Задача Организация системы стройсбережений в России
Работа добавлена на сайт bukvasha.net: 2015-10-29Поможем написать учебную работу
Если у вас возникли сложности с курсовой, контрольной, дипломной, рефератом, отчетом по практике, научно-исследовательской и любой другой работой - мы готовы помочь.
Предоплата всего
от 25%
Подписываем
договор
Содержание
Введение. 2
1. История развития системы стройсбережений в Европе. 4
2. Организация системы стройсбережений на примере Москвы и Санкт-Петербурга. 4
2.1. Состояние жилищной проблемы и система стройсбережений в России…8
2.2. Первый опыт применения строительных сберегательных касс в Москве. 4
2.3. Жилищные кооперативы в Санкт-Петербурге как прообраз стройсберкасс. 4
3. Перспективы развития системы стройсбережений в России. 4
Заключение. 4
Список использованной литературы.. 4
Введение
Жилье является дорогостоящим товаром длительного пользования. Его приобретение, как правило, не может производиться за счет текущих доходов потребителей или накоплений. В большинстве стран мира приобретение жилья в кредит является не только основной формой решения жилищной проблемы для населения, но и базовой сферой экономической деятельности, ключевую роль в которой играют банковские и другие финансовые структуры, обеспечивающие необходимый прилив капиталов в эту сферу.
Задача обеспечения граждан достаточным количеством жилья, доступного по цене или по способу его приобретения, например, в рассрочку или в кредит под низкий процент, является для любого государства одним из определяющих факторов социальной политики. Государство выполняет регулирующую роль посредством создания правовой основы, обеспечивающей эффективное взаимодействие всех участников процесса жилищного кредитования.
Во многих странах жилищно-накопительные сообщества наравне с системой ипотечного кредитования финансируют значительную часть жилищного строительства, предоставляя кредиты на приобретение или модернизацию объектов жилищной собственности.
Актуальность темы работы обусловлена тем, что Россия, как и другие страны с переходной экономикой, столкнулась с целым рядом проблем, связанных с развитием жилищного кредитования. С одной стороны, создание современных институтов шло по образцу развитых стран, с другой — основная ставка была сделана на ипотеку, а не на строительно-сберегательные кассы, как в Чехии или Венгрии. В результате страна встала перед проблемой: между доходами населения и стоимостью жилья возникла огромная пропасть. Проценты по кредитам не снижались, а ипотека становилась доступной только для обеспеченной части населения.
Кризис на ипотечном рынке США повлек за собой ужесточение выдачи ипотечных кредитов российскими банками. Почти все они отказались от ипотечных программ с нулевым или минимальным первым взносом. На этом фоне реальной помощью гражданам в приобретении жилья может стать реализация системы строительных сберегательных касс (ССК). Такие сберкассы нацелены на клиентов, которые не имеют возможности покупки недвижимости сию минуту, но планируют приобрести жилье в будущем. Данный институт даст дополнительную возможность привлечения финансовых ресурсов в сферу жилищного кредитования и обеспечит приток новых клиентов - из числа тех, кто не мог или не захотел быть участником классической банковской ипотеки.
Без продуманной нормативно-правовой базы стройсберкассы не будут эффективны, поскольку важно обеспечить не только регулируемую и эффективную жизнеспособность ССК как участника рынка, но и обеспечить защиту интересов клиентов-вкладчиков.
Целью написания данной работы является исследование системы стройсбережений и обоснование ее эффективности в России.
В рамках достижения поставленной цели были поставлены и решены следующие задачи:
1. Изучить опыт применения системы стройсбережений в зарубежных странах;
2. Раскрыть предпосылки ее использования в России;
3. Изучить на примере Москвы и Санкт-Петербурга организацию строительных сберегательных касс и их прообраз – жилищные кооперативы;
4. Провести анализ по первому опыту организации стройсберкасс и жилищных кооперативо.
Работа имеет традиционную структуру и включает в себя введение, основную часть, состоящую из 3 глав, заключение и библиографический список.
1. История развития системы стройсбережений в Европе.
В 1775 году в Бирмингеме было образовано жилищно-строительное общество Kettley's Building Society. Из ежемесячных накопительных членских взносов вырастал денежный фонд, из которого участники впоследствии могли брать кредиты на жилищное строительство.
Идея целевой аккумуляции денежных накоплений граждан с целью последующего жилищного строительства возникла совсем не в Европе. Первые упоминания о стройсбережениях относятся ко времени правления династии Хань. Образованное в 200 году до н. э. благотворительное «общество создания накоплений на вере» высокопоставленный китайский чиновник-учредитель Понг Кунг назвал «Ли-Ви» (в переводе это может звучать как «услуга и ответная услуга» или «одолжить и увидеться снова»).
В Германии первая стройсберкасса была основана в 1885 году. Однако «золотой век» для системы стройсбережений в Германии наступил после Первой мировой войны. С 1921 по 1929 год на фоне острого жилищного кризиса и трудностей с получением кредитов было основано огромное количество частных и общественных стройсберкасс[1]. Многие из них успешно работают на рынке кредитно-финансовых услуг и поныне.
