Введение


Договор аренды широко применяется в предпринимательской и иных сферах деятельности, имеет свои правовые особенности и представляет собой самостоятельный гражданско-правовой договор, нормы которого содержатся в отдельной главе 34 Гражданского кодекса РФ[1], который регулирует также разновидности данного договора. Данные отношения базируются на основополагающих началах гражданского законодательства: равенстве, автономии воли и имущественной самостоятельности субъектов, основанных на принципах неприкосновенности собственности, свободы договора, недопустимости вмешательства кого-либо в частные дела, беспрепятственного осуществления гражданских прав, обеспечения восстановления нарушенных прав, их судебной защиты. Возникновение этого института предопределено стремлением участников гражданского оборота наиболее полно и рационально использовать имущество. Аренда обеспечивает гражданам и юридическим лицам возможность извлекать выгоду, временно пользуясь имуществом другого собственника, когда оно не требуется им для постоянного пользования.

Российскому праву договор аренды был известен ещё со времен «Русской правды». Однако в тот момент, да и позднее, еще не вполне отчетливо проводилось разграничение между арендой и близкими с ней институтами русского права. Современный вид договор найма получил только в Своде законов Российской Империи (ч.1 т. Х), а последующие законодательные акты лишь отчасти дополнили этот институт. В советский период роль аренды то уменьшалась (в 30-40-е гг.), то вновь возрастала (в период НЭПа и после 1985 г.)[2]. Однако основной объем правовых норм о найме оставался неизменным как в Гражданском кодексе РСФСР 1922 г.[3], так и в Гражданском кодексе РСФСР 1964 г.[4] В новом Гражданском кодексе РФ в связи с переходом России к рыночной экономике арендные отношения получили значительное развитие.

Актуальность рассматриваемой темы «Понятие, предмет и содержание, договора аренды» заключается в том, что договор аренды занимает значительное место в гражданском законодательстве Российской Федерации и имеет большое распространение. Происходящие в Российской Федерации позитивные изменения в области социально-экономического развития сопровождаются возрастанием потенциала эффективности правового регулирования арендных отношений, возрастанием роли договора аренды.

Объект исследования курсовой работы – общественные отношения, которые возникают при заключении такого вида гражданско-правового договора как договор аренды. Предмет исследования - договор аренды: понятие, предмет и содержание.

К целям курсовой работы относится исследование правового регулирования договора аренды по действующему гражданскому законодательству Российской Федерации. Данная цель определила следующие задачи: рассмотреть понятие договора аренды, его виды, изучить источники правового регулирования договора аренды, требования, предъявляемые законом к его предмету и содержанию.

В курсовой работе использованы следующие нормативно-правовые акты: Конституция Российской Федерации[5], Гражданский кодекс Российской Федерации, Федеральный закон от 21 июля 1997 г. № 122- ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»[6], Федеральный закон от 29 октября 1998 г. № 164-ФЗ «О финансовой аренде (лизинге)»[7], другие нормативные акты и материалы судебной практики. В работе использованы также труды таких авторов как В.И.Казанцева, В.Н.Васина, Е.С.Гречихо, И.Б.Новицкого, Г.А.Корнейчука и других.

Курсовая работа структурно представляет собой следующее: введение; две главы; четыре параграфа; заключение; глоссарий; список использованных источников; список сокращений и приложение. В первой главе «Договор аренды: понятие, значение и правовые особенности» автор изучает понятие, значение  и особенности договора аренды, рассматривает требования, предъявляемые к субъектам договора аренды и к форме данного договора. Вторая глава «Предмет и содержание договора аренды» посвящена предмету договора аренды и требованиям закона к содержанию данного гражданско-правового договора.


