Реферат Ипотечное кредитование и отражение в учете
Работа добавлена на сайт bukvasha.net: 2015-10-28Поможем написать учебную работу
Если у вас возникли сложности с курсовой, контрольной, дипломной, рефератом, отчетом по практике, научно-исследовательской и любой другой работой - мы готовы помочь.
Предоплата всего
от 25%
Подписываем
договор
| Введение……………………………………………………………………….... | 4 |
| 1. Теоретические аспекты ипотечного кредитования………………………... | 5 |
| 1.1. Понятие и особенности ипотечного кредита…………………………. | 5 |
| 1.2. Классификация ипотечных кредитов………………………………….. | 6 |
1.3. Нормативно - законодательное обеспечение ипотечного кредитования……………………………………………………………………. | 9 |
| 2. Основы организации ипотечно-жилищного кредитования в банке | 11 |
| 2.1. Оценка заемщика, его платежеспособности и обеспечения…………. | 11 |
| 2.2. Обслуживание ипотечно-жилищного кредита……………….……... | 17 |
| 2.3. Правовое регулирование договорных отношений, связанных с ипотечным кредитованием…………………………...………………………... | 20 |
| 2.4. Учет ипотечных кредитов в банке………………….………………….. | 24 |
| 3. Проблемы и перспективы развития ипотечного банковского кредитования в России…………………………………………………….………. | 28 |
| 3.1. Проблемы ипотечного кредитования в РФ на современном этапе….. | 28 |
| 3.2. Перспективы развития ипотечного кредитования в России…………. | 29 |
| Заключение……………………………………………………………………… | 32 |
| Список используемых источников……………………………………………. | 33 |
| Расчетное задание № 9………………………………………………………..... | 35 |
| Приложение А. Обороты по балансовым cчетам…………………………….. | 47 |
| Приложение Б. Обороты по внебалансовым счетам……………………..…... | 53 |
| | |
ОГЛАВЛЕНИЕ
ВВЕДЕНИЕ
Актуальность ипотечного кредитования заключается в способности решить социальные проблемы многих россиян. Наличие собственного жилья вносит в жизнь людей элемент благополучия и стабильности, и очень важно, по мнению социологов, чтобы жилье появлялось как можно раньше, а не после десятилетних ожиданий.
Приобретение жилья в кредит является распространенной практикой во многих странах мира. Выплаты по кредиту, отложенные на много лет, включаются в текущие расходы, что дает возможность эффективно планировать семейный бюджет и направлять часть средств на другие долгосрочные цели.
В свою очередь, ипотечные кредиты помогают коммерческому банку диверсифицировать свою клиентскую базу, привлечь депозиты и найти источники доходов, дополняющие и компенсирующие риск по кредитам и депозитам предпринимательских фирм.
Целью курсовой работы является изучение особенностей ипотечного кредитования и перспектив развития.
Для достижения поставленной цели необходимо решить следующие задачи:
1. Рассмотреть понятия и особенности ипотечного кредитования.
2. Рассмотреть квалификацию ипотечных кредитов.
3. Изучить основы организации ипотечного жилищного кредитования в банке.
4. Выявить проблемы и перспективы развития ипотечного банковского кредитования в России.
В ходе разработки курсовой работы были изучены ряд источников. К ним относятся учебники, учебные пособия, а также справочная литература и необходимые законодательства.
1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ АСПЕКТЫ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ
1.1. Понятие и особенности ипотечного кредита
Ипотека – это обременение имущественных прав собственности на объект недвижимости.
Ипотечное кредитование – это кредитование под залог недвижимости, то есть кредитование с использованием ипотеки в качестве обеспечения возвратности кредитных средств.
При рассмотрении ипотеки как элемента экономической системы необходимо выделить три наиболее характерные ее черты:
1. Залог недвижимости выступает в роли инструмента привлечения необходимых финансовых ресурсов для развития производства.
2. Ипотека способна обеспечить реализацию имущественных прав на объекты, когда другие формы в данных конкретных условиях нецелесообразны.
3. Создание с помощью ипотеки фиктивного капитала на базе ценной бумаги.
В экономическом отношении ипотека – это рыночный инструмент оборота имущественных прав на объекты недвижимости в случаях, когда другие формы отчуждения юридически или коммерчески нецелесообразны, и позволяющий привлечь дополнительные финансовые средства для реализации различных проектов.
Функции, выполняемые ипотечным кредитованием, можно сформулировать следующим образом:
- функция финансового механизма привлечения инвестиций в сферу материального производства;
- функция обеспечения возврата заемных средств;
- функция стимулирования оборота и перераспределения недвижимого имущества, когда иные способы (купля-продажа и др.) экономически нецелесообразны или юридически невозможны;
- функция формирования многоуровневого фиктивного капитала в виде закладных, производных ипотечных ценных бумаг и др.
Можно выявить следующие отличительные особенности ипотечного кредита:
1. Обязательность обеспечения залогом (причем в качестве залога может выступать и та недвижимость, для покупки которой берется ипотечный кредит). Передаваемое в ипотеку жилье должно быть свободным от каких - либо ограничений, не должно быть заложено в обеспечение другого обязательства.
2. Длительность срока предоставления кредита.
Долгосрочные ипотечные жилищные кредиты предоставляются на срок от 3 и более лет (оптимально 20-25 лет).
3. Большинство ипотечных ссуд носят целевой характер.
4. Ипотечный кредит считается относительно низкорисковой банковской операцией. К основным требованиям можно отнести следующие:
- сумма кредита, как правило, составляет не более 60-70% рыночной стоимости покупаемого жилья;
- величина ежемесячного платежа по кредиту не должна превышать 30% совокупного дохода заемщика за соответствующий расчетный период;
- при процедуре оценки вероятности погашения кредита кредитор использует официально подтвержденную информацию о текущих доходах заемщика и созаемщиков [7].
