Анализ привлекательности проекта.

1.Динамика ввода жилья.

Для анализа привлекательности проекта «Батанка» предлагаю рассмотреть динамику ввода жилья на рынок Нижегородской области с 2000 по 2008 года.

Таблица1. Динамика изменения структуры строящегося жилья.

	2000	2001	2002	2003	2004	2005	2006	2007	2008
Число кваpтиp	7421	6085	5448	6730	8121	8937	10378	13089	16196
Их средний pазмеp,	77,8	87,5	89	85,5	84,3	83,7	79,6	81,9	83,6
м2 общей площади
однокомнатные	14,70%	14,60%	19,30%	18,30%	22,80%	23,10%	32,10%	31,80%	29,10%
двухкомнатные	30,20%	30,20%	28,70%	32,00%	31,00%	32,70%	30,30%	32,70%	35,70%
трехкомнатные	40,50%	39,00%	35,30%	34,40%	32,90%	30,80%	27,50%	26,50%	25,00%
четырехкомнатные и более	14,60%	16,20%	16,70%	15,30%	13,30%	13,40%	10,10%	9,00%	10,20%

Данные нижегородского Госкомстата.

График 1. Динамика изменения структуры строящегося жилья.



Как видно из таблицы и графика удельный вес одно- и двухкомнатных квартир изменился с 44,9% в 2000г. до 64,8% в 2008г.. А процент однокомнатных увеличился в два раза и составил 29,1% в 2008г.Удельный вес трех- и четырехкомнатных снизился с 55,1% в 2000г. до 35,2% в 2008г.

Таблица 1.1. Удельные веса квартир в строящимся доме по проекту «Батанка».

Квартиры	Кол-во	Уд. Вес
1 комнатные	20	18,18%	65,45%
2 комнатные	52	47,27%
3 комнатные	18	16,36%
4 комнатные	20	18,18%
Всего	110

Вывод: это можно считать еще одним подтверждением правильного выбора  концепции строительства, так как структура нашего дома полностью соответствует тенденциям рынка.

2.Кредитный ресурс.

При анализе привлекательности нашего проекта следует учитывать также сделки совершаемые с помощью ипотеки. По нашем данным за 2008 г. их объем составлял порядка 35-40% от общего количества сделок. Резкое снижении в 2009г. можно объяснить финансовым кризисом и недоступностью кредитных ресурсов для населения. С начала 2010г. наблюдается некая стабилизация и даже рост по предложению кредитных ресурсов, поэтому предлагаю также сделать расчет по ним.

Для расчета данного ресурса предлагаю воспользоваться методом оценки с помощью индекса доступности жилья с кредитом.

Индекс доступности жилья с кредитом (англ. - Housing Affordability Index) показывает соотношение доходов среднестатистического домохозяйства с доходами, которые необходимо иметь для приобретения стандартной квартиры с помощью ипотечного кредита, выдаваемого на стандартных условиях. Значение показателя в 100% означает, что среднестатистическая семья имеет доходы, в точности соответствующие необходимым доходам для приобретения стандартной квартиры с помощью ипотечного кредита. Если индекс доступности жилья с кредитом меньше 100%, то среднестатистическое домохозяйство не в состоянии приобрести стандартную квартиру. Так, например, значение показателя в 60% означает, что у домохозяйства есть только 60% дохода, необходимого для приобретения квартиры с помощью ипотечного кредита.  
Таблица 2. Расчет Индекс доступности жилья с кредитом.

Для трехкомнатной квартиры.*

Цена кв.м. 40000 р., доход семьи 36400 р., квартира S= 49 кв.м.
Срок	10 лет	20 лет	Собственные накопления
Собств средства
20%	71,94%	88,15%	392 000,00р.
50%	115,11%	141,04%	980 000,00р.
70%	191,85%	235,06%	1 372 000,00р.
Цена кв.м. 35000 р., доход семьи 36400 р., квартира S=49 кв.м.
Срок	10 лет	20 лет	Собственные накопления
Собств средства
20%	82,22%	100,74%	343 000,00р.
50%	131,56%	161,18%	857 500,00р.
70%	219,26%	268,64%	1 200 500,00р.

