ФГОУ ВПО Московский государственный университет природообустройства
Кафедра экономики природообустройства
Курсовая работа
«Купля-продажа коммерческой недвижимости»
Выполнил 
курс  4
группы   418,419
проверил  Волков Н.В.
дата__________________________
оценка________________________
 
                                                      Москва 2009

Содержание
Введение……………………………………………………………………..

Глава 1. Операции с коммерческой недвижимостью……………………..

1.1.Понятие нежилого помещения…………………………………………..

1.2.Коммерческая недвижимость как экономический актив………………

1.3.Особенности покупки коммерческой недвижимости………………….

1.4.Как и где искать нужный объект………………………………………..

1.5.Проблемы  возникающие при оформлении документов………………

1.6.На что необходимо обратить внимание…………………………………

1.7.Государственная регистрация нежилого помещения………………….

1.8.Передача денег при совершении сделки…………………………………

Глава 2. Анализ рынка офисной недвижимости.……………………………

2.1.Анализ предложения……………………….…………………………….

2.2.Анализ спроса……………………….……………………………………

2.3.Арендные ставки и цены продаж………………………….…………….

2.4.Тенденции…………………………..……………………….…………….

Глава 3. Решение задач……………………………………………………….

Источники информации, использованные при написании работы………..

                                                

 

 

 

 

 
Введение


Недвижимость – это недвижимое имущество права, на которое подлежат государственной регистрации в соответствии с федеральным законом – это все объекты являющиеся товаром, которые связаны с землей так, что их перемещение в другое место не возможно без разрушения и утраты потребительской стоимости.

Договор купли-продажи - это договор, по которому одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определённую денежную сумму (цену). (п. 1. ст. 454 ГК РФ).

Единственным существенным условием договора купли-продажи, в РФ является его предмет. Согласование условия о предмете означает установление наименования и количества товара. Цена не является существенным условием, и в случае, если в договоре она не установлена, её определение происходит по правилам ст 424 ГК РФ (сходные товары в сходных условиях).

Признаки договора купли продажи — консенсуальный, двусторонний, возмездный, взаимообязывающий, не фидуциарный, не публичный, взаимосогласованный, бессрочный.

В данном реферате рассматривается проблемы и особенности процесса купли-продажи  жилого и коммерческого недвижимого имущества.
 

 

 

 
Глава 1. Операции с коммерческой недвижимостью


1.1.Понятие нежилого помещения.

По статье 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.  Нежилое помещение относится к категории недвижимости и не может использоваться для проживания, как и другое имущество, нежилое помещение может находиться в частной, муниципальной и государственной собственности.

 В соответствии со статьей 217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.
1.2.Коммерческая недвижимость как экономический актив.

В настоящее время на рынке присутствует большое количество предложений о продаже производственных баз, офисов, складов, зданий, нежилых помещений и т.д. Коммерческая недвижимость может являться предметом любой предусмотренной или, по крайней мере, не запрещенной законом сделки. С учетом большой экономической значимости этих имущественных объектов вполне понятна важность соблюдения определенных процедур в сделках купли-продажи коммерческой недвижимости. Приобретение недвижимости сопряжено с экономическими и юридическими рисками, которые должны быть тщательно оценены.

На рынке недвижимости коммерческой отводится очень маленькая часть. В основном, 90%, это рынок жилой недвижимости, остальные 10% - коммерческая недвижимость. Сюда относятся здания и помещения призванные служить для целей производства. Это цеха, заводы, фабрики, мастерские и т.п. Также сюда относятся всевозможные офисы, торговые площади и вся другая площадь, которая приспособлена не для жилья, а для ведения любых дел, бизнеса, складирование товаров, торговли или оказания услуг.

Наиболее существенное отличие недвижимости состоит в том, что она одновременно способна выступать для разных лиц в разных экономических качествах. Один и тот же объект недвижимости можно приобретать для того, чтобы его использовать, а можно и для того, чтобы сдать в аренду или перепродать через определенное время.

