ФЕДЕРАЛЬНОЕ АГЕНТСТВО ПО ОБРАЗОВАНИЮ
РЯЗАНСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ РАДИОТЕХНИЧЕСКИЙ УНИВЕРСИТЕТ
КАФЕДРА ЭКОНОМИКИ, МЕНЕДЖЕМЕНТА

И ОРГАНИЗАЦИИ ПРОИЗВОДСТВА
РЕФЕРАТ

ПО ДИСЦИПЛИНЕ:

«ЭКОНОМИКА НЕДВИЖИМОСТИ»
НА ТЕМУ:
«СДЕЛКИ НА РОССИЙСКОМ РЫНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ»
                                                                    Выполнил:

                                                                                студент гр. П-900

                                                                           Петрова М. М.

                                                                    Проверил:                                                                           

                                                                          Кутузова И.В.
Рязань 2011

Содержание

1. Сделки на российском рынке недвижимости………………………………...3
2. Понятие и виды сделок с недвижимым имуществом………………………..4
3. Форма сделок с объектами недвижимости…………………………………...9
4. Договор как правовая форма сделок с недвижимыми вещами…………….13
1. Сделки на российском рынке недвижимости
Отношения собственности и вещные права субъектов рынка недвижимости реализуются с помощью различного рода сделок, участники которых должны обладать правоспособностью и дееспособностью.

Правоспособность - это способность иметь гражданские права и нести обязанности, а дееспособность-это способность своими действиями приобретать и осуществлять права, создавать обязанности и исполнять их.

Правоспособность юридического лица возникает в момент его создания и прекращается в момент завершения его ликвидации. Она может быть универсальной (общей), позволяющей совершать любые виды сделок, не запрещенные законом, и специальной, которая дает право осуществлять строго определенные виды деятельности. Специальной правоспособностью обладают некоммерческие организации, унитарные предприятия и отдельные виды коммерческих организаций, в учредительных документах которых должны быть определены предмет и цели деятельности. Например, страховые организации не имеют права непосредственно заниматься производственной, торгово-посреднической и банковской деятельностью. Учредители сами могут, исходя из своих целей, наделить создаваемую коммерческую организацию специальной правоспособностью, включить в ее учредительные документы строго определенные виды деятельности, например, строительство, операции с жилыми помещениями, требующими лицензирования. Иначе говоря, коммерческая организация может добровольно ограничить свою универсальную правоспособность.

Наличие у предприятия специальной правоспособности имеет существенные правовые последствия в части совершения внеуставных сделок. Согласно закону сделки, не соответствующие целям деятельности юридического лица, закрепленным в его учредительных документах, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица.

Правоспособность граждан возникает в момент их рождения и прекращается со смертью, а дееспособность, позволяющая самостоятельно совершать различные сделки с недвижимостью, наступает в полном объеме в день совершеннолетия, т.е. достижения 18-летнего возраста.

В экономическом обороте не установлено принципиальной разницы между терминами «гражданин» и «физическое лицо», хотя последний имеет более широкое содержание и включает в себя не только граждан России, но и лиц без гражданства и иностранцев, правоспособность которых на рынке недвижимости может быть ограниченной в отдельных случаях. Так, иностранные лица не имели до 2002 г. права приобретать в собственность земельные участки в России, участвовать в приватизации отдельных групп предприятий.

При ограничении дееспособности граждан по закону или по суду ГК РФ четко определяет статус опекуна и попечителя. Опекун полностью замещает подопечного в силу закона и совершает от его имени и в его интересах необходимые сделки. Попечитель же только контролирует действия подопечных, дает согласие на их совершение, а сделки они заключают сами от своего имени.
2. Понятие и виды сделок с недвижимым имуществом
Сделкой называются осознанные действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение их прав и обязанностей. Сущность сделки составляют волевое действие с определенной целью, а не событие или поступок, и волеизъявление -внешнее выражение воли. Волеизъявление должно соответствовать воле при совершении сделки. Юридические последствия связаны именно с волеизъявлением, которое можно подвергнуть правовой оценке. Для заключения сделки необходимо, чтобы воля всех ее сторон совпадала и была выражена (закреплена) в определенной форме.

Различают следующие виды сделок с недвижимым имуществом:

·        действительные;

·        недействительные;

·        односторонние;

·        двух- и многосторонние;

·        реальные;

·        формальные;

·        возмездные;

·        безвозмездные;

·        коммуникативные;

·        условные и т.д.

Каждой сделке соответствует своя правовая цель, которая называется основанием (каузой). Основание должно быть законным и осуществимым.

В зависимости от признаков, положенных в основу классификации, сделки с землей и другими объектами недвижимости можно подразделить на ряд видов.