1
Договор аренды: понятие, значение и правовые особенности


1.1 
Понятие и значение договора аренды в гражданском обороте


Легальное определение договора аренды дано в ст.606 Гражданского кодекса Российской Федерации. В соответствии с данными нормами по договору аренды (имущественного найма) одна сторона (арендодатель) обязуется предоставить другой стороне (арендатору) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. В отличие от многих юридических терминов, имеющих латинские корни, слова «аренда» - польского происхождения и в самом общем смысле означало наем недвижимого имущества или помещения во временное пользование на договорных условиях[8]. При этом следует особо подчеркнуть, что в современном гражданском законодательстве понятия «аренда» и «имущественный наем» признаются тождественными. В то же время необходимо иметь в виду, что термин «наем» используется для обозначе­ния иного вида договоров по передаче имущества в пользование, например договора найма жилого помещения, которые не входят в группу арендных договоров. Таким образом, термин «наем» имеет узкое значение, когда применяется в качестве синонима договора аренды, и широкое - когда обозначает иные виды договоров по передаче имущества в пользование. В силу этого общие положения об аренде не распространяются на такие иные виды договоров. Законодательное определение договора аренды позволяет использовать любой из двух предложенных законодателем терминов – «аренда» или «имущественный наем», исходя из традиционной для российского законодательства их синонимичности.  Соответственно субъекты арендных правоотношений можно называть наймодателем, с одной стороны, и нанимателем – с другой. В договоре аренды это не является принципиальным. Важно другое: соотношение общих и специальных норм, какие из них применять при тех или иных обстоятельствах.

В дореволюционном российском законодательстве термин «аренда» использовался редко; чаще применялись другие вы­ражения: наем, прокат, снятие, оброчное пользование, кор­томное содержание[9]. В советское время этот термин также редко применялся в нормативных правовых актах. Лишь в по­следние годы прошлого столетия он стал более востребован­ным. Так, 7 апреля 1989 г. был принят Указ Президиума Вер­ховного Совета СССР «Об аренде и арендных отношениях в СССР», а 23 ноября того же года приняты Основы законода­тельства Союза ССР и союзных республик об аренде[10]. 14 октября 1992 г. был принят Указ Президента РФ № 1230 «О регулировании арендных отношений и приватизации иму­щества государственных и муниципальных предприятий,  сданного в аренду». Было еще несколько документов, регули­рующих арендные отношения. Однако в Гражданском кодексе РСФСР 1964 г. еще использовался термин «имущественный наем» (глава 27, содержавшая 20 статей), хотя в деловом язы­ке все чаще стало встречаться слово «аренда». В 1995 г. была принята часть вторая Гражданского кодекса РФ, в кото­рой предпочтение отдано термину «аренда», расшифрованно­му в скобках как «имущественный наем».

Логический анализ определения договора аренды по действующему Гражданскому кодексу РФ позволяет сделать следующие выводы:

во-первых, договор аренды имеет консенсуальный характер (арендо­датель обязуется), т.е. он считается заключенным с момен­та достижения договаривающимися сторонами соглаше­ния по всем существенным условиям договора еще до передачи имущества;

во-вторых, договор носит возмездный характер, поскольку имущество передается арендатору за плату;

в-третьих, имущество, являющееся предметом (объектом) договора аренды, может быть как движимым, так и недвижимым;

в-четвертых, по договору аренды арендатору временно передаются неко­торые правомочия собственника имущества (владение и пользование или только пользование)[11].

Владение, как известно, означает фактическое господство лица над вещью, соединенное с намерением присвоить ее се­бе, а пользование состоит в извлечении из вещи тех выгод, которыми определяется ее экономическое значение[12]. Но обладание этими двумя правомочиями еще не делает арендато­ра собственником переданной ему вещи. Арендатор иногда приобретает даже правомочие распоряжения этой вещью, но все равно не становится ее собственником, поскольку все правомочия передаются ему на время, а юридически распоряжаться такой вещью он мо­жет лишь «в урезанном виде».