Двойственность недвижимости как экономического ресурса ведет к многообразию мотивов приобретения недвижимости и факторов, влияющих на принятие решений о приобретении недвижимости. Если недвижимость приобретается для получения дохода через сдачу в аренду, в доверительное управление и т. д., то она рассматривается как разновидность финансовых активов, если она приобретается для потребления (производственного или личного), то как разновидность реальных активов.

Для выделения недвижимости, рассматриваемой с точки зрения обеспечения функционирования предприятия или организации как часть реальных активов, используется понятие «операционная» недвижимость, а недвижимости, используемой для извлечения дохода вне производственной деятельности, — «инвестиционная» недвижимость.

Очевидно, что один и тот же объект недвижимости будет иметь разную ценность в зависимости от того, как он используется с экономической точки зрения. Так, производственное здание, построенное по уникальной технологии, может иметь весьма высокую ценность как часть активов конкретного предприятия, но получение дохода от сдачи его в аренду может быть вовсе нереальным как раз в силу этой уникальности.
1.3.Особенности покупка коммерческой недвижимости.

Кто может купить коммерческую недвижимость? В России ограничений на покупку нет. Любой человек, фирма, могут купить. Это может быть как россиянин, так и иностранный подданный. Любой, кто хочет и может. Почему коммерческая недвижимость? Коммерческая недвижимость, исходя из названия и толкования, предназначена для извлечения прибыли, т.е. заработка на ней. А значит это то, что нужно. Закон уже это учитывает и защищает Вас. Вариантов заработка гораздо больше. Если даже продавец, покупатель или арендатор является физическим лицом, он все равно использует недвижимость для коммерции, в том или ином виде.

Подход к покупке недвижимости должен быть серьезный и творческий. Выбирая объект надо четко представлять себе, как на нем заработать.
ВАЖНО – объект должен соответствовать требованиям того бизнеса, для которого он предназначен. От того, насколько объект коммерческой недвижимости соответствует требованиям торговли, ресторана, складирования и др. полностью зависит доходы собственника такой недвижимости.
Действия при покупке:

Для начала определитесь, какой тип недвижимости интересует. Магазин, ресторан, склад, гостиница, офис. В каждом типе свои потребители и законы. А также свои размеры заработков.

Изучите предложения. Посмотрите объявления агентств недвижимости, профессиональных брокеров, рынка недвижимости.

Изучите спрос. Кто покупает? Кто арендует? Почем?

Посчитайте сколько нужно вложить и можно заработать.

Внимательно осмотрите все объекты.

Предварительно переговорите с теми, кто мог бы в дальнейшем купить или арендовать у Вас такую недвижимость. Поверьте, если Вы придете с интересным объектом, к менеджеру по развитию крупной сети магазинов и спросите - почем Вы арендуете у меня вот это помещение? Он не откажет в консультации.

Изучите все характеристики интересующего объекта – технические, юридические  и  т.д.

Сделку проводите максимально чисто. Исключая доверенности. Документы в регистрационной палате проверяйте скрупулезно. По необходимости пользуйтесь услугами консультантов.

Учитывайте правовой статус земли. Даже если это часть большого объекта. Например, бутик в Торговом центре. Помните это не квартира, где земля не понятно чья, и Вы никогда об этом не узнаете.

Неплохо бы заказать оценку коммерческой недвижимости, но это удовольствие не дешевое, а результат работы некоторых «оценщиков» не имеет ничего общего с действительностью.

1.4.Как и где искать нужный объект

Необходимо сначала изучить рынок коммерческой недвижимости. Решить подо что будет оборудовано помещение: под офис или магазин или подо что-то другое.   Наибольший спрос в сфере коммерческой недвижимости наблюдается сегодня на торговые площади в проходных местах –  в Центре и на основных улицах города. Однако предложений там намного меньше.  Хозяева часто не хотят продавать помещение, придерживают его, поскольку цены на элитные объекты растут с каждым днем. На каждый такой выставленный объект приходится более десятка потенциальных покупателей.