Вообще в послевоенное время системы стройсбережений во всей Европе сыграли огромную роль в восстановлении экономики, внесли значительный вклад в создание жилищного сектора.
Современный опыт стран Восточной Европы свидетельствует о необычайном успехе стройсберкасс среди населения. В Чехии в первый же год членами стройсберкасс стали 2% (около 200 тыс. человек) жителей, в Словакии 0,9% (около 50 тыс. человек) и в Венгрии 3% (около 300 тыс. человек). Через 10 лет работы уже 44,6% чехов и 50% словаков стали участниками системы стройсбережений. В Венгрии, где стройсберкассы начали развиваться на четыре года позже, чем в Словакии и Чехии, они за семь лет привлекли почти 9% населения. Расходы государства на премии вкладчикам росли, составив через семь лет около 1% чешского госбюджета и 1,3% словацкого. Однако сбережения увеличивались быстрее. За семь лет каждая крона премии привлекла около 11 крон долгосрочных сбережений. В 2003 г. доля стройсбережений в ВВП Чехии возросла в 49 раз (до 4,9%)[2]. Спрос на услуги стройсберкасс продолжает повышаться во всех трех странах.
В Польше такая система не получила развития. Немецкие кассы стройсбрежений предпринимали попытки реализовать систему на территории этой страны уже в 90-х годах. Был принят даже закон. Несколько касс начали работать, в том числе и немецкие. Одна из них наняла в штат сотрудников, разработала полную систему тарифных планов, но не получила внутри страны лицензию. Примерно то- же произошло и с остальными тремя немецкими кассами. Несколько лет назад закон о стройсбержениях в Польше было отменен.
Интересы более 6 тыс. кредитных институтов жилищного строительства представляет всемирная некоммерческая организация Международный союз по жилищному финансированию — International Union for Housing Finance (IUHF), образованный в 1914 году. IUHF содействует развитию контактов и плодотворному сотрудничеству своих членов с правительствами их стран, партнерскими международными организациями и представительствами ООН в Нью-Йорке, Женеве и Найроби, Всемирным банком и МВФ на основе прямого партнерства, а также через национальные или надрегиональные объединения в различных странах мира.
В 1962 году была образована Европейская федерация кооперативных жилищно-строительных сообществ (EFBS). Целью этой международной организации является развитие всесторонних контактов между государствами-участниками и поддержка частной инициативы в сфере жилищного строительства. В настоящее время Европейское объединение строительных сообществ насчитывает 60 членов в 19 странах (помимо европейских держав в федерацию вступили кооперативные сообщества из Египта, Израиля, Марокко, Туниса и Турции)[3]. 21 сентября 2004 года Всероссийская гильдия народных кооперативов «Жилье в рассрочку» стала полноправным членом EFBS.
В настоящее время формы ипотечного кредитования можно условно разбить на две большие группы. В англо-саксонской модели в качестве кредитных ресурсов используются привлеченные "чужие" средства. Немецкая же система "стройсбережений" объединяет финансовые ресурсы будущих заемщиков.
2. Организация системы стройсбережений на примере Москвы и Санкт-Петербурга.
2.1. Состояние жилищной проблемы и система стройсбережений в России.
Приобретение жилья без долгосрочного накопления и кредитования за полную стоимость возможно не более чем для 5 процентов населения. Следовательно, для оставшихся 90 процентов граждан России единственный вариант решения жилищной проблемы – с помощью системы жилищного кредитования. Именно так приобретают жилье и в других странах. Специфика России состоит в том, что в нашей стране существует огромная неудовлетворенная потребность населения в жилье. Несмотря на то, что рынок ипотеки развивается стремительными темпами, с 2004 года ежегодно происходит удвоение ипотечных сделок, до задачи предоставления миллиона ипотечных кредитов очень далеко[4]. Очевидно, что нужен и другой способ мобилизации средств для жилищного строительства и кредитования. Это использование жилищных накоплений граждан, а именно система стройсбережений. Система стройсбережений в России уже работает в разных формах: в виде кредитных кооперативов, страховых компаний, коммандитных товариществ и акционерных обществ.
Учитывая уже имеющийся зарубежный банковский опыт, ряд банков (Сбербанк России, банк "СБС-АГРО" и др.) предпринимали попытки разработать и внедрить проекты долгосрочных целевых жилищных накопительных схем, предполагающих сочетание накопительной и ипотечной программ[5]. Смысл программы жилищных сбережений заключается в следующем: гражданин заключает с банком договор, в соответствии с которым он берет на себя обязательства за определенный срок (свыше 1 года) накопить определенную сумму денег, которая явится первоначальным взносом при получении ипотечного кредита; банк берет на себя обязательства предоставить клиенту ипотечный кредит на приобретение жилья при условии выполнения им условий накопления и соответствия требованиям банка при выдаче ипотечных кредитов.