1.2. Классификация ипотечных кредитов
1. По объекту недвижимости:
- земельные участки;
- предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности;
- жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат;
- дачи, садовые дома, и другие строения потребительского назначения;
- воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты;
- незавершенное строительством недвижимое имущество, возводимое на земельном участке в соответствии с требованиями законодательства РФ.
2. По целям кредитования:
- приобретение готового жилья;
- на строительство, реконструкцию, капитальный ремонт жилья;
- строительство и приобретение готового жилья с целью инвестиций;
- на разработку земельного участка;
- на развитие сельского хозяйства;
- на развитие производства;
- кредиты под залог имеющейся недвижимости.
3. По виду кредитора:
Данная классификация может быть произведена: по статусу, по принадлежности и по степени специализации (таблица 1).
Таблица 1 –
Ипотечные кредиторы
| По статусу | По принадлежности | По степени |
| Банковские Небанковские | Государственные Частные | Универсальные Специализированные |
4. По виду заемщиков:
4.1. как субъектов кредитования:
- кредиты, предоставляемые застройщикам и строителям;
- кредиты, непосредственно будущему владельцу жилья;
4.2. по степени аффилированности кредиты могут предоставляться:
- сотрудникам банков;
- сотрудникам фирм — клиентов банка;
- клиентам риелторских фирм;
- лицам, проживающим в данном регионе;
- всем желающим.
5. По способу предоставления кредита:
- немецкая модель. Для получения ипотечного кредита заемщик в течение определенного времени накапливает оговоренную в договоре денежную сумму, которая составляет 40-50% от суммы, обозначенной в контракте. После этого он имеет право на получение кредита;
- американская модель. Заемщик вносит первоначальный взнос в размере 20-30% от стоимости приобретаемой недвижимости.
6. По способу амортизации долга:
- постоянный ипотечный кредит;
- кредит с переменными выплатами;
- кредит с единовременным погашением;
- ипотечные кредиты с нарастающими платежами;
- ипотечные кредиты с индексацией непогашенной суммы долга;
- кредиты, предусматривающие финансовый интерес кредитора.
7. По виду процентной ставки:
- кредит с фиксированной процентной ставкой;
- кредит с переменной процентной ставкой.
8. По возможности досрочного погашения:
- с правом досрочного погашения;
- без права досрочного погашения;
- с правом досрочного погашения при условии уплаты штрафа.
9. По степени обеспеченности (величине первоначального платежа), т.е. 30 до 100% стоимости заложенного имущества.
Кроме того, ипотечные кредиты могут быть:
- обычными и комбинированными;
- субсидируемыми и выдаваемыми на общих условиях [1].
1.3. Нормативно-законодательное обеспечение ипотечного кредитования
Система ипотечного кредитования является неотъемлемой частью экономики любой страны. Кредитные организации, предоставляющие ипотечные кредиты, подчиняются банковскому законодательству. Это федеральные законы «О центральном банке» и «О банках и банковской деятельности».
Непосредственно отношение к ипотечному кредитованию имеют также следующие законы: «Об оценочной деятельности» (оценка недвижимого имущества при принятии его в залог), «О кредитных историях», «О жилищных накопительных кооперативах», «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» и т.п. Что касается специального ипотечного законодательства, то это прежде всего федеральные законы «Об ипотеке» и «Об ипотечных ценных бумаг».
Основным законом, регулирующим отношения по поводу залога недвижимости, является Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)», который:
- устанавливает основания возникновения ипотеки и ее регулирование, а также обязательства и требования, обеспечиваемые ипотекой;
- перечисляет имущество, которое может быть предметом ипотеки;
- определяет понятие и содержание закладной, ее основные положения;
- регламентирует процесс заключения договора об ипотеке и процесс государственной регистрации ипотеки;
- определяет права и обязанности залогодателя при использовании имущества, заложенного по договору об ипотеке, в частности требования к обеспеченности сохранности имущества, заложенного по договору;
- устанавливает понятие последующей ипотеки и условия, при которых она допускается, а также возможность уступки прав по договору об ипотеке;
- описывает переход прав на имущество, заложенного по договору, к другим лицам и обременение этого имущества правами других лиц;
- уделяет внимание особенностям ипотеки земельных участков, предприятий, зданий и сооружений.
Следует отметить, что ипотека как обременение имущества, заложенного по договору об ипотеке, возникает с момента заключения этого договора. При этом в силу закона ипотека как обременение имущества возникает с момента государственной регистрации права собственности на это имущество, если иное не установлено договором.
Глава XIII (статьи 74-78) ФЗ РФ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» специально посвящена ипотеке жилых домов и квартир.
ФЗ РФ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» использует термин ипотека жилых домов и квартир. По Закону предметом ипотеки, например, могут быть жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат; дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения; здания, в том числе жилые дома и иные строения, и сооружения, непосредственно связанные с землей.
ГК РФ к жилым помещениям относит: дома, квартиры, их части, состоящие из изолированных комнат, дачи, садовые дома. В ст. 209 ГК РФ определяется содержание права собственности на любое имущество, включая недвижимость в виде жилых домов и квартир.
Правила XIII главы Закона об ипотеке применяются только к таким индивидуальным и многоквартирным жилым домам и квартирам, части жилого дома или части квартиры, состоящей из одной или нескольких изолированных комнат, которые отвечают следующим требованиям:
- они предназначены для постоянного проживания;
- они принадлежат на праве собственности гражданам или юридическим лицам (п. 1 ст. 74 Закона об ипотеке) [8].
2. ОСНОВЫ ОРГАНИЗАЦИИ ИПОТЕЧНО-ЖИЛИЩНОГО
КРЕДИТОВАНИЯ В БАНКЕ
2.1. Оценка заемщика, его платежеспособности и обеспечения
Оценку заемщика и его платежеспособности проводит сотрудник ОРЗ, например кредитный эксперт.