Нежилое помещение может приобретаться не только как отдельно стоящий объект, но и как место в торговом центре.  Принципиальной разницы при покупке помещения под офис или магазин нет, при переводе в нежилой фонд требуются аналогичные согласования, различными являются только условия этих согласований, для торговых площадей они более жесткие. Особенностью при покупке нежилого помещения, находящегося в торговом центре или в административном здании, является обязанность покупки общих территорий, например, коридора. При сделке могут быть «рекомендованы» услуги службы охраны, клининг – службы и некоторые другие вопросы. Владельцу  «изолированного» помещения подобные вещи навязать никто не может, у него больше свободы выбора, но больше и ответственности. За свое помещение он отвечает сам.

Надо заметить, что эксплуатация коммерческой недвижимости требует намного больше финансовых затрат, чем обычное жилье. Перед потенциальным покупателем, при покупке нежилого помещения, встает ряд вопросов, от решения  которых зависит многое, как, то выбор объекта для приобретения (местоположение, метраж), бизнес-план, объективная оценка стоимости объекта, условия приобретения, состояние технической документации и ряд других вопросов. 

1.5.Проблемы возникающие при оформлении документов

При оформлении сделки продавец  должен предъявить покупателю все документы на право собственности, но нередко оказывается, что этих документов либо недостаточно, либо их просто нет. В этом случае начинается работа по восстановлению необходимой документации или по ее оформлению, а также ведется работа по приведению правоустанавливающих документов в соответствие с действующим законодательством. Такая работа требует длительного времени. Срок выяснения характеристик и подготовки документации, зависит от профессионализма и опыта людей занимающихся подготовкой документации. Сделки по продаже коммерческой недвижимости длятся 2 - 3 месяца, если необходимый комплект документации в порядке и объект выставлен к продаже. Каждый этап оформления сделки занимает порядка 1 - 1,5 месяца. Если документы требуют доработки и этапов в оформлении насчитывается 2 - 3, то на переговоры и согласования может уйти до полугода. При этом документы на предмет юридической чистоты должны быть проверены тщательным образом. Конечно же, для того, чтобы оформить сделку быстро  и качественно необходимо обратиться к специалисту. Проблемы во время сделки могут возникнуть либо из-за неисполнения продавцом своих обязательств по договору, либо из-за недосмотра самого покупателя. Важным моментом во время сделки является достоверность информации о правах продавца – это должен быть собственник помещения или уполномоченное им лицо. Далее нельзя забывать о том, что нужно получить подтверждение об отсутствии каких-либо обременений со стороны третьих лиц (аресты, залоги и т.п.). Данная информация может быть заказана самим покупателем в ГУ Федеральной регистрационной службы (ФРС). Кроме того, необходимо выяснить вопрос о правах на земельный участок, на котором расположено нежилое помещение. Со встроенными помещениями вопрос остро пока не стоит, а вот для отдельно стоящих и встроенно-пристроенных зданий эта проблема достаточно серьезна, особенно для вновь возведенных зданий. При совершении сделки вопрос о правах на землю неизбежно возникнет у ФРС.

1.6.На что необходимо обратить внимание

При оформлении договора купли-продажи необходимо обращать внимание, конечно же, на правильное составление договора и в первую очередь – на описание объекта сделки: чем подробнее будет описан передаваемый объект, тем лучше. По крайней мере, необходимо наличие адреса и площади объекта. Если продается часть здания – необходимо также указать номер помещения, этаж, приложить к договору план расположения помещения. Необходимо указать назначение помещения.

            Одновременно с передачей здания передаются права и на земельный участок – это можно сделать в одном договоре, можно в двух разных. В случае если права на земельный участок не оформлены – это необходимо отразить. Нельзя забывать о том, что в договоре должна быть зафиксирована цена на  недвижимость. Целесообразно прописать в договоре гарантию продавца об отсутствии обременений на объект, оговорить порядок передачи помещения (здания): сроки, порядок передачи документации, уточнить варианты зачета/возврата или, наоборот, уплаты платежей, связанных с помещением.