Многие банки рассматривают открытие долгосрочных жилищных накопительных счетов как первый этап работы с клиентом в процессе кредитования, позволяющего собрать информацию о клиенте, о его доходах, платежеспособности, источниках получения средств. Учитывая преимущества жилищных вкладов и их благоприятную роль в деле формирования аналогов кредитных историй, банки проявляют значительный интерес к жилищным сберегательным программам и начинают рассматривать их как неотъемлемый элемент своей кредитной деятельности.
Существуют специфические схемы жилищных накоплений, в соответствии с которыми программа жилищных сбережений встраивается в систему строительного и ипотечного кредитования[6]. Сначала банк набирает клиентов, желающих приобрести жилье путем участия в строительстве (как правило, в завершении строительства) определенного дома, а также заключает договор с подрядчиками на поэтапное выполнение строительных работ в точные сроки и по установленной смете строительства. Клиенты банка осуществляют в течение срока строительства (примерно около года) ежемесячные взносы, рассчитанные на основе сметы строительных работ, в таком размере, чтобы к окончанию строительства была оплачена половина стоимости новой квартиры. Для внесения оставшейся части стоимости банк предоставляет клиенту кредит под залог построенной квартиры.
Столкнувшись с падением платежеспособного спроса на жилье, застройщики инициировали контакты с банками для проработки схемы привлечения в строительство жилья средств населения через систему стройсбережений или ссудосберегательных касс.
Суть системы заключается в следующем. Потенциальный покупатель жилья в течение определенного срока (от 1 года до 2-3 лет) должен накопить на специальном сберегательном счете до 50% стоимости квартиры. Далее он приобретает готовое жилье, а остальные 50% стоимости квартиры оплачивает в рассрочку в течение 2-5 лет. Квартира оформляется в собственность заемщика только после полной оплаты жилья.
Рассмотренные выше схемы непосредственно связаны с определенными строящимися жилыми объектами и в силу этого носят локальный характер.
В России проект Закона «О строительных сберегательных кассах» был внесен в Государственную Думу первый раз еще 9 октября 2002 года депутатами И.Грачевым, О. Дмитриевой, И. Никитчуком, Б. Резником[7]. Из-за отрицательных отзывов со стороны застройщиков, которые в основном работали по долевым схемам, проект отправили на доработку, к работе подключились представители Минэкономразвития, Минфина, Минрегионразвития и Центробанка. Ожидалось, что закон вступит в силу с января 2008 года, но этого не произошло. При Экспертном совете Комиссии Совета Федерации по формированию рынка доступного жилья была создана рабочая группа, которая дорабатывала законопроект. Консультантом выступала немецкая строительно-сберегательная касса Баушпаркасса Швэбиш Халль (Германия). Тогда же правительство объявило о переходе на немецкую модель, по которой успешно работают ссудно-сберегательные и ссудно-строительные кассы. Но после появления коммерческого банка «Московское ипотечное агентство» и некоторого периода его работы по такой методике, власти неожиданно решили, что с подобных схем городу достается не так много, как хотелось бы, и эти организации нуждаются в дополнительном контроле. Принятие программы в масштабах всей страны было спущено на тормозах.
Проект закона устанавливает правовой статус и особенности деятельности специализированных кредитных организаций - строительных сберегательных касс (ССК), привлекающих во вклады денежные средства физических и юридических лиц и выдающих кредиты для улучшения жилищных условий. Надзор за деятельностью строительных сберегательных касс осуществляет Банк России.
Вкладчик, решивший вносить деньги в ССК, накапливает за определенный период времени (не менее 24 месяцев) до 50% от предполагаемой суммы, которая ему требуется для жилищных нужд: покупки квартиры, ремонта, первичного ипотечного взноса, доплаты за обмен на большую жилую площадь. При этом на эту сумму начисляются 2-3% годовых.
Как предполагает законопроект, государство также будет выплачивать каждому вкладчику годовую премию в размере 20% от накопленных средств, но не более 14 тыс. руб. в год. Когда на счету вкладчика накопится нужная ему сумма, он получит кредит от ССК под 5-6% годовых на срок от 7 до 15 лет. Важно, что в систему ССК включены все государственные жилищные программы: обеспечение жильем молодых семей, жилищные сертификаты для военнослужащих, субсидии. Таким образом, строительная сберегательная касса как частное кредитное учреждение будет находиться под контролем и защитой государства. По замыслу разработчиков, этот финансовый институт рассчитан на «средний класс» с ежемесячным достатком в 15-20 тыс. рублей[8].
2.2. Первый опыт применения строительных сберегательных касс в Москве.
Открытое акционерное общество "Строительная сберегательная касса" было создано постановлением правительства Москвы от 24 ноября 1998 г. № 896 как элемент городской программы реконструкции пятиэтажного жилого фонда и нового строительства с использованием механизма ипотечного кредитования, в целях улучшения жилищных условий москвичей, без привлечения значительных средств городского бюджета[9]. Деятельность ОАО " Строительная сберегательная касса" была одобрена постановлением Правительства Москвы от 21 декабря 1999 года № 1148.