В ходе первой встречи с заемщиком сотрудник банка оценивает его самого: это и визуальная оценка (внешнего вида, одежды, аксессуаров), и оценка манеры его поведения во время общения с сотрудником банка. По итогам наблюдений сотрудник ОРЗ делает соответствующие пометки во внутрибанковских документах или электронных базах данных, которые используются в ходе дальнейшей оценки заемщика.
Как правило, при первой встрече заемщик заполняет заявку на кредит и получает список документов, необходимых для ее рассмотрения банком.
Минимальный набор, необходимый для рассмотрения заявки, может выглядеть следующим образом:
- документы, удостоверяющие личность и семейное положение заемщика/созаемщика/поручителя, а также наличие детей;
- документы, характеризующие трудовую деятельность заемщика/созаемщика/поручителя (например, копия трудовой книжки);
- документы, подтверждающие сведения о доходе заемщика/созаемщика/поручителя;
- документы, характеризующие место постоянного жительства заемщика/созаемщика/поручителя.
Для оценки платежеспособности заемщика ипотечного жилищного кредита банками выработаны общие принципы:
1. Тщательный анализ еще на стадии рассмотрения заявки потенциального заемщика.
2. Системный подход при осуществлении оценки.
3. Изучение личности потенциального заемщика.
Существует множество методик и их модификаций для определения платежеспособности заемщика и процедур (уровней) принятия окончательного решения о предоставлении кредита.
Во внутрибанковских методических документах должны быть четко прописаны процедуры (методики) оценки платежеспособности заемщика.
В числе разновидностей методики экспертных оценок - оценка ряда количественных и качественных характеристик.
1. Количественные характеристики. Рассчитываются по следующим коэффициентам:
а) PTI (платеж к доходу) - отношение суммы ежемесячных платежей по кредиту заемщика к совокупному семейному доходу за тот же период;
Максимально допустимое значение коэффициента PTI - 40% в зависимости от уровня дохода заемщика и размера платежа по кредиту.
б) OTI (obligations to income) (обязательства к доходу) - отношение общей суммы ежемесячных обязательств заемщика к совокупному семейному доходу за тот же период;
Максимально допустимое значение коэффициента OTI - 50% в зависимости от уровня дохода заемщика и совокупного размера его обязательств.
в) достаточность денежных средств исходя из расходов на содержание.
2. Качественные характеристики:
а) доходы заемщика. К числу положительных факторов при анализе доходов заемщика следует отнести:
- наличие у заемщика доходов, которые не могли быть приняты для рассмотрения при расчете основных коэффициентов ввиду их нестабильности, невозможности заранее определить их величину;
- наличие неденежных активов;
- наличие значительного объема денежных средств или высоколиквидного имущества сверх суммы, которая необходима на оплату первоначального взноса и покрытия расходов по заключению договоров, оформлению имущества и других сборов, связанных с предоставлением ипотечного кредита.
б) стабильность занятости. При анализе стабильности занятости заемщика должны быть изучены:
- послужной список заемщика за последние десять лет;
- причины и обстоятельства частой смены работы, причины увольнений;
- оценка стабильности занятости заемщика в будущем, оценка положения организации, в которой работает по найму заемщик, или его предприятия, если он имеет собственное дело, с целью установить перспективы его существования, способность функционирования в течение длительного периода времени;
- возрастные параметры заемщика.
в) кредитная история.
На основании полученных сведений и проведенных расчетов должна производиться квалификация заемщиков как "стабильных" (наличие у заемщика возможности обслуживать ипотечный кредит) и "нестабильных" (существенный риск невозврата кредита).
На основе сформированного отчета сотрудник ОРЗ составляет собственное заключение, содержание которого определяется каждым банком самостоятельно, и предоставляет его уполномоченному лицу/органу банка.
Окончательное решение может быть принято только после того, как банком будет оценено и одобрено в качестве обеспечения жилое помещение (имущественные права на него), приобретаемое за счет кредита или закладываемое банку для получения кредита, а также другие виды обеспечения.
Обеспечение по ипотечным жилищным кредитам предоставляется во исполнение обязательств по уплате процентов и возврату основного долга.
Согласно ст. 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.
В российской практике исполнение обязательств по возврату ипотечных жилищных кредитов и уплате процентов по ним обеспечивается, как правило, неустойкой и залогом (ипотекой) квартиры (залогом имущественных прав на получение строящейся квартиры в собственность), приобретаемой на кредитные средства. Кроме того, при необходимости в качестве обеспечения предоставляется поручительство физических или юридических лиц.
Оценка жилых помещений, приобретаемых на кредитные средства, осуществляется специализированными независимыми оценочными фирмами либо специалистами-оценщиками.
После независимой оценки рыночной стоимости квартиры, банк может принять окончательное решение о выдаче ипотечного кредита [9].
Предоставление ипотечного жилищного кредита.
Предоставление ипотечного жилищного кредита включает в себя три основные процедуры:
1. Оформление страховых документов.
2. Оформление кредитных и банковских документов.
3. Оформление купли-продажи и/или ипотеки квартиры.
Специфические факторы, делающие ипотечное кредитование высоко рискованным, обусловливают необходимость создания стабилизирующих противовесов. При этом одна из главных ролей здесь отводится ипотечному страхованию.
Задача страхования - в уменьшении кредитного риска.
В зависимости от типа ипотечного кредита различают три вида страхования - имущественное, личное, титульное. При этом страхователем является заемщик, а выгодоприобретателем - банк-кредитор.
Личное страхование покрывает риски банка, связанные с жизнью, здоровьем и утратой трудоспособности заемщика.
Имущественное страхование покрывает риски банка, связанные с утратой и повреждением заложенной квартиры.