 1.7.Государственная регистрация нежилого помещения

В соответствии с 131 статьей ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

 Целью и конечным результатом заключения любой сделки купли-продажи объекта  является государственная регистрация перехода права собственности к покупателю. Сама процедура государственной регистрации в настоящее время стала более отлаженной и организованной. Каких-то особых требований при регистрации перехода права собственности на нежилое помещение нет. Необходимо помнить, что в отличие от договора купли-продажи жилого помещения, договор нежилого помещения регистрации не требует и вступает в силу с момента заключения. Регистрации подлежит лишь переход права собственности.

            Для регистрации необходимо представить полный пакет документов:

            - учредительные документы покупателя и продавца;

            - документы, подтверждающие полномочия представителя;

            - документ, подтверждающий право собственности на нежилое помещение (обычно это - свидетельство) и правоустанавливающие документы (они перечислены в свидетельстве о праве);

            - техническая информация БТИ;

            - документы, подтверждающие права на земельный участок или справку о том, что право не оформлено

-         документы об уплате гос. пошлины

Схематично же процедура регистрации перехода права собственности выглядит так:

- Стороны, или их уполномоченные доверенностью представители приходят в Федеральную регистрационную службу с набором документов в подлинниках и копиях и оплаченной государственной пошлиной. Если в сделке участвует юридическое лицо, то гос. пошлина должна оплачиваться безналичным расчетом и предъявляется квитанция с синей печатью банка. Документы больше одного листа прошиваются и скрепляются подписями и печатями. Документы сдаются сотрудникам, работающим на приемке. Они предварительно изучают переданные документы и выдают Расписку, в которой указывается перечень передаваемых документов, номер пакета документов, а также дата, когда стороны могут прийти за готовыми после регистрации документами. Пакет документов передается на проверку, которая может длиться до 30 дней. На практике, на различные виды договора отводятся разные сроки. Как раз на этой стадии и могут возникнуть проблемы, особенно, если договор был составлен неверно. После прохождения проверки документы попадают к регистратору, который также  их проверяет и регистрирует переход права собственности, или же в противном случае принимает решение о возврате документов в отдел проверки для их доработки. Позже от регистратора документы попадают на выдачу»

1.8.Передача денег при совершении сделки

Покупатели хотели бы "расстаться" со своими деньгами только по завершении государственной регистрации сделки и перехода права на недвижимое имущество к её новому собственнику. Ведь только с этого момента они становятся законными хозяевами. Продавцы занимают диаметрально противоположную позицию, предпочитая получить деньги ещё до подписания договора. А вдруг покупатель окажется несостоятельным или расплатится "нехорошими" деньгами?!!

От такого способа расчета, как перевод денег со счета на счет отказываются и продавцы и покупатели. Тут и недоверие банкам и нежелание "высвечивать" реальную стоимость сделки и желание продавцов получить американские доллары или европейскую валюту.
Так как же здесь отыскать компромисс интересов и поступить так, чтобы ни одна из сторон не была обманута? Как видно, без третьей стороны тут не обойтись. Такой стороной выступает банк, который гарантирует сохранность денег в ячейке своего депозитария, своевременную их передачу и, разумеется, конфиденциальность. Очень важным является тот момент, что содержимое ячейки никоим образом не является собственностью банка, даже в случае его банкротства.


