Курсовая Увеличение темпов жилищного строительства в условиях ипотечного кредитования
Работа добавлена на сайт bukvasha.net: 2015-10-25Поможем написать учебную работу
Если у вас возникли сложности с курсовой, контрольной, дипломной, рефератом, отчетом по практике, научно-исследовательской и любой другой работой - мы готовы помочь.
Предоплата всего
от 25%
Подписываем
договор
УЧРЕЖДЕНИЕ ОБРАЗОВАНИЯ
«ГОСУДАРСТВЕННЫЙ ИНСТИТУТ УПРАВЛЕНИЯ И СОЦИАЛЬНЫХ ТЕХНОЛОГИЙ БГУ»
Кафедра управления финансами и недвижимостью
КУРСОВАЯ РАБОТА
на тему: Увеличение темпов жилищного строительства в условиях ипотечного кредитования
Студентка 4 курса ГИУСТ БГУ
специальности «Менеджмент»
гр. 641-з _________ Михно В.В.
Научный руководитель _________ Хмель С.А.
Минск 2010
РЕФЕРАТ
Курсовая работа объемом 33 с., в том числе 5 ил.
Ключевые слова: ИПОТЕЧНОЕ КРЕДИТОВАНИЕ, ЗАЛОГ, ИПОТЕЧНЫЕ ЦЕННЫЕ БУМАГИ, ЖИЛИЩНОЕ СТРОИТЕЛЬСТВО.
Объектом исследования является ипотечное кредитование и жилищное строительство.
Целью написания служит рассмотрение системы ипотечного кредитования и его влияние на темпы жилищного строительства.
Предметом исследования является использование ипотечного кредитования в сфере жилищного строительства.
В ходе написания данной курсовой работы были рассмотрены следующие вопросы: сущность ипотечного кредитования, его достоинства и недостатки, модели и виды ипотечного кредитования, зарубежный и белорусский опыт в данной области, состояние жилищного рынка Республики Беларусь, анализ проблем, связанных с ипотечным кредитованием и жилищным строительством, а также способы их устранения.
ОГЛАВЛЕНИЕ
ВВЕДЕНИЕ 4
ГЛАВА 1 ИПОТЕЧНОЕ КРЕДИТОВАНИЕ 5
1.1. Ипотечное кредитование: сущность, преимущества и недостатки 5
1.2.Операции на ипотечном рынке. Модели и типы ипотечного кредитования 9
1.3 Ипотечное кредитование в Республике Беларусь 16
ГЛАВА 2
ИПОТЕЧНОЕ КРЕДИТОВАНИЕ КАК ИНСТРУМЕНТ УВЕЛИЧЕНИЯ ЖИЛИЩНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА 21
2.1 Состояние жилищного рынка Республики Беларусь и прогнозы его развития 21
2.2. Ипотечное кредитование как стимул увеличения темпов жилищного строительства: проблемы и способы их устранения 23
ЗАКЛЮЧЕНИЕ 32
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ
ВВЕДЕНИЕ
В настоящее время кредитование строительства и покупки жилья, основу которого составляет ипотечное кредитование, является не только развитым направлением банковской деятельности в зарубежных странах, но и признано основным способом решения жилищной проблемы и перспективным путем развития розничного рынка кредитных услуг в Республике Беларусь. Все это говорит об актуальности темы данной курсовой работы, целью написания которой служит рассмотрение системы ипотечного кредитования и его влияние на увеличение темпов жилищного строительства.
Для достижения цели работы будут решены следующие задачи: рассмотреть систему ипотечного кредитования и операции, проводимые на ипотечном рынке; исследовать передовой зарубежный опыт в этой области с целью выявления наиболее приемлемых и доступных для республики моделей организации финансирования жилищного строительства; проанализировать состояние жилищного рынка Республики Беларусь; выявить проблемы, связанные с ипотечным кредитованием, и рассмотреть пути их устранения.
Предметом исследования является использование ипотечного кредитования в сфере жилищного строительства.
Объектом исследования является ипотечное кредитование и жилищное строительство.
ГЛАВА 1
ИПОТЕЧНОЕ КРЕДИТОВАНИЕ
1.1 Ипотечное кредитование: сущность, преимущества и недостатки
В настоящее время кредитование строительства и покупки жилья, основу которого составляет ипотечное кредитование, является не только развитым направлением банковской деятельности в зарубежных странах, но и признано основным способом решения жилищной проблемы и перспективным путем развития розничного рынка кредитных услуг в Республике Беларусь. В связи с этим интересно исследовать передовой зарубежный опыт в этой области с целью выявления наиболее приемлемых и доступных для республики моделей организации финансирования жилищного строительства и, в первую очередь, проанализировать возможность внедрения в Беларуси ипотечного кредитования.
Мировой опыт свидетельствует о том, что ипотечное кредитование способствовало возрождению промышленности, оздоровлению банковской системы, преодолению безработицы, а также ускорению проведения экономических реформ в целом ряде стран. Масштаб использования ипотечных кредитов гражданами и субъектами хозяйствования служит важнейшим показателем уровня развития и стабильности финансово-экономической системы государства. Кроме того, развитие ипотечного кредитования положительно влияет на функционирование реального сектора экономики.
Говоря об ипотеке в целом, следует подчеркнуть, что благодаря внедрению данного инструмента обеспечивается развитие жилищного строительства, освоение земельных участков, реализация иных инвестиционных проектов, связанных с недвижимостью. Основная причина широкого внимания к данному виду кредитного обеспечения — надежность в связи с имеющей место тенденцией роста цен на недвижимость. Опыт зарубежных государств говорит о заинтересованности в ипотечном кредитовании не только банковского сектора, но и субъектов хозяйствования, использующих ипотеку в качестве инструмента обеспечения исполнения обязательств. Увеличение объемов ипотечных кредитов имеет непосредственное влияние на развитие банковской системы. Посредством внедрения данного института обеспечения исполнения обязательств средства вкладчиков надежно защищены.
Недвижимость является неотъемлемым элементом большинства экономических процессов. Однако в силу своих особенностей она относится к объектам, оптимальным для кредитования. К наиболее важным можно отнести следующие.
1.Стоимость недвижимости как единицы товара очень высокая и требует от инвестора значительного капитала.
2.Недвижимость, прежде всего, — это земельный участок, на котором возводятся некоторые улучшения, обеспечивающие ее доходность; процесс использования приносящей доход недвижимости может осуществляться только на месте ее первоначального создания, так как она не подлежит транспортировке.
3.Право на недвижимость как товар подлежит обязательной регистрации в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество в порядке, установленном федеральным законом.
4.Недвижимость имеет достаточно крупные физические размеры, физическое и экономическое старение недвижимости происходит в течение длительного времени.
5.В течение экономической жизни недвижимости возможно проведение мероприятий капитального характера, влияющих на величину дохода, и, следовательно, она может быть стабильной, уменьшаться и расти со временем.
6. Инвестиции в недвижимость в меньшей степени обесцениваются, так как изменение стоимости недвижимости обычно компенсирует инфляционные процессы.
Целесообразность использования заемных средств при совершении операций с недвижимостью существует как для заемщика, так и для кредитора. Преимущества привлечения заемных средств для покупки недвижимости позволяет инвестору (заемщику):
1. Приобрести более дорогой объект по сравнению с собственным капиталом, которым он располагает на момент совершения сделки.
2. Диверсифицировать портфель недвижимости за счет вложения высвобождающихся собственных средств при кредитовании в другие объекты.
