(1+
d
)
^T
, где

Р – первоначальная стоимость недвижимости;

Т – период владения собственностью;

d
– рост стоимости недвижимости в год;

C

ⁿ
/
_n  = 700000 * (1 + 0,02)²⁷ = 700000 * 1,70689 = 1194823 у.е.

Рассчитываем остаток ипотечного долга на дату перепродажи:


                                   
HK_n = DS_m
*
;

 
HK_n
 
= 5725,43 *
  

HK_n

 = 5725,43 * 44,95504 = 257387 у.е.      

Рассчитываем ожидаемую выручку от перепродажи (на дату оценки):

(
C

ⁿ
/
_n
 
-
HK_n
)|
PV
|
_n
<sup>R

c
.к.</sup>


     (
C

ⁿ
/
_n
 
-
HK_n
)|
PV
|
_n
<sup>R

c
.к.</sup>
  = (1194823 – 257387) * 0,01442 = 13518  у.е.

Оцениваем текущую стоимость собственного капитала:

С
_c
.к.
= (ЧОД – РОД)|PVA|_n^{R с.к.} + (C

ⁿ
/
_n
 
-
HK_n
)|
PV
|
_n
<sup>R

c
.к.</sup>


С
_c
.к. 
= 82876 + 13518 = 96394 у.е.

Определяем стоимость объекта недвижимости:


С_н = ИК + С
_c
.к.
 

С_н = 560000 + 96394 = 656394 у.е.

     Стоимость объекта недвижимости, рассчитанная с использованием традицион­ной техники ипотечно-инвестиционного анализа равна 656394 у.е.

Заключение

     Используя, вышерассчитанные стоимостные результаты, полученные с исполь­зованием различных методик ипотечно-инвестиционного анализа, и инфор­мацию, предоставленную в задании на оценку рыночной стоимости объ­екта недвижимости, предоставляется возможным провести анализ факторов, оказывающих существенное влияние на величину стоимости оцениваемого объ­екта.

     В процессе определения рыночной стоимости объекта недвижимого имуще­ства, Оценщик счел объективным отказ от применения метода прямой капитализа­ции, имеющего ограничения в использовании, в случае оценки объек­тов собственности, обремененных заемными средствами.

     Наличие заемного финансирования требует особых методов построения об­щего коэффициента капитализации.

     Метод инвестиционной группы и метод Эллвуда предлагают различные спо­собы определения общего коэффициента капитализации. Применение ме­тода инвестиционной группы, в нашем случае, имеет одно существенное замеча­ние – при нахождении ипотечной постоянной считается, что инвестор владеет недвижимостью в течение всего срока кредита, но на самом деле типич­ный инвестор владеет объектом недвижимости, как правило, более корот­кий срок. Не учитывается возможность будущего прироста или уменьше­ния стоимости активов, что влечет за собой погрешности в определе­нии стоимости объекта оценки. Метод Эллвуда, по сравнению с техникой инвести­ционной группы, позволяет учесть; дополнительные элементы, отражаю­щие трансформацию собственных и заемных средств в составе инвестиро­ванного капитала, прирост собственного капитала за счет амортиза­ции ипотечного кредита, способы возмещения инвестированного капитала, при­рост или падение стоимости объекта недвижимости при его продаже, кото­рая может произойти раньше, чем завершится срок погашения кредита.

     Оценка стоимости недвижимости методом дисконтирования денежных пото­ков, который является, как известно, наиболее гибким, точным, наиболее формализованным методом анализа, в условиях ипотечного кредитования объ­екта недвижимости реализуется с использованием традиционной ипотечно-инвестиционной техники.  

     Практика показывает, что наиболее достоверным методом оценки, позволяю­щим учесть все многообразие форм привлечения заемных средств, является дисконтирование денежных потоков. При практическом использова­нии данной методики необходимо помнить, что использование заемных средств почти всегда увеличивает риск инвестирования, так как в случае невоз­врата кредита инвестор может лишиться залога. Следовательно, норма отдачи на собственный капитал при оценке доходов от связанных инвестиций должна быть выше нормы отдачи на собственный капитал при оценке доходов без использования заемных средств.

     Использование аппарата ипотечно-инвестиционного анализа позволит повы­сить достоверность экономических расчетов при принятии рациональ­ных решений потенциальными инвесторами на рынке недвижимости, позволит ипотечным кредиторам, строительным предприятиям, риелторским и девелопер­ским группам обеспечить объективный анализ инвестиционных и финансовых решений при разработке механизмов финансирования инвестиций в недвижимость в российских условиях, включающих теперь и возможность использования ипотеки.

Список используемой литературы:

1. Об оценочной деятельности в Российской Федерации: Федеральный закон Российской Федерации от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ (ред. от 17 июля 2009 г.).

2.  О внесении изменений в Федеральный закон Об оценочной деятельности в Россий­ской Федерации: Федеральный закон Российской Федерации от 27 июля 2006 г. № 157-ФЗ (ред. от 13 июля 2007 г.).

3. Об утверждении федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, под­ходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1)»: Приказ Минэкономраз­вития России от 20.07.2007г.  № 256.

4.  Об утверждении федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимо­сти (ФСО № 2)»: Приказ Минэкономразвития России от 20.07.2007г.  № 255.

5.  Об утверждении федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)»: Приказ  Минэкономразвития России от 20.07.2007г.  № 254.

6.   Грибовский С.В. Оценка стоимости недвижимости. - М.: Маросейка, 2009. - 432с.

7.  Оценка недвижимости/ КасьяненкоТ.Г., Маховикова Г.А., Есипова В.Е., Мирзажа­нов С.К.  – М.: КНОРУС, 2010. -752с.

8.   Петров В.И. Оценка стоимости земельных участков. - М.: КНОРУС, 2007. - 208с.

9.   Иванова Е.Н. Оценка стоимости недвижимости. - М.: КНОРУС, 2009. – 344с.

10. Оценка недвижимости/ под ред. А.Г.Грязновой, М.А. Федотовой – М.: Фи­нансы и статистика, 2008. – 560с.:ил.

11. Симионова Н.Е. Методы оценки имущества: бизнес, недвижимость, земля, машины, оборудование и транспортные средства. – Ростов н/Д: Феникс, 2010. – 362с.

12. Горемыкин В.А. Экономика недвижимости. – М.: Высшее образование, 2007. – 655с.

13. Об утверждении методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков: Распоряжение Минимущества России от 6 марта 2002г. №568-р (ред. от 31.07.2002 № 2314-р).