Введение.

«Землей» в экономической теории называют все естественные ресурсы (плодородную почву, запасы пресной воды, месторождения ископаемых). Особенностью земли как экономического ресурса является ее ограниченность.

В основе появления рынка земли лежит проблема частной собственности. С одной стороны, выступают собственники земельных ресурсов, с другой - люди, владеющие деньгами и желающие свои деньги и свой труд вложить в использование земельных угодий и стать предпринимателями. Собственники земли предлагают свои земли в аренду, тем самым формируют предложение на землю. Будущие сельскохозяйственные землепользователи (арендаторы) вступают в переговоры об аренде земли, тем самым формируют спрос на землю, вследствие чего в обществе возникают аграрные отношения. В роли землевладельца может выступать физическое лицо, государство, фирма, банк и т.д., имеющее право собственности на данный участок. Землепользователь - это арендатор, предприниматель, получающий обычную прибыль. Иногда функции собственника земли и землепользователя совпадают, эта ситуация возникает, когда землевладелец сам обрабатывает свой участок или когда землепользователь стал хозяином данной земли.

Проблема совершенствования правового регулирования земельных отношений в России в последнее время стала одной из наиболее актуальных и широко обсуждаемых не только среди юристов, законодателей и политиков, но и в обществе в целом. Мнения участвующих в дискуссии сторон порой противоположны, но все сходятся в одном: действующее земельное законодательство не соответствует современным потребностям регулирования земельных отношений, так как Россия перешла на качественно новые отношения, а, следовательно, изменилось и отношение к земле. Появились различные нововведения. Одно из них - свободная купля-продажа земли. [5]

Спрос и предложение на рынке земли. Равновесие рынка

земли.
Спрос на землю. Спрос покупателей на те или иные товары формируется под влиянием потребностей, т.е. стремления человека к обеспечению для себя лучших условий жизни. Из огромного спектра человеческих потребностей экономическую науку интересуют в первую очередь те, которые подкреплены соответствующими денежными возможностями, иначе говоря, ее интересует «платежный спрос». Таким образом, спрос – это желание и способность покупателей совершать сделки по приобретению имеющегося на рынке товара. А величина спроса – это то количество товара, которое покупатели хотят и могут приобрести по данной цене в течение определенного времени.

Общеизвестно, что обычно по низкой цене товары могут быть реализованы быстрее и в большем количестве, чем по цене более высокой. Согласно закону спроса потребителями, при прочих равных условиях, будет куплено тем большее количество товаров, чем ниже их рыночная цена. Возможна и другая формулировка этого закона: закон спроса состоит в обратной зависимости между уровнем цен и количеством покупаемой продукции. [6]

Спрос на землю не является однородным. Он включа­ет в себя две основных составляющих: спрос сельскохозяй­ственных и несельскохозяйственных потребителей.

Сельскохозяйственные потребители - все, кто использует плодородие почв для производства сельскохозяйственной продукции любого типа. Для сельскохозяйственных потребителей цена земли определяется ее плодородием и в меньшей мере ее местопо­ложением, от которого зависят климатические условия и вопрос доставки ресурсов и готовой продукции. Линия сельскохозяйственного спроса имеет отрицательный нак­лон. Это связано с тем, что по мере вовлечения земли (уве­личения сельскохозяйственных площадей) в производство ее пользователи будут постепенно переходить от более пло­дородных земель к менее, но и за меньшие расценки, соотве­тственно. Это явление называется законом уменьшающе­гося плодородия, который был сформулирован А. Тюрго (1727-1781) и Дж. Андерсоном (1739-1808), а распростране­ние получил благодаря работам Д.Рикардо (1772-1823).

Несельскохозяйственные потребители - все, кому земля нужна для строительства зданий, про­мышленного производства или других целей, не связанных с использованием плодородия почвы. Для несельскохозяйственных потребителей сущест­вует два основных фактора формирования цены земли:

• 
  подготовленность земельного участка к использова­нию (наличие электричества, газопровода, телефона и т.п.)
  
• 
  местоположение земельного участка.
  

Соответственно, несельскохозяйственные потребите­ли согласны приобретать удачно расположенные земель­ные участки с развитой инфраструктурой за большие день­ги, чем удаленные земельные площади без дополнительных достоинств в виде телефонной линии или близкой элект­ростанции. Мы охотнее приобретем квартиру в центре го­рода, чем в деревне без горячей воды, света и т.п.