Титульное страхование покрывает риск утраты заемщиком права собственности на квартиру.
Рассмотрим подробнее, что является объектами комплексной страховой программы при ипотечном кредитовании (см. таблицу 2).
Таблица 2– Объекты комплексного ипотечного страхования
| Вид страхования | Объект | Страховой случай |
| 1. Личное страхование | Жизнь заемщика | Смерть застрахованного по любой причине, произошедшая в период действия договора страхования как на территории РФ, так и за ее пределами. |
| Страхование на случай потери заемщиком трудоспособности | Частичная или полная утрата трудоспособности застрахованным в результате несчастного случая произошедшего в период действия договора страхования.. | |
| 2. Имущественное страхование | Жилье, предоставляемое в залог в качестве обеспечения ипотечного кредита | Определяется в каждом договоре отдельно. |
| 3. Титульное страхование | Право собственности владельца жилья, являющегося предметом ипотеки | Вступление в законную силу решения суда, в результате которого заемщик утратил право собственности на предмет ипотеки. |
Для осуществления комплексного ипотечного страхования своих заемщиков и заложенного имущества банку целесообразно заключать соглашения о сотрудничестве со страховыми компаниями-партнерами. В соглашениях желательно оговорить права и обязанности каждой из сторон, процедуры взаимодействия при ипотечном страховании, утвердить формы документов, которые будут использоваться в процессе взаимодействия, тарифы, а кроме того, порядок выплаты страхового возмещения при наступлении различных страховых случаев [11, 5].
Стоимость комплексного ипотечного страхования (трех видов) в настоящее время колеблется от 0,9 до 1,1% от страховой суммы. Порядок расчета страховой суммы, как правило, определяет банк.
Срок действия договора комплексного ипотечного страхования должен быть не менее срока кредитования либо заключаться на срок не менее 12 месяцев с последующим ежегодным продлением.
Банку следует осуществлять контроль за исполнением заемщиком обязательств по выплате страховых премий по договору комплексного ипотечного страхования.
Договор комплексного ипотечного страхования должен быть заключен до предоставления ипотечного жилищного кредита, а страховая премия может быть уплачена заемщиком одновременно с получением кредита безналичным путем со счета, открытого в банке-кредиторе.
После оформления страховых документов банк и заемщик приступают к оформлению кредитных и внутрибанковских документов, а затем купли-продажи и/или ипотеки квартиры.
Банк и заемщик заключают кредитный договор, при необходимости с поручителем заключается договор поручительства, оформляются внутрибанковские документы.
Затем продавец квартиры и покупатель-заемщик заключают договор купли-продажи квартиры с использованием кредитных средств, предусматривающий возникновение ипотеки квартиры в пользу банка в силу закона.
После предоставления кредита на счет заемщика сумма кредита, как правило, снимается со счета (если предусмотрен расчет наличными денежными средствами) и вместе с собственными средствами заемщика закладывается в банковскую ячейку, откуда вся сумма изымается продавцом квартиры после государственной регистрации договора купли-продажи квартиры с использованием кредитных средств и ипотеки.
При предоставлении кредита под залог имеющегося жилья банк и заемщик вместе с кредитным договором заключают договор ипотеки квартиры, который передается на государственную регистрацию, после чего банк предоставляет заемщику ипотечный кредит.
Если обеспечение исполнения заемщиком обязательств по кредитному договору удостоверяется закладной, заемщик подписывает закладную, и она передается на государственную регистрацию вместе с другими документами.
Продавец после получения всех средств за проданную квартиру передает ее по акту приема-передачи квартиры заемщику и собственноручно пишет расписку о получении денежных средств от покупателя-заемщика. Один из экземпляров акта, а также копию расписки желательно подшивать в кредитное досье заемщика.
Кроме того, в кредитное досье желательно подшить копию договора купли-продажи квартиры с использованием кредитных средств и ипотеки с отметкой о государственной регистрации купли-продажи и ипотеки, а также копию свидетельства о государственной регистрации права собственности заемщика на квартиру с указанием ипотеки в качестве обременения [6].
2.2. Обслуживание ипотечно
-
жилищного кредита
Обслуживание ипотечного кредита включает в себя процедуры по:
1. Мониторингу исполнения обязательств заемщика.
2. Мониторингу состояния заложенного имущества.
3. Мониторингу финансового состояния заемщика и поручителя(ей).
1. Мониторинг исполнения обязательств заемщика.
После предоставления кредита начинается его амортизация, то есть процесс постепенного погашения основного долга по ипотечному кредиту и выплаты долга по процентам (погашение процентного долга).
В качестве приложения к кредитному договору составляется график погашения ссудной задолженности, в котором указан размер платежа на каждую конкретную дату уплаты до полного погашения кредита, с разбивкой на проценты и основной долг. При этом заемщику может быть предложено несколько схем погашения основного долга и уплаты процентов.
Как правило, в России заемщикам предлагается аннуитетная схема. Аннуитет – серия равновеликих платежей через равные промежутки времени.
Заемщику очень удобно ежемесячно выплачивать одинаковую сумму по кредиту, так как это дает ему возможность заранее планировать расходы.
Если у заемщика появятся дополнительные средства в сумме не менее установленного банком размера досрочного платежа, можно направить их на досрочное погашение кредита.
Возможен и другой вариант погашения – ежемесячная равномерная выплата суммы основного долга и полная выплата процентов.
Тем не менее, наиболее распространена аннуитетная схема погашения.
Очень важной на этапе погашения кредита является работа банка по контролю за исполнением заемщиком своих обязательств перед кредитной организацией с целью предотвращения возникновения проблемной задолженности.