Сделка считается действительной при соблюдении четырех условий:

• содержание и правовые последствия ее не противоречат закону и иным нормативным актам;

• совершена она дееспособными и правоспособными лицами;

• волеизъявление лиц соответствует их действительной воле;

• форма сделки письменная, нотариально удостоверенная в установленных законом случаях.

Недействительные сделки не соответствуют закону, не имеют качеств юридического факта и не влекут желаемых правовых последствий. Они подразделяются по порядку признания на две разновидности: ничтожные и оспоримые, т.е. абсолютно и относительно недействительные. Оспоримой считается сделка, недействительная но решению суда, а ничтожная недействительна с самого начала ее заключения независимо от решения суда и не порождает юридических последствий.
Среди ничтожных сделок с недвижимостью наиболее распространены мнимые и притворные сделки. Мнимые совершаются для вида, без намерения создать соответствующие правовые последствия. Нередко такие сделки преследуют противозаконные цели, например, дарение и купля-продажа недвижимого имущества с целью укрытия его от конфискации или от взыскания по требованиям кредиторов.

Притворной называется сделка, прикрывающая другую сделку, которую стороны действительно имели в виду совершить. Так, часто купля-продажа дома или земельного участка прикрывается дарением, чтобы обойти право преимущественной покупки. Для маскировки оплаты труда с целью уклонения от перечислений денежных средств в фонды социального обеспечения и страхования оформляют аренду помещения гражданина. Договором о совместной деятельности прикрывают аренду государственных и муниципальных нежилых помещений без согласия собственника, или одностороннюю сделку прикрывают куплей-продажей объекта недвижимости, или оформляют залог недвижимого имущества для исключения продажи его на аукционе при банкротстве и др. Недействительные сделки можно подразделить на сделки с пороками:

• воли;

• субъектного состава;

• формы;

• содержания, а также кабальные сделки.

К действительным сделкам относят:

·        купля-продажа;

·        хозяйственное ведение;

·        дарение, наследование, обмен и мена;

·        страхование, траст;

·        аренда, лизинг, залог;

·        пожизненное наследуемое владение;
·        безвозмездное пользование;

·        вклад в уставный капитал;

·        рента, концессия и иные.

К недействительным сделкам относят:

ничтожные;

·        оспоримые по суду;

·        совершенные с нарушением законов;

·        не влекущие юридических последствий.

Основаниями для признания недействительной сделки по приватизации государственных и муниципальных предприятий и любых объектов недвижимого имущества являются различного рода нарушения правил проведения конкурса или аукциона, наличие сговора о занижении цены и др.

Последствия недействительных сделок:

 неисполнение сделки;

 двусторонняя реституция (восстановление прежнего состояния), т.е. каждая из сторон возвращает другой все приобретенное по сделке в натуре или в виде денежной компенсации, если ни одна из сторон не допустила умысла;

односторонняя реституция - все исполненное обратно получает только добросовестная сторона, а вторая  передает в доход государства;

 никакой реституции-все, что исполнено, передается в доход государства, если обе стороны действовали умышленно.

При применении двусторонней реституции продавец получает обратно земельный участок или другой объект, но возвращает покупателю полученную за него сумму.

При односторонней реституции, если имели место неправильные действия продавца, виновник возвращает покупателю полученные за объект недвижимости деньги, а покупатель передает в доход государства недвижимое имущество. Если же реституция исключается для обеих сторон, то продавец передает в доход государства деньги, а покупатель ? соответствующий объект недвижимости.

Самыми ответственными моментами при совершении сделок с земельными участками, жилыми помещениями и другими объектами недвижимости, находящимися в частной собственности, являются оформление документов и передача денег за покупку. Чтобы обезопасить себя, необходимо диверсифицировать риск, возникающий при проведении операции купли-продажи недвижимости, путем:

 страхования покупателя от потери права собственности на земельный участок или другое имущество;

 включения коммерческого банка в сделку. В практике применяются различные механизмы действий по обеспечению интересов покупателя и продавца с использованием кредит-ячейки, аренды ячейки в сейфе банка и др.

Страхование покупателей от потери прав собственности означает:

если при оформлении сделки допущены ошибки, которые привели к потере покупателем права собственности на объектах, страховая компания возместит ему сумму, указанную в договоре;

если объект когда-либо был задействован в обменных или других операциях и бывшим владельцам удастся доказать в суде, что в прошлых операциях их интересы были умышленными, то покупателя могут лишить права собственности и возместить ему убытки на сумму, указанную в договоре купли-продажи, которая может быть значительно ниже действительной.

Все многообразие действительных сделок с недвижимым имуществом можно осуществлять различными законными способами.