3. Покупка приносящей доход недвижимости в рассрочку дает возможность собственнику выплачивать кредитору долг с процентами из дохода, приносимого этим же объектом недвижимости.
4. Увеличивать ставку дохода на собственный капитал за счет выбора оптимальных условий финансирования.
Рассматривая положительные стороны использования инвестором заемных средств, необходимо отметить недостатки.
1. Возвращаемая кредитору сумма превышает полученный заем, так как инвестор должен уплатить проценты.
2.Ипотечный кредит — это заемный источник, требующий своевременного и полного возврата.
3. Изменение условий займа, заложенных в первоначальном кредитном договоре, падение в процессе эксплуатации недвижимости величины чистого операционного дохода недвижимости может привести к отрицательному финансовому левереджу.
4. Нарушение графика погашения кредита дает кредитору право обращения взыскания на заложенное имущество. В этом случае недвижимость продается, и из продажной цены погашается задолженность. Остаток вырученной от продажи недвижимости суммы, причитающийся собственнику, может быть меньше величины погашенного кредита.
Кредитор принимает решение о предоставлении заемных средств на долгосрочной основе под залог недвижимости на основе анализа следующих факторов:
1.Кредитуемый объект в силу физических, экономических и юридических особенностей в течение всего срока погашения задолженности может контролироваться кредитором.
2. Обязательная государственная регистрация прав на недвижимость, а также сделок с ней, включая ипотеку, служит юридической гарантией исполнения договорных обязательств заемщиком.
3.Длительная физическая и экономическая жизнь недвижимости является основой возврата не только суммы основного долга, но и причитающихся процентов.
4.Гибкая система составления кредитного договора, возможность включения в него особых условий дают возможность кредитору учитывать изменение рыночной доходности кредитных ресурсов, финансовой устойчивости заемщика, влиять на процесс перепродажи кредитуемой недвижимости в течение срока погашения долга.
5.Оформление «закладной» по предоставленным ипотечным кредитам позволяет ипотечному банку пускать закладные в обращение и пополнять свои кредитные ресурсы [1].
Рассмотренные особенности недвижимости привели к тому, что в странах с развитой рыночной экономикой объекты недвижимости приобретаются с участием ипотечного кредита.
Таким образом, ипотека — заём денег под залог недвижимого имущества, которое остается во владении и пользовании собственника. В случае неисполнения основного обязательства (невозвращения занятых денег), на недвижимое имущество обращается взыскание, имущество продается, а полученные денежные средства от его реализации направляются на погашение основного обязательства. Следует различать понятия ипотека и ипотечное кредитование, при котором кредит выдаётся банком под залог недвижимого имущества. Ипотечный кредит — одна из составляющих ипотечной системы. При получении кредита на покупку недвижимого имущества сама приобретаемая недвижимость поступает в ипотеку (залог) банку как гарантия возврата кредита. Однако в обиходе зачастую под термином «ипотека» подразумевается ипотечный кредит. При рассмотрении вопроса об ипотечном жилищном кредитовании следует различать понятия объекта залога и объекта кредитования. Объект залога — недвижимое имущество (жилое помещение — дом, квартира), служащие обеспечением обязательств заемщика. Объект кредитования — конкретная цель, для достижения которой предоставляется ссуда.
Для ипотечного кредита характерно:
· предоставление денежных средств на длительное время;
· кредитование сделки по приобретению недвижимости;
· в качестве залога выступает приобретаемая недвижимость.
Таким образом, отличительной чертой ипотечного кредита является совмещение объекта залога и приобретаемого объекта. В течение всего срока кредитования заемщик (залогодатель) и кредитор (залогодержатель) не обладают полным правом на заложенное имущество. Сохраняя права владения и пользования, они не могут распоряжаться имуществом. При этом заемщик должен эксплуатировать недвижимость таким образом, чтобы получаемый доход позволил погасить основной долг, заплатить начисленные проценты, налоги, страховые взносы, проводить своевременный ремонт для поддержания объекта в надлежащем состоянии, а также получать доход на вложенный собственный капитал.
Преимущества ипотечного кредитования:
· квартира сразу оформляется в собственность получателя кредита;
· получают и погашают кредит в рублях по фиксированной ставке без всякой привязки к доллару или курсу банка;
· получает льготу по подоходному налогу на всю сумму приобретаемого жилья, кроме того, так как для приобретения жилья использовались заемные средства, то доход, направляемый на погашение процентов по кредиту, дополнительно освобождается от налогообложения;
· обеспечивается сопровождение заемщика на всех этапах процесса оформления и предоставления кредита;
· наличие возможности погашения кредита в течение длительного срока — до 30 лет;
· наличие возможности досрочного частичного или полного погашения кредита после 6-х месяцев с момента его предоставления;
· удобный график погашения — платеж вносится ежемесячно и составляет не более 50% совокупного дохода семьи;
· в Программе продумана система страхования рисков [6].
1.2 Операции на ипотечном рынке. Модели и типы ипотечного кредитования
Обычно операции на ипотечном рынке осуществляются в два этапа. На первом этапе, называемом первичным рынком, происходит предоставление кредитов под залог недвижимости. Поскольку банки предоставляют кредиты на длительный срок и под относительно невысокий процент. У них снижается объем доступных денежных ресурсов, которые необходимы для осуществления повседневной деятельности. Вопрос, как в кратчайшие сроки вернуть себе отданные на длительный срок деньги, называется проблемой рефинансирования выданных кредитов. Для решения этой проблемы возникает вторичный рынок ипотечного кредитования .
Основные способы рефинансирования кредитов сводятся либо к полной уступке прав по выданному банком ипотечному кредиту специализированной организации (получается два уровня: банк — специализированная организация), либо к выпуску ценных бумаг самим банком, выдавшим кредит. При оставлении требований по этому кредиту на своем балансе (один уровень — банк). Когда права требования по кредитам (закладные) уступаются специализированной организации, она объединяет однообразные закладные в пулы и уже под залог пулов выпускает собственные ценные бумаги.
Во всем мире ипотечное кредитование развивается и функционирует как форма долгосрочного финансирования жилищных программ, которая, с одной стороны, способствует решению ряда социальных и экономических проблем страны, и, прежде всего, проблемы обеспечения жильем, с другой — снижению инфляции, оттягивая на себя временно свободные денежные средства граждан и предприятий. В настоящее время в мировой практике сложились следующие классические модели ипотечного кредитования:
1. Усеченно-открытая (Англия, Дания, Испания).
2. Сбалансированно-автономная (Германия).
3. Расширенно-открытая (США).
Наиболее простой системой ипотечного кредитования следует считать усеченно-открытую модель. Предоставляя долгосрочные кредиты населению, банк в данной модели привлекает ресурсы из различных источников, включая межбанковские кредиты, целевые кредитные линии, счета и депозиты клиентов, долговые ценные бумаги, а также средства от продажи закладных листов [4]. Для усечено-открытой модели характерно соединение функций эмитента, кредитора, управляющей компании по обслуживанию ипотечных кредитов и закладных листов в одном лице (ипотечном банке). Закладные листы в отличие от обыкновенных облигаций имеют специальное обеспечение, занесенное в специальный регистр имущество – ипотечные кредиты. Относительная простота организации ипотечного кредитования на базе усеченно-открытой модели обусловила ее широкое распространение как в странах с недостаточно развитым рынком ценных бумаг, так и в странах с развитой рыночной экономикой. Участники ипотечного кредитования в рамках усеченно-открытой модели и отношения, возникающие между ними в ходе реализации своих функций, представлены на рисунке 1.2.1 [4]. . Характерная особенность данной модели — прямая зависимость процентных ставок по ипотечным кредитам от общего состояния и стабильности развития экономики страны, которая оказывает значительное влияние на масштаб и активность банков в сфере ипотечного кредитования в отдельные благоприятные и неблагоприятные периоды.