При этом возможно разделение проблемных кредитов на две категории: кредиты, по которым заемщик нарушил обязательства, и кредиты, по которым обязательства не нарушены, но прослеживаются признаки финансовых трудностей. К таким признакам можно отнести:
- получение заемщиком новых кредитов;
- снижение доходов заемщика;
- прослеживаемая в счете клиента тенденция к преимущественному снятию средств (если заемщику установлен овердрафт по личному счету).
Несмотря на сложность получения подобной информации в России, при своевременном обнаружении проблемы и немедленном принятии мер проблемный кредит не всегда оборачивается потерей для банка.
Исходя из этого в качестве элемента кредитной политики банком должна быть создана система контроля за погашением кредитов. К основным задачам данной системы можно отнести следующие:
- распознавать ранние признаки, предупреждающие о возможности нарушения кредитных обязательств со стороны заемщика;
- критически оценивать финансовую и другую имеющуюся информацию;
- определять, какая информация может понадобиться для принятия решения о необходимых мерах воздействия;
- оперативно собирать необходимую дополнительную информацию;
- анализировать полученную информацию, прогнозируя возможные последствия для банка при принятии различных стратегий взыскания кредита;
- четко определять и применять избранную стратегию взыскания кредита.
Кроме того, банку необходимо отслеживать своевременную уплату заемщиком ежегодных страховых премий по всем предусмотренным видам страхования. На это есть свои объяснения:
- неуплата страховых премий может быть первым тревожным сигналом банку о снижении платежеспособности заемщика или, в худшем случае, о его полной финансовой несостоятельности;
- при расторжении договора комплексного ипотечного страхования банк становится незащищенным от кредитного риска, а также от риска потери или повреждения заложенной квартиры, что при обращении взыскания на данную квартиру скажется на размере выплаты банку.
2. Мониторинг состояния заложенного имущества.
Особенностью контроля за погашением ипотечных жилищных кредитов является необходимость регулярной проверки состояния заложенной квартиры. Для этого представители соответствующего подразделения банка должны ежегодно выезжать на проверку и составлять отчет о состоянии имущества.
Помимо этого целесообразно регулярное предоставление заемщиком документов, содержащих информацию о зарегистрированных в квартире лицах и о своевременной уплате заемщиком как собственником квартиры коммунальных и других необходимых платежей. Частота предоставления подобных документов определяется банками самостоятельно и отражается в кредитных договорах как обязанность заемщика.
3. Мониторинг финансового состояния заемщика и поручителя(ей).
Мониторинг финансового состояния заемщика и поручителя должен обязательно включать в себя регулярное получение и анализ информации об их доходах и всех событиях, которые могут повлечь за собой изменение финансового состояния заемщика и поручителя.
В связи с этим очевидна обоснованность требования банка к заемщику регулярно предоставлять информацию о своих доходах.
2.3. Правовое регулирование договорных отношений, связных
с ипотечным кредитованием
В договоре ипотеки должны быть в обязательном порядке указаны:
1) предмет ипотеки, а также право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и наименование органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, зарегистрировавшего это право залогодателя;
2) оценка предмета ипотеки (она определяется в соответствии с законодательством РФ по соглашению залогодателя с залогодержателем и указывается в денежном выражении);
3) существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой. Оно должно быть названо в договоре об ипотеке с указанием его суммы, основания возникновения и срока исполнения.
Договор ипотеки заключается в письменной форме и подлежит государственной регистрации. Договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации.
Государственная регистрация договора об ипотеке - основание для внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи об ипотеке.
Порядок государственной регистрации ипотеки, возникающей в силу договора о ней, следующий: она осуществляется на основании совместного заявления залогодателя и залогодержателя.
Должны быть представлены:
1) договор ипотеки и его копия;
2) документы, указанные в договоре ипотеки в качестве приложений;
3) документ об уплате государственной пошлины;
4) иные документы, необходимые для государственной регистрации ипотеки в соответствии с законодательством РФ.
Государственная регистрации осуществляется в течение одного месяца со дня поступления необходимых для ее регистрации документов в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав. Дата государственной регистрации ипотеки - день совершения указанной регистрационной записи.
При прекращении ипотеки соответствующая регистрационная запись погашается. Основанием являются заявления законного владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя либо решение суда, арбитражного суда или третейского суда о прекращении ипотеки.
Ипотека как обременение имущества, заложенного по договору о ней, возникает с момента заключения этого договора.
Подводя итог сказанному, отметим, что договор ипотеки должен соответствовать требованиям, установленным законодательством, без выполнения которых данный вид договора не является договором ипотеки. К ним относятся:
1) основанием для заключения договора ипотеки должны быть определенные обязательства;
2) договор ипотеки заключается в простой письменной форме и подлежит государственной регистрации.
Сторонами по договору ипотеки являются:
1) физическое лицо – залогодатель, который передает в залог свое имущество;
2) банк, кредитная организация – залогодержатель, который принимает недвижимость в качестве залога для обеспечения исполнения основного обязательства.
Права и обязанности сторон по договору установлены законодательством и включают следующее:
1. Основная обязанность заемщика состоит в возврате полученных кредитных средств и выплате процентов за пользование ими.
2. Имущество, на которое установлена ипотека, остается у залогодателя в его владении и пользовании, т.е. должник по договору ипотеки имеет право им пользоваться по своему усмотрению, но ни продать, ни обменять, ни подарить его не вправе без согласия на то залогодержателя.
3. Залогодатель вправе завещать заложенное имущество.
4. Лицо, которое приобрело заложенное по договору об ипотеке имущество в результате его отчуждения или в порядке универсального правопреемства, в том числе в результате реорганизации юридического лица или в порядке наследования, становится на место залогодателя и несет все обязанности последнего по договору об ипотеке, включая и те, которые не были надлежаще выполнены первоначальным залогодателем.
Новый залогодатель может быть освобожден от какой-либо из этих обязанностей лишь по соглашению с залогодержателем.