Линия несельскохозяйственного спроса также имеет отрицательный наклон, так как потребители используют земельные площади не только в центре, но и на окраинах крупных городов и индустриальных центров, но уже по бо­лее низким ценам.

Совокупный (общий) спрос на землю определяется суммированием сельскохозяйственного и несельскохозяй­ственного спроса. [1]

Для характеристики степени влияния изменения цены на поведение покупателей и продавцов в экономике используется понятие эластичность, которую можно определить как степень реакции одной величины на изменение другой. Зависимость изменения спроса на товар от изменения его цены называется эластичностью спроса по цене, или ценовой эластичностью. Принято различать три варианта ценовой эластичности спроса:

1. 
   эластичный спрос, когда при незначительных понижениях цены объем продаж значительно возрастает;
   
2. 
   единичная эластичность спроса, когда изменение цены, выраженное в процентах, равно проценту изменения объема продаж;
   
3. 
   неэластичный спрос, если вслед за изменением цены не происходит существенного изменения продаж.
   

Эластичность можно измерить с помощью коэффициента эластичности. Представим его в виде формулы. Если обозначить цену Р, а величину спроса Q, то показатель (коэффициент) ценовой эластичности спроса Е_р равен:



где Q — изменение величины спроса, %; Р — изменение цены, %;

«Р» в индексе означает, что эластичность рассматривается по цене. Аналогично можно определить показатель эластичности по доходам или какой-то другой экономической величине.

Кроме рассмотренных трех случаев эластичности спроса по цене, можно указать еще два – абсолютно эластичный спрос и абсолютно неэластичный спрос. В случае абсолютно эластичного спроса потребители платят одну и ту же цену за товар, невзирая на величину спроса. В случае абсолютно неэластичного спроса они покупают одно и то же количество товара при любых уровнях цен. То есть изменение цены не вызывает никакого изменения спроса.

В условиях высокой инфляции сельскохозяйственный спрос на землю увеличивается при следующих обстоятельствах:

— в условиях высокой инфляции продукты питания становятся

относительно дороже;

— реальный доход фермеров возрастает, тогда сельскохозяйственный спрос на землю увеличивается. Кроме того, желание домохозяйств обеспечить себя собственными продуктами увеличит спрос на приусадебные участки.

В условиях высокой инфляции сельскохозяйственный спрос на землю уменьшается, данный ответ может быть подтвержден следующими рассуждениями:

— затраты в сельском хозяйстве окупаются через значительный промежуток времени;

— кроме того, имеется трудно прогнозируемый риск, все это приведет к оттоку денег в более краткосрочные и прибыльные операции. (Ответ на вопрос №1, в) [6]

Предложение земли. Предложение аналогично спросу можно определить как желание и способность продавцов совершать сделки по продаже поставленного на рынок товара. Соответственно величина предложения – это количество товара, которое продавцы готовы произвести и продать в течение определенного промежутка времени.

Объем предлагаемого к продаже товара при прочих равных условиях будет тем больше, чем выше цена на товар, т.е. между предложением и ценой существует прямая зависимость; она называется законом предложения. [6]

Основными факторами, которые влияют на предложение земли, являются плодородие и географическое положение земли. Ограниченность земли как раз и заключается в том, что имеется в виду земля определенного качества, расположенная в определенном месте. Безусловно, количество земельных участков хорошего качества с удобным местоположением, как правило, ограничено вполне определенным количеством площадей. Это количество может быть несколько увеличено в случае приложения труда и капитала.

Итак, предложение земли не меняется при уменьшении или увеличении цен на землю, собственники данного фактора производства предлагают к продаже постоянное (фиксированное) количество земельных участков.

Правда, в долгосрочной перспективе линия предло­жения может отклониться с отрицательным наклоном, но на очень короткий промежуток времени, после чего снова примет вертикальное положе­ние. Такое временное изменение наклона кривой предло­жения может быть связано с предложением труда и участи­ем капитала в улучшении качества земельных участков (то есть, фактически расширении земельных площадей удов­летворительного качества в удобном местоположении). [1]

Чувствительность объема предложения к изменению рыночной цены показывает эластичность предложения, которую можно определить как степень изменения количества предлагаемых к продаже товаров и услуг в ответ на изменение рыночной цены.