ссуда денежные средства
заёмщики
залог продажа закладных
Рисунок 1.2.1 – Схема усеченно-открытой системы ипотечного кредитования
На практике при применении этой модели редко ориентируются на какие-либо стандарты установления основных параметров ипотечных кредитов (продолжительность и стоимость), они устанавливаются каждым ипотечным банком в отдельности в зависимости от конкретных обстоятельств. Причем при ограниченном объеме ипотечных услуг, типичным является монопольное завышение ставок по кредитам при относительно непродолжительных сроках ссуд. Таким образом, к недостаткам этой модели следует отнести: зависимость модели от рыночного уровня ставки процента, отсутствие жестких стандартов ипотечного жилищного кредитования, ограниченное количество привлекаемых кредитных ресурсов.
Сбалансированно-автономная или ссудо-сберегательная модель (рисунок 1.2.2) ипотечного кредитования – это автономная сбалансированная модель ипотеки, базирующаяся на ссудо-сберегательном принципе функционирования по типу немецких “частных стройсберкасс” — Bausparkasse, французских Livret Epargne Logement, американских Savings & Loans. Строительная сберегательная касса, будучи замкнутой финансовой структурой, начинает свою деятельность с формирования уставного капитала и имеет на его основе собственный источник средств для выдачи кредитов. Все средства кассы (собственные и привлеченные) используются только для ведения уставной деятельности, т.е. идут на финансирование строительства жилья и выдачу ипотечных кредитов [1].
ссуды
заёмщики
накопительные
взносы
залог субсидии по стройсбережениям
Рисунок 1.2.2 – Схема сбалансированно-автономной модели
Наиболее часто и успешно данная модель используется в Германии. В течение 2-10 лет до момента приобретения квартиры или дома кредитор должен начать делать целевые накопления в специализированных банках или сберкассах. Когда накопится приблизительно 45% от стоимости жилья, покупатель недвижимости получает государственную дотацию в размере 10% от его стоимости, а также льготный кредит на 10-15 лет для оставшейся части выплат. На выдачу этого кредита банк берет средства из предыдущих целевых сбережений своих клиентов. Сегодня в Германии строительство каждой второй из трех единиц жилья финансируется с участием сбалансированно-автономной модели ипотечного кредитования. Преимущества ссудо-сберегательной модели ипотечного жилищного кредитования: будучи закрытой, она не подвержена влиянию изменений на финансово-кредитном рынке; заемщику нет необходимости подтверждать свои доходы, т.к. его платежеспособность проверяется кредитным учреждением на накопительном этапе взаимоотношений; процентная ставка по ипотечному кредиту значительно ниже среднерыночной; доступность кредитов для заемщиков с разными уровнями дохода; обеспечивает высокую эффективность строительства/приобретения жилья при низких затратах средств. Недостатками ссудо-сберегательной модели являются: заемщик имеет право приобрести жилье только после завершения накопительного периода; способствует ограничению объема поступления финансовых средств в жилищный сектор, из-за сокращения доступа на ипотечный рынок средств инвесторов; создание эффекта финансовой «пирамиды», подобная проблема может решиться благодаря законодательному регулированию деятельности стройсберкасс.
Расширенно-открытая модель (рисунок 1.2.3) предполагает использование двухуровневой модели рынка. Банк выдает ипотечный кредит заемщику в обмен на обязательство в течение определенного срока ежемесячно переводить в банк фиксированную сумму. Это обязательство заемщика обеспечено залогом приобретаемого жилья. Банк продает кредит одному из ипотечных агентств, передавая при этом и обязательства по обеспечению кредита. Агентства возмещают банку выплаченные заемщику средства, банк взамен переводит получаемые от заемщика ежемесячные выплаты за вычетом своей прибыли (маржи) в агентство. Величину ежемесячных выплат, т.е. ставку, по которой агентство обязуется покупать ипотечные кредиты, устанавливает агентство на основании требований, предъявляемых инвесторами к доходности финансовых инструментов. Агентства, купив некоторое количество ипотечных кредитов у коммерческих банков, собирают их в пулы и создают на основе каждого новую ценную бумагу, источником выплат по которой являются платежи заемщиков. Эти выплаты гарантированы не залогом недвижимости, а агентством как юридическим лицом. Агентства реализуют ипотечные ценные бумаги на фондовом рынке и затем тоже выступают как посредники, передавая инвестору, купившему ценную бумагу, выплаты агентству от банка за вычетом своей маржи.
заёмщики
ссуда залог,
погасительные
платежи продажа
ипотечных
облигаций
денежные
средства
продажа закладных
денежные средства
Рисунок 1.2.3 – Схема расширеннно-открытой системы ипотечного кредитования
Американская модель ипотечного кредитования предназначена для поступления на рынок ипотечных кредитов более дешевых и долгосрочных средств. Подобными средствами располагают пенсионные фонды и страховые компании. Таким образом, решается главная проблема жилищного финансирования — проблема долгосрочных кредитных ресурсов. Реализация расширенно-открытой модели возможна при условии создания разветвленной инфраструктуры ипотечного рынка, а также содействии и частичном участии со стороны. Посредством специализированных агентств государство может оказывать поддержку банкам в вопросах рефинансирования ипотечных операций, обеспечивать высокую ликвидность ипотечных кредитов, направляя на эти цели как бюджетные средства, так и долгосрочные средства инвесторов через эмиссию ипотечных облигаций. Предъявление государственными агентствами четких требований к банкам при покупке ипотечных кредитов позволяет установить контроль над качеством ипотечных сделок, а также внедрить единые стандарты для операций с недвижимостью. Кроме того, контроль над функционированием ипотечного рынка предоставляет возможность государству направлять развитие ипотечного жилищного кредитования в соответствии с государственной социально-экономической политикой [4]. Недостатки двухуровневой модели ипотечного кредитования: будучи открытой и ориентированной на получение кредитных ресурсов со свободного рынка капитала от независимых от системы инвесторов, такая модель подвержена существенному влиянию ситуации на финансово-кредитном рынке. Поэтому, широкое применение двухуровневой модели должно быть в странах с очень устойчивой экономикой; сложность реализации механизма с точки зрения экономико-правового регулирования.
Все ипотечные кредиты делятся на кредиты с постоянными и переменными платежами, так как график погашения кредита и уплаты процентов в течение анализируемого периода влияет на стабильность потока доходов и, следовательно, на выбор метода оценки. К первой группе относят самоамортизирующиеся кредиты, предусматривающие погашение долга и процентов равновеликими суммами. Во вторую группу включены ипотечные кредиты, по которым величина расходов по обслуживанию долга с годами меняется под влиянием самых разных факторов, таких, как периодическое изменение процентной ставки, характер списания основного долга, порядок уплаты процентов, способ участия кредитора в доходах инвестора.
1. Кредит с «шаровым» платежом — это кредит, предполагающий погашение всего (или большей части) долга в конце срока кредитования одним или серией платежей. К разновидностям данного кредита относят:
· " кредиты, предусматривающие в период кредитования частичное погашение долга с уплатой процентов, а в конце срока – «шаровой» платеж; " кредиты с уплатой только начисленных процентов и в конце срока – «шаровой» платеж;
· " кредиты, по которым «шаровой» платеж включает основной долг и сумму накопленных за период кредитования процентов;
2. Кредиты с равномерным погашением полученного займа и уплатой процентов на остаток долга. К разновидностям кредита относят:
· " кредит с постоянным пропорциональным погашением долга;
· " кредит, по которому в первые годы уплачивается только сумма процентов, а в оставшийся период происходит равномерное погашение долга с уплатой соответствующих процентов.