Новшество было опробовано в 2000 году на строительстве микрорайона по улице Лобачевского, 94, в Западном административном округе.
В районе планировалось жилье двух видов - коммерческое (для участников ипотечной инвестиционной программы ССК) и переселенческое (для жителей пятиэтажек) Программа имела статус социальной, поскольку при строительстве коммерческого жилья 37% новых квартир передавалось городу.
Реализация проекта требовала больших вложений, поэтому в рамках программы ССК были разработаны финансовые схемы, позволяющие не просто привлечь покупателя, но и обеспечить ему выгодные и удобные условия приобретения жилья. Согласно концепции ССК, покупатель должен накапливать 50% стоимости квартиры с помощью регулярных взносов в кассу. Платеж производится равными частями по заранее установленному графику - это, по идее, является доказательством платежеспособности, поэтому не требуется справка о доходах. Хотя концепция ССК, одобренная правительством Москвы, предполагала только инвесторов - физических лиц, закон об акционерных обществах не препятствует другим видам деятельности. И, как оказалось, ССК реализует часть квартир с помощью соинвесторов - юридических лиц оптом. Формально тут нет никаких нарушений, однако такая схема уменьшает число квартир, которые можно приобрести, используя механизм ипотеки, и противоречит самой идее строительно-сберегательных касс.
Первый опыт организации ипотеки силами правительства Москвы оказался неоднозначным. ОАО "Строительная сберегательная касса" (ССК), созданное для финансирования частных лиц - покупателей квартир, продало часть жилья оптовым покупателям. Тем не менее, правительство Москвы признало работу ССК в Западном административном округе удовлетворительной, и ее опыт решено распространить на всю столицу[10]. В отличие от банковской ипотеки, когда покупатель получает кредит деньгами и может приобрести любую квартиру на рынке, московская модель строительно-сберегательной кассы предоставляет трехлетнюю рассрочку под 8% годовых в валюте (по данным официального сайта), но ограничивает выбор жилья только теми квартирами, строительство которых инвестирует.
С другой стороны эксперимент в Западном административном округе Москвы показал, что использование ССК может за три года привлечь 80 млн долларов в только в одном округе, таких стоимостных и объемных показателей не имеет ни один регион России.
Система контрактных “стройсбережений” как форма мобилизации ресурсов для ипотечного кредитования в России применяется только сбербанками. Специфика данной схемы - замкнутость: в качестве источника предоставления кредитов на жилье используются только те средства, которые накоплены участниками схемы контрактных сбережений[11]. Банки, применяющие ее, обретают возможность предоставлять кредиты на условиях лучших, нежели рыночные, ибо уровень выплачиваемых по сбережениям населения процентов у них также ниже рыночного. В числе первых банков России, начавших реализацию программы контрактных сбережений, Ипотечный акционерный банк (ИАБ) в Москве. На базе изучения зарубежного опыта ипотеки и особенностей российской действительности ИАБ в качестве первого этапа подготовки к ипотечному кредитованию с марта 1994 г. ввел в практику целевые семейные жилищные накопительные счета (семейные счета), открываемые для своих акционеров[12].
Цель семейного счета: накопление денежных средств для получения ипотечного кредита на приобретение (строительство) объекта недвижимости (дома, квартиры, дачи, гаража и т. п.).
Причем наименьший период накопления средств на счете, достаточный для получения кредита, 1 год. Клиент получает право на ипотечный кредит при условии накопления на счете 30 % суммы, необходимой для приобретения недвижимости. Кредит соответственно выдается в размере 70 % суммы под залог приобретаемого (строящегося) объекта недвижимости.
Принципиальное условие выдачи ипотечного кредита - проверка платежеспособности клиента, который может тратить на платежи по кредиту лишь треть совокупного месячного дохода семьи. Минимальный срок кредитования - год, максимальный - десять лет. При этом есть ориентация на льготную процентную ставку, выводимую на основе ставки рефинансирования ЦБ РФ, корректируемой исходя из реальной ситуации в экономике и из возможностей ИАБ.
Согласно принятому этим банком алгоритму, деньги на семейный счет вносятся не реже одного раза в квартал и, как правило, равными долями, что обеспечивает постоянный приток средств в банк. Рублевые суммы на счете индексируют по курсу доллара, что в определенной мере защищает их от обесценения.
Рассматриваемые семейные счета представляют для банков, ориентированных на ипотечное кредитование, значительный интерес. В условиях отсутствия кредитных историй заемщиков семейный счет дает возможность познакомиться с клиентом, оценить уровень его доходов, дисциплину платежей и т.д.; подобные счета позволяют также постоянно пополнять ресурсную базу банка. Клиенту же семейный счет позволяет постепенно накопить сумму, необходимую для получения права на ипотечный кредит.