К способам сделок с земельными участками относят:

·        аукцион;

·        коммерческий конкурс;

·        инвестиционный конкурс;

·        закрытый тендер;

Сторонами в сделке могут выступать граждане-собственники недвижимого имущества или по их поручению доверенные лица и (или) организации, имеющие статус юридического лица. В соответствии со ст. 55 ГК РФ филиалы и структурные подразделения различных организаций не являются юридическими лицами и не могут совершать сделки от своего имени, хотя нередко в их положения хозяйственные субъекты включают такие правомочия. Подобные случаи квалифицируются как превышение полномочий и присвоение функций законодательного органа. Представительства действуют по доверенности юридического лица, выданной конкретному физическому лицу, а не подразделению. Важно также, чтобы сторона, выставляющая объект на продажу или сдачу в аренду, была правомочна распоряжаться имуществом, в противном случае сделка будет недействительной.
3. Форма сделок с объектами недвижимости
Волеизъявление участников сделки может быть выражено различными способами, в разных формах. Форма сделки имеет важное юридическое значение для ее действительности, для доказательства прав и обязанностей сторон в случае возникновения разногласий между ними. Изменение, прекращение прав и обязанностей сторон, уступка требований и перевод долга по сделке производятся в той же форме, в которой она была совершена. Молчание может свидетельствовать о совершении сделки только в случаях, предусмотренных законом или соглашением сторон. Например, молчание арендодателя после истечения срока договора аренды может считаться выражением его воли возобновить (продлить) договор на тех же условиях на неопределенный срок.

Сделки с недвижимым имуществом совершаются в письменной форме путем составления единого документа, который должен:

• выражать содержание сделки (ее условия);

• быть подписан одним лицом (при односторонней сделке) или двумя или более лицами (при двух- или многосторонних сделках) или уполномоченными их представителями;

• быть удостоверен нотариально в предусмотренных законом случаях или по соглашению сторон, а подписи должностных лиц предприятий и организаций заверены их печатью;

• зарегистрирован в учреждениях юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним по месту нахождения объектов.

С введением в действие ГК РФ и Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество обязательное нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью сохранено только для ренты ? продажи имущества с правом пожизненного проживания и отчуждения объектов недвижимости, находящихся в общей совместной собственности различных лиц или супругов.

Отмена обязательности нотариальной формы сделок купли-продажи и дарения недвижимости заимствована из англосаксонской правовой системы без учета и создания соответствующих механизмов:

• участия в оформлении сделок маклера, адвокатов сторон и страховой компании;

• обязательного заключения договора страхования права собственности на недвижимость;

• защиты прав добросовестного приобретателя в случае признания сделки недействительной и возмещения понесенных им убытков.

Полагают, что нотариус не в состоянии обеспечить надлежащие гарантии интересов сторон, так как не обладает всей документацией по предыдущим сделкам с данным объектом и не может достоверно подтвердить ее юридическую чистоту. В то же время ограничения сферы нотариата на рынке недвижимости могут вызвать ряд негативных последствий:

• увеличить опасность для граждан и их прав на имущество стать объектами незаконного посягательства путем инициирования другим лицом волеизъявления собственника либо подделки его подписи в доверенности, договоре купли-продажи или дарения;

• сузить конституционные гарантии охраны прав и свобод граждан при совершении сделок с недвижимостью без установления личности сторон, без проверки их дееспособности и полномочий, обычно осуществляемых нотариусом;

• исключить подписание договора заинтересованными лицами непосредственно в присутствии нотариуса, который обязан выяснить все обстоятельства дела и соответствие требованиям закона;

• увеличить срок заключения сделок до трех месяцев и осложнить взаиморасчеты, совершаемые до регистрации договора;

• расширить поле для недобросовестного продавца недвижимости, который может после заключения договора и до его государственной регистрации еще несколько раз подписать другие договоры и получить деньги заодно и то же имущество;

• увеличить государственные расходы на создание новой системы регулирования отношений граждан и юридических лиц на рынке недвижимости.

Несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее недействительность. Она считается ничтожной и не создает никаких правовых последствий. В целях защиты добросовестной стороны действующее гражданское законодательство допускает возможность в случае, если одна из сторон полностью или частично исполнила сделку, требующую нотариального удостоверения, а другая сторона уклоняется от такого оформления, признать по требованию исполнившей сделку стороны в судебном порядке данную сделку действительной. При таком варианте последующее нотариальное удостоверение сделки не требуется. Но в данном случае важно иметь в виду, что приведенное правило допустимо при условии доказанности самого факта заключения договора.

Сторона, необоснованно уклоняющаяся от нотариального удостоверения сделки, а следовательно, нарушающая требования закона, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой в совершении сделки.