3. Кредиты с участием предусматривают выплату кредитору части дохода инвестора, приобретающего приносящую доход недвижимость. При этом различают:
· " кредит с участием кредитора в текущем доходе, который предполагает, что сверх погашаемой части кредита и суммы процентов будет уплачена некоторая сумма, называемая «кикером». Эта сумма может быть либо фиксированной, либо определяться в процентах к чистому операционному доходу или денежным поступлениям;
· " кредит с участием кредитора в выручке от продажи недвижимости, получаемой инвестором, или так называемом участии в приросте стоимости.
4. Кредиты с меняющейся процентной ставкой. Эта форма кредитования позволяет уменьшить банковский риск и адекватно реагировать на изменение рыночной доходности в течение всего длительного срока кредитования. Изменение ставки может осуществляться следующим образом:
· " индексирование процентной ставки в соответствии с состоянием рынка, предусматривающее максимальную и минимальную границу новой ставки. В этом случае пересматривается либо срок кредитования, либо сумма разовых выплат;
· " пересмотр процентной ставки через заранее установленные промежутки времени (канадский ролл — овер, переговорная ставка).
5.Понятие первой, завершающей и принятой ипотеки возникает в зависимости от выбранного способа финансирования перепродажи недвижимости. Первая ипотека — это ипотечный кредит, предоставляемый для финансирования объекта недвижимости, не обремененного ипотечным долгом. Первая ипотека возникает как при покупке объекта, который раньше никогда не кредитовался, так и для недвижимости с имеющейся ипотечной задолженностью. Однако в этом случае продавец обязан погасить ранее полученный кредит из цены перепродажи. Покупатель оплачивает недвижимость за счет собственных средств и получаемого под эту недвижимость займа, приобретающего статус первой ипотеки. Принятая ипотека возникает при покупке недвижимости, обремененной ипотечным кредитом, в том случае, если покупатель принимает обязательства по уже имеющемуся ипотечному кредиту, ранее полученному продавцом. Завершающаяся, или младшая, ипотека — это кредит, предоставляемый продавцом или третьей стороной при существующей первой закладной. Младшая, или завершающаяся, ипотека возникает в том случае, если продавец хочет сохранить уже существующий ипотечный кредит, полученный на выгодных условиях, либо покупатель не может получить кредит в банке на приемлемых условиях [6].
1.3 Ипотечное кредитование в Республике Беларусь
Как уже говорилось, система ипотечного кредитования является одним из ключевых элементов экономической системы. Наиболее важной ее экономической целью является предложение достаточного количества денежных ресурсов для жилищного строительства. Для достижения этого долгосрочный капитал должен быть привлечен и перенаправлен на рынок жилищного строительства. При создании эффективной системы неизбежно столкновение с множеством прикладных аспектов: участие государства в данном процессе, правовые проблемы (права собственности, оценка собственности и т.д.), земельные вопросы, макроэкономические последствия и др.
Целями государственной жилищной политики являются:
— создание условий для реализации социальных гарантий улучшения жилищных условий граждан;
— переход к рыночным отношениям в жилищной сфере.
Основными направлениями государственной политики в жилищной сфере являются:
— переход к активной инвестиционной политике с привлечением внебюджетных источников финансирования строительства и содержания жилья;
— снижение бюджетных затрат на содержание и эксплуатацию жилищного фонда;
— развитие системы жилищных субсидий на строительство и приобретение жилья, совершенствование механизма предоставления компенсаций расходов на оплату жилья и коммунальных услуг;
— внедрение системы ипотечного жилищного кредитования;
— внедрение механизма обязательного страхования жилья;
— совершенствование налогообложения в жилищной сфере с использованием механизмов рыночной оценки;
— организация и поддержка деятельности товариществ собственников жилья, жилищных и жилищно-строительных кооперативов.
Одной из ключевых задач развития рынка недвижимости является внедрение системы ипотечного кредитования. Источниками кредитных ресурсов в рамках системы ипотечного кредитования выступают бюджетные средства, средства ипотечных и универсальных банков, корпоративных инвесторов, денежные накопления граждан. Основными направлениями формирования системы ипотечного кредитования являются:
· разработка на государственном уровне Программы развития ипотечного кредитования в Республике Беларусь;
· создание нормативной правовой базы для выпуска и обращения ипотечных ценных бумаг;
· определение механизмов государственной поддержки и стимулирования деятельности ипотечных банков;
· формирование основных элементов системы ипотечного кредитования — Республиканского ипотечного агентства, специализированных кредитных учреждений, страховых компаний, оценочных фирм [7].
Ипотечное кредитование оказывает существенное влияние на экономическое и социальное развитие страны, причем это влияние носит многосторонний характер. С одной стороны, ипотека позитивно воздействует на развитие реального сектора экономики. Для постоянного роста совокупного производства необходимо, чтобы часть сбережений от совокупного дохода направлялась через инвестиции на развитие производства. Тогда возникает цепная реакция наращивания экономических показателей. Ипотека способствует реализации построенных домов, рост же строительства вызывает оживление в производстве строительных материалов и конструкций, строительного и дорожного машиностроения, в деревообработке, производстве мебели и т.д. Большое значение ипотека также имеет для повышения стабильности и эффективности функционирования банковской системы страны. Во всем мире ипотечное кредитование давно уже стало классическим направлением банковской деятельности. В развитых странах на этот вид кредитования приходится до 1/3 совокупных активов кредитных организаций [4]. Обеспеченные кредиты более безопасны для банков, т.к. при невозврате кредита банк реализует залог и возвращает средства. Снижению риска при ипотечном кредитовании также способствует целевой характер ссуд. Развитие ипотечного кредитования не только в Беларуси, но и во все мире оказывает положительное влияние на преодоление социальной нестабильности в обществе в связи с тем, что ипотека способствует созданию дополнительных рабочих мест в строительстве и других отраслях. Однако наибольший интерес для нашей страны ипотечное кредитование представляет как способ формирования системы обеспечения доступным жильем белорусских граждан, основанной на рыночных принципах приобретения жилья за счет собственных средств граждан и долгосрочных ипотечных кредитов. Жилищный вопрос по-прежнему остается одним из самых острых проблем Республики Беларусь.
20 июня 2008 года был принят закон «Об ипотеке» №345-3, который вступил в силу в 2009 году и должен был внести существенные изменения в отношения, связанные с этой самой ипотекой у нас в стране. Как же обстоят дела с ипотекой в Беларуси сегодня? Надо сказать, что на сегодняшний день у нас отсутствуют действующие законодательные акты об ипотеке. Но сама ипотека является одним из видов залога, поэтому все отношения, связанные с передачей недвижимости в залог, регламентируются, прежде всего, законом «О залоге» от 24 ноября 1993 года №2586-XII, а также Гражданским кодексом Республики Беларусь. В законе «О залоге» под ипотекой понимается залог земли и недвижимого имущества (предприятий, зданий, сооружений и других объектов), непосредственно связанного с землей. Также залог недвижимости согласно Банковскому кодексу Республики Беларусь является одним из способов обеспечения исполнения обязательств по кредитному договору.