Другой пример – кредитный потребительский кооператив граждан по принципу немецкой системы стройсбережений - КПК "Содружество", созданный в начале 2002 г. в Москве[13].
Структура КПК "Содружество" организована таким образом, что личные сбережения передаются в пользование кооперативу только на основании договора и только для предоставления займов своим членам. Кооператив специализируется на выдаче займов, обеспеченных недвижимостью (по ипотечной схеме), что служит дополнительной гарантией возвратности займов и вложенных личных средств. Личные сбережения граждан, переданные на основании договора в пользование кредитному потребительскому кооперативу, учитываются и показываются отдельно от других средств фонда финансовой взаимопомощи. Еще одной важной особенностью стало то, что личные сбережения членов кредитного потребительского кооператива, привлекаемые в фонд финансовой взаимопомощи, не являются собственностью кооператива и не обременяются исполнением его обязательств.
Для данного кооператива характерна организация замкнутых финансовых систем, что позволяет планировать точные сроки выдачи займа, повышает стабильность работы и финансовую устойчивость кооператива. Кроме того, планирование точных сроков выдачи займа дает возможность кооперативу участвовать в инвестировании нового строительства, а членам кооператива - приобретать недвижимость, участвуя в сложных альтернативных сделках по купле-продаже недвижимости. Гибкость данной финансовой структуры в реалиях сегодняшнего дня позволяет, не нарушая сложившихся технологий на рынке недвижимости, участвовать в схемах, требующих согласования финансовых и временных потоков участников сделки. Подобная схема кредитования требует тщательной организации процесса, что, как правило, трудновыполнимо при банковском кредитовании.
Дополнительной защитой от рисков утраты внесенных средств является предоставляемая кооперативом совместно со страховой компанией возможность страхования рисков невозврата средств пайщика, что является пионерской инициативой данного кооператива на рынке финансовых услуг.
2.3. Жилищные кооперативы в Санкт-Петербурге как прообраз стройсберкасс.
Межрегиональный кредитный потребительский кооператив граждан «СТРОЙ И ЖИВИ» зарегистрирован 4 апреля 2001 года в городе Санкт- Петербурге (до апреля 2006 года - Межрегиональный жилищно-строительный кооператив). Межрегиональный кредитный потребительский кооператив граждан «СТРОЙ И ЖИВИ» (далее - «МКПКГ» или Кооператив) - некоммерческая организация в форме кредитного потребительского кооператива граждан, созданная как добровольное объединение физических лиц на основе членства в целях удовлетворения потребностей пайщиков кооператива в получении финансовой помощи на условиях Устава и принятых Положений. Кооператив не имеет своей целью получение прибыли.
Экономическая сущность МКПКГ - касса взаимопомощи, где денежные средства, используемые кооперативом для предоставления займов своим членам, формируются за счёт собственных средств кооператива и личных сбережений членов кооператива.
Принцип работы «СТРОЙ И ЖИВИ» прост: после того как клиент накапливает 50% от стоимости предполагаемого жилья, он получает от кооператива заем в размере оставшихся 50% под процентную ставку, которая ниже банковской примерно в 2 раза[14]. Работа кооператива схожа с кассами взаимопомощи или европейскими стройсберкассами. Кстати, именно стройсберкассы, чья деятельность не зависит от внешнего финансирования, с начала кризиса отмечают большой приток клиентов, для которых ипотека стала слишком дорогим удовольствием. Подобное происходит в России с кооперативами: все деньги, которые кооператив выдает в качестве займов, являются накоплениями его членов, а не внешним финансированием за счет банковских кредитов. Поэтому сложности в банковском секторе и с ипотекой в частности не влияют на деятельность кооперативов.
Кооператив работает на базе средств, которые вносят его члены, и потому во многом защищен от внешнего влияния: финансового кризиса, отсутствия «длинных денег» на рынке заимствований и т. д. Такая схема кредитования почти в три раза дешевле классической ипотеки. Пайщик «Строй и живи» по выданному займу выплачивает проценты, размер которых составляет 0,25–0,35% в месяц (или 3–4,2% в год). Здесь, в отличие от ипотеки, деньги на жилье вы получите далеко не сразу. В каждом жилищном кооперативе обязателен так называемый «накопительный период», в течение которого вы просто платите взносы, не получая ничего взамен. В это время вашими деньгами «пользуются» другие члены кооператива. И только когда сумма «сданных» денег достигает определенных размеров, вам выдают долгожданный кредит на жилье. Средний срок «накопления» составляет около двух лет, минимальный – шесть месяцев. В течение этого времени вы успеваете выплатить значительную долю средств, необходимых для покупки жилья. Поэтому заем, выданный кооперативом, не так велик, как ипотечный кредит, и погасить его обычно удается всего за 2–4 года. Благодаря чему «накрутка» на жилье редко превышает 10%. Член ЖК вселяется, прописывается и, уже проживая в купленной для него квартире, имеет срок до 10 лет для того, чтобы полностью оплатить выданную ему ссуду. Как только человек полностью накопил пай, он становится собственником квартиры на основании п. 4 ст. 218 ГК РФ. При разработке способа приобретения жилья с помощью ЖК особое внимание уделяется надежности и защищенности имущественных интересов членов кооператива.