Измерение эластичности предложение также производится с помощью коэффициента эластичности, который рассчитывается как отношение процентного изменения количества предлагаемой продукции к процентному изменению цены. Формула для подсчета коэффициента эластичности по цене имеет вид:



Различные варианты интенсивности подобных изменений также могут быть отнесены к одному из трех основных случаев: эластичное предложение; неэластичное предложение; предложение единичной эластичности. Кроме того, эластичность предложения также может принимать крайние значения – абсолютно эластичное и абсолютно неэластичное предложение.

Равновесие на рынке земли. Равновесие на рынке земли определяется в точке пересечения линий спроса и предложения и равновесная цена на землю зависит, прежде всего, от уровня спроса на землю.

На рисунке "Равновесие на рынке земли" точкой равновесия является точка Е.. Если рента превысит равновесную величину R₀ и составит, например, R₁ то объем спроса на услуги земли будет меньше существующего объе­ма предложения. Некоторые землевладельцы не смогут сдать свои земельные участки, что вынудит их снизить величину ренты. Если же рента составит R₂, то возросший спрос на услуги земли под­толкнет владельцев земельных участков к повышению платы.

Ведущую роль в определении величины ренты играет спрос на землю. Увеличение спроса на услуги земли ведет к росту рент­ных оценок. И наоборот. Повышение спроса на землю с D₀ до D₁, ведет к повышению ренты до R₁. Падение спроса с D₀ до D₂ ведет к падению ренты до R₂. Эти тенденции отражены на рисунке "... изменение спроса и цены земли".

[6]

Рентные отношения. Земельная рента и ее виды.
Не требуется доказывать, что в сельском хозяйстве земля как средство производства играет решающую роль. Ее присвоение и хозяйственное использование составляет существо земельных отношений.

Исходным условием для образования ренты является аренда земли. Аренда земли - вид землепользования, при котором собственник передает свой участок на определенный срок другому лицу (арендатору) для ведения хозяйства. В арендном договоре предусматривается вознаграждение землевладельцу - арендная плата.

Арендная плата за землю во всех странах учитывает процент на капитал (основные фонды), вложенный в имущество землевладельцем, и главным образом - ренту. В силу этого возникают рентные отношения между землевладельцем и предпринимателем - арендатором. В чем существо этих отношений?

Рентные отношения представляют собой отношения между собственником земли и арендатором по распределению прибыли. Одна ее часть - в виде обычной прибыли - достается предпринимателю, а другую долю - в форме сверхприбыли - получает земельный собственник.


Земельная рента — это цена, уплачиваемая за использование ограниченного количества земли и других природных ресурсов.

Рентные платежи отличаются от заработной платы, процента, прибыли и других видов доходов, они являются частью арендной платы:

• 
  если на земле, которая сдается в аренду, нет никаких построек, сооружений или какого-либо другого капитала, то арендная плата будет равняться земельной ренте.
  
• 
  если же на земле находятся какие-либо производственные ресурсы (фабрики, заводы, ресурсодобывающие постройки), то арендная плата будет включать в себя уже не только земельную ренту, но и ссудный процент за использование находящегося на земле производственного потенциала.
  

Если государство устанавливает фиксированный уровень ренты, превышающий равновесный, и спрос на землю неэластичен (на данном участке кривой спроса), то объем чистой экономической ренты, получаемой собственниками земли, возрастет. Если государство устанавливает фиксированное значение ренты на уровне, ниже равновесного, экономическая рента, получаемая собственниками земли, сокращается. Таким образом, экономическая рента может как возрасти, так и снизиться в результате государственного регулирования. (Ответ на вопрос №4, г)

Если рента превышает равновесную цену, то объем спроса на землю со стороны фирм будет меньше существующего объема предложения земли. Некоторые собственники земли не смогут сдать в аренду свою землю, что вынудит их пойти на более низкую ренту. Если рента будет ниже своей равновесной величины, то увеличившийся спрос на землю со стороны фирм приведет к возвращению факторной цены в равновесное состояние. Отсюда следует, что если рента, установленная за пользование землей, превышает равновесный уровень, то не вся земля будет использована. (Ответ на вопрос №2, в) [2]