Нужно отметить взаимоотношении сторон при ипотеке. Залогодатель (как по уже действующему закону «О залоге», так и согласно закону «Об ипотеке») может владеть и пользоваться как угодно предметом залога. Может он и распоряжаться предметом залога путем его отчуждения, правда, только с согласия залогодержателя. При этом у ипотеки есть особенность – по сравнению с другими видами залога - договор об ипотеке должен быть зарегистрирован в порядке, установленном для регистрации сделок с соответствующим имуществом. Подлежит обязательной регистрации и прекращение ипотеки. Договор об ипотеке недвижимости, которая поступит в будущем, как, например, строящееся жилье, регистрировать не нужно. Он считается заключенным с момента его подписания. В то же время закон «Об ипотеке» ввел ряд новшеств. Одним из них является, например, появление возможности закладывать свое имущество, которое уже находится в залоге по одному обязательству, для обеспечения исполнения другого обязательства. Другими словами, одну и ту же недвижимость можно закладывать несколько раз. Залогодержателю новый закон также дал право передавать либо уступать другому лицу свои права по ипотеке. Однако, самым существенным нововведением, которое появилось у нас в стране со вступлением в силу нового закона, можно назвать институт закладных [7].
Закладная — это документ, удостоверяющий права залогодержателя по обязательству, обеспеченному ипотекой, и по договору об ипотеке. Закладная является именной ценной бумагой. Ипотека, которая в потребительском сознании обычно ассоциируется с кредитом на покупку или строительство жилья под залог этой недвижимости, по идее, призвана прежде всего обеспечивать людей качественным жильем без ощутимого ущерба их кошельку. При этом ипотека имеет ряд преимуществ перед другими способами приобретения жилья (покупка за счет собственных средств, кредитование под поручительство и т.д.). Это, во-первых, возможность жить в собственной квартире, заплатив за нее лишь часть стоимости (первоначальный взнос); во-вторых, проценты по ипотечному кредиту сопоставимы с месячной арендной платой за аналогичную квартиру, которую приходилось бы в это время снимать; и наконец, если у вас уже есть собственное жилье, то можно заплатить от 5 до 30% стоимости новой квартиры и переехать туда жить, а старую – сдавать в аренду.
Кроме того, вкладывать деньги в недвижимость «сегодня» оказывается намного выгоднее, чем «завтра», ведь последние несколько лет цены на недвижимость только растут. Однако не все указанные плюсы ипотечного кредитования характерны для нашей страны. В большей степени это касается стран, в которых ипотека уже находится на более высоком уровне развития, чего пока нельзя сказать о Беларуси. Основным фактором, сдерживающим развитие рынка ипотечного кредитования в нашей стране, является отсутствие у банков дешевых долгосрочных ресурсов (так называемых «длинных денег»), которые могли бы быть направлены на выдачу кредитов на недвижимость. Частично эта проблема может быть решена путем выпуска ипотечных облигаций, которые могут повторно обращаться на рынке. Однако эмиссия таких ценных бумаг ничтожно мала по сравнению с жилищной кредитной задолженностью. Однако пока у банков нет четких гарантий, как за счет самого заложенного жилья они смогут удовлетворить свои требования к заемщикам, если те не будут исполнять свои обязательства по ипотеке. Банкам остается лишь надеяться на появление в ближайшей перспективе механизма, который бы регулировал выселение гражданина и членов его семьи из ипотечной квартиры.
Подытоживая, можно назвать несколько обстоятельств, преграждающих развитие ипотеки в нашей стране:
1.Это высокая стоимость жилья и одновременно низкая платежеспособность потенциальных заемщиков. Мало кто способен купить «с нуля» квартиру в столице за 150 и более тысяч долларов, выплачивая затем по кредиту 500-800 долларов каждый месяц. Сегодня цена квадратного метра превышает среднюю зарплату по стране, в то время как в западных странах нормой считается возможность купить за месячную заплату один квадратный метр жилья.
2. Высокие процентные ставки по жилищным кредитам. Ежемесячные платежи по погашению долга велики, на их выплату не хватило бы дохода от сдачи квартиры, если рассматривать аренду как источник погашения по кредиту. А ведь в большинстве стран с развитой ипотекой процентные ставки по кредитам колеблются около 6% годовых.
3.Отсутствие подменного фонда жилья. Ведь зачастую нужно вначале продать свою квартиру и выплатить так называемый взнос собственными средствами, а уже затем построить (или купить) новую, ипотечную.
4.Нет вторичного рынка закладных. То есть самая «соль» ипотеки, когда есть простой механизм «перезакладывания» кредитной квартиры, у нас в стране отсутствует.
Для того, чтобы устранить эти препятствия, необходимо будет в дополнение к уже принятому закону внести целый ряд изменений в законодательство. Основные барьеры на пути развития ипотеки в Беларуси – высокие процентные ставки и небольшие сроки выдаваемых кредитов – могут быть сняты в результате появления вторичного рынка закладных и снижения для банков рисков, связанных с невозможностью обращения взыскания на заложенное имущество. Несмотря на то, что отдельные банки Республики Беларусь выдают кредиты на финансирование недвижимости под ее залог, такие кредиты вряд ли можно считать ипотечными в классическом понимании [2].
ГЛАВА 2
ИПОТЕЧНОЕ КРЕДИТОВАНИЕ КАК ИНСТРУМЕНТ УВЕЛИЧЕНИЯ ЖИЛИЩНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА
2.1 Состояние жилищного рынка Республики Беларусь и прогнозы его развития
Жилищная проблема остается нерешенной для подавляющего большинства граждан. Несмотря на усилия, предпринимаемые государством, цель государственной жилищной политики — обеспечение доступности жилья — не достигнута. Мировая практика свидетельствует о том, что даже в самых развитых странах государство своими ресурсами имеет возможность обеспечить жильем лишь социально незащищенные категории граждан. Это объясняет, почему попытки советского государства обеспечить бесплатным жильем все население страны оказались совершенно несостоятельными и в конечном итоге потерпели неудачу. Жилищное строительство непосильным бременем легло на плечи государственного бюджета. Будучи по своей природе неэффективным собственником, государство оказалось не в состоянии рационально использовать аккумулируемые через бюджеты различных уровней финансовые ресурсы. До начала 90-х годов основная причина этого негативного явления состояла в господствовавшей на протяжении 70 лет административно-командной системы жилищного обеспечения. Эта система базировалась на государственных ассигнованиях в жилищную сферу, с последующим распределением бесплатного жилья на условиях пользования. В итоге они так и не были направлены на формирование гибкой оптимальной производственной технологической и инженерной инфраструктуры, ориентированной на строительство качественного жилья. Понятие "качественного жилья" означает: удобного для проживания, соответствующего индивидуальным потребностям граждан, адаптированного к природным и климатическим условиям, обеспечивающего экономную эксплуатацию жилищного фонда. Освободив население от необходимости самостоятельно решать свои жилищные проблемы, искусственно ограничив потребности и свободу выбора, государство превратило человека в пассивного наблюдателя, породило в массовом сознании устойчивые иждивенческие настроения и иллюзии, лишило человека осознанных мотивов социальной и экономической активности. В обществе оказались полностью разрушенными обратные связи между производителями товаров и услуг и их потребителями, без которых невозможно никакое поступательное социально-экономическое развитие. Без этих связей формально правильный лозунг о необходимости поддержки отечественного товаропроизводителя обернулся — и не мог не обернуться —произволом производителя. Экономика страны, лишенная активного платежеспособного потребителя, оказалась деформированной. Основным механизмом ее функционирования стал затратный механизм, обеспечивающий производство лишь дорогих некачественных товаров. С началом 90-х годов государство, осознав бесперспективность административно-командной системы жилищного финансирования, начало преобразования в жилищной сфере, направленные на реализацию ее социальных целей на принципах рыночной экономики, т.е. на создании фундамента новой системы финансирования приобретения и строительства жилья посредством вовлечения наряду с адресной государственной поддержкой других источников, включая средств населения, банковские кредиты, средства предприятий и организаций, частных инвесторов. Рыночная система жилищного финансирования постепенно сменяет ставшую неэффективной систему государственного жилищного обеспечения.