Главным документом, определяющим отношения между членом ЖК и кооперативом, а также порядок приобретения жилья, является Устав ЖК. Именно в соответствии с Уставом в ЖК должны разрабатываться и приниматься внутренние документы ЖК.
Пребывание в кооперативе члену ЖК дает возможность приобретения на приемлемых условиях желаемого жилья после накопления только части его стоимости. Основные этапы работы выглядят следующим образом: гражданин вступает в кооператив, внося вступительный членский взнос и первоначальный паевой взнос. Далее он накапливает примерно половину стоимости квартиры в течение определенного периода, который устанавливает сам. В результате член ЖК получает право на взятие ссуды и приобретение жилья. Кооператив добавляет недостающую половину и приобретает это жилье. Таким образом, члены ЖК могут через кооператив приобрести любое жилье, если только оно есть на рынке (и на вторичном рынке, и в домах-новостройках).
3. Перспективы развития системы стройсбережений в России.
По экспертным оценкам, общая потребность россиян в жилье составляет более 1,5 млрд кв. м, что соответствует сумме в $1500 млрд. Если строить в России по 80 млн кв. м в год (в настоящий момент годовые объемы строительства составляют 38 млн кв. м), что является стратегической задачей государства, то на обеспечение всех нуждающихся граждан доступным и комфортным жильем потребуется 18 лет[15]. Построить такое количество жилья только за счет дольщиков и средств самих строительных компаний невозможно. В этой ситуации приходится искать новые инструменты привлечения долгосрочных финансовых ресурсов для реализации программы жилищного кредитования.
Источников так называемых длинных пассивов фактически два: это рынок ценных бумаг, то есть ипотечные ценные бумаги и их модификации, и рынок ссудного капитала -- то есть вклады различной срочности, целевые жилищные сбережения населения. Мировая практика свидетельствует о том, что оба этих источника сопоставимы по масштабам и эффективно дополняют друг друга.
Система стройсбережений в России уже работает в разных формах: в виде кредитных кооперативов, страховых компаний, коммандитных товариществ и акционерных обществ[16]. Поскольку ипотечные ставки высокие, многие непосредственно обращаются к застройщикам, заранее авансируя приобретение жилья еще на стадии закладки фундамента, что перекладывает риски на граждан.
Мнения разных экспертов о развитии в России системы стройсбережений неоднозначны.
Строительные сберегательные кассы (ССК) могут стать в нашей стране одним из инструментов приобретения недвижимости наряду с ипотекой. Причем если ипотекой на данный момент могут воспользоваться около 7% населения России, то ССК – 25-30%. Ипотечным кредитованием, как правило, могут воспользоваться только те граждане, чей ежемесячный доход составляет 40.000-50.000 рублей. Для получения кредита в ССК достаточно иметь доход в 20.000 рублей.
Региональные власти, например, очень заинтересованы в ссудно-сберегательных банках. Там нет возможности разворачивать полностью бюджетные программы финансирования жилья. А при этой схеме средства граждан и региональных бюджетов будут взаимно дополнять друг друга, финансируя новое строительство. Однако все это пока плохо стыкуется с действующим законодательством, а именно Налоговым и Гражданским кодексами и законом "О банках и банковской деятельности...".
По информации Restate.ru, именно ЦБ сопротивляется созданию таких кредитных учреждений, как ссудно-строительные сберегательные кассы. По мнению ЦБ, пока о создании таких касс говорить преждевременно: непонятно, кто их будет контролировать и на основании каких нормативов[17]. Надо полагать, решение вопроса о контроле и уровне государственного участия будет ключевым в принятии программы развития ссудно-строительных касс. Чтобы система стройсберкасс начала действовать, необходимо выстроить четкий механизм. Это требует огромных интеллектуальных, физических, финансовых затрат.
Стройсберкассы - нужный для рынка жилья инструмент. Они не противовес, не конкуренция ипотеке, а дополнение, у которого есть своя целевая аудитория, свой потребитель. Но данная модель кредитования может быть применима только в условиях ценовой стабильности на рынке недвижимости. Основная задача ССК - накопление первоначального взноса, который можно будет использовать для получения ипотечного кредита и в обычном коммерческом банке. Поэтому, если они появятся в России, то, конечно, поспособствуют расширению спроса на ипотечные кредиты. Но надо понимать, что любое накопление предполагает стабильность рынка. Цены на недвижимость не должны прирастать в разы. И даже рост на 30-50% ежегодно создает для стройсберкасс почти непреодолимое препятствие в развитии. В Германии они приживаются очень хорошо, потому что там рынок по цене не прирастает. Пока вкладчик что-то копит, цена на недвижимость повышается и «съедает» все накопления, какую бы низкую процентную ставку не предлагала стройсберкасса. Пусть эта ставка даже идет в минус к «телу» кредита, все равно схема перестает быть рабочей. При отсутствии компенсации или дополнительных государственных дотаций вкладчику в этом случае приходится не только делать взносы для выполнения условий контракта, но и накапливать дополнительные средства для компенсации уменьшения реальной величины сбережений.