Накануне подписания договора в заранее назначенное время стороны встречаются в стенах банковского учреждения, где происходит закладка денег в депозитарную ячейку с условиями допуска к ней продавца после завершения сделки или покупателя (в том случае, если сделка по какой-либо причине не состоялась).
Для продавца жилья это самый ответственный момент. Перед самой закладкой необходимо будет подписать соглашение о доступе к ячейке. В этом соглашении очень важно правильно указать условия и сроки доступа. Обычно ячейка арендуется на один месяц. Привязка по срокам доступа делается с учётом сроков регистрации (обычно две недели), плюс 7 – 10 дней для страховки на тот случай, если регистрацию приостановят для внесения исправлений и устранения ошибок в документах. Поэтому обычно указывают срок доступа продавца в депозитарий 26-27 дней, а в оставшиеся дни (если сделка не состоится) доступ в депозитарий имеет покупатель. В условиях доступа к ячейке указывается только зарегистрированный договор купли-продажи на имя нового собственника. Все сроки, условия аренды и допуска прописываются в банковском договоре аренды и дополнительном соглашении к нему.

Другие способы передачи денег за продаваемое жильё можно отнести к "экзотике", т.к. только описанная схема даёт продавцу возможность лично проверить буквально каждую денежную купюру и уверенность, что как только квартира перейдёт в собственность покупателя, он получит именно эти деньги. Покупатель в свою очередь страхуется от того, что у него могут забрать деньги так и не передав в его собственность квартиру.
Как только деньги будут пересчитаны, проверены и помещены в ячейку, замки блокируются, и наступает режим допуска в депозитарий, предусмотренный дополнительным соглашением к договору аренды банковской ячейки. Покупатель и продавец договариваются - у кого будет храниться ключ. Обычно он остаётся у покупателя, т.к. сделка ещё не прошла и до момента регистрации деньги фактически принадлежат ему.










Диаграмма 1 – Структура предложения коммерческой недвижимости в зависимости от вида сделки, 2 квартал 2009 года.





Диаграмма 2 – Распределение количества предложений по сегментам коммерческой недвижимости (аренда), 2 квартал 2009 года.




Диаграмма 3 – Распределение количества предложений по сегментам коммерческой едвижимости (купля-продажа), 2 квартал 2009 года.



Диаграмма 4 – Динамика средних запрашиваемых арендных ставок на коммерческую недвижимость, 2 квартал 2008 года – 2 квартал 2009 года.



Диаграмма 5 – Динамика средних цен предложения на коммерческую недвижимость, 2 квартал 2008 года – 2 квартал 2009 года.



Диаграмма 6 – Структура спроса на объекты коммерческой недвижимости в зависимости от вида сделки, 2 квартал 2009 года.



Диаграмма 7 – Структура спроса на объекты коммерческой недвижимости (аренда), 2 квартал 2009 года.



Диаграмма 8 – Структура спроса на объекты коммерческой недвижимости (купля-продажа), 2 квартал 2009 года.


Источники информации, использованные при написании работы
Нормативно-правовые акты.

   1.  Конституция Российской Федерации    (принята      всенародным голосованием 12.12.1993)

   2. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 N 51-ФЗ (принят ГД ФС РФ 21.10.1994)

   3. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая)  от 26.01.1996 N 14-ФЗ (принят ГД ФС РФ 22.12.1995)
Литература
1. Балабанов И.Т. «Экономика недвижимости», СПб: Питер, 2000
2. Бяков Э. “Приватизация и создание рынка недвижимости” // “Российский экономический журнал”,1996; №№ 5-6
3. Витрянский В. “Купля-продажа” // “Хозяйство и право”,1996; №1
4. Горемыкин В.А. “Экономика недвижимости ” : учебник – 5 изд., перераб. и доп. – М. : Высшее образование, 2008.

5. Киндеева Е.А., Пискунова М.Г. «Недвижимость: договоры и комментарии». – М.: Издательство Юрай, 2009.

6. Лаврухин О. “Рынок недвижимости” // “Бизнес”,1996; №11\
7. Павлов П. “Основные принципы регистрации прав на недвижимое имущество” // “Российская юстиция”,1995; №5



Ресурсы интернет

1. www.rupron.ru

2. www.1dom.ru

3. www.nrn.ru

4. www.praedium.ru

5. www.miel.ru

6. www.colliers.ru