Однако существующая система финансирования жилищного строительства в Беларуси характеризуется высоким влиянием субсидий и льготных (поддерживаемых государством) кредитов.
Беларусь занимает первое место по строительству среди стран СНГ на тысячу человек. В нашей стране в 2008 году было построено 527 м2 на 1000 человек. В России этот показатель составил 451 м2, в Казахстане - 434 м2, в Узбекистане - 265 м2, в Украине - 222 м2, а в Таджикистане - 103 м2. Но потребности в жилье в нашей стране гораздо выше, чем темпы его строительства. К 2012-2013 годам, как свидетельствует статистика, практически все население страны будет нуждаться в улучшении жилищных условий. На сегодняшний день 701000 граждан томится в очередях за квадратными метрами. И год от года их становится больше. В 2004 году количество нуждающихся увеличилось на 40000, по сравнению с предыдущих годом, в 2006-м – еще на 20000, в 2007 – на 30000 человек.
В перспективе в 2009 году в эксплуатацию ввелось 6 000 000 кв. м, в 2010-м планируется строительство 8 000 000 кв. м жилья, а начиная с 2011 года – 10 000 000 кв. м. В настоящее время около 86% жилищного фонда Республики Беларусь находится в частной собственности, в то время как в других странах этот показатель составляет 40-70% [7].
В стране проделана огромная работа по усовершенствованию жилищного законодательства. Сформированная правовая основа обеспечила форсированный рост жилищного строительства, требующий привлечения колоссальных экономических ресурсов. Льготные кредиты населению за счет собственных ресурсов предоставляют Беларусбанк и Белагропромбанк. Таким образом, действующая в Беларуси система льготного жилищного кредитования сыграла решающую роль в обеспечении жильем нуждающихся граждан, но настало время подумать о внедрении параллельных схем финансирования строительства и приобретения жилья. К наиболее перспективным путям решения этой проблемы можно отнести ипотеку, систему жилищно-строительных сбережений и развитие сектора аренды и найма жилья.
Выбор направления жилищного кредитования в Беларуси представляется крайне важным. От него зависит не только эффективность и востребованность ипотеки, но и доступность кредитных ресурсов. Но в действительности же иностранное слово «ипотека» белорусов пугает. Они не понимают механизма действия этого финансового института и не доверяют ему. В 2008 году в Беларуси был принят закон «Об ипотеке», но на сегодняшний день он практически не работает. Это можно объяснить мировым финансовым кризисом, который здорово напугал обывателя. Люди не хотят рисковать своими квадратными метрами ради гипотетических хором, которые может быть построят, а может и нет. Ведь заниматься долгосрочными экономическими прогнозами в наше время – дело неблагодарное. Да и с самой ипотекой пока не все ясно. Какой ей быть, не определились даже специалисты. Государство еще не определилось, по какому пути развития ипотеки следует пойти, что именно взять за ее основу: американскую или западно-европейскую систему. Американская двухуровневая система подвержена финансовым рискам: в случае колебания на рынке финансов может сложиться совершенно непредсказуемая ситуация. Одноуровневая западно-европейская система более стабильна. Она предполагает работу системы жилищно-строительных сбережений. В этом случае 20-25% рынка кредитов занимают ипотечные ценные бумаги. Эта закрытая система позволяет понизить процентные ставки по кредитным ссудам [2].
2.2 Ипотечное кредитование как стимул увеличения темпов жилищного строительства: проблемы и способы их устранения
Как показывает практика большинства развитых стран, единственной надежной и эффективной системой, позволяющей гражданам, обладающим стабильными доходами и трудоустройством, удовлетворить свою потребность в жилье, является система ипотечного жилищного кредитования. Как правило, она распространяется наиболее многочисленный класс граждан со средними доходами, которые позволяют им не ждать от государства бесплатного социального жилья и с помощью долгосрочных кредитов (займов) приобрести квартиру или жилой дом. С учетом того, что жилье является дорогим товаром, у большинства граждан не имеется достаточных накоплений, чтобы совершить подобную покупку без заемных средств. Без развитой системы ипотечного жилищного кредитования более 60% населения страны не смогут улучшить свои жилищные условия только за счет собственных средств. Поэтому система ипотечного жилищного кредитования является стержнем рыночной системы жилищного финансирования.
Практика и методология ипотечного кредитования как за рубежом, так и в нашей стране позволили отработать ряд стандартных требований, направленных на снижение возможных рисков, связанных с этим видом кредитования. Надежность кредита в существенной степени зависит от того, насколько правильно и профессионально проведена проверка платежеспособности и кредитоспособности заемщика, правовая и стоимостная экспертиза предмета залога — приобретаемого жилого помещения, организовано проведение всех необходимых сделок по купле-продаже и ипотеке жилья, по страхованию имущества, жизни и трудоспособности заемщика, а также другие необходимые процедуры по оформлению кредита. Ввиду того, что банки и другие организации, предоставляющие гражданам ипотечные кредиты (целевые ипотечные займы), не обладают долгосрочными ресурсами, рынок ипотечных кредитов (рынок закладных) не может развиваться самостоятельно без вовлечения в ипотечного жилищного кредитования средств с финансовых рынков и, прежде всего, институциональных инвесторов, таких как пенсионные фонды, страховые компании, паевые инвестиционные фонды и других. Эти средства обеспечивают рефинансирование кредиторов населения. Благодаря этому обстоятельству устанавливается тесная взаимосвязь двух социально направленных систем — системы ипотечного жилищного кредитования и пенсионной системы.
Инструментом вовлечения средств финансовых рынков являются ипотечные ценные бумаги, обеспеченные сформированным специальным образом ипотечным покрытием (пулом закладных) — ипотечные сертификаты участия или ипотечные облигации (закладные листы). Важнейшим свойством, делающим этот инструмент привлекательным для инвесторов, является их потенциальная надежность, гарантированная залогом жилья. Для того, чтобы реализовать на практике это свойство, необходимо обеспечить высокий рейтинг ипотечных ценных бумаг путем снижения рисков в системе ипотечного жилищного кредитования (риск невозвратов ипотечных кредитов, риск досрочного погашения ипотечных кредитов, риск от деятельности эмитентов и т.д.) [5].
Система ипотечных облигаций используется во многих европейских странах и состоит из трех участников: ипотечные заемщики, ипотечные кредиторы и инвесторы. Вначале ипотечный банк предоставляет кредит ипотечному заемщику. В целях рефинансирования ипотечные банки продают ипотечные облигации (рисунок 2.2.1). Принципиальная схема системы ипотечных облигаций выглядит следующим образом.