Для двухкомнатной квартиры.*

Цена кв.м. 40000 р., доход семьи 36400 р., квартира S= 37 кв.м.
Срок	10 лет	20 лет	Собственные накопления
Собств средства
20%	95,28%	116,74%	296 000,00р.
50%	152,44%	186,78%	740 000,00р.
70%	254,07%	311,29%	1 036 000,00р.
Цена кв.м. 35000 р., доход семьи 36400 р., квартира S= 37 кв.м.
Срок	10 лет	20 лет	Собственные накопления
Собств средства
20%	108,89%	133,41%	259 000,00р.
50%	174,22%	213,46%	647 500,00р.
70%	290,37%	355,77%	906 500,00р.

Для однокомнатной квартиры.*

Цена кв.м. 40000 р., доход семьи 36400 р., квартира S= 28,5 кв.м.
Срок	10 лет	20 лет	Собственные накопления
Собств средства
20%	123,69%	151,55%	228 000,00р.
50%	197,91%	242,48%	570 000,00р.
70%	329,85%	404,14%	798 000,00р.
Цена кв.м. 35000 р., доход семьи 36400 р., квартира S= 28,5 кв.м.
Срок	10 лет	20 лет	Собственные накопления
Собств средства
20%	141,36%	173,20%	199 500,00р.
50%	226,18%	277,12%	498 750,00р.
70%	376,97%	461,87%	698 250,00р.

*Принятая процентная ставка по кредиту принята как средне рыночная и ровна 15%, сумма дохода семьи из 2 человек рассчитана по данным с сайта нижегородской администрации. Взяты наиболее часто используемые сроки кредитов на 10 и 20 лет. Максимальная сумма платежа не должна превышать 50% дохода семьи. Взяты средние площади квартир по дому, для 3-х комнатной 49 кв.м., для 2-х комнатной 37 кв.м., для 1-о комнатной 28,5 кв.м.

Вывод:
Как видно из таблиц для трехкомнатной квартиры при цене 40 тыс.р./кв.м кредит доступен только семьям имеющим 50%(не менее 980 тыс. руб.) от стоимости жилья, при цене квадратного метра 35 тыс.р., необходимо иметь 20%(не менее 343 тыс.руб) от стоимости жилья для получения кредита на 20 лет.

Для двухкомнатной квартиры при цене 40 тыс.р./кв.м кредит доступен семьям имеющим 20%(не менее 296 тыс. руб.) от стоимости жилья на 20 лет, при цене квадратного метра 35 тыс.р., необходимо иметь 20%(не менее 259 тыс.руб) от стоимости жилья.

Для однокомнатных квартир можно получить кредит имея 20%(не менее 228 и 199,5 тыс.руб соответственно) от стоимости жилья при стоимости квадратного метра 40 и 35 тыс.кв.м.

3. Особенности строящейся недвижимости как класса активов.

Доходность инвестиций в строящуюся жилую недвижимость зависит от:

• общего изменения уровня цен на жилую недвижимость (индекс недвижимости);

• увеличения строительной готовности объекта (этапности строительства).
Доходность от увеличения строительной готовности объекта объясняется разницей в цене продажи недостроенной квартиры и аналогичной готовой квартиры на вторичном рынке. Существование данной разницы можно объяснить с двух точек зрения:

• с точки зрения потенциального покупателя – физического лица, цель которого – удовлетворить собственную потребность в жилье;

• с точки зрения застройщика, рассматривающего продажу строящегося жилья как источник финансирования текущей деятельности.
С точки зрения покупателя, данная разница существует из-за возможности выбора между двумя вариантами:

• купив строящуюся квартиру, покупатель вынужден арендовать жилье как минимум до момента сдачи дома, что влечет дополнительные издержки на уровне 5–7% годовых от среднегодовой стоимости жилья;

• покупая готовую квартиру, покупатель может жить в ней сразу, не принимая на себя дополнительных издержек. Следовательно, доходность вложений в готовые или строящиеся объекты должна отличаться как минимум на величину арендной ставки в год. Приобретая строящееся жилье, покупатель принимает на себя риски, связанные с застройщиком, как то: риски «недостроя», затягивания сроков строительства и пр. Это в свою очередь увеличивает доходность от строительной готовности по сравнению с доходностью аренды.
С точки зрения застройщика, для строительства могут привлекаться либо банковские кредиты, либо деньги дольщиков. В настоящее время застройщики в целом не обладают достаточным собственным капиталом для строительства домов без привлечения сторонних средств.