Виды земельной ренты.
Особой формой ренты является земельная рента, связанная с аграрными отношениями. Земельная рента выступает как часть прибавочного продукта, создаваемого производителями, хозяйствующими на земле. Сущность земельной ренты в том, что она является экономической формой реализации прав собственности на землю. Различным ступеням общественной жизни соответствуют различные формы земельной ренты: выплата ренты в виде части продуктов - продуктовая рента, отработочная рента (барщина). Последней и высшей формой земельной ренты является денежная земельная рента - продуктовая рента, обращённая в денежную форму.

Земельная рента образуется не только в связи с арендой земли для сельскохозяйственного производства, рента имеет место и в тех случаях, когда земля арендуется предпринимателями для постройки зданий и сооружений, разработки её недр. Земельная рента выступает в двух основных формах - абсолютной и дифференциальной, что обусловлено существованием двух видов монополий на землю: монополии частной собственности на землю и монополии на землю как объект хозяйствования. Размер земельной ренты определяется в результате борьбы между арендатором и земельным собственником.

Дифференциальная рента. Естественно, что различные участки земли различаются по плодородности, климатическим особенностям, местоположению, и далеко не все из них пригодны к универсальному использованию. По этой причине не все земельные угодья приносят равные доходы в виде земельной ренты.

Дифференциальная рента является наиболее распространенной формой земельной ренты. Если учесть неоднородность качества и местоположения земли, то избыток ренты над рентой с худшего из всех используемых участков называют дифференциальной рентой. Образование дифференциальной земельной ренты вызвано различием в плодородии и местоположении земли и эффективности добавочных затрат труда и средств на землю, она возникает как экономическая категория в случае использования любого рода ресурсов, не являющихся полностью однородными. Дифференциация величин земельной ренты выполняет важнейшую экономическую функцию оптимизации распределения земельных участков между возможными сферами их использования.

Дифференциальная рента может выступать в двух формах. Арендатор может получить только часть дифференциальной ренты в случае, когда ее прирост обусловлен произведенным им улучшением земельного участка - повышение экономического плодородия почвы - в период действия арендного договора. Такую дифференциальную ренту, связанную исключительно с осуществляемыми людьми улучшениями земель (вложения труда и личного капитала), выделяют как дифференциальную ренту II рода, в отличие от дифференциальной ренты I рода, появление которой объясняется в свою очередь природными, "естественными", различиями земельных участков. Дифференциальная рента I рода может быть получена только с лучших и средних по своему естественному плодородию земельных участков. В дальнейшем, при заключении нового договора, собственник земли постарается учесть прирост ренты и включить его в состав арендной платы, так как усилиями арендатора земельный участок по своей продуктивности может перейти из разряда худших земель в средние, а то и лучшие. В этой связи арендатор земли заинтересован в максимально длительных сроках действия арендного договора, с целью присвоения добавочной прибыли от монополии на землю как объекта хозяйствования. Земельные собственники прекрасно осведомлены о качестве принадлежащих им земель, и их интерес состоит в обратном: заключении договоров на краткосрочные периоды с целью присвоения дифференциальной ренты II рода. Дифференциальные ренты обоих родов составляют часть издержек сельскохозяйственного предпринимателя. «Наличие дифференциальной ренты II рода указывает на то, что в сельском хозяйстве происходят технико-экономические сдвиги, вызываемые ростом производительной силы труда и капитала, которые проявляются в возрастании продуктивности сельскохозяйственных угодий». Дифференциация величин земельной ренты выполняет важнейшую экономическую функцию оптимизации распределения земельных участков между различными возможными сферами их использования.

Абсолютная рента. Абсолютная рента является результатом монополии частной собственности на землю. Собственник земли, зная, что земля необходима всем для сельскохозяйственного или промышленного производства, заставит желающего пользоваться землей, платить за неё стабильную арендную плату. Образование абсолютной ренты связано с тем фактом, что в сельском хозяйстве доля переменного капитала (идущего на заработную плату) пропорционально выше, чем в промышленности. Отсюда следует, что прибавочная стоимость, создаваемая в сельском хозяйстве, выше средней прибыли, и стоимость продуктов выше капиталистической цены производства. Пропорциональному распределению прибавочной стоимости, создаваемой в сельском хозяйстве, препятствует земельная собственность, которая, представляя монополию, сама претендует постоянно на часть этой прибавочной стоимости и присваивает разницу между стоимостью и ценой производства. Земельная собственность, таким образом, завышает цену сельскохозяйственных продуктов на сумму, которую она взимает в качестве абсолютной ренты, и которая представляет, следовательно, род налога, накладываемого на общество.