Нормативы финансовой устойчивости такой схемы должны быть рассчитаны точно, и с учетом большого количества факторов - чтобы система стройсберкасс не превратилась в «ловушку для сбережений» государственного масштаба.
Если занять позицию ЦБ РФ, считая, что стройсберкассы не вписываются в действующее законодательство и как бы не существуют, то огромный сектор финансовых услуг достанется разным нелицензированным безнадзорным организациям, а, возможно, и к созданию новых финансовых “пирамид”[18]. По своей сущности любой жилищный кооператив – это и есть финансовая пирамида, поскольку «старые» вкладчики получают деньги новых. На сегодняшний день действует Закон РФ от 19.06.92 N 3085-1 «О потребительской кооперации (потребительских обществах, их союзах) в Российской Федерации» (с изменениями на 28.04.2000 г.). Однако, в соответствии со ст. 2 указанного закона, он не распространяется на специализированные потребительские кооперативы (гаражные, жилищно-строительные, кредитные и другие). Таким образом, в настоящее время специального закона, применимого к регламентации правовых отношений в ЖК, не имеется. Но не все жилищные кооперативы «нечестные». Вступая в кооператив вкладчику необходимо поверить репутацию кооператива, стоит обратить внимание на то, сколько домов он уже успел построить: чем больше – тем лучше, внимательно читать договор.
В целом принятие Федерального закона «О строительных сберегательных кассах» должно способствовать эффективному развитию рыночной системы ипотечного кредитования путем накопления и участия средств населения для улучшения жилищных условий, снижая нагрузку на бюджет, предназначенный для этих целей. Кроме того, система стройсбережений будет способствовать снижению инфляции, связывая свободные средства и направляя их на инвестиции в реальный сектор экономики, а также обеспечивается снижение нелегального и «серого» оборота средств в сфере недвижимости, особенно на вторичном рынке.
Заключение
Задачи, поставленные вначале работы выполнены: раскрыто понятие системы стройсбережений, рассмотрен на примере г. Москвы и Санкт-Петербурга первый опыт организации стройсберкасс и их прообраза – жилищного кооператива.
Ссудно-сберегательная касса - замкнутая, автономно сбалансированная финансовая структура со своим уставным капиталом и собственным источником средств. Источник ресурсов для целевых жилищных займов в ссудо-сберегательной кассе - вклады граждан. Пока одни участники накапливают деньги в ссудо-сберегательной кассе, другие получают эти деньги в качестве займа и начинают процесс погашения займа. Понятно также и то, что подобная схема финансирования жилья выгодна в первую очередь застройщику – даже 50-процентные накопления граждан могут покрывать стоимость строительства.
Стройсберкассы как идея накопления выглядит привлекательно и могут стать в нашей стране одним из инструментов приобретения недвижимости наряду с ипотекой. Причем если ипотекой на данный момент могут воспользоваться около 7% населения России, то ССК – 25-30%. Ипотечным кредитованием, как правило, могут воспользоваться только те граждане, чей ежемесячный доход составляет 40.000-50.000 рублей. Для получения кредита в ССК достаточно иметь доход в 20.000 рублей.
Главное преимущество стройсберкасс - это относительно низкий ссудный процент. Один из существенных минусов - длительность процесса накопления. Эксперты финансового рынка заявляют еще и о высоких рисках данной системы.
Мнения экспертов по этому вопросу неоднозначны. Но в целом, когда на государственном уровне заявлено, что в числе приоритетных задач — обеспечение жителей России доступным жильем, есть шанс, что и у модели строительно-сберегательных касс большое будущее. Чтобы система стройсберкасс начала действовать, необходимо выстроить четкий механизм. Это требует огромных интеллектуальных, физических, финансовых затрат.
Только на это уйдет значительное время, да и внедрение системы начнется, когда цены на недвижимость стабилизируются.
Первый опыт организации ипотеки силами правительства Москвы оказался неоднозначным. Тем не менее, правительство Москвы признало работу ССК в Западном административном округе удовлетворительной, и ее опыт решено распространить на всю столицу. Эксперимент в Западном административном округе Москвы показал, что использование ССК может за три года привлечь 80 млн долларов в только в одном округе, таких стоимостных и объемных показателей не имеет ни один регион России.
Список использованной литературы
1. Конституция РФ от 12.12.2003г. М., 2002.