• В условиях кризиса стоимость кредитов для большинства застройщиков достигла запретительных уровней, при этом банки являются жесткими кредиторами, требующими соблюдения определенных ограничений, и в случае, например, затягивания сроков строительства у застройщиков могут возникать сложности. Имущество, закладываемое в качестве обеспечения полученных в банке кредитов, например земельные пятна или часть квартир в строящемся доме, не может быть пущено в оборот, что также негативно сказывается на деятельности застройщика.

• Привлекая деньги дольщиков, застройщик имеет существенно меньшие ограничения по временным рамкам, к тому же дольщикам не требуется предоставлять обеспечение под вносимые средства. Продажа строящихся квартир позволяет застройщикам распределить продажи равномерно в течение всего срока строительства, снижая тем самым риск плохой конъюнктуры на рынке, что в полной мере могло бы проявиться в случае одномоментного выставления в продажу всего объема готовых квартир по окончании строительства. Таким образом, с точки зрения застройщика, деньги дольщиков являются более гибким инструментом, что позволяет этому инструменту быть более дорогим по сравнению с кредитами.

Следует отметить, что для небольших строительных компаний банковское кредитование зачастую недоступно, что делает для них средства дольщиков единственным источником финансирования.
Примечание:

График 2. график изменения скидки за покупку строящегося объекта, при продажи дома 6-4 в Квартале Европейский.
Прогноз продаж квартир.

Гипотеза:

При  прогнозе продаж квартир данного проекта предлагаю учитывать стат. данные полученные при продаже дома 6-4 в Квартале Европейский, так как не смотря на то что дом имеет другой класс, продажи проходили по цене ниже рыночной. Что является основной характеристикой нашего проекта. Это отраженно на приведенном ниже графике.

График 3. Динамика изменения цен на рынке квартир 2 очереди, дома 6-4.

График 4. Динамика продаж квартир 2 очереди, дома 6-4.


Итак рассмотрим продажи дома 6-4, как видно из графика основное количество квартир было продано с 4 квартала 2007 по 3 квартал 2008 включительно, и составило 68,24% от общей площади дома. Это можно объяснить следующими причинами: в 4 квартале 2007 началось само строительство, что повысило степень уверенности покупателей; в данный момент времени был довольно высокий процент скидки, около 15%; было свободно большее количество квартир и можно было выбирать.

Также в качестве примера косвенно дающего представление о динамике заполнения дома предлагаю посмотреть продажи 1 очереди Квартала Европейский.

График 5. Динамика продаж квартир 1 очереди, домов 6-1-2-3.
Как  видно из графика наибольшее количество сделок- 60,8% было заключено с 1 кв. 2006 по 4 кв. 2006 включительно. Что можно объяснить также тем, что строительство было начато с 4 кв. 2005 года, что повысило степень уверенности покупателей, было свободно большее количество квартир и можно было выбирать.
Для оценки продаж проекта «Батанка» сделаем следующее предпосылки:

1.) Цена 1 кв.м.= 40 000 тыс.р.

2.) Средняя цена по городу по нашим прогнозам за 2010 г. вырастет на 2-3% и будет находится в ценовом коридоре от  48 до 52 тыс.р., следовательно скидка за покупку строящегося объекта, в среднем составит порядка 15-18%, что будет выше процентных ставок по вкладам в банках, а следовательно более выгодно для потенциальных инвесторов.

3.) Процесс строительства будет с марта 2010г. по 1 квартал 2011г.

4.) Средние площади квартир: 3-х комнатная квартира S= 49 кв.м., 2-х комнатная квартира S= 37 кв.м., 1-о комнатная квартира S= 28,5 кв.м.

Особо следует отметить тот факт что в настоящее время на рынке первичной недвижимости отсутствуют прямые конкуренты проекта «БАТаНки» кроме проекта «Антикризисный дом».
На основание выше изложенного нахожу возможным сделать следующий прогноз:

Таблица 3. Прогноз продаж квартир дома «Батанка».*

Месяцы	мар.10	2 кв. 2010	3 кв. 2010	4 кв. 2010	1 кв. 2011	2 кв. 2011
Продажи в % к общ. Кол. Кв.	5,00%	20%	35%	20,00%	10,00%	10,00%

График 6. Динамика продаж квартир в доме проекта «Батанка».
*Примечание: данный график возможен при достаточной освещенности данного проекта в СМИ, а также прогнозируемый максимум продаж в 3 кв. 2010г., объясняется как раз достижением достаточной осведомленности к этому периоду. Оценка сделана для 1-го дома.