Обычно арендодатель передает имущество и во владение, и в пользование. Но в некоторых случаях оно остается во вла­дении арендодателя, а арендатор только пользуется таким имуществом. Это происходит, например, когда собственник железной дороги предоставляет арендатору возможность пользоваться ею для перевозки грузов, но и сам использует ее в тех же целях; когда собственник сложного технического оборудования, которое трудно или нецелесообразно переме­щать (рентгенологические установки, электронно-вычислительные машины и т.п.) предоставляет арендатору время для его пользования; когда имущество физически невозможно пе­редать во владение (так, для обеспечения полетов воздушных судов граждане и юридические лица, имеющие право на предоставление услуг связи, сдают в аренду на основе договоров соответствующим специально уполномоченным органам по их заявкам необходимые каналы связи).

Пользование арендованным имуществом иногда приносит плоды, продукцию или доходы. В соответствии со ст. 13 ГК РФ такого рода поступления от имущества принадлежат лицу, использующему это имущество на законном основании, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми ак­тами или договором об использовании этого имущества. По­этому в случае с арендованным имуществом плоды, продук­ция и доходы, полученные арендатором в результате его использования в соответствии с договором, являются его соб­ственностью, что прямо и установлено ч. 2 ст. 606 ГК РФ.

Коль скоро арендодатель распоряжается имуществом, то презюмируется, что он и является собственником имущества, которое он сдает в аренду. Именно поэтому в ст. 608 ГК РФ указано, что право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику[13]. Но не каждый собственник имеет право сдавать свое имущество в аренду. Так, малолетние в возрасте от 6 до 14 лет лишены этого права (ст. 28 ГК РФ); если у них есть опекуны, то те могут сдавать в аренду имущество своих мало­летних подопечных, но только с предварительного разрешения органов опеки и попечительства (п. 2 ст. 37 ГК РФ). Несо­вершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет уже получают такое право, но могут сдавать в аренду свое имущество лишь с письменного согласия своих законных представителей - роди­телей, усыновителей или попечителя (п. 1 ст. 26, п. 2 ст. 3­ ГК РФ). В случае наследования земельных участков лицами, не достигшими совершеннолетия, их законные представители могут передать эти земельные участки в аренду на срок до достижения наследниками совершеннолетия (п. 1 ст. 22 Зе­мельного кодекса РФ[14]). От имени гражданина, признанного су­дом недееспособным, его имущество вправе сдавать в аренду его опекун (п. 2 ст. 29 ГК РФ). Гражданин, ограниченный су­дом в дееспособности, может сдавать свое имущество в аренду лишь с согласия попечителя (п. 1 ст. 30 ГК РФ). Право сда­чи имущества в аренду иногда ограничивается при некоторых процедурах банкротства в соответствии с Федеральным зако­ном от 26 октября 2002 г. № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)[15]».

Арендодателями мо­гут быть лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду (ст. 608 ГК РФ). Такими являются законные представители, поверенные по договору поручения (ст. 971 ГК РФ), комиссионеры по договору комиссии (ст. 990 ГК РФ), агенты по агентскому договору (ст. 1005 ГК РФ), до­верительные управляющие по договору доверительного управления имуществом (ст. 1012 ГК РФ), титульные вла­дельцы иных вещных прав.

Не могут быть арендодателями имущества его собствен­ники, когда они передали это имущество юридическим лицам и гражданам на титуле вещных прав (ст. 216 ГК РФ). В некоторых случаях, напротив, несобственникам принад­лежит право сдачи имущества в аренду.