2. Гражданский кодекс Российской Федерации (части первая, вторая и третья) Ч 1. от 30 ноября 1994 г. N 51-ФЗ // СЗ РФ от 5 декабря 1994 г. N 32 ст. 3301; Ч. 2от 26 января 1996 г. N 14-ФЗ //СЗ РФ от 29 января 1996 г. N 5 ст. 410
3. ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПРАВИТЕЛЬСТВО РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИот 11 января 2000 года N 28 О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации (с изменениями на 8 мая 2002 года)
4. Россия 2008: Стат.справ./Соколин:/Госкомстат России.-М., 2009
5. Грудцына Л. Ипотечное кредитование в вопросах и ответах: Юридическая консультация. – М., 2005.
6. Кикоть В.А. Современные тенденции ипотечного кредитования (научно-аналитический об-зор) // Актуальные проблемы современного буржуазного гражданского пра-ва. Сборник научно-аналитических обзоров. М.: ЮНИТИ, 2007.
7. Сыродоев Н.А. Ипотека - задачи и сущность // Государство и право. 2002.
8. Кудрявцев В.А. Система стройсбережений в Германии.-М., 1996.
9. Платонов А.М. Кредитование жилищного строительства: Учеб. пособие.-Екатеринбург: УГТУ, 2003.
10. Рахман И.А. Развитие рынка недвижимости в России: теория, проблемы, практика.-М., 2007.
11. Балабанов И.Т. Финансовый менеджмент: Учебник для профессиональных учебных заведений / Санкт-Петербургский экономический колледж. - М.: Финансы и статистика, 20044.
12. Система стройсбережений в Германии. - М.: Жилищная Инициатива, 2006.
13. Клишо Е.Д., Пастухова Н.С. Стройсбережения в России, проблемы и перспективы развития. // Деньги и кредит.- № 1, 2008.
14. КОВТУН Н. Ссудный день. // Рынок ждет принятия законопроекта о строительных сберкассах. Коммерсант САНКТ-ПЕТЕРБУРГ №103П от 19.06.2009.
15. Роменская М. Ключ от квартиры может лежать в стройсберкассе? Московская перспектива № 11 от 31.01. 2008
16. Спирин Е. Из "чулка" - в строительство. Журнал «Экономика России: ХХI век» № 13
17. Мартынова Н. Квадратный метр. «Российская газета» №4515 от 10.11.2007г.
18. Стройсберкассы: риски незапланированных государственных расходов . Грачев И.Д., Ушаков Д.В. Журнал "Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование" №3, 2008
19. Что нам поможет кроме ипотеки? Строительно-сберегательные кассы. Елена Горелкина. www.restate.ru
[1] Кудрявцев В.А. Система стройсбережений в Германии.-М., 1996.
[2] Кикоть В.А. Современные тенденции ипотечного кредитования (научно-аналитический об-зор) // Актуальные проблемы современного буржуазного гражданского пра-ва. Сборник научно-аналитических обзоров. М.: ЮНИТИ, 2007.
[3] Кикоть В.А. Современные тенденции ипотечного кредитования (научно-аналитический об-зор) // Актуальные проблемы современного буржуазного гражданского пра-ва. Сборник научно-аналитических обзоров. М.: ЮНИТИ, 2007.
[4] Роменская М. Ключ от квартиры может лежать в стройсберкассе? Московская перспектива № 11 от 31.01. 2008
[5] КОВТУН Н. Ссудный день. // Рынок ждет принятия законопроекта о строительных сберкассах. Коммерсант САНКТ-ПЕТЕРБУРГ №103П от 19.06.2009.
[6] Клишо Е.Д., Пастухова Н.С. Стройсбережения в России, проблемы и перспективы развития. // Деньги и кредит.- № 1, 2008.
[7] Роменская М. Ключ от квартиры может лежать в стройсберкассе? Московская перспектива № 11 от 31.01. 2008
[8] Роменская М. Ключ от квартиры может лежать в стройсберкассе? Московская перспектива № 11 от 31.01. 2008
[9] Стройсберкассы: риски незапланированных государственных расходов . Грачев И.Д., Ушаков Д.В. Журнал "Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование" №3, 2008
[10] Стройсберкассы: риски незапланированных государственных расходов . Грачев И.Д., Ушаков Д.В. Журнал "Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование" №3, 2008
[11] Роменская М. Ключ от квартиры может лежать в стройсберкассе? Московская перспектива № 11 от 31.01. 2008
[12] Спирин Е. Из "чулка" - в строительство. Журнал «Экономика России: ХХI век» № 13
[13] Мартынова Н. Квадратный метр. «Российская газета» №4515 от 10.11.2007г.
[14] Клишо Е.Д., Пастухова Н.С. Стройсбережения в России, проблемы и перспективы развития. // Деньги и кредит.- № 1, 2008.
[15] Россия 2008: Стат.справ./Соколин:/Госкомстат России.-М., 2009
[16] Рахман И.А. Развитие рынка недвижимости в России: теория, проблемы, практика.-М., 2007.
[17] Что нам поможет кроме ипотеки? Строительно-сберегательные кассы. Елена Горелкина. www.restate.ru
[18] Что нам поможет кроме ипотеки? Строительно-сберегательные кассы. Елена Горелкина. www.restate.ru