Рисунок 2.2.1– Система ипотечных облигаций
В общем случае ипотечное кредитование включает в себя четыре аспекта: источник средств, возникновение кредита, владение им и его обслуживание. Три последних аспекта по-прежнему связаны с банком. Но система ипотечных облигаций дает возможность преодолеть главную проблему рефинансирования. Право эмитировать ипотечные облигации предоставляет банкам эффективный инструмент для привлечения средств, который может быть куплен инвесторами. Таким образом, выделив недостаток средств в качестве основной проблемы рынка жилищных финансов, мы можем констатировать, что система ипотечных облигаций вовлекает нового рыночного игрока (фондового инвестора), который в другом случае не функционировал бы на данном рынке. Можно выделить преимущества и недостатки для каждого агента в системе ипотечных облигаций. Ипотечные облигации позволяют банку в большей степени производить трансформацию ресурсов по срокам. Это устраняет риск ликвидности для банка и, следовательно, сокращает премию за риск ликвидности. В таком случае основным преимуществом для заемщика должна быть более приемлемая процентная ставка. Кроме того, в этом случае ипотечные кредиты станут более доступными из-за притока средств на рынок жилищных финансов. Некоторые негативные моменты со стороны заемщика будут связаны с довольно жесткими условиями предоставления кредита. В этой системе банк по-прежнему является основным рыночным агентом, подверженным кредитному риску. В таком случае в системе ипотечных облигаций банк будет заинтересован в снижении этого вида риска. Это проявится в тщательном отслеживании дохода и платежеспособности заемщика для того, чтобы поддерживать коэффициент выплата/доход на приемлемом уровне. Дополнительным преимуществом для банков может стать наличие дополнительного инструмента для осуществления прибыльной деятельности со сравнительно низким риском. Недостатком этой системы с точки зрения банков будет подверженность кредитному риску – ипотечные кредиты остаются на балансе банка. Совмещение надежности и ликвидности этого инструмента будет привлекать как институциональных, так и частных инвесторов, особенно в том случае, если он имеет лучшую кредитоспособность, чем банковские депозиты и/или лучшее отношение доход/срочность, чем государственные облигации. К примеру, немецкий опыт показывает, что спрэд в процентных ставках между ипотечными облигациями и государственными облигациями находится на уровне 20-50 базисных пунктов в пользу первых. Альтернативой ипотечным облигациям являются ипотечные ценные бумаги, обеспеченные пулом ипотек. Рисунок 2.2.2 представляет принципиальную схему системы ипотечных ценных бумаг [3].
Рисунок 2.2.2 – Система ипотечных ценных бумаг
Отличительной чертой системы ипотечных ценных бумаг является четвертый участник, так называемый институт специального назначения или «передаточный механизм». Банки продают ипотечные кредиты институту специального назначения, где они «пакуются» и секьюритизируются в ипотечные ценные бумаги и продаются инвестору. Банки, таким образом, могут продать ипотечные кредиты инвестору (через институт специального назначения) и очистить свои балансы. Нужно прояснить роль института специального назначения в системе ипотечных ценных бумаг и изменения, которые он вносит на ипотечный рынок. Институт специального назначения не является финансовым институтом, а всего лишь правовой конструкцией. Часто институт специального назначения является акционерным обществом или обществом с ограниченной ответственностью. В некоторых странах, особенно в США, государство поддерживает субъектов, которые создают институт специального назначения и систему ипотечных ценных бумаг. Институт специального назначения покупает закладные у инициатора ипотеки (т.е. банков, ипотечных брокеров) и формирует пул ипотек из этих закладных. Фактически это процесс перехода собственности на ипотеку, т.е. шаг «упаковки/распаковки» — функция владения ипотекой с этого момента выполняется институтом специального назначения . Банк выступает агентом, который фактически выполняет операцию андеррайтинга и, основываясь на этом, институт специального назначения приобретает относительно надежные закладные. Следующий шаг — это секьюритизация закладных в ипотечные ценные бумаги, которые начинают играть роль средства обращения на вторичном ипотечном рынке. В сравнении с системой ипотечных облигаций, система ипотечных ценных бумаг создает возможности для последующего перераспределения риска. Здесь риск переносится на инвестора. Система ипотечных ценных бумаг позволяет принимать на себя риск тому, кто наиболее этого желает.
При осуществлении выбора необходимо осознавать стимулы инвесторов в Беларуси к приобретению ценных бумаг, связанных с ипотекой. Можно полагать, что в Беларуси надежность будет сильнейшим импульсом к инвестированию. Основное преимущество системы ипотечных облигаций — это стимул банков поддерживать высокие требования надежности. В то же время в системе ипотечных облигаций банки являются агентами риска владения и обслуживания кредита. Поэтому у них есть мотив снижать эти риски. На протяжении всего времени в системе на базе ипотечных облигаций кредитному риску подвергается тот же институт, который инициировал этот кредит. Это обеспечивает доскональную оценку кредитоспособности заемщика, очень интенсивное отслеживание кредитором после подписания контракта, и существенно снижает проблему морального риска. В системе ипотечных ценных бумаг кредит (включая связанный с ним риск) перепродается институт специального назначения, поэтому инициатор кредита (банк), должно быть, не станет столь тщательно оценивать кредитоспособность заемщика. Для оценки качества ипотечного пула потребуются эффективные и профессиональные аудиторские фирмы. Кроме того, возможностей для мошенничества в системе ипотечных ценных бумаг намного больше. Таким образом, можно отметить, что система ипотечных облигаций имеет преимущество над системой ипотечных ценных бумаг с точки зрения надежности. В то же время, система ипотечных облигаций практически не создает мотивов для коррупции в отличие от системы ипотечных ценных бумаг, которая может их создать в белорусских реалиях. Следующий критерий, говорящий в пользу выбора ипотечных облигаций в Беларуси – это правовое обеспечение для каждой из систем. Очевидно, что внедрение любой из систем потребует значительных изменений и дополнений к действующему законодательству. Но включение четвертого участника (институт специального назначения) значительно увеличивает число и сложность правовых актов, необходимых для начала деятельности системы. Это, конечно, может стать дополнительной проблемой для Беларуси. Претворение в жизнь системы, основанной на фондовом рынке, не станет мгновенным процессом. Это займет время, и будет необходим промежуточный период для развития рынка жилищных финансов. Для ускорения этого процесса должна быть выбрана система, предполагающая меньшую сложность и меньшие издержки. Система ипотечных ценных бумаг имеет большой недостаток, поскольку является довольно сложной и требует высокого уровня развития финансовых и правовых институтов. Выбирая систему ипотечных облигаций, Беларусь столкнется с необходимостью создания новых институтов только в случае введения принципа специализированной банковской деятельности. Таким образом, сравнивая эти две системы с такой точки зрения, можно заключить, что создание в Беларуси системы ипотечных облигаций более целесообразно, нежели системы ипотечных ценных бумаг. С другой стороны, система ипотечных ценных бумаг имеет уникальное преимущество — возможность очищения банковских балансов от ипотечных кредитов. Основываясь на этом, белорусские банки могут поддерживать именно эту систему, обосновывая это большей стабильностью банковского сектора. Они могут приводить аргумент, что ставки процента по ипотечным кредитам будут включать более низкую премию за риск и, следовательно, кредиты будут дешевле и более приемлемы для населения. На самом деле, маловероятно, что система ипотечных ценных бумаг снизит риск в рамках всего цикла ипотечного кредита, она приведет лишь к лучшему распределению риска. Следует также отметить, что системы ипотечных облигаций и ипотечных ценных бумаг могут сосуществовать. Но на первоначальном этапе все усилия должны быть сконцентрированы на одной системе, на системе, которая должна стать более результативной и эффективной в Беларуси. Система ипотечных облигаций должна стать стратегическим выбором [3].