Любопытен следующий правовой парадокс. Согласно п . 2 ст. 295 ГК РФ предприятие не вправе сдавать в аренду принадлежащее ему недвижимое имущество на праве хозяй­ственного ведения без согласия собственника. Как известно, вещное право хозяйственного ведения имуществом обладает более широким правомочием распоряжения, чем право опе­ративного управления имуществом, субъектом которого яв­ляется учреждение. В соответствии с п. 1 ст. 298 ГК РФ учреждение не вправе распоряжаться любым способом за­крепленным за ним имуществом. Следовательно, оно не вправе и сдавать его (особенно недвижимое имущество) в аренду. Но согласно п. 11 ст. 39 и п. 1, 2 ст. 47 Закона РФ от 10 июля 1992 г. № 3266-1 «Об образовании»[16] образовательное учреждение вправе выступать в качестве арендодателя иму­щества, находящегося у него в оперативном управлении. Как видно, Закон РФ «Об образовании» в этой части находится в противоречии с нормами более позднего закона - части второй Гражданского кодекса РФ, которая введена в дейст­вие с 1 марта 1996 г.. В подобных случаях применяется традиционное правило lex posterior derogat рпоп (позднейшим законом отменяется более ранний), тем более что согласно п. 2 ст. 3 ГК РФ нормы гражданского права, со­держащиеся в других законах, должны соответствовать Гра­жданскому кодексу РФ.

Другой стороной арендного договора является арендатор, которым может быть любое юридическое лицо и любое дее­способное физическое лицо; арендаторами могут быть и пуб­лично-правовые образования, поскольку в силу статьи 124 ГК РФ они являются субъектами гражданского права.

Таким образом, договор аренды в отличие от договоров по передаче имущества в собственность не влечет смены титула собственника, а, следо­вательно, в экономическом смысле, он оформляет такие отноше­ния товарообмена, при которых товаром является не вещь, а право пользования ею. Имущество по данному договору может передаваться арендатору только в пользование или в пользова­ние и во владение одновременно. В первом случае арендатор не приобретает титула владельца арендованного имущества, а во втором - он становится его титульным (законным) владельцем со всеми вытекающими правовыми последствиями.

Значение договора аренды определяется тем, что интересы сторон, участвующих в экономических отношениях, не всегда требуют передачи имущества в собственность. Нередко купля-продажа невыгодна ни собственнику, ни лицу, нуждающемуся только во временном использовании имущества.  Эти экономические причины и породили данные отношения. Договор аренды широко применяется в предпринимательской и иных сферах деятельности, включая бытовую. С переходом России к рыночной экономике арендные отношения получили значительное развитие. Аренда имущества предполагает его использование (эксплуа­тацию) с учетом его потребительских качеств как в предприни­мательских, так и в не связанных с предпринимательской деятельностью целях. При этом наиболее ценным качеством имущества является его способность к приращению - есте­ственному (в форме плодов), искусственному (продукция), фи­нансовому (деньги). По сравнению с общей диспозитивной нор­мой ст. 136 ГК РФ специальная норма ч. 2 ст.606 ГК РФ содержит императивную норму, согласно которой право соб­ственности на плоды, продукцию и доходы, получаемые вслед­ствие приращения арендованного имущества, принадлежит арендатору. Поэтому, если в договоре аренды предусмотрена на­туральная форма оплаты - часть плодов или продукции, то арендатор-собственник обязан передать арендодателю соответ­ствующую часть приращения на праве собственности. Если же в договоре предусмотрено, что объекты такого приращения изна­чально принадлежат арендатору или арендодателю в определен­ных долях, то это указывает на конституирующий признак ино­го договора - о совместной деятельности[17].

Направленность договора аренды на передачу имущества во временное пользование является главным признаком, подчеркивающим особенность данного договора и выделяющим аренду в системе гражданских договоров, а также -  позволяющим отграничивать его от смежных гражданско-правовых договоров. Прежде всего, как было указано выше, передача имущества арендодателем не сопровождается переходом права собственности на это имущество к арендатору. Именно временным характером владения и (или) пользования, прежде всего, договор аренды отличается от таких возмездных и безвозмездных договоров по передаче имущества, как договоры купли-продажи, мены, дарения, займа, по которым имущество переходит к приобретателю в собственность (либо хозяйственное ведение или оперативное управление). Названные договоры следует отграничивать и по предмету. Предметом аренды могут быть вещи только индивидуально определенные и непотребляемые. По договору же купли-продажи, мены и дарения – как индивидуально определенные вещи, так и определенные родовыми признаками, потребляемые и непотребляемые, по договору займа – только родовые и потребляемые.