Объяснение возникновения абсолютной ренты, по К.Марксу, следует из факта более низкого органического состава капитала в сельском хозяйстве по сравнению с промышленностью. В сельском хозяйстве больше задействован труд рабочего, чем средств производства. Именно прибавочный труд наёмных сельскохозяйственных рабочих является источником образования абсолютной ренты. Такой вид ренты получается абсолютно со всех земель: с лучших и средних участков, и без сомнений с худших земельных участков.

Однако под воздействием технического прогресса происходит постепенное сближение органического состава капитала в промышленности и в сельском хозяйстве. Ведь в интенсивном сельском хозяйстве развитых стран выполнение того же объёма работ, что и в промышленности, требует большей массы средств производства, более высокой технологической вооружённости труда.

Монопольная рента. В сельском хозяйстве есть еще одна разновидность земельной ренты - монопольная рента. Исключительные природные условия порой создают возможности для производства редких сельскохозяйственных продуктов - особых сортов винограда, некоторых видов цитрусовых, чая и прочих сельскохозяйственных продуктов. Такие товары продаются по монопольным ценам, верхний предел которых нередко определяется лишь уровнем платежеспособного спроса. В результате монопольные цены могут значительно превышать индивидуальную стоимость таких продуктов. Это и позволяет землевладельцам получать монопольную земельную ренту.

Таким образом, в сельском хозяйстве, как и в других отраслях, капиталисты-предприниматели получают равную прибыль на равновеликий капитал. Выплата ренты землевладельцам осуществляется не в нарушение закона стоимости, а в соответствии с ним. Однако поскольку конкуренции не удается преодолеть барьер частной собственности на землю, землевладельцы "перехватывают" у промышленных капиталистов значительную часть прибавочной стоимости в виде ренты.

Строительная рента. Земли, предназначаемые для строительных целей, регулируются этим видом земельной ренты. Она характеризуется преобладающим влиянием местоположения, что очень важно, например, для строительных участков в больших городах, преобладанием монопольной цены во многих случаях. Строительную ренту повышает не только рост населения и возрастающая вместе с ним потребность в жилищах, но и рост основного капитала, который или присоединяется к земле или размещен на ней: промышленные строения, железные дороги, товарные склады, доки и другие хозяйственные сооружения.

Лесная рента. Лесные земли как объект лесопользования в экономическом смысле ценны не сами по себе, а ресурсами - древесиной, рекреацией. Платежи за лесопользование зависят от плодородия почв опосредовано. Рентообразующими факторами являются показатели качества и запаса лесных ресурсов. Поэтому земельную ренту в лесопользовании правомерно называть лесной рентой. Лесная рента принадлежит собственнику лесного фонда.

При государственной собственности на лесной фонд лесная рента, как правило, облагается налогом. Любые платежи за лесопользование есть рентный налог. Рентный налог может быть меньше, равен или больше ренты. Рентный налог устанавливается меньше ренты или не берется совсем в случаях: когда на арендатора возлагаются расходы по восстановлению и воспроизводству лесных ресурсов; или помимо воспроизводства лесных ресурсов арендатору доверяется инвестировать рентный доход как общественный ресурс в развитие лесопромышленного производства. Рентный налог устанавливается равным ренте, если: воспроизводство лесных ресурсов осуществляется государственными органами управления лесами за счет бюджетных средств; или часть лесной ренты, превышающая расходы на ведение лесного хозяйства, используется на социальные и иные общегосударственные цели. Лесной налог превышает ренту, когда он устанавливается без обоснований и расчетов. Превышение лесного налога над рентой может иметь только негативные последствия: снижение рентабельности лесозаготовок и заработной платы рабочих. [3]
Определение рыночной цены земли.