5. При отчуждении имущества, заложенного по договору об ипотеке, с нарушением указанных ранее требований залогодержатель вправе по своему выбору потребовать:
а) признания сделки об отчуждении заложенного имущества недействительной и применения последствий недействительности сделки;
б) досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства и обратить взыскание на заложенное имущество независимо от того, кому оно принадлежит.
6. Залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.
После подписания договора ипотеки возникают правоотношения его сторон (залогодателя и залогодержателя). Эти субъекты наделяются взаимными правами и обязанностями.
Залогодатель (должник по кредитному договору) обязан:
а) застраховать заложенное имущество в полной его стоимости;
б) уведомлять залогодержателя о возникновении угрозы утраты или повреждения заложенного имущества;
в) при намерении повторного залога уже заложенного имущества сообщать каждому последующему залогодержателю сведения обо всех предшествующих залогах данного имущества.
Кроме обязанностей, залогодатель имеет следующие права:
а) пользоваться заложенной квартирой в соответствии с назначением;
б) для дальнейшего отчуждения предмета залога, передачи его в аренду или безвозмездное пользование другому лицу запрашивать согласие залогодержателя;
в) завещать заложенное имущество;
г) прекратить обращение взыскания на предмет залога и его дальнейшую реализацию путем исполнения обеспеченного залогом обязательства;
д) если иное не предусмотрено Законом об ипотеке и договором, залогодатель вправе без согласия залогодержателя сдавать заложенное имущество в аренду, передавать его во временное безвозмездное пользование и по соглашению с другим лицом предоставлять последнему право ограниченного пользования этим имуществом (сервитут).
Залогодержатель, в свою очередь, имеет следующие права:
1. Передать свои права другому лицу.
2. Требовать от залогодателя принятия мер, необходимых для сохранения предмета залога.
3. Потребовать досрочного исполнения обеспеченного залогом обязательства в случаях:
а) если предмет залога выбыл из владения залогодателя не в соответствии с условиями договора о залоге;
б) нарушения залогодателем правил о замене предмета залога;
в) утраты предмета залога по обстоятельствам, за которые залогодержатель не отвечает.
4. Не только потребовать досрочного исполнения обеспеченного залогом обязательства, но и, если это требование не будет выполнено, обратить взыскание на предмет залога в случаях:
а) нарушения залогодателем правил о последующем залоге;
б) невыполнения залогодателем своих обязанностей;
в) нарушения залогодателем правил о распоряжении заложенным имуществом.
Действия заемщика регламентированы законом и гражданским законодательством, чего нельзя сказать о правах и обязанностях кредитной организации. Ее обязанности будут выполнены в момент предоставления заемщику кредита на приобретение жилья и подачи заявления на государственную регистрацию.
2.4. Учет ипотечных кредитов в банке
Ипотечные кредиты предоставляются на срок свыше трех лет на приобретение недвижимости с оформлением права собственности на нее кредитной организации в случае непогашения кредита заемщиком.
Предоставленные кредиты учитываются в четвертом разделе плана счетов бухгалтерского учета в кредитных организациях и включают активные, пассивные счета.
Кредиты предоставленные физическим лицам учитываются на счетах первого порядка 455. На счетах второго порядка учет ведется по срокам предоставления.
После проверки документов и принятия решения кредитным комитетом на основании распоряжения кредитного отдела в бухгалтерии делается проводка по выдаче ипотечного кредита.
Учет банком-кредитором сумм предоставленных кредитов в рублях:
1. Учтены суммы потребительского кредита, предоставленного физическому лицу путем:
1.1. Зачисления денежных средств на его депозитный счет:
Дт 455.02-07 – кредиты, предоставленные физическим лицам (А);
Кт 423.01-07 – депозиты и прочие привлеченные средства физических лиц (П).
1.2. Выдачи наличных денег из кассы банка:
Дт 455.02-07 – кредиты, предоставленные физическим лицам (А);
Кт 20202 – касса кредитных организаций (A).
Учет банком-кредитором сумм погашенных кредитов в рублях
1. Учтено списание (уменьшение) сумм текущей задолженности заемщика (физического лица) по потребительскому кредиту (основной долг) при поступлении денежных средств для его погашения путем:
1.1. Списания денежных средств с его депозитного счета в банке:
Дт 423.01-07 – депозиты и прочие привлеченные средства физ. лиц (П);
Кт 455.02-07 – кредиты, предоставленные физическим лицам (А).
1.2. Внесения наличных денег в кассу банка:
Дт 20202 – касса кредитных организаций (A);
Кт 455.02-07 – кредиты, предоставленные физическим лицам (А).
1.3. Удержания из сумм начисленной заработной платы:
Дт 60305 – расчеты с работниками по оплате труда (П);
Кт 455.02-07 – кредиты, предоставленные физическим лицам (А).
Учет банком-кредитором сумм просроченной задолженности по ранее предоставленным кредита:
Вдень неисполнения обязательства по возврату денежных средств учтены суммы просроченной задолженности по потребительскому кредиту, ранее предоставленному физическому лицу:
Дт 45815 – просроченная задолжность по предоставленным кредитам гражданам (A);
Кт 455.02-07 – кредиты, предоставленные физическим лицам (А).
Учет банком-кредитором погашения сумм просроченной задолженности по ранее предоставленным кредитам:
1. Учтено списание (уменьшение) сумм просроченной задолженности заемщика (физического лица) по потребительскому кредиту (основной долг) при поступлении денежных средств для его погашения путем:
1.1. Списания денежных средств с его депозитного счета в банке:
Дт 423.01-07 – депозиты и прочие привлеченные средства физических лиц (П);
Кт 45815 – просроченная задолженность по предоставленным кредитам гражданам (A).