Основной особенностью, отличающей договор аренды от договора по предоставлению имущества во временное безвозмездное пользование, является его возмездный характер, а договор аренды жилого помещения от договора найма жилого помещения – субъектный состав. Нанимателем по договору аренды жилого помещения может быть только юридическое лицо (п.2 ст.671 ГК РФ). И напротив, нанимателем по договору найма жилого помещения может быть только физическое лицо (п.1 ст.677 ГК РФ).

Как было указано выше, пользование имуществом при аренде временно лишает собственника права пользования имуществом и сопряжено с такой его эксплуатацией арендатором, которая связана, как правило, с присвоением последним плодов, продукции и доходов, полученных в результате использования имущества. Этими качествами договор аренды отличается от договора на оказание возмездных услуг. По договору на оказание услуг заказчику может быть предоставлено во временное пользование имущество исполнителя, однако интерес заказчика сводится к получению именно услуги как таковой с исключением возможности пользования соответствующим имуществом с целью присвоения плодов, продукции и доходов, получаемых в результате использования имущества. Кроме того, предоставление услуги, в отличие от пользования имуществом при аренде, сопряжено с эксплуатацией вещи при отсутствии отчуждения собственника от права на ее пользование[18].

За правом аренды признается право следования за вещью[19]. Предоставление арендатору вещно-правовой защиты и признание за правом аренды права следования иногда расцениваются в юридической литературе, как основания для отнесения этого права к числу вещных прав[20]. Споры о юридической природе прав арендатора велись еще в дореволюционной российской литературе[21]. Вместе с тем, права арендатора, по мнению В.П.Мозолина[22], носят обязательственно-правовой, а не вещно-правовой характер, они всегда возникают в силу договора с титульным владельцем имущества. Их содержание, включая и различные возможности распоряжения арендованным имуществом, вплоть до их отчуждения, определяется условиями конкретного арендного договора. Решающее значение для удовлетворения интереса управомоченного лица  имеет при этом поведение обязанного лица. Устанавливаются права и обязанности в отношении арендатора и арендодателя, а не третьих лиц. Для вещных прав такое положение невозможно. Следовательно, правоотношение, порождаемое договором аренды, носит относительный характер.

Порядок заключения договора аренды имеет особенности, установленные в Гражданском кодексе РФ: допускается возможность проведения субъектами Российской Федерации аукционов или конкурсов на право аренды здания или сооружения, при этом нежилое помещение должно принадлежать государству или муниципальному образованию. Договор аренды может быть заключен на торгах, на которых право аренды продается, и договор заключается с лицом, выигравшим торги. Второй особенностью порядка заключения договора аренды является то, что арендатор, как правило, имеет преимущественное право на заключения договора на новый срок после истечения первоначального срока договора (ст.621 ГК РФ).

Правовое регулирование договора аренды в Российской Федерации осуществляется следующим образом. Гражданский кодекс РФ – это основной правовой акт, регулирующий арендные отношения. Глава 34 ГК РФ закрепляет общие положения об аренде (ст.606-625) и специальные нормы отдельных видов договоров аренды (ст.625-670). В соответствии со ст.625 ГК РФ «Особенности отдельных видов аренды и аренды отдельных видов имущества» к отдельным видам договора аренды и договорам аренды отдельных видов имущества (прокат, аренда транспортных средств, аренда зданий и сооружений, аренда предприятия и финансовая аренда (лизинг) положения, предусмотренные ст. 625 ГК РФ, применяются, если иное не установлено правилами Кодекса об этих договорах. Помимо Гражданского кодекса РФ правила об отдельных видах договоров аренды или об аренде отдельных видов имущества содержатся в иных законах. Так, отношения по финансовой аренде регулируются также и  Федеральным законом от 29 октября 1998 г. № 164-ФЗ «О финансовой аренде (лизинге)». Отношения по аренде, включая прокат, могут регулироваться Законом РФ от 2 февраля 1992 г. № 2300-1 «О защите прав потребителей»[23]. В случае отдельных правоотношений, связанных с арендой транспортных средств, автомобилей, а также зданий и сооружений и другого недвижимого имущества, нормы могут быть урегулированы такими нормативными актами, как: Федеральным законом от 21 июля 1997 г. № 122- ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», Земельным кодексом РФ от 25 октября 2001 г. № 136-ФЗ[24], Водным кодексом РФ от 3 июня 2006 г. № 74-ФЗ[25], Лесным кодексом РФ от 4 декабря 2006 г. № 200-ФЗ[26], Транспортными уставами и кодексами[27]. К договору аренды имущества, предусматривающему в последующем переход права собственности на это имущество к арендатору, применяются правила о купле-продаже, но только те из них, которые регламентируют форму договора (п.3 ст.609 ГК РФ). Развернутое судебное толкование законодательства об аренде содержится в Обзоре практики разрешения споров, связанных с арендой[28].