Что качается банковской деятельности по выдачи ипотечных кредитов, то принцип универсальной банковской деятельности означает, что любой банк может выдавать ипотечный кредит. В отличие от принципа банковской специализации, когда только специализированные банки могут заниматься этим видом деятельности. Эти специализированные ипотечные банки ограничиваются в своей деятельности, например, привлечением депозитов, выдачей других кредитов, в то время как денежные переводы могут быть запрещены. Это требование возникает, главным образом, в целях безопасности и снижения подверженности риску. Часто система ипотечных облигаций сосуществует с требованием специализации ипотечных банков, то есть только те банки, которые специализируются исключительно на ипотечном кредитовании, получают право эмитировать ипотечные облигации, но никак не универсальные банки. Но это единство необязательно. Что касается белорусской системы, то ее мы можем классифицировать как универсальную. В соответствии с Банковским Кодексом и постановлением Национального банка № 175 различные виды банковской деятельности должны лицензироваться Национальным банком (6 видов лицензий). Но не существует никаких ограничений для получения этих лицензий в зависимости от вида деятельности, что присуще принципу специализированной банковской деятельности. Все существующие ограничения связаны с экономическими показателями банка (к примеру, для того чтобы иметь право привлекать депозиты, банк должен обладать собственным капиталом не менее EUR 10 млн.) и его техническими возможностями. Основной аргумент в пользу специализированных ипотечных банков – создание очень устойчивых банков, за которыми легче осуществлять надзор, нежели за универсальными. Для того, что бы дать этим банкам стимул предоставлять ипотечные кредиты, и, в итоге, направлять частные сбережения на жилищный рынок, они наделяются эксклюзивным правом эмитировать ипотечные облигации. Предполагается, что это приведет к созданию устойчивых банков. Но подход к оценке системной устойчивости банковской системы весьма сомнителен, поскольку неочевидно, надежней ли специализированный ипотечный банк, чем универсальный банк. Кроме того, в коротком периоде, когда фондовый рынок начнет развиваться, банк, занимающийся исключительно ипотечными операциями, не будет иметь достаточной ресурсной базы, следовательно, другие инструменты рефинансирования также должны быть разрешены. Таким образом, когда преимущество специализированных ипотечных банков с точки зрения надежности не очевидно, а осуществление рефинансирования через фондовый рынок все еще весьма затруднительно в Беларуси, можно заключить, что принцип универсальной банковской деятельности более предпочтителен. Банки, стараясь ограничить риски процентных ставок и ликвидности, не склонны предоставлять долгосрочные ипотечные кредиты на базе краткосрочных депозитов. Тем не менее, банки в некоторой степени могут осуществлять трансформацию ресурсов по срокам. То есть разрешение ипотечным банкам привлекать депозиты (универсальная банковская система) позволит расширить их ресурсную базу. Кроме того, можно привести аргумент, что универсальные банки более прибыльны, чем специализированные, поскольку имеют лучшую диверсификацию риска и, следовательно, являются более надежными. Поэтому, даже принимая во внимание, что депозиты белорусских банков являются лишь малой частью финансирования ипотечных кредитов, многие выступают за принцип универсальной банковской деятельности в Беларуси [2].
Подытоживая все вышесказанное, нужно отметить, что правительство должно содействовать надежности системы посредством регулирования и надзора, не вмешиваясь в процесс принятия решений ипотечными кредитными институтами. Таким образом, установление экономических требований и ограничений должно быть единственным инструментом при действующей системе ипотечного кредитования. Для того чтобы сделать систему ипотечных облигаций надежной и привлекательной для инвесторов, для обращения на вторичном рынке должны быть разрешены только облигации, удовлетворяющие специфическим требованиям надежности. Основной механизм безопасности – «принцип покрытия». В любое время ипотечные облигации должны быть покрыты ипотечными кредитами, как минимум равными номинальной стоимости всех выпусков, находящихся в обращении, и иметь как минимум такую же процентную доходность (т.е. процентная ставка по выданному ипотечному кредиту должна быть верхней границей доходности ипотечных облигаций). Кроме того, источниками покрытия должны быть первоочередные закладные. Еще один критерий, который должен быть установлен правительством — это так называемый коэффициент «кредит/стоимость». Чем выше этот коэффициент, тем выше кредитный риск для банка. С другой стороны, низкое значение коэффициента означает, что заемщик должен финансировать большую часть стоимости дома или квартиры из собственных сбережений, и это затрудняет сведение заемщика и кредитора вместе. Поскольку основной проблеме белорусского фондового рынка является недостаток надежных облигаций, приоритетом должна стать законодательная база для создания надежных облигаций. В противном случае инвесторы не будут покупать ипотечные облигации, и банки не смогут получить долгосрочного рефинансирования на фондовом рынке. Анализ показывает, что увеличение коэффициента приводит к большему увеличению системного риска. При значении коэффициента 80% риск становится намного более значимым, особенно в переходных экономиках. Следовательно, рекомендуется ограничить коэффициент кредит/стоимость для ипотечных кредитов, которые используются для покрытия ипотечных облигаций, 60%.
Таким образом, нужно отметить в качестве стратегических решений для развития системы ипотечного кредитования в Беларуси следующие меры:
1. Система ипотечных облигаций должна быть предпочтена системе ипотечных ценных бумаг, обеспеченных пулом ипотек.
2. Принцип универсальной банковской деятельности должен быть сохранен в Беларуси и, следовательно, не должно быть специализированного типа ипотечных банков.
3. Принцип покрытия должен быть воплощен в жизнь. Коэффициент кредит/стоимость должен быть установлен на уровне не выше 60% [3].
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
Таким образом, ипотечное кредитование имеет высокое значение для экономического развития страны. Оно направлено не только на привлечение инвестиций в реальный сектор экономики, но и на создание необходимых условий для развития жилищного строительства и обеспечения населения жильем. Однако в Беларуси кредиторы сталкиваются со значительными проблемами в обеспечении необходимого рефинансирования для предоставления ипотечных кредитов, для решения которых в настоящее время проводится обсуждение ряда мероприятий. Эти вопросы нашли свое отражение в данной курсовой работе. Кроме этого особое внимание было уделено операциям, проводимым на ипотечном рынке, и жилищному рынку Республики Беларусь.
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ
1.Грудцына Л.Ю., Козлова М.Н. Ипотека. Кредит. Комментарий жилищного законодательства / Л.Ю. Грудцына, М.Н. Козлова //– М.: Эксмо.– 2006.– С.368.
2.Информационно-справочный портал Республики Беларусь [Электронный ресурс]/ Информ. агентство «Интерфакс-Запад».– Минск, 2010.– Режим доступа: http://www.interfax.by. – Дата доступа: 01.03.2010.
3.Крук Д., Штеден Ф., Джуччи Р., Чубрик А. Рекомендации по повышению эффективности ипотечного кредитования в Беларуси – аспекты рефинансирования /Д. Крук, Ф. Штеден, Р. Джуччи, А. Чубрик.– Минск, ноябрь 2003. – С. 7 – (Исследовательский центр ИПМ).
4.Мальцева Е.С. Ипотечно-жилищное кредитование – условие доступности жилья для населения на региональном рынке. – КубГАУ. –2006. –№24(8). –С.16-19.
5. Пономарев В.Н. О развитии ипотеки и иных мерах стимулирования жилищного строительства в Российской Федерации. –Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование. –2003. –№1-2 (14-15). –С.8-11.
6. Савруков А.Н. Ипотечное кредитование. –СПб.: Политехника. – 2003. – С.47-49.
7. Синяк Н. Анализ рынка недвижимости в Республике Беларусь. – Строительство и недвижимость. – 2008. – №26. – С.14-15.