Положения о последствиях несоблюдения установленной формы сделки применяются и в том случае, если требование о нотариальном удостоверении сделки установлено соглашением сторон. Это касается и несоблюдения приравненной к нотариальной формы доверенности и завещания.

Согласно ст. 131 ГК РФ права на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации, которая с 01.02.1998 выступает как единственное доказательство существования прав на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновения, перехода и прекращения. Несоблюдение этого требования влечет недействительность сделки независимо от признания ее таковой судом.

Перечень необходимых документов для регистрации, установленный законом, включает: правоустанавливающие документы (договоры в отношении недвижимости, акты и свидетельства о приватизации жилых помещений, свидетельства о праве на наследство, вступившие в силу судебные решения и иные документы). Обязательно прилагается кадастровый план земельного участка и (или) план объекта недвижимости с указанием его кадастрового номера, удостоверение личности и др.

В случае сомнений в отношении качества (подлинности) представленных документов регистратор может обратиться в правоохранительные органы, в жилищно-эксплуатационные конторы и другие учреждения для проведения соответствующей проверки. Исчерпывающий ответ они должны представить в 10-дневный срок. Если при проведении юридической экспертизы возникают замечания, которые можно исправить, то заявителю предоставляется право в месячный срок, а по письменному заявлению  в срок до трех месяцев привести весь пакет в соответствие с установленными требованиями. На этот период государственная регистрация прав приостанавливается.

Отказ в государственной регистрации прав на недвижимость возможен только в семи случаях, предусмотренных в ст. 20 Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество, и может быть обжалован в суде.

Факт государственной регистрации возникновения и перехода прав на недвижимое имущество удостоверяется выдачей свидетельства, а на документах, выражающих содержание сделки, делается специальная надпись. Сама процедура регистрации технологически сводится к записям информации о правах на каждый объект недвижимости и его параметрах.
4. Договор как правовая форма сделок с недвижимыми вещами
Реализация экономических отношений участников рынка недвижимости невозможна без совершения сделок в форме договоров -соглашения двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. Можно даже утверждать, что рынок недвижимости - это определенная совокупность сделок.

Договор имеет два значения:

а) юридический факт, порождающий права и обязанности;

б) само правоотношение, содержание которого составляют эти права и обязанности. Договорные отношения по поводу недвижимости существуют в виде:

• простых - когда заключается один договор между двумя сторонами;

• сложных - если заключается несколько договоров с участием трех и более сторон.

Важно четко отличать двухсторонний договор с множественностью лиц от многостороннего, в котором каждый участник выступает самостоятельной стороной и выражает свою волю, вместо нескольких лиц на одной стороне с едиными интересами и единым волеизъявлением.

В зависимости от конкретных условий сделки с недвижимым имуществом могут обеспечиваться целым комплексом хозяйственных договоров, обладающих внутренним единством, организационной связью и дифференциацией отношений. Центральное место в нем занимают договоры, опосредующие передачу прав на имущество.

Договор как главный инструмент регулирования имущественных и обязательственных отношений на рынке недвижимости выполняет сложные и многообразные функции, которые можно объединить в две основные группы: общие и специфические.

К общим функциям договора относят:

·        инициативную;

·        координационную;

·        гарантийную;

·        волеизъявительную;

·        информационную;

·        обеспечение обязательств;

·        критерий оценки управления недвижимостью;

·        обеспечение свободы предпринимательства.

К специфическим функциям договора относят:

·        реализацию предпринимательского проекта;

·        получение налоговых и амортизационных льгот;

·        закрепление отношений сторон в форме обязательств;

·        согласование интересов и действий сторон;

·        введение санкций, предусмотренных сторонами и законом;

·        осуществление прав на недвижимое имущество.

К основным принципам договорных отношений на рынке недвижимости относят:

·        добровольность;

·        равноправие сторон;

·        автономию воли;

·        заинтересованность;

·        соответствие законам;

·        обязательность исполнения;

·        ответственность;

·        презумпцию вины должников;

·        защиту слабой стороны.

Точное определение момента (числа, месяца и года) заключения договора связано с окончанием срока его действия и, следовательно, вытекающих из него юридических последствий. Дата заключения контракта может считаться моментом вступления договора в силу, если он прямо не указан в тексте.

К основным стадиям исполнения договорных обязательств относят:

·        организационную;

·        материальную;

·        технико-юридическую.

К организационной стадии исполнения договорных обязательств относят информационное действие участников. К материальной стадии исполнения договорных обязательств относят предоставление исполненного должником и принятие предмета исполнения кредитором. К технико-юридической стадии исполнения договорных обязательств относят проверку исполненного по количеству и качеству и оформление документа об исполнении.