Большие юридические особенности имеет договор субаренды. Субаренда является наиболее распространенным случаем переда­чи третьему лицу арендных прав. В том случае, когда арендованное имущество в какой-то части становится не нужно арендатору, последний может, с согласия аре­ндодателя, передать его в субаренду и поднаем. При субаренде аре­ндатор по отношению к субарендатору становится арендодателем,  сохраняя в то же время некоторый объем арендных прав и за собой. Неслучайно к договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми ак­том. Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды, в противном случае он в соответствующей части будет недействительным на основании ст.168 ГК РФ. Данное правило вытекает из общеправового принципа, согласно которому никто не может передать больше прав, чем имеет сам. Следовательно, субаре­ндатор не может иметь большего объема прав, чем арендатор.

Субаренда следует судьбе аренды. Если договор аренды по осно­ваниям, предусмотренным Гражданским кодексом РФ, ничтожен, ничтожными являются и зак­люченные в соответствии с ним договоры субаренды (п.2 ст.618 ГК РФ). Досрочное же прекращение договора аренды влечет прекращение за­ключенного в соответствии с ним договора  субаренды (п.1 ст.618 ГК РФ) . Субарендатор в этом случае имеет право на заключение с ним договора аренды на имущество, находившееся в его пользовании в соответствии в договором субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного до­говора аренды.

Если арендодатель дал согласие за заключение арендатором до­говора субаренды, он тем самым «связал себя определенными обязательствами»[29]. Досрочное прекращение договора субаренды вследствие расторжения договора аренды спосо­бно серьезно нарушить права субарендатора без вины с его сторо­ны. Поэтому законодатель предоставил субарендатору право на за­ключение договора аренды, но лишь на то имущество, которое находилось у него в пользовании и на не истекший срок субаренды. Что же касается условий, на которых должен быть заключен новый дого­вор, то вполне логична отсылка к условиям договора аренды, а не субаренды. Ведь последний может содержать более льготные условия, чем прежний договор аренды. Поэтому было бы несправедливым зас­тавлять арендодателя соглашаться на те условия, которые опре­делил не он сам.

Порядок заключения субарендатором договора аренды на условиях, указанных в п.1 ст.618 ГК РФ, регламентируется ст.445 и ст.446 ГК РФ. Однако договором аренды могут быть установлены иные прави­ла, чем указаны в п.1 ст.618 ГК РФ. В частности, при досрочном рас­торжении договора аренды договоры субаренды могут прекращаться либо без заключения с арендодателем договора аренды, либо с зак­лючением такового, но на условиях прекращенного договора не арен­ды, а субаренды. Первые три обязанности арендатора императивны, остальные являются диспозитивными.

Договор субаренды отличается от договора перенайма тем, что при заключении договора перенайма происходит передача арендатором своих прав и обязанностей по договору аренды другому лицу. Ответственным по договору становится лицо, которому переданы права и обязанности, условия по договору не изменяются. При перенайме прекращение договора аренды означает его прекращение и для нового лица.