1.2. Внесения наличных денег в кассу банка:
Дт 20202 – касса кредитных организаций (A);
Кт 45815 – просроченная задолженность по предоставленным кредитам гражданам (A).
1.3. Удержания из сумм начисленной заработной платы:
Дт 60305 – расчеты с работниками по оплате труда (П);
Кт 45815 – просроченная задолженность по предоставленным кредита гражданам.
Учет банком-кредитором отсрочки погашения ранее предоставленных кредитов (увеличение срока действия кредитного договора):
Учтены суммы ранее предоставленного потребительского кредита заемщику (физическому лицу) при увеличении срока действия кредитного договора:
Дт 455.02-07 – кредиты, предоставленные физическим лицам (А);
Кт 455.02-07 – кредиты, предоставленные физическим лицам (А).
Учет резервов, созданных на возможные потери по ссудам:
1. Создан (доначислен) резерв по кредитам, предоставленным физическим лицам:
Дт 70606 – расходы (А);
Кт 45515 – резервы на возможные потери (П).
2. Списан (уменьшен) ранее созданный резерв при возврате кредита физическим лицом:
Дт 45515 – резервы на возможные потери (П);
Кт 70601 – доходы (П).
Внебалансовый учет:
1. Принятие в обеспечение поручительства физических лиц:
Дт 91414 – полученные гарантии и поручительства (А);
Кт 99999 – счет для корреспонденции с активными счетами (П).
2. Списание с обеспечения поручительства физических лиц:
Дт 99999 – счет для корреспонденции с активными счетами (П);
Кт 91414 – полученные гарантии и поручительства (А).
3. ПРОБЛЕМЫ И ПЕРСПЕКТИВЫ РАЗВИТИЯ ИПОТЕЧНОГО
БАНКОВСКОГО КРЕДИТОВАНИЯ В РОССИИ
3.1. Проблемы ипотечного кредитования в РФ на современном этапе
В настоящее время в Российской Федерации существует пять основных проблем, сдерживающих развитие ипотеки:
1. Сроки кредитования. По своей логике кредит на приобретение жилья должен быть долгосрочным, на 20-25 лет, как это было принято в мировой практике. Однако реальные сроки предоставляемых кредитов большинством отечественных банков составляют 3-4 года.
2. Отсутствие ресурсной базы. Для того, чтобы сделать долгосрочное кредитование массовым продуктом кредитной организации и в то же время соблюсти все требования ликвидности, банк должен привлечь денежные средства на такой же длительный срок. Сегодня это сделать практически невозможно.
3. Трудности оценки кредитоспособности заёмщика. Как известно, оценка платёжеспособности физического лица базируется на сопоставлении доходов и расходов. Однако подтвердить величину зарплаты – основного источника доходов – могут немногие граждане.
4. Валюта кредитования. В настоящее время стоимость квадратного метра жилья фиксируется в долларах США. Банки предпочитают выдавать кредиты также в иностранной валюте, в то время как у большинства населения заработная плата установлена и выплачивается в рублях.
5. Неадаптированность ряда ипотечных программ, финансируемых зарубежными инвесторами, к российским условиям. Например, программа ипотечного кредитования российских банков совместно с Американским инвестиционным фондом слишком «идеальна» для отечественного рынка в современных условиях. Кредит может получить лишь тот, у кого зарплата (причём высокая) выплачивается официально [3, 5.
3.2. Перспективы развития ипотечного кредитования в России
Для развития ипотечного кредитования в нашей стране можно выделить следующие благоприятные факторы для субъектов ипотеки:
а) для населения:
- разгосударствление жилищного фонда (доля государственной собственности составляет около 8%) и сосредоточение домовладений в личной собственности (около 46%), что позволяет гражданам использовать доходы от продажи имеющегося жилья для оплаты взносов за вновь приобретенное жилье;
- возникновение среднего класса (около 16% населения), т.е. слоя населения, имеющего высокую кредитоспособность и достаточные доходы для обслуживания и возврата ипотечных кредитов;
- изменение структуры спроса населения на жилье, обусловленное не только требованиями к размеру жилой площади, а все большими требованиями к планировке и качеству жилья, типу и местоположению здания;
- повышение подвижности населения в пределах территории страны;
- рост понимания значимости недвижимости как объекта вложения сбережений, важного условия стабильности жизни и обеспечения старости.
б) для предпринимателей:
- разгосударствление строительного комплекса и обострение конкуренции, в т.ч. со стороны иностранных подрядчиков;
- острая заинтересованность в преодолении спада в экономике и увеличении объемов жилищного строительства;
- понимание необходимости удешевления строительства при относительном росте качества для повышения доступности жилья и расширения масштабов жилищного строительства;
- возникновение сети новых предпринимательских структур, обслуживающих рынок жилья, заинтересованных в увеличении покупок населением жилья на основе ипотечного кредитования.
в) для банков и других субъектов хозяйства:
- укрепление законодательной и нормативной базы ипотечного кредитования;
- выполнение ведущими банками пробных проектов ипотечного кредитования и обучения специалистов ипотечному делу;
- активизация государственных и местных органов власти в поддержке проектов ипотечного кредитования граждан;
- сокращение сферы спекулятивного вложения капитала;
- повышение привлекательности ипотечного кредитования и операций по привлечению сбережений населения в условиях финансового кризиса;
- создание инфраструктуры рынка недвижимости;
- рост конкуренции;
- создание структур вторичного рынка ипотечных кредитов (Агентство по жилищному ипотечному кредитованию).
г) для органов государственной и местной власти:
- появление новой возможности решения жилищной проблемы;
- укрепление и расширение среднего класса, рост занятости населения и связанное с этим повышение социальной стабильности в обществе;
- оживление деловой активности на рынке жилья, в строительной отрасли и других, связанных с ней секторах народного хозяйства;
- рост налоговых поступлений и расширение финансовой базы для обеспечения социальным жильем населения с низким уровнем доходов;
- выполнение градостроительных планов.