Земля - уникальный фактор производства. Она количественно ограничена, её невозможно искусственно воспроизвести, кроме того, она неоднородна по своему плодородию и качеству. Количественная ограниченность земли приводит к тому, что её предложение абсолютно неэластично, активен лишь спрос. При отсутствии эффекта снижения спроса на землю, решающее влияние при её использовании оказывает цена, которую устанавливает собственник ресурса. Цена земли зависит от величины получаемой ренты и от уровня ссудного процента. (Ответ на вопрос №3, г)

В развитом рыночном хозяйстве земля является предметом купли и продажи. Однако невозделанная земля не имеет стоимости, но имеет цену. Земля продается благодаря её способности приносить ренту своему владельцу.

При продаже участка его собственник заботится о том, чтобы не потерять доход, приносимый рентой. Он соглашается продать землю за сумму, которая, будучи положена в банк или в ценные бумаги, принесет ему доход, равный ренте. Покупатель земли, прежде чем стать собственником, тоже сравнивает приносимую участком ренту с процентом, который он может получить, если деньги положит в банк.

В определении цены на земли, последнее слово за спросом и предложением. Спрос на землю предъявляют две группы покупателей: сельскохозяйственные пользователи, использующие плодородие почв для производства сельскохозяйственной продукции любого типа, и несельскохозяйственные пользователи - им земля нужна для строительства зданий, промышленного производства или иных целей, не связанных с использованием плодородия почв.

Для сельскохозяйственных производителей цена земли определяется её плодородием и в определённой мере местоположением, от которого зависят как почвенно-климатические условия производства, так и затраты на доставку ресурсов и готовой продукции.

Для несельскохозяйственных производителей принято выделять два основных фактора формирования цены земли: подготовленность участка к использованию (наличие на участке всевозможных коммуникаций: свет, вода, газ, электричество, телефон.) и местоположение участка (особенно касается городского строительства).

На цену земли влияет также транспортный фактор, то есть удобство сообщения с теми местами, куда надо доставлять готовую продукцию или куда люди ездят на работу. Поэтому величина ренты носит не случайный характер - она прямо зависит от пользы, которую можно извлечь при использовании земельного ресурса.

Предложение земли является строго фиксированным, что делает её предложение абсолютно неэластичным. Неэластичность предложения - это одна из проблем, которая исследуется при определении уровня ренты, и как следствие цены на землю. [3]

Особенности оценки рыночной стоимости земель
сельскохозяйственного назначения. Оценка земельных участков сельскохозяйственного назначения производится исходя из их разрешенного, неистощительного и наиболее эффективного использования с учетом особенностей сельскохозяйственного районирования территории.

Для проведения оценки в границах земельного участка сельскохозяйственного назначения в соответствии с его экспликацией выделяются:

• 
  сельскохозяйственные угодья (пашня, сенокосы, пастбища, залежь и многолетние насаждения);
  
• 
  земли, занятые зданиями, строениями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции;
  
• 
  земли, занятые внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, древесно-кустарниковой растительностью, предназначенной для обеспечения защиты земель от воздействия негативных (вредных) природных, антропогенных и техногенных явлений, замкнутые водоемы.
  

Рыночная стоимость земельного участка сельскохозяйственного назначения определяется на основе оценки входящих в его состав сельскохозяйственных угодий и земель, занятых зданиями, строениями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции. (Ответ на вопрос №3, г)

Сельскохозяйственные угодья и замкнутые водоемы, которые могут быть использованы для предпринимательской деятельности (например, ведения рыбного хозяйства), оцениваются, как правило, методом сравнения продаж или методом капитализации ренты.

Земли, занятые зданиями, строениями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции, оцениваются методами оценки застроенных или предназначенных для застройки земельных участков. Земли под хозяйственными постройками (сараи и иные некапитальные строения), расположенные на сельскохозяйственных угодьях, оцениваются как сельскохозяйственные угодья.

При оценке рыночной стоимости сельскохозяйственных угодий методом сравнения продаж и методом капитализации земельной ренты в составе факторов стоимости следует учитывать плодородие земельного участка, а также влияние экологических факторов. К числу основных факторов, определяющих плодородие земельного участка, в частности, относятся: качественные характеристики почвенного слоя земельного участка (содержание питательных веществ, влагообеспеченность, аэрация, механический состав, структурный состав, кислотность и др.), рельеф, микроклимат.

При оценке рыночной стоимости сельскохозяйственных угодий методом капитализации земельной ренты существуют особенности расчета земельной ренты, связанные с принятой системой учета плодородия земельного участка.

Земельная рента рассчитывается как разность между валовым доходом и затратами на ведение сельскохозяйственного производства с учетом прибыли предпринимателя. Валовой доход рассчитывается для единицы площади земельного участка как произведение нормативной урожайности сельскохозяйственной культуры на ее рыночную цену.

Нормативная урожайность сельскохозяйственной культуры определяется плодородием земельного участка, измеряемым в баллах бонитета.

Выбор основных и сопутствующих сельскохозяйственных культур, по которым производится расчет земельной ренты, осуществляется из набора культур типичных или традиционно возделываемых в месте расположения земельного участка. При этом критериями выбора культур и их чередования являются обеспечение наибольшего дохода и сохранение плодородия почв.

Материальные издержки на производство сельскохозяйственной продукции определяются на основе технологических карт, устанавливающих нормативные затраты семян, горюче - смазочных материалов, удобрений и т.п. в натуральном выражении.

Расчет издержек в денежном выражении осуществляется исходя из сложившихся в районе расположения земельного участка рыночных цен.

При расчете издержек учитываются уровень инженерного обустройства земельного участка, в том числе плотность дорожной сети, классность дорог, близость к транспортным магистралям, пунктам переработки сельскохозяйственного сырья и центрам материально - технического снабжения.

При расчете валового дохода с пашни может быть учтена возможность получения нескольких урожаев в течение одного сезона по овощной продукции и продукции лекарственных растений.

Залежь оценивается методом предполагаемого использования с учетом экономической целесообразности ее перевода в иной вид (виды) сельскохозяйственных угодий.

При расчете валового дохода сенокосов и пастбищ следует исходить из их нормативной урожайности. Нормативная урожайность сенокосов и пастбищ определяется ее пересчетом в центнеры кормовых единиц (1 центнер кормовых единиц равняется 1 центнеру овса). При этом величина валового дохода определяется на основе рыночной цены овса.

При расчете валового дохода многолетних насаждений рекомендуется исходить из периодичности их плодоношения и нормативной урожайности плодово-ягодной продукции. При этом учитывается:

• 
  возраст многолетних насаждений;
  
• 
  породно-сортовой состав многолетних насаждений;
  
• 
  особенности пространственного размещения многолетних насаждений в границах земельного участка;
  
• 
  возможность получения дохода от дополнительной продукции, получаемой с междурядий садов и виноградников.
  

В заключение, хотелось бы еще раз подчеркнуть, что главной особенностью экономических отношений, связанных с использованием земли как невоспроизводимого, ограниченного природного фактора является существование земельной ренты. А земля является предметом не только аренды, но и купли – продажи, и она имеет иррациональную цену, основанную не на стоимости, а на доходе, который приносит использование земли владельцу. [4]
Ответы на тестовые вопросы:

1. 
   В условиях высокой инфляции сельскохозяйственный спрос на землю увеличивается:
   

в) ответ на этот вопрос неоднозначен: и да, и нет.

2. 
   Если рента, установленная за пользование землей, превышает равновесный уровень:
   

в) не вся земля будет использована.

3. 
   Цена земли зависит от: а) величины ежегодной ренты; б) ставки банковского процента; в) величины альтернативного дохода покупателя земли;
   

г) верно все указанное

4. 
   Если государство устанавливает фиксированный уровень ренты, отличный от равновесного, то:
   

г) ответ зависит от эластичности спроса на землю.
Список используемой литературы:

1. 
   Интернет ресурс: http://milogiya.stroy-dom.org/micro24.htm
   
2. 
   Интернет ресурс: http://rudiplom.ru/lekcii/economika/ekonomicheskaya_teoriya/12_4.html
   
3. 
   Интернет ресурс: http://revolution.allbest.ru/economy/00042035_0.html
   
4. 
   Интернет ресурс: http://www.geops.ru/index.php?tid=163
   
5. 
   Слагода В.Г. Основы экономической теории. 2007.
   
6. 
   А.Г.Грязнова Учебник «Микроэкономика. Теория и российская практика».