Отметим еще один действенный экономический фактор, стимулирующий со стороны государства развитие первичного ипотечного рынка, это — наличие налоговых льгот, связанных с ипотечным жилищным кредитованием, позволяющих существенно увеличить доступность долгосрочных ипотечных кредитов для населения [3, 5].
Однако в настоящее время ипотечные отношения в нашей стране не приобрели того размаха и той зрелости, какими им надлежит быть. Поэтому актуален анализ причин, сдерживающих становление и развитие таких отношений.
Многие специалисты склонны видеть причины проблем не в самой ипотечной системе, а в общих экономических показателях. Мировая практика свидетельствует, что ипотека перспективна там, где годовая инфляция не превышает 6% в национальной валюте. До тех пор, пока разница между доходами населения и стоимостью недвижимости будет столь велика, массовость не станет ее отличительной чертой. Иными словами, спрос есть, но нет материального обеспечения.
За последние годы, коренные изменения произошли в структуре источников финансирования жилищного строительства. Основными источниками финансирования жилищного строительства становятся внебюджетные средства в сочетании с различными формами государственной поддержки граждан и юридических лиц, принимающих участие в финансировании строительства жилья.
Основные источники инвестирования нового жилья для граждан:
- личный целевой вклад гражданина;
- адресные субсидии местных органов власти, субсидии предприятий, на которых работают локальные инвесторы, или субсидии из внебюджетных фондов, формируемых генеральным менеджером в рамках системы за счет привлечения к строительству организаций, предприятий и частных лиц (коммерческих инвесторов);
- средства от фьючерской продажи ранее занимаемой семьей очередника квартиры [6].
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
Развитию ипотеки в последнее время уделяется большое внимание как со стороны органов власти и управления, так и со стороны рынка. Все сходятся на признании значительной роли ипотечного кредитования в экономике страны.
В настоящее время в России в числе первоочередных задач социально-экономического развития стоит задача формирования рынка доступного жилья посредствам создания условий для увеличения платежеспособного спроса населения на жилье, и увеличения объемов жилищного строительства.
По оценкам Госстроя и результатам социологических исследований, в России до 80% населения нуждается в улучшении жилищных условий, около 27% населения проживает в неблагоустроенных квартирах и около 2% – в квартирах, находящихся в аварийном состоянии. Основной причиной этому служит низкий уровень жизни населения и сокращение объемов строительства.
Создание условий, способствующих повышению доступности жилья и расширению платежеспособного спроса населения на жилье, непосредственно связано с развитием и расширением системы долгосрочного ипотечного жилищного кредитования. В России рынок ипотечного кредитования находится на этапе формирования. С помощью ипотечных кредитов реализуется пока около 1,5% строящегося жилья. Объем ипотечных жилищных кредитов незначителен по отношению к базовым макроэкономическим показателям, он достигает приблизительно 0,03% ВВП и не превосходит 0,1% совокупных активов банковской системы России.
Таким образом, система ипотечного жилищного кредитования не только является инструментом в решении важной задачи обеспечения граждан жильем, но и содействует реализации стратегически взаимосвязанных социальных, экономических и политических целей общества в целом:
- она ориентирована на социально и экономически активные слои общества, что способствует формированию среднего класса - его социальной основы;
- посредством отлаженной деятельности механизма ипотечного кредитования происходит вовлечение инвестиций, в том числе иностранных, в реальный сектор экономики;
- система ипотечного кредитования играет существенную роль в укреплении легального сектора экономики, поскольку ориентирована на законные, надежно оцениваемые и прогнозируемые доходы граждан.
Активное внедрение ипотечного кредитования – это не просто масштабный коммерческий проект, но оптимальный эффективный путь решения исторической по значимости социальной задачи - сделать жизнь соотечественников лучше и комфортнее.
В данной курсовой работе были изучены основные вопросы в области ипотечного кредитования, выявлены наиболее значительные проблемы в функционировании ипотечного кредитования в Российской Федерации и рассмотрены возможные пути их решения, а также были изучены основы организации ипотечного жилищного кредитования и были перечислены документы необходимые для получения ипотеки.
СПИСОК ИСПОЛЬЗУЕМЫХ ИСТОЧНИКОВ
1. Горемыкин В.А. Ипотечное кредитование: Учебник. М.: МГИУ, 2007. 205 с.
2. Дубовик И.В. Ипотечное жилищное кредитование. Иркутск: БГУЭП, 2007. 227 с.
3. Журкина Н.Г. Современная ипотека: состояние, проблемы, решения // Финансы. 2002. № 6. С. 12-18.
4. Зельднер А.Г. Жилищное строительство и ипотека в России // ЭКО. 2007. № 8. С. 8.
5. Корниенко Д.Г. Тенденции развития рынка ипотечного страхования // Финансы и кредит. 2007. № 30. С. 71-73.
6. Кострикин П.Н. Ипотечное кредитование в России. М.: Макс Пресс, 2006. 212 с.
7. Медведев М. 10 претензий к современной ипотеке // Вопросы социального обеспечения. 2007. № 2. С. 28-30.
8. О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним: Закон РФ от 25 декабря
9. Пономаре В. Система ипотечного кредитования. // Экономика России ХХI ВЕК. М.: Экономика, 2003. 120 с.
10. Разумова И.А. Ипотечное кредитование: учеб. пособие 2-е изд., Питер: СПб, 2009. 304 с.
11. Русецкий А.Е. Ипотека: как обезопасить себя при совершении сделок с недвижимостью: учебник / 2-е изд., перераб. и доп. – М.: Эксмо, 2008. 176 с.
12. Сапожников Н.П. Развитие ипотечного кредитования в России // Деньги и кредит. 2001. № 1. С. 